编写委员会

总 编：

深圳市城市更新协会行业信息中心 刘 芳

广东合一城市更新研究院 罗 宇

执行主编： 杜 娟 黄向雷 肖 巍

编 委： 胡益红 马小玉 王思瑶 蒲正财

舒智勇 胡 胜 陈建塔 沈亭亭

郑康寿 曾卓君 张华莉 杨伟宏

宫本堂 洪建威 李俊霖 李嘉益

张晓雯 马晓圳(排名不分先后）

主编单位： 深圳市城市更新协会行业信息中心

广东合一城市更新研究院

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序

城市更新 2035：趋势与策略

随着一次城市化渐入尾声，二次城市化方兴未艾，当前我国城镇化率已近

64%，在城镇化比例不断提高的今天，我国的城市发展已经进入到城市更新的重

要阶段，即大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重的阶段。

实施城市更新行动正式成为国策

2020 年 10 月 29 日党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经

济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》首次提出实施

城市更新行动；2020 年 11 月 17 日，住建部王蒙徽部长的署名文章《实施城市

更新行动》，提出了建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市的城市更新行动目

标，吹响全国各地实施城市更新行动的号角；2021 年 3 月 12 日，《中华人民共

和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要》正式提出

“坚持走中国特色新型城镇化道路，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，

继续推进新型城镇化建设，实施城市更新行动”，标志着实施城市更新行动正式

上升为国家战略。2021 年，全国共有 20 多个省份 30 个城市相继出台了与城市

更新相关的法规政策或法规政策征求意见稿，因地制宜构建城市更新顶层政策

体系，推动城市更新的管理更加专业精细，城市更新呈现出全面开花之势，已

然成为各个主要城市发展的新热点。2021 年可谓是全国城市更新元年，城市更

新已经成为面向 2035 年新型城镇化进程中的重要国策。

城市更新是否按下暂停键？

各地在积极推进实施城市更新行动中，有部分地方继续沿用过度房地产化

的开发建设方式、大拆大建、急功近利，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老

树，为防止大拆大建和城市更新过度房地产化，2021 年 8 月 30 日，住建部发布

《在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（以下简称《通知》），在

《通知》中划定“2255”的底线，重申城市更新实施中应遵循的主要原则和底

线。多地随即开展城市更新项目中是否涉及大拆大建、滥砍滥伐、破坏历史文

化风貌等问题的排查工作，整个城市更新行业的发展陷入迷茫。我们认为，在

实现城市更新 2035 年目标的道路上，《通知》的出台只是针对当前城市更新中

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过度房地产化和市场调控失灵的政策纠偏，《通知》出台目的是杜绝运动式、盲

目实施城市更新，对当前城市更新的运营模式和实施节奏的调控，避免城市更

新中的过激行为产生新的城市病。政策调控一直是解决城市更新行业发展问题

的重要举措，因此，《通知》的出台并不影响城市更新国策的继续推进。

2021 年 11 月 5 日，时任省长马兴瑞在省政府土地管理专题工作会议上指

示：“要坚持系统观念，强化制度约束，落实好最严格的耕地保护制度、节约用

地制度、生态环境保护制度，大力挖潜盘活存量低效用地特别是存量工业用地，

统筹推进“三旧”改造、批而未供和闲置土地盘活、村镇工业集聚区升级改造，

全面提高各类土地利用效率。”由此可见，广东省“三旧”改造（尤其是低效存

量工业用地）行业发展趋势也未发生改变。因此，无论是全国的城市更新，还

是广东省的“三旧”改造，均未按下暂停键，而是对城市更新/“三旧”改造提

出了科学分类施策、平稳有序稳妥推进的新要求，需要对更新的规模和节奏进

行优化。

城市更新试点拨开城市更新行业发展迷雾

2021 年 11 月 4 日，住房和城乡建设部办公厅发布《关于开展第一批城市更

新试点工作的通知》，决定在北京等 21 个城市（区）开展第一批城市更新试点

工作，试点城市的未来重点工作主要为探索城市更新统筹谋划机制、探索城市

更新可持续模式、探索建立城市更新配套制度政策，客观面对我国城市发展进

入城市更新重要时期所面临的突出问题和短板，通过城市更新来推动城市结构

优化、功能完善和品质提升。第一批试点城市接下来将加快推进城市更新行动，

探索出因城施策的有效模式，为全国积极稳妥实施城市更新行动，引领各城市

转型发展、高质量发展积累宝贵经验。2022 年 1 月 20 日，全国住房和城乡建设

工作会议在北京以视频形式召开，住建部部长王蒙徽作工作报告，会议提出稳

妥实施城市更新行动，实施城市更新行动仍是 2022 年重点工作之一。上述城市

更新试点与住建部工作会议安排均从国家层面回应城市更新并未中止，而是要

求城市更新采用系统思维、整体思维和底线思维来科学推进，更凸显以人为本

的城市高质量发展。

城市更新 2035 之发展趋势

我国城市过去发展在空间上走过外延式、扩张式、“摊大饼”式的发展思路，

带来城市空间零散、环境破坏、用地效率低下、职住不平衡、公配不足，应急

管理能力薄弱等问题。针对上述发展难题，科学推进城市更新，是破解城市发

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展“痛堵难”问题的总纲领。高质量的城市更新不仅只体现在建筑空间上的更

新，更重要的是通过城市更新带来城市的环境更新、生态修复、功能完善、产

业升级、历史文化活化与保育，从而助力城市高效能治理和人民高品质生活。

现全国正在如火如荼的开展城市更新试点工作，更新试点同时也意味着新

机遇，研究适应城市更新试点的转型战略和参与模式，市场主体才能真正拥抱

从增量开发转型存量改造的二次城市化新趋势，通过我们对 2021 年城市更新的

观察和总结，城市更新在未来实现 2035 年的发展目标中呈现出如下趋势：

趋势一：城市更新未来以高质量发展为导向，从数量向质量转变

中国城镇化已进入以提升质量为主的发展新阶段，内涵、集约、绿色和精

细化的高质量发展道路，将成为城市更新战略新选择。为此，国家与各部委陆

续印发了一系列关于城乡建设管控的政策文件，提出城乡建设中要加强历史文

化保护传承、科学绿化、加强县城绿色低碳建设、加强超高层建筑规划建设管

理等管控要求。《通知》坚持应留尽留，留改拆并举，全力保留城市记忆；坚持

量力而行，稳妥推进改造提升。同时鼓励采用“绣花”功夫，对旧厂区、旧商

业区、旧居住区等进行修补，严格控制建筑高度，最大限度保留老城区具有特

色的格局和肌理。

为落实《通知》要求，广东部分地方政府已出台相关政策或就城市更新项

目是否涉及大拆大建进行自查，如广州发布了《广州市关于在城市更新行动中

防止大拆大建问题的实施意见（试行）》（下称《实施意见》），成为首个发布住

建部《通知》实施意见的城市，明确了禁止“大拆大建”的基调。另广州从

2021 年 10 月对全市开展了城市更新项目核查活动，重点核查是否涉及大拆大

建、是否落实历史文化保护、是否涉及名木古树大树老树迁移砍伐等方面。鉴

于广州的上述动作，不排除其他城市会陆续跟进，未来城市更新中限制拆除重

建将成为各地在开展城市更新时的重要考虑因素。

2022 年 1 月 26 日，国家发展改革委与商务部联合发布《关于深圳建设中国

特色社会主义先行示范区放宽市场准入若干特别措施的意见》（以下简称《特别

措施》），城市更新作为深圳建设社会主义先行示范区的重要支撑，对于存量土

地再开发与城市形象品质功能全面提升至关重要。深圳城市更新历经超过十多

年探索发展，2021 年首次出现计划立项公告项目少于本年度专规批复和实施主

体确认的项目，目前深圳正需从项目数量发展向着高质量发展提升。长期而言，

深圳城市更新高质量发展将更具聚焦于生态修复和功能完善、存量低效用地盘

活、历史遗留问题用地处置、历史文化保护和城市风貌塑造、城中村和老旧小

区改造、以及多方面加大租赁住房供应等方面。

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趋势二：未来城市更新运作模式将由开发转向运营，精细化运营日益重要

《通知》中对城市更新划定了 4 条开发底线：拆除建筑面积不应大于现状

总建筑面积的 20%，拆建比不应大于 2，项目居民就地、就近安置率不宜低于

50%，住房租金年度涨幅不超过 5%等，扭转城市更新过度房地产化的倾向，强

调历史文化的保护和文脉传承，以及城市更新中的公益属性。这也意味着，以

前城市更新开发建设和运营逻辑需要转变。2021 年深圳新增城市更新计划公告

项目数量 57 个，与 2020 年相比减少了 32 个，同比下降 36%，另第四季度鲜有

城市更新计划意愿公示的项目，整个深圳的城市更新项目新增立项速度放缓，

城市更新计划立项门槛逐渐升高，未来深圳的城市更新更多是消化已立项的存

量项目。东莞在 2021 年放缓、甚至暂停前期服务商招引工作，部分镇街大幅度

提高前期服务商的准入门槛，同时发布《关于开展“三旧"改造地块数据库清理

整治工作的通知》，暂停受理新增入库“三旧”改造地块申报，单元划定一直未

有松动，东莞的上述调整旨在鼓励消化存量项目，防范市场主体跑马圈地不孵

化的情形。城市更新本来就是一场长周期的风险投资，在严禁大拆大建的背景

下，倒逼市场主体从“开发模式”转向“运营模式”。

而《特别措施》中可以发现，未来城市更新将着眼于可持续发展和全生命

周期管理，通过广泛应用先进信息技术构建全方面的城市信息数据平台，带动

智慧城市发展，同时综合应用各类技术实现城市更新项目全流程审批跟踪，有

效落实全流程监管。值此变局之时，市场主体更需要提高布局城市更新综合运

营实力，调整城市更新的盈利逻辑，加强项目前期拓展、项目改造实施与开发

建设以及项目长期招商运营的全程联动，通过项目全生命周期的精细化运营来

实现项目整体投资效益。

趋势三：城市更新中呈现出国企央企补位，国民协同共进新趋势

民营企业一直都是城市更新的重要参与主体，灵活的企业管理机制契合城

市更新前期项目特点。2021 年多家房企出现流动性危机以来，为了项目的顺利

推进，出现了国企央企补位，国企央企与民企协同共进的趋势。2021 年 10 月，

网上流出《广州市住房和城乡建设局关于审议鼓励功能性国企参与城市更新改

造项目有关工作的请示》，该份文件鼓励市城投集团作为市属功能性国有企业参

与越秀等中心七区城市更新工作，民营企业可与国企共设立项目公司中标合作

企业。东莞 2021 年 11 月 17 日颁布了《东莞市城市更新市属企业土地整备开发

操作规范》，鼓励市属企业参与城市更新土地整备，重点推进连片“工改工”与

产城融合项目，解决民营企业对工改工与产城融合项目积极不高的问题。

为了做好重点房企的风险处置，2022 年 1 月 8 日广东省政府曾召集多家房

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企开会，包括奥园集团、富力地产、保利地产、中海地产、五矿地产、越秀地

