第三章 项目设计方案

一、土地出让条件及规划条件

1.1 象山印象

象山县是中国浙江省宁波市下辖县，位于东海之滨，居长三角地区南缘、浙

江省东部沿海，位于象山港与三门湾之间，三面环海，两港相拥。唐神龙二年（公

元 706 年）立县，因县城西北有山“形似伏象”，故名象山，由象山半岛东部及

沿海 608 个岛礁组成。

1.2 南部新城控规分析

向海图强 开启都市新空间

国土空间总体格局：一核两翼三极点，两带两

区多岛群

一核：中心城区 两翼：南北两翼，整合平台

三极点：创新极点，特色发展

两带：东西两带，陆海统筹 两区：海洋两区，

保护优先 多岛群：岛群分布，协调开发

中心城区是象山“加快建设现代化滨海城市”的核心城镇发展空间。其以“山

海田园城”为构成，包含丹东街道、丹西街道、爵溪街道和东陈乡，并将大徐镇

和墙头镇纳入，作为中心城区后花园，联动象山港与滨海片区。

未来山海田园在湾区时代的大背景下，以城市新机遇为基点，TOD 引导，构

建“北丹城、中公园、南滨海”的南部城市组团串联格局。

项目位于象山县南部新城（2X12 地段）：地块一

为居住用地，其东侧为商务用地，其余周边均为居住

用地；地块二为居住用地，其西侧为医疗卫生用地，

其余周边均为居住用地；地块三为商住用地，其西侧

与南侧为居住用地，其余周边为商业娱乐康体用地；

1.3 板块周边配套分析

地块一位于滨海大道与丰饶路交叉口北侧。

地块二位于宝海路与新一路交叉口南侧。

地块三位于政实路与天安路交叉口西南角。

项目距象山县人民政府 6.4 公里。项目 1.5 公里范围内商业

配套设施完整有世纪华联超市，医疗设施有象山县中医院，教育

设施有城南洋心小学，2.5 公里范围内有象山县第三中学、大目湾幼儿园等教育

设施，南大河滨水公园、象山县欢乐公园等景观资源，大目湾生活广场等商业配

套资源毗邻。

1.4 规划地块规划条件分析

地块一

用地性质：二类居住用地（R2） 用地面积：40015.51㎡

容积率：1.5＜FAR≤2.3 建筑密度：≤25%

绿地率：≥30% 建筑高度：H≤72m

地块二

用地性质：二类居住与商业混合用地（R2/B）用地面积：81394㎡

容积率：住宅：1.5≤FAR≤2.3 商业：1.5≤FAR≤1.8 幼儿园：0.5≤FAR≤0.8

建筑密度：住宅≤25% 商业≤40% 幼儿园≤35%

绿地率：≥30% 建筑高度：住宅≤72m 商业≤24m 幼儿园≤15m

地块三

用地性质：二类居住用地（R2） 用地面积：48713.7㎡

容积率：1.0＜FAR≤1.8 建筑密度：≤30%

绿地率：≥30% 建筑高度：H≤40m，住宅建筑高度不小于20m

1.5 规划地块周边现状分析

地块周边现状：

地块一东侧为商会大厦；地块二北

侧为在建安置房，西南侧坐落中医院；

地块三西侧为南大河滨水公园。

1.6 规划地块居住、商业价值分析

居住价值分析：地块沿河处可利用滨河景观打造城市公园景观，居住价值高；

小区内部景观，居住价值次高；临城市道路有交通噪音干扰，居住价值次之。

商业价值分析：沿城市道路，商业价值高；并且商业可与周边区域中心联动

发展

1.7 分析总结

优势：1.用地平整，临滨水公园、绿化带，可最大化挖掘景观价值

2.周边医疗、教育、商业等配套齐全

3.象山南部新城城市扩张的方向之一，发展潜力巨大

劣势：1.目前地块周边道路以规划道路居多，沿街面较为局促。

2.地块三与地块一二距离不近，用地不连续。

1.8 项目愿景目标

项目愿景：恰到好处的奢侈，改变品质与成本矛盾关系的理想社区

规划目标：运用大盘规划体系、全龄生活体系、象山人文体系、街区漫步体

系、经济成本体系五大核心概念打造理想住区。

大盘规划体系:树立品牌形象，引领大盘风向标。合理规划布局，战术分期

布局营销，时间换取空间业态溢价。

全龄生活体系:具有全方位服务的全龄生活体系，提供的是一种全龄共享，

复合活力的生活方式。

象山人文体系:构建特色象山风采人文社区，弘扬传承象山文化。

街区漫步体系:以人为本，充分考虑人在环境中的尺度感受，设计具有人性

化特征的街区体验

经济成本体系:控成本不牺牲品质，多维度着手，好钢用在刀刃上。

最终，我们将打造一个活力创新，功能混合，生态宜居的全龄复合理想社区。

二、规划策略

2.1 借鉴·营销定位

项目所在宁波市象山县，地处长三角地区南缘，浙江东部沿海；紧邻舟山、

宁波、台州、温州；G1523 甬莞高速、象山港大桥、宁波市域铁路象山线工程（建

