武汉商办市场年度报告

02

写字楼

市场

03

公寓

市场

01

土地

市场

05

趋势

预测

04

商业

市场

> 》

商服用地供应成交量创十年新低，成交楼面价增长；三环内中心区域

土地日益稀少，大体量商服用地频出不再，远城区商办承压。

土地市场

第一章

0 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年

推出宗数(宗) 80 53 66 67 =

52 54 46 38 44

成交宗数(宗 66 44 47 63 49 46 42 38 35 39

实际成交率(%) 82.50% 83.02% 71.21% 94.03% 92.45% 88.46% 77.78% 82.61% 92.11% 88.64%

土地市场|土拍成交率略有下跌

2022年，武汉市共推出商服用地44宗，成交39宗，临时取消、延期及流拍土地共5宗，实际成交率为89%

120.00%

100.00%

80.00%

60.00%

40.00%

20.00%

2013-2022年武汉商服用地土拍情况

数据来源：中指数据库，实际成交率-实际成交土地宗数/推出土地总宗数*100%

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0.00%

2013-2022年武汉商服用地供求量价

800.00 4000

700.00 3500

600.00 3000

500.00 2500

400.00 2000

300.00 1500

200.00 1000

100.00 500

0.00

20 3年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年

供应建面(万m) 676.75 412.77 411.45 440.31 384.54 511.70 465.02 349.04 386.04 184.47

成交建面(万m) 582.38 337.23 332.45 437.24 372.00 4 2.24 321.02 279.75 375.30 166.34

成 交 楼 面地价(元/m) 1865.12 2611.09 1232.27 3599.74 3513.86 2820.28 3442.74 2699.57 2724.95 3054.08

土地市场|供应、成交量创十年新低

2022年，武汉商服用地供求量分别为184万m、166 万m, 同比分别下降52%、55%,供应、成交量均创近十年新低

数据来源：中指数据库

0

0

2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年

成交楼面地价(元/m) 1865 2611 1232 3599 3513 2820 3442 2699 2725 3054

溢价率 3.72% 6.13% 1.91% 2.80% 5.29% 6.42% 12.09% 1.83% 0.50% 3.12%

土地市场|楼面价、溢价率上涨幅度较大

2022年，武汉商服用地成交楼面价3054元/m, 同比增长12%,平均溢价率达3.12%

14.00%

12.00%

10.00%

8.00%

6.00%

4.00%

2.00%

2013-2022年武汉商服用地成交溢价率

数据来源：中指数据库

0.00%

2022年东西湖区商服用地成交量51万m, 位列各区首位，其次为经济技术开发区41万m 及蔡甸区23万m, 远城区商办承压；三环内中心区域土

地日益稀少，大体量商服用地频出不再

2022年各区域商服用地供应成交情况

60.00

50.00

40.00

30.00

20.00

10.00

东西湖区 经济技术

开发区 蔡甸区 黄陂区 东湖新技

术开发区 洪山区 武昌区 江汉区 青山区 江岸区 江夏区 新洲区 汉阳区 砾口区 汉南区

成交建面(万m) 50.83 41.22 22.75 16.34 10.76 6.20 4.64 4.41 3.50 3.22 2.22 0.18 0.07 0.00 0.00