产、珠江实业集团等国企和民企，同时为国企央企收并购出险房企项目“牵线

搭桥”，1 月 24 日中海地产以 18.43 亿元人民币的对价收购雅居乐持有合营公

司广州利合集团 26.66%的股权成为该次会议后首单成果。央行和银保监会近期

下发了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银

行稳妥有序开展并购贷款业务，也支持优质房企进行收并购，并购贷款将不计

入房地产三道红线相关指标。基于项目盘活目的，未来将会有更多央国企介入

出险项目，与民营企业携手在城市更新领域实现合作共赢，共同维护城市更新

市场的稳定。

广州由广州城投投资公司、广州基金牵头，联合广州金控等市属金融机构

设立城市更新专项基金，暂定规模 1000 亿元，首期 200 亿元于 2021 年 10 月 31

日前筹集完成。2021 年 6 月和 12 月，上海分别成立了一支 800 亿规模的城市更

新基金和 100 亿的城市更新引导基金，主要投放于上海中心城区的旧改和城市

更新项目，这两只基金均由国资背景的房企和保险资金参与。以上充分说明，

国企央企在城市更新领域中发挥着重要补位作用，未来将继续发挥其融资成本、

项目收并购、项目实操实力及产业的优势，推动城市更新行动的落地实施。

趋势四：城市更新与土地整备利益统筹未来将以大范围的连片改造助力重

点片区整体升级

首先，据数据统计，2021 年深圳市新增计划公告项目数量 57 个，新增拆除

规模 789.2 公顷，平均单个项目规模达 13.8 公顷，较全市整体计划公告项目平

均规模 8.3 公顷增幅约 66%。除城市更新领域外，土地整备市场亦强调大范围改

造实施，根据《深圳市 2021 年度城市更新和土地整备计划》，单个利益统筹项

目规模达 42.8 公顷，大范围的连片改造已成为未来发展主要趋势。

其次，全市重点城市更新单元项目数量达到 15 个，分布涉及深圳七个辖区。

其中，2021 年龙岗区先后推出两批平方公里级重点更新单元和重点利益统筹项

目，共涉及 10 个重点项目，更新、整备项目各 5 个；2021 年 6 月，龙华区审议

并通过第二轮重点产业片区的更新整备计划，共涉及 5 个重点项目（含更新项

目 2 个、整备项目 3 个）；2021 年 12 月，福田区发布车公庙片区连片改造升级

更新单元计划公告，拆除规模达 32.3 公顷。

另外，《深圳市 2021 年度城市更新和土地整备计划》提出：探索更新整备

的全面融合机制，加快推进更新整备工作统筹融合。《特别措施》提出探索城市

更新与城市历史遗留问题、违法建筑处置和土地整备制度融合机制。可以预见，

更新整备融合，违法建筑处置利用与土地整备融合亦是未来大范围连片改造的

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重要模式之一。目前，深圳存量土地盘活的路径已达十余种，综合利用政策工

具箱打出组合拳将成为大范围连片改造的必然选择和重要趋势。综上，更新整

备重点项目、更新整备融合与或将出现的存量路径统筹模式等盘活方式的核心

目地均在于对城市重点片区进行整体改造升级，助力城市高质量发展。

趋势五：未来城市更新将呈现更新+产业、+历史文化、+基建等多元组合

联动发展模式

目前，国家及各省市对产城融合、产业资源、历史文脉、城市基建等公益

方面愈发重视，产业、基建及文化等领域与城市更新深度捆绑将成为未来又一

重大趋势。

更新+产业：2018 年，深圳划定不少于 270 平方公里的工业区块线保障产业

发展空间，并于 2020 年出台“双百”产业保护政策，先后制定印发了《关于促

进工业区转型升级支持实体经济高质量发展的工作方案》和《实施方案》，提出

加快打造“两个百平方公里级”高品质产业空间设想，以促进实体经济高质量

发展；2020 年 9 月，广州划定 3 个产业圈层，通过更新实现产城融合职住平衡；

2021 年东莞市发布头雁计划、各镇分别建立工改工台帐及任务等；2021 年 4 月，

广东省自然资源厅发布《广东省村镇工业集聚区升级改造攻坚战三年行动方案

（2021—2023 年）》，大湾区各城对村级工业园升级改造给予高度重视，纷纷出

台一系列相关政策规定，坚持利益激励与倒逼促改相结合，鼓励市场主体以多

种形式参与，政府与市场双向发力持续推进集聚区产业升级改造，实现全省三

年工改工任务。

更新+历史文化：传承历史文脉、保护古树名木是城市发展过程中所需研究

的重要课题，亦是赋予城市更新行动的重要使命。近年来，深圳坚持高质量发

展，以有机更新为抓手，加大历史建筑保护力度，积极推进南头古城等 7 个城

中村有机更新试点工作，下“绣花功夫”推动城中村开展微改造。2021 年 9 月

国务办公厅发布《关于在城市建设中加强历史文化保护传承的意见》，要求城乡

历史文化遗产基本做到应保尽保，在城市更新工作中应始终把历史文化保护放

在第一位，历史文化保护传承工作融入城乡建设的格局基本形成。截至 2021 年

9 月，广东省通过“三旧”改造保护并修缮传统人文历史建筑约 782 万 m²，随着

对历史文化保护传承规则的明晰和重视程度的加强，历史文化遗产要素保护与

城市更新将深度捆绑，切实做到在保护中发展，在发展中保护，未来必将有更

多的历史、人文、古树、名木、文物等在城市更新领域中被激发活力。

更新+基建：2021 年 6 月，财政部发布《关于将国有土地使用权出让收入、

矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税

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务部门征收》，未来用于基建投资的财政或将面临趋紧，与更新融合或将打开政

府基建开发投资新思维。目前，广东已有部分地区通过更新捆绑基建重点项目，

各地都已积极探索更新与基建深度融合，市场主体投资拓展对此应积极关注。

趋势六：二次房改时代下城市更新成为加大居住空间供应主要方式之一

2018 年，深圳已步入二次房改时代，为缓解住房供给压力，满足人口集聚

对住宅用地的需求，实现 2035 年住房供应目标，近两年深圳发布一系列新政并

落实众多举措，重点通过城市更新与土地整备利益统筹加大居住空间供应。

2021年6月所发布的《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）（草案）》

提出“更高品质的居住空间”目标，将居住空间供给目标从“二次房改”提出

的 170 万套提高至 200 万套（三类公共住房的供应比例不低于 60%）；2021 年 7

月，深圳市规自局发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见

稿）》（以下简称《若干措施》），或将以最大力度保障宅地供应；2021 年 11 月，

深圳市住建局发布《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知（征求意

见稿）》，切实增加保障性租赁住房供给，有效缓解新市民、青年人的阶段性住

房困难；2022 年 1 月，深圳发布《深圳市住房发展“十四五”规划》，并提出

“十四五”期间深圳供应分配住房 65 万套（间）（包含商品住房、公共租赁住

房、保障性租赁住房和共有产权住房 4 种类型）。截止到 2021 年 12 月 31 日，

深圳市城市更新专规中已批的规划住宅建筑面积为 7077.9 万 m²，占已批规划总

建筑面积 41%，城市更新是上述住宅空间供应的重要抓手。

趋势七：土地整备利益统筹将成为宅地和产业空间的重要来源

近年来，在“房住不炒、住有所居”及“产业转型升级、产业空间保护”

的背景下，深圳市掀起土地供给提质增效新高潮，而大片区土地整备已然成为

当下深圳高质量发展土地供应的重要来源。

从政策及规划层面来看，2020 年 6 月 5 日深圳市政府印发《关于打造高品

质产业发展空间促进实体经济高质量发展的实施方案》中提出“‘十四五’期间，

重点完成土地整备 25 平方公里、连片升级改造 25 平方公里，结合近年已整备

入库的 20 平方公里及深汕特别合作区内整备约 30 平方公里产业用地，共同形

成约100平方公里产业空间”；2021年7月9日，深圳规自局发布《若干措施》

中提到“创新居住用地整备模式，划定以居住为主的成片整备片区，加大土地

整备实施力度，确保‘十四五’期间整备居住潜力用地不少于 10 平方公里”。

从数据层面来看，深圳市从 2011 年启动 3 个试点整村统筹项目（南布、沙

湖及金沙），到 2015 年首批 40 个利益统筹试点项目，再到 2021 年计划立项项

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目合计 153 个，利益统筹项目计划立项速度显著提升。在产业整备项目方面，

如光明科学城整备、龙华梅观创新产业走廊整备、南山西丽湖国际科教城整备

等，均为片区产业落地提供了充足的空间保障。在居住整备项目方面，随着

“十四五”十平方公里居住整备目标及结合正在推进的新利益统筹办法来看，

未来居住整备项目或将成为利益统筹项目新的主导方向之一。因此，在原有产

业整备与即将出现的居住整备项目催动下，土地整备利益统筹将成为继城市更

新后宅地和产业用地供给的重要来源。

趋势八：棚改或将转型，深圳旧住宅小区改造路径探索新模式

深圳旧住宅区改造路径存在“更新模式”与“棚改模式”。对于更新模式，

2009 年 12 月《深圳市城市更新办法》施行后，在 2010 年深圳城市更新单元第

一批计划中，8 个旧住宅区改造项目立项。2012 年出台的《深圳市城市更新办

法实施细则》中提到“属于以旧住宅区改造为主的改造项目的，区政府应当在

城市更新单元规划经批准后，组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开

选择方案，经占建筑物总面积 90%以上且占总数量 90%以上的业主同意后，公开

选择市场主体”。尽管有相关政策，但由于旧住宅区更新推动缓慢、市场乱象

及棚改模式的出现等，过去几年深圳旧住宅区城市更新路径基本被叫停。对于

棚改模式，从 2018 年《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》

出台以来，深圳旧住宅区改造原则上走棚改，但由于深圳棚改模式具有“缺乏

经营性物业、经济难平衡、社会企业参与积极性不高”等原因，棚改项目推动

亦相对缓慢。据不完全统计，截至 2021 年 12 月 31 日，深圳市棚改项目累计 34

个，顺利进入开发建设阶段仅 10 个，实施率低，加上 2020 年国家层面棚改政

策收紧和棚改债的全面叫停，深圳旧住宅区棚改路径受到极大挑战。

据统计，深圳 2000 年前建成的旧住宅区合计有 1700 多个，在如此庞大的

改造数量下，未来旧住宅区改造路径何去何从？2021 年出台的相关政策似乎可

循答案。首先，2021 年 3 月 1 日正式实施《深圳经济特区城市更新条例》，立法

奠定了旧住宅区改造的公共属性基调，同时进一步细化了旧住宅区的申报要求：

即意愿比例要求面积和人数均达双 95%；其次，深圳市政府于 2021 年 6 月 23 日

决定成立城镇老旧小区改造工作领导小组，统筹推进全市旧住宅区改造工作；

2021 年 7 月 9 日，《若干措施》中提到“在政府负责完成规划编制等前期工作

后，公开挂牌选择市场主体”，可以看出，深圳旧住宅区改造在未来将作为改

造重点，由政府主导完成前期工作，配置一定商品性质用房后公开选择市场主

体，再由市场主体进行开发建设。

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趋势九：更新条例时代下的配套细则相继出台，行政征收力破拆迁难

《深圳经济特区城市更新条例》提出“个别征收+行政诉讼”制度，以立法

的形式来破解拆迁难问题，同时通过“确权前置”制度及“拆迁补偿标准指引”

