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长三角重点城市房地产市场分析
2022年1-10月
数据看市场
2022年11月
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数据看市场（2022年1-10月长三角重点城市房地产市场分析）
长三角土地市场年末冲刺，苏锡已率先完成四批次拍地注：长三角重点城市主要包含上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、宁波等城市（不含县市）。2022年10月长三角重点城市总成交建筑面积566万㎡，环比下降21%，总成交金额620亿元，环比下降64%，共计成交65宗地块。其中，苏州、无锡率先完成今年第四批次的集中土拍：苏州四批次18宗，总成交面积约77.7万㎡，成交总价179.2亿元，无锡四批次13宗，总成交面积约75.9万㎡，成交总价163.8亿元。而南京本月也完成第三批次土拍，有1宗流拍、31宗成交，总成交面积125.09万㎡，总成交金额274.7亿元。另外，长三角近期供地节奏加快，苏锡第五批次、杭州&南京等城市第四批次集中拍地均将在11月和12月进行，以抢占年底最后一波土地竞拍。276134831457462094412030614851831163378156504400543632966332921952571818363812136333161054681142898293100882797718566978529238320264558410726187863012611...
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文本内容
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长三角土地市场年末冲刺，苏锡已率先完成四批次拍地
注：长三角重点城市主要包含上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、宁波等城市（不含县市）。
2022年10月长三角重点城市总成交建筑面积566万㎡，环比下降21%，总成交金额620亿元，环比下降64%，共计成交65宗地块。其
中，苏州、无锡率先完成今年第四批次的集中土拍：苏州四批次18宗，总成交面积约77.7万㎡，成交总价179.2亿元，无锡四批次13
宗，总成交面积约75.9万㎡，成交总价163.8亿元。而南京本月也完成第三批次土拍，有1宗流拍、31宗成交，总成交面积125.09万
㎡，总成交金额274.7亿元。另外，长三角近期供地节奏加快，苏锡第五批次、杭州&南京等城市第四批次集中拍地均将在11月和12
月进行，以抢占年底最后一波土地竞拍。
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2021.1-2022.10长三角重点城市涉宅用地成交月度走势
成交总用地面积(万㎡) 成交总建筑面积(万㎡) 成交总价(亿元) 成交幅数
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土拍降温溢价率创新低，市场趋冷下企业投资意愿进一步消弱
注：长三角重点城市主要包含上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、宁波等城市（不含县市）。涉宅用地（不含保障房、安置房）
长三角重点城市2022年10月成交平均楼面价10958元/㎡，溢价率为1%，土地市场热度仍然维持在低位，且苏州、无锡等城市
土拍热度均不及上一批次。土拍研究院猜测主要原因是：一方面，受供地质量严重下滑，核心区和主城地块减少，前三批次占据
拿地主导地位的国央企也逐渐显露疲态，近期集体退场；另一方面，销售市场持续冷清，始终未见转好迹象，新房预期不振，土
地市场延续冷淡态势。
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2021.1-2022.10长三角重点城市涉宅用地楼面价&溢价率月度走势
成交楼面价(元/m²) 溢价率(%)
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“银十”新房市场“前高后低”
，市场复苏程度不及预期
注：长三角重点城市主要包含上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、宁波等城市（不含县市）。
2022年10月长三角重点城市新房新增供应面积375万㎡，相比往年同期，近期推盘量一直处于较低水平。新房成交方面，本月成
交面积为320万㎡，环比下降29%，同比下降27%，成交均价34441元/㎡，环比下降4%，同比上涨5%，同环比均呈现量跌价稳
的态势，房地产市场延续筑底行情，市场复苏程度不及预期。尤其是受到疫情反复和营销力度转弱的双重影响，整体10月成交呈
现出“前高后低”的走势。
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2021.1-2022.10长三角重点城市商品住宅供求量价月度走势
供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡)
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2022年10月长三角重点城市商品住宅供求量价情况
供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡)
一线/新一线城市热度有转降征兆，二三线城市低位徘徊未见明显起色
一线城市 新一线城市 二、三线城市
分城市能级来看，10月一线城市上海新房成交量57万㎡，同环比均呈现结构性下降，其主要原因“金九”期间新房供应放量，上
海置业需求得到大量释放，项目成交火热，本月回归成交常态；而本月二三线城市成交量环比下降幅度明显高于新一线城市，成
交动能明显转弱。新一线和二三线城市的房价均有不同程度的小幅波动，但整体较稳定。
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2022年10月长三角重点城市商品住宅
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2022年10月长三角重点城市商品住宅
房价同环比
环比 同比
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中期来看长三角库存存在挤压，后续去化周期有拉长迹象
截至10月底，长三角重点城市商品住宅总库存为3983万㎡，相比上月增涨1.4%。据统计分析，由于前期新增供应尚未完全去化，
中期来看长三角重点城市新房库存仍存在积压问题，去化周期有拉长迹象。
注：长三角重点城市主要包含上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、宁波等城市（不含县市）。
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2021.1-2022.10长三角重点城市商品住宅可售面积&去化周期走势
可售面积(万㎡) 近一年去化周期(月)
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沪杭市场健康度高，而锡常去化周期超20个月库存风险加剧
城市
2022年9月
可售面积(万㎡)
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可售面积(万㎡) 可售面积环比
2022年9月
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（本月-上月）
苏州 810 773 -4.6% 13.7 13.1 -0.6
南京 833 835 0.2% 11.5 11.8 0.3
无锡 557 568 1.9% 20.3 21.1 0.8
上海 457 473 3.6% 5.5 5.7 0.2
杭州 429 469 9.3% 5.2 5.6 0.4
常州 453 453 0.1% 22.2 22.7 0.5
宁波 389 412 5.7% 12.6 14.2 1.6
注：去化周期=可售面积/近一年流速
对比长三角各重点城市的新房库存，苏州库存量明显下降，环比下降4.6%，而上海、杭州、宁波本月供应量增加，库存涨幅较高，
环比上涨3.6%~9.3%，其他重点城市库存波动较小。从去化周期来看，苏州去化周期缩减至13.1个月，相比上个月减少了0.6个
月；无锡、常州去化周期超20个月，库存风险加剧，而热点城市上海、杭州虽本月供应量增幅较大，但去化周期依旧低于6个月，
市场健康度较高。
第8页
国央企项目去化表现较佳，占据各重点城市榜单首位
长三角各重点城市金额榜首位分别为：上海陆家嘴东方悦澜61.02亿元、南京招商局中心·臻境3.98亿元、杭州江华玺云轩
24.17亿元、苏州颐和源璟花园15.04亿元、无锡新郡3.50亿元、常州中建国贤府3.14亿元、宁波建发·缦云11.43亿元。
2022年10月长三角各重点城市商品住宅金额榜TOP前三
城市 排行 项目 区域 成交金额(亿元) 成交套数(套) 成交均价(元/㎡)
上海
1 陆家嘴东方悦澜 浦东 61.02 480 119130
2 虹桥璀璨公馆 青浦 31.29 515 60268
3 招商·虹玺 虹口 21.87 145 128974
南京
1 招商局中心·臻境 玄武 3.98 54 46705
2 嘉璟峰 建邺 3.45 45 45718
3 金基中北朗樾府 建邺 2.29 25 47256
杭州
1 江华玺云轩 上城区 24.17 232 64900
2 江月望云 上城区 23.55 220 53124
3 杭腾未来社区 余杭区 19.50 428 36342
苏州
1 颐和源璟花园 园区 15.04 159 44864
