项目投资分析（可行性研究）

可行性研究就是指在投资决策前，对与建设项目有关的市场、资源、工程技术、经济、

社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否

合理，并对多个方案进行优选的科学方法。

1 规划条件

本项目××地块用地性质为××-商业兼容居住用地，包括住宅、住宅底商、写字楼三

种业态，商住配比为 2：8，其中办公产品单套建筑面积要求不低于 150 平方米，改地块的

净用地面积为 33403 ㎡，容积率为 5.99，建筑密度为 25.96%，绿地率为 38.76 ㎡，建筑高

度≤120m。见表 1：

表 1 地块技术经济指标表

××地块技术经济指标

序号 项目 数值 单位

1 用地面积 33403.08 平米

2

总建筑面积 269719.00 平米

其中

地上计容面积 199884.03 平米

地下不计容面积 69835.00 平米

3

地上计容面积 199884.03 平米

其中

高层住宅面积 152532.45 平米

商业面积 8851.55 平米

社区大堂 120.00 平米

消防控制室 84.06 平米

社区文化中心 230.04 平米

社区卫生服务用房 153.72 平米

生鲜超市 472.14 平米

社区用房 313.79 平米

物业管理 461.42 平米

公共卫生间 103.68 平米

老年服务站 460.64 平米

办公 36100.54 平米

4

地下室面积 69835.00 平米

其中

生鲜超市 283.00 平米

机动车库 65378.00 平米

非机动车库 4175.00 平米

5 容积率 5.98 --

6 建筑密度 25.88% --

7 绿地率 36.93% --

8 建筑限高 120.00 米

9 居住户数 1241.00 户

10 居住人数 3971.00 人

数据来源：易沃教育房教云

(1) 本项目包括住宅、住宅底商、写字楼三种业态，商住配比为 2：8，其中办公产品

单套建筑面积要求不低于 150 平方米，改地块的净用地面积为 33403 ㎡，容积率为 5.99，

建筑密度为 25.96%，绿地率为 38.76 ㎡，建筑高度≤120m。

(2) 小区采用围合式设计核心，保证楼体之间无相互遮挡和视线干扰，私密性强，提升

居住品质 。使得每栋住宅都有良好的采光取景，也更有利于通风。

(3) 小区规划两层社区底商，综合商业和居住区建筑和空间环境的特性，秉承便民快捷

的社区理念，增强住户幸福感

(4) 小区规划有写字楼，打造一个绿色生态的 24 小时创意园写字楼，打破住宅与办公

之间的界限，新体验、新模式。

(5) 小区规划有生鲜超市、老年服务站、公共卫生间、社区卫生服务用房、社区文化中

心等配套，快捷又便民。

2 项目开发成本估算

2.1 ××住宅项目成本估算

根据本项目的土地成本、前期工程费、建安及装修工程费、基础设施费、园林景观工程

费等成本项目，得出按可售建筑面积换算平米造价为 10572 元/平方米。

表 2 住宅成本表

按可售建筑面积换算平米造价： 10572.7346 元/平方米

费项 成本项目 估算基础

单

位

工程

量

单价

（元）

合价（万

元）

平米造价（元/

平米）

工程量及单

价说明

开发成本合计

243383.2

933

9023.587262

01 土地成本 159800 8000

01-01

土地拍卖成

交价