等进一步规范了城市更新流程。当市场还在疑惑该政策能否实施落地、真正推

动拆迁实施时，深圳市政府从相关配套细则制定及具体项目推进方面上给予了

市场积极回应。首先在政策细则层面，2021 年 7 月 30 日公开对《深圳市城市更

新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》发起征求意见，对城市更新项目中

的旧住宅区、城中村合法住宅、住宅类历史违建未签约部分房屋征收做出详细

规定；8 月 6 日，龙岗和盐田两区司法局分别发布《深圳市龙岗区行政调解实施

办法（试行）》《盐田区行政调解实施暂行办法》，文件明确适用土地权属争议、

城市更新搬迁补偿等纠纷；9 月 16 日发布《<深圳经济特区城市更新条例>第六

十五、六十六条行政处罚裁量权实施标准》，进一步规范市场主体在参与城市更

新活动中的行为；11 月 8 日，发布《深圳市城市更新项目搬迁补偿协议示范文

本（征求意见稿）》。在具体项目推进层面，9 月 1 日，深圳市盐田区人民政府发

布关于海涛花园城市更新项目行政调解事项的公告；12 月 3 日，罗湖区城市更

新与土地整备局发布蔡屋围城市更新统筹片区蔡屋围（城中村）项目一期子项

目 B 房屋征收提示。由此可见，深圳市政府在推动解决城市更新拆迁难、规范

更新流程的力度和决心。

事实上，除了深圳，广东省及其余地方城市亦出台相关政策破解拆迁难问

题，如《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》提到“责令交出土地”；

《广州市城市更新条例（征求意见稿）》提到“签订国有土地上房屋搬迁补偿协

议部分，剩余 5%不签约先调解再征收，先安置后搬迁”；《珠海经济特区城市

更新条例（草案征求意见稿）》提到“达到 90%时，实施主体按照与已签约的同

等搬迁安置补偿标准与未签约不动产权利人进行充分协商，协商不成的，可以

向项目所在地的区政府申请行政调解，区政府也可以主动调解。”《特别措施》

中提出为促进项目有效实施，特别是针对拆迁难问题，明确提出“研究制定并

完善‘个别征收、产权注销’或‘预告登记、产权注销’等特别城市更新办法。

因此，随着越来越多政策法规出台与政府行政力量的介入，未来城市更新

中拆迁难问题将会有所缓解，项目实施率将进一步提升。

城市更新 2035 年发展策略

城市更新是一项极其复杂的系统性工程，实现城市更新 2035 年远景目标，

建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市需要多方主体的共同努力，在城市更

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新底层逻辑、更新内容、项目盈利等方面将发生深刻转变前提下，建议各参与