2 中铁建花语云萃华庭 相城区 9.06 246 28614
3 中建吴江城投笠泽之星 吴江区 4.71 99 29770
无锡
1 新郡 经开区 3.50 73 31699
2 建发泊月湾 新吴区 3.39 161 19732
3 御璟天玺 经开区 3.25 47 33465
常州
1 中建国贤府 钟楼区 3.14 93 25852
2 保利·天汇 新北区 1.04 29 24755
3 金隅·钟楼天筑 钟楼区 0.93 30 23201
宁波
1 建发·缦云 鄞州 11.43 219 35021
2 伟星·玉堰珑印府 鄞州 10.09 133 37357
3 恒大溪上桃花源 奉化 4.53 359 11500
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政策端：2022年10月随着二十大的顺利召开，并定调房地产“坚持房住不炒、强调租购并举”，央行、财政部等各部分也表态
稳市场。地方松绑政策频次减少，所涉城市能级下降、政策力度亦有所减弱，进入暂歇期阶段。反之，融资端政策暖风频吹，
监管指示六大行加大对房地产融资的支持力度，证监会放开特定涉房企业A股融资，增信发债房企名单扩容。
土地端：10月，多个城市先后完成了年内的第三批次土拍潮，无锡、苏州率先完成了2022年第四批次集中土拍，但土地市场成
交热度进一步降温，包括广州、南京、成都在内的多个城市第三批次集中土拍仍是依靠地方国企托底，品牌房企参与度较此前
出现明显下降。随着近期中央出台限制城投举债拿地，国民合作拿地和部分优质民企小股操盘成为当下拿地新主流。如苏州第
四批次土拍：龙湖、路劲、朗诗分别联合漕湖置地、太湖城投，获取相城元和、吴中度假区、吴中光福地块；中鹰联合盛泽城
投获取吴江平望地块，首进苏州。
新房端：在国庆期间营销动作频频，短期内以价换量效果显著，但随着后续折扣力度变为常规，后续增长动能明显不足，10月
新房成交量呈现出前高后低，且显著不及去年同期，市场复苏程度不及预期。成交动力不足直接导致库存积压严重，多数城市
当前仍面临着严峻的消化难题。
展望：稳楼市仍是四季度政府工作重点所在，但政策利好出尽收回，11月“筑底”行情延续，各城市去化压力犹存。另外，预
计房企年终业绩冲刺势必将加大营销力度，分销提佣、折扣力度加码或是优先项。
土拍研究院观察：
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1-10月合肥市
土地市场分析
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经营性用地成交分析： 2022年1-10月合肥市区共成交86宗（住宅类49宗、商住类20宗），成交面积约468万㎡，成交金额约
609亿元；9月23日合肥市区三批次集中供地顺利举行，成功出让24宗地块（其中涉宅用地21宗），总成交面积约185万㎡，采
用“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”的竞买方式。
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合肥市区年度土地供求对比分析
占地面积（万㎡） 建面面积（万㎡） 成交金额（亿元） 宗数
住宅类, 32, 38%
商住类, 22, 26%
商服类, 17, 20%
其他, 13, 16%
2021年全年合肥市区经营性用地成交占比（单位：宗数）
住宅类, 49, 57%
商住类, 20, 23%
商服类, 11, 13%
其他, 6, 7%
2022年1-10月合肥市区经营性用地成交占比（单位：宗数）
土地统计口径：经营性用地；数据来源：土拍网；合肥市区：包河区、蜀山区、瑶海区、庐阳区、经开区、高新区、滨湖区、新站区
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涉宅类用地成交分析：2022年1-10月合肥市区涉宅用地成交建面约846万㎡(不含保障类型)，成交金额约581亿元，溢价率为9.2%，
近两年合肥土拍成交整体溢价率较为平稳。截止10月底前，合肥已顺利完成三批次集中拍地，三批次成交建面412万㎡&成交金额
211亿元，相比前两批次表现尚可。目前第四批次集中尚未挂牌。
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2019年 2020年 2021年 2022年1-10月
合肥市区年度涉宅类土地供求对比分析
土地成交建面（万㎡） 土地成交总价（亿元）
平均楼面价（元/m²） 新房成交均价（元/㎡）
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10
20
30
40
50
60
70
2019年 2020年 2021年 2022年1-10月
合肥市区年度涉宅类土地成交宗数&溢价率对比分析
成交宗数 溢价率
10575 11663 0 0 217 262 367
188
0 0
187
0 0
204
7099
5471
8673
7144
5570
0
2000
4000
6000
8000
10000
0
50
100
150
200
250
300
350
400
2021.11
2021.12
2022.1
2022.2
2022.3
2022.4
2022.5
2022.6
2022.7
2022.8
2022.9
2022.10
近一年合肥市区涉宅类土地成交分析
土地成交建面(万㎡) 土地成交金额(亿元) 平均楼面价（元/㎡）
8 8
0 0
22
0 0
23
0 0
21
0
9%
0.6%
12%
8% 8%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
0
5
10
15
20
25
2021.11
2021.12
2022.1
2022.2
2022.3
2022.4
2022.5
2022.6
2022.7
2022.8
2022.9
2022.10
近一年合肥市区涉宅类土地成交宗数&溢价率分析
成交宗数 溢价率
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；合肥市区：包河区、蜀山区、瑶海区、庐阳区、经开区、高新区、滨湖区、新站区
第13页
116 103 83 303 45 98 135 63
192
86
22
140
65
73
94
173
114
97
56
117
40
67
100
40
161
109
11
99
36
42
21
104
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
0
50
100
150
200
250
300
350
包河区 滨湖区 高新区 经开区 庐阳区 蜀山区 新站区 瑶海区
区域涉宅用地成交建面&金额对比分析
2021年成交建面（万㎡） 2022年1-10月成交建面（万㎡）
2021年成交金额（亿元） 2022年1-10月成交金额（亿元）
涉宅类用地分区成交表现： 2022年1-10月合肥市区成交建面、成交金额最高的为包河区、其次为瑶海区，其中滨湖区溢
价达到上限15%，可见其土地市场热度高。
8387
12627
4760
7057
5521
5755
2187
5980
14%
10%
4%
5%
12%
10%
17%
12%
7%
15%
11%
7% 6%
12%
1%
8%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
包河区 滨湖区 高新区 经开区 庐阳区 蜀山区 新站区 瑶海区
区域涉宅用地成交楼面价&溢价率对比分析
2021年平均楼面价(元/㎡) 2022年1-10月平均楼面价(元/㎡)
2021年溢价率 2022年1-10月溢价率
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；合肥市区：包河区、蜀山区、瑶海区、庐阳区、经开区、高新区、滨湖区、新站区
第14页
房企拿地排行： 2022年1-10月合肥市区国企央企、安徽本土房企表现平分秋色，表现均不错。招商在合肥市区布局4宗宅地，
是今年拿地金额榜首，总成交额达72.88亿元，其中6月23日招商豪掷34亿，夺得经开区JK202207号地块。此外高速地产，
9月23日，耗资34.5亿元，拿下滨科城BK202206号地块，为今年当前成交总价最高地块。
房企2022年1-10月在合肥市区拿地金额排行榜
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；合肥市区：包河区、蜀山区、瑶海区、庐阳区、经开区、高新区、滨湖区、新站区
排名 房企 宗数
建面
（万㎡）
金额
（亿元）
平均楼面价
（元/㎡）
1 招商蛇口 4 77.20 72.88 9440
2 高速地产 3 47.60 57.53 12086
3 保利发展 4 42.10 51.63 12266
4 安徽置地 2 59.40 45.93 7731
5 皖投置业 3 27.90 37.07 13286
6 伟星 3 41.64 27.61 6630
7 六安远大 3 18.66 22.46 12040
8 龙湖集团 2 26.96 21.71 8053
9 新华地产集团 3 36.25 21.49 5928
10 合肥市轨道交通集团有限公司 2 24.53 21.05 8582
第15页
1-10月南昌市
土地市场分析
第16页
经营性用地成交分析：2022年1-10月南昌市区成交46宗经营性用地，成交占地面积217万㎡，成交金额约177亿元。10月南昌市
区成交11宗地块，其中商服用地1宗，位于赣江新区，涉宅用地10宗，均位于主城区。11宗地块成交总面积57万㎡，成交金额49
亿元。此外，10月28日，南昌市本级发布公告，将在11月29日出让10宗地块，总面积23万㎡，起拍总价30亿元。
土地统计口径：经营性用地；数据来源：土拍网；南昌市区：东湖区、西湖区、红谷滩区、青山湖区、青云谱区、高新区、经开区、新建区（含湾里）、赣江新区、临空经济区