供应建面(万m) 54.83 41.22 22.95 19.25 10.76 6.2 4.64 4.41 3.5 3.22 2.22 0.18 11.1 0 0

土地市场|中心城区商服土地供应少，供应成交主要集中在远城区

数据来源：中指数据库

0.00

非市场交易影响量价，区域标杆散售表现优异，市场缓慢复苏；持续

高供应节奏导致竞争加剧，空置率爬升，租金小幅下行，商务区分化

趋势明显。

写字楼市场

第二章

写 字 楼 销 售 市 场

2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年

供应面积(万π) 122.66 203.49 257.98 183.01 113.27 95.54 58.70 75.46 86.30 73.15

销售面积(万m) 60.11 55.95 64.30 93.07 98.88 47.81 37.05 50.75 46.11 77.86

供销比 2.04 3.64 4.01 1.97 1.15 2.00 1.58 1.49 1.87 0.94

2022年武汉写字楼供应量73.2万m², 成交量77.9万m², 同比分别减少15%、增加69%,供求比为0.94;受本年度大量非市场交易(工抵)影响，

成交量远超往年同期标准

写字楼销售市场|受大量非市场交易影响，成交量价齐升

300.00

250.00

200.00

150.00

100.00

50.00

0.00

4.50

4.00

3.50

3.00

2.50

2.00

1.50

1.00

0.50

2013-2022年武汉写字楼供求情况

数据来源：中指数据库，数据不包含公富

0.00

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

销售价格(元m) 11517 12074 13934 12598 14627 14612 14679 13410 13979 18132

销售价格同比(%) 18.95% 4.84% 15.41% -9.59% 16.11% -0.10% 0.46% -8.65% 4.24% 29.71%

近年武汉写字楼销售均价发展态势平稳，受高于市场平均成交价格的工抵项目影响，备案价格数据提升，2022年销售均价1.8万元/m², 同比增长

30%,高于往年销售均价同比增长率

写字楼销售市场|工抵项目高于市场平均价格，导致成交均价高于预期上涨

2000035.00%

1800030.00%

1600025.00%

1400020.00%

1200015.00%

1000010.00%

8000 5.00%

6000 0.00%

4000 -5.00%

2000 -10.00%

0 -15.00%

2013-2022年武汉写字楼均价

数据来源：中指数据库，数据不包含公寓

2022年，大武昌板块以47.8万m的写字楼成交量位列三镇首位，其中武昌成交量25.1万m, 登顶各区域成交排行TOP1; 武昌区、江岸区成交面

积主要源于非市场型成交，江汉、东湖高新得益于区域热点项目

2022年各区域写字楼成交情况

30.00

25.00

20.00

15.00

10.00

5.00

武昌区 江岸区 东西湖区 东湖新技术

开发区 江汉区 江夏区 洪山区 青山区 汉阳区 经济技术开

发区 汉南区 蔡甸区 黄陂区 砾口区

成交面积(万m) 25.13 13.14 8.05 6.86 6.50 5.68 5.36 4.82 1.67 0.30 0.23 0.11 0.01 0.00

武昌区销售面积TOP3项目：绿地国际金融城(20.2万方、非市场交易)、华夏天风大厦(2.4万方，大宗交易多层购置)、福星惠营水岸国际(2.3万方，散售)

江岸区销售面积TOP3项目：融科天城(3.4万方，非市场交易)、江华综合大楼(2.4万方，非市场交易)、华润万象城幸福里(2.2万方，散售)

