深圳市律师协会物业服务法律专业委员会

深圳市物业专项维修资金法律问题研究

Research on Legal Issues of Shenzhen Property Special

Maintenance Fund

刘长森

二〇二二年十月十五日

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目 录

第一章 前言...................................................................................................................................... 3

第二章 深圳市物业专项维修资金制度概述..................................................................................4

第一节 维修基金制度的创立与发展...................................................................................... 4

第二节 物业专项维修资金制度的创立与发展......................................................................5

第三章 住宅维修基金和房屋公用设施专用基金..........................................................................7

第一节 住宅维修基金.............................................................................................................. 7

第二节 公用设施专用基金.................................................................................................... 10

第四章 物业专项维修资金............................................................................................................ 14

第一节 概述............................................................................................................................ 14

第二节 物业专项维修资金构成及资金来源........................................................................15

第三节 物业专项维修资金用途............................................................................................ 18

第四节 物业专项维修资金使用决策与费用分摊................................................................20

第五节 物业专项维修资金使用程序.................................................................................... 22

第六节 物业专项维修资金管理............................................................................................ 28

第七节 物业专项维修资金续筹............................................................................................ 32

第八节 物业专项维修资金承继............................................................................................ 34

第五章 物业专项维修资金归集存在的主要问题........................................................................37

第一节 首期维修资金归集存在的主要问题........................................................................37

第二节 日常收取物业专项维修资金归集存在的主要问题................................................40

第六章 物业专项维修资金管理存在的主要问题........................................................................43

第七章 物业专项维修资金使用存在的主要问题........................................................................48

第八章 结论与建议........................................................................................................................ 55

第一节 结论............................................................................................................................ 55

第二节 建议............................................................................................................................ 63

法规附录...........................................................................................................................................65

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深圳市物业专项维修资金法律问题研究

Research on Legal Issues of Shenzhen Property Special Maintenance

Fund

刘长森

摘要：深圳经济特区是我国最早创立物业维修金制度的城市。自 1994 年创立物业维修

金制度至今，深圳市物业维修金制度已实施了 28 年。本报告全面回顾、梳理了深圳市物业

维修金法律制度建立与发展的历史，总结了深圳市过去在物业维修金归集、使用与管理过程

中存在的主要问题，并就如何解决上述问题给出了法律建议。本报告可为政府部门、业主大

会、物业服务企业以及法官、律师、专家学者研究物业维修金问题提供参考。

关键词：深圳;物业维修金;业主大会;物业服务企业

Abstract:Shenzhen Special Economic Zone is the firstoneto establish aproperty special

maintenancefundsystem. Since 1994,the establishment of the property special maintenance fund

system, the Shenzhen property maintenance fund system has been implemented for 28 years. This

report comprehensively not only reviews and sorts out the history of the establishment as well as the

development of the legal system of property maintenance funds in Shenzhen, but also summarizes the

main problems existing in the collection, use and management of property maintenance funds in

Shenzhen in the past, also give legal advice on how to solve the above problems.In other words,the

reportcan provide a reference for government departments, owners' congresses, property service

companies, judges, lawyers, experts and scholars to study the issue of property maintenance funds. Keywords:Shenzhen;property special maintenance fund;systemowners' congresses; property

service companies

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第一章 前言

近年来，深圳市法院受理业主大会、业主委员会起诉物业服务企业，要求其返还物业维

修金的案件数量不断攀升，此类案件反映出深圳市在物业维修金归集、使用以及管理方面均

存在诸多问题。

因此，有必要从案例分析入手，对深圳过去 20 多年在物业维修金归集、使用和管理中

存在的问题进行梳理和总结，提出如何解决历史遗留问题的方法。同时，有必要对深圳市物

业维修金制度进行全面总结与审查，发现其中的问题，并提出改进这一制度的建议，以便从

法律制度设计上解决深圳市物业维修金在归集、使用及管理方面存在的问题。

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第二章 深圳市物业专项维修资金制度概述

深圳市物业维修金的前身，系根据原《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及实施细则

的规定，由住宅维修基金（房屋本体维修基金）和房屋公用设施专用基金两部分组成，用于

房屋本体共用设施的维修保养和房屋共用部位、公用设施设备的重大维修改造项目。其中住

宅维修基金由业主按规定标准（多层 0.15 元/月•平方米，高层 0.25 元/月•平方米）交由物业

服务企业设专账代管。公用设施专用基金由建设单位在住宅区移交时划拨至区住宅局代管。

2008 年 1 月 1 日施行的《深圳经济特区物业管理条例》，将原“房屋公用设施专用基

金”和“本体维修基金”合并为“物业专项维修资金”，即“两金合一”。当前正在施行的

是物业专项维修资金制度。第一节 维修基金制度的创立与发展

一、维修基金制度的创立

1994 年 6 月 18 日，深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议表决通过《深

圳经济特区住宅区物业管理条例》，该条例第十九条首次提出“住宅维修基金”和“公用设

施专用基金”概念（通称“两金制度”），第三十八条对“住宅维修基金”的归集、管理与

使用作出了明确规定。第四十四条、第四十五条、第四十七条和第五十条对“公用设施专用

基金“的来源、使用、管理及监督作出了明确规定。

1996 年 9 月 20 日，深圳市人民政府发布第 52 号令--《深圳经济特区住宅区物业管理

条例》实施细则。该细则第二十条、第二十二条、第二十八条、第三十四条、第四十六至五

十三条对“住宅维修基金”和“公用设施专用基金”作出了补充规定，标志深圳维修金制度

的正式创立。

5

二、维修基金制度的发展

（一）“住宅维修基金”和“公用设施专用基金”制度的完善

1997 年 4 月 25 日，深圳市住宅局印发《深圳市住宅区公用设施专用基金管理试行规定》

和《深圳市房屋本体维修基金管理规定》，使住宅维修基金和公用设施专用基金制度通过规

范性文件方式得以完善。2006 年，深圳市人民政府发布《深圳市住宅区公用设施专用基金

管理规定》（深府【2006】40 号），使公用设施专用基金制度得以进一步发展和完善。

（二）“住宅维修基金”和“公用设施专用基金”概念的终止

2009 年 4 月 29 日，深圳市国土资源和房产管理局发布“关于废止《关于住宅小区（大

厦）业主管理委员会注册登记的通知》等 26 件规范性文件的决定”，该决定废止的规范性

文件中包含“关于印发《深圳市房屋本体维修基金管理规定》的通知（深住【1997】39 号）”。

2010 年 9 月 10 日，深圳市人民政府发布《深圳市物业专项维修资金管理规定》，该规

定第三十四条明确《深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定》（深府【2006】40 号）废

止。此后，“公用设施专用基金”概念不再使用。第二节 物业专项维修资金制度的创立与发展

一、物业专项维修资金制度的创立

2008 年 1 月 1 日起施行的《深圳经济特区物业管理条例》第十七条第二款首次提出“物

业专项维修资金”概念，第八十五条至九十六条对物业专项维修资金的构成、来源、管理、

使用与监督作出了明确规定，上述规定构成了深圳市物业专项维修资金制度，该制度的产生，

终结了具有 13 年历史的“住宅维修基金”和“公用设施专用基金”制度。

二、物业专项维修资金制度的发展

2010 年 9 月 10 日，深圳市人民政府发布《深圳市物业专项维修资金管理规定》（深俯

【2010】121 号），该文件对深圳市物业专项维修资金制度进行了全面的完善。

2013 年 11 月 27 日，深圳市人民政府发布《深圳经济特区物业管理条例》实施若干规

定（市府令第 258 号），该规定第五十五条至第五十八条对物业专项维修资金的管理、归集

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及使用程序作出了补充规定。

2019 年 8 月 29 日，深圳市第六届人民代表大会常务委员会第三十五次会议表决通过修

订《深圳经济特区物业管理条例》，该条例对物业专项维修资金制度进行了部分修订。

2020 年 10 月 22 日，深圳市人民政府发布《深圳市物业专项维修资金管理规定》（深

府规〔2020〕8 号），该文件对修订后的物业专项维修资金制度做了全面的补充规定。

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第三章 住宅维修基金和房屋公用设施专用基金

第一节 住宅维修基金

一、住宅维修基金概念（房屋本体维修基金）

1994 年 6 月 18 日，深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议表决通过了

《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称《特区条例（1994）》），该条例自 1994

年 11 月 1 日起施行，这是我国首部物业管理地方法规。该条例第三十八条首次提出住宅维

修基金概念，该条规定房屋本体公共部分的维修费用从住宅维修基金中支出。

《特区条例（1994）》第三十八条第一款：房屋的维修责任，按下列规定划分：（一）

室内部分，由业主负责维修；（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公

用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公共天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管

理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。

二、住宅维修基金缴纳主体

住宅维修基金由业主按政府规定的标准按月缴纳。根据《特区条例实施细则 1996》）

第四十九条之规定，业主缴纳住宅维修基金的起始时间，是业主入伙后一年期满之后的第一

个月。

《特区条例（1994）》第三十八条第二款：住宅维修基金由业主按规定分摊，分期缴纳，

由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专账代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得

挪作他用。

《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则（1996 年市政府令第 52 号，以下简称

《特区条例实施细则 1996》）第四十九条：住宅区竣工交付使用在一年以上的，由业主自

保修期满后第一个月起按月向住宅区管理处缴纳住宅维修基金；业主发生变更的，原业主所

交的住宅维修基金不予退还。《条例》实施前入住的业主，自《条例》实施之日起缴交住宅

维修基金。

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《特区条例实施细则 1996》第五十一条：住宅维修基金用于房屋本体公（共）用设施

的维修养护项目。住宅维修基金不够支出时，经业主大会决定，由各业主按规定分摊。

《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则（2004 年市政府令第 135 号，以下简

称《特区条例实施细则 2004》第四十七条：住宅区竣工交付使用在一年以上的，由业主自

保修期满后第一个月起按月向住宅区管理处缴纳住宅维修基金；业主发生变更的，原业主所

交的住宅维修基金不予退还。《条例》实施前入住的业主，自《条例》实施之日起缴交住宅

维修基金。

《特区条例实施细则 2004》第四十九条：住宅维修基金用于房屋本体公（共）用设施

的维修养护项目。住宅维修基金不够支出时，经业主大会决定，由各业主按规定分摊。

三、住宅维修基金缴纳标准

住宅维修基金的缴纳标准由政府主管部门制定，经业主大会同意，业主管理委员会可根

据房屋的使用状况，对住宅维修基金的收取标准在指导收费标准的基础上进行调整。1996

年，深圳市住宅局首次发布住宅维修基金缴纳指导标准，即多层住宅 0.15 元/平方米/月，高

层住宅 0.25 元/平方米/月。该指导标准实施后至今仍未作出调整。

《特区条例实施细则 1996》第五十条：市住宅主管部门应会同市物价主管部门每二年

发布一次住宅维修基金指导收费标准。管委会可根据房屋的使用状况，对住宅维修基金的收

取标准在指导收费标准的基础上进行调整，经业主大会通过后实施。

《特区条例实施细则 2004》第四十八条：市住宅主管部门应会同市场物价主管部门每

二年发布一次住宅维修基金指导收费标准。管委会可根据房屋的使用状况，对住宅维修基金

的收取标准在指导收费标准的基础上进行调整，经业主大会通过后实施。

四、住宅维修基金管理与监督

住宅维修基金由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专账代管，专款专用，不得挪作他

用。住宅维修基金的管理、使用情况应每三个月至少向业主张榜公布一次，并接受有关部门

和业主的监督、质询。

《特区条例（1994）》第三十八条第二款：住宅维修基金由业主按规定分摊，分期缴纳，

9

由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专账代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得