244 747 213 217
519
1686
451 439
265
567
160 177
61
102
32
46
0
20
40
60
80
100
120
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
2019年 2020年 2021年 2022年1-10月
南昌市区年度土地供求对比分析
占地面积（万㎡） 建面面积（万㎡） 成交金额（亿元） 宗数
住宅类, 4, 13%
商住类, 19, 59%
商服类, 7, 22%
其他, 2, 6%
2021年全年南昌市区经营性用地成交占比（单位：宗数）
住宅类, 19, 41%
商住类, 13, 28%
商服类, 9, 20%
其他, 5, 11%
2022年1-10月南昌市区经营性用地成交占比（单位：宗数）
第17页
涉宅类用地成交分析：2022年1-10月南昌市区宅地成交32宗，土地面积147万㎡，成交金额163亿元。成交楼面价5216元
/㎡，溢价率6%。10月份南昌市区共成交10宗涉宅用地，土地面积52万㎡，成交金额48亿元。另外，南昌市区预计11月
29日，将有10宗涉宅用地出让，总面积23万㎡，起拍总价30亿元。
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；南昌市区：东湖区、西湖区、红谷滩区、青山湖区、青云谱区、高新区、经开区、新建区（含湾里）、赣江新区、临空经济区
452 261 1455 359 327
626
156 163
5778
4304 4339
5216
12121
13522 13226
13643
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
2019年 2020年 2021年 2022年1-10月
南昌市区年度土地供求对比分析
土地成交建面（万㎡） 土地成交金额（亿元）
平均楼面价（元/m²） 新房成交均价（元/㎡）
37
75
23
32
29%
21% 21%
6%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
0
10
20
30
40
50
60
70
80
2019年 2020年 2021年 2022年1-10月
南昌市区年度成交宗数&溢价率对比分析
成交宗数 溢价率
8 4 10 6 13 5 0 112 85 117
56
0
54
0 0 0 0
48
4904
5442
3487
5245
6211
4459
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
0
20
40
60
80
100
120
140
2021.11
2021.12
2022.10
2022.2
2022.3
2022.4
2022.5
2022.6
2022.7
2022.8
2022.9
2022.10
近一年南昌市区涉宅类土地成交分析
土地成交建面(万㎡) 土地成交金额(亿元) 平均楼面价（元/㎡）
1
2
1
0
12
0
9
0 0 0 0
10
0% 0% 0%
6%
7%
6%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
0
2
4
6
8
10
12
14
2021.11
2021.12
2022.1
2022.2
2022.3
2022.4
2022.5
2022.6
2022.7
2022.8
2022.9
2022.10
近一年南昌市区涉宅类土地成交宗数&溢价率分析
成交宗数 溢价率
第18页
25110 6245 1517 1742 6213 39 6 62 172
7
27
2
9
34
4
64
53
25
5
13
6
21
40
-10
0
10
20
30
40
50
60
70
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
红谷滩区
高新区
赣江新区
经开区
青云谱区
青山湖区
西湖区
新建区
临空经济区
区域涉宅用地成交建面&金额对比分析
2021年成交建面（万㎡） 2022年1-10月成交建面（万㎡）
2021年成交金额（亿元） 2022年1-10月成交金额（亿元）
涉宅类用地分区成交表现： 2022年1-10月南昌市区成交32宗宅地，纵观各区表现，西湖区土地市场热度最高，平均楼面
价和溢价率均为全市第一，其次是高新区；红谷滩区则成交建面和成交金额最高，紧随其后是西湖区。目前新建区和临空
经济区无涉宅用地成交。
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；南昌市区：东湖区、西湖区、红谷滩区、青山湖区、青云谱区、高新区、经开区、新建区（含湾里）、赣江新区、临空经济区
3476
4741
1050
5221
5327
6384
3963
4854
6081
3233 3242
4861
5561
6684
0%
32%
0%
21%
12%
0%
38%
6%
7%
0%
6%
7% 6%
7%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
红谷滩区
高新区
赣江新区
经开区
青云谱区
青山湖区
西湖区
新建区
临空经济区
区域涉宅用地成交楼面价&溢价率对比分析
2021年平均楼面价(元/㎡) 2022年1-10月平均楼面价(元/㎡)
2021年溢价率 2022年1-10月溢价率
第19页
房企拿地排行： 2022年1-10月南昌土地市场已完成三轮“集中供地”，分别是3月、5月和10月。10月南昌市区总计供地22宗，
最终仅有10宗地块成交，12宗地因无人报价而流拍。成交的10宗地块中，5宗地块为底价成交，1宗略有溢价（溢价率0.9%），
另4宗地块则因超过土拍竞价上限而通过摇号确定了竞得入选人。从这一结果也不难看出，房企拿地态度明显越发谨慎，拿地的研
判更为细致，才会出现这样“冰火两重天”的情况。同时，国企平台公司和地方中小型房企仍然是拿地的主力军，上市品牌房企
几乎难觅踪影。
房企2022年1-10月在南昌市区拿地金额排行榜
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；南昌市区：东湖区、西湖区、红谷滩区、青山湖区、青云谱区、高新区、经开区、新建区（含湾里）、赣江新区、临空经济区
排名 房企 宗数
建面
（万㎡）
金额
（亿元）
平均楼面价
（元/㎡）
1 建发 2 22.8 21.72 9447
2 江西国资 3 40.93 17.96 4967
3 南昌市政公用集团 2 37.2 15.46 4254
4 中海 1 14.08 12.95 9196
5 红谷滩城投 1 16 8.64 5400
6 金开集团 3 28.62 8.54 2965
7 保利 1 11.38 8.31 7305
8 江西省赣地置业 1 6.38 7.33 6395
9 方大集团 1 23.02 7.28 3165
10 江西水投 1 13.88 6.57 4731
第20页
序号 地块编号 地块位置
总出让面积
（㎡）
用 途 容积率
建筑面积
（㎡）
起报总价
（万元）
起始楼面价
（元/㎡）
保证金
（万元）
最高限价
（万元）
最高限价楼面价
（元/㎡）
1 DAAJ20220
59
东湖区丹霞路以南、中大路以东、青山北
路沿线（CD101-F01、F03、G04地块）
51963.33 住宅 2.2921 119105 73346.245 6158 14670 84336.49 7081
2 DAAJ20220
60
东湖区中大路以东、青山北路以北、康桥
路以南（CD101-G07地块) 38314.67 住宅 2.5 95787 58736.384 6132 11748 67529.6 7050
3 DAAJ20220
61
东湖区证券路以东、起凤路以南、紫金路
以西、龙沙路以北(JC101-D02地块) 16167.33 住宅 2.3 37185 24178.247 6502 4836 27791.646 7474
4 DABJ20220
62
西湖区孺子路以南、系马桩街以东
（JC504-B03a、JC504-B03d）
9952 商住 1.1 10947 6732.528 6150 1347 7732.704 7064
5 DABJ20220
63
西湖区站前西路以北、绳金塔街以东
（JC504-F17）地块
13572 住宅 1.3 17644 11217.258 6358 2244 12886.614 7304
6 DACJ20220
64
青山湖区滨水路以东、昌富路以南、东升
大道以西（CN305-D01地块）
16800.67 住宅 2.2 36961 9979.596 2700 1996 11466.455 3102
7 DACJ20220
65
青山湖区青山湖大道以西、国威路以北
（控规A-02地块）
21620.67 住宅 2 43241 28117.677 6502 5624 32333.707 7477
8 DACJ20220
66
青山湖区东升大道以西、南昌大道以北
（控规CN503-B09-02地块）
23332 住宅 2 46664 11899.32 2550 2380 13684.218 2933
9 DADJ20220
67
青云谱区三店西路以北、京山新街以西
（CN106-B09）地块
12379.33 商住 3.2 39614 4735.095 1195 948 5440.717 1373
10 DAFJ20220
68
红谷滩区凤凰中大道以东、庐山南大道以
南、丰和中大道以西、飞虹路以北（C-2-3
地块）
30591.33 住宅 2.3 70360 73878.07 10500 14776 84936.837 12072
土拍监测
南昌第四批次供地情况：2022年10月28日南昌第四批次共挂出10宗涉宅用地，从地块分布来看，东湖区和青山湖区各3宗，西