设中）等贯穿全境，交通路网体系逐渐完善，且逐步推进与各大城市之间的时间

距离。

小结：象山作为宁波滨海大都市发展纽带，经济快速发展，大交通路网体

系逐渐完善。

板块战略地位对标东部新城：标杆板块、城市中心。落地经验参考慈溪新城

河:同为县域新城，情况相似。

象山南部新城现状与 3 年前新城河板块相似。均为空白状态，但板块定位极

高，市场待打开。

总结：对标东部新城，南部新城打造未来象山城市新中心；参考新城河板

块策略，南部新城市场未来可期。

市场上目前南部新城和丹东板块无项目；丹西板块主力在售项目 4 个，待售

项目 2 个；老城板块主力在售项目 2 个，待售项目 3 个；大目湾主力在售项目 1

个，待售项目 1 个。

小结：板块内无竞品，未来主力竞争来自上游丹西、老城板块。

本地块周边片区主要住宅竞品个案为：新隆海伦堡·光语云著（丹西）、浩

创·丹樾府（丹西）、华厦·海玥和鸣（丹西）。

（a）新隆海伦堡·光语云著（丹西）：总建约 4 万方，产品以小高层（93

㎡、113 ㎡）、叠墅（140-160 ㎡）为主，共 375 套，已于 2021 年 10 月首次开盘，

截止目前备案 242 套，备案去化率 65%，成交均价 14700 元/㎡，22 年 1-7 月月

均流速 22 套，成交以地缘客为主（50%），自住需求；93 ㎡产品为主力需求，流

速较快；叠墅产品滞销。

（b）浩创·丹樾府（丹西）：总建约 9.7 万方，产品以小高层为主，面积

89 ㎡、105 ㎡、115 ㎡、125 ㎡，共 878 套，已于 2021 年 4 月首次开盘，截止目

前备案 716 套，备案去化率 82%，成交均价 14500 元/㎡，22 年 1-7 月月均流速

33 套,成交以地缘客为主（55%）；89/105 ㎡ 3 房 2 卫为主力需求，流速较快；115

㎡溢价能力相对较弱。

（c）华厦·海玥和鸣（丹西）：总建约 6.76 万方（其中住宅 5.93 万方），

产品以小高层、叠墅为主，小高层面积 98 ㎡、108 ㎡、118 ㎡，叠墅面积 180

㎡，共 618 套，已于 2022 年 5 月首次开盘，截止目前已推 169 套，备案 42 套，

推售备案去化率 25%，成交均价 16500 元/㎡。目前象山价格天花板，项目滞销；

98 ㎡价格相对较低，成交集中；108/118 ㎡单价超 16000 元/㎡，流速慢。

面积段供求结构分析：

80 ㎡以下产品有一定量的客户需求，客户对价格敏感，存在总价优势；

80-90 ㎡产品即将断货，可实现溢价；

100-110 ㎡存在市场机会点，可实现高溢价；

110-120 ㎡为市场主流在售产品，竞争项目个数多，为主力竞争产品；

120-130 ㎡总价相对较高，存量仅 159 套，但市场需求一般，针对改善型客

户；

130 ㎡以上产品总价高，流速慢（130-140 ㎡月均 13 套，140 ㎡以上月均 2

套），去化周期较长；

分析与总结：25-40 岁中青年为主力客群，家庭成员一般为 3-4 个；自住

需求为主，看重学区、板块发展及项目配套；客户对南厅户型偏好较强，市场

也以三面宽朝南户型为主，边厅产品接受度相对较差；

2.2 规划设计推演

多方案比选：

方案一 方案二 方案三

方案一：

1#楼幢过多，南侧小面积段 T4 高层产品，得房率底，产品力偏弱；2#地块

大高均为板式住宅，空间通透性及灵活性有待提高；3#地块楼幢密集，无轴线空

间；

方案二：

1#适应市场需求，扩大产品梯度，规划空间无明显优化；2#地块大高均为板

式住宅，空间通透性及灵活性有待提高；3#地块产品力提升，组团空间不明显；

方案三：

一、日照间距控制较合理；二、扩大产品梯度，符合营销市场需求；三、地

块内部规划布局形成统一南北轴线感和多条景观视线通廊；四、板点结合，充分

利用空隙，打开视野，形成通透性较好的景观展示面。

2.3 规划布局

提取象山传统元素，塑造现代观感，打造象山门户新形象；

象山县新城居民与街巷布局与城市公共空间水系相互渗透形成的城市空间

肌理，形成丰富的建筑空间，本案居住空间在这种空间模式的基础上，进行组合

变化，而呈现多样性，形成围合互动的格局，为承载不同的人居活动提供多种可

能。

象山大目湾开发区分布肌理

充分利用项目周边公共绿化景观资源，通过合理的规划布局及精心营造的内

部庭院景观，打造以绿化带景观为辅，庭院景观为主的高尚品质社区。在总体布

