Investment Brochure

of Dalian Ocean Culture

& Business & Tourism Complex Project

大连文化旅游发展集团

大连东港海洋文商旅综合体项目

招商手册

Investment Brochure

联系电话：86-0411-82760726  82760651

公司地址：大连市中山区港兴路 105 号

邮箱地址：dldg_pd@163.com

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大连  DALIAN

陆域国土面积

1.37 万平方公里

海域面积

2.9 万平方公里

常住人口

700 万人

1.37 2.9 700

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大连，地处黄海之滨，辽东半岛南端，三面环海，群山相拥。陆域国土面积

1.37 万平方公里，海域面积 2.9 万平方公里，常住人口 700 万人，是中国东

部沿海重要的经济、贸易、港口、工业、旅游城市，也是新一线城市。

大连环境绝佳，气候冬无严寒，夏无酷暑，有“东北之窗”“ 北方明珠”“浪漫之都”

之称，是中国东北对外开放的窗口和最大的港口城市；先后获得国际花园城

市 、中国最佳旅游城市 、国家环保模范城市等荣誉。

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大连东港商务区位于大连市区的东北端，北临黄

海、南依南山，占地面积近 7 平方公里。

东港商务区作为大连市主城区唯一的“集金融、

商务、会议、旅游、文化和休闲娱乐于一体的高

端商务区”，是夏季达沃斯会议（大连会场）永

久举办地。

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东港商务区是大连市重要的商务基地、金融中心、公司总部、

现代文化旅游生活的核心区、研发机构所在地和高级人才聚

集地，是大连市的“城市之眼”和“城市名片”。

大连东港商务区区位优势明显、区域能级影响力巨大、文旅

产业发展要素齐全、自然资源得天独厚、基础配套设施完善，

目前已获得辽宁省夜间文化和旅游集聚区称号，东港“东方

水城街区”已获得国家级旅游休闲街区称号。

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关于我们  About Us

大连文化旅游发展集团有限公司

大连文化旅游发展集团有限公司（以下简称“大连文旅集团”）是市属

国有企业，于 2022 年 7 月正式揭牌成立，重点围绕大连市委市政府

赋予“培育支柱型文旅企业，构建全域全季全时旅游体系，将旅游业

打造成为支柱产业”的职责使命，紧扣景区开发、智慧旅游、会展旅游、

海洋旅游、文化创意、酒店运营等主责主业，旨在打造大连文旅“资

源的融合者、产品的提供者、服务的保障者、品质的背书者”的领军

型企业，促进大连文旅产业质量和规模实现双提升。

市政府授权大连文旅集团作为东港海洋文商旅综合体项目实施主体。

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大连东港商务区开发建设管理集团有限公司

大连东港商务区开发建设管理集团有限公司是大连文旅集团全资

重要子企业，主要负责东港商务区内景区开发、文旅项目策划实施、

国有资产管理运营以及区域基础设施建设管理等工作。

东港海洋文商旅综合体项目开发运营主体。

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项目背景

Proposal Background

项目概况

Project Overview

为打造环大连南部滨海旅游带东部端点，有效连接东方水城、十八盘、棒棰岛、老虎滩、

森林动物园、星海湾等景区景点，拟将东港商务区东部地域以及海洋文旅公园（总占

地面积约 48 公顷）统筹策划、统一开发建设运营，通过丰富“吃住行游购娱”文旅全

产业链消费场景，综合 IP 主题公园、度假酒店、文化演艺、餐饮娱乐、购物休闲等多

功能于一体，打造海洋地域特色鲜明、业态丰富的超大型综合旅游度假区和世界级地

标性旅游目的地，助力大连海洋中心城市建设！

本项目是大连市政府 2022 年确定的重点文旅项目，并成立工作专班推动项目实施。

2023 年 4 月 1 日，市政府召开市长专题会议，对本项目进行专项研究讨论，确立了市

科技文化中心项目（五馆一中心）与东港海洋文商旅综合体项目同步谋划、一体开发、

联合运营，明确了大连文旅集团作为本项目实施主体。项目自 2023 年 4月起谋划启动，

计划 2025 年底一期建成运营。