湖区2宗，青云谱区和红谷滩区各1宗。本批次总出让面积23万㎡，总建面52万㎡，起拍总价30亿元，最高溢价率15%。此次延
续此前的土拍规则，采用“网上限时竞价+现场摇号”的方式，限时竞价时间为11月29日。
第21页
1-10月苏州市
土地市场分析
第22页
经营性用地成交分析： 2022年1-10月苏州市区成交80宗经营性用地（45宗住宅类、17宗商住类），成交面积约357万㎡，成交
金额约842亿元，成交面积不及2021年全年的一半。其中，10月31日苏州顺利完成四批次集中拍地，成交18宗涉宅用地，2宗地
块延期出让。
土地统计口径：经营性用地；数据来源：土拍网；苏州市区：吴中区、吴江区、相城区、新区、园区（园区土地成交包含苏相合作区地块）、姑苏区
603 535 719 357
1090 1129
1426
701
1212
1152
1385
842
114
117
129
80
0
20
40
60
80
100
120
140
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
2019年 2020年 2021年 2022年1-10月
苏州市区年度经营性用地成交对比分析
占地面积（万㎡） 建面面积（万㎡） 成交金额（亿元） 宗数
住宅类, 57, 44%
商住类, 31, 24%
商服类, 38, 30%
其他, 3, 2%
2021年全年苏州市区经营性用地成交占比（单位：宗数）
住宅类, 45, 56%
商住类, 17, 21%
商服类, 18, 23%
其他, 0, 0%
2022年1-10月苏州市区经营性用地成交占比（单位：宗数）
第23页
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；苏州市区：吴中区、吴江区、相城区、新区、园区（园区土地成交包含苏相合作区地块）、姑苏区
884 796 1146 561
1181 1108
1333
811
13355 13932
11625
14446
22213
26488 25985 25328
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
0
500
1000
1500
2019年 2020年 2021年 2022年1-10月
苏州市区年度土地供求对比分析
土地成交建面（万㎡） 土地成交总价（亿元）
平均楼面价（元/m²） 新房成交均价（元/㎡）
70
74 76
59
15%
9%
5%
2.4%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
0
10
20
30
40
50
60
70
80
2019年 2020年 2021年 2022年1-10月
苏州市区年度土地成交宗数&溢价率对比分析
成交宗数 溢价率
339 0 0 0 0 0 165 180 0 0 69 147
396
234
270
127
179
11663
14194
14993
18405
12193
0
5000
10000
15000
20000
0
100
200
300
400
500
2021.11
2021.12
2022.1
2022.2
2022.3
2022.4
2022.5
2022.6
2022.7
2022.8
2022.9
2022.10
近一年苏州市区涉宅类土地成交分析
土地成交建面(万㎡) 土地成交金额(亿元) 平均楼面价（元/㎡）
21
0 0 0 0 0
15
17
0 0
9
18
0.6%
3.0% 3.1% 3.0%
0%
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
2.5%
3.0%
3.5%
0
5
10
15
20
25
2021.11
2021.12
2022.1
2022.2
2022.3
2022.4
2022.5
2022.6
2022.7
2022.8
2022.9
2022.10
近一年苏州市区涉宅类土地成交宗数&溢价率分析
成交宗数 溢价率
涉宅类用地成交分析：2022年苏州已完成四批次的集中拍地，共计成交59宗涉宅用地，总成交建面561万㎡，总成交金额811亿
元，溢价率维持在2.4%；10月31日苏州四批次土拍中，有2宗地块延期出让（分别为胥口、临湖），其他18宗地块全部底价成交，
成交总占地面积约77.5万㎡，成交总价179.2亿元。
第24页
177 86 170163 298119 197 78 285 94 19 20
203
232
337
141
374
45
207
194 195
74
115
26
0
50
100
150
200
250
300
350
400
0
50
100
150
200
250
300
350
园区 吴中区 新区 吴江 相城区 姑苏区
区域涉宅用地成交建面&金额对比分析
2021年成交建面（万㎡） 2022年1-10月成交建面（万㎡）
2021年成交金额（亿元） 2022年1-10月成交金额（亿元）
涉宅类用地分区成交表现：苏州各区域2022年1-10月吴中区成交建面占比最高，园区拿地金额占比最高且基本接近2021年全年。
溢价率方面，园区2022年三季度溢价率7.3%，为各区域热度最高的区域，新区、姑苏区低溢价成交，吴中、吴江、相城区域都
是底价成交。
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；苏州市区：吴中区、吴江区、相城区、新区、园区（园区土地成交包含苏相合作区地块）、姑苏区
11464
13642
11293
7166
13141
24052 23802
11892
16309
9380
12254
13102
6%
5%
3%
1.4%
5%
11%
7.3%
0%
2.3%
0% 0%
1.2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
0
5000
10000
15000
20000
25000
园区 吴中区 新区 吴江 相城区 姑苏区
区域涉宅用地成交楼面价&溢价率对比分析
2021年平均楼面价(元/㎡) 2022年1-10月平均楼面价(元/㎡)
2021年溢价率 2022年1-10月溢价率
第25页
房企拿地排行：苏州2022年1-10月土地成交金额榜单前十房企均被国央企占据，其中苏高新、建屋、苏州轨交集团、苏州城
投、漕湖置地、恒泰为代表的本地国企和地方城投占据七席；建发、招商分别为厦门国企和央企占据两席；另外，嘉盛作为
苏州本地实力民企，今年连拿两宗地块。苏高新以84.6万㎡&140.9亿元成为苏州今年拿地面积和金额最高的房企，地块分布
在新区7宗、园区核心3宗；建发在今年三批次中，以总价36.4亿元&楼面价28212元/㎡拿下狮山34号原日本电波地块，成
为今年苏州单宗拿地金额最高的地块。
房企2022年1-10月在苏州市区拿地金额排行榜
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；苏州市区：吴中区、吴江区、相城区、新区、园区（园区土地成交包含苏相合作区地块）、姑苏区
排名 房企 宗数
建面
（万㎡）
金额
（亿元）
平均楼面价
（元/㎡）
1 苏高新 10 84.6 140.9 16666
2 建屋 3 28.2 59.1 20936
3 苏州轨交集团 4 49.8 52.0 10440
4 苏州城投 2 28.6 47.8 16711
5 漕湖置地 2 30.2 44.0 14579
6 恒泰 2 30.3 40.0 13178
7 天鸿伟业 2 25.1 38.9 15500
8 建发 1 13.0 36.4 28121
9 招商 1 11.6 36.2 31046
10 嘉盛 2 21.3 32.1 15093
第26页
苏州第四批次成交情况：10月31日，苏州第四批次20宗地块集中成交，2宗延期出让，18宗全部底价成交，成交总占地面积约77.5万㎡，成交总价
179.2亿元。其中：本地国资拿地10宗，占比55.5%；本地国资与央企或民营合作拿地7宗，占比38.9% ；民企拿地1宗，分别占比5.6%。此次延续
三批次的土拍规则，采用“限价+现场摇号”的方式，但尾款支付周期缩短，要求在12月30日前付清（2个月内）。
苏州第四批次成交分析：本次供地质量严重下滑，核心区和主城地块减少，外围远郊地块占比提高（约4成，今年四个批次新高），整体素质今年最
差，吸引力低，更多倾向于刚改、刚需的多元化置业需求。本次供地质量大打折扣，前三批次占据拿地主导地位的国央企也逐渐显露疲态，本次集
体退场。从拿地房企来看，国央企和民企合作拿地的比例较之前明显提升。随着近期中央出台限制城投举债拿地，国民合作拿地和部分优质民企小
股操盘成为当下拿地新主流。龙湖、路劲、朗诗分别联合漕湖置地、太湖城投，获取相城元和、吴中度假区、吴中光福地块。中鹰联合盛泽城投获
取吴江平望地块，首进苏州。
土拍监测
苏州 第一批次 第二批次 第三批次 第四批次
流拍/中止 0 2 0 2宗延期
成交宗数 15 20 9 18
成交占地面积（万㎡） 81.8 114.9 37.7 77.5
成交建面
（万㎡）
164.7 198.4 69.1 147.0
成交总价
亿元）
233.8 271.3 127.3 179.2
平均
溢价率
3.0% 3.1% 3.0% 0%
拍地时间 5月9-10日 6月23日 9月28日 10月31日
拍地规则 一次性报价区间+最接近均价者得 限地价+现场摇号
第27页
序号 地块编号 地块位置
总出让面积
（㎡）
用 途 容积率 建筑面积
起报总价
（万元）
保证金
（万元）
成交总价
（万元）
成交楼面价
（元/㎡）
溢价率 所属集团 房企属性
1 苏地2022-WG-48号 姑苏区吴门桥街道胥涛路南、西环路西
41866
（含地下空间2731㎡）
商住 2 97104 73002 14610 73002 7518 0% 苏州历史文化名城建设集
团
本地国企
2 苏地2022-WG-49号 吴中区甪直镇南厍路南侧、吴淞路东侧 45645 纯住宅 2 82161 82161 16440 82161 10000 0% 苏州创元 本地国企