数据来源：中指数据库，数据不包含公窝

写字楼销售市场|大武昌领跑二级市场

0.00

排名 项目名称 区县 板块 成交面积(m) 成交价格(元/m) 成交金额(万元 备注

1 绿地国际金融城 武昌区 武昌滨江 202334 30447 616038.98 非市场交易

2 青洲盛汇 江汉区 汉口中心 53631 17413 93386.14 大宗交易整栋购置

3 融科天城 江岸区 汉口中心 33609 20626 69321.12 非市场交易

4 华润万象城幸福里 江岸区 汉口中心 22299 22394 49937.12 散售

5 福星惠营水岸国际 武昌区 武昌滨江 22814 20516 46805.65 散售

6 中建光谷之星 东湖新技术开发区 光谷新中心 28312 14613 41371.6 大宗交易

7 武汉中央文化区 洪山区 武昌中心 29645 13549 40167.27 散售

8 华夏天风大厦 武昌区 武昌中心 24216 15998 38740 大宗交易多层购置

9 武汉迪马数智天地 东西湖区 吴家山 41323 8900 36777.57 政府回购

10 江花综合大楼 江岸区 汉口滨江 24008 14519 34857.7 散售

2022年绿地国际金融城由于非市场交易以61.6亿销售额占据龙头地位，青州盛汇和融科天城分别以9.3亿、6.9亿位列第二、第三；全市前10名项

目大部分为非市场交易及大宗交易，前十项目总成交金额约107亿元，在2022年总成交金额中占比超80%

写字楼销售额TOP10项且

写字楼销售市场|非市场交易及大宗交易占据成交额榜单前十

数据来源：中指数据库，数据不包含公富

排名 项目名称 区县 板块 成交面积(m) 成交价格(元/m) 成交金额(万元) 备注

1 华润置地大厦B1 江岸区 汉口中心 22299 22394 49937.12 散售

2 福星惠誉水岸国际 武昌区 武昌滨江 22814 20516 46805.65 散售

3 武汉中央文化区 洪山区 武昌中心 29645 13549 40167.27 散售

4 江花综合大楼 江岸区 汉口滨江 24008 14519 34857.7 散售

5 红星美凯龙全球家居名品广场 江夏区 庙山 29635 11000 32598.55 散售

6 琨瑜府 东湖新技术开发区 光谷核心 17654 14952 26397.16 散售

7 联投广场 江夏区 纸坊 25970 10153 26367.4 散售

8 御江壹品青山印 青山区 青山滨江商务区 23371 11000 25707.57 散售

9 长江航运中心 江汉区 汉口滨江 5755 28236 16249.7 散售

10 花桥村城中村改造K6地块 江岸区 后湖 23081 6672 15400.1 散售

2022年所有散售项目中，华润置地大厦B1以5亿销售额占据龙头地位，福星惠誉水岸国际和武汉中央文化区分别以4.6亿、4亿位列第二、第三，

销售表现优异项目皆为区域标杆项目

写字楼散售销售额TOP10项目

写字楼销售市场|散售项目：市场缓慢复苏，区域标杆表现优异

数据来源：中指数据库，数据不包含公富

权天机场

二七流江商

第区

武已流江商务

区 2

青山流江商

务区

场 商务

家 -东事高

身区

汉正街中央服

务区

王南南专

四新会康商

务区

白沙洲商务

区

街统两务区

新兴重点发展商务区

房开大厦 武汉创章天地

部分大宗交易

项日区域分布

招商一江琢城 序

号 项目名称 区县 板块 卖方 买方 交易类型

成交面积

(m】

成交价格

(元/m)Ⅱ

成交金额

(Z元)

产品类型

1 招商一江

璟城 青山区 青山滨江 招商局地

产

平安银行 整栋购置 33000 7360 2.43 公寓

中信素晶滨江金融城

2 天风大厦 武昌区 武昌中心 天风天容

置业 华夏银行 多层购置 24216 15998 3.87 写字楼

3

武汉创意

天地 天风大厦 洪山区 南湖老城 光谷联合 金层科技 整栋购置 11380 12649 1.44 产业园

4

中信泰富

滨江金融

城

江岸区 二七滨江 中信泰富 长江电力 整栋购置 23813 22516 5.36 公寓

中建光谷之星

5 房开大厦 江汉区 CBD 武汉城建

集团 中发集团 整栋购置 31000 21000 6.51 写字楼

据不完全统计，武汉2022年商办产品大宗交易共10宗，成交约27万方，成交金额约35亿；大宗交易成交区域大多位于城市核心发展板块，收购

企业如招商项目的平安银行、天风大厦项目的华夏银行，均为开发公司关联企业

■ 2022年部分大宗交易项目详情

写字楼销售市场|大宗交易：市场活跃，收购方以关联企业为主

汉口沿工薄劳

建设大通商

数 据 来 源 ： 世 联 行 统 计 ， 数 据 包 含 公 富 、 产 业 园 办 公

华中金继城-楚河汉街

商等区

光谷中心城商

务区

武汉中央商务

区

兆答关业大

重广青考区

标东商务

量周

写 字 楼 租 赁 市 场

50.00%

45.00%

40.00%

35.00%

30.00%

25.00%

20.00%

15.00%

10.00%

5.00%

0.00%

2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年

天风大厦、武汉天地A1 和长江产业大厦的陆续交付推动全市优质甲级写字楼存量升高，导致市场整体空置率爬升，同比升高约2.2个百分点达到

39%的历史新高，持续的高供应节奏加速市场竞争，租金下行

写字楼租赁市场|高供应节奏加速市场竞争，租金下行、空置率爬升

2016-2022年武汉写字楼租金水平及空置率

105

100

95

90

85

80

75

数据来源：世联行统计，统计范围仅含甲级、乙级优质写字楼，不包括难以明确定性的商住混用物业

空置率(%)

—— 租金价格(元/m)

武汉天两面际机场

1站

汉口沿江商务区

二七求江商务区

建设大道商务区 武出流江亮务区

金理具

青山统江南势区

工业区

栖岗商务区

武广商多区

雄东商务区

王家海南务区

光谷-关山大道商务

区 光谷中心姚南务区

四新会坡内务区

华中金磁城-楚习双街高务

区

白沙消南劳区

口厂 填屯离务

黄家对

的新对

传统商务区

新兴重点发发庆务区

传统商务区中，武汉中央商务区、武广商务区板块由于疫情的冲击，老楼存量较多和未来供应量较大，空置率处于高位；而汉口滨江板块以及中

南中北商务区、光谷-关山大道商务区得益于稳定的产业支撑和市场较小的新增供应量，整体表现相对稳定，其中光谷区域办公项目空置率最低

写字楼租赁市场|各商务区分化明显，新兴区域抢夺租赁市场

数据来源：世联行统计，统计范围仅含甲级、乙级优质写字楼，不包括难以明确定性的商住混用物业

甲级平均租金水平(元/m/月) 乙级平均租金水平(元/n/ 月) 一 空置率

岳家建-东事商务区

汉正街中失重务区

或汉中尖高务区

2022年武汉甲级写字楼主要租户构成(按租赁面积)