主体拥抱城市更新发展新趋势，及时调整自身的城市更新运营策略，具体发展

策略建议如下：

1、政府端：政府部门需健全政府统筹、条块协作、部门联动、分层落实的

工作机制，开展城市体检评估，掌握城市发展的问题和难点痛点，确定城市更

新的重点工作，坚持制度设计和法治实践相结合，因城施策建立城市更新制度

保障，综合运用政策、规划、产业、税收等工具，为城市更新全链条提供科学

合理的实操指引。政策上出台科学合理完善的更新政策，加大一二级联动的力

度；规划上以国土空间总体规划为基本依据，编制更新整备专项规划，评估识

别更新潜力对象，明确历史文化风貌等空间管控要求；资金上提供多元化资金

保障的渠道，形成包括但不限于财政安排、政策性金融、市场金融、政府债券、

城市更新基金、国有资产注入等一系列的资金保障工具箱；税费上对符合规定

的城市更新项目给予收费减免、税收优惠、贷款贴息、标杆项目奖补，最大程

度激励社会资本广泛参与城市更新，当好城市更新裁判者和统筹者的角色。

2、市场主体端：当前国家调控房价快速上涨，过往城市更新依靠房价预期

上涨来对冲城市更新长周期资金投入与“拆迁-建设-销售”的项目逻辑已经发

生本质变化。因此，市场主体也需积极调整自身的城市更新投资策略，从开发

模式转向运营模式，建立新的城市更新全产业链条和全周期项目管理机制，构

建城市更新综合运营、前端布局和谋划城市更新项目的综合实力，提高自身城

市产业定位与整合能力、基础实施建设与基础设施运营管理能力、城市综合运

营能力、历史文化保护与活化能力、项目现金流与投融资管理资本运作能力等。

另，我们建议市场主体以政府视角为政府解决城市发展中的问题、把城市

更新与产业产城、乡村振兴融合，通过与公共利益的绑定实现项目开发效益，

提前布局城市更新试点城市，积极拥抱城市更新发展新趋势，朝着赚慢钱、赚

长期效益的经营模式转变，构建自身城市更新精细化运作能力。

鉴于当前部分房企正面临流动性危机，以及部分城市鼓励国央企进入城市

更新领域，建议不同市场主体广泛合作，如全国品牌房企与本地稳健/龙头房企、

国央企与民企、房企与金融机构，房企与特色实体企业之间加强合作等，互相

抱团取暖共同应对城市更新多元挑战。

3、村集体端：建议村集体深度参与城市更新，共同解决资源合理配置难题、

推动片区高质量发展，全面推动农村集体经济转型升级，着力构建从顶层设计

到执行层面的战略、规划、方案“123 体系”，聘请专业机构为其制定社区集

体经济城市更新产业升级战略、产业转型升级规划、空间旧改发展规划、改造

实施方案、招商引资方案和投融资方案。同时村集体需改变过去单一的“投资

11/11

建房-对外出租”模式，补齐产业运营能力短板，建立“投资-建设-运营”全周

期体系，集体经济通过城市更新对存量资产投资改造，获得高品质产业空间优

质资产；围绕目标产业定位，开展针对性的产业链招商，导入高附加值、高成

长性企业资源；搭建以企业需求为核心的产业服务平台，发起成立专项产业基

金，对入园优质企业开展产业投资，获取高价值回报，拓宽集体经济收入来源；

打造专业团队提升运营能力，借助资产证券化实现投资退出，最终实现从资产

到资源、再到资本的“3Z 产业闭环”。

4、金融机构端：金融机构是城市更新的重要参与主体，现部分民营房企出

现流动性危机，未来城市更新项目的合作和收并购机遇较多，亟需金融机构提

供并购资金支持。2021 年 12 月 3 日，银保监会就已表态“合理发放房地产开发

贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳

健康发展”；12 月 20 日，央行、银保监会联合发布了《关于做好重点房地产企

业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地

产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购金融服务。建议金融机构积极落

实上述政策，改变对民营企业的风险偏好，加大项目并购资金支持力度、在资

金层面持续性支持民营企业，将更多信贷额度投放到国家政策鼓励的城市更新

行业中来。同时，金融机构积极参与投资地方政府设立的老旧小区改造等城市

更新基金，创新服务产品，支持城市有机更新资金筹措，助力企业城市更新业

务稳步发展。

城市更新是长周期的风险投资，本质上适合股不适合债，金融机构未来介

入到城市更新领域中更多需使用股权投资逻辑和方式孵化项目，加强自身对项

目投后监管的主动管理能力，或聘请专业第三方机构实时监管项目孵化进程，

以退管投，确保项目顺利退出。

长期来看，城市更新已是万亿级赛道，是我国重塑城市产业结构、提升消

费水平、改善人居环境的重要抓手，也是房企获取土储的重要方式和盘活存量

土地的主流模式，虽遇有行业调整之寒冬，但可以展望在城市更新试点探索之

下，属于全国的城市更新春天即将到来。

深圳市城市更新协会行业信息中心

广东合一城市更新研究院

二〇二二年二月

目录

1、2010-2021 年深圳城市更新项目数据与趋势 ................................... 1

1.1 2010-2021 年深圳城市更新项目数据与趋势 ............................. 2

1.1.1 2010-2021 年深圳市拆除重建类城市更新计划公告项目分析 .................. 3

1.1.2 2010-2021 年深圳市拆除重建类城市更新规划公告项目分析 .................. 6

1.1.3 2010-2021 年深圳市拆除重建类城市更新实施主体公示项目分析 ............. 12

1.1.4 2010-2021 年深圳市拆除重建类城市更新项目申报、实施主体类型分析 ....... 16

1.1.5 2010-2021 年深圳市拆除重建类城市更新项目各阶段前置融资情况分析 ....... 17

1.1.6 2021 年深圳市各区拆除重建类城市更新项目分析 .......................... 18

1.1.7 深圳市重点城市更新单元 .............................................. 22

1.2 2010-2021 年宝安区城市更新项目数据与趋势 ........................... 77

1.2.1 2010-2021 年宝安区拆除重建类城市更新计划公告项目分析 ................. 77

1.2.2 2010-2021 年宝安区拆除重建类城市更新规划公告项目分析 ................. 79

1.2.3 2010-2021 年宝安区拆除重建类城市更新实施主体公示项目分析 ............. 82

1.2.4 2010-2021 年宝安区拆除重建类城市更新项目申报、实施主体类型分析 ....... 85

1.2.5 2010-2021 年宝安区拆除重建类城市更新项目各阶段前置融资情况分析 ....... 86

1.2.6 强区放权后宝安区城市更新重点政策梳理................................. 88

1.3 2010-2021 年龙岗区城市更新项目数据与趋势 ........................... 89

1.3.1 2010-2021 年龙岗区拆除重建类城市更新计划公告项目分析 ................. 89

1.3.2 2010-2021 年龙岗区拆除重建类城市更新规划公告项目分析 ................. 91

1.3.3 2010-2021 年龙岗区拆除重建类城市更新实施主体公示项目分析 ............. 94

1.3.4 2010-2021 年龙岗区拆除重建类城市更新项目申报、实施主体类型分析 ....... 97

1.3.5 2010-2021 年龙岗区拆除重建类城市更新项目各阶段前置融资情况分析 ....... 98

1.3.6 强区放权后龙岗区城市更新重点政策梳理................................ 100

1.4 2010-2021 年龙华区城市更新项目数据与趋势 .......................... 101

1.4.1 2010-2021 年龙华区拆除重建类城市更新计划公告项目分析 ................ 101

1.4.2 2010-2021 年龙华区拆除重建类城市更新规划公告项目分析 ................ 103

1.4.3 2010-2021 年龙华区拆除重建类城市更新实施主体公示项目分析 ............ 107

1.4.4 2010-2021 年龙华区拆除重建类城市更新项目申报、实施主体类型分析 ...... 109

1.4.5 2010-2021 年龙华区拆除重建类城市更新项目各阶段前置融资情况分析 ...... 110

1.4.6 强区放权后龙华区城市更新重点政策梳理................................ 112

1.5 2010-2021 年南山区城市更新项目数据与趋势 .......................... 113

1.5.1 2010-2021 年南山区拆除重建类城市更新计划公告项目分析 ................ 113

1.5.2 2010-2021 年南山区拆除重建类城市更新规划公告项目分析 ................ 115

1.5.3 2010-2021 年南山区拆除重建类城市更新实施主体公示项目分析 ............ 119

1.5.4 2010-2021 年南山区拆除重建类城市更新项目申报、实施主体类型分析 ...... 121

1.5.5 2010-2021 年南山区拆除重建类城市更新项目各阶段前置融资情况分析 ...... 122

1.5.6 强区放权后南山区城市更新重点政策梳理................................ 124

1.6 2010-2021 年罗湖区城市更新项目数据与趋势 .......................... 125

1.6.1 2010-2021 年罗湖区拆除重建类城市更新计划公告项目分析 ................ 125

1.6.2 2010-2021 年罗湖区拆除重建类城市更新规划公告项目分析 ................ 127

1.6.3 2010-2021 年罗湖区拆除重建类城市更新实施主体公示项目分析 ............ 131

1.6.4 2010-2021 年罗湖区拆除重建类城市更新项目申报、实施主体类型分析 ...... 133

1.6.5 2010-2021 年罗湖区拆除重建类城市更新项目各阶段前置融资情况分析 ...... 134

1.6.6 强区放权后罗湖区城市更新重点政策梳理................................ 136

1.7 2010-2021 年福田区城市更新项目数据与趋势 .......................... 137

1.7.1 2010-2021 年福田区拆除重建类城市更新计划公告项目分析 ................ 137

1.7.2 2010-2021 年福田区拆除重建类城市更新规划公告项目分析 ................ 139

1.7.3 2010-2021 年福田区拆除重建类城市更新实施主体公示项目分析 ............ 143

1.7.4 2010-2021 年福田区拆除重建类城市更新项目申报、实施主体类型分析 ...... 145

1.7.5 2010-2021 年福田区拆除重建类城市更新项目各阶段前置融资情况分析 ...... 146

1.7.6 强区放权后福田区城市更新重点政策梳理................................ 148

1.8 2010-2021 年光明区城市更新项目数据与趋势 .......................... 149

1.8.1 2010-2021 年光明区拆除重建类城市更新计划公告项目分析 ................ 149

1.8.2 2010-2020 年光明区拆除重建类城市更新规划公告项目分析 ................ 151

1.8.3 2010-2021 年光明区拆除重建类城市更新实施主体公示项目分析 ............ 155

1.8.4 2010-2020 年光明区拆除重建类城市更新项目申报、实施主体类型分析 ...... 157

1.8.5 2010-2021 年光明区拆除重建类城市更新项目各阶段前置融资情况分析 ...... 158

1.8.6 强区放权后光明区城市更新重点政策梳理................................ 160

1.9 2010-2021 年坪山区城市更新项目数据与趋势 .......................... 161

1.9.1 2010-2021 年坪山区拆除重建类城市更新计划公告项目分析 ................ 161

1.9.2 2010-2021 年坪山区拆除重建类城市更新规划公告项目分析 ................ 163

1.9.3 2010-2021 年坪山区拆除重建类城市更新实施主体公示项目分析 ............ 167

1.9.4 2010-2021 年坪山区拆除重建类城市更新项目申报、实施主体类型分析 ...... 169

1.9.5 2010-2021 年坪山区拆除重建类城市更新项目各阶段前置融资情况分析 ...... 170

1.9.6 强区放权后坪山区城市更新重点政策梳理................................ 172

1.10 2010-2021 年盐田区城市更新项目数据与趋势 ......................... 173

1.10.1 2010-2021 年盐田区拆除重建类城市更新计划公告项目分析 ............... 173

1.10.2 2010-2021 年盐田区拆除重建类城市更新规划公告项目分析 ............... 175

1.10.3 2010-2021 年盐田区拆除重建类城市更新实施主体公示项目分析 ........... 179

1.10.4 2010-2021 年盐田区拆除重建类城市更新项目申报、实施主体类型分析 ..... 181

1.10.5 2010-2021 年盐田区拆除重建类城市更新项目各阶段前置融资情况分析 ..... 182

1.10.6 强区放权后盐田区城市更新重点政策梳理............................... 184

1.11 2010-2021 年大鹏新区城市更新项目数据与趋势 ....................... 185

1.11.1 2010-2021 年大鹏新区拆除重建类城市更新计划公告项目分析 ............. 185

1.11.2 2010-2021 年大鹏新区拆除重建类城市更新规划公告项目分析 ............. 187

1.11.3 2010-2021 年大鹏新区拆除重建类城市更新实施主体公示项目分析 ......... 191

1.11.4 2010-2021 年大鹏新区拆除重建类城市更新项目申报、实施主体类型分析 ... 193

1.11.5 2010-2021 年大鹏新区拆除重建类城市更新项目各阶段前置融资情况分析 ... 194

1.11.6 强区放权后大鹏城市更新重点政策梳理 ................................ 196

2、2021 年深圳市土地整备利益统筹项目数据与趋势 ............................ 197

2.1 2021 年深圳市土地整备利益统筹项目整体情况分析 ..................... 198

2.1.1 深圳市土地整备利益统筹计划立项项目分析.............................. 198

2.1.2 深圳市土地整备利益统筹实施方案公告项目分析.......................... 199

2.1.3 深圳市土地整备利益统筹规划公告项目分析.............................. 199

2.1.4 深圳市土地整备利益统筹留用地上平台项目分析.......................... 200

2.2 2021 年各区土地整备利益统筹项目数据与趋势分析 ..................... 201

2.2.1 宝安区土地整备利益统筹项目分析 ..................................... 201

2.2.2 南山区土地整备利益统筹项目分析 ..................................... 208

2.2.3 光明区土地整备利益统筹项目分析 ..................................... 210

2.2.4 龙华区土地整备利益统筹项目分析 ..................................... 214

2.2.5 龙岗区土地整备利益统筹项目分析 ..................................... 220

2.2.6 坪山区土地整备利益统筹项目分析 ..................................... 223

2.2.7 大鹏新区土地整备利益统筹项目分析 ................................... 224

3、2016-2021 年深圳市棚户区改造项目数据与趋势 ............................. 225

3.1 2016-2021 年深圳市棚户区项目整体分析 ............................. 226

3.2 2016-2021 年深圳市各区棚户区改造项目分析 .......................... 227

3.2.1 宝安区棚户区改造分析 ............................................... 227

3.2.2 南山区棚户区改造分析 ............................................... 231

3.2.3 福田区棚户区改造分析 ............................................... 233

3.2.4 罗湖区棚户区改造分析 ............................................... 238

3.2.5 盐田区棚户区改造分析 ............................................... 246

3.2.6 龙华区棚户区改造分析 ............................................... 247

3.2.7 光明区棚户区改造分析 ............................................... 248

4、2021 年集体资产交易项目数据与趋势 ..................................... 249

4.1 深圳市集体资产交易项目整体情况分析 ............................... 250

4.2 深圳市集体资产交易结果公告项目分析 ............................... 250

4.3 各区集体资产交易结果公告项目分析 ................................. 255

4.3.1 龙华区集体资产交易结果公告项目整体分析 .............................. 255