3 苏地2022-WG-50号
吴中区长桥街道石湖西路南侧、新蠡路东
侧
75432 纯住宅 3 188581 292300 58460 292300 15500 0% 苏州嘉盛&天鸿伟业
本地民营&本
地国企
4 苏地2022-WG-51号 吴中区木渎镇金长路北侧、金枫路西侧 42932 纯住宅 2 77277 119779 23960 119779 15500 0% 苏州惠润 本地国企
5 苏地2022-WG-52号 吴中区胥口镇茅蓬路北侧、石胥路东侧 51995 纯住宅 2 119588 123175 24640 延期出让
6 苏地2022-WG-53号
吴中区度假区太湖科技产业园塔北路南侧、
龙山南路西侧（西地块）
39014 纯住宅 2 70225 52669 10540 52669 7500 0% 朗诗&香山置地
外地民营&本
地国企
7 苏地2022-WG-54号 吴中区度假区蒯祥大道南侧、姚舍路东侧 45922 商住 1 55106 42719 8550 42719 7752 0% 路劲置业&香山置地
外地外商合资
&本地国企
8 苏地2022-WG-55号 吴中太湖新城天鹅荡路南侧、溪霞街东侧 36131 纯住宅 2 72262 115619 23130 115619 16000 0% 苏州轨交集团 本地国企
9 苏地2022-WG-56号
吴中区城南街道东吴南路西侧、商城大街
北侧
24484 商住 1 34278 52966 10600 52966 15452 0% 苏州轨交集团 本地国企
10 苏地2022-WG-57号
吴中区临湖镇东山大道南侧、温泉公园东
侧
63403 商住 2 95105 71178 14240 延期出让
11 苏地2022-WG-58号 相城区经开区春申湖路南、相城大道东 43113 商住 2 86226 137962 27600 137962 16000 0% 苏州和恒 本地国企
12 苏地2022-WG-59号 相城区黄埭镇长和路东、聚民路北 35674 纯住宅 2 78483 59647 11930 59647 7600 0% 苏州相城高新技术产业发
展&苏州江南国际置业
本地国企&本
地民营
13 苏地2022-WG-60号 苏相合作区倪汇路西、观塘路北 71822 纯住宅 2 129280 161600 32320 161600 12500 0% 建屋&恒泰 本地国企
14 苏地2022-WG-61号
高新区枫桥街道枫津大街北、规划道路东
西
34127.7
（含地下空间1232.1
㎡）
纯住宅 2 55855 89422 17890 89422 16010 0% 苏高新 本地国企
15 苏地2022-WG-62号
高新区科技城龙康路绿化地东、普陀山路
南
30595 纯住宅 2 55070 69388 13880 69388 12600 0% 苏州高新国有资产经营管
理集团
本地国企
16 苏地2022-WG-63号 高新区科技城规划普陀山路南、龙康路西 36095 纯住宅 2 64971 81863 16380 81863 12600 0% 苏高新 本地国资
17 苏地2022-WG-64号 高新区科技城美田里路东、惠东路北 44539 纯住宅 2 80171 104222 20850 104222 13000 0% 斜港置业 本地民营
18 苏地2022-WG-65号 相城区经开区春申湖路南、相八路西 61251 商住 2 122502 196003 39210 196003 16000 0% 龙湖&漕湖置地
外地民营&本
地国企
19 WJ-J-2022-16 吴江区平望镇平梅支路南侧、平西路西侧 45742 纯住宅 2 82335 39694 7940 39694 4821 0% 中鹰&江苏兰干集团&吴
江盛泽集体资产经营公司
外地民营&本
地民营&本地
国企
20 WJ-J-2022-17 吴江高新区（盛泽镇）舜湖西路南侧滨河
南路西侧
21039 商住 2 37870 21107 4230 21107 5574 0%
吴江盛泽集体资产经营公
司&中国中铁股份有限公
司
本地国企&央
企
第28页
1-10月无锡市
土地市场分析
第29页
经营性用地成交分析：2022年1-10月无锡市区成交73宗经营性用地，成交面积约332万㎡，成交金额约609亿元； 10月28日，
无锡第五批次集中出让发布公告，供应14宗地块，总面积约90万㎡。
土地统计口径：经营性用地；数据来源：土拍网；无锡市区：梁溪区、新吴区、滨湖区、经开区、惠山区、锡山区
284 369 387 332
546
712 710
622
477
1152
919
609
58
61
75
73
0
10
20
30
40
50
60
70
80
0
200
400
600
800
1000
1200
2019年 2020年 2021年 2022年1-10月
无锡市区年度经营性用地成交对比分析
占地面积（万㎡） 建面面积（万㎡） 成交金额（亿元） 宗数
住宅类, 54, 72%
商住类, 12, 16%
商服类, 9, 12%
2021年全年无锡市区经营性用地成交占比（单位：宗数）
住宅类, 34, 47%
商住类, 14, 19%
商服类, 25, 34%
其他, 0, 0%
2022年1-10月无锡市区经营性用地成交占比（单位：宗数）
第30页
涉宅类用地成交分析：无锡市区2022年1-10月成交48宗涉宅用地，总建面约528万㎡，成交总价588亿元，总溢价为0.48%。10
月28日，无锡第五批次集中供地正式挂牌，共出让14宗涉宅地块，预计11月29日竞拍。
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；无锡市区：梁溪区、新吴区、滨湖区、经开区、惠山区、锡山区
198 100 181 97 150
271
104
201
120
164
13651
10367
11116
12375
10918
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
0
50
100
150
200
250
300
2021.11
2021.12
2022.1
2022.2
2022.3
2022.4
2022.5
2022.6
2022.7
2022.8
2022.9
2022.10
近一年无锡市区涉宅类土地成交分析
土地成交建面(万㎡) 土地成交金额(亿元) 平均楼面价（元/㎡）
21
8
16
11
13
0.05% 0.08%
1.39%
0%
0%
0.00%
0.20%
0.40%
0.60%
0.80%
1.00%
1.20%
1.40%
1.60%
0
5
10
15
20
25
2021.11
2021.12
2022.1
2022.2
2022.3
2022.4
2022.5
2022.6
2022.7
2022.8
2022.9
2022.10
近一年无锡市区涉宅类土地成交分析
成交宗数 溢价率
439 573 657 528
459
704
899
588
10461
12274
13686
11149
17879
19841
21575
23588
0
5000
10000
15000
20000
25000
0
200
400
600
800
1000
2019年 2020年 2021年 2022年1-10月
无锡市区年度土地供求对比分析
土地成交建面（万㎡） 土地成交总价（亿元）
平均楼面价（元/m²） 新房成交均价（元/㎡）
34 46 63
48
11%
17%
7%
0.48%0%
5%
10%
15%
20%
0
10
20
30
40
50
60
70
2019年 2020年 2021年 2022年1-10月
无锡市区年度土地楼面价&溢价率对比分析
成交宗数 溢价率
第31页
涉宅类用地分区成交表现： 2022年1-10月无锡市区涉宅用地成交48宗，各区域均有土地入市。目前滨湖区、惠山区成交
建面占比较高，新吴区成交金额领先其他区；梁溪区夹城里AD地块以溢价率10.52%触顶摇号，梁溪区1宗地块、惠山区2
宗地块低溢价成交，其他地块均底价成交。
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；无锡市区：梁溪区、新吴区、滨湖区、经开区、惠山区、锡山区
86 110 90 58 137121 139 90 94 62 110 86
142
158
166
175
145
113
92 94
104 104
86
108
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
0
20
40
60
80
100
120
140
160
滨湖区 经开区 惠山区 锡山区 梁溪区 新吴区
区域涉宅用地成交建面&金额对比分析
2021年成交建面（万㎡） 2022年1-10月成交建面（万㎡）
2021年成交金额（亿元） 2022年1-10月成交金额（亿元）
16488
17468
12104 12529
15456
10302
8394
16247
8613
11465
13811
12530
10.3%
6.4%
9.2%
4.9%
7.5%
3.4%
0% 0% 0.09% 0%
4.65%
0% 0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
12.0%
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
滨湖区 经开区 惠山区 锡山区 梁溪区 新吴区
区域涉宅用地成交楼面价&溢价率对比分析
2021年平均楼面价(元/㎡) 2022年1-10月平均楼面价(元/㎡)
2021年溢价率 2022年1-10月溢价率
第32页
房企拿地排行：2022年1-10月无锡市区成交了48宗涉宅用地，拿地企业以国资为主。太湖新城集团竞得6宗地块，以总金额
112.97亿元占据房企拿地金额榜第一，其中有4宗单独竞得，另外2宗分别与红豆、仁恒合作开发。
房企2022年1-10月在无锡市区拿地金额排行榜