30.00%

25.40%

25.00%

20.20%

20.00%

15.00%

10.00%

5.00%

写字楼租赁市场|租赁客户构成：金融、房地产建筑、TMT 稳居前三位

金融业、房地产建筑、TMT 为武汉甲级写字楼租户前三大主力，且占比遥遥领先，三大行业在全市甲级楼宇租户中占比超过63%

0.00%

金融业 房地产建筑

12.00%

9.70%

TMT 消费业 专业服务

业

数据来源：世联行统计，统计范围仅含甲级、乙级优质写字楼，不包括难以明确定性的商住混用物业

18.30%

12.50%

14.30%

19.60%

25.00%

15.00% 20.00% 25.00% 30.00%

写字楼租赁市场|TMT 行业租赁需求占比增长明显

从行业分布看，TMT产业活跃，扩张态势良好，新增租赁面积占比25%,其次专业服务业和金融行业分别贡献19.6%、14.3%的新增需求

医疗健康

贸易

零售

不动产

教育

金融

专业服务业

TMT

0.00%

2022年武汉写字楼市场新增需求行业分布(按租赁面积)

数据来源：世联行统计，统计范围仅含甲级、乙级优质写字楼，不包括难以明确定性的商住混用物业

8.90%

10.70%

3.60%

5.40%

5.00% 10.00%

销售市场：非市场交易影响量价，区域标杆散售表现优异，市场缓慢复苏

>2022年武汉写字楼供应量73.2万m, 成交量77.9万m², 同比分别减少15%、增加69%,受本年度大量非市场交易(工抵)影

响，成交量远超往年同期标准。

>从散售市场来看，市场缓慢复苏，各区域的标杆项目的入市，成交量逐渐提升。

>大宗交易方面市场活跃，交易面积再创新高，城市核心资产价值得以验证。

租赁市场：持续高供应节奏导致竞争加剧，商务区分化趋势明显，未来租赁新增需求仍将集

中在金融、互联网科技产业

>优质办公空间陆续交付推动全市优质甲级写字楼存量升高。优质新项目的集中入市导致市场整体空置率爬升，市场整体空置率

同比升高约2.2个百分点达到39%的历史新高。持续的高供应节奏加速市场竞争，租金下行。

>传统商务区中，武汉中央商务区、武广商务区板块由于疫情的冲击，老楼存量较多和未来供应量较大，空置率处于高位。而汉

口滨江板块以及中南中北商务区、光谷-关山大道商务区得益于稳定的产业支撑和市场较小的新增供应量，整体表现相对稳定。

>金融业、房地产建筑、TMT 为武汉甲级写字楼租户前三大主力，且占比遥遥领先。TMT 产业，尤其是电子科技行业的扩张催生

大量写字楼新增需求。

写字楼市场小结

公寓市场

2022年武汉公寓市场进入去库存阶段，短期看，公寓供应量恢复可

能性小，长期看，未来探索租赁运营方向趋势较强。

第三章

0 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年

供应面积(万m) 0 5.3 55.71 47.83 86.76 133.35 235.54 201.98 131.47 87.16

销售面积(万m) 41.59 34.35 40.99 129.99 161.11 118.66 93.41 72.48 106.86 104.36

供销比 0.00 0.15 1.36 0.37 0.54 1.12 2.52 2.79 1.23 0.84

公寓市场|2018年以来武汉公寓库存量急剧增加，2022年进入去库存阶段

2022年武汉公寓供应量约87万m, 成交量约104万m², 同比分别减少34%、减少2%,供求比为0.84,库存量稍减

3.50

3.00

2.50

2.00

1.50

1.00

0.50

0.00

2013-2022年武汉公寓供求情况

250

200

150

100

50

数据来源：中指数据库，2013年无公窝供应数据

0

2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年

销售价格(元/m) 9991 10403 10054 11072 12015 13957 14176 12104 11392 13481

销售价格同比(%) 8.98% 4.12% -3.35% 10.13% 8.52% 16.16% 1.57% -14.62% -5.88% 18.34%

公寓市场|2022年公寓非市场交易项目增多，成交均价不降反升

2020年以来武汉公寓销售均价呈下降趋势，2022年价格有所上涨，主要原因是供应量大幅下降且工抵项目交易面积和价格高于市场平均水平

数据来源：中指数据库

2022年武汉各区域公寓供求情况

4

3.5

3

2.5

2

1.5

1

0.5

0

江汉区 东湖新技

术开发区 青山区 洪山区 汉阳区 江夏区 江岸区 砾口区 东西湖区 蔡甸区 武昌区 经济技术

开发区 黄陂区 汉南区 新洲区

供应面积(万m) 6.28 10.13 6.23 12.78 4.78 0 9.03 17.93 10.62 0 8.74 0 0 0 0.64

销售面积(万m) 24.51 18.75 17.71 11.82 9.09 7.38 6.91 5.36 3.48 3.19 2.65 1.9 0.92 0.27 0.25