挪作他用。

《特区条例实施细则 1996》第五十三条：住宅维修基金由住宅区管理处以房屋本体为

单位设立专帐代管。住宅维修基金的管理、使用情况应每三个月至少向业主张榜公布一次，

并接受有关部门和业主的监督、质询。

《特区条例实施细则 2004》第五十一条：住宅维修基金由住宅区管理处以房屋本体为

单位设立专账代管。住宅维修基金的管理、使用情况应每三个月至少向业主张榜公布一次，

并接受有关部门和业主的监督、质询。

五、住宅维修基金的使用

住宅维修基金的使用，由物业管理公司列出维修养护计划，报管委会审议决定后实施。

住宅维修基金仅用于房屋本体共（公）用部位及设施的维修和养护。

《特区条例实施细则 1996》第五十二条：住宅维修基金的使用，由物业管理公司列出

维修养护计划，报管委会审议决定后实施，但管委会、物业管理公司充分听取所维修养护房

屋业主的意见。

《特区条例实施细则 2004》第五十条：住宅维修基金的使用，由物业管理公司列出维

修养护计划，报管委会审议决定后实施，但管委会、物业管理公司应充分听取所维修养护房

屋业主的意见。

《特区条例实施细则 1996》第三十四条：房屋本体共（公）用部位及设施（以下简称

“共用部位”）的维修责任人为房屋本体内的全体业主。共用部位是指结构相连或具有共有、

共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙

体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋

面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施等。共用部位的维修养护由物

业管理公司组织实施，其费用从住宅维修基金中支出。

共用部位中不属全体各层所共同使用的可上人屋面，其维修养护费用由该使用层的业主

分担一半，其余从住宅维修基金中支出；为某些层或户所专用的楼梯、通道等，由其专用的

业主按比例分担。

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《特区条例实施细则 2004》第三十二条：房屋本体共（公）用部位及设施（以下简称

共用部位）维修责任人为房屋本体内的全体业主。共用部位是指结构相连或具有共有、共用

性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、

抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体

共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施等。共用部位的维修养护由物业管理公

司组织实施，其费用从住宅维修基金中支出。

共用部位中不属全体各层所共同使用的可上人屋面，其维修养护费用由该使用层的业

主分担一半，其余从住宅维修基金中支出；为某些屋或户所专用的楼梯、通道等，由其专用

的业主按比例分担。第二节 公用设施专用基金

一、公用设施专用基金概念

公用设施专用基金是指由住宅开发建设单位在移交住宅小区时按政府规定标准向住宅

小区业主委员会划拨的专项用于住宅小区公用设施维修养护的资金。公用设施专用基金概念

首见于《特区条例（1994）》第四十四条。

二、公用设施专用基金缴纳主体

公用设施专用基金缴纳主体为住宅开发建设单位。

《特区条例（1994）》第四十四条：开发建设单位应在住宅区移交时，按住宅区建设总

投资百分之二的比例，一次性向管委会划拨住宅区的公用设施专用基金。公用设施专用基金

管理办法由市政府制定。

三、公用设施专用基金缴纳标准

《特区条例（1994）》规定的缴纳标准为住宅区建设总投资百分之二。1999 年 6 月 30

日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议表决通过修改《深圳经济特区住宅

区物业管理条例》（以下简称《特区条例（1999）》），该条例第四十五条对公用设施专用

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基金计算标准进行调整，修改为按住宅区除地价以外的建设总投资百分之二的比例计算。

2006 年 3 月 13 日深圳市人民政府发布的《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》

第九条规定,有关开发建设单位在房屋竣工交付时,应当按规定将专用基金划拨到市、区主管

部门指定的银行账户,特区外凡 1994 年 11 月 1 日以后竣工交付的房屋项目,均按建设(物

业)总投资 2%的比例执行。

《特区条例（1994）》第四十四条第一款：开发建设单位应在住宅区移交时，按住宅区

建设总投资百分之二的比例，一次性向管委会划拨住宅区的公用设施专用基金。

《特区条例实施细则 1996》第四十六条：开发建设单位在向管委会划拨专用基金时，

扣除购买管理用房款和垫支购买部分商业用房款，其余资金应在管委会成立后二个月内一次

性直接汇往区住宅管理部门设立的专用基金帐户。

《特区条例（1999）》第四十五条：开发建设单位应在住宅区移交时，按住宅区除地价

以外的建设总投资百分之二的比例，一次性向业主委员会划拨住宅区的公用设施专用基金。

公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。

《特区条例实施细则 2004》第四十四条：开发建设单位在向管委会划拨专用基金时，

扣除购买管理用房款和垫支购买部分商业用房款，其余资金应在管委会成立后二个月内一次

性直接汇往区住宅管理部门设立的专用基金账户。

四、公用设施专用基金用途

公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目。重大维修

养护项目的范围由市住宅主管部门确定。

《特区条例（1994）》第四十四条第二款：公用设施专用基金用于购买管理用房和住宅

区公用设施的重大维修工程项目。

《特区条例实施细则 1996》第三十七条第二款、第三款、第四款：住宅区公用设施、

设备、公共场所（地）包括：区内道路（市政道路除外）、路灯、沟渠、池、井、园林绿化

地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（棚）、地下排水管等。上述公用设施、

设备、公共场所（地）的维修养护由物业管理公司组织实施，其中日常维修养护的费用从管

理服务费中支出，重大维修养护项目（含应由开发建设单位承担以外的改造、改建、扩建项

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目）的费用从公用设施专用基金中支出。重大维修养护项目的范围由市住宅主管部门确定。

五、公用设施专用基金管理

公用设施专用基金由区住宅主管部门设立专账管理，收支账目每年报市住宅主管部门

备案。专用基金的收支账目，由管委会、物业管理公司定期张榜公布。

《特区条例（1994）》第四十五条：公用设施专用基金由区住宅主管部门设立专账管理。

区住宅主管部门对管理委员会正常使用公用设施专用基金不得干涉。

《特区条例实施细则 1996》第四十八条：专用基金的收支帐目，由管委会、物业管理

公司每三个月至少张榜公布一次。区住宅管理部门对代管的专用基金收支帐目，应每年报市

住宅主管部门备案一次。

《特区条例（1999）》）第四十六条：公用设施专用基金由区住宅主管部门设立专账管

理。区住宅主管部门对业主委员会正常使用公用设施专用基金不得干涉。公用设施专用基金

管理办法由市政府制定。

《特区条例（1999）》）第五十条：住宅区的公用设施专用基金、住宅维修基金和管理

服务费的收支账目，业主委员会应每三个月至少公布一次，接受业主的监督。

委托管理合同终止后，业主委员会和物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅维

修基金和管理服务费的使用明细表和收支明细账目进行审计，所需费用由管理费支出。审计

报告应向业主公布。

业主对住宅维修基金和管理服务费的使用有异议的，可以要求业主委员会向物业管理公

司咨询并查阅收支总表，物业管理公司应提供完备的资料并详细说明。

《特区条例实施细则 2004》第四十六条：专用基金的收支账目，由管委会、物业管理

公司每三个月至少张榜公布一次。区住宅管理部门对代管的专用基金收支账目，应每年报市

住宅主管部门备案一次。

六、公用设施专用基金使用

仅用于住宅区公用设施重大维修养护工程，且只能使用基金的增值部分。在使用程序上，

必须经业主大会批准，由管委会主任、物业管理公司法定代表人共同签字。管委会和物业管

13

理公司不得以任何理由和形式，将专用基金用于法律规定以外的用途。

《特区条例实施细则 1996》第四十七条：专用基金的支出，除用于购买管理用房和垫

支购买部分商业用房款并限期回收外，用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目时，只能

使用基金的增值部分，并且必须经业主大会批准，由管委会主任、物业管理公司法定代表人

共同签字方可支出。增值部分不够的，从管理服务费积累中支出。

管委会和物业管理公司不得以任何理由和形式，将专用基金用于《条例》和本细则规定

以外的用途。

《特区条例实施细则 2004》第四十五条：专用基金的支出，除用于购买管理用房和垫

支购买部分商业用房款并限期回收外，用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目时，只能

使用基金的增值部分，并且必须经业主大会批准，由管委会主任、物业管理公司法定代表人

共同签字方可支出，增值部分不够的，从管理服务费积累中支出。管委会和物业管理公司不

得以任何理由和形式，将专用基金用于《条例》和本细则规定以外的用途。

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第四章 深圳市物业专项维修资金

第一节 概 述

2007 年 10 月 1 日，《中华人民共和国物权法》施行。深圳市第四届人民代表大会常务

委员会第十四次会议于 2007 年 9 月 25 日表决通过《深圳经济特区物业管理条例》（以下简

称《特区条例 2008》），该条例第一百二十七条规定，本条例自 2008 年 1 月 1 日起施行，

1994 年 6 月 18 日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过、2004 年 6

月 25 日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议修正的《深圳经济特区住宅

区物业管理条例》同时废止。

《特区条例 2008》第八十五条首次提出物业专项维修资金概念，并明确规定了物业专

项维修资金的构成、缴纳主体以及权利归属，标志着“维修基金制度”的终结和“物业专项

维修资金制度”的正式确立。

《特区条例 2008》施行后，深圳市人民政府于 2010 年 9 月 10 日发布《深圳市物业专

项维修资金管理规定》（深府〔2010〕121 号），以下简称《专项维修资金管理规定 2010》；

后于 2013 年 11 月 27 日发布《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》（政府令（第

258 号）），以下简称《特区条例若干规定》。以上两项规章和规范性文件对物业专项维修

资金进行了补充规定。

2019 年 8 月 29 日，深圳市第六届人民代表大会常务委员会第三十五次会议表决通过修

订《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称《特区条例 2020》）的决定，该条例自 2020

年 3 月 1 日起施行。该条例对物业专项维修资金制度进行了部分修订。

2020 年 10 月 22 日，深圳市人民政府发布《深圳市物业专项维修资金管理规定》（深

府规〔2020〕8 号），以下简称《维修金规定 2020》，该文件第四十七条规定，本规定自

2020 年 11 月 1 日起施行。《深圳市物业专项维修资金管理规定》（深府〔2010〕121 号）、

《深圳市住房和建设局关于进一步优化维修资金使用流程有关事项（试行）的通知》（深建

规〔2019〕3 号）同时废止。

15

目前，深圳市物业专项维修资金制度实际执行《特区条例 2020》和《维修金规定 2020》

（深府规〔2020〕8 号）。第二节 物业专项维修资金构成及资金来源

一、物业专项维修资金构成及权利归属

物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。物业专项

维修资金归业主所有。

《特区条例 2008》第八十五条：一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当

设立物业专项维修资金。物业专项维修资金属业主所有。物业专项维修资金包括首期归集的

专项维修资金和日常收取的专项维修资金。

《特区条例 2020》第八十八条第一款：一个物业管理区域有两个以上独立产权单位和

房屋所有权人的，应当设立物业专项维修资金。物业专项维修资金包括首期归集的专项维修

资金和日常收取的专项维修资金。

二、首期物业专项维修资金来源

首期归集的专项维修资金由建设单位缴纳。建设单位应按照物业项目建筑安装工程总造

价的百分之二，在办理该物业项目初始登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。若

建设单位未按照规定缴清首期归集的专项维修资金的，不动产登记机构不予办理该项目不动

产首次登记。对建设单位拖欠公用设施专用基金的，依法可以继续予以追缴。

（一）2008 年 1 月 1 日—2020 年 2 月 28 日

《特区条例 2008》第八十五条第三款：首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业

项目建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目初始登记前一次性划入指定的物业

专项维修资金专户。

《专项维修资金管理规定 2010》第三十一条：本规定实施后竣工的房地产项目，建设

单位在办理房地产项目初始登记前，必须按照规定交清该项目应交纳的首期归集的专项维修

资金。

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未按规定交清首期归集的专项维修资金的，市房地产登记部门应当暂缓办理该项目相关

