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物业服务管理法律法规汇编

西宁市律师协会民事专业委员会

物业管理专业部

2022 年 7 月

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序 言

随着城镇化建设和住房制度改革的发展，物业服务越来越成为当

代社会社会服务产业的重要部分，物业服务涉及多方主体，法律关系

复杂。由西宁市律师协会民事专业委员会物业管理专业部收集、

整理的物业服务管理法律法规汇编，详细收录了与物业管理有关

的法律、行政法规、司法解释等法律文件，便于广大业主和物业

服务人查阅，为处理与物业管理相关法律纠纷提供参考和指引。

西宁市律师协会

分管副会长 杜矛 青海青唐律师事务所

西宁市律师协会民事专业委员会

主 任 谢 治 泰和泰（西宁）律师事务所

副主任 鲁卧领 青海诚嘉律师事务所

王红妍 青海勤云律师事务所

本书编委 西宁市律师协会民事专业委员会物业管理专业部

吴炳文 青海言度律师事务所

孙少峰 青海泰宏律师事务所

李 森 青海辉煌律师事务所

曹志群 青海竞帆律师事务所

（以上排名均不分先后）

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目录

中华人民共和国民法典................................................................................................3

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释....................7

物业管理条例................................................................................................................9

第一章 总 则.................................................................................................9

第二章 业主及业主大会...................................................................................10

第三章 前期物业管理.......................................................................................14

第四章 物业管理服务.......................................................................................16

第五章 物业的使用与维护...............................................................................19

第六章 法律责任...............................................................................................21

第七章 附 则...............................................................................................23

青海省物业管理条例..................................................................................................24

第一章 总则.....................................................................................................25

第二章 物业管理区域与相关配置.................................................................27

第三章 业主、业主大会及业主委员会.........................................................30

第四章 前期物业管理.....................................................................................40

第五章 物业管理服务.....................................................................................43

第六章 物业的使用和维护.............................................................................49

第七章 法律责任.............................................................................................54

第八章 附则.....................................................................................................58

西宁市物业管理条例..................................................................................................60

第一章 总 则...................................................................................................60

第二章 物业管理区域与共用设施设备...........................................................60

第三章 业主、业主大会及业主委员会...........................................................60

第四章 物业服务...............................................................................................60

第五章 物业使用和维护...................................................................................60

第六章 监督管理...............................................................................................60

第七章 法律责任...............................................................................................60

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中华人民共和国民法典

《中华人民共和国民法典》已由中华人民共和国第十三届全国人

民代表大会第三次会议于 2020 年 5 月 28 日通过，现予公布，自 2021

年 1 月 1 日起施行。

第三编 合同

第二十四章 物业服务合同

第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域

内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩

序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第九百三十八条 物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务

质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管

理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同

的组成部分。

物业服务合同应当采用书面形式。

第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业

服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的

物业服务合同，对业主具有法律约束力。

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第九百四十条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服

务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人

订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第九百四十一条 物业服务人将物业服务区域内的部分专项服

务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项

服务事项向业主负责。

物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，

或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，

妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有

部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人

身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，

物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并

协助处理。

第九百四十三条 物业服务人应当定期将服务的事项、负责人

员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用

情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向

业主大会、业主委员会报告。

第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。

物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受

或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

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业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合

理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼

或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交

物业费。

第九百四十五条 业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务

人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场

检查。

业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部

分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

第九百四十六条 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人

的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知

物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业

主的事由外，业主应当赔偿损失。

第九百四十七条 物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘

的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期

限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限

另有约定的除外。

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第九百四十八条 物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘

或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物

业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日

书面通知对方。

第九百四十九条 物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约

定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设

施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理

的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告

知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同

终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

第九百五十条 物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘

的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应

当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

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最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件

适用法律若干问题的解释

（2009 年 4 月 20 日由最高人民法院审判委员会第 1466 次会议

通过，根据 2020 年 12 月 23 日最高人民法院审判委员会第 1823 次会

议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工

作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民

事类司法解释的决定》修正）

为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根

据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，制定

本解释。

第一条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实

施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、

排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。

第二条 物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部

门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主

以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应

予支持。

第三条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务人

退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予

支持。

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第四条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反

物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务

纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理。

第五条 本解释自 2009 年 10 月 1 日起施行。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照

