第一太平戴维斯写字楼租赁市场调研

发布时间:2023-3-29 | 杂志分类:其他
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第一太平戴维斯写字楼租赁市场调研

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第一太平戴维斯写字楼租赁市场调研
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第1页

写字楼市场分析

第2页

成都市写字楼概况及未来市场预判

第3页

2022年成都甲级写字楼租赁市场-主要指标

数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部,2022年

平均租金

总存量 新增供应 空置率 净吸纳量

28.8% 1.4

万平方米

100.7

元/平方米/月

394

万平方米

46.5

万平方米

12%

5倍 8.5个百分点

0.3个百分点

第4页

数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部,2022年

成都甲级写字楼市场供应及需求(2012-2022)

高供应叠加需求疲软导致空置率飙升

第5页

成都甲级写字楼租赁市场-资本来源

数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部,2022年

2021

内资

2022

本地 外资 外资 本地 内资

44%

52%

4%

43%

50%

7%

2022年本地企业和内资企业共同主导办公市场需求,本地企业新增租赁面积的比重虽同比小幅下降,但仍然稳居资本来源

首位,其中较活跃的行业集中在金融、房地产及信息技术;外资企业的新增租赁面积小幅上涨,其中活跃的为专业服务、

零售与贸易、信息技术。

内资

第6页

数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部,2022年

2021 2022

升级

扩租

搬迁

39%

29% 新设立

26%

6%

• 受年内疫情反复、经济增速放缓的影响,企业严格压缩

租赁成本,市场比价情绪浓厚,导致全市办公升级需求

下滑。

• 疫情也相当程度上限制了人员流通和商贸往来,外地企

业在蓉新设办公点的需求下滑。

• 搬迁需求环比持续上涨,一方面是由于企业更青睐于通

过整合办公空间、迁入租赁成本更低的项目来控制成本;

另一方面是高品质楼宇入市刺激搬迁需求不断释放。

34%

26%

15%

25%

成交类型:办公升级和新设企业的租赁需求下滑

第7页

数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部,2022年

*租金指数变化以同样本为基础解释累计增幅,即不包括当季新增项目的影响,租金指数与租金绝对值高低无关。

Q1/2

010

=10

0

成都甲级写字楼市场租金指数* (2013-2022)

• 全市平均租金约为人民币100.7元/平方米/月,

同比下跌0.3个百分点。

租金指数:全市平均租金继续下探

第8页

*单位:元/平方米/月,租金数值为各子市场所监测写字楼项目的平均租金。

平均租金*

数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部, 2022年

• 中央商务区和东大街延线

的租金承压下行,区域内

的甲级楼宇加大租金折让

力度促进项目去化。

同比

• 全市各子市场的空置率同比均不同幅度上涨,其中东大街及延线、金

融城和中央商务区的涨幅最大,分别上涨11.5、10.7和9.6个百分点;