局上体现以人为本,将建筑功能复合化,建筑空间生态化,建筑形式个性化的构想。

总图布局上尽量板点结合，充分利用空隙，打开视野，形成通透性较好的景观展

示面。基地整体规划错落有序,景观优美，形成围合互动格局。

2.4 承接·与区域控规衔接

中心礼序轴线式规划布局，收放开合，层层递进；

承接区域规划，将生态社区与活力街区融入小区居民生活；

空间上的城市中轴，历史已多次证明的城市发展坐标；

本项目位于象山县城市发展中心轴线上。一条天安路，三个象征性：城市发

展的历史标尺、资源富集的规划主轴、链接未来的核心链路。

（a）城市发展的历史标尺

全长 9500 米的天安路，更是见证了中心城区的巨大变化。它见证了人民广

场、一兆韦德广场、涌金商业中心等象山逐渐繁华的进程。

（b）资源富集的规划主轴

象山中心城区的发展史，脉络清晰、走向分明，逐年由北往南拓展。整个城

市的规划和焦点，都在天安路这条资源主干上。

（c）链接未来的核心链路

未来天安路还将承接象山“城·园·湾”的城市愿景蓝图。链接整个城市的

过去与未来，标明城市未来的进阶发展方向。

2.5 社区商业分析

社区商业联动，开放体验。

通过社区活力轴连接三个地块，结合商业、教育、文化形成多元社区氛围。

开放式街区分散了人流，避免密集空间，开放式、通风性较好、户外空间多，

成为都市人休闲消费目的地首选，在回归“逛街”本质的基础上，街区商业以生

态艺术、主题街区、沉浸式体验或街巷里情怀等多元场景和体验感，形成自身独

特的亮点和记忆点，在满足年轻消费者对时尚、潮流、个性需求的同时，还提供

随时随处拍照分享的精神愉悦感，并在其社交平台上形成二次传播，从而扩大影

响半径。

此外，优秀的街区商业还善于将城市、商业、生活有机结合，通过多元业态

的合理配比，刺激人们多方位的需求，打造体现文化艺术、新潮时尚、美学生活、

人文风情、休闲娱乐等特性的圈层聚集地，使其不仅是购物场所，更是城市新兴

的旅游目的地。

街区与城市共生

街区在城市中的表现具有强烈的包容性和适应性，不同阶层、不同年龄的人

群在这一空间进行着各式的行为活动，这也让建筑群落与人群之间共同营造出了

独属于街区的场所感，从而进一步促进社群与街区之间的融合。

2.6 归家动线分析

这个时代，真正令人心动的，正是对生活方式的共鸣，对品质生活的回响。

通过六重归家流线，结合自然生态的景观，打造最具仪式感的归家体验。

归家路线已经从简单的归家线条演变为多功能需求的复杂空间内容，它是一

个人早出晚归的记忆，是人性化的设计，是人们精神的归属感。业主的归家动线

也是精密设计过的，从无雨落客区到入户花园再到归家大堂，多重礼序归家空间

是对业主的尊重。

第一重：落客前场

简约优雅的门头存在感十足，配合酒店式环岛落客的设计，让尊崇的仪式感

油然而生；

配合静态暖色灯光，将外部繁华商业和内部居住小区无缝衔接起来，大门局

部设计设立水景，流水和灯光动静相映，熠熠生辉。

第二重：入口泛大堂

酒店式落客前场，不仅贴心打造社区专属会客厅，更为住户提供惬意的休憩

空间，尽显高端居所的典雅品质，也让回家成为一种尊贵体验感受。步入大堂宛

如身在酒店，尊崇感十足。行人的视线也被有序地引导至大堂的前端，增加了空

间纵向的礼仪感。

第三重：轴线景观

景观轴同时也是视线廊道。空间的闭合与开放，场景的不同，动静的不同等

都给人以丰富的视觉享受。

第四重：中央花园

庭院内部营造“虽由人作，宛自天开”的中心景观。内部与外部空间相互融

合，关于天光里的游嬉与欢欣，院子里的一草一木自有记载。

第五重：组团花园

作为邻里社交的场所，给予静安业主与众不同的生活体验。

第六重：入户大堂

挑高大堂，步入大堂之内，仿佛置身于星级酒店之中，给人尊贵奢雅的心理

暗示。

从社区大门到最终入户，特别规划六重归家礼制动线，层层递进的仪式感

与移步换景相兼容，打造象山名门应有的气度，演绎尊贵优雅的世家门风。

三、规划设计

3.1.1 项目总平面及指标

地块一、地块二总平面图

1#地块总用地面积 40015.51 平方米，容积率 2.3，计容总建筑面积 92854.6

平方米，总建筑面 127983.6 平方米。

2#地块住宅总用地面积 69318 平方米，容积率 2.3，计容总建筑面积

159431 平方米，总建筑面 221218 平方米。

2#商业地块总用地面积 4900 平方米，容积率 1.8，计容总建筑面积 8820

平方米，总建筑面 8820 平方米。（地下室与住宅地块合建）