登记手续；情节严重的，市管理机构可以依法提请市房地产管理部门暂停该单位房地产开发

资质。

（二）2020 年 3 月 1 日至今

《特区条例 2020》第九十条：首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑

安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目不动产首次登记前一次性划入指定的物业专

项维修资金专户。市住房和建设部门应当根据物业不同类型，分别制定各类物业建筑安装工

程总造价标准，并向社会公布。

市人民政府可以根据本市实际情况，对首期归集的专项维修资金缴纳标准在不超过国家

规定的幅度范围内进行适度调整。

《特区条例 2020》第九十四条第一款：建设单位未按照规定缴清首期归集的专项维修

资金的，不动产登记机构不予办理该项目不动产首次登记。

《专项维修资金管理规定 2020》第七条：本市物业专项维修资金包括首期归集的专项

维修资金（以下简称首期维修金）和日常收取的专项维修资金（以下简称日常维修金）。

《专项维修资金管理规定 2020》第八条：首期维修金由建设单位按照物业项目建筑安

装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目不动产首次登记前一次性划入市管理机构设立

的物业专项维修资金专户。

物业管理区域由一个独立产权单位申请分割为两个以上独立产权单位的，由申请首次转

移登记时的房屋所有权人按照提交首次转移登记申请时同类型物业项目首期维修金的缴纳

标准，在办理登记前一次性缴清物业专项维修资金。

市人民政府对首期维修金缴纳标准依法进行适度调整的，按照调整后的标准计取。

（三）历史欠账的清缴

《专项维修资金管理规定 2010》第三十三条：《条例》实施前，建设单位按照原《深

圳经济特区住宅区物业管理条例》有关规定划拨房屋公用设施专用基金的，以建安工程造价

和地价为计算基数（其中原特区内 1999 年 6 月 30 日以后竣工交付的房屋项目专用基金收取

的计算基数不含地价）。

未划拨的，经业主大会或业主委员会申请，由区主管部门予以追缴或协助追缴。

17

对于现存档案中项目相关造价资料缺失，或与客观情况严重不符的房屋项目，区主管部

门可参考市造价定额管理机构公布的竣工当年平均建安造价标准予以追缴。

三、日常维修金来源

日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存

入物业专项维修资金专户或经业主大会决定存入业主共有资金账户。日常收取的专项维修资

金交纳标准由市价格主管部门会同市主管部门制定。

业主未缴清日常维修金的，由业主委员会负责催交。业主拖欠日常维修金的，应当加收

同期银行贷款利息。同时，物业专项维修资金管理机构可以向不动产登记机构提出不予办理

转移或者抵押登记的意见，不动产登记机构不予办理转移或者抵押登记。

（一）2008 年 1 月 1 日—2020 年 2 月 28 日期间

《特区条例 2008》第八十五条第四款：日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服

务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。日常收取的专项维修资

金交纳标准由市价格主管部门会同市主管部门制定。

《专项维修资金管理规定 2010》第十六条：业主未按照本规定交纳日常收取和续筹的

物业专项维修资金的，由业主委员会负责催交，也可以由业主委员会委托物业服务企业代为

催交。业主拖欠物业专项维修资金的，应当按拖欠金额加计同期银行贷款利息。

（二）2020 年 3 月 1 日至今期间

《特区条例 2020》第九十四条第二款、第三款、第四款：业主未缴清物业专项维修资

金的，物业专项维修资金管理机构可以向不动产登记机构提出不予办理转移或者抵押登记的

意见，不动产登记机构不予办理转移或者抵押登记。业主缴清物业专项维修资金后，物业专

项维修资金管理机构应当及时告知不动产登记机构解除对其房地产登记的限制措施。物业被

依法拍卖的，拍卖机构应当在拍卖前明示该物业的专项维修资金缴纳情况。物业管理区域由

一个独立产权单位申请分割为两个以上独立产权单位的，申请人应当按照首次转移登记时同

类物业项目缴纳标准缴清物业专项维修资金，未缴清的，不动产登记机构不予办理不动产转

移登记。

《专项维修资金管理规定 2020》第十条：业主应当自入住之日起，按照不低于市住房

18

和建设部门会同市发展改革部门确定的缴纳标准缴纳日常维修金。日常维修金由业主在按月

缴纳物业管理费时一并缴纳。

市住房和建设部门可会同市发展改革部门，根据我市实际情况对缴纳标准进行适时调整。

本规定实施前物业管理区域全体业主未缴纳日常维修金的，由该物业管理区域业主大会

决定补缴数额。

《专项维修资金管理规定 2020》第三十八条：业主未依法或未按照业主大会的决定，

足额缴纳物业专项维修资金的，由业主委员会负责催缴，也可由业主委员会委托物业服务企

业代为催缴。

业主大会可以通过管理规约等形式约定对欠缴日常维修金达到一定期限或者一定金额

的业主，依照《特区条例》第九十四条规定向管理机构提出不予办理转移或者抵押登记的申

请。具体期限和欠缴金额由业主大会决定。

对于符合前款情形的欠缴业主，业主委员会通过物业专项维修资金管理系统向区管理机

构提交申请，由市管理机构统一向不动产登记机构提出不予办理转移或者抵押登记的意见。

业主缴清欠缴日常维修金后，业主委员会应当及时通过物业专项维修资金管理系统向区

管理机构提交解除限制的申请，由市管理机构告知不动产登记机构解除对其房地产登记的限

制措施。第三节 物业专项维修资金用途

一、物业专项维修资金用途

物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的安全检测鉴定、

维修、更新和改造。共有物业维修、更新和改造过程中所产生的设计、监理、验收及结算等

费用，以及购买共有物业维修保险。

《专项维修资金管理规定 2020》第四条：物业专项维修资金属于业主共有，用于保修

期满后共有物业的安全检测鉴定、维修、更新和改造。前款所称的共有物业包括物业共用部

位和共用设施设备。

《专项维修资金管理规定 2020》第十七条：物业专项维修资金除根据本规定第四条使

19

用外，共有物业维修、更新和改造过程中所产生的设计、监理、验收及结算等费用也可从物

业专项维修资金中支出。鼓励探索建立维修保险制度。经业主大会决定，可以使用物业专项

维修资金购买共有物业维修保险。

二、物业专项维修资金使用对象界定（2008 年 1 月-2020 年 2 月）

物业专项维修资金专项用于物业共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造，对于物

业共用部位和共用设备的范围，《特区条例 2008》与《特区条例 2020》的规定略有差异。

（一）《特区条例 2008》对共有部分及共有设施设备的界定

物业共用部位指单幢建筑物全体业主或部分业主共有的部位。共用设施设备指由物业管

理区域内全体业主或部分业主共有的附属设施设备。

《专项维修资金管理规定 2010》第四条：本规定所称物业共用部位，是指根据法律、法

规和房屋买卖合同，由单幢建筑物全体业主或部分业主共有的部位，一般包括：基础、承重

墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本规定所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理区域内全

体业主或部分业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、中央空调、供配电设施、给排水设

施、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公共车场（库）、小区智能系统、

公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物和构筑物等。

（二）《特区条例 2020》对共有部分及共有设施设备的界定

物业共用部位和共用设施设备的范围未作区分，仅在《特区条例 2020》第十一条作出了

概括性规定。从这些规定可以看出，除《专项维修资金管理规定 2010》第四条规定的范围

以外，还包括了物业管理区域的道路、绿地、其他公共场所和公共设施。

《特区条例 2020》第十一条：物业管理区域的道路属于业主共有，但属于城市公共道路

的除外。物业管理区域的绿地属于业主共有，但属于城市公共绿地或者明示属于私人所有的

除外。物业管理区域的其他公共场所和公共设施，属于业主共有。物业管理区域物业的以下

部分属于业主共有：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、

楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或

者设备间等；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有

20

的场所及设施设备；（三）房地产买卖合同约定属于业主共有的物业；（四）法律、法规规

定的其他共有部分。建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，应当提出

共有物业产权登记申请，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载。第四节 物业专项维修资金使用决策与费用分摊