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；无锡市区：梁溪区、新吴区、滨湖区、经开区、惠山区、锡山区
排名 房企 宗数
建面
（万㎡）
金额
（亿元）
平均楼面价
（元/㎡）
1 太湖新城集团 6 89.10 112.97 12680
2 红豆 3 65.64 89.48 13632
3 新发集团 6 64.31 84.87 13197
4 保惠城建 2 65.40 54.31 8304
5 仁恒 2 53.62 52.04 9705
6 无锡城发 4 32.81 48.27 14712
7 中鹰 2 14.47 26.05 18000
8 尚辰&兰亭&恒聚源联
合体
1 19.09 25.77 13500
9 梅里古镇 1 20.07 21.34 10629
10 九龙湾智造科技 2 35.90 19.13 5328
第33页
土拍监测
成交情况： 10月25日，2022年无锡第四批次土地集中拍卖落幕，13宗地块均底价成交，总面积约76万㎡，成交总价163.78亿元，最高成交楼面
价18000元/㎡。从拿地企业来看，依旧是本地国企、城投类国资企业为拿地主力军，如梁溪城投、广益建发、新发集团等；此外，中鹰首进无锡，
朗诗、保利、绿地香港多家民企有所斩获。从成交情况来看，整体土地市场热度仍然维持在低位。
2022年四批次无锡成交信息
地块编号 地块名称
出让面积
（㎡）
用途 容积率
建面
（万㎡）
起始价
（万元）
成交总价
(万元)
成交楼面价
（元/㎡）
溢价率 拿地房企 房企属性 备注
锡国土（经）2022-39 XDG-2021-32号地块 16066 住宅 1.95 3.13 44507 44507 14206 0% 梁溪城投+朗诗 本地国资+外地民企
锡国土（经）2022-40 XDG-2022-71号地块 22196.1 住宅 2.2 4.88 68364 68364 14000 0% 梁溪城投+绿地香港 本地国资+外地民企
锡国土（经）2022-41 XDG-2022-80号地块 41475.2 商住 2 8.30 86604 86604 10440 0% 广益建发+绿地香港 本地国资+外地民企 居住用地楼面价13031元/㎡
商业用地楼面价3065元/㎡
锡国土（经）2022-42 XDG-2022-85号地块 17367.2 住宅 1.04 1.81 32468 32468 17976 0% 梁溪城投+绿地香港 本地国资+外地民企
锡国土（经）2022-43 XDG-2022-5号地块 58405 住宅 1.8 10.51 65706 65706 6250 0% 润锡+升立+和居 本地国资+本地国资
锡国土（经）2022-44 XDG-2022-51号地块 106055 住宅 1.8 19.09 257714 257714 13500 0% 尚辰+兰亭+恒聚源 本地国资+本地国资
锡国土（经）2022-45 XDG-2022-68号地块 42146 住宅 2 8.43 63219 63219 7500 0% 惠山城铁站区管委会 本地国资
锡国土（经）2022-46 XDG-2022-82号地块 156206.1 住宅 2.2 34.00 282351 282351 8300 0% 保惠城建 本地国资+外地民企
锡国土（经）2022-47 XDG-2022-83号地块 144644.8 住宅 2.2 31.40 260750 260750 8300 0% 保惠城建 本地国资+外地民企
锡国土（经）2022-48 XDG-2022-54号地块 36196.2 住宅 1.6 5.79 101350 101350 17500 0% 滨湖国投 本地国资
锡国土（经）2022-49 XDG-2022-64号地块 41000.7 住宅 2 8.20 114254 114254 13933 0% 旺庄街道+新发 本地国资+本地国资
锡国土（经）2022-50 XDG-2022-69号地块 53652.6 住宅 1.8 9.66 173835 173835 18000 0% 中鹰+新发 本地国资+外地民企
锡国土（经）2022-51 XDG-2022-70号地块 26753.4 住宅 1.95 4.82 86682 86682 18000 0% 中鹰+新发 本地国资+外地民企
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无锡第五批次供地情况：10月28日，无锡第五批次集中供地公告正式发布，共挂牌14宗宅地（梁溪区3宗、锡山区3宗、惠山区3宗、滨湖区2宗、新
吴区2宗、经开区1宗），总面积约90.45万㎡，起始总价224亿元。14宗地块中，7宗地块最高上限溢价均为15%，14宗地块平均封顶溢价率13.71%
（第四批次为13.69%），最高限制楼面价20800元/㎡。本批次依然沿用“限地价+摇号”方式，竞拍时间为11月29日。
挂牌出让公告 锡经告字[2022]8号 （10.28挂牌 11.28 17:30交保 11.29 9:30竞拍）
序号 编号 地块名称 地块简称 区域 土地位置
总可建设用地面积
（平方米）
土地用途
计容面积
（平方米）
容积率
出让起始总价
（万元）
保证金
（万元）
起始楼面价
（元/㎡）
最高限价
（万元）
最高限制楼面价
（元/㎡）
达到最高限价溢
价率（%）
1 锡国土（经）
2022-61
XDG-2022-89
号地块
干城路与贡湖大
道交叉口东北侧
地块
经开区
经开区干城路与贡湖
大道交叉口东北侧
16066 居住用地 193907.7
1＜容积率
≤1.80
403329 80666 20800 407206 21000 0.96%
2 锡国土（经）
2022-62
XDG-2022-24
号地块
民航地块 梁溪区
梁溪区广南路与上马
墩路交叉口西北侧
22196.1 居住用地/部
分定销
157440.94
1＜容积率
≤3.10
165628 82814 10520 189244 12020 14.26%
3 锡国土（经）
2022-63
XDG-2022-90
号地块
盛源南路西、恒
春路北地块
锡山区
锡东新城商务区盛源
南路西、恒春路北
41475.2 居住、商业用
地
122049.12
1＜容积率
≤1.60
164755 32951 13499 189468 15524 15.00%
4 锡国土（经）
2022-64
XDG-2022-96
号地块
华夏北路西、老
兴塘河北地块
锡山区
锡山区东亭街道华夏
北路西、老兴塘河北
17367.2 居住、商业用
地
171360
1＜容积率
≤1.80
206592 41319 12056 237580 13864 15.00%
5 锡国土（经）
2022-65
XDG-2022-97
号地块
友谊路东、二泉
东路北地块
锡山区
锡山区东亭街道友谊
路东、二泉东路北
58405 居住、商业用
地
144489.6
1＜容积率
≤1.60
174876 34976 12103 196549 13603 12.39%
6 锡国土（经）
2022-66
XDG-2022-41
号地块
水澄路与天锦路
交叉口西北侧地
块
惠山区
惠山区水澄路与天锦
路交叉口西北侧
106055 居住用地 124529.76
1＜容积率
≤1.80
136983 27397 11000 157530 12650 15.00%
7 锡国土（经）
2022-67
XDG-2022-67
号地块
永辉路与洛竹路
交叉口西北侧地
块
惠山区
洛社镇永辉路与洛竹
路交叉口西北侧
42146 居住用地 99562.14
1＜容积率
≤1.80
80733 16147 8100 92842 9316 15.00%
8 锡国土（经）
2022-68
XDG-2022-91
号地块
惠源路与堰裕路
交叉口东南侧地
块
惠山区
惠山经开区惠源路与
堰裕路交叉口东南侧
156206.1 居住用地 137431.8
1＜容积率
≤1.80
178799 35760 13000 205618 14951 15.00%
9 锡国土（经）
2022-69
XDG-2022-77
号地块
清源路与望溪路
交叉口东南侧地
块
滨湖区
滨湖区清源路与望溪
路交叉口东南侧
144644.8 居住、商业用
地
152831.32
1＜容积率
≤2.30
258362 51673 16905 288927 18905 11.83%
10 锡国土（经）
2022-70
XDG-2022-98
号地块
蠡湖大道与震泽
路交叉口东南侧
地块
滨湖区
滨湖区蠡湖大道与震
泽路交叉口东南侧
36196.2 居住用地 88058.74
1＜容积率
≤2.20
158506 31702 18000 171714 19500 8.33%
11 锡国土（经）
2022-71
XDG-2022-95
号地块
至德大道与彭祖
路交叉口东南侧
地块
新吴区
新吴区至德大道与彭
祖路交叉口东南侧
41000.7 居住用地 109767.6
1＜容积率
≤1.20
115915 23183 10560 131721 12000 13.64%
12 锡国土（经）
2022-72
XDG-2022-92
号地块
1602棚改地块C
块
梁溪区
梁溪区通沙路与广益
路交叉口东北侧
53652.6 居住用地/定
销房
29162.5
1＜容积率
＜2.32
23870 11935 8167 27450 9395 15.00%
13 锡国土（经）
2022-73
XDG-2022-93
号地块
1602棚改地块D
块
梁溪区
梁溪区通沙路与广益
路交叉口东南侧
26753.4 居住、商业用
地/定销房
46483.776
1＜容积率
≤1.92
38160 19080 8209 43884 9441 15.00%
14 锡国土（经）
2022-74
XDG-2022-94
号地块
清晏路与净慧西
道交叉口西南侧
地块
新吴区
新吴区清晏路与净慧
西道交叉口西南侧
16066 居住、商业用
地
109874.75
1＜容积率
≤2.50