4.3.2 宝安区集体资产交易结果公告项目整体分析 .............................. 258

5、2021 年公开市场数据（招拍挂）分析 ..................................... 261

5.1 2021 年深圳居住用地项目分析 ...................................... 262

5.2 2021 年工商用地项目分析 .......................................... 263

5.2.1 2021 年商业用地出让分析............................................. 263

5.2.2 2021 年 M1 用地出让分析.............................................. 264

5.2.3 2021 年 M0 用地出让分析.............................................. 265

5.2.4 2021 年 W0 用地出让分析.............................................. 265

6、房企进入深圳城市更新发展研究 .......................................... 266

6.1 计划阶段 ........................................................ 268

6.1.1 2010-2021 年计划阶段................................................ 268

6.1.2 2021 年计划阶段..................................................... 270

6.2 规划阶段 ........................................................ 272

6.2.1 2010-2021 年规划阶段................................................ 272

6.2.2 2021 年规划阶段..................................................... 274

6.3 实施主体阶段 .................................................... 276

6.3.1 2010-2021 年实施主体阶段 ............................................ 276

6.3.2 2021 年实施阶段..................................................... 278

7、2021 年第四季度研报 ................................................... 279

7.1 2021 年第四季度城市更新项目数据与趋势 ............................ 280

7.1.1 拆除重建类城市更新单元计划公示与公告................................ 281

7.1.2 拆除重建类城市更新单元规划公示与公告................................ 286

7.1.3 拆除重建类城市更新单元实施主体公示 ................................. 293

7.2 2021 年第四季度与第三季度城市更新项目数据对比分析（环比） ......... 295

7.2.1 拆除重建类城市更新单元计划公示与公告数据对比........................ 295

7.2.2 拆除重建类城市更新单元规划公示与公告数据对比分析.................... 296

7.2.3 拆除重建类城市更新单元实施主体公示数据对比分析...................... 299

7.3 2021 年第四季度与 2020 年第四季度城市更新项目数据对比分析（同比） .. 300

7.3.1 拆除重建类城市更新单元计划公示与公告数据对比分析.................... 300

7.3.2 拆除重建类城市更新单元规划公示与公告数据对比分析.................... 301

7.3.3 拆除重建类城市更新单元实施主体公示数据对比分析...................... 304

7.4 2021 年第四季度集体资产交易项目数据与趋势 ......................... 305

7.4.1 宝安区集体资产交易项目汇总 ......................................... 309

7.4.2 龙岗区集体资产交易项目汇总 ......................................... 312

7.4.3 龙华区集体资产交易项目汇总 ......................................... 312

7.4.4 光明区集体资产交易项目汇总 ......................................... 315

附录： .................................................................. 316

附录 1：2021 年深圳市城市更新项目清单 ..................................... 316

2021 年计划公告项目清单................................................... 316

2021 年规划公告项目清单................................................... 320

2021 年实施主体公示项目清单............................................... 324

附录 2： 2021 深圳市招拍挂土地出让清单 .................................... 327

2021 年居住用地出让清单................................................... 327

2021 年商业用地出让清单................................................... 329

2021 年 M1 用地出让清单.................................................... 330

2021 年 M0 用地出让清单.................................................... 332

2021 年 W0 用地出让清单.................................................... 334

I

2022 年城市更新白皮书统计口径说明

本次白皮书数据主要来源于合一城市更新集团更新数据库、区更新局统计数据及规划

院更新数据等，经过对各方数据整理与对比，最终形成城市更新数据库，个别数据不准确

之处，敬请谅解。

一、拆除重建类计划数据

【单元名称】城市更新单元名称统一以“xxx 城市更新单元”为准，相同项目因历史

原因导致不同单元名称，均统一为同一单元名称，视为同一项目。

【计划原始类型】不同类型计划公示或公告，均统一为计划公示/公告，例如计划修改

公示、计划重新公示、计划补充公示、计划调出公示等均统一为计划公示；2018 年(含

2018 年)之前计划公示或公告项目全部归为计划公告项目。

【统计个数】相同的城市更新单元记为一个项目，同一项目公示并公告，只统计最新

一次公示或公告数据。2021 年和四季度大数据以新增项目为统计对象，若 2021 年和四季

度无计划、规划公告和实施主体确认公示项目，但却有计划、规划修改、调整或补充公告

和实施主体修改、调整或补充公示项目的，则不另行进行统计。

【统计年份】以城市更新单元发布日期为准，例如 2019 年 1 月 3 日发布 2018 年第 10

批更新单元计划，则统计年份为 2019 年。

【现状】按照目前分类为城中村、旧工业区、旧商业、旧住宅区、其他（公共配套设

施）等大类。其中如有混合类型，以现状面积最多的类型为主。

【申报主体】以项目计划公示/公告为准。

【项目实际控制人】以申报主体通过企业穿透至背后大股东，即股权占比 50%以上。

【计划阶段项目申报主体上市情况】以背后实际控制人是否上市为准。

【改造方向】以计划公示/公告改造方向为准，计划阶段未标明改造方向，则以规划阶

段改造方向为准。

【改造类型】以现状类型为准，现状为城中村则为村改、现状为旧工业区则为工改、

现状为旧居住区则为居改、现状为旧商业则为商改。

【二级改造类型】以工改细分二级改造类型，工改 M1、工改 M0、工改 M1+M0、工改

商、工改居、工改商住、工改综合，其中工改商住包括居住及商业不同形式混合用地，工

改综合指改造类型超过 2 种以上。

II

二、拆除重建类规划数据

【单元名称】城市更新单元名称统一以“xxx 城市更新单元”为准，相同项目因历史

原因导致不同单元名称，均统一为同一单元名称，视为同一项目。

【规划原始类型】不同类型规划公示或公告，均统一为规划公示/公告，例如规划修改

公示、规划重新公示、规划补充公示、规划调整公示等均统一为规划公示；2018 年(含

2018 年)之前规划公示或公告项目全部归为规划公告项目。

【统计个数】相同的城市更新单元记为一个项目，同一项目公示并公告，只统计最新

一次公示或公告数据。四季度研报中统计的公示或公告项目，不包含延期/调整/修改数据

【统计年份】以城市更新单元规划公示/公告最新发布日期为准。

【现状】以同一更新单元计划为准，如拆除范围与计划时发生改变，则以规划公示/公

告现状类型为准。

【申报主体】以项目计划公示/公告为准。

【改造方向】以规划公示/公告改造方向为准。

【二级改造类型】以工改细分二级改造类型，工改 M1、工改 M0、工改 M1+M0、工改

商、工改居、工改商住、工改综合，其中工改商住包括居住及商业不同形式混合用地，工

改综合指改造类型超过 2 种以上。

【拆除用地面积】以规划公示/公告拆除范围面积为准。

【开发建设用地面积】以规划公示/公告开发建设用地面积为准。

【移交用地面积】原则上按拆除用地面积减去开发建设用地面积进行计算。

【计容建筑面积】以规划公示/公告计容建筑面积为准。

【住宅类计容面积】规划单元居住类建筑面积中，分为住宅、保障房、居住配套进行

分别计算，无包含关系。

【商业类计容面积】规划单元商业类建筑面积中，分为商业、办公、商务公寓及人才

公寓进行分别计算，无包含关系。其中如规划中商业及办公面积未分开显示，则按商业：

办公=3:7 进行计算。

【工业类计容面积】规划单元工业类建筑面积中，分为普通工业、仓储物流、新型产

业用房、创新型产业用房、工业宿舍及工业配套进行分别计算，无包含关系。

【公共配套类计容面积】规划单元中其他公共配套设施面积。

【其他类计容面积】规划单元中其他类型面积。

【容积率】按项目计容建筑面积/开发建设用地面积进行计算。

III

【移交率】按项目移交用地面积/拆除范围面积进行计算。

三、实施主体公示数据

【单元名称】城市更新单元名称统一以“xxx 城市更新单元”为准，相同项目因历史

原因导致不同单元名称，均统一为同一单元名称，视为同一项目。

【统计个数】相同的城市更新单元记为一个项目，同一项目分期公示，计数记为一

次。

【统计年份】以实施主体公示最新发布日期为准。

【实施主体】以实施主体公示主体为准。

【实施类型】以实施主体公示主体背后实际控制人为准。

【项目实际控制人】以实施主体公示主体通过企业穿透至背后大股东。

【实施主体上市情况】以背后实际控制人是否上市为准。

【改造方向】以规划公示/公告改造方向为准。

【二级改造类型】以工改细分二级改造类型，工改 M1、工改 M0、工改 M1+M0、工改

商、工改居、工改商住、工改综合，其中工改商住包括居住及商业不同形式混合用地，工

改综合指改造类型超过 2 种以上。

【拆除用地面积】以实施主体公示拆除范围面积为准。

【开发建设用地面积】以实施主体公示开发建设用地面积为准。若项目未标明开发建

设用地面积，则以项目规划阶段开发建设用地面积*分期拆除范围面积/规划阶段拆除范围

面积进行计算。

四、土地整备利益统筹项目数据

【土地整备利益统筹项目】深圳市土地整备利益统筹项目相关数据主要从计划立项、

实施方案、规划批复及留用地上平台四个阶段进行统计分析，其中计划立项项目统计以官

方公布的《深圳市 2021 年度城市更新和土地整备计划》为准，其他阶段数据以各区政府官

网公示信息每季度进行统计分析。计划立项数据覆盖后面阶段数据，以此类推。

五、棚户区改造项目数据

【棚户区改造项目】深圳市棚户区改造项目相关数据为不完全统计，以深圳市棚户区

改造的流程节点进行统计分析，主要划分为前期申报、计划立项、实施主体公示、规划批

复及开发建设五个阶段。计划立项数据覆盖后面阶段数据，以此类推。

六、集体资产交易数据

【交易平台】主要通过深圳市联合产权交易及各区公共资源交易中心进行数据收集，

仅统计涉及村集体土地上平台的项目，未包含仅含村集体物业上平台及其他类型上平台交

IV

易项目。

【交易公告说明】交易公告指最后平台发布确定合作对象的交易公告，本次数据均来

着政府平台网站，不考虑涉及由于政府网站信息公布不及时或之前公布信息删除等原因引

起的出入。

【交易类型】根据项目内容主要分为城市更新、土地整备、非农建设用地（包括指

标）、征地返还地（包括指标）、外部移交公共设施用地及其他类型的集体资产交易，若城

市更新项目中含非农或征返指标，则认定为城市更新项目。

【交易方式】根据项目交易方式主要分为公开招标、竞争性谈判及单一来源谈判三种

方式。

【合作模式】根据项目合作模式主要分为被拆赔及合作分成两种合作模式。

【摘牌企业类型】摘牌企业类型以项目成交人的实际控制人类型进行统计。

【摘牌企业上市情况】企业上市情况以项目成交人的实际控制人是否上市进行统计。

【平均周期统计情况】上平台平均周期指为最后交易结果公告时间扣减第一次上平台

招商公告时间，以政府平台网站时间为准。

【标的合作土地及合作物业说明】以政府平台网站公布为准，若网站中未标明具体土

地类型及物业类型，按其他类型计算。

七、特殊统计数据计算说明

1、深圳市及各区拆除重建类城市更新规划公告项目移交率与容积率计算公式说明

【移交率】深圳市及各区计数数据总移交面积/总拆除范围面积。

【容积率】深圳市及各区计数数据总计容建筑面积/总开发建设用地面积。

2、深圳市及各区拆除重建类城市更新项目实施率计算公式说明

【计划实施率】深圳市及各区计数数据实施主体总拆除范围面积/计划总拆除范围面积

【规划实施率】深圳市及各区计数数据规划总拆除范围面积/计划总拆除范围面积

【创新型产业用房配建任务】《深圳市城市更新“十三五”规划中期调整文本图集》对

各区“工改 M0”类更新单元创新型产业用房配建任务值。

1

2

1、2010-2021 年深圳城市更新项目数据与趋势

1.1 2010-2021 年深圳城市更新项目数据与趋势

截至 2021 年 12 月 31 日，深圳市共累计：

拆除重建类：

城市更新单元计划——计划公告项目共 980 个，拆除范围面积共 8182.5 公顷。

城市更新单元规划——规划公告项目共 594 个，拆除范围面积共 4419.8 公顷，可开发

建设用地面积共 2906.2 公顷。

实施主体确认——实施主体公示项目 478 个，拆除范围面积共 2848.4 公顷，可开发建

设用地面积共 1959.6 公顷。

截至 2021 年 12 月 31 日，深圳市综合整治类城市更新单元计划立项项目合计 16 个，

若含综合整治类项目，则深圳计划公告项目合计 996 个。因综合整治类项目较少，本报告

所有统计数据仅针对拆除重建类城市更新项目进行统计分析。

宝安 光明 龙华 龙岗 坪山 南山 福田 罗湖 盐田 大鹏

计划公告 183 46 141 222 42 120 62 87 39 38

规划公告 107 33 84 111 24 77 52 65 24 17

实施主体 86 27 67 84 16 64 45 55 21 13

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

数量：个

深圳市各区拆除重建类城市更新项目各阶段数量统计图

3

1.1.1 2010-2021 年深圳市拆除重建类城市更新计划公告项目分析

➢ 2021 年项目数量有所减少，但规模与 2020 年基本持平

截至 2021 年 12 月 31 日，深圳市计划公告项目合计 980 个，拆除规模合计 8182.5 公

顷，其中 2010 年（含 2010 年以前转入项目）列入计划项目最多，共计 194 个，拆除规模

共计 1636.2 公顷；2017 年列入计划项目数量及拆除规模均最少，数量为 44 个，拆除规模

为 193.1 公顷；2021 年计划公告项目数量及规模均维持在高位水平，较 2020 年数量有所

回落，但规模却出现微涨，数量为 85 个，拆除规模为 1046.3 公顷。

➢ 龙岗、宝安和龙华项目数量及规模均领跑全市

截至 2021 年 12 月 31 日，拆除重建类计划公告项目拆除规模以原特区外为主，其中，

龙岗领跑全市，其次为宝安、龙华，拆除规模最小的三个区分别为福田、大鹏和盐田。

662.9

973.2

432.9 536.1 357.5

402.9

655.6

505.0

193.1

792.4

580.0

1044.5 1046.3

73

121

64

57

47 53

72

89

44

99

75

101

85

0

200

400

600

800

1,000

1,200

0

20

40

60

80

100

120

140

深圳市拆除重建类城市更新计划公告项目历年新增数量与拆除规模统计图

拆除规模(公顷） 计划数量（个）

1706.8

486.6

1016.7

2785.7

482.6 578.7 335.5 346.2 168.9 274.7

183

46

141

222

42

120

62

87

39 38

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

0

50

100

150

200

250

宝安 光明 龙华 龙岗 坪山 南山 福田 罗湖 盐田 大鹏

深圳市各区拆除重建类城市更新计划公告项目数量及拆除规模统计图

拆除规模(公顷） 计划数量（个）

4

➢ 工改和村改类项目数量及规模合计占比超 90%

基于立项数量进行分析，工改项目数量占比较高，工改项目总个数为 561 个，占总立

项数量 57%，村改数量为 326 个，占比为 33%。

基于立项规模进行分析，工改项目和村改项目基本各占半壁江山，其中工改项目规模

合计 3922.7 公顷，占总规模比重 48%，村改项目规模合计 3912.6 公顷，占总规模比重 48%。

33%

3%

7%

57%

深圳市拆除重建类城市更新计划公告项目类型比例图

村改

居改

商改

工改

其他

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 42 63 20 12 14 11 19 18 9 25 16 33 44