一、物业专项维修资金使用的决策方式

关于使用物业专项维修资金由谁决策以及决策生效条件问题，《特区条例 2008》、《专

项维修资金管理规定 2010》和《特区条例 2020》、《专项维修资金管理规定 2020》存在明

显差异。其主要原因是与物权法相比，民法典明显提高了业主共同决定权有效门槛。

（一）《特区条例 2008》和《专项维修资金管理规定 2010》之规定

属于全体业主共有部分的维修、更新和改造需要物业专项维修资金的，应当经业主大会

依法表决同意。属于部分业主共有部分的维修、更新和改造需要使用物业专项维修资金的，

应当经该共有物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

《特区条例 2008》第八十七条：物业保修期满后，由业主大会决定物业专项维修资金的

使用。物业部分共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该共有

物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但不得与业主大

会对物业全体共有部分作出的决定相抵触。

《专项维修资金管理规定 2010》第十七条：物业全体共有部分的维修、更新和改造需要

使用物业专项维修资金的，应当经业主大会依法表决同意，其费用由物业管理区域全体业主

按照各自拥有的物业建筑面积比例承担。

物业部分共有部分的维修、更新和改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该共有物

业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，其费用由该部分共

有物业业主按照各自拥有的物业建筑面积比例承担。

（二）《特区条例 2020》和《专项维修资金管理规定 2020》之规定

物业专项维修资金使用决策的总体原则为：一般情况下由业主大会决定，但属于应急维

修的情况除外。物业共同共有部分使用专项维修资金作出决定时应达到民法典规定的业主共

21

同决定的法定比例；物业部分共有部分使用专项维修资金作出决定时应达到共有部分面积和

人数双 2/3 占比的业主同意。

《特区条例 2020》第九十二条：物业专项维修资金用于物业保修期满后共有物业的安

全检测鉴定、维修、更新、改造。除本条例第八十二条规定的应急维修情形外，由业主大会

根据物业专项维修资金管理的相关规定决定使用。

《特区条例 2020》第九十七条：物业共同共有部分的维修、更新、改造需要使用物业

专项维修资金的，应当符合法律规定的业主人数比例和业主所持投票权数比例。支出的资金

由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担。

物业部分共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该部分共

有物业总建筑面积三分之二以上的业主且占该部分共有物业总人数三分之二以上的业主同

意，但不得与业主大会对物业共同共有部分作出的决定相抵触。支出的资金由该共有部分业

主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担。

《专项维修资金管理规定 2020》第十六条：物业专项维修资金的使用应当遵循业主决

策、方便快捷、专款专用、公开透明、受益人与负担人相一致的原则。

业主决策物业专项维修资金的使用，应当符合法律规定的业主人数比例和业主所持投票

权数比例要求。

二、物业专项维修资金支出的分摊方式

物业专项维修资金的使用分摊方式由业主大会决定。业主大会没有约定或者约定不明确

的，物业专项维修资金使用分摊原则是业主按各自专有部分建筑面积占比分摊，即按专有部

分的建筑面积比例来分摊。维修小区全体业主共有部分，由小区全体业主按各自专有部分建

筑面积的占比分摊。维修部分共有部分，则由该部分共有部分的业主按各自拥有的专有部分

建筑面积占比分摊。

《特区条例 2008》第八十八条：物业专项维修资金的使用按照下列规定执行：（一）

物业全体共有部分所需费用，由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面

积比例共同承担；（二）物业部分共有部分所需费用，由该部分共有物业业主按照各自拥有

的物业专有部分建筑面积比例共同承担。物业共有部分遭人为损坏的，其修缮费用由责任人

22

承担。

《特区条例 2020》第九十七条：物业共同共有部分的维修、更新、改造需要使用物业

专项维修资金的，应当符合法律规定的业主人数比例和业主所持投票权数比例。支出的资金

由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担。

物业部分共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该部分共

有物业总建筑面积三分之二以上的业主且占该部分共有物业总人数三分之二以上的业主同

意，但不得与业主大会对物业共同共有部分作出的决定相抵触。支出的资金由该共有部分业

主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担。

《专项维修资金管理规定 2020》第十八条：物业专项维修资金的使用分摊方式由业主

大会决定。业主大会没有约定或者约定不明确的，按照以下方式进行分摊：（一）物业专项

维修资金用于全体共有部分的，由物业管理区域全体业主按照各自专有部分建筑面积所占本

物业管理区域业主专有部分建筑面积之和的比例共同承担。（二）物业专项维修资金用于部

分共有部分的，由该部分共有业主按照各自专有部分建筑面积所占该部分共有部分建筑面积

之和的比例共同承担。第五节 物业专项维修资金使用程序

关于物业专项维修资金的使用程序，《专项维修资金管理规定 2010》与《专项维修资

金管理规定 2020》之规定存在明显差异。前者将专项维修资金使用分为大中修、小修和紧

急维修三类，分别规定了不同的使用程序。后者将专项维修资金使用分为专项使用、日常使

用和应急使用三类，分别规定了各自的使用程序。

一、物业专项维修资金使用程序（2010 版）

专项维修资金的使用分为三类，第一类是大、中修及更新、改造，简称大中维修；第二

类是使用专项维修资金数额较少的小型维修项目，简称小修；第三类是因出现法定紧急情形

需要的紧急维修，简称紧急维修。

（一）大中修程序

23

物业服务企业拟定维修方案后提交给业主委员会，业主委员会将方案提交给业主大会或

相关业主表决。物业服务企业持维修方案、同意证明等资料到区管理机构进行备案。备案后

到市管理机构办理拨款手续。物业服务企业收款后组织施工，通过竣工验收合格后持相关文

件到区管理机构进行备案，经备案后到市管理机构办理剩余款项的划拨手续。

《专项维修资金管理规定 2010》第二十条：物业共用部位、共用设施设备的大、中修

及更新、改造，依据本规定可以使用物业专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据物业情况或者业主要求，拟订维修、更新、改造方案（以下简