134894 26979 12277 151374 13777 12.22%
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无锡第五批次集中供地关注点：
1、与前四批次不同的是，第五批次未采取预公告形式，而是直接挂牌。
2、继续采用“限地价+摇号”方式，限制马甲，和设最高限价、轮次、溢价率，触顶摇号。
3、本次11宗地块保证金比例为20%，而3宗定销地块保证金比例为50%。
4、封顶溢价率持平。7宗地块最高上限溢价率15%，若全部封顶摇号成交，平均溢价率13.71%，相比2022年四批次13.69%，上升0.02个百分点。
5、全年供地计划几近完成。全年供地约335.7公顷，对比年初的供地计划（商品住宅用地350公顷）完成率96%。
2022年第一批 2022年第二批 2022年第三批 2022年第四批 2022年第五批
预公告阶段规则：
1、增设预公告（11天），预申请保证金300万元；
2、“现金+保函”的方式补足剩余竞买保证金，
现金比例不小于地块起始价的5%；
3、出让金缴纳比例分期领取建设工程规划许可证
正式公告阶段规则：
1、封顶溢价率下调；
2、保证金缴纳方式调整
本批次土拍规则未有明显调整，但
推地量大幅攀升，整体地块属性也
更为优质。
准入资质均须具备房地产开发二级
资质要求，仅有夹城里AD地块须
要准入资质为开发一级资质要求。
本批次土拍规则未有明显调整，供地
量较二批次大幅减少，新吴区成为供
地主力。
准入资质均须具备房地产开发二级资
质要求，仅有贡湖大道与隐秀路交叉
口东南侧地块须要准入资质为开发一
级资质要求。
本批次土拍规则未有明显调
整，供地量较三批次略有上
升，梁溪区成为供地主力。
准入资质均须具备房地产开
发二级资质要求。
本批次土拍规则未有明显调整，
供地量较四批次略有上升，梁
溪区、锡山区、惠山区成为供
地主力。
准入资质均须具备房地产开发
二级资质要求。
2022年第四批次竞拍时间流程
竞拍前
公告时间 2022.10.28
报名时间&
保证金缴纳时间
2022.11.19 9:00 至2022.11.28 17:30
限时竞价开始时间 2022.11.29 9:30，超最高限价时转现场摇号（≥2家）
未竞得人保证金退还时间 保证金于结束摇号的第一个工作日返还
土地款支付节奏
第一期：50%，自签订出让合同之日起一个月内支付。
第二期：50%，自签订出让合同之日起四个月内支付。
第36页
1-10月常州市
土地市场分析
第37页
经营性用地成交分析： 2022年1-10月常州市区共成交了37宗经营性建设用地，总成交面积约177万㎡，成交金额约134亿元，
其中成交11宗住宅类（含5宗安置房）、11宗商住类（含8宗安置房）。
土地统计口径：经营性用地；数据来源：土拍网；常州市区：钟楼区、天宁区、新北区、武进区、经开区（不含金坛、溧阳）
住宅类, 21, 29%
商住类, 31, 43%
商服类, 16, 22%
其他, 4, 6%
2021年全年常州市区经营性用地成交占比（单位：宗数）
住宅类, 11, 30%
商住类, 11, 30%
商服类, 9, 24%
其他, 6, 16%
2022年1-10月常州市区经营性用地成交占比（单位：宗数）
381 838 493 357 753 556 350 683 537 177 321 134
62
79
72
37
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
2019年 2020年 2021年 2022年1-10月
常州市区年度土地供求对比分析
占地面积（万㎡） 建面面积（万㎡） 成交金额（亿元） 宗数
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涉宅类用地成交分析：近三年常州市区宅地成交量逐年递减，成交金额持平于475亿元。2021年受双限政策影响，宅地成交溢价
率下降明显。2022年1-10月常州市区仅成交9宗宅地，成交量不及2021年全年五成，平均溢价率0.84%。
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；常州市区：钟楼区、天宁区、新北区、武进区、经开区（不含金坛、溧阳）
884 491 418 92
448 495 482
96
7812
10079
11542
10424
16283
18365
19239 18624
0
5000
10000
15000
20000
0
200
400
600
800
1000
2019年 2020年 2021年 2022年1-10月
常州市区年度土地供求对比分析
土地成交建面（万㎡） 土地成交金额（亿元）
平均楼面价（元/m²） 新房成交均价（元/㎡）
37 44 36 9
33%
35%
14%
0.8%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
0
10
20
30
40
50
2019年 2020年 2021年 2022年1-10月
常州市区年度成交宗数&溢价率对比分析
成交宗数 溢价率
45 39 96 31 0 0 0 28 0 0 0 0 33
114
41 30 24
8679
11574
13429
10725
7365
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
0
20
40
60
80
100
120
2021.11
2021.12
2022.1
2022.2
2022.3
2022.4
2022.5
2022.6
2022.7
2022.8
2022.9
2022.10
近一年常州市区涉宅类土地成交分析
土地成交建面(万㎡) 土地成交金额(亿元) 平均楼面价（元/㎡）
4
6
3 3 3
1.0%
0.8%
1.1%
0.73% 0.53%
0.0%
0.2%
0.4%
0.6%
0.8%
1.0%
1.2%
0
1
2
3
4
5
6
7
2021.11
2021.12
2022.1
2022.2
2022.3
2022.4
2022.5
2022.6
2022.7
2022.8
2022.9
2022.10
近一年常州市区涉宅类土地成交宗数&溢价率分析
成交宗数 溢价率
第39页
涉宅类用地分区成交表现： 2022年1-10月常州市区成交9宗涉宅用地，分别位于天宁区、钟楼区、新北区和经开区。其中，天宁
区成交楼面均价15090元/㎡，领先钟楼区和经开区。2022年成交的4宗区域的溢价率均在2%以内，热度明显不及往年。
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；常州市区：钟楼区、天宁区、新北区、武进区、经开区（不含金坛、溧阳）
49 51 97 169 52
27 26
12 21
64
87
110
179
45
29
40
8
16
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
钟楼区 天宁区 新北区 武进区 经开区
区域涉宅用地成交建面&金额对比分析
2021年成交建面（万㎡） 2022年1-10月成交建面（万㎡）
2021年成交金额（亿元） 2022年1-10月成交金额（亿元）
13077 16736 11307 10546 8640
10581
15090
6678
7382
27.2%
23.2%
10.8%
8.4%
13.9%
0.7% 1.1% 0.6% 0.7% 0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
30.0%
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
钟楼区 天宁区 新北区 武进区 经开区
区域涉宅用地成交楼面价&溢价率对比分析
2021年平均楼面价(元/㎡) 2022年1-10月平均楼面价(元/㎡)
2021年溢价率 2022年1-10月溢价率
第40页
房企拿地排行：2022年1-10月在常州市区拿地的大多为城投公司和地方政府。其中，运河南岸和晋陵山水均为常州市政府平台单
位，在常州市区有多个项目，具备独立开发能力；中建智地隶属中建一局，2018年首入常州，5月以总价13.14亿元补仓钟楼区，
摘得皇粮浜板块地块。黑牡丹竞得新北区薛家宏光机械东地块，此前曾于嘉宏合作开发新北区老国际学校地块。
排名 房企 宗数
建面
（万㎡）
金额
（亿元）
平均楼面价
（元/㎡）
1 天宁城发 2 25.05 37.9 15132
2 晋陵山水 1 18.2 15.62 8583
3 江苏科维地产
（经开区管委会）
2 19.26 13.56 7038
4 中建智地 1 8.98 13.14 14628
5 黑牡丹 1 12.47 8.32 6678
6 东方新城 1 6.96 5.8 8334
7 运河南岸 1 1.14 1.62 14160
房企2022年1-10月在常州市区拿地金额排行榜
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；常州市区：钟楼区、天宁区、新北区、武进区、经开区（不含金坛、溧阳）
第41页
1-10月南通市
土地市场分析
第42页
经营性用地成交分析： 2022年1-10月份南通市区成交17宗经营性用地（其中住宅类13宗），总成交面积约73.19万㎡，同比下
降60.67%；总成交金额约97.06亿元，同比下降72.08%。
土地统计口径：经营性用地；数据来源：土拍网；南通市区：崇川区、开发区
175 244 237 73
357
470
545
126
253
420
399
97
26
39
47
17
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
0
100
200
300
400
500
600
2019年 2020年 2021年 2022年1-10月
南通市区年度土地成交情况对比
占地面积（万㎡） 建面面积（万㎡） 成交金额（亿元） 宗数
住宅类, 27, 58%