项 1 159800 159800 8000

通过楼面地

价*总建面=

土地价格进

行反推，得出

土地出让价

格为 159800

万元

02 前期工程费 4747.054 176

4

02

-01 勘测、设计费

按总建筑面积

㎡

26971 9

50 1348.595 50

02

-02

三通一平工

程费

按总建筑面积

㎡

26971 9

11 296.6909 11

02

-03

行政及经营

性收费

按总建筑面积

㎡

26971 9

115

3101.768 5

115

03

建安及装修

工程

69316.23

92

03

-01 建筑工程

50304.21 2

03

-01

-01

地上建筑工程

36671.82 4

03

-01

-01

-

0

1

高层建筑

按地上建筑

面积

㎡ 47880 1300 6224.4

其中土建结

构部分 750

、

附属工程

200，外墙装饰 350

03

-01

-01

-

0

2

超高层建筑

按地上建筑

面积

㎡

10427 2

1820

18977.50 4

其中土建结

构部分

1000、附属工程 420，外墙

装饰 400，钢

筋含量为 50

公斤

/

㎡

03

-01

-01

-

0

3

结构工程

按地上建筑

面积

㎡

10427 2

110

0 11469.92

03

-01

-02

地下建筑工程

13632.38 8

03

-01

-02

-

0

1

地下室工程、

基坑围护及

支撑

按地下建筑

面积

69553 1800 12519.54

03

-01

-02

-

0

2

桩基工程（受

力柱）

按地下建筑

面积

69553 160 1112.848

03

-01

-03 其他工程

按总建筑面积

㎡ 175

03

-02 安装工程

17557.02

72

03

-02

-01

水电、消防及

其他

16102.02

72

03

-02

-01

-

0

1

高层建筑

按地上建筑

面积

㎡ 47880 298 1426.824

03

-02

-01

-

0

2

超高层建筑

按地上建筑

面积

㎡

14675.20

32

03-02-01-0

2-01

照明、防雷、

动力、变配电

按地上建筑

面积

㎡

10427

2

800 8341.76

03-02-01-0

2-02

喷淋、气体消

防

按地上建筑

面积

㎡

10427

2

106

1105.283

2

03-02-01-0

2-03

电话总机及

配线、闭路电

视、监控、广

播音响、管理

电脑、火灾报

警、公用天

线、电报电传

按地上建筑

面积

㎡

10427

2

500 5213.6

03-02-01-0

2-04

防火门、管道

门

按避难层单

元数

个 20 1400 2.8

03-02-01-0

2-05

火灾探测器

按超高层户

数

个 3920 30 11.76

03-03 电梯工程 1455

03-03-01 高层建筑 按电梯数量 台 6 55 330

03-03-02

超高层消防

楼梯

按电梯数量 台 15 75 1125

04

公建配套设

施费

按公建建筑

面积

㎡

2399.