称维修方案）。维修方案应包括拟维修、更新、改造的项目、费用预算、分摊范围和标准、

施工单位选定方式等内容。

（二）业主委员会将维修方案提交业主大会或者相关业主表决。预算费用超过 10 万元的，

表决前须经第三方机构对工程费用预算等进行审核。审核费用计入本次维修支出。

（三）物业服务企业持下列材料到区管理机构进行备案：1.维修方案。2.业主大会决议证

明文件或者部分业主的书面同意证明文件。3.维修预算费用超过 10 万元的，需提供第三方

机构的审核结论。经区管理机构备案后，物业服务企业到市管理机构办理拨款手续。市管理

机构可先行向物业服务企业拨付不超过 80%的项目经费预算款项。

（四）物业服务企业组织实施。

（五）维修工程竣工验收合格后，物业服务企业须持该项目有关竣工验收合格文件、合

法票据和结算资料等，到区管理机构进行备案，经备案后到市管理机构办理剩余款项的划拨

手续。

（二）小修程序

物业服务企业提出维修方案，向业主委员会申请使用物业维修专项维修资金备用金，业

主委员会审核通过后由物业服务企业实施。备用金使用后，物业服务企业持经业主委员会确

认的备用金使用和分摊明细资料，经区管理机构备案后，到市管理机构核销。

《专项维修资金管理规定 2010》第二十一条：业主大会可以决定设立用于物业共用部位

小额维修的物业专项维修资金备用金（以下简称备用金），并授权业主委员会进行备用金使

用、再申请的审核。备用金的数额不超过物业项目日常收取的物业专项维修资金年度应收总

额的 30%。物业服务企业可以持业主大会设立备用金的决定，向市管理机构办理备用金划拨

24

手续。备用金使用前，物业服务企业应当将备用金使用方案送业主委员会审核。

《专项维修资金管理规定 2010》第二十二条：备用金使用后，物业服务企业持经业主

委员会确认的备用金使用和分摊明细资料，经区管理机构备案后，到市管理机构核销。需补

充或者再次申请备用金的，经业主委员会同意，物业服务企业向市管理机构办理划拨手续。

市、区管理机构发现备用金使用存在可能损害业主权益的情况，可以暂不予办理备案、核销、

划拨手续。业主委员会发现备用金使用存在可能损害业主权益的情况，可以向市、区管理机

构申请暂不予办理备案、核销、划拨手续。

（三）紧急维修程序

物业出现重大安全隐患、法定维修、更新和改造情形，或天台、外墙等共有部位发生渗

漏等紧急情况，需要紧急维修的，提请业主大会及时维修，业主大会不维修的，物业服务企

业可以代为组织实施，其费用经业主委员会核准、区管理机构备案后从该共有部位所有相关

业主的物业专项维修资金中分摊。

《专项维修资金管理规定 2010》第二十三条：有下列情形之一的，相关业主、业主委

员会或物业服务企业提请业主大会及时维修；业主大会不维修的，物业服务企业可以请求街

道办事处责成业主大会限期实施，区主管部门指导监督；业主大会逾期不实施的，物业服务

企业可以代为组织实施，其费用经区管理机构备案后从物业专项维修资金中列支：

（一）物业出现重大安全隐患，经建设、消防、安监、质监等部门要求整改的。

（二）物业共用部分、共用设施设备出现法律、法规、规章和相关强制性技术标准规定

必须维修、更新和改造的。

物业中的天台、外墙等部分共有部位发生渗漏，需要使用专项维修资金维修的，受损害

的业主、业主委员会或物业服务企业可以提请相关业主同意组织维修；相关业主应当明示同

意组织维修，但可就维修费用、维修标准等事项提出异议；相关业主不明示同意维修也不提

出异议的，物业服务企业可以代为组织实施，其费用经业主委员会核准、区管理机构备案后

从该共有部位所有相关业主的物业专项维修资金中分摊。

本条第一、二款所述情形出现特别紧急情况的，物业服务企业应立即告知业主委员会，

并立即组织实施维修，同时报物业所在地区主管部门和街道办事处备案。

25

二、物业专项维修资金使用程序（2020 版）

专项维修资金的使用分为三种情形，第一种是专项使用，适用于共有物业大、中修和专

项更新、改造以及安全检测鉴定等项目。第二种是日常使用，适用于共有物业日常小额维修

项目。第三种是应急使用，适用于紧急情形下的应急处置和应急维修项目。专项使用应当由

业主大会决定实施；日常使用应当经业主大会决定授权业主委员会组织实施；应急使用由物

业服务企业依照本规定组织实施。

《专项维修资金管理规定 2020》第十九条：使用专户统一管理的物业专项维修资金的，

可以区分为专项使用、日常使用和应急使用三种情形。专项使用适用于共有物业大、中修和

专项更新、改造以及安全检测鉴定等项目；日常使用适用于共有物业日常小额维修项目；应

急使用适用于紧急情形下的应急处置和应急维修项目。业主大会可以通过管理规约等约定专

项使用和日常使用的具体划分标准和适用范围。

专项使用应当由业主大会决定实施；日常使用应当经业主大会决定授权业主委员会组织

实施；应急使用由物业服务企业依照本规定组织实施。

（一）专项使用程序

第一步：物业服务企业或业主委员会制定维修方案；第二步：业主委员会组织业主大会

或相关业主进行表决；第三步：相关资料录入物业专项维修资金管理系统；第四步：向区管

理机构申请首期款项备案；第五步：市管理机构根据区管理机构的首期款项划拨通知划拨首

期款；第六步：组织施工与验收；第七步：持相关资料到区管理机构申请尾款备案，市管理

机构根据区管理机构的尾款划拨通知划拨尾款。

《专项维修资金管理规定 2020》第二十一条：专项使用物业专项维修资金的，按照以

下程序办理：（一）物业服务企业根据物业情况或者业主要求，制定检测鉴定、维修、更新

或改造方案（以下简称维修方案）。维修方案应当包括拟维修项目、维修程度、预算费用、

分摊范围和标准、施工单位选定方式、竣工验收和结算原则等内容。没有物业服务企业的，

业主委员会可委托施工单位制定维修方案。（二）业主委员会组织召开业主大会或者组织相

关业主投票表决。（三）表决通过后，物业服务企业将维修方案中的相关信息及电子申请材

料录入物业专项维修资金管理系统，并核对预分摊信息。（四）物业服务企业持维修方案、

业主大会决议或者部分业主的书面同意等材料到区管理机构申请首期款项备案（首期款项不

26

得超过项目经费预算款项的百分之六十）。维修预算费用超过十万元的，需提供第三方造价

审核机构的审核结论。（五）区管理机构备案完成后，市管理机构根据区管理机构的首期款

项划拨通知划拨首期款。（六）物业服务企业按照维修方案组织实施。业主委员会负责组织

竣工验收，并出具验收合格意见。业主委员会委托专业机构验收的，由专业机构出具验收合

格文件。（七）维修项目竣工验收合格后，物业服务企业上传有关申请材料至物业专项维修

资金管理系统并核对尾款分摊信息后，持竣工验收合格文件、合法票据和结算资料等到区管

理机构申请尾款备案。备案完成后，市管理机构根据区管理机构的尾款划拨通知划拨尾款。

对物业管理区域已垫资完成且造价未超过十万元的维修工程，可在工程竣工验收合格后按照

本条款中的尾款申请流程一次性申请物业专项维修资金，申请时所提交资料应当包括首、尾

款的申请材料。

（二）日常使用程序

日常小额维修项目主要使用备用金。备用金由业主大会决定，业主委员会或物业服务企

业向区管理机构提出备案及划拨申请，存入业主共有资金账户。备用金额度不得超过日常维

修金年度应收总额的百分之三十。

使用备用金程序：第一步，物业服务企业将备用金使用方案提交业主委员会审核；第二

步，使用完毕并经业主委员会确认后，向区管理机构办理核销手续。

《专项维修资金管理规定 2020》第二十二条：日常使用物业专项维修资金的，业主大

会可以决定设立用于共有物业日常小额维修的备用金及其额度，并决定业主委员会可以对不

超过业主大会决定限额的备用金使用和再次申请进行审核。

备用金的额度不得超过物业管理区域日常维修金年度应收总额的百分之三十。备用金使

用完毕，经核销后可再次申请，年度累计总额不得超过当年收取的日常维修金总额。

业主大会决定设立备用金的，由业主委员会或者物业服务企业持业主大会设立备用金的

决定，向区管理机构提出备案申请，办理备用金首次划拨手续。划拨的备用金应当存入业主

大会指定的账户。业主大会未指定的，存入业主共有资金账户下设立的日常维修金子账户。

市管理机构根据区管理机构的划拨通知书划拨款项。

《专项维修资金管理规定 2020》第二十三条：使用备用金的，物业服务企业应当将备

用金使用方案提交业主委员会审核，并在物业管理区域内公示。

27

备用金额度使用完毕并经业主委员会确认后，物业服务企业持备用金使用方案、分摊明

细、合法票据等资料，向区管理机构办理核销手续。

需再次申请备用金的，经业主委员会同意，物业服务企业可在办理核销时向区管理机构

一并提出办理再次申请划拨手续。市管理机构根据区管理机构的划拨通知书划拨款项。

（三）应急使用程序

物业出现安全隐患，需要使用物业专项维修资金紧急维修的，按照以下程序办理：第

一步，物业服务企业拟订应急维修方案；第二步，告知业主委员会（或街道办事处）请求其

确认，并同时书面告知区住房和建设部门和街道办事处；第三步，物业服务企业采取紧急处

置措施、开展应急维修；第四步，业主委员会组织验收；第四步，物业服务企业持业主委员

会的书面意见向区管理机构申请核销。

《专项维修资金管理规定 2020》第二十四条：物业管理区域出现下列情形，须立即消

除安全隐患的，物业服务企业可以申请应急使用物业专项维修资金：（一）物业的天台、外

墙等共用部位发生严重渗漏的。（二）电梯发生冲顶、蹲底（坠落）及其他故障，可能危及

人身安全的。（三）消防设施设备出现功能故障，存在重大安全隐患的。（四）楼体等共用

部位墙面饰面有脱落危险，玻璃幕墙炸裂，地面塌陷等危及公共安全的。（五）共用部位的

楼地板、扶梯踏板、阳台、晒台、扶梯等存在脱落危险，危及人身安全的。（六）未向供水

部门办理产权移交手续的供水主管道、进水管、水泵泵体、泵电机等用水设施设备发生故障，

导致供水中断的。（七）未向供电部门办理产权移交手续的高压柜、环网柜、变压器、线路

等供电设施设备发生故障，存在用电安全隐患的。（八）未向供水部门办理产权移交手续的

专用排水设施因坍塌、堵塞等造成功能障碍，危及公共安全的。（九）其他共用部位及共用

设施设备出现安全隐患，危及公共安全的。发生前款规定情形的，物业服务企业应当采取紧

急处置措施、开展应急维修，并告知业主委员会，业主委员会应当对维修事项和紧急情形予

以确认。物业服务企业同时应书面告知物业管理区域所在地的区住房和建设部门和街道办事

处。应急处置费用可从物业专项维修资金中列支。物业管理区域无业主委员会的，应当告知

所在地的街道办事处。业主委员会无正当理由不对维修事项和紧急情形予以确认的，所在地

街道办事处可据实代为确认。

《专项维修资金管理规定 2020》第二十五条：应急使用物业专项维修资金的，物业服

28

务企业应拟订应急维修方案，应急维修方案应当包括拟维修项目、预算费用、分摊范围和标

准等内容。

应急维修费用在十万元以下的，工程竣工后，业主委员会应当立即按照应急维修方案组

织验收。验收合格后，由物业服务企业持业主委员会的书面意见向区管理机构申请核销，并

将应急维修方案及使用分摊信息录入物业专项维修资金管理系统。应急维修费用在二万元以

上十万元以下的，还应当提交经具有造价咨询资质的专业机构审核的结算报告。

应急维修费用在十万元以上的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业将应急维修方

案有关信息录入物业专项维修资金管理系统并核对预分摊信息后，持业主委员会书面意见、

街道办事处的审核意见或者相关部门整改通知书、经具有造价咨询资质的专业机构审核的预

算报告等资料向区管理机构申请划拨首期款项（首期款项不得超过工程预算费用的百分之五

十）。（二）市管理机构根据区管理机构的划拨通知书划拨相应款项。（三）工程竣工后，

业主委员会按照应急维修方案组织验收和结算。结算报告应当经具有造价咨询资质的专业机

构审核。（四）物业服务企业将竣工验收、结算及应急使用分摊信息录入物业专项维修资金

管理系统、核对分摊信息并上传有关电子申请材料后，持竣工验收合格文件、合法票据和结

算资料等到区管理机构申请尾款划拨。市管理机构根据区管理机构的尾款划拨通知书划拨尾

款。应急维修费用在十万元以上、物业服务企业先行垫付应急维修费用的，可以在应急维修

工程竣工验收合格后，持本条第三款所列的资料向区管理机构办理核销手续，核销时可申请

一次性拨付。第六节 物业专项维修资金管理

一、物业专项维修资金管理主体

深圳市物业专项维修资金的管理采取市、区行政主管部门设立物业专项维修资金管理中

心集中管理为主，业主共有资金账户自行管理为副的制度设计方式。市、区物业专项维修资

金管理中心由市、区财政部门进行监督，街道办事处负责对本辖区物业专项维修资金的使用

进行监督管理，并协助区管理机构开展物业专项维修资金收取的相关工作。业主对业主共有

资金账户资金进行监管。

29

(一)深圳市物业专项维修资金管理中心统一管理，各区物业专项维修资金管理中心对本

辖区资金进行监督管理

深圳市物业专项维修资金管理中心成立于 2006 年 11 月 13 日（前身为深圳市房屋公用

设施专用基金管理中心），隶属于市住房和建设局，是市财政经费核拨的正处级事业单位，

主要负责建立维修金信息管理系统，对维修金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一

管理。

《特区条例 2008》第八十六条：市主管部门应当在银行设立物业专项维修资金专户，

对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。各个物业管理

区域的物业专项维修资金应当存入物业专项维修资金专户。

物业专项维修资金的管理，遵循按幢立账、专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、

拨付快速、手续便捷的原则。

市主管部门可以在代管的物业专项维修资金的增值收益中提取一定比例的管理费，以支

付相关单位的代收、代管等费用。具体办法由市政府制定。

《专项维修资金管理规定 2010》第六条：市物业管理行政主管部门（以下简称市主管

部门）负责组织实施本规定及国家相关管理办法、监管本市物业专项维修资金。各区物业管

理行政主管部门（以下简称区主管部门）按照规定权限负责本辖区物业专项维修资金的监管

工作。市财政、审计等相关部门依据各自职责对全市物业专项维修资金的管理进行监督。

《专项维修资金管理规定 2010》第七条：市、区物业专项维修资金管理机构（以下简

称市、区管理机构）负责辖区内物业专项维修资金的具体管理工作。市管理机构应当通过招

投标方式确定物业专项维修资金专户银行（以下简称专户银行），建立信息化管理系统，对

物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一管理。