审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

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物业管理条例

（2003 年 6 月 8 日中华人民共和国国务院令第 379 号公布 根

据 2007 年 8 月 26 日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》第

一次修订 根据 2016 年 2 月 6 日《国务院关于修改部分行政法规的

决定》第二次修订 根据 2018 年 3 月 19 日《国务院关于修改和废止

部分行政法规的决定》第三次修订）

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合

法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企

业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的

设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的

环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选

择物业服务企业。

第四条 国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业

管理和服务水平。

第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监

督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内

物业管理活动的监督管理工作。

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第二章 业主及业主大会

第六条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建

议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有

知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简

称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、

公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决

定；

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（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理

活动中的合法权益。

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规

模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的

区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府

的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业

主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大

会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

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第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用

书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑

物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事

项，应当经专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3

以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有

部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵

害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经

20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开 15 日以前通知

全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职

责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

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（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合

同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物

业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，向物业

所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人

民政府备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织

能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主

的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等

事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会

公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决

程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出

与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

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业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在

地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民

政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委

员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工

作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居

民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受

其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的

居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第三章 前期物业管理

第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单

位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规

约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履

行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权

益。

第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物

业买受人明示，并予以说明。

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物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时

管理规约予以书面承诺。

第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相

分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企

业；投标人少于 3 个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人

民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企

业。

第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含

前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、

业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服

务合同终止。

第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所

有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第二十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、

共用设施设备进行查验。

第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业

服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、

地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

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（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交

给业主委员会。

第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要

的物业管理用房。

第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范

围，承担物业的保修责任。

第四章 物业管理服务

第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资

格。

国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励

和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。

第三十三条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业

管理。

第三十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业

订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方

的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、

违约责任等内容进行约定。

第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供

相应的服务。

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物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财

产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十六条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理

物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款

规定的资料。

第三十七条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大

会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十八条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管

理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物

业服务企业之间应当做好交接工作。

第三十九条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务

业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并

委托给他人。

第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水

平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企

业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物

业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务

费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从

其约定，业主负连带交纳责任。

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已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费

用由建设单位交纳。

第四十二条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产

行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

第四十三条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务

合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第四十四条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、

有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费

等额外费用。

第四十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰

装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，

并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违

法行为予以制止或者依法处理。

第四十六条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安

全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，

应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人

员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公

民的合法权益。

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第四十七条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主

和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连

带责任。

第四十八条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当

及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理

活动中的投诉。

第五章 物业的使用与维护

第四十九条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用

设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理

有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共

用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理

有关手续。

第五十条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区

域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地

的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需

临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约

定期限内恢复原状。

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第五十一条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，

应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责

任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场

地的，应当及时恢复原状。

第五十二条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务

企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告

知业主。

第五十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住

宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项

维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用

部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部

门会同国务院财政部门制定。

第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应

当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办

理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以

按照业主大会的决定使用。

第五十五条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益

时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

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责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服

务企业维修养护，费用由责任人承担。

第六章 法律责任

第五十六条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招

投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘

物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令

限期改正，给予警告，可以并处 10 万元以下的罚款。

第五十七条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的

物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地

方人民政府房地产行政主管部门处 5 万元以上 20 万元以下的罚款；

给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十八条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以

上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有

关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处 1 万元以上 10

万元以下的罚款。

第五十九条 违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理

区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府

房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款 30%以上 50%以

下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用

设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主

造成损失的，依法承担赔偿责任。

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第六十条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以

上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予

警告，没收违法所得，可以并处挪用数额 2 倍以下的罚款；构成犯罪

的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十一条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不

按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地

产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处 10

万元以上 50 万元以下的罚款。

第六十二条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务

企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地

产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处 1 万元以上 10 万元

以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、

共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十三条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以

上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按

照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业

共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决

定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用

设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共

同利益的；

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（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处 1000 元以上 1 万元以下的罚款；