人民南路子市场的空置率涨幅最小,主要是由于年内没有新项目入市。

空置率

各子市场空置率均不同幅度上涨

第9页

2022年的新增租赁

面积同比下滑近40%

2022年退租面积

下滑17%

•年内全市租赁市场受经济下行、疫情反

复和夏季高温限电的冲击,多个行业的租

赁需求受到明显抑制。即使退租面积有减

少,但由于新增租赁面积同比大幅下滑近

40%,以致全年净吸纳量锐减至约1.4万

平方米。

年度聚焦:新租需求锐减导致净吸纳量大幅下滑

数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部,2022年

第10页

成都存量甲级楼宇预计在2028年前

后涌现最大规模的更新需求。

• 基于市场监测数据,假设15年楼龄的甲级建筑需要不同程度翻新。

• 传统商务区包括中央商务区、东大街及延线和人民南路子市场;城南商务区包括金融城和大源子市场。

2022年,传统核心商务区已有

部分甲级楼宇立足于客户需求,

着手推进硬件和服务的翻新升

级,以开启新一轮生命周期。

以中央商务区为代表的传统商务区内新入市规模较少,存量楼宇平均楼龄较长,无法在硬件上形成优势,造成租户频繁迁出。

为扭转这种颓势,除了下调租金外,推动老旧楼宇的翻新盘活是应对市场竞争,保证出租率的主要策略。

城南商务区的甲级楼宇入市

时间较晚,存量更新的时间

也晚于传统核心商务区。

老旧楼宇迭代升级有利于传统商务区提升竞争力

数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部,2022年

第11页

NIC国创中心

数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部,2022年

甲级写字楼存量分布

成都中国太平金融大厦 成都环球贸易广场一期

建筑面积:约9.5万m2大源

= 10万平方米

东大

街及

延线

中央商务区

人民南路

金融城

传化中心 高新创合中心

财富支点大厦

建筑面积:约7.4万m2建筑面积:约6.2万m2 建筑面积:约5.7万m2

建筑面积:约9万m2

建筑面积:约8.8万m2

2022年全市新增供应项目

第12页

数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部, 2022年

*单位:元/平方米/月,租金数值为各子市场所监测写字楼项目的平均租金。

中央商务区

= 10万平方米

天府新区

东大街

及延线

人民

南路

金融城

成都甲级写字楼市场未来(2023-2025)新增供应

大源

天府法务产业大厦

天府创新中心财富大厦 保利天寰广场

环球贸易广场二期

未来新增供应

第13页

数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部, 2022年

*单位:元/平方米/月,租金数值为各子市场所监测写字楼项目的平均租金。

成都甲级写字楼市场供需及空置率预测

年内成都商务楼宇市场整体需求减弱,租赁市场竞争加剧,凸显出未来积极培育市场增量需求的紧迫性。

空置率预测-未来几年高供应压

第14页

区域写字楼分析

第15页

区域内甲级写字楼租赁市场-长虹科技大厦

租赁情况分析

 目前空置房源均为遗留装修,部分带空调;

 2022年第四季度推出特价房源,单价低至50元;

 近期成交第三方写字楼运营商,面积2,000平米,

价格50元/平米/月,遗留装修房源。

入市时间:2014年

业权:单一业权

区位:高新区天府四街

体量:120,000㎡

标准层面积:1,747㎡

物业费:12元/㎡/月

空调加时情况:无

停车位:1,140个

得房率:70%

租金报价:65-75元/㎡/月(A座)

50-72元/㎡/月(B座)

现出租率:95%

空置总面积:5,597.21㎡

空置面积段:222.09-1,747.26㎡

房源现状:遗留装修(部分带空调)

免租期:1-3个月

渠道佣金:1个月

第16页

区域内甲级写字楼租赁市场-银泰城

租赁情况分析

 目前仅剩两个整层房源租赁,均为遗留装修无家具;

 2022年第四季度推出一口价房源,单价80元;

 近期成交游戏公司,面积1,200平米,价格80元/平

米/月,遗留装修房源。

入市时间:2016年

业权:单一业权

区位:高新区天府大道与天府二街交汇处

体量:30,000㎡

标准层面积:1,500㎡

物业费:16元/㎡/月

空调加时情况:400元/小时

停车位:2,500个

得房率:80%

租金报价:80-90元/㎡/月

现出租率:91%

空置总面积:2,749.75㎡

空置面积段:1,215.78-1,533.97㎡

房源现状:遗留装修

免租期:3个月

渠道佣金:1.5个月

第17页

区域内甲级写字楼租赁市场-阿里中心成都高新

租赁情况分析

 目前空置面积及出租率较低,租金水平持续下滑;

 近期成交某科技公司,约300㎡,租金75元/平米/月,遗留装修。

入市时间:2016年

业权:单一业权

区位:高新区天府四街

体量:50,000㎡

标准层面积:1,773㎡

物业费:20元/㎡/月

空调加时情况:250元/小时

停车位:500个

得房率:70%

租金报价:68-80元/㎡/月

现出租率:80%

空置总面积:9,979.32㎡

空置面积段:83.6-1,772.98㎡

房源现状:遗留装修(部分带家具)