49

911

218.5935

39

8.104491675

05 基础设施费

按总建筑面

积

㎡

26971

9

317

8550.092

3

317

06 工程相关费

按总建筑面

积

㎡

26971

9

7 188.8033 7

07 环境景观费

按园林绿化

面积

㎡

12335

.76

456

562.5105

394

20.85542878

2.2 ××底商部分成本估算

根据本项目的设计费、公共部分精装修费、主体安装工程费、不可预见费等成本项目，

得出项目商业成本如下：

表 3 底商成本表

编码 成本项目 工作量

单价

（元）

总价（万

元）

建筑单方（元

/㎡） 备注

01 设计费 51.48 60.60419119

01-01

室内公共区域精装修设计费（含二

次机电设计） 7447 50 37.24

01-02 结构及机电系统改造配合设计费 7447 10 7.45

01-03 标识设计费 8494 5 4.25

01-04 设计资料打印、复印及晒图费 8494 3 2.55

02

公共区域及结构改造二次消防报建

及公关费用 1 38.00 44.73746174

03 公共部分精装修工程 498.70 587.1212621

03-01 商业公共部分装修 1047 1600 167.52

03-02

立面改造工程、广告牌改造工程、

LED 广告牌 400 1000 40.00

03-03 公共卫生间装修 100 1500 15.00

03-04 楼梯间装修 100 240 2.40

03-05 设备机房装修 160 50 0.80

03-06 室内外及停车场标识系统工程 8494 12 10.19

03-07

室内工程改造、漏水修补、墙体工

程 1500 695 104.25

按土建价格的 40%估

算

03-07

-01 停车场整改导致商铺回购 60 26423 158.54

单价暂按可销售商

业价格设定

04 主体安装工程费 969.83 1141.776901

04-01 室内电气工程 7447 65 48.41

04-02 室内二次消防工程 7447 136 101.28

04-03 室内燃气工程 7447 19 14.15

04-04 室内弱电工程 7447 120 89.36

04-05 外电增容 750 1500 112.50

04-06 空调及通风工程 7447 300 223.41

04-07 商业排油烟工程 7447 10 7.45

04-08 商业排油烟管道工程 7447 100 74.47

04-09

地下室停车场高度整改、停车场地

板漆、引导知识系统 8494 42 35.67

04-10 电梯及其安装费（货梯) 5 261357 130.68

04-11 电梯及其安装费（客梯) 25300

04-12 扶手梯及其安装费 5 250000 125.00

04-13 二次交场成品保护工程费用 7447 10 7.45

05 不可预见费 155.80 183.4239816 （1+2+3+4）*10%

合计 1713.80 2017.663798

由上表可得××底商部分的总造价为 1713.80 万元，单方造价为 2017 元/㎡

2.3××办公楼成本估算

根据本项目的土建及装饰工程费、机电安装工程费、预备费用等成本项目，得出办公楼

成本如下：

表 4 办公楼成本表

序号 工程和费用名称 工程量(㎡) 单方造价（元/㎡） 总价（万元） 备注

一 土建及装饰工程

1 打桩 36100 200 722

2 基坑围护 1500 940 141

3 土方工程 1500 200 30

4 地下建筑 1500 380 57 含地下室装修

5 地下结构 1500 2500 375

6 地上建筑 36100 330 1191.3

7 地上结构 36100 850 3068.5

8 装饰 36100 700 2527

9 外立面 36100 450 1624.5 含外保暖

10 屋面 36100 40 144.4

土建及装饰工程费小计 37600 2627.85 9880.7

二 机电安装工程

1 给排水工程 37600 100 376 含水箱

2 消防喷淋 37600 70 263.2 含气体灭火

3 煤气 37600 5 18.8

4 变配电 37600 150 564

5 电气 37600 200 752

6 消防报警 37600 30 112.8

7 综合布线 37600 45 169.2

8 弱电配管 37600 30 112.8

9 弱电桥架 37600 20 75.2

10 BA 系统 37600 50 188

11 卫星天线及有线电视 37600 10 37.6

12 计算机网络系统 37600 40 150.4

13 安防系统 37600 25 94

14 广播系统 37600 10 37.6

15 程控系统 37600 30 112.8

16 空调送排风 37600 550 2068

17 电梯 37600 180 676.8

18 车库电脑 1500 80 12

机电安装工程费小计 37600 1548.19 5821.2

三 预备费 37600 334.08 1256.152 按建安工程费的 8%计列

建安工程总费用 37600 4510 16958.052

表 5 二次装修成本估算表

项目名称 工程量 单价 总价 备注

ALC 墙板 1944 480 93.312 100 厚 ALC 墙板

楼板隔断 28880 580 1675.04 槽钢+混凝土，不超 15 厚

公寓步梯 624 5000 312 根据户型情况现场制作

独立卫生间 624 5000 312

水槽 624 1000 62.4

精装修费用 36100 1200 4332

费用小结 6786.752

由以上计算可得，拿地价格和住宅、停车场的总建造成本为 243383.29 万元，底商部分

的建造成本为 1713.8 万元，办公楼的建造成本为 16958.05 万元、二次装修的费用为

6786.752 万元。所以，该项目的总建造成本估算为