单位有前款规定行为之一的，处 5 万元以上 20 万元以下的罚款。

第六十四条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务

费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服

务企业可以向人民法院起诉。

第六十五条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反

法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪

的，依法给予治安管理处罚。

第六十六条 违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县

级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部

门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依

法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依

法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章 附 则

第六十七条 本条例自 2003 年 9 月 1 日起施行。

24

青海省物业管理条例

（2015 年 3 月 27 日青海省第十二届人民代表大会常务委员会第

十八次会议通过 根据 2020 年 7 月 22 日青海省第十三届人民代表

大会常务委员会第十八次会议《关于修改＜青海省预算管理条例＞等

五十四部地方性法规的决定》第一次修正 根据 2022 年 1 月 13 日

青海省第十三届人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改

和废止部分地方性法规的决定》第二次修正）

目 录

第一章 总则

第二章 物业管理区域与相关配置

第三章 业主、业主大会及业主委员会

第四章 前期物业管理

第五章 物业管理服务

第六章 物业的使用和维护

第七章 法律责任

第八章 附则

25

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合

法权益，营造良好的生活和工作环境，促进社会和谐，根据《物业管

理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条 本省行政区域内物业管理及其监督管理活动适用本条

例。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主

和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者通过其他形式，对物业

管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管

理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物

业管理活动的监督管理工作。

市（州）、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门负责本行

政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

（一）对业主大会和业主委员会业务的指导和监督；

（二）对物业服务企业服务质量、物业服务招投标、物业服务合

同签订的监督管理；

（三）物业服务企业信用评价；

（四）专项维修资金和物业保修金交存、使用的监督管理；

（五）物业使用和维护的监督管理；

（六）物业承接查验、退出交接活动的指导和监督；

（七）处理在物业管理活动中的投诉；

26

（八）其他监督管理职责。

县级以上人民政府发展和改革、城乡规划、自然资源、财政、公

安、民政、卫生健康、生态环境、市场监管等有关部门，按照各自职

责，负责物业管理活动的有关监督管理和服务工作。

第四条 街道办事处、乡（镇）人民政府依法组织和指导本辖区

内的业主成立业主大会、选举业主委员会，督促业主大会和业主委员

会履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。

社区居（村）民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依

法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业

管理相关工作。

第五条 街道办事处、乡（镇）人民政府应当建立物业管理联席

会议制度。物业管理联席会议由房地产行政主管部门、公安派出所、

社区居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位

等各方代表组成，由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集。

物业管理联席会议主要协调解决下列重大问题：

（一）业主委员会不依法履行职责；

（二）业主委员会成立、换届过程中出现的问题；

（三）物业服务合同履行过程中出现的问题；

（四）物业服务企业在变更交接过程中出现的问题；

（五）需要协调解决的其他物业管理问题。

第六条 县级以上人民政府应当将物业服务纳入服务业发展规

划、社区建设和社区管理体系，制定扶持政策，加强行业管理，提高

27

专业化水平，促进物业服务行业发展。

第七条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范行业行

为，提高物业服务水平，促进物业服务企业依法诚信经营，维护物业

服务企业的合法权益。

第二章 物业管理区域与相关配置

第八条 物业管理区域的划分应当以土地使用权证确定的用地

范围为基础，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主

人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。物业设施设备共

用的，应当划分为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割独立使

用的，可以划分为不同的物业管理区域。

第九条 建设单位应当在取得商品房预售许可或者现房销售前，

向项目所在地县级人民政府房地产行政主管部门提出划分物业管理

区域的申请，房地产行政主管部门应当自受理申请之日起二十日内，

在征求街道办事处、乡（镇）人民政府、城乡规划行政主管部门等单

位的意见后划分物业管理区域，并书面告知项目所在地街道办事处、

乡（镇）人民政府。

建设单位应当将物业管理区域核定内容在商品房销售现场进行

公示。

第十条 尚未划分或者需要调整物业管理区域的，由县级人民政

府房地产行政管理部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府征求业主、

社区居（村）民委员会的意见，结合社区居（村）民委员会的布局划

28

分物业管理区域。调整物业管理区域的，还应当征得专有部分占建筑

物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十一条 县级人民政府房地产行政主管部门应当建立物业管

理区域档案。

物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界

限、建筑物总面积、专有部分数量、共有部分情况、建设单位以及其

他需要载明的事项。

第十二条 建设单位新建住宅物业时，应当以物业管理区域为单

位，按照下列要求无偿配置物业服务用房：

（一）物业服务用房按照房屋建筑总面积千分之三的比例配置，

且不得低于七十平方米；房屋建筑总面积超过三万平方米的，按照超

过部分建筑面积千分之一的比例增加配置。物业服务用房不包含门岗

值班室。

（二）物业服务用房应当具备水、电、暖、卫、采光等基本使用

功能和条件，配置独立的水、电、暖等计量装置。