《特区条例 2020》第八十九条：市住房和建设部门应当在数据共享银行设立物业专项

维修资金专户，对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。

《专项维修资金管理规定 2020》第五条：市住房和建设部门负责组织实施本规定及国

家相关管理办法，监管本市物业专项维修资金。各区住房和建设部门负责本辖区物业专项维

修资金的监管工作。市财政、审计、发展改革等相关部门依据各自职责对全市物业专项维修

资金的管理进行监督。

30

《专项维修资金管理规定 2020》第六条：市物业专项维修资金管理机构（以下简称市

管理机构）负责全市物业专项维修资金统筹管理工作。通过招投标方式确定物业专项维修资

金专户银行（以下简称专户银行），开立物业专项维修资金专户，建立物业专项维修资金管

理系统，对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统筹管理。区物业专

项维修资金管理机构（以下简称区管理机构）负责辖区内物业专项维修资金的具体监督管理

工作，接受市管理机构的业务指导。街道办事处负责对本辖区物业专项维修资金的使用进行

监督管理，并协助区管理机构开展物业专项维修资金收取的相关工作。

(二)业主大会自行管理

《特区条例 2008》第八十五条要求物业服务企业按月将日常收取的物业专项维修资金

存入物业专项维修资金专户。《特区条例 2020》第九十一条规定业主大会可以将日常收取

的物业专项维修资金存入业主共有资金账户自行管理。

《专项维修资金管理规定 2020》第九十一条：业主应当按照规定缴纳日常收取的专项

维修资金。业主缴纳日常收取的专项维修资金可以在缴纳物业管理费时一并缴纳；经业主共

同决定，也可以用共有物业收益缴纳或者补足。

业主大会决定将物业管理区域日常收取的专项维修资金移交市物业专项维修资金管理

机构统一管理的，由业主大会或者物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户；业主大会

决定不将日常收取的专项维修资金移交市物业专项维修资金管理机构统一管理的，应当存入

业主共有资金账户，由业主大会自行依法管理。

日常收取的专项维修资金的缴纳标准由市住房和建设部门会同市发展改革部门制定。

《专项维修资金管理规定 2020》第十一条：业主大会决定将日常维修金移交市管理机

构统一管理的，由业主大会或者物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。业主大会决

定依法自行管理的，应当将日常维修金存入业主共有资金账户下设立的日常维修金子账户。

业主大会既未决定将日常维修金移交市管理机构统一管理，又未决定由业主大会自行管理的，

应当按月将日常维修金移交市管理机构统一管理。

二、物业专项维修资金管理方式

（一）业主大会自行管理方式

31

业主大会决定自行管理的，必须制定日常维修金自行管理规则，在数据共享银行的业主

共有资金账户下设立日常维修金子账户，通过物业专项维修资金管理系统对日常维修金的使

用进行管理。同时，业主委员会应当自业主大会决定自行管理日常维修金之日起十五日内，

持相关资料向区住房和建设部门申请备案。

《专项维修资金管理规定 2020》第二十七条：业主大会自行管理日常维修金的，应当

按照业主决策、核算到户、专款专用、公开透明的要求，通过物业专项维修资金管理系统对

日常维修金的使用进行管理，确保日常维修金使用规范、高效、安全。

《专项维修资金管理规定 2020》第二十八条：物业管理区域已成立业主委员会并在数

据共享银行的业主共有资金账户下设立日常维修金子账户的，业主大会可以决定自行管理日

常维修金。业主大会决定自行管理日常维修金的，应当制订日常维修金自行管理规则。

《专项维修资金管理规定 2020》第二十九条：业主委员会应当自业主大会决定自行管

理日常维修金之日起十五日内，持以下资料向区住房和建设部门申请备案：（一）备案申请

表。（二）业主大会表决通过有关自行管理日常维修金的决议文件。（三）业主大会通过的

日常维修金自行管理规则。（四）数据共享银行业主共有资金账户下日常维修金子账户信息。

区住房和建设部门同意自行管理备案的，应当书面告知物业管理区域所在地的街道办事处。

《专项维修资金管理规定 2020》第三十三条：业主大会决定终止自行管理日常维修金

或业主大会关于自行管理的决定被依法撤销的，业主大会应当终止自行管理并及时将自行管

理日常维修金的余额按照本规定第十五条移交至市物业专项维修资金专户。

（二）市物业专项维修资金专户管理方式

专户管理遵循按幢立账、专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、拨付快速、手续

便捷的原则。专户资金按银行活期利率计息，可以依法进行增值运作，增值方式限于组合存

款和购买国债，不得用于其他投资。

《专项维修资金管理规定 2010》第二十七条：物业专项维修资金自存入银行专户之日

起按银行活期利率计息，利息转入物业专项维修资金滚存、使用。

市管理机构在保证物业专项维修资金正常使用的情况下，可以依法对物业专项维修资金

进行增值运作，增值方式限于组合存款和购买国债，不得用于其他投资。

《专项维修资金管理规定 2020》第三十四条：物业专项维修资金自存入专户之日所产

32

生的利息，应当转入物业专项维修资金滚存使用。市管理机构可以在物业专项维修资金管理

系统中按栋建立调剂户，尚无法分摊的物业专项维修资金和增值利息可以暂时存入调剂户，

具体操作细则由市住房和建设部门另行制定。

市管理机构在保证物业专项维修资金正常使用的情况下，可以依法对物业专项维修资金

进行增值运作，除银行储蓄或者依法购买国债外不得用于其他投资，不得借贷给他人或者为

他人提供担保。

三、物业专项维修资金管理监督

监督方式包括：（1）审计部门审计监督；（2）区管理机构暂不予办理核销、划拨手续；

（3）街道办事处、业主委员会向区管理机构申请暂不予办理核销、划拨手续；（4）专户银

行、数据共享银行建立物业专项维修资金查询和复核制度，接受业主大会和管理机构的监督。

（5）10 万元以上大额资金需要提供具有造价咨询资质的专业机构审核报告。

《专项维修资金管理规定 2020》第三十五条：任何单位和个人不得侵占、挪用物业专

项维修资金；不得以任何理由和形式，将物业专项维修资金用于本规定所规定以外的用途。

《专项维修资金管理规定 2020》第三十六条：业主委员会、物业服务企业不按照本规

定使用物业专项维修资金的，所产生的费用及相应法律责任由行为人自行承担。构成犯罪的，

依法追究刑事责任。

《专项维修资金管理规定 2020》第四十条：物业专项维修资金使用和管理，应当依法

接受审计部门的审计和监督。区管理机构发现物业专项维修资金使用损害业主权益的，应当

暂不予办理核销、划拨手续。街道办事处、业主委员会发现物业专项维修资金使用存在损害

业主权益的，可向区管理机构申请暂不予办理核销、划拨手续。专户银行、数据共享银行应

当建立物业专项维修资金查询和复核制度，接受业主大会和管理机构的监督。

《特区条例若干规定》第五十六条：物业维修工程竣工结算金额超过 10 万元的，在到

区物业专项维修资金管理机构办理备案手续前，其结算报告须经具有造价咨询等相应资格的

第三方机构予以审核。市物业专项维修资金管理机构按审核确认的金额办理拨付手续。第七节 物业专项维修资金续筹

33

一、物业专项维修资金续筹条件

关于物业专项维修资金续筹条件，新老特区条例作出了相同的规定，只是表述方式不同

而已。即当物业专项维修资金存量低于首期归集专项维修资金金额的百分之三十时，业主大

会应当续筹。

《特区条例 2008》第八十九条：物业专项维修资金使用超过首期归集专项维修资金金

额百分之七十的，业主大会应当续筹物业专项维修资金，续筹的资金应当不低于首期归集的

专项维修资金数额。

《特区条例 2020》第九十三条：物业专项维修资金专户的余额低于首期归集的专项维

修资金百分之三十的，业主大会应当续筹。

二、物业专项维修资金续筹主体和程序

物业专项维修资金续筹的组织主体是业主委员会或物业服务企业，决定主体是业主大会。

2008 版特区物管条例对物业专项维修资金续筹程序未作规定，2020 版特区物管条例规定由

业主委员会提出续筹方案然后提交业主大会表决，表决通过后持相关资料到区管理机构办理

续筹资金移交手续。

《专项维修资金管理规定 2010》第十四条：需要续筹物业专项维修资金的，业主委员

会负责提出本物业管理区域内物业专项维修资金续筹金额和方案，经业主大会表决通过后，

由业主委员会组织实施。

《专项维修资金管理规定 2010》第十五条：对于 1994 年 11 月 1 日前竣工的物业，由

该物业项目业主大会决定是否续筹建立规模相当于首期归集的物业专项维修资金。

《专项维修资金管理规定 2020》第十三条：一个物业管理区域的物业专项维修资金账

户余额低于首期维修金百分之四十的，市管理机构可通过物业专项维修资金管理系统向业主

委员会和物业服务企业发出续筹预警提示；物业专项维修资金账户余额低于首期维修金百分

之三十的，业主大会应当按照下列程序进行续筹：

（一）业主委员会拟定续筹方案，续筹方案应当包括续筹总金额、资金来源、业主分摊

资金及缴纳时限等内容。资金来源如包含附条件捐赠资金的，应当在续筹方案中说明捐赠所

34

附条件的详细情况。

（二）业主委员会将续筹方案提交业主大会表决。

（三）业主大会依法表决通过并授权业主委员会组织续筹。

（四）续筹实施后，业主委员会持续筹方案和业主大会决议等材料到区管理机构办理续

筹资金移交手续。

一个物业管理区域内分栋的物业专项维修资金账户余额低于其分栋首期维修金百分之

三十的，该分栋业主可以参照前款规定共同决定进行续筹，但不得与业主大会作出的相关决

定相抵触。第八节 物业专项维修资金承继

一、物业专项维修资金的追缴

物业专项维修资金制度自 2008 年 1 月 1 日起施行，对于此前按照《深圳经济特区住宅

区物业管理条例》应缴的住宅维修基金和公用设施专用基金，《特区条例 2008》和《特区

条例 2020》均规定应当依法应予继续追缴并转存至物业专项维修资金专户。但出现法定抵

扣情形时，建设单位可以主张在房屋公用设施基金中抵扣，不再另行缴纳。

《特区条例 2008》第九十一条：本条例实施前，建设单位未按照《深圳经济特区住宅

区物业管理条例》有关规定划拨公用设施专用基金的，应当按照该条例有关规定继续缴交。

未按照规定缴交的，由区主管部门予以追缴。按照前款规定收取与追缴的公用设施专用基金，

应当存入物业专项维修资金专户。

《特区条例 2008》第九十二条：本条例实施前，业主按照《深圳经济特区住宅区物业

管理条例》有关规定缴纳的住宅维修基金，应当由该物业的管理单位按户设账，以物业管理

区域为单位全额存入物业专项维修资金专户。本条例实施前，业主未按照《深圳经济特区住

宅区物业管理条例》有关规定缴纳住宅维修基金的，应当按照该条例的有关规定予以补足。

《专项维修资金管理规定 2010》第三十条：业主转让物业时，应当在物业转让合同中

明确约定物业专项维修资金的清缴责任；物业被依法拍卖的，拍卖机构应当在拍卖前明示物

业专项维修资金的交纳情况。业主未交清物业专项维修资金的，市房地产登记部门不予办理

35

该物业的转让和抵押登记手续。

《特区条例 2020》第九十五条：建设单位未按照规定缴纳公用设施专用基金或者首期

归集的专项维修资金的，由区住房和建设部门予以追缴，业主大会也可以依法追缴。业主未

按照规定缴纳住宅维修基金或者物业专项维修资金的，由业主委员会催缴，也可以由业主委

员会委托物业服务企业代为催缴。

《专项维修资金管理规定 2020》第四十一条：按照原《深圳经济特区住宅区物业管理

条例》的规定，建设单位已提供合法建设的物业服务用房或合法建设的商业用房且未以房屋

公用设施专用基金垫支的，其购置费用可按原规定从物业专项维修资金中抵扣。《特区条例》

实施前，建设单位对共有物业进行维修、更新和改造所发生的费用，经业主大会表决同意，

可以从建设单位应当缴纳的房屋公用设施专用基金中抵扣。采用前款方式抵扣的资金总和不

得超过应当缴纳房屋公用设施专用基金的百分之七十。

二、物业专项维修资金的转让

关于物业专项维修资金是随房走还是随人走问题，《特区条例 2008》和《特区条例 2020》

均规定随房走不随人走，专项维修资金随物业一并转让。该规定确立了物业专项维修资金的

物权属性。

《特区条例 2008》第九十条：业主转让物业时，其名下的物业专项维修资金余额随物

业一并转让。《特区条例 2020》第九十六条：业主转让物业并办理转移登记的，其名下的

物业专项维修资金余额随物业一并转让，业主无权要求返还物业专项维修资金余额。

三、物业专项维修资金返还

关于物业专项维修资金的返还条件，《特区条例 2008》和《特区条例 2020》均规定应

具备的两个条件：第一，物业灭失；第二，经业主大会或建设单位申请。

《特区条例 2008》第九十条：因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，经业主大会或者

建设单位申请，应当将物业专项维修资金余额退还业主。

《专项维修资金管理规定 2010》第二十九条：物业灭失的，应当将物业专项维修资金

余额退还业主，业主可持本人身份证件、房地产权证注销证明等材料，到市管理机构办理个

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人账户注销手续并提取剩余款项。

《特区条例 2020》第九十六条:因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，经业主大会或者

建设单位申请，应当将物业专项维修资金余额退还业主。

《专项维修资金管理规定 2020》第四十二条：因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，

经业主大会、新建设单位或者拆迁组织单位申请应当返还该物业的物业专项维修资金余额。

申请返还物业专项维修资金的，应当按照下列程序办理：（一）申请人持不动产产权证注销

材料、物业灭失维修资金退款申请表、业主银行账户信息等相关资料向区管理机构提出物业

专项维修资金返还申请。（二）区管理机构应当自受理物业专项维修资金返还申请之日起二

十个工作日内予以公示。公示应当载明申请人的名称及地址、灭失物业的情况、物业专项维

修资金的余额等事项。公示期不得少于十个工作日。（三）公示期满无异议或有异议经处理

的，市管理机构根据区管理机构的划拨通知书返还物业专项维修资金。

37

第五章 物业专项维修资金归集存在的主要问题

第一节 首期维修资金归集存在的主要问题

一、公用设施专用基金归集存在的主要问题（1994-2007）

（一）行政主管部门不作为，导致公用设施专项基金收缴率低