供销比 0.26 0.54 0.35 1.08 0.53 0 1.31 3.35 3.05 0 3.29 0 0 0 2.52

2022年，大武昌板块以50.93万m 的公寓成交量位列三镇首位，非市场交易和大宗交易拉升江汉区、东湖高新区、青山区、洪山区成交量

公寓市场|大武昌板块公寓整体成交表现更好

数据来源：中指数据库

-0.5

排名 项目名称 区域 成交面积(万m) 成交均价(元/m) 成交金额(亿元)

1 绿地汉正中心 江汉区 15.76 26064 41.07

2 招商一江璟城 青山区 8.73 7359 6.43

3 绿地香树花城 青山区 7.43 12049 8.95

4 绿地光谷中心城 东湖新技术开发区 5.1 15341 7.83

5 龙湖三千城 洪山区 5.01 7602 3.81

6 华宇旭辉星空 江岸区 3.72 10066 3.74

7 武汉大悦城 东湖新技术开发区 3.41 11361 3.87

8 招商江湾国际 研口区 3.19 7122 2.27

9 联投广场 江夏区 3.14 10200 3.2

10 福星惠誉东湖城 洪山区 2.78 12319 3.43

公寓市场|成交排行前10名项目多为非市场交易及大宗交易项目

2022年武汉市前10名公寓项目总成交面积约55.25万m², 约占全年总成交额的53%,其中大部分为非市场交易(工抵)及大宗交易，具有特殊性

公寓销售额TOP10 项目

数据来源：中指数据库

市场回顾：2022年武汉公寓市场进入去库存阶段

>整体而言，2017-2022年武汉市公寓供应量总和876万m, 而成交面积仅为656万m², 有将近220万方公寓库存

量。2022年公寓供应量锐减，成交量同比基本持平，公寓市场已进入去库存状态。

>2019年底新冠疫情暴发后，房地产市场整体投资需求逐渐低迷，以2019年为分界，武汉公寓市场价格呈现先升

后降的态势。2022年武汉工抵公寓项目数量增多，价格高于市场正常水平，拉升了公寓整体成交价格。

未来展望：短期内供应恢复积极性弱，未来探索租赁运营方向趋势较强

>随着疫情影响的逐渐消除，房地产调控政策的持续宽松将带来需求端的持续改善。但公寓由于层高、面积等限

制增多，总价门槛提升，销售难度加大，公寓市场短期内供应恢复积极性不高，且公寓产品已整体进入升级和

细分化市场，未来类住宅化、高端化是公寓发展两大趋势。

>2021年起国家层面保障性租赁住房政策密集出台，未来公寓可以探索租赁型住房的模式，为政府分忧，为企业

留资产，未来寻求政府回购或自持一定年限后资产证券化的可能。

公寓市场小结

2022年武汉商业销售市场供应量锐减，存量商业开业体量激增，武

汉高端商业迈向多强时代，带动武汉多个商圈整体提档升级。

商业市场

第四章

0 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年

供应面积(万m) 118.95 214.85 219.34 173.32 181.16 144.18 149.68 166.36 177.24 95.56

销售面积(万m) 107.62 84.68 91.29 115.37 136.21 109.46 89.69 83.95 118.77 133.04

销售价格(元/m) 14435 16219 14155 14486 16927 17446 16910 15954 14839 15372

商业市场|2022年武汉商业市场供应锐减

2022年武汉商业供应量大幅下降，同比下降46%,成交量同比稍有上浮12%,成交均价同比小幅上张4%,低于2017年成交均价

20000

18000

16000

14000

12000

10000

8000

6000

4000

2000

0

2013-2022年武汉商业供求量价

250

200

150

100

50

数据来源：中指数据库

0

东西湖区 洪山区 汉阳区 江复区 骄口区 江岸区 蔡甸区 新洲区

东湖新技

术开发区 江汉区 青山区 黄陂区 经济技术

开发区

武昌区 汉南区

供应面积(万m) 19.46 19.22 8.72 7.59 7.23 7.16 5.38 4.99 4.1 3.06 2.96 2.53 1.82 0.82 0.54