243383.29+1713.8+16958.05+6786.752=268841.89 万元

3 销售收入分析

3.1 住宅、车位、底商和办公楼的销售：

表 6 销售收入表

根据上表可得出本项目住宅、车位、商铺、办公全部出售总收入为 411675.1716 万元。

分期 用途 单位 合计(万元） 2022 年 2023 年 2024 年 2025 年

合计

金额(万

元）

411675.1716 68947.2 113292.5407 120747.5481 108687.8827

第一

期

住宅

金额 79002 68947.2 8139.6 -- --

均价 1.65 1.6 1.7 -- --

面积 47880 43092 4788 -- --

车位

金额 5961.685714 0 5961.685714 -- --

均价 15 0 15 -- --

个 397 0 397 -- --

第二

期

住宅

金额 115264.08 -- 79746.66 35182.35 --

均价 1.72 -- 1.7 1.75 --

面积 67014 -- 46909.8 20104.2 --

车位

金额 15401.02143 -- 10780.715 4769.348571 --

均价 15.5 -- 15.5 16 --

个 994 -- 696 298 --

第三

期

住宅

金额 145410.8 -- -- 68878.8 76532

均价 1.9 -- -- 1.8 2

面积 76532 -- -- 38266 38266

车位

金额 9538.697143 -- -- 4769.348571 4918.390714

均价 16 -- -- 16 16.5

个 596 -- -- 298 298

商业

金额 21659.7 -- 8663.88 7147.701 7797.492

均价 2.55 -- 2.55 2.805 3.06

面积 8494 -- 3397.6 2548.2 2548.2

办公

金额 19080 -- -- -- 19440

均价 0.53 -- -- -- 0.54

面积 36000 -- -- -- 36000

3.2 承租 5 年所需补的差价

本项目的××采用的营销方式为：把整栋写字楼按照 5%的租金回报率以信托产品的形

式进行出售，并给出了前 5 年按满租的状态收取租金，如果没有满租，差价由开发商补齐。

所需补的差价设想如下：

表 7 租金与补差价表

4 现金流量表

根据项目实际情况计算，得出投资回收期为 3.84 年，内部收益率为 13.73%，财务净现

值 NPV 为 34,619.98 万元（折现率=6%）。这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利，

在所确定的计算期内发生投资净收益，经济效果可加，项目可行均满足最低要求，符合市场

情况，因此项目可行。

表 8 现金流量表

项

目

合计 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

1

现金流

入

411675

.1716

0 68947.2

113292.

5407

120747

.5481

108687

.8827

0 0 0 0

1

.

1

销售收

入

411675

.1716

0 68947.2

113292.

5407

120747

.5481

108687

.8827

0 0 0 0

2

现金流

出

338528

.1949

166071.

8253

38992.9

4102

65833.2

0115

46055.

0357

20175.

51173

408.24 349.92 349.92 291.6

2

.

1

土地成

本

159800 159800 0 0 0 0 0 0 0 0

2

.

2

建设成

本

102210

.7069

6271.82

5273

26490.3

7862

45289.2

623

24159.

24072

0 0 0 0 0

第一期

20906.

08424

6271.82

5273

6271.82

5273

8362.43

3697

0 0 0 0 0 0

第二期

29260.

65851

0

14630.3

2925

14630.3

2925

0 0 0 0 0 0

第三期

33416.

55053

0 0

16708.2

7526

16708.

27526

0 0 0 0 0

商业+

办公

18627.

41363

0

5588.22

4089

5588.22

4089

7450.9

65452

0 0 0 0 0

第一年 第二年 第三年 第四年 第五年

出租率 60% 65% 70% 70% 75%

租金 324 元/年 324 元/年 324 元/年 324 元/年 324 元/年

补差价 466.56 408.24 349.92 349.92 291.6

2.3

税金、

利息及

费用

74651.

24797

0

12502.5

6241

20543.9

3885

21895.

79499

19708.

95173

0

0

0

0

增值税

及附加

10026.

96352

0

1679.31

2009

2759.40

8999

2940.9

86837

2647.2

55678

0

0

0

0

土地增

值税

30415.

12268

0

5093.91

3093

8370.20

7297

8920.9

93405

8030.0

08889

0

0

0

0

营销费用

4116.7

51716

0 689.472

1132.92

5407

1207.4

75481

1086.8

78827

0

0

0

0

管理费

用及奖金

12350.