居改 - 8 - 2 1 1 - 3 1 8 1 4 1

商改 8 7 3 2 5 4 2 7 7 4 5 6 2

工改 23 43 41 41 27 36 51 61 27 62 53 58 38

其他 - - - - - 1 - - - - - - -

0

20

40

60

80

100

120

140

规模：公顷

深圳市拆除重建类城市更新计划公告项目历年各类型拆除数量统计图

5

工改类型计划立项项目中，工改商住数量最多，为 147 个，占工改项目比例为 26%，

其次为工改 M0（数量为 142 个，占比 25.3%）和工改综合(数量为 83 个，占比 15%)。

➢ 龙岗和龙华以工改和村改项目为主，宝安以工改项目为主

深圳市各区计划公告项目类型中，项目数量排名前三的为龙岗、宝安和龙华。其中，

龙岗以工改和村改项目为主，宝安以工改项目为主，龙华以工改和村改项目为主。值得注

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 379.2 596.3 197.3 200.2 193.6 207.1 278.4 219.0 64.9 348.8 171.0 487.8 568.9

居改 - 41.0 - 4.3 0.6 1.7 - 2.7 1.3 13.2 7.9 28.3 1.8

商改 85.2 54.4 4.0 8.3 8.8 9.6 7.4 15.1 5.3 7.0 24.0 12.8 1.9

工改 198.6 281.5 231.6 323.3 154.5 184.0 369.8 268.1 121.5 423.4 377.2 515.6 473.8

其他 - - - - - 0.7 - - - - - - -

0

200

400

600

800

1,000

1,200

规模：公顷

深圳市拆除重建类城市更新计划公告项目历年各类型拆除规模统计图

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改综合 12 10 7 5 1 2 7 7 3 5 10 14 9

工改商住 24 16 18 14 8 12 12 7 5 9 14 8 14

工改居 3 4 4 9 2 3 9 7 4 2 4 7 2

工改商 3 2 5 3 5 5 5 8 2 5 2 7 2

工改M1+M0 2 - - 1 2 - 2 1 - 14 6 3 1

工改M0 7 9 4 8 8 12 15 29 12 20 10 8 3

工改M1 10 2 3 1 1 2 1 2 1 7 7 11 7

0

10

20

30

40

50

60

70

数量：个

深圳市拆除重建类城市更新计划公告项目历年工改类型数量统计图

6

意的是，项目数量最少的三个区为坪山、盐田和大鹏，数量分别为 42 个、39 个和 38 个。

1.1.2 2010-2021 年深圳市拆除重建类城市更新规划公告项目分析

➢ 2021 年项目数量及规模均较 2020 年有较大增幅

截至 2021 年 12 月 31 日，深圳市规划批复项目共计 594 个，拆除规模合计 4419.8 公

顷，可开发建设用地面积合计 2906.2 公顷。其中，2010 年以来（不含 2010 年），2021 年

规划批复项目数量最多，为 88 个，且 2021 年拆除范围面积及可开发建设用地面积均为最

大，拆除规模为 1089.2 公顷，可开发建设用地面积为 652.4 公顷；2017 年规划批复项目

数量最小，数量为 22 个；2011 年规划批复项目拆除规模及建设用地规模最小，拆除规模

为 110.9 公顷，可开发建设用地面积为 84.9 公顷。2021 年相对 2020 年，数量和规模均有

较大增幅，且在数量、拆除规模及可开发建设用地均达到历史最高水平。

宝安 光明 龙华 龙岗 坪山 南山 福田 罗湖 盐田 大鹏

村改 34 5 58 103 24 32 9 20 19 22

居改 1 - 1 3 - 5 6 10 4 -

商改 7 2 7 4 2 7 9 17 5 2

工改 141 39 75 112 16 76 38 39 11 14

其他 - - - - - - - 1 - -

0

50

100

150

200

250

数量：个

深圳市各区拆除重建类城市更新计划公告项目类型及数量对比图

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

拆除规模 142.5 106.7 110.9 263.3 186.7 281.7 308.8 409.5 204.3 383.4 275.0 657.91089.2

可开发建设用地 105.0 75.2 84.9 176.4 136.3 197.8 215.9 279.1 130.8 255.8 184.0 412.5 652.4

规划数量 26 8 23 50 29 47 35 63 22 69 53 81 88

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

0

200

400

600

800

1,000

1,200

数量：个/规模：公顷

深圳市拆除重建类城市更新规划公告项目历年新增数量与规模统计图

7

➢ 龙岗、宝安和龙华项目数量及规模排名前三

基于深圳市各区进行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，龙岗规划公告项目数量、规模均

为最大，数量为 111 个，拆除规模为 1459.2 公顷，可开发建设用地面积为 903 公顷；其次

为宝安（数量为 107 个，拆除规模为 827.5 公顷，可开发建设用地面积为 555.5 公顷）和

龙华(数量为 84 个，拆除规模为 549.1 公顷，可开发建设用地面积为 355.8 公顷)。

➢ 工改和村改类项目数量及规模占比均较大，其中规模合计占比近 90%

基于规划数量进行分析，深圳市工改项目数量最多，工改项目总个数为 361 个，占总

规划数量 61%，其次为村改项目，总个数为 167 个，占比 28%。

宝安 光明 龙华 龙岗 坪山 南山 福田 罗湖 盐田 大鹏

拆除规模(公顷） 827.5 193.2 549.1 1,459.2 324.1 364.4 226.6 256.4 86.9 132.5

可开发建设用地(公顷） 555.5 127.0 355.8 903.0 193.4 265.7 167.9 173.7 66.1 98.1

规划数量（个） 107 33 84 111 24 77 52 65 24 17

0

20

40

60

80

100

120

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

深圳市各区拆除重建类城市更新规划公告项目数量及规模统计图

28%

3%

8%

61%

深圳市拆除重建类城市更新规划公告项目类型比例图

村改

居改

商改

工改

其他

8

基于规划拆除规模进行分析，深圳市工改项目拆除规模最大，总拆除规模 2304.2 公

顷，占总规划拆除规模 52%，其次为村改项目，总拆除规模 1877.5 公顷，占比 43%。

工改类型规划批复项目中，深圳市工改商住项目数量最多，为 121 个，占工改项目比

例为 34%，其次为工改 M0 项目，数量为 101 个，占比 28%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 21 4 6 16 7 9 6 10 8 11 6 25 38

居改 - - - 3 - 2 - 1 1 3 2 2 4

商改 1 1 3 5 2 3 2 3 - 10 6 5 6

工改 4 3 14 26 20 33 26 49 13 45 39 49 40

其他 - - - - - - 1 - - - - - -

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

数量：个

深圳市拆除重建类城市更新规划公告项目历年各类型数量统计图

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 107.5 85.5 29.0 94.1 60.4 79.9 78.4 101.1 118.8 173.2 42.1 299.6 607.8

居改 - - - 7.7 - 7.3 - 6.1 1.7 5.2 1.6 3.9 29.0

商改 2.6 1.1 13.7 19.8 11.9 3.5 10.8 5.9 - 15.6 6.1 46.7 37.3

工改 32.4 20.1 68.2 141.7 114.3 191.0 218.9 296.3 83.8 189.4 225.2 307.8 415.1

其他 - - - - - - 0.7 - - - - - -

0

200

400

600

800

1,000

1,200

规模：公顷

深圳市拆除重建类城市更新规划公告项目历年各类型拆除规模统计图

9

➢ 住宅批复量占比最大，达 41%，且 2021 年批复建筑总量最多

从历年城市更新项目批复规划建筑功能来看，2021 年和 2020 年批复的建筑量最多，

批复建筑量分别为 4400.6 万 m²（占比 26%）和 2907.7 万 m²（占比 17%）。

深圳市规划建筑功能以住宅、办公、商业、新型产业用房和商务公寓为主，建筑面积

分别为 7077.9 万 m²（占比 41%）、2202.4 万 m²（占比 13%）、2064.2 万 m²（占比 12%）、

1853.6 万 m²（占比 11%）和 1080.3 万 m²（占比 6%），合计占比达 82%，其它各类建筑面积

合计约 19%。值得注意的是，普通工业厂房建筑面积为 669.5 万 m²，占比仅 4%。

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改综合 1 - - 3 2 1 2 4 3 6 6 7 12