销售面积(万m) 11.15 11.37 14.26 14.6 4.21 7.11 9.79 7.7 11.47 8.49 8.9 8.33 2.48 11.1 2.09

销售价格(元/m) 10823 17654 11500 11175 13156 15760 12481 9594 20003 28695 13354 12143 15734 25641 7903

2022年武汉市东西湖区、洪山区、研口区和江岸区四个区商业市场供过于求，汉阳区和江夏区整体“以价换量”,江汉区、武昌区和东湖高新

区价格兑现情况较好，成交均价超过2万元/m, 东湖高新区、武昌区、洪山区成交量价表现相对均衡

商业市场|2022年大武昌板块整体成交量价表现较好

35000

30000

25000

20000

15000

10000

5000

2022年武汉各区域商业供求情况

数据来源：中指数据库

序号 项目名称 开业时间 区域 商业面积 商业定位

1 武汉大悦城 2022.1 东湖高新区 140000 新光谷青年引力场

2 武汉万象城 2022.5 江岸区 190000 MIX 3.0华中商业新地标

3 武汉壹站城 2022.5 东西湖区 33000 地铁上盖商业(街区独栋)

4 潮流盒子.武汉X118 2022.6 江汉区 33000 城市级潮聚空间

5 武汉世达广场 2022.7 东湖高新区 50000 购物中心

6 武汉国金天地YUE街 2022.9 江汉区 43000 Block街区

7

龙湖武汉白沙天街 2022.9 洪山区 140000 双天街TOD购物中心

8

武汉范湖万达广场

(原泛海城市广场)

2022.10 江汉区 120000 区域型全客层休闲中心

9 武商梦时代广场 2022.11 武昌区 800000 全国超体量新概念商业地标

10 洪山万科广场ViviLand 2022.12 洪山区 110000 “漫游式”购物中心

11 武汉阅道广场(武汉中心书城) 2022.12 江汉区 72000 沉浸式文化消费公园

12 武汉中商.世界里

(原鱼巷购物中心)

2022.12 东湖高新区 120000 逸趣生活家(购物中心)

2022年武汉12个商业项目开业，开业商业面积达到185万方，是自2014年以来第二个单年入市商业面积超百万方的年份。从项目形态来看，主要

为购物中心和特色主题的商业街，分布在二环内与大武昌板块

商业市场|核心商圈优质项目集中爆发

数据来源：世联行统计

据不完全统计，2023年武汉即将开业的商业项目包括武汉长江中心、龙湖武昌滨江天街、江夏永旺、远洋里等新项目，以及武汉SKP、 武汉QBOX (原光谷国际广场)、武汉汉街万达广场(原万达电影乐园)、销品茂、武汉方圆荟(原武汉海宁皮革城)等改造类商业项目