业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，面积不得低于二十

平方米；房屋建筑总面积超过三万平方米的，面积不得低于四十平方

米。

物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得擅自变更

用途，也不得分割、转让、抵押。

第十三条 城乡规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应

当对物业服务用房建筑面积、位置等作为规划设计指标进行审查。

29

房地产行政主管部门或者不动产登记机构，在核发商品房预售许

可证和办理房屋所有权初始登记时，应当对物业服务用房进行核查，

并在房屋登记簿中注明物业服务用房面积和位置。

建设单位应当将相关信息在商品房销售现场或者物业管理区域

内公示。

第十四条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热

等计量装置应当按照专有部分一户一表、共有部分独立计量表配置。

信息通信、消防、电梯、安全防范、环卫、邮政等附属设施设备的配

置应当符合国家技术标准和专业技术规范。

配套设施不齐全的老旧住宅区，专业经营单位应当配合县级以上

人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气、供热等专业经

营设施设备的分户计量、分户控制。业主及物业服务企业应当为改造

工作提供便利。

第十五条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热

等最终用户分户计量表和分户计量表以前的专业经营设施设备按照

国家技术标准和专业技术规范设计，由相关专业经营单位依法组织具

有资质的单位安装施工，并与建设项目同步设计、同步施工、同步交

付。所需费用依照国家和省住房城乡建设行政主管部门制定的有关工

程计价规定确定，由建设单位承担。建设单位应当配合专业经营设施

设备的施工。

建设单位在竣工验收后，应当将专业经营设施设备的所有权移交

给组织安装施工的专业经营单位。专业经营单位应当接收，并负责专

30

业经营设施设备的管理、维修、养护和更新。

专业经营设施设备包括变（配）电、二次供水、换热、燃气调压

等设施设备及相关管线。

第十六条 本条例实施前建设的住宅物业管理区域内的供水、供

电、供气、供热等最终用户分户计量表和分户计量表以前的专业经营

设施设备的所有权，由业主大会决定是否移交给专业经营单位。决定

移交的，县级人民政府房地产行政主管部门应当组织有关专业经营单

位按照国家技术标准和专业技术规范进行验收。验收合格的，专业经

营单位应当接收，并负责专业经营设施设备的管理、维修、养护和更

新。

验收不合格的，由专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规

范提出整改方案，经整改合格后移交。住宅物业尚在工程质量保修期

内的整改费用由建设单位承担，超出保修期的由全体业主共同承担。

第三章 业主、业主大会及业主委员会

第十七条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建

议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

31

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共有部分及其附属设施设备使用情况享有知情权和

监督权；

（九）监督专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第十八条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共有部分及其附属设施设备的使

用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决

定；

（四）按照有关规定交纳专项维修资金；

（五）遵守房屋装饰装修的规定；

（六）支持和配合物业服务企业的合法经营和管理活动；

（七）配合物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应

急处置措施和其他管理措施；

（八）按时交纳物业服务费用；

（九）法律、法规规定的其他义务。

第十九条 物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法

规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享

32

有相应权利，履行相应义务。

第二十条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物

业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中

的合法权益。

物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府应当会同县级人民政

府房地产行政主管部门指导本辖区的物业管理区域成立业主大会，并

选举产生业主委员会。

业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，

由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第二十一条 物业管理区域内，符合下列条件之一的，应当召开

首次业主大会：

（一）交付的房屋专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十以

上；

（二）交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上；

（三）首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数的百

分之三十以上。

第二十二条 符合成立业主大会条件的，街道办事处、乡（镇）

人民政府应当在收到建设单位或者百分之十以上业主联名提出成立

业主大会申请后三十日内，会同县级人民政府房地产行政主管部门组

建首次业主大会筹备组。

筹备召开新建住宅小区首次业主大会会议所需费用由建设单位

承担。

33

第二十三条 建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡（镇）

人民政府报送物业管理区域证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册、

建筑规划总平面图、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配

置证明等筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

第二十四条 筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、

乡（镇）人民政府代表和社区居（村）民委员会代表组成。筹备组人

数应当为单数，其中业主代表应当不低于筹备组人数的一半，筹备组

组长由街道办事处、乡（镇）人民政府代表担任。

筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡（镇）人民政府或

者社区居（村）民委员会组织业主推荐。

筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内

公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡（镇）人民政

府协调解决。

第二十五条 筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

（二）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（三）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面