免租期:1-3个月

对外佣金政策:1.5个月

第18页

区域内甲级写字楼租赁市场-高新万科大厦

租赁情况分析

 现空置房源均为整层,仅17楼为清水状态;

 价格较前段时间略有下调;

 近期无成交。

入市时间:2016年

业权:单一业权

区位:高新区天府四街

体量:41,000㎡

标准层面积:1,800㎡

物业费:24元/㎡/月

空调加时情况:600元/小时

停车位:1200个

得房率:85%

租金报价:90-93元/㎡/月

现出租率:82%

空置总面积:7,210.67㎡

空置面积段:1800㎡

房源现状:清水+遗留装修(部分带家具)

免租期:3个月

对外佣金政策:1.5-1.8个月

第19页

区域内甲级写字楼租赁市场-建信人寿大厦

租赁情况分析

 现空置房源仅剩一个整层,遗留装修带家具;

 近期成交新成立电子公司,面积2,900平,单价

88元,遗留装修。

入市时间:2016年

业权:单一业权

区位:高新区天府四街

体量:33,000㎡

标准层面积:1,500㎡

物业费:17.86元/㎡/月

空调加时情况:制冷600元/小时,制热650元/小时

停车位:1667个

得房率:85%

租金报价:95元/㎡/月

现出租率:98%

空置总面积:755.54㎡

空置面积段:755.54㎡

房源现状:遗留装修带家具

免租期:2个月

对外佣金政策:1个月

第20页

区域内甲级写字楼租赁市场-太平洋保险金融大厦

租赁情况分析

 年初已调整租赁策略,提高佣金,划分小面积,推出

特价房,整体房源交付状态良好;

 近期成交新能源,面积550平,单价95元,遗留装修。

入市时间:2016年

业权:单一业权

区位:高新区天府三街

体量:60,000㎡

标准层面积:1,711㎡

物业费:18元/㎡/月

空调加时情况:200元/小时

停车位:1160个

得房率:74%

租金报价:82-112元/㎡/月

现出租率:84%

空置总面积:9,621.6㎡

空置面积段:292-2,208㎡

房源现状:遗留装修+全新装修(部分带家具)

免租期:2-3个月

对外佣金政策:1.8-2.2个月

第21页

区域内甲级写字楼租赁市场-迈普大厦

租赁情况分析

 空置以大面积为主,清水,遗留装修均有房源;

 近期成交科技公司,面积522平,单价78元,遗留

装修。

入市时间:2016年

业权:单一业权

区位:高新区天府三街

体量:47,000㎡

标准层面积:1,926㎡

物业费:10元/㎡/月

空调加时情况:无

停车位:799个

得房率:75%

租金报价:78-85元/㎡/月

现出租率:83%

空置总面积:8,143.81㎡

空置面积段:440.13-1926.2㎡

房源现状:清水+遗留装修(部分带家具)

免租期:2-3个月

对外佣金政策:1-1.4个月

第22页

区域内甲级写字楼租赁市场-OCG

租赁情况分析

 现空置房源多达五方万;

 价格较前段时间略有下调,免租期等商业较好协

商;

入市时间:2016年

业权:单一业权

区位:高新区天府四街

体量:约26万平方米(对外租赁约16万平方米)

标准层面积:1,500㎡--2,200㎡

物业费:A/B座25元,C座22元(均含中央空调)

空调加时情况:夜间580 ~ 1,600元/小时 (按面积)

白天150 ~ 350元/小时 (按面积)

停车位:1,572(150:1)

得房率:约70%

租金报价:115--180元/㎡/月

现出租率:68%

空置总面积:约50,000㎡

空置面积段:249-2,291㎡

房源现状:天地墙+精装带家具

免租期:1-5个月

对外佣金政策:2个月

第23页

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