武议江夏永旺梦乐解

碧物联乐中心

2023年6月开业

王

江夏区

商业市场|2023年即将开业商业项目商业体量超250万方

@ 汉 口 站

武 汉 市

武昌区

洪山区

武汉花W 汇

国际机场

侯增

东 湖生态

旅游风景区

马鞍山森林公A

家家后村

武 汉站

恒大

龙 山

武议Q-BOX (既光谷国际

广场)票物中心

2023年开量

武议运拜里CITYLANE

商业否区

2023年9月开业

东西湖郁金香

主题公园

后官湖公 园

试汉SKP

零的中心

2023年11月开

硫口区

汉阳区

花薄武吕度江天缶

剪也中心

2023年开业

系何否低广属

票助中心

2023年6月开业

武汉国金天地

MALL

2023年开业

武权长缸中心

思物中心

2023年开业

医西湖区

数据来要：世联行统计

宋

旗盘

下廖

窑头

517 G70

#01露营经济 #06减压业态 #11香氛经济

城市渭雪空间

#02都市农场 #07公园式商业 #12新型复合业态

#03国风沉浸式 #08绿色环保可持续 #13新周未经济

#04趣味市集 #09剧场业态 #14元宇宙

#05小众运动 #10宠物经济 #15屋顶经济

数据来源：世联行统计

武汉作为南北节点枢纽城市，走出疫情阴影后，商业迎来更多大体量开业，2022年表现亮眼，商业消费趋势逐渐朝着健康化、持续化、品质化、

理性化以及本土化的方向迈进

商业市场|2022年商业热词

市场回顾：销售市场供应量锐减，存量商业开业体量激增

>整体而言，2022年武汉商业销售市场供应量近5年来首次降低，同比下降46%,成交量和销售价格小幅上浮，

整体呈现触底反弹之势。从区域来看，大武昌板块量价表现更好，整体较为均衡。

>2020年至2023年，是武汉存量商业集中爆发期。2022年开业商业面积达到185万方，是自2014年以来第二个

单年入市商业面积超百万方的年份，主要分布在二环内、大武昌，预计2023年开业面积超250万方。随着近3年

K11、 恒隆广场、万象城、大悦城等项目开业，武汉商业市场已经进入了高质量发展阶段。

未来展望：存量商业改造迎来新增长，武汉高端商业迈向多强时代

>自2021年国家及地方在城市更新方面出台的一系列政策支持，存量商业改造就成为了各商业地产商的重点工

作。整个2022年，多个存量商业进入改造阶段，预计2023年改造类项目开业量增加，轻资产模式加速。

>2023年随着武汉SKP、 国内最大永旺商业体江夏永旺、远洋里、龙湖武昌滨江天街等开业，武汉高端商业迈向

多强时代，商业主题差异化、购物中心延时运营新玩法更加多样，高端商业正在全面激发武汉商业活力，也帮

助武汉渡过商业成长阵痛，带动武汉多个商圈整体提档升级。

商业市场小结

未来趋势预判

第五章

2023年武汉甲级写字楼市场预计还将迎来包括华润置地大厦T1、襄阳大厦、香港中心A 座、楚商大厦等在内的约68万平方米优质办公空间交付，

集中在汉口&武昌滨江商务区，预计2023年武汉甲级写字楼市场将继续保持高供应节奏

武汉天河国际机场 武湖

楚商大原 责口站

后 测

汉口沼江商务区

二七滨江商务区 襄阳大厦

武汉中央商务区 建设大道商务区 武旦滨江商务区

金组湖

青山滨江商务区

七学工业区

华润置地大原T1 扬园南务区

武广商务区 岳家嘴-东事商务区

汉江

汉正街中央服务区 硃东商务区 严西湖

王安端南务区

光谷 关山大道商务区 琨瑜国际中心

后 四新会展商务区

了开发区 华中全融城-楚河汉街有务区

香港中心A座 白沙洲商务区 南 湖

街道口-广单屯商务区

黄家湖

趋势预测|2023年持续高供应节奏，供应持续加剧

琴 词 区 光谷中心城商务

区

传统商务区

新兴重点发展商务区

夏 区

聚焦区域金融中心建设

武汉市公布金融工作三年行动方案(2022-2024年),提出聚焦区域金融中心

建设，到2024年，武汉市金融业增加值由2021年1862亿元增加到2340.5亿

元，法人金融机构由31家增至38家，境内外上市企业由91家增加到143家，推

动金融市场规模再上台阶。

建设成为具有全国影响力的科技创新中心

继北京、上海、粤港澳大湾区国际科创中心和成渝区域科创中心之后，武汉将

加快建设成为具有全国影响力的科技创新中心，强化原始创新策源地功能、建

设制造业创新高地、打造创新型城市群第一方阵、打造绿色发展中国样板、深

化科技体制改革。

未来两年，武汉将聚焦区域金融中心建设，加快建设成为具有全国影响力的科技创新中心，这将持续利好金融、互联网科技及专业服务业在写字

楼租赁市场的表现，租赁需求将持续活跃，此外，“新经济”带动下的生物医药、新能源、新消费等领域的企业需求也有望成为新的增长来源

趋势预测|政策导向利好金融、互联网科技行业租赁市场表现