积；

（四）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定候选人名单，

制定业主委员会选举办法；

（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

34

前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日

前，在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当

予以答复；异议成立的，筹备组应当对公告内容予以修改并重新公告。

第二十六条 筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次

业主大会会议。

首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选

举产生业主委员会。

第二十七条 业主大会讨论决定下列事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则、业主委员会议事规则、管

理规约；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（三）选定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）使用专项维修资金；

（六）筹集专项维修资金；

（七）改建和重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的其他事

项。

业主大会讨论决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上

的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至

第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业

35

主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应

当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的

业主同意。

第二十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会

议：

（一）百分之二十以上业主提议的；

（二）业主委员会委员缺员需要补选的；

（三）业主委员会决定集体辞职，需要重新选举业主委员会的；

（四）物业服务合同期限届满前，需要重新选聘物业服务企业，

或者需要对原物业服务合同主要事项进行变更的；

（五）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（六）法律、法规、管理规约及业主大会议事规则规定的其他情

形。

业主委员会应当在召开业主大会会议十五日前，将会议的时间、

地点、形式、议题、议程等内容在物业管理区域内公告，并书面告知

所在地社区居（村）民委员会。

第二十九条 业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的，

街道办事处、乡（镇）人民政府应当责令业主委员会限期组织召开；

业主委员会逾期仍不组织召开的，业主可以请求街道办事处、乡（镇）

人民政府组织召开；街道办事处、乡（镇）人民政府应当在接到请求

36

之日起十日内通知业主，并在三十日内组织召开。

第三十条 不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成

立业主大会的住宅小区，经街道办事处、乡（镇）人民政府和县级人

民政府房地产行政主管部门指导后仍不能成立的，可以由街道办事

处、乡（镇）人民政府、社区居（村）民委员会、建设单位、业主代

表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业

主委员会职责。

物业管理委员会的人员组成，应当在物业管理区域内公告。

第三十一条 业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意

见的形式。采用集体讨论形式的，应当有专有部分占建筑物总面积过

半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；

无法送达的，应当在物业管理区域内公告。需投票表决的，表决意见

应由业主本人签名。

业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具委托书，载明委托

事项、委托权限及期限。

业主大会会议表决采取记名投票的方式。业主委员会应当妥善保

管选票、表决票和委托书，以备查询。

第三十二条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、

楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法

应当在业主大会议事规则中规定。

第三十三条 业主委员会委员应当符合下列条件：

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（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规、管理规约、业主大会议事规则，

模范履行业主义务；

（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（四）具有一定的组织能力和文化水平；

（五）具有与履行职责相适应的工作时间；

（六）本人及其近亲属未在本物业管理区域内的物业服务企业从

事物业服务。

第三十四条 业主委员会由五人以上单数组成，具体人数由业主

大会议事规则确定。业主委员会每届任期三年，委员可以连选连任，

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体

委员半数以上同意。业主委员会作出的决定，应书面告知社区居（村）

民委员会。

第三十五条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持以

下资料向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事

处、乡（镇）人民政府备案：

（一）业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

（二）业主大会决议；

（三）管理规约、业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员名单；

（五）其他必要资料。

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业主委员会持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业

主委员会印章。

第三十六条 业主委员会履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（二）执行业主大会决定和决议，维护业主共同利益；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务

企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。

第三十七条 业主委员会应当建立信息公开制度，定期在物业管

理区域内向业主公布下列情况和资料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项；

（四）专项维修资金的筹集和使用情况；

（五）物业共有部分的使用和收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆车位的使

用、经营情况；

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（七）业主大会、业主委员会工作经费和工作补贴的筹集、使用

情况；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

第三十八条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主委员会

三分之一以上委员或者百分之二十以上的业主提议，业主大会或者业

主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：

（一）以书面方式提出辞职请求的；

（二）不履行业主委员会委员职责和业主义务的；

（三）利用委员资格谋取私利的；

（四）侵害他人合法权益的；

（五）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第三十九条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自

行终止：

（一）不再具备业主身份的；

（二）丧失履行职责能力的；

（三）任职期间被追究刑事责任的；

（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第四十条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出

与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在

地的县级人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人

民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

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第四十一条 业主委员会任期届满九十日前，应当组织召开业主