工改商住 2 1 4 11 9 11 16 19 4 12 11 11 10

工改居 - 1 1 4 - 6 2 5 1 2 3 6 5

工改商 - 1 3 1 - 7 1 4 2 4 2 6 2

工改M1+M0 - - - 2 - - 1 - 1 - 2 4 -

工改M0 1 - 6 3 8 8 4 17 2 18 13 14 7

工改M1 - - - 2 1 - - - - 3 2 1 4

0

10

20

30

40

50

60

数量：个

深圳市拆除重建类城市更新规划公告项目历年工改类型数量统计图

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

4,500

5,000

面积：万m²

深圳市拆除重建类城市更新规划公告项目历年各类建筑面积统计图

住宅面积

保障房面积

居住配套商业面积

商业面积

办公面积

商务公寓面积

人才公寓面积

普通工业厂房面积

仓储物流面积

新型产业用房面积

创新型产业用房

工业配套商业面积

配套宿舍面积

公共配套面积

其他

10

➢ 平均容积率为 6.0，平均土地移交率为 34.2%，2021 年维持在高位水平

基于历年项目批复容积率与土地移交率进行分析，深圳市城市更新项目平均容积率为

6.0，平均土地移交率为 34.2%。其中，2010 年以来（不含 2010 年），2014 年已批规划项

目平均容积率最低，平均容积率为 4.8；2011 年已批规划项目平均土地移交率最低，平均

容积率为 23.4%；2020 年已批规划项目平均容积率最高，平均容积率为 7.1；2021 年已批

规划项目平均土地移交率最高，平均移交率为 40.1%。

深圳市城市更新项目开发强度及平均土地移交率近三年均维持在高位水平，也同时表

明政府对公共利益的重视，预估未来平均容积率将在 6.5-7.5 之间进行波动。

41%

4%

12%

13%

6%

4%

11%

1%

2%

3% 3%

深圳市城市更新规划公告项目建筑类型占比图

住宅面积

保障房面积

居住配套商业面积

商业面积

办公面积

商务公寓面积

人才公寓面积

普通工业厂房面积

仓储物流面积

新型产业用房面积

创新型产业用房

工业配套商业面积

配套宿舍面积

公共配套面积

其他

4.73

5.67 5.48 5.01 5.51

4.78

5.59 5.71 5.59

6.40 6.05

7.05 6.75

26.3%

29.5%

23.4%

33.0%

27.0%

29.8% 30.1%

31.8%

36.0%

33.3% 33.1%

37.3%

40.1%

0.00

1.00

2.00

3.00

4.00

5.00

6.00

7.00

8.00

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

30.0%

35.0%

40.0%

45.0%

深圳市拆除重建类城市更新规划公告项目历年移交率与容积率趋势图

容积率 移交率（%）

11

基于各区项目批复容积率与土地移交率进行分析，罗湖平均容积率最高，其平均容积

率为 8.8，其次为福田和南山，平均容积率分别为 7.7 和 7.4；坪山平均土地移交率最大，

其平均土地移交率为 40.3%，其次为龙岗（平均土地移交率为 38.1%）、龙华(平均土地移交

率为 35.2%)和盐田（平均土地移交率为 35%）。

➢ 申报主体以民企为主，占比达 48%

截至 2021 年 12 月 31 日，规划公告申报主体类型主要以民企和村股份公司 2 种类型为

主。其中，所有计划申报主体类型中，民企占比最大，为 48%，其次为村股份公司(占比

28%)和国企(占比 13%)。

5.61 5.56 6.12 5.48 5.91

7.40 7.74

8.81

5.35

3.19

32.9% 34.3% 35.2%

38.1%

40.3%

27.1% 25.9%

32.1%

35.0%

26.0%

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

宝安 光明 龙华 龙岗 坪山 南山 福田 罗湖 盐田 大鹏

深圳市各区拆除重建类城市更新规划公告平均容积率及平均移交率统计图

容积率 移交率（%）

28%

13% 48%

8%

1% 0%

深圳市拆除重建类城市更新规划公告项目申报主体类型比例图

股份公司

国企

民企

政府

其他

国企+政府

民企+股份公司

民企+政府

股份公司+政府

12

1.1.3 2010-2021 年深圳市拆除重建类城市更新实施主体公示项目分析

➢ 2021 年项目数量及规模均较 2020 年有所增长

截至 2021 年 12 月 31 日，深圳市实施主体公示项目共计 478 个，拆除规模合计 2848.4

公顷，可开发建设用地面积合计 1959.6 公顷。其中，2010 年以来（不含 2010 年），2021

年实施主体公示项目数量最多，为 59 个；2015 年实施主体公示项目拆除范围面积及可开发

建设用地面积均为最大，拆除规模为332.2公顷，可开发建设用地面积为245.8公顷；2013

年实施主体公示项目规模最小，拆除规模为 140.7 公顷；2017 年实施主体公示项目可开发

建设用地最小，可开发建设用地面积为 96.5 公顷；2021 年相对 2020 年，数量及规模均有

所增长，数量为 59 个，拆除规模为 349.8 公顷，可开发建设用地面积为 228.7 公顷。

➢ 龙岗、宝安和龙华项目数量及规模均领跑全市

基于深圳市各区进行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，宝安实施主体公示项目数量最

大，数量为 86 个；龙岗实施主体公示项目拆除规模及可开发建设用地面积均最大，分别为

757.6 公顷和 495.1 公顷；其次为宝安（拆除规模为 588.2 公顷，可开发建设用地面积为

389.6 公顷）和龙华(拆除规模为 438.8 公顷，可开发建设用地面积为 304.4 公顷)。值得

注意的是，数量最小的三个区分别是盐田、坪山和大鹏；规模最小的三个区分别是光明、

大鹏和盐田。

64.7 52.3 224.7 242.2 140.7 184.3 332.2 275.9 142.5 288.1 257.3 293.6 349.8

47.9

38.0

160.9 176.5

103.0

134.3

245.8

191.5

96.5

189.2 171.6 175.6

228.7

11 10

18

31

28

30

50 48

34

52

56 51

59

0

10

20

30

40

50

60

70

0

50

100

150

200

250

300

350

400

深圳市拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年新增数量与规模统计图

拆除规模(公顷） 可开发建设用地(公顷） 实施主体数量（个）

13

➢ 工改和村改类项目数量及规模占比均较大，其中规模合计占比超 90%

基于实施主体公示项目数量进行分析，深圳市工改项目数量最多，工改项目总个数为

316 个，占总规划数量 66%，其次为村改，总个数为 106 个，占比 22%，其次为商改项目，

但其占比较少，不足 10%。

588.2 129.3 438.8 757.6 164.7 232.2 212.1 163.9 74.5 87.1

389.6

87.0

304.4

495.1

100.1

174.9 158.7

114.1

72.1 63.6

86

27

67

84

16

64

45

55

21

13

0

20

40

60

80

100

0

100

200

300

400

500

600

700

800

宝安 光明 龙华 龙岗 坪山 南山 福田 罗湖 盐田 大鹏

深圳市各区拆除重建类城市更新实施主体公示项目数量及规模统计图

拆除规模(公顷） 可开发建设用地(公顷） 实施主体数量（个）

22%

3%

9%

66%

深圳市拆除重建类城市更新实施主体公示项目类型比例图

村改

居改

商改

工改

其他

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 9 4 10 4 8 3 11 6 6 6 12 11 16

