写字楼市场分析
写字楼市场分析
成都市写字楼概况及未来市场预判
2022年成都甲级写字楼租赁市场-主要指标
数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部,2022年
平均租金
同
比
变
化
总存量 新增供应 空置率 净吸纳量
28.8% 1.4
万平方米
100.7
元/平方米/月
394
万平方米
46.5
万平方米
12%
5倍 8.5个百分点
0.3个百分点
数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部,2022年
成都甲级写字楼市场供应及需求(2012-2022)
高供应叠加需求疲软导致空置率飙升
成都甲级写字楼租赁市场-资本来源
数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部,2022年
2021
内资
2022
本地 外资 外资 本地 内资
44%
52%
4%
43%
50%
7%
2022年本地企业和内资企业共同主导办公市场需求,本地企业新增租赁面积的比重虽同比小幅下降,但仍然稳居资本来源
首位,其中较活跃的行业集中在金融、房地产及信息技术;外资企业的新增租赁面积小幅上涨,其中活跃的为专业服务、
零售与贸易、信息技术。
内资
数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部,2022年
2021 2022
升级
扩租
搬迁
39%
29% 新设立
26%
6%
• 受年内疫情反复、经济增速放缓的影响,企业严格压缩
租赁成本,市场比价情绪浓厚,导致全市办公升级需求
下滑。
• 疫情也相当程度上限制了人员流通和商贸往来,外地企
业在蓉新设办公点的需求下滑。
• 搬迁需求环比持续上涨,一方面是由于企业更青睐于通
过整合办公空间、迁入租赁成本更低的项目来控制成本;
另一方面是高品质楼宇入市刺激搬迁需求不断释放。
34%
26%
15%
25%
成交类型:办公升级和新设企业的租赁需求下滑
数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部,2022年
*租金指数变化以同样本为基础解释累计增幅,即不包括当季新增项目的影响,租金指数与租金绝对值高低无关。
Q1/2
010
=10
0
成都甲级写字楼市场租金指数* (2013-2022)
• 全市平均租金约为人民币100.7元/平方米/月,
同比下跌0.3个百分点。
租金指数:全市平均租金继续下探
*单位:元/平方米/月,租金数值为各子市场所监测写字楼项目的平均租金。
平均租金*
数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部, 2022年
• 中央商务区和东大街延线
的租金承压下行,区域内
的甲级楼宇加大租金折让
力度促进项目去化。
同比
• 全市各子市场的空置率同比均不同幅度上涨,其中东大街及延线、金
融城和中央商务区的涨幅最大,分别上涨11.5、10.7和9.6个百分点;
人民南路子市场的空置率涨幅最小,主要是由于年内没有新项目入市。
空置率
各子市场空置率均不同幅度上涨
2022年的新增租赁
面积同比下滑近40%
2022年退租面积
下滑17%
•年内全市租赁市场受经济下行、疫情反
复和夏季高温限电的冲击,多个行业的租
赁需求受到明显抑制。即使退租面积有减
少,但由于新增租赁面积同比大幅下滑近
40%,以致全年净吸纳量锐减至约1.4万
平方米。
年度聚焦:新租需求锐减导致净吸纳量大幅下滑
数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部,2022年
成都存量甲级楼宇预计在2028年前
后涌现最大规模的更新需求。
• 基于市场监测数据,假设15年楼龄的甲级建筑需要不同程度翻新。
• 传统商务区包括中央商务区、东大街及延线和人民南路子市场;城南商务区包括金融城和大源子市场。
2022年,传统核心商务区已有
部分甲级楼宇立足于客户需求,
着手推进硬件和服务的翻新升
级,以开启新一轮生命周期。
以中央商务区为代表的传统商务区内新入市规模较少,存量楼宇平均楼龄较长,无法在硬件上形成优势,造成租户频繁迁出。
为扭转这种颓势,除了下调租金外,推动老旧楼宇的翻新盘活是应对市场竞争,保证出租率的主要策略。
城南商务区的甲级楼宇入市
时间较晚,存量更新的时间
也晚于传统核心商务区。
老旧楼宇迭代升级有利于传统商务区提升竞争力
数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部,2022年
NIC国创中心
数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部,2022年
甲级写字楼存量分布
成都中国太平金融大厦 成都环球贸易广场一期
建筑面积:约9.5万m2大源
= 10万平方米
东大
街及
延线
中央商务区
人民南路
金融城
传化中心 高新创合中心
财富支点大厦
建筑面积:约7.4万m2建筑面积:约6.2万m2 建筑面积:约5.7万m2
建筑面积:约9万m2
建筑面积:约8.8万m2
2022年全市新增供应项目
数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部, 2022年
*单位:元/平方米/月,租金数值为各子市场所监测写字楼项目的平均租金。
中央商务区
= 10万平方米
天府新区
东大街
及延线
人民
南路
金融城
成都甲级写字楼市场未来(2023-2025)新增供应
大源
天府法务产业大厦
天府创新中心财富大厦 保利天寰广场
环球贸易广场二期
未来新增供应
数据来源:第一太平戴维斯华西区市场研究部, 2022年