大会会议，进行换届选举，并书面报告县级人民政府房地产行政主管

部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。逾期未换届选举的，街道办

事处、乡（镇）人民政府应当协调、督促或者组织召开业主大会会议

进行换届选举。

第四十二条 业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保

管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物，移交新一届业

主委员会。拒不移交的，可以请求物业所在地街道办事处、乡（镇）

人民政府督促移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

业主委员会委员资格在任期内终止的，应当自终止之日起三日内

将其保管的前款所列财物移交给业主委员会。

第四十三条 业主大会、业主委员会工作经费以及业主委员会委

员的工作补贴由全体业主承担。工作经费和补贴的筹集、管理和使用

由业主大会决定，可以由全体业主分摊，也可以从物业共有部分及其

附属设施设备经营所得收益中列支，但不得从物业服务企业经营收益

中列支。

第四章 前期物业管理

第四十四条 建设单位应当在住宅物业的业主、业主大会首次选

聘物业服务企业之前，通过招投标的方式选聘前期物业服务企业，提

供前期物业服务。但投标人少于三个或者住宅规模不超过三万平方米

的，经县级人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选

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聘物业服务企业。

第四十五条 建设单位选聘的物业服务企业的，应当签订书面的

前期物业服务合同，前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满、

业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服

务合同终止。

建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物

业服务合同约定的内容。

第四十六条 物业服务企业承接物业前，应当与建设单位按照国

家相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业的共有部分及其

附属设施设备进行查验，并由双方签字确认查验记录。

第四十七条 建设单位应当按照国家有关规定和商品房买卖合

同约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全

的物业。

实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

（一）建设工程竣工验收合格，取得城乡规划、消防、生态环境

等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经住房城乡建设行政主

管部门备案；

（二）供水、排水、供电、供气、供热、信息通信、公共照明、

有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供

气、供热已安装独立合格的计量表具；

（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公

共服务设施已按规划设计要求建成；

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（四）道路、车位、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规

划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子

监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

（六）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地

之间设置符合安全要求的隔离设施；

（七）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

（八）法律、法规规定的其他条件。

第四十八条 建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企

业移交下列资料：

（一）物业管理区域划分资料；

（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证复印件、附图；

（三）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、

地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；

（四）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

（五）供水、供电、供气、供热、信息通信、有线电视等准许使

用文件；

（六）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（七）业主名册；

（八）物业管理必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的

详细清单并书面承诺补交的具体时限。

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第四十九条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列

资料向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门办理备案手续：

（一）前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

（三）物业承接查验协议；

（四）建设单位移交资料清单；

（五）查验记录；

（六）交接记录；

（七）其他与承接查验有关的资料。

物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

第五十条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记

录建立档案，并妥善保管。

物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，

业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业

服务合同终止之日起十日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

第五章 物业管理服务

第五十一条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业

管理服务。

物业服务企业在非注册地承接物业服务项目，应当向物业所在地

县级人民政府房地产行政主管部门备案。

第五十二条 业主大会可以决定采用招投标或者协议的方式，选

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聘物业服务企业。

业主大会决定采用招投标方式选聘物业服务企业的，由业主委员

会按照国家有关规定组织招投标。

业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，由业主委员会

拟订选聘方案，提请业主大会投票表决。

物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡

（镇）人民政府应当指导、监督选聘物业服务企业的活动。

第五十三条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业

订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务标准、服务费用、双方

的权利义务、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限、

违约责任等内容进行约定。

物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人

身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业

服务合同报县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡（镇）

人民政府备案。

第五十四条 物业服务企业根据物业服务合同的约定，提供下列

服务：

（一）物业共有部分及其附属设施设备的维护和管理；

（二）公共秩序维护、安全防范、车辆停放管理；

（三）环境卫生清洁和公共绿化养护；

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（四）物业装饰装修管理服务；

（五）物业档案及相关资料的保管；

（六）其他物业管理服务事项。

第五十五条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务

业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务一并

委托给其他单位或者个人。

第五十六条 物业服务企业应当依照法律、法规规定，委托具有

相应资质的专业机构维修和养护电梯、压力容器等特种设备，并向特

种设备检验检测机构申请定期检验。

第五十七条 物业服务收费遵循公平、合理、质价相符的原则，

收费标准应与物业服务等级对应。具体收费标准和收费事项由业主委

员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。

物业服务收费管理办法由省人民政府价格主管部门会同住房城

乡建设行政主管部门制定。

物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外

的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

第五十八条 物业服务企业应当在物业管理区域内公示服务内

容、服务标准、收费标准等事项。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期将物业服务费

用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。

物业服务费按月计收，最长预收期限不得超过六个月，业主自愿

交纳的除外。

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第五十九条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务