互联网科技、金融以及新兴行业租户对产品需求日益升级，提供与企业日益增长的绿色环保、智慧化管理及可持续发展相匹配的产品及服务，为

物业增值赋能，方能更好吸引及保留高质量租户

趋势预测|客户对产品需求日益升级，智能化、大数据、健康成关注重点

科技赋能

加快智慧化服务布局

商办存量时代，持有运营实现长期收益，谋求资产增值已成共识；优质物业既是资产，更是金融市场保值增值的有效工具，立足价值运营的资产

管理将成为资产增值的关键

趋势预测|立足价值运营的资产管理将成为存量时代竞争的关键

资产管理

融资

制定项目建设期、爬

坡期、运营期、退出

期等不同阶段的融资

策略

管理

利用各种管理手段提

高管理效率和项目营

业毛利率

建设

在保证施工质量的前

提下以最少的成本投

入获得产品溢价

退出

保证项目高估值退

出，资产变现

投资

项目规划定位

投资架构设计

重资产部分退出

获得资金再投资

》》》

趋势预测|2023年商业消费行业在波动中逐渐恢复，以松弛感对抗不确定性

疫情的反复改变了人们的生活方式，也让消费者行为模式发生转变，新的场景、业态、品牌在迅速成长

5

消费者共创

消费者正在从品牌的被动接受者转变为品牌决

策管理中的主动参与者，消费者参与共创、投

资和变革将助力品牌向前。

精

3

全球本土化

支持本土购买成为消费者在经济、环境和心理层面

NANACOF

在地

备注： Mintel《2023年全球消费者趋势：中国简》 是长长久久的陪锋

不是凤准一时的课数，

社区

审慎消费

消费者正在更有意识地衡量消费扶择，审慎支

出。灵活性、耐用性和特久性等 将成为重要的

购买因素.

个体 社群

松弛生活

消费者希望脱离倦怠感，投入对自己真正重

要的事，建立有质量的生活体验。

自我探寻

后疫情时代，消费者渴里重新关注自身，品 牌

可以帮助他们探寻新的个性身份。

华 告

上保护自己的方式之一，也让他们感觉到自己正在

为回馈社会而努力。

2

王每万条天地

--室内营造生态公园商业大场果和在室外掌造

自然河谷主题场景

户外市集、露营等新型业态广泛流行，渗透商业体的户外空间、商场楼顶、特色店

的场景营造，也成为购物中心延时运营的新玩法，以度假感、健康、生态为主题的

商业场景营造都市松弛感。 天数贵州 西安

8KF

科灯元字宙：新能源、人工驾能、元宇亩方业的绿发触发了未来科约主题场要的六起

◆文化国潮；传统文化+新型消费文化沉浸体验手法，去赋予故事内容于一个商业体

◆主题造暴；把自然山水般入商场，在商业空间里造景，越来越成为普追流行趋费

卫破图；从上海LALAFORT 门口的巨犁“高达，到上海万象天地的“大象亲子乐闭再

到大连的“能洞街”被新艺术形式激活的IP₂ 成为很多项目走向网红的流量密码

趋势预测|空间创新趋势，营造高情绪浓度的商业空间

实体商业靠体验空间的营造来对抗线上流量的冲击，商品&服务&设计&情感缺一不可，消费场景升级，两大类情绪商业空间受到市场青睐

营造“松弛感”的情绪场域 营造主题文化体验的情绪场域

社交化+度假感+绿色/开放式+轻运动+夜经济

长安十二时辰 西安老菜场

1、露营+,围绕露营相关的生活方式、新鲜产品的产业链条

2 、 萌定，围绕萌龙限养、互动体验、食品等各种产品能条

◆3、烘焙、咖啡、新茶饮，更加关注健康养生

◆4、健康运动体验中心，如瑜伽舞蹈、冥想、滑雪、冲浪、潜水运动经济新消费

◆5、社交场景业态，如付妻自习室、胶裂旅馆、则场+、24小时自修空问等

对抗时代焦虑的松弛感的商业业态 线下与线上互相融合的业态 高沉浸复合业态

趋势预测|业态创新趋势，回归内心富足的商业消费时代

后疫情时代，集体消费经历了从物质繁华到物质低欲望的变化，未来是消费理性回归时代，是一个从物质富足到内心自在与舒适的时代

健

康

直潘中心县

大厂线下店

泰国SAVCAN WCTRIOUA24小时共享学习空间 分

翅

体

应

拟

直

播

间

高沉浸型复合店

京东@1

花厨

度刻

意压NA

一

趋势预测|运营更加精细化，注重多样客层人文关怀

商业地产逐渐从增量开发进入到存量运营时代，在商业“内卷”的大背景下，精细化、人性化的运营是未来商业地产发展趋势

除中庭、广场、花园外，利用冷区、通道等“零

碎”空间进行二次布局整合及功能性提升，提升公

共空间服务的幸福感，完善多项配套方案与突发事

件预警机制，为顾客创造安心安全的购物娱乐环

境。

运营团队由“管理”向“帮扶”转变，帮助品牌商

将线下门店做成多功能的复合式空间，在功能上融

合商品贩卖、文化艺术、体验展示等多个场景，实

现线上线下双轨互联。

以会员尊享为核心，向外侧辐射女性友好、儿童友

好、宠物友好、老人友好、残障友好、圈层友好等

多个模块，将商业设施的人文关怀进行多个客层、

圈层的细化与差异化。

提升公共空间服务的幸福感 注重多样客层人文关怀 构筑全新的品牌商关系