居改 - - - 1 - 2 - - 2 2 3 - 2

商改 1 2 1 2 3 2 4 1 6 6 8 4 3

工改 1 4 7 24 17 23 34 41 20 38 33 36 38

其他 - - - - - - 1 - - - - - -

0

10

20

30

40

50

60

70

数量：个

深圳市拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年各类型数量统计图

14

基于实施主体公示项目拆除规模进行分析，深圳市工改项目拆除规模最大，工改项目

总拆除规模为 1740 公顷，占总拆除规模 61%，其次为村改项目，总拆除规模为 960.3 公

顷，占比 34%。

工改类型实施主体公示项目中，深圳市工改商住数量最多，为 110 个，占工改项目比

例为 35%，其次为工改 M0，数量为 93 个，占比 29%。

2010年

以前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

村改 38.6 19.1 143.3 80.0 46.2 61.2 110.2 17.9 29.6 104.3 90.5 80.5 139.0

居改 - - - 5.5 - 7.1 - - 1.9 3.4 11.1 - 2.6

商改 11.1 3.6 3.3 8.4 11.0 2.5 19.3 1.3 7.8 18.7 8.8 14.0 4.4

工改 15.0 29.7 78.2 148.3 83.5 113.4 202.1 256.7 103.2 160.1 146.8 199.1 203.8

其他 - - - - - - 0.7 - - 1.5 - - -

0

50

100

150

200

250

300

350

400

规模：公顷

深圳市拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年各类型拆除规模统计图

2010

年以

前

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

工改综合 - 1 - 3 1 3 3 2 1 2 2 1 10

工改商住 - 2 4 9 8 6 20 17 7 9 7 13 8

工改居 - - - 4 1 1 2 3 2 7 4 4 6

工改商 - 1 1 1 2 5 2 6 2 4 3 4 2

工改M1+M0 - - - - - 1 - - - 1 1 2 -

工改M0 1 - 2 6 5 5 7 13 8 13 14 11 8

工改M1 - - - 1 - 2 - - - 2 2 1 4

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

数量：个

深圳市拆除重建类城市更新实施主体公示项目历年工改类型数量统计图

15

➢ 计划、规划实施率均呈逐年递增态势，2021 年达到最大值

基于项目数量对计划和规划实施率进行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，深圳市计划实

施率为 49%，规划实施率为 61%。计划、规划实施率均呈逐年递增态势，2021 年达到最大

值。

基于项目规模对计划和规划实施率进行分析，截至 2021 年 12 月 31 日，深圳市计划实

施率为 35%，规划实施率为 54%。

按项目规模计划和规划实施率明显低于按项目数量的计划和规划实施率，按规模计划

和规划实施率更能体现项目实际推进进度。

15.1%

10.8%

15.1%

22.2%

27.1%

30.8%

36.6% 39.2% 41.9% 43.4% 46.3% 46.8% 35.6% 48.8%

17.5%

22.1%

34.0%

37.6%

44.1% 44.8%

48.8% 48.9% 51.7% 53.5% 56.5%

60.6%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

深圳市拆除重建类城市更新项目历年计划实施率与规划实施率图（按数量）

计划实施率（%） 规划实施率（%）

9.8%

7.2%

16.5%

22.4% 24.5% 27.0%

30.9%

33.5% 35.2% 35.3% 36.2% 35.0% 34.8% 21.5%

15.2% 17.4%

23.9%

27.3%

32.4% 34.8%

40.0%

42.7% 43.5% 43.9%

46.7%

54.0%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

深圳市拆除重建类城市更新项目历年计划实施率与规划实施率图（按规模）

计划实施率（%） 规划实施率（%）

16

1.1.4 2010-2021 年深圳市拆除重建类城市更新项目申报、实施主体类型分析

➢ 申报主体和实施主体均以民企为主，占比分别达 52%和 74%

截至 2021 年 12 月 31 日，深圳市更新单元历年计划公告项目合计 980 个，申报企业中

民营企业和村集体股份公司比重最大，其中民营企业占比 52%；村集体股份公司占比 28%；

国企占比 11%；政府占比 6%；双主体申报项目占比 4%，双主体申报项目企业类型分为以下

四种：民营企业+政府、村集体股份公司+政府、国企+政府和民营企业+村集体股份公司。

深圳市城市更新项目实施主体类型共有八种类型，其中，民营企业占比最高，为

74%；其次为国企，占比 16%；双主体申报项目占比 6%，双主体申报项目企业类型分为以下

四种：民营企业+政府、国企+民营企业、国企+村集体股份公司和民营企业+村集体股份公

司。

28%

52% 10%

6%

1%

2%

1%

深圳市拆除重建类城市更新项目历年申报主体类型占比图

股份公司

国企

民企

政府

国企+政府

民企+股份公司

民企+政府

股份公司+政府

3%

16%

74%

1%

5%

1%

深圳市拆除重建类城市更新项目历年实施主体类型占比图

股份公司

国企

民企

政府

国企+民企

民企+股份公司

民企+政府

国企+股份公司

17

1.1.5 2010-2021 年深圳市拆除重建类城市更新项目各阶段前置融资情况分析

➢ 涉及前融项目 248 个，占比 25%

基于项目整体及各阶段是否涉及前融进行分析，涉及前融的项目共计 248 个，在计划

公告项目中占比 25%。

➢ 项目越成熟，涉及前融的占比越高，其中，立项阶段及之前占比约 15%

基于计划立项及之前是否涉及前融进行分析，涉及前融项目累计 151 个，占 15%。

基于专规批复及之前是否涉及前融进行分析，涉及前融项目累计 195 个，占比 20%。

25%

75%

深圳市涉及前融拆除重建类城市更新项目占比图

是

否

15%

85%

深圳市计划立项阶段及之前涉及前融拆除重建类城市更新项目

累计占比图

是

否

20%

80%

深圳市专规批复阶段及之前涉及新增前融拆除重建类城市更新项目

累计占比图

是

否

18

基于实施主体确认阶段及之前是否涉及前融进行分析，涉及前融的项目累计 246 个，

占比 25%。

1.1.6 2021 年深圳市各区拆除重建类城市更新项目分析

2021 年大数据以新增项目为统计对象，若 2021 年度无计划、规划公告和实施主体确认

公示项目，但却有计划、规划修改、调整或补充公告和实施主体修改、调整或补充公示项

目的，则不另行进行统计。

➢ 龙岗新增计划公告项目数量和规模均最多，其次为宝安

2021 年，深圳市新增计划公告项目数量 59 个，新增拆除规模 826.9 公顷。其中，龙

岗项目数量和规模均最多，数量为 25 个，拆除规模为 353.7 公顷，盐田则无计划公告的更

新项目。

2021 年各区城市更新单元计划汇总

区域 计划数量（个） 所占比例 拆除规模(公顷） 所占比例

宝安 8 13.6% 112.4 13.6%

光明 5 8.5% 151.0 18.3%

龙华 5 8.5% 29.1 3.5%

龙岗 25 42.4% 353.7 42.8%

坪山 5 8.5% 94.5 11.4%

南山 3 5.1% 6.6 0.8%

福田 4 6.8% 62.0 7.5%

罗湖 1 1.7% 0.5 0.1%

盐田 - - - -

大鹏 3 5.1% 17.2 2.1%

合计 59 100.0% 826.9 100.0%

25%

75%

深圳市实施主体确认阶段及之前新增涉及前融机构拆除重建类城市更新项目

累计占比图

是

否

19

基于深圳各区计划公告项目各类型数量进行分析，2021 年龙岗村改和工改项目最多，

其次为宝安，村改和工改项目均为 4 个。

➢ 龙岗和宝安新增规划公告项目数量及规模均领跑全市

深圳市 2021 年新增规划公告项目共计 61 个，拆除规模总量达 501.9 公顷。其中，龙

岗和宝安已批规划项目数量最大，数量均为 11 个；龙岗已批规划项目规模最大，拆除规模

为 160.2 公顷，可开发建设用地面积为 87.2 公顷；大鹏已批规划项目数量及规模均最少。

基于深圳各区规划公告项目各类型数量进行分析，2021 年龙岗村改项目最多，其次为

龙华；宝安工改项目最多，其次为南山、龙岗和光明。

4

1

4

17

3

1

- - -

2

- - - - - - - - - - - - - - - -

1 1

- -

4 4

1

8

2 2

3

- -

1

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

宝安 光明 龙华 龙岗 坪山 南山 福田 罗湖 盐田 大鹏

数量：个

2021年深圳市各区拆除重建类城市更新计划公告类型及数量对比图

村改 居改 商改 工改 其他

86.0

22.1

49.2

160.2

51.5

30.1

7.1

81.4

11.8

2.5 55.2 15.8 27.3 87.2 30.0 18.4 4.5 51.5 8.8 2.0

11

6

8

11

4

6

4

7

3

1

0

2

4

6

8

10

12

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

宝安 光明 龙华 龙岗 坪山 南山 福田 罗湖 盐田 大鹏

2021年深圳市各区拆除重建类城市更新规划公告数量及拆除规模统计图

拆除范围面积（公顷） 可开发建设用地面积（公顷） 规划公告数量（个）

20

➢ 2021 年土地移交率达历史最高值，龙岗土地移交率最高

从已批规划项目批复容积率与土地贡献情况来看，2021 年深圳市新增城市更新项目平

均容积率为 6.7，平均土地移交率为 39.9%。其中，大鹏已批规划项目平均容积率最低，为

5.8，罗湖已批规划项目平均容积率最高，为 11.3，龙岗土地移交率最高，达 45.6%，大鹏

土地移交率最低，为 20.8%。

➢ 龙岗整体批复建筑量最多，其次为罗湖、宝安

从 2021 年各区城市更新项目批复规划建筑功能来看，龙岗批复的建筑量最多，批复建

筑量达 622.2 万 m²（占比 27%），其次为罗湖和宝安，占比分别为 25%和 16%；大鹏批复建

筑量最少，占比仅 1%。

2

1

6

7

3

1

-

2 2

- - - - - - - -

1 1

- - - - - - -

1

2

- -

9

5

2

4

1

5

3

2

-

1

- - - - - - - - - -

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

宝安 光明 龙华 龙岗 坪山 南山 福田 罗湖 盐田 大鹏

数量：个

2021年深圳市各区拆除重建类城市更新规划公告类型及数量对比图

村改 居改 商改 工改 其他

35.9% 37.2%

44.5% 45.6%

41.7% 38.7% 37.3% 36.3%

24.9%

20.8%

6.88

7.41 7.27 7.13

6.57

7.94

11.20 11.32

6.71

5.80

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

0

2

4

6

8

10

12

宝安 光明 龙华 龙岗 坪山 南山 福田 罗湖 盐田 大鹏

2021年深圳市各区城市更新规划公告平均容积率、平均移交率统计图

平均移交率 平均容积率

21

➢ 龙岗和宝安新增实施主体公示项目数量及规模均领跑全市

2021 年，深圳市实施主体公示项目共计 59 个，拆除规模合计 349.8 公顷，可开发建设

用地面积合计 228.7 公顷。其中，龙岗和宝安实施主体公示项目数量最多，均为 14 个；龙

岗实施主体公示项目拆除范围和可开发建设用地面积均最大，分别为 124.1 公顷和 88.1 公

顷。值得注意的是，盐田无实施主体公示项目。

基于深圳各区实施主体公示项目各类型数量进行分析，2021 年宝安工改项目最多，其

次为龙岗；龙岗和龙华村改项目最多，均为 5 个。

0

100

200

300

400

500

600

700

宝安 光明 龙华 龙岗 坪山 南山 福田 罗湖 盐田 大鹏

面积：万m²

2021年深圳市各区城市更新规划公告建筑类型面积统计图

住宅面积

保障房面积

居住配套商业面积

商业面积

办公面积

商务公寓面积

人才公寓面积

普通工业厂房面积

仓储物流面积

新型产业用房面积

创新型产业用房

工业配套商业面积

配套宿舍面积

公共配套面积

其他

90.4 22.7 54.8 124.1 12.8 22.0 3.1 17.2 - 2.5

58.9

14.9

31.6

88.1

5.5

13.6

2.4

11.7

-

2.0

14

6

9

14

1

5

2

7

-

1

0

2

4

6

8

10

12

14

16

0

20

40

60

80

100

120

140

宝安 光明 龙华 龙岗 坪山 南山 福田 罗湖 盐田 大鹏

2021年深圳市各区拆除重建类城市更新实施主体公示项目数量及规模统计图

拆除范围面积（公顷） 可开发建设用地面积（公顷） 实施主体公示数量（个）

22

1.1.7 深圳市重点城市更新单元

重点城市更新单元起源于 2016 年发行的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措

施》（深府办[2016]38 号），38 号文提出政府在“十三五”期间应主导全市试点开展 10 个

重点城市更新单元，要求在原特区内各区项目拆除范围不小于 15 公顷，原特区外各区项目

拆除范围不小于 30 公顷，且项目合法用地权属比例要求不低于 30%，受到各区政府重视。

截止笔者完稿，深圳市已有 15 个重点城市更新单元，除福田、龙华和坪山无重点更新

单元外，其他各区均已覆盖，其中，龙岗重点城市更新单元项目数量最多。

序号 区划 重点更新单元名称 拟拆除重建面积 进度 拟操盘企业

1

宝安

新桥东片区 1272374 ㎡

一期

实施主体公示 宝安实业集团

2 沙井大街片区 1401446 ㎡ 计划公告 华润置地

3 盐田 田心工业区片区 159191 ㎡ 规划批复 鹏瑞

4 光明 轨道 13 号线车辆段片区 1284375 ㎡ 计划公告 宏发集团

5

罗湖

清水河片区 459997 ㎡ 意愿公示 —

6 泥岗片区 156340 ㎡ 计划公示 卓越集团

7 大鹏 三溪片区 736563 ㎡ 意愿公示 恒大集团

8

南山

西丽中心区（DY09） 151649 ㎡ 意愿公示 —

9 一甲村、常兴新村 163950 ㎡ 意愿公示 —

10 龙岗 平湖旧墟镇片区

（GX04）

202084 ㎡ 规划批复 特发集团

11

- -

5 5

1 1 1

3

- - - - -

1

- - -

1

- -

1

- - - - -

1 1

- -

13

6

4

8

-

4

-

2

-

1

0

2

4

6

8

10

12

14

宝安 光明 龙华 龙岗 坪山 南山 福田 罗湖 盐田 大鹏

数量：个

2021年深圳市各区拆除重建类城市更新实施主体公示项目类型及数量对比图

村改 居改 商改 工改 其他

23

龙园片区 199 公顷 选定前期服务商 华润置地

12

南约片区 75 公顷 选定前期服务商 中海

13 布吉新城片区 144 公顷 选定前期服务商 华侨城

14

东部高铁新城西片区 116 公顷 未启动 —

五和枢纽片区 42 公顷 第一批确权前置

公示 佳兆业

15

➢ 龙岗平湖街道平湖旧墟镇片区（GX04）重点城市更新单元

2018 年 1 月 9 日，深圳市规划和国土资源委员会发布《龙岗平湖街道平湖旧墟镇片区

（GX04）重点城市更新单元计划》。

《龙岗平湖街道平湖旧墟镇片区（GX04）重点城市更新单元计划》一览表

编号 辖区 街道 单元名称 申报主体 拆除范围用地

面积（㎡） 备注

1 龙岗 平湖街道

平湖旧墟镇

片区

（GX04）重

点城市更新

单元

深圳市龙岗

城市更新局 203331

①拟更新方向为居住、商业等功

能。

②土地移交率不低于 40%，按规划

落实轨道交通及其他城市基础设

施、公共服务设施和城市公共利益

项目用地。

③落实区级文物保护单位（念妇贤

医院）的相关保护要求。

④涉及的政府物业，应依程序按照

国家、省、市的有关规定办理。

特别提示：

1.本表所列的城市更新单元属政府主导的重点更新单元，须按照城市更新相关政策完成城市更新单元规

划编制及项目实施主体确认等工作后方可实施开发建设。

2.本表所列“申报主体”仅为城市更新单元计划的申报主体，项目实施主体须依据城市更新政策规定的

条件及程序进行确认后产生。

3.本表所列城市更新单元的规划建设要求在城市更新单元规划审批过程中予以确定，除满足本表所列要

求外，还应满足法定图则等上层次规划关于交通、市政、公共配套设施的建设要求和城市更新政策中公

共利益项目等用地的移交要求。

24

2018 年 5 月 3 日，龙岗发布平湖街道平湖旧墟镇片区（GX04）重点城市更新单元拆除

范围内旧屋村范围（草案）的公示，初步认定该重点城市更新单元 203331 ㎡的拆除范围内

旧屋村面积为 40491 ㎡。

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2020 年 4 月 24 日，龙岗发布平湖街道平湖旧墟镇片区（GX04）重点城市更新单元规划

（草案）的公示。

更新单元用地面积 216389 ㎡，拆除范围用地面积 202083.94 ㎡，开发建设用地面积

106623 ㎡（含划入零星用地 3000 ㎡），规划容积 862230 ㎡，规划容积率 8.1。

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其中，住宅 463000 ㎡（含公共租赁住房 85870 ㎡），商业、办公及旅馆业建筑 336930

㎡（含商业文化设施 18320 ㎡，母婴室 740 ㎡，社区菜市场 500 ㎡），地下商业 29470 ㎡，

公共配套设施（含地下）32830 ㎡（含12 班幼儿园 2所，每所 3200 ㎡、占地面积 3600㎡，

社区警务室 50 ㎡，便民服务站（社区服务中心）400 ㎡，社区管理用房 300 ㎡，社区健康

服务中心 2000 ㎡，社区文化活动中心 10000 ㎡，文化活动室 1500 ㎡，社区老年人日间照

料中心 1100 ㎡，公交首末站 3000 ㎡，垃圾转运站 400 ㎡，公共厕所 60 ㎡，再生资源回收

站 200 ㎡，环卫工人作息房 40 ㎡，社区级公共配套用房 2680 ㎡，邮政所 100 ㎡，110 千伏

变电站 3500 ㎡，地下公共充电站 1100 ㎡）。另配建社区体育活动场地占地面积 4500 ㎡。

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2021 年 2 月 20 日，龙岗发布平湖街道平湖旧墟镇片区（GX04）重点城市更新单元规划

的公告，其规划方案及规划指标与规划（草案）公示基本保持一致。