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区位优势

Location Advantage

本项目位于东港商务区东北端两面环海区域，北侧、东侧为一线滨海空间，南侧是自

然山体，西侧承接大连中心城区 CBD 核心区，背山面海，景观条件优越。

现港隆路、港浦路、滨海

路、地铁 2 号线及规划

201 有轨电车均可直达

该区域

规划配建有社会停车场、

公交停车场

交通优势

距大连火车站 10km

距大连机场 20km

毗邻大连港客运码头、邮轮中心 P

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供地情况 Land Situation

全部地块均已具备七通一平条件

A

B

C

E

海洋公园

中山区人民路 1 控制单元规划首

位功能是集商业、商务、金融、酒店、

居住、文化娱乐、旅游休闲等功能

于一体的综合型城市新区。

本项目承担“大连市科技文化中心”公共职能，兼

有文化娱乐、旅游休闲、生活居住等。

本项目主导地类为以公园绿地、文化用地、交

通场站用地和广场用地为主的复合混合用地。

居住用地

教育用地

商业服务业用地

公用设施用地

绿地与开敞空间用地

以文化用地为主的复合混合用地

以交通场站用地为主的复合混合用地

以公园绿地为主的复合混合用地

以广场用地为主的复合混合用地

现状用地

已批在建用地

实线控制

虚线控制

点位控制

现状道路

规划道路

轨道交通线

现状暗渠

海岸线

街区界线

现状社区服务中心

规划高等级文化设施

现状托幼

规划托幼

规划小学

规划中学（初中）

规划大型多功能运动场地

规划公用设施营业网点

社

幼

文

小

中

运

幼

网

P

现状轨道交通站点

规划公共交通场站

规划社会停车场

现状污水泵站（地下）

规划 66 千伏变电所

规划综合环卫设施

规划社会停车场（地下）

规划固定避难场所

环

P

复合混合居住

复合混合商业服务业

复合混合文化

复合混合体育

居

商

文

体

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土地使用及规模控制一览表

街区 街区主导地类 街区

主导

地类

占比

建筑规模

( 万平方米 )

★基准强度

( 平均容积

率 ) 等级

基准高度

等级

★绿地率

下限 (%)

综合

功能

指引

复合混合功能 名称

编号

面积

( 公顷 ) 地类 代码

ZSRM1E 132

其中

复合混合用地 FH ≥45%

≤95

—— —— —— —— ——

以公园绿地为主的

复合混合用地 —— ≥32% 商业一级 商业一级 55 ——

以公园绿地为

主，复合混合文

化、体育、商业

服务、社会停车

场用地

以文化用地为主的

复合混合用地 —— ≥9% 按照相关行

业标准执行

按照相关行

业标准执行 35 ——

以文化用地为

主，复合混合商

务服务业用地

以交通场站用地为

主的复合混合用地 —— ≥2% 商业五级

( 综合容积率 ) 商业四级 20 ——

以交通场站用地

为主，复合混合

居住、商业服务

业用地

以广场用地为主的

复合混合用地 —— ≥2% 商业一级 商业一级 20 ——

以广场用地为

主，复合混合商

务服务业、社会

停车场用地和公

园绿地

居住用地 07 ≤15% 居住五级 居住五级 30 —— ——

绿地与开敞

空间用地 14 ≥12% —— —— 65 —— ——

注：“ ★ ” 号为约束性指示。

强度（平均容积率）控制等级

用地性质 强度控制 强度一级 强度二级 强度三级 强度四级 强度五级

居住用地

基准强度 1.0-1.2

( 含 1.0、1.2)

1.2-1.5

( 含 1.5)

1.5-2.0

( 含 2.0)

2.0-2.6

( 含 2.6)

2.6-2.9

( 含 2.9)

特定情况 基准强度外，1.0 以下或 2.9 以上的特定情况需经过相关论证

商务服务业用地 基准温度 <1.5 1.5-2.5

( 含 1.5、2.5)

2.5-3.5

( 含 3.5)

3.5-4.5

( 含 4.5) >4.5

高度控制等级（单位：米）

用地性质 高度控制 高度一级 高度二级 高度三级 高度四级 高度五级

居住用地 基准高度 ≤18 18-27

( 含 27)

27-36

( 含 36)

36-54

( 含 54)

54-80

( 含 80)

商务服务业用地

基准温度 ≤24 24-50

( 含 50)

50-75

( 含 75)