25515

0

2068.41 6

3398.77

6221

3622.4

26444

3260.6

36481

0

0

0

0

所得税

17742.

1549

0

2971.44

9304

4882.62

0923

5203.9

12819

4684.1

71852

0

0

0

0

2.4

承租

5

年补的

价差

1866.2 4

0

0

0

0 466.56 408.24 349.92 349.92 291.6

3

净现金

流量

73146.

9767

-16607

1.8253

29954.2

5898

47459.3

3956

74692.

51244

88512.

37099

-408.2 4

-349.9 2

-349.9 2

-291.6

融资

借入 11186

0 111860

0

0

0

0

0

0

0

0

归还 111860

0 33558 33558 22372 22372

0

0

0

0

融资余额 111860 78302 44744 22372

0

0

0

0

0

当期资金盈余

-54211.

82527

-3603.7

41023

13901.3

3956

52320.

51244

66140.

37099

-408.2 4

-349.9 2

-349.9 2

-291.6

累计资金盈余

-54211.

82527

-57815.

5663

-43914.

22673

8406.2

85708

74546.

6567

74138.

4167

73788.

4967

73438.

5767

73146.

9767

4

投资回

收期

3.84

5

内部

收益率

13.73%

6

财务净

现值

¥34,61

9.98

5 利润表

利润表是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配

等情况的财务报表。本项目财务利润表如下：

表 9 利润表

××利润表

单位： 万元

项目 合计

一、 销售收入 411675.1716

减: 销售成本 268797.4589

减： 经营税金及附加 40442.09

增值税 10026.96352

增值税及附加税率 9%

土地增值税 30415.12268

二、 销售利润 102435.63

减： 营销费用 4116.751716

减： 管理费用及奖金 12350.25515

减： 财务费用 15000

三、 经营利润 70968.62

加： 其他业务利润 --

其他业务收入 --

减： 其他业务支出 --

加： 营业外收入 --

财政税收返还 --

其他 --

减： 营业外支出 --

四、 销售净利润 70968.62

减： 所得税 17742.1549

计征税率（%） 25%

五、 项目税后利润 53226.46

税后利润率 19.80%

表 10 土地增值税估算表

按税法计算土地增值税

扣除项目 310291.43

其中 ：

销售成本 300264.4658

销售税费 10026.96

增值额： 销售收入-扣除项目 101383.74

增值率: 增值额/扣除项目 33%

增值税率:

增值税额 增值额*增值税率 30415.12268

附注：

增值税税率：

30% 增值额未超过扣除项目 50%

40% 增值额超过扣除项目 50%未超过 100%

50% 增值额超过扣除项目 100%未超过 200%

60% 增值额超过扣除项目 200%

增值税速算扣除

40% 扣除项目*0.05

50% 扣除项目*0.15

60% 扣除项目*0.25

由以上计算可得，项目税后利润为 53226.46 万元，税后利润为 19.80%，内部收益率为

13.73%，财务净现值 NPV 为 34,619.98 万元因此，本项目投资相当可行。

6 盈亏平衡

盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点分析项目成本与收益的平衡关系，当各种因素的变化达

到某一临界值时，就会影响项目的取舍。

表 11 盈亏平衡分析表

××项目盈亏平衡分析

序号 单位：万元

1 总成本 340613.83

1.1 固定成本 159800.00

1.2 变动成本 180813.83

1.3 平均面积成本 1.28

2 销售总面积 266299.00

2.1 平均销售价格 1.55

3 销售收入 412388.67

4 销售利润 71774.84

表 12 二次装修成本估算表

盈亏平衡图数据来源

固定成本 159800

单价 1.6

单位变动成本 0.4

单位边际量 1.2

盈亏平衡量 133166.7

图 1 盈亏平衡图

根据估算，得出该项目盈亏平衡点销售面积为 133166.7 平方米，该点右侧为盈利区，

左侧为亏损区。

7 敏感性分析

根据项目情况，当项目销售收入和工程造价成本发生变化时，以 10%的涨幅和跌幅，得

出敏感性分析表及随之变化的内部收益率，投资回收期。如下：

表 13 敏感性分析表

因素变化情况

相关指标变化情况 敏感性分析结果

总建

筑面

积

（㎡

）

物业类

型

销售收入

（万元）

总投资

（万元)