对于开发建设不按法律规定缴交公用设施专用基金的情形，深圳经济特区住宅区物业管

理条例规定由市、区住宅主管部门催缴，且市、区住宅主管部门有权收取滞纳金、申请人民

法院强制执行、罚款以及暂停房地产开发资质等多种方式。但从实践来看，行政机构鲜有采

取上述行政强制或司法强制措施来催缴公用设施专用基金的情况，导致公用设施专用基金收

缴率不高，建设单位欠缴公用设施专用基金的现象比较严重。

《特区条例 1994》第四十九条规定，开发建设单位违反本条例第四十四条第一款的，

市住宅主管部门应当责令其限期履行。在规定的期间内仍不履行的，市住宅主管部门可申请

人民法院强制执行，并对违反第四十四条第一款规定的有权要求开发建设单位支付延期付款

滞纳金。

《特区条例 1999》第五十五条规定，开发建设单位违反本条例第四十五条规定的，市、

区住宅主管部门应当责令其限期履行；逾期不履行的，可按应交款项逾期的时间处以每日千

分之三的罚款；情节严重的，经市、区住宅主管部门认定，市政府规划国土行政管理部门应

当暂停其房地产开发资质。

《特区条例 2004》第五十五条规定，开发建设单位违反本条例第四十五条规定的，市、

区住宅主管部门应当责令其限期履行；逾期不履行的，可按应交款项逾期的时间处以每日千

分之三的罚款；情节严重的，经市、区住宅主管部门认定，市政府规划国土行政主管部门应

当暂停其房地产开发资质。

（二）部分房地产开发项目因建设单位注销而无法追回

公用设施专用基金催欠存在的另一个问题是，一些房地产项目开发时间较早，且多数为

项目公司，这些项目公司在房地产开发完成后进行了注销登记，导致老旧住宅小区追缴公用

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设施专用基金存在极大的困难，甚至难以追回。

二、首期物业专项维修资金归集存在的主要问题（2008-至今）

相比公用设施专用基金法定归集方式，首期物业专项维修资金法定归集方式因前置程序

的设定，使得首期物业专项维修资金归集率明显高于公用设施专用基金归集率。但仍存在以

下问题：

（一）市房地产登记部门、市管理机构及房地产管理部门不作为，导致部分建设单位不

履行缴交义务

首先，市房地产登记部门在给建设单位办理物业项目初始登记时，未履行要求建设单位

提供已缴清首期物业专项维修资金证明的义务。其次，市管理机构未履行提请市房地产管理

部门暂停建设单位房地产开发资质的义务。再次，本研究报告尚未发现市房地产管理部门履

行过暂停建设单位房地产开发资质迫使其缴交首期物业专项维修资金的案例。

《特区条例 2008》第八十五条规定，首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项

目建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目初始登记前一次性划入指定的物业专

项维修资金专户。《物业专项维修资金管理规定 2010》第三十一条规定，本规定实施后竣

工的房地产项目，建设单位在办理房地产项目初始登记前，必须按照规定交清该项目应交纳

的首期归集的专项维修资金。未按规定交清首期归集的专项维修资金的，市房地产登记部门

应当暂缓办理该项目相关登记手续；情节严重的，市管理机构可以依法提请市房地产管理部

门暂停该单位房地产开发资质。

（二）区住房和建设部门不作为，导致部分建设单位不履行缴交义务

《特区条例 2020》第九十五条规定，建设单位未按照规定缴纳公用设施专用基金或者

首期归集的专项维修资金的，由区住房和建设部门予以追缴，业主大会也可以依法追缴。第

一百一十三条规定，建设单位违反本条例第九十条第一款规定，未缴清首期归集的专项维修

资金，由区住房和建设部门责令限期三个月内缴清；逾期未缴清的，以未缴清款项为基数，

按照逾期天数每日万分之五的标准处以罚款。

三、追缴首期维修金涉诉案例分析

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（一）关于诉讼主体问题

关于原告，法院不接受物业服务企业、单个业主或部分业主的起诉，只能通过业主委员

会或业主大会提起诉讼，且业主委员会起诉需要得到业主大会的授权。

关于被告，若建设单位存在分立、合并等情况，则以分立、合并后的单位为被告，若建

设单位已经注销，则以建设单位的股东作为被告。

参考案例一：（2021）粤 0304 民初 23980 号

新华保险大厦位于深圳市福田区福田中心区民田路 171 号，由深圳市连九洲实物流网络

有限公司（以下简称：“连九洲公司”）开发建设，在 2004 年 10 月 27 日竣工验收后，于

2004 年 12 月 28 日向业主移交入伙，但连九洲公司未缴纳新华保险大厦公用设施专用基金。

2019 年 8 月 6 日，连九洲公司注销。2020 年 4 月 23 日，深圳市福田区新华保险大厦第一届

业主委员会（以下简称“新华保险业委会”）成立。2021 年 2 月，新华保险业委会决定通

过诉讼方式向建设单位追缴公用设施专用基金，但如何确定本案的诉讼主体成为争议的焦点。

关于原告主体资格问题，因新华保险业委会尚未取得业主大会统一社会信用代码，所以

决定以业主委员会名义起诉，通过业主大会给予业委会授权。关于被告主体资格问题，因连

九洲公司已经注销，所以只能起诉连九洲公司股东。经查，连九洲公司股东在注销登记时承

诺对企业未清偿债务承担清偿责任。

2021 年 2 月 28 日，新华保险业主委员会向福田区人民法院提起诉讼，法院于 2021 年

11 月 29 日作出一审判决，法院认定：首期归集的专项维修资金属于小区业主共有，原告作

为案涉小区业主推选设立的业主委员会，并经案涉小区业主大会授权，有权代表案涉小区业

主提起本案诉讼。连九洲公司作为案涉小区的建设单位，其已于 2019 年 8 月 6 日核准注销

登记，三被告作为连九洲公司的股东承诺企业债务已清偿完毕并承担由此产生的一切责任，

故三被告应承担支付新华保险大厦首期归集的专项维修资金责任。

（二）关于本金的利息问题

建设单位长期不支付首期归集的物业专项维修资金，存在长期占用业主共有资金问题，

在诉讼中，原告能否要求建设单位支付占用资金的利息，司法实践中存在争议，但从总体上

来看，法院支持原告利息主张，且该利息应当以贷款利息而非活期存款利息计算。

40

参考案例二：（2019）粤 03 民终 13807 号

新街口大楼位于南山区南油大道，由深圳市新街口房地产开发有限公司（以下简称“新

街口公司”）开发建设，2004 年 2 月 25 日竣工交付入伙，新街口公司未缴纳公用设施专用

基金。2016 年 10 月 27 日，深圳市南山区新街口大楼第一届业主委员会（以下简称“新街

口业委会”）成立。2019 年新街口业委会起诉新街口公司要求其支付公用设施专用基金本

金并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。一审判决支持了本金诉求，但对利息诉请，

以于法无据为由予以驳回。

新街口业委会不服一审判决，上诉称，《深圳市物业专项维修资金管理规定》第二十七

条规定，物业专项维修资金自存入银行专户之日起按银行活期利率计息，利息转入物业专项

维修资金滚存、使用。市管理机构在保证物业专项维修资金正常使用的情况下，可以依法对

物业专项维修资金进行增值运作，增值方式限于组合存款和购买国债，不得用于其他投资。

从该规定可知，首期归集的专项维修资金属于业主所有，由开发商在物业项目初始登记前交

存至政府维修资金专户，从维修资金存入银行专户之日起就可以收取活期利息，利息可以滚

存，可以参与稳健的理财项目进行增值运作。新街口房产在 2004 年 2 月交付使用之前已经

完成初始登记，新街口公司应该在初始登记前完成维修资金的缴纳，新街口公司不予缴纳小

区的专项维修资金导致小区的专项维修资金没有利息收入，也不能参与增值运作，业主因此

产生资金损失。相反，新街口公司却可以在自己的账户中利用维修资金收取利息或投资获利。

因此，一审判决驳回原告利息请求是错误的。

二审法院认为，虽然《深圳市物业专项维修资金管理规定》规定物业专项维修资金自存入银

行专户之日起按照银行活期利率计息，但该规定也授权管理机构对物业专项维修资金进行增

值运作，故仅按银行活期利率计息不足以弥补业委会的损失，且对违法方开发公司来说，按

照活期利率计息相当于其以极低的成本使用了属于全体业主共有的维修资金，其从违法行为

中获取了利益，故业委会请求按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，合情合理，本院予

以支持。第二节 日常收取物业专项维修资金归集存在的主要问题

41

日常收取的物业专项维修资金由业主按月随物业管理费一并向小区管理处交纳。总体而

言，绝大多数业主都能自觉履行付款义务，相比首期归集的维修金收缴率，日常收取的维修

资金收缴率明显偏高。从实践来看，欠缴日常收取的物业专项维修资金的业主多为欠缴物业

管理费的业主。我们认为，日常收取物业专项维修资金归集存在的主要问题表现在以下两个

方面：

一、业主委员会催收的法律规定形同虚设

《专项维修资金管理规定 2010》第十六条规定，业主未按照本规定交纳日常收取和续

筹的物业专项维修资金的，由业主委员会负责催交，也可以由业主委员会委托物业服务企业

代为催交。从实践来看，一方面多数小区业主委员会因担心得罪业主而不愿履行催缴义务，

另一方面多数小区并未成立业主委员会，这就导致实践中无法通过业主委员会向欠费业主主

张维修金债权。以上法律规定形同虚设。

二、不动产登记机构不予办理不动产转移登记或抵押登记的催缴措施效果有待观察

《特区条例 2020》第九十四条和《专项维修资金管理规定》第三十八条规定，业主未

缴清物业专项维修资金的，业主大会可以通过管理规约等形式约定对欠缴日常维修金达到一

定期限或者一定金额的业主向管理机构提出不予办理转移或者抵押登记的申请。具体操作方

式为，业主委员会通过物业专项维修资金管理系统向区管理机构提交申请，由市管理机构统

一向不动产登记机构提出不予办理转移或者抵押登记的意见。因以上规定实施时间较短，且

操作程序较为复杂，本报告尚未获得相关操作案例的数据，但从我们了解的情况看，以上规

定实施的操作难度较大。

三、物业服务企业不愿仅就追缴维修金起诉

由于日常收取的专项维修资金标准较低，每月应收数额较少，诉讼成本较高，且已收取

的维修金属于业主所有，所以，物业服务企业不愿仅就追缴日常收取的专项维修资金起诉。

通常情况下，欠交维修金的业主往往同时拖欠物业管理费，物业服务企业一般采取起诉追缴

物业管理费时搭车追缴维修金。这种情况导致，物业服务企业在放弃追缴物业管理费时，也

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同时放弃了追缴维修金。

四、追缴日常归集专项维修金涉讼案例分析

如前所述，物业服务企业通常在追缴物业管理费时搭车请求维修金，这种导致被告在进

行诉讼抗辩时提诉讼时效抗辩。法院对物业管理费适用普通诉讼时效没有争议，但对维修金

是否适用诉讼时效存在争议。从近年深圳市中级人民法院的判例来看，采纳了不适用诉讼时

效的观点。

参考案例三：（2013）粤中法房终字第 2755 号

深圳市新亚洲物业管理有限公司（以下简称“新亚洲公司”）于 2013 年起诉深圳市信

南实业发展限公司（以下简称“信南公司”），请求其支付 2003 年 8 月至 2013 年 4 月物业

专项维修资金人民币 250856.19 元。信南公司辩称新亚洲公司的诉讼请求超过了 2 年的诉讼

时效。

一审法院认为，物业专项维修资金对于保持和提高房屋的完好程度和使用功能具有重要

意义，直接关系到小区建筑物及其附属设施在保修期满后能否得到良好维修养护和改造，与

广大业主的切身利益密切相关，因此，该项请求权不应适用诉讼时效规则，信南公司的抗辩

理由不能成立。信南公司不服一审判决提起上诉，认为一审判决不适用诉讼时效错误，理由

有两点：第一，现行法律未明文规定物业专项维修资金不适用诉讼时效；第二，物业专项维

修资金属于债权，依照民法通则等相关法律规定，应适用 2 年的诉讼时效规定。二审法院认

为，诉讼时效问题，一审处理正确，应予维持。

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第六章 物业专项维修资金管理存在的主要问题

一、部分住宅区管理处并未履行设专账代管维修基金义务

《特区条例 1994》第三十八条第二款规定，住宅维修基金由业主按规定分摊，分期缴

纳，由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专帐代管。《特区条例 1994 实施细则》第五十

三条明确规定，住宅维修基金由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专帐代管。住宅维修基

金的管理、使用情况应每三个月至少向业主张榜公布一次，并接受有关部门和业主的监督、

质询。《深圳市房屋本体维修基金管理规定 1997》第十一条更是明确规定，管理处对本体

基金以房屋本体每栋为单位进行专(记)帐管理，并设立专用帐号存储本物业的本体基金。

从以上法律规定可知，对于住宅维修基金，住宅区管理处应以房屋本体为单位设立专账

代管，并将住宅维修基金的管理、使用情况应每三个月至少向业主张榜公布一次，并接受有

关部门和业主的监督、质询。但从司法实践来看，多数物业服务企业并未履行上述义务，导

致住宅维修金与物业服务费账目混同，账目不清。在司法实践，这种情况导致物业服务企业

无法提供清楚的物业专项维修资金收支账目，在诉讼案件中，物业服务企业无法举证其物业

专项维修资金的实际收支情况。往往在诉讼案件中承担举证不能的不利法律后果。

二、部分物业服务企业并未履行设立日常收取的专项维修资金代收代付结算专户的义务，也

未能定期将日常收取的专项维修资金按月存入专项维修资金专户

《专项维修资金管理规定 2010》第十条规定，日常收取的专项维修资金由物业服务企

业在收取物业服务费时向业主代收。物业服务企业应当设立物业专项维修资金代收代付结算

专户，定期将代收的维修资金存入物业专项维修资金专户，并将业主交存情况报送市、区管

理机构。第十一条规定，本规定实施前，物业服务企业代收代管的原房屋本体维修基金（即

住宅维修基金）可由业主委员会与物业服务企业共同组织清算。清算后的原房屋本体维修基

金余额，业主大会可以决定继续由物业服务企业代管至依法使用完为止；也可以决定移交给

市管理机构指定的物业专项维修资金专户。

从以上规定可知，自 2010 年 9 月 10 日《专项维修资金管理规定 2010》实施之日起，

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物业服务企业应当设立物业专项维修资金代收代付结算专户，定期将代收的维修资金存入物