75-100

( 含 100)

00-250

( 含 250)

特定情况 基准高度外，250 米以上的特定情况需经过相关论证

注：设施类用地基准强度、基准高度按照相关行业标准执行。

—— 基准强度等级

基准强度（平均容积率）等级指同一街区内，同一地类上，规划及现状总建筑面积与该地类用地面积的比值。

—— 基准高度等级

基准高度等级指同一街区内，同一地类上，规划最高建筑控制高度。

说 明

1. 规划保留城市滨水开敞空间（海边至现状木栈道向陆一侧边缘）。

2. 本规划涉及跨海交通路线、有轨电车线路以实施方案为准；预留交通设施控制廊带内不允许设置永久性设施。

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项目规模

Project Scale

项目总用地面积约 48.29 公顷

地块用地面积约 33 公顷

48.29

A E

B

C

海洋公园

商业用途 公益用途

地块用地面积约 6.00 公顷 地块为大连市科技文化中心

项目，用地面积约 3.54 公顷

地块用地面积约 3.35 公顷

地块用地面积约 2.40 公顷

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区域环境

Regional Environment

该项目用地为填海区，沉降期已达 10 年。大连地区属北温

带季风气候区，并具有海洋影响的特点。

气温

降水

潮位

地震等级

具有明显的海洋性气候特征，四季温度变化比较明显，年平均温度

在 8.8～10.5℃之间，夏季平均气温 22℃，气温最低月在 1 月，平均

气温为 -5℃左右。

降 水 主 要 集中在 夏季（6、7、8、9 月）四 个月，平均 年 总 降 水量

658.7mm，一日最大降雨量 171.1mm，最大年降雨量为 1053mm，最

小年降雨量为 381mm。

据大连市区南部海岸老虎滩地区海潮观测资料表明，年平均潮位

-0.066 米，年高潮位 1.954 米，年最低潮位 -2.816 米，年平均高潮位

0.964 米，年平均低潮位 -1.116 米，受台风影响时，最大海浪高达 8 米。

场地抗震设防烈度 7 度，设计基本地震加速度 0.10g，设计地震分组

为第一组。

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规划周期

Project Schedule

2023 年  4-10 月

2023 年 7-12 月

2024 年 1-6 月

2024 年 -2025 年

2023 年  10-12 月

意向方案论证

项目决策

项目前期工作

项目实施阶段

确定项目投资、

建设、运营主体

办理企业投资项目核准

方案报市政府审批决策

办理环评许可

确认资金落实到位

细化方案进行项目投资评价

办理用地许可

办理规划许可

施工建设

项目启动

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招商合作

Investment Cooperation

拟面向大型文旅头部企业或拟投资文旅项

目的产业集团进行整体招商，与大连文旅集

团（东港公司）联合开发，共同进行项目的

整体策划、建设以及商业化运营。

拟参与项目合作单位需提供

意向合作方案，内容以及深

度包括但不限于以下 3 部分：

项目品牌化 做好海洋文旅大文章

深化品牌内涵，强化海洋文化 IP 打造，注重高

起点规划，打造高品质项目，实现生态效益、

经济效益、社会效益相互促进、共同提升，助

力大连海洋中心城市建设。

策划方案：

包括不限于投资项目总体

情况、功能分区布局、业态

导入及分布、建设规模选

址、同期对标案例、本案意

向方案效果图等。

市场分析：

包括不限于投资环境分析、

市场现状分析、供需关系

分析、策划方案比较优势等，

论证项目投资的可行性及

收益预期。

资金测算：

包括不限于项目投资匡算、

资金筹措方式、资金平衡

方案、收益测算及合作方

式。

产业集群化 实现产业链条全覆盖

构建完善的文旅产品供给体系，实现“吃住行

游购娱”文旅产业链全覆盖，产业布局合理，满

足全域全季全时运营需求。

建设规模化 打造经济发展新引擎

本着“规模效应带动市场效应”的原则，对标世

界顶级文商旅综合体与主题乐园的建设规模、

营销策略，打造世界级旅游目的地。

团队专业化 强化运营前置新思路

具备良好的信誉、商业声誉以及强大的行业号

召能力， 具有丰富的文商旅项目建设及运营

经验，满足项目可持续发展的深层次要求。

具体要求

合作方案要点

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