费用。业主未按约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企

业督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以请求物业所在

地社区居（村）民委员会进行调解，也可以按照合同约定依法申请仲

裁或者向人民法院提起诉讼。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其

约定，业主承担连带责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费

用由建设单位承担。物业交付后，业主未实际入住使用的，应交纳物

业服务费总额百分之七十的费用。

物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主

不得以存在开发建设遗留问题、未享受物业服务或者无需接受相关物

业服务等理由拒交物业服务费用。

第六十条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供物

业管理服务，不得以部分业主拖欠物业服务费用、不配合管理等为由

减少服务内容或者降低服务质量，不得采取中断供水、供电、供气、

供热等方式限制或者变相限制专业服务。

第六十一条 供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照

最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用。业主专有

部分使用的，由业主承担；物业服务企业使用的，由物业服务企业承

担；部分业主或者全体业主共同使用的，由相关业主共同承担。

专业经营单位不得对符合条件的用户无正当理由拒绝服务或者

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停止服务，不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。

物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收

取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

第六十二条 规划设计为集中供热的物业管理区域内，业主要求

停止供热的，应当在本供热期开始三十日前与供热单位签订停热协

议，并交纳采暖费总额百分之五十的费用。可能危害其他用户用热或

者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。

具备供热计量条件的物业管理区域，应当实行供热计量收费制

度。

第六十三条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安

全防范工作，制定安全防范应急预案。发生突发性自然灾害、公共卫

生事件、火灾和供水、供电、供气、特种设备等安全事故时，物业服

务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关部门和专业经营单位

报告，并协助做好救助工作。

物业服务人员在从事物业服务活动时，应当依法履行职责，不得

侵害公民的合法权益。

第六十四条 业主委员会应当在物业服务合同期限届满九十日

前组织召开业主大会，决定续聘或者选聘物业服务企业。决定续聘的，

业主委员会应当在物业服务合同期限届满三十日前与物业服务企业

续签物业服务合同。决定选聘新物业服务企业的，原物业服务企业应

当自物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，并配合新

选聘的物业服务企业接管。

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物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合

同期限届满九十日前书面告知业主或者业主委员会，同时书面告知县

级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府。

物业服务合同期限届满，业主大会没有作出续聘或者选聘决定，

也没有要求物业服务企业退出物业管理区域，原物业服务企业按照合

同约定继续提供服务的，物业服务合同有效期自动延续至新的物业合

同约定提供物业服务之日止。

第六十五条 物业服务企业应当自物业合同终止之日起十五日

内，向业主委员会履行下列交接义务：

（一）移交物业服务用房等共有部分及其附属设施设备；

（二）移交本条例第四十八条规定的资料；

（三）移交物业档案、维修和保养物业形成的技术资料及保养记

录；

（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；

（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务企业未办理退出交接手续，不得擅自撤离物业管理区

域、停止物业服务；不得损坏、隐匿、销毁有关资料和财物。

第六十六条 业主共同决定对物业实施自行管理的，应当就管理

事项、管理实施方式、管理责任的承担、人员雇佣、管理费用等事项

共同作出约定。

自行管理可以采取由业主直接执行管理事务、选举业主委员会或

者成立其他管理机构统一执行管理事务以及业主共同决定的其他形

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式进行。自行管理应当推选管理负责人。

第六十七条 自行管理的业主委员会、管理负责人应当在物业管

理区域内每半年公布管理费用的收支情况。业主针对收支情况提出的

询问，业主委员会、管理负责人应当及时答复。

第六十八条 县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、

乡（镇）人民政府和社区居（村）民委员会应当指导帮助本辖区内自

行管理的小区做好物业服务工作，协调物业管理与社区建设的关系。

第六十九条 县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强

物业服务企业从业人员培训，定期对物业服务企业的服务质量进行规

范化考核。

第六章 物业的使用和维护

第七十条 业主、物业使用人对物业的使用和维护应当遵守法

律、法规、管理规约及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合

法权益。

第七十一条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）擅自改变按照规划建设的公共建筑和共用设施用途；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；

（三）损坏房屋承重结构、主体结构；

（四）违法搭建建筑物、构筑物；

（五）破坏或者擅自改变房屋外观；

（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射