业专项维修资金专户。而在此之前，物业服务企业仅需开设专账管理即可，不需要上交至市

物业专项维修资金专户。

从实践来看，由于对法规理解不透、主管部门准备工作不到位或主管部门未采取催缴措

施等原因，一些物业服务企业既未履行设立专项维修资金代收代付结算专户的法定义务，更

未能将已收取的专项维修资金定期存入维修资金专户。这就导致物业服务企业收取的物业专

项维修资金未能实现依法监督管理，物业专项维修资金被滥用的情况频繁发生。

三、物业专项维修资金管理涉诉案例分析

物业专项维修资金结余移交之诉或上缴之诉多涉及物业专项维修资金管理，由于涉诉物

业服务企业未能以房屋本体每栋为单位进行专(记)帐管理，并设立专用帐号存储本小区的本

体基金，或未履行设立日常收取的专项维修资金代收代付结算专户义务，导致物业专项维修

资金的收支账目不清。在司法实践中无法举证其应收和实收维修金的数额，由此承担举证不

能的法律后果。

参考案例四：（2013）深中法房终字第 591 号

深圳市英富莱物业管理有限公司（以下简称“英富莱公司”）系深圳市宝安区民治街道

办民治路馨园小区的前期物业管理单位，自 1999 年 10 月起为馨园小区提供前期物业服务。

2009 年 9 月 24 日，深圳市宝安区民治馨园业主委员会（以下简称“民治馨园业委会”）成

立。2010 年 6 月 5 日，民治馨园业委会作为甲方、深圳市诚信行物业服务有限公司作为乙

方签订了一份《馨园小区物业服务合同》。英富莱公司对馨园小区的物业管理收费至 2010

年 5 月份，自 2010 年 6 月份起，深圳市诚信行物业管理有限公司进驻馨园小区并开始提供

物业服务。民治馨园业委会起诉英富莱公司要求其按应收物业专项维修资金数额

（1354716.95 元）向业委会返还所其收取的物业专项维修资金。

一审法院认为，英富莱公司作为馨园小区的前期物业管理企业，负有根据政府物业管理

主管部门的指导标准向业主收取专项维修资金的义务。英富莱公司应当根据馨园小区的建筑

和业主入伙情况（一期多层，面积为 19，596.66 平方米，1999 年 10 月入伙；二期高层，面

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积为 31，462.50 平方米，2003 年 9 月入伙；二期多层，面积为 14158.77 平方米，2003 年 9

月入伙；小区别墅，面积为 18，408.62 平方米，2004 年 11 月入伙）收取专项维修资金，即

一期多层从 2000 年 10 月开始收取，每月专项维修资金为人民币 2，939.5 元，二期高层从

2004 年 3 月开始收取，每月专项维修资金为人民币 7，865.6 元，二期多层从 2004 年 3 月开

始收取，每月专项维修资金为人民币 2，123.82 元，小区别墅从 2005 年 11 月开始收取，每

月专项维修资金为人民币 2，761.3 元，截止至 2010 年 5 月，英富莱公司共应向馨园小区业

主收取专项维修资金人民币 1242060 元。英富莱公司辩称收取的专项维修资金已经全部用于

馨园小区的维修支出，但英富莱公司提供的维修票据既未得到民治馨园业委会的认可，也没

有履行法定或者合同约定的支付程序，同时英富莱公司也不申请审计以确定英富莱公司支出

的合法性，英富莱公司应当承担举证不能的责任。但考虑到英富莱公司对馨园小区提供物业

服务期间，对馨园小区共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造应当会支出一部分

的费用，故原审法院酌情确定英富莱公司应向民治馨园业委会返还其收取的专项维修资金的

70%即人民币 869442 元。

英莱富公司不服原审判决，向提起上诉，上诉理由：判令代管人以专项基金应收额为基

数承担责任违法且有悖公平原则。原审判决认为：“英富莱公司共应向馨园小区业主收取专

项维修资金 1242060 元，……故原审法院酌情确定英富莱公司应向民治馨园业委会返还其收

取的专项维修资金的 70％即人民币 869442 元”。这一认定存在以下错误：1、专项基金应

收金额认定错误。2、以入伙后 12 个月为专项基金起算点没有法律依据。3、英富莱公司对

应收而无法收取的专项基金没有过错，不应承担任何责任。4、英富莱公司只对实际收到的

专项基金负有包括依法使用的代管义务，没有收到就不存在返还。

二审法院认为，根据《物业管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》的规定，专项

维修资金应当由业主在交纳物业服务费时一并交纳，并由物业服务企业按月存入物业专项维

修资金账户。专项维修资金的使用，必须经业主大会讨论决定，物业服务企业不得擅自挪用，

并应按时公布专项维修资金的收支情况。本案中，英富莱公司作为物业服务企业，理应保存

有专项维修资金收支情况的完整资料，并应当举证证实该资金已依法进行了实际收支。但英

富莱公司在原审所提交的证据材料并不足以证明该资金收支情况的合法性及关联性，原审法

院据此认定英富莱公司应承担举证不能的法律责任无误，本院对此予以确认。对于英富莱公

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司应返还的专项维修资金数额问题，英富莱公司虽上诉主张原审法院以专项维修基金应收金

额为基数确定其应返还金额不当，且对应收金额亦计算有误，但英富莱公司提交的专项维修

基金收支票据等证据存在瑕疵，亦未经过法定程序进行审计核对，无法作为认定应返还金额

的依据，加之英富莱公司并无其他充分证据证实原审所认定的金额确有错误，故原审法院以

1242060 元为基数，结合英富莱公司对涉案小区楼宇及公共设施设备的维护情况，酌定英富

莱公司应返还上述金额的 70%即 869442 元，该自由裁量权行使的范围及幅度妥当，处理结

果公平合理，本院对此予以维持。

本案争议的焦点是法院以英富莱公司应收专项维修资金数额计算其应当返还的专项维

修资金结余依据是否合法。我们认为，法院在该案中的认定符合法律规定。理由如下：

第一，英富莱公司既未设立住宅维修金专账，也未设立物业专项维修资金代收代付结算

专户，导致其专项维修资金收支管理混乱。

本案民治馨园业委会主张返还的专项维修资金时间从 2000 年 10 月至 2010 年 5 月，时

间跨越了新旧特区物业管理条例两个时期。依照《深圳市房屋本体维修基金管理规定 1997》

第十一条之规定，民治馨园管理处应当以房屋本体每栋为单位进行专(记)帐管理，并设立专

用账号存储本物业的本体基金。依照《专项维修资金管理规定 2010》第十条之规定，民治

馨园管理处应当在收取物业服务费时向业主代收日常收取的专项维修资金并设立物业专项

维修资金代收代付结算专户，定期将代收的维修资金存入物业专项维修资金专户。从案件查

明的事实来看，英富莱公司对物业专项维修资金的管理并未履行上述规定的义务，导致其对

馨园小区物业专项维修资金的应收数额和实收数额说不清楚，显然，英富莱公司没有履行对

物业专项维修资金的法定职责，在管理上存在明显过错。

第二，英富莱公司所谓“以入伙后 12 个月为专项基金起算点没有法律依据”的上诉理

由根本不能成立。

《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则第四十七条规定：“住宅区竣工交付使

用在一年以上的，由业主自保修期满后第一个月起按月向住宅区管理处缴纳住宅维修基金”，

此条例及实施细则于 2008 年 1 月 1 日废止；2008 年 1 月 1 日颁布的《深圳经济特区物业管

理条例》第八十五条规定“日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳”。

从以上规定可知，日常收取的专项维修资金在 2008 年 1 月 1 日之前，通常在入伙一年后收

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取。在 2008 年 1 月 1 日之后，从入伙交纳物业管理费之日起交纳。以上法律依据是清晰而

明确的，并非英富莱公司所称没有法律依据。

第三，英富莱公司所谓“只对实际收到的专项基金负有包括依法使用的代管义务，没有

收到就不存在返还”的上诉理由不能成立。

从案件查明的事实来看，英富莱公司未提供任何证据来证明其实际收取专项维修资金的

数额，也未向法院申请对其专项维修资金账目进行审计。反映英富莱公司无法提供专项维修

资金收支账目明细，说明其对专项维修资金管理混乱，未依法管理，存在明显过错。这种过

错直接导致二审法院认定英富莱公司理应保存有专项维修资金收支情况的完整资料，并应当

举证证实该资金已依法进行了实际收支。但英富莱公司在原审所提交的证据材料并不足以证

明该资金收支情况的合法性及关联性，原审法院据此认定英富莱公司应承担举证不能的法律

责任无误。

在同类案件中，本案具有代表性。对于未依法管理物业专项维修资金的企业，其无法提

供物业专项维修资金收支的明细，在诉讼中，既无法证明欠交专项维修资金的数额，也无法

提供维修实际收到的专项维修资金数额，最终导致法院按应收专项维修资金数额作为计算返

还或上缴专项维修资金的基数。额外垫付了尚未收取的专项维修资金。

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第七章 物业专项维修资金使用存在的主要问题

从司法实践来看，物业专项维修资金使用存在的主要问题表现在物业服务企业对已经收

取的专项维修资金的使用，存在用途或程序不合法问题。本报告从专项维修资金使用用途和

程序两个方面进行研究探讨。

一、使用用途不符合法律规定

物业专项维修资金应当专款专用，不得挪作他用，这是维修金用途的强制性法律规定。

对于物业专项维修资金的用途，深圳特区新旧物管条例及配套文件中均有明确规定。

《特区条例（1994）》第三十八条第一款规定，房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、

上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公共天线和消防设施等房屋本体公用

设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。

《特区条例实施细则 1996》第三十四条：房屋本体共（公）用部位及设施（以下简称

“共用部位”）的维修责任人为房屋本体内的全体业主。共用部位是指结构相连或具有共有、

共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙

体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋

面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、本体消防设施等。共用部位的维修养护由物

业管理公司组织实施，其费用从住宅维修基金中支出。共用部位中不属全体各层所共同使用

的可上人屋面，其维修养护费用由该使用层的业主分担一半，其余从住宅维修基金中支出；

为某些层或户所专用的楼梯、通道等，由其专用的业主按比例分担。

《物业专项维修资金管理规定 2010》第三条第三款规定，物业专项维修资金专项用于物

业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。第四条规定，本规定所称物业

共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢建筑物全体业主或部分业主共有的

部位，一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、

走廊通道等。本规定所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理

区域内全体业主或部分业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、中央空调、供配电设施、

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给排水设施、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公共车场（库）、小区

智能系统、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物和构筑物等。

从以上法律规定可知，物业专项维修资金只能用于物业共用部位、共用设施设备保修期

满后的维修、更新和改造，超出此范围则构成违法使用。

二、使用程序不符合法律规定

物业专项维修资金使用程序主要包括申请程序和决策使用两个步骤，对此，深圳特区新

旧物管条例及配套文件中均有明确规定。

（一）申请程序中存在的主要问题

《特区条例实施细则》规定，住宅维修基金的使用，由物业管理公司列出维修养护计划，

报管委会审议决定后实施，管委会、物业管理公司应充分听取所维修养护房屋业主的意见。

从该规定可知，在 2008 年 1 月 1 日之前，物业服务企业需要使用住宅维修金时，应当充分

听取所维修养护房屋业主的意见并取得小区管委会同意后才能实施。但在司法实践中，所涉

小区物业公司并未取得小区管委会同意，或因没有成立管委会而无法取得管委会同意的证明

文件。实际上，案涉小区物业公司未履行征求管委会意见或业主意见，而是单方面决定使用。

《特区条例 2008》第八十七条规定，物业保修期满后，由业主大会决定物业专项维修资

金的使用。物业部分共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该

共有物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但不得与业

主大会对物业全体共有部分作出的决定相抵触。《专项维修资金管理规定 2010》第二十条

规定，物业共用部位、共用设施设备的大、中修及更新、改造，依据本规定可以使用物业专

项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据物业情况或者业主要求，拟订

维修、更新、改造方案（以下简称维修方案）。维修方案应包括拟维修、更新、改造的项目、

费用预算、分摊范围和标准、施工单位选定方式等内容。（二）业主委员会将维修方案提交

业主大会或者相关业主表决。预算费用超过 10 万元的，表决前须经第三方机构对工程费用

预算等进行审核。审核费用计入本次维修支出。（三）物业服务企业持下列材料到区管理机

构进行备案：1.维修方案。2.业主大会决议证明文件或者部分业主的书面同意证明文件。3.维修预算费用超过 10 万元的，需提供第三方机构的审核结论。经区管理机构备案后，物业