*单位:元/平方米/月,租金数值为各子市场所监测写字楼项目的平均租金。
成都甲级写字楼市场供需及空置率预测
年内成都商务楼宇市场整体需求减弱,租赁市场竞争加剧,凸显出未来积极培育市场增量需求的紧迫性。
空置率预测-未来几年高供应压
区域写字楼分析
区域内甲级写字楼租赁市场-长虹科技大厦
租赁情况分析
目前空置房源均为遗留装修,部分带空调;
2022年第四季度推出特价房源,单价低至50元;
近期成交第三方写字楼运营商,面积2,000平米,
价格50元/平米/月,遗留装修房源。
入市时间:2014年
业权:单一业权
区位:高新区天府四街
体量:120,000㎡
标准层面积:1,747㎡
物业费:12元/㎡/月
空调加时情况:无
停车位:1,140个
得房率:70%
租金报价:65-75元/㎡/月(A座)
50-72元/㎡/月(B座)
现出租率:95%
空置总面积:5,597.21㎡
空置面积段:222.09-1,747.26㎡
房源现状:遗留装修(部分带空调)
免租期:1-3个月
渠道佣金:1个月
区域内甲级写字楼租赁市场-银泰城
租赁情况分析
目前仅剩两个整层房源租赁,均为遗留装修无家具;
2022年第四季度推出一口价房源,单价80元;
近期成交游戏公司,面积1,200平米,价格80元/平
米/月,遗留装修房源。
入市时间:2016年
业权:单一业权
区位:高新区天府大道与天府二街交汇处
体量:30,000㎡
标准层面积:1,500㎡
物业费:16元/㎡/月
空调加时情况:400元/小时
停车位:2,500个
得房率:80%
租金报价:80-90元/㎡/月
现出租率:91%
空置总面积:2,749.75㎡
空置面积段:1,215.78-1,533.97㎡
房源现状:遗留装修
免租期:3个月
渠道佣金:1.5个月
区域内甲级写字楼租赁市场-阿里中心成都高新
租赁情况分析
目前空置面积及出租率较低,租金水平持续下滑;
近期成交某科技公司,约300㎡,租金75元/平米/月,遗留装修。
入市时间:2016年
业权:单一业权
区位:高新区天府四街
体量:50,000㎡
标准层面积:1,773㎡
物业费:20元/㎡/月
空调加时情况:250元/小时
停车位:500个
得房率:70%
租金报价:68-80元/㎡/月
现出租率:80%
空置总面积:9,979.32㎡
空置面积段:83.6-1,772.98㎡
房源现状:遗留装修(部分带家具)
免租期:1-3个月
对外佣金政策:1.5个月
区域内甲级写字楼租赁市场-高新万科大厦
租赁情况分析
现空置房源均为整层,仅17楼为清水状态;
价格较前段时间略有下调;
近期无成交。
入市时间:2016年
业权:单一业权
区位:高新区天府四街
体量:41,000㎡
标准层面积:1,800㎡
物业费:24元/㎡/月
空调加时情况:600元/小时
停车位:1200个
得房率:85%
租金报价:90-93元/㎡/月
现出租率:82%
空置总面积:7,210.67㎡
空置面积段:1800㎡
房源现状:清水+遗留装修(部分带家具)
免租期:3个月
对外佣金政策:1.5-1.8个月
区域内甲级写字楼租赁市场-建信人寿大厦
租赁情况分析
现空置房源仅剩一个整层,遗留装修带家具;
近期成交新成立电子公司,面积2,900平,单价
88元,遗留装修。
入市时间:2016年
业权:单一业权
区位:高新区天府四街
体量:33,000㎡
标准层面积:1,500㎡
物业费:17.86元/㎡/月
空调加时情况:制冷600元/小时,制热650元/小时
停车位:1667个
得房率:85%
租金报价:95元/㎡/月
现出租率:98%
空置总面积:755.54㎡
空置面积段:755.54㎡
房源现状:遗留装修带家具
免租期:2个月
对外佣金政策:1个月
区域内甲级写字楼租赁市场-太平洋保险金融大厦
租赁情况分析
年初已调整租赁策略,提高佣金,划分小面积,推出
特价房,整体房源交付状态良好;
近期成交新能源,面积550平,单价95元,遗留装修。
入市时间:2016年
业权:单一业权
区位:高新区天府三街
体量:60,000㎡
标准层面积:1,711㎡
物业费:18元/㎡/月
空调加时情况:200元/小时
停车位:1160个
得房率:74%
租金报价:82-112元/㎡/月
现出租率:84%
空置总面积:9,621.6㎡
空置面积段:292-2,208㎡
房源现状:遗留装修+全新装修(部分带家具)
免租期:2-3个月
对外佣金政策:1.8-2.2个月
区域内甲级写字楼租赁市场-迈普大厦
租赁情况分析
空置以大面积为主,清水,遗留装修均有房源;
近期成交科技公司,面积522平,单价78元,遗留
装修。
入市时间:2016年
业权:单一业权
区位:高新区天府三街
体量:47,000㎡
标准层面积:1,926㎡
物业费:10元/㎡/月
空调加时情况:无
停车位:799个
得房率:75%
租金报价:78-85元/㎡/月
现出租率:83%
空置总面积:8,143.81㎡
空置面积段:440.13-1926.2㎡
房源现状:清水+遗留装修(部分带家具)
免租期:2-3个月
对外佣金政策:1-1.4个月
区域内甲级写字楼租赁市场-OCG
租赁情况分析
现空置房源多达五方万;
价格较前段时间略有下调,免租期等商业较好协
商;
入市时间:2016年
业权:单一业权
区位:高新区天府四街
体量:约26万平方米(对外租赁约16万平方米)
标准层面积:1,500㎡--2,200㎡
物业费:A/B座25元,C座22元(均含中央空调)
空调加时情况:夜间580 ~ 1,600元/小时 (按面积)
白天150 ~ 350元/小时 (按面积)
停车位:1,572(150:1)
得房率:约70%
租金报价:115--180元/㎡/月
现出租率:68%
空置总面积:约50,000㎡
空置面积段:249-2,291㎡
房源现状:天地墙+精装带家具
免租期:1-5个月
对外佣金政策:2个月
Thanks