税后利

润（万

元）

投资

利润

率

财务净

现值

（万

元）

内部

收益

率

动态

投资

回收

期

（年

）

基本方案

容积率=5.98

2697

19

住宅、商

业

411675.1

716

338528.1

949

53226.

46

19.8

0%

34619.

98

13.7

3%

3.84

销售价变

化

价格下降 10%

2697

19

住宅、商

业 370507.7

317147.9

88

34345.

39

12.7

8%

18909.

31

10.2

2% 4.12

价格上升 10%

2697

19

住宅、商

业 452842.7

361720.8

82

72107.

53

26.8

3%

49486.

53

16.9

5% 3.61

工程造价

变化

工程造价增加

10%

2697

19

住宅、商

业 411675.2

351597.5

58

40384.

67

13.6

6%

23308.

31

11.0

2% 4.15

工程造价减少 2697 住宅、商 411675.2 327271.3 66068. 27.3 45087. 16.3 3.55

10% 19 业 11 26 1% 52 7%

8 风险性分析及应对措施

表 14 风险分析表

9 财务小结

表 15 动态及静态盈利能力指标表

类别项目

静态指标

动态指标

NPV（万元） IRR

投资利润率 投资净利润率 税前 税后 税前 税后 回收期

全部投资 26.40% 19.80% ¥48,986.37 ¥34,619.98 16.90% 13.73% 3.84

从上述财务指标可得到本项目财务评价结论如下：

（1）从各财务指标来看，本项目的良好的静态与动态盈利能力，说明项目的安全性与可接

受性比较强。

（2）从现金流量表来看，各年度累计盈余资金额始终大于或等于零，说明项目资金平衡能

力和营运能力较佳，抗风险能力较强。

（3）在充分分析现在和未来资金利用的基础上，应制订有效的营销策略，把握促销时机。

完善可控性计划，力求详细、合理，尽量将未来可能发生的风险降至最低。

风险等级与应对措施

主要风险因素

资金风险

央行对银行业金融机构房地产贷款进行集中度管理，对金融机

构房地产贷款余额占 比上限提出明确要求，开发企业将面临融

资困难、融资成本提升的困境，行业兼并重组将加速。

应对措施

企业应加大对相关项目的关注，通过二级市场收并购，扩大土

储，降低土地购置成本。

房产政策风险

根据××住建局最新文件，××办公楼最小分割面积不得小于 300

平方米与任务书最小分割面积不得小于 150 平方米相差一倍，

增加了销售难度

应对措施

报建时把 150 ㎡的打通按照 300 ㎡报建 ，为了快速去库存，申

请办公楼的水电的收费标准由商用变为民用，或者附带××地块

和××地块的学校学位。

市场风险

“十四五规划建议以及 2035 愿景目标”发布，坚持房住不炒的定

位，“稳”在未来相当一段时间内仍是房地产政策调控的关键词

应对措施

开发商应抛开传统的人居搭建模式，不再依赖于“空间、景观、

建材、装修”等单一的模块的累加，将重点放在对生活场景的研

究，在房子的品质上打动购房者，重构生活的价值，让房子回

归居住属性。

次要风险因素 区域环境风险

项目防范的风险有环保风险和自然风险，降低环保风险可以通

过严格控制施工过程中的污水排放，降低施工噪声，尽量减少

施工过程中的扬尘。降低自然风险则需要通过关注天气预报、

增加施工安全措施来减少洪水、暴雨、地震、台风等可能造成

的影响。