商住类, 0, 0%
商服类, 19, 40%
其他, 1, 2%
2021年全年南通市区经营性用地成交占比（单位：宗数）
住宅类, 13, 76%
商住类, 0, 0%
商服类, 3, 18%
其他, 1, 6%
2022年1-10月南通市区经营性用地成交占比（单位：宗数）
第43页
涉宅类用地成交分析：2022年1-10月南通市区成交10宗宅地（3宗溢价成交、7宗底价成交），成交建面91.19万㎡，平均楼面价9393元/㎡，其
中最高溢价率地块11%；其中南通二批次地块集中成交，市区宅地流拍3宗，成交3宗，分别华润置地、南光置业、滨江地产各落一子，总成交建面
21.57万㎡，总成交金额14.58亿元。另外，9月30日，南通2022年第三批次集中供地19宗，将于11月4日开始竞拍。
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；南通市区：崇川区、开发区
199 359 339 91
210 375
347
78
10567 10449
10241 9393
18666
21640
23312
22083
0
5000
10000
15000
20000
25000
0
100
200
300
400
2019年 2020年 2021年 2022年1-10月
南通市区年度土地供求对比分析
土地成交建面（万㎡） 土地成交金额（亿元）
平均楼面价（元/m²） 新房成交均价（元/㎡）
14
26
15
10
33%
19%
3.8% 1.7% 0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
0
5
10
15
20
25
30
2019年 2020年 2021年 2022年1-10月
南通市区年度土地成交宗数&溢价率对比分析
成交宗数 溢价率
28 10 22 48 22
20 4
22
0 0
42
0 0 15 0 0.0
0.0
7182
4019
10146 9985
7979
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
0
10
20
30
40
50
60
2021.11
2021.12
2022.1
2022.2
2022.3
2022.4
2022.5
2022.6
2022.7
2022.8
2022.9
2022.10
近一年南通市区涉宅类土地成交分析
土地成交建面(万㎡) 土地成交金额(亿元) 平均楼面价（元/㎡）
2
1
2
0 0
5
0 0
3
0 0 0
1.3%
0% 0%
1.3%
3.7%
0.0%
0.5%
1.0%
1.5%
2.0%
2.5%
3.0%
3.5%
4.0%
0
1
2
3
4
5
6
2021.11
2021.12
2022.1
2022.2
2022.3
2022.4
2022.5
2022.6
2022.7
2022.8
2022.9
2022.10
近一年南通市区涉宅类土地成交宗数&溢价率对比分析
成交宗数 溢价率
第44页
286 58 53 33
312
35
65
14
0
50
100
150
200
250
300
350
0
50
100
150
200
250
300
崇川区 开发区
区域涉宅用地成交建面&金额对比分析
2021年成交建面（万㎡） 2022年1-10月成交建面（万㎡）
2021年成交金额（亿元） 2022年1-10月成交金额（亿元）
涉宅类用地分区成交表现： 2022年1-10月份崇川区成交建面58.02万㎡，总成交金额64.5亿元，成交面积和金额均不及2021年
全年的一半，但成交楼面价略高于2021年全年；开发区成交建面33.17万㎡，总成交金额13.82亿元，楼面价与2021年全年相比
略有下降。
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；南通市区：崇川区、开发区
10901 6677
11669
4081
4%
0.7%
2.5%
0% 0%
1%
1%
2%
2%
3%
3%
4%
4%
5%
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
崇川区 开发区
区域涉宅用地成交楼面价&溢价率对比分析
2021年平均楼面价(元/㎡) 2022年1-10月份平均楼面价(元/㎡)
2021年溢价率 2022年1-10月份溢价率
第45页
房企拿地排行： 2022年1-10月份南通市区成交10宗涉宅类地块，分别为绿城与南通本土房企（天扬置业、天一置业）联合竞得
城东片区一宗宅地、南通城建底价竞得崇川区两宗宅地、中创科创溢价6%竞得崇川区一宗宅地、中海宏洋溢价0.3%竞得城东片
区一宗宅地、炜赋天鹏底价竞得开发区一宗宅地、滨江地产底价竞得苏锡通园区两宗宅地、华润置地溢价11%竞得崇川区一宗宅
地、南光置业底价竞得崇川区一宗宅地。
排名 房企 宗数
建面
（万㎡）
金额
（亿元）
平均楼面价
（元/㎡）
1 中海宏洋 1 13.63 16.06 11787
2 绿城&天扬置业
&天一置业
1 11.61 13.34 11483
3 中创科创 1 8.93 13.18 14758
4 南通城建 2 11.21 10.38 11562
5 炜赋天鹏 1 17.44 7.83 4487
6 南光置业 1 9.5 7.58 7963
7 滨江地产 2 15.73 6 3878
8 华润置地 1 3.15 3.96 12568
房企2022年1-10月份在南通市区拿地金额排行榜
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；南通市区：崇川区、开发区
第46页
土拍监测
南通第三批次供地情况：9月30日，南通2022年第三批次集中供地19宗（其中16宗住宅用地，3宗安置房用地），总建面积172.99万㎡，总起拍价83.15
亿元，平均起拍楼面价5423元/㎡。采用“限地价、 不限房价并摇号”“房价与地价双限并摇号”的竞价方式，触顶溢价率15%。拍地时间： 2022年11
月4日上午10时-16时。
南通第三批次供地分析：本批次市区土地供应数量明显减少，仅有3宗宅地出让；多宗流拍地块重新上架，限制条件大幅放松，不限房价地块明显增加，
留给开发商充足的利润空间，在保证品质空间的同时，提升开发商的拿地意向。
板块 地块编号 地块位置
用地性
质
竞拍规则
占地面积
（㎡）
建筑面积
（㎡）
容积率
起挂楼面价
（元/㎡）
起挂总价
（万元）
土地最高限价
（万元）
最高楼面价
（元/㎡）
房屋最高备案
指导均价
（元/㎡）
楼地价差（住
宅备案均价-起
拍楼面价）
崇川区
R22022 青年中路南、山港河东侧
住宅
地价房价“双控”并摇号 36718 72900 1.99 9801 71450 82160 11270 25700 15899
R22021 任港河北、港秀路西
限地价、不限房价、摇号
30171 42000 1.4 10919 45860 52730 12555 —— ——
R22020 江海大道南、怡运路西、百运路北侧 93662 184400 2.04 9500 175180 201450 10925 —— ——
通州区
R2022-009 兴东街道镇中路东侧、东飞路北侧 安置房 40847 73525 1.8 222 1634 1838 250 —— ——
CR2022-011 金新街道碧华路南侧、新世纪大道西侧 商住 67913 129035 1.9 9821 126726 145673 11289 —— ——
通州湾
示范区
TR22009 月安路南、云海路东、规划支路北侧
住宅
32770 55709 1.7 3089 17210 19790 3552 —— ——
TR22010 海防公路东、 丁南河北侧 地块一 61279 110300 1.8 2917 32171 36997 3354 —— ——
TR22011 海防公路东、 丁南河北侧 地块二 67751 121950 1.8 2917 35569 40904 3354 —— ——
TR22012 海防公路东、 丁南河北侧 地块三 67321 121180 1.8 2917 35344 40645 3354 —— ——
TR22013 海防公路东、 丁南河北侧 地块四 66965 120540 1.8 2917 35157 40430 3354 —— ——
TR22014 海防公路东、 丁南河北侧 地块五 67880 122180 1.8 2917 35637 40982 3354 —— ——
海门区
R22015 闻海路南、汇智路西侧 住宅 23843 38149 1.6 10410 39713 45645 11965 —— ——
CR22016 宏伟北路东、北海路南侧 商住 16227 21095 1.3 9870 20821 23930 11344 —— ——
R22017 珠江路东、黄海中路南侧 住宅
地价房价“双控”并摇号
41827 71106 1.7 9790 69613 79982 11248 21200（毛坯） 11410
CR22018 东海路南、瑞江路东侧
商住
25414 45745 1.8 10380 47484 54597 11935 21200（毛坯） 10820
CR22019 海门港新区沪海路 东、纳潮河北侧 61897 136173 2.2 2210 30094 34508 2534 10110（毛坯） 7900
CR22020 海门港新区为民路 南、包临公路西侧 20947 41894 2 2210 9259 10616 2534 10110（毛坯） 7900
R22021 苏州路南、长安路东侧
安置房 限地价、不限房价、摇号
32363 74435 2.3 109 809 890 120 —— ——
CR22022 三厂工业园区望江路东、厂北路南侧 70261 147548 2.1 119 1757 1932 131 —— ——
第47页
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