2022.8

目 录

THE DIRECTORY

盈利测算

05

基金架构

01

大兆基金基本情况介绍

02

拟投项目基本情况介绍

03

收购方案

04

Project introduction Acquisition Scheme Business Cooperation Profit Measurement Company Profile

PART 1

基金架构

Project Introduction

Part 1.基金架构

投资人

LP1

大兆基金

GP

投资人

LPn

大兆1号城市更新基金

上海xx有限合伙

城市更新项目

托管银行

PART 2

大兆基金基本情况介绍

Project Introduction

Part 2.公司团队介绍

成立于1997年，是一家专注于商业地

产运营服务和咨询顾问公司。公司旗

下有弘基商业、三益设计、弘房开发、

弘基投资等专业子公司。弘基直接投

资开发、运营管理的项目和创意产业

项目共有23个，面积超100万㎡

成立于1994年，为深交所上市公司（002062）

公司主要业务包括建筑施工、房地产开发和基

础设施项目投资建设

成立于2005年，是上海市优秀

民营企业30强之一，集团拥有

建筑工程施工总承包一级资质，

市政公用工程专业总承包一级

资质等

Part 2.大兆基金基本情况介绍

私募管理人登记证明

Part 2.大兆基金投资项目回顾

南京中盛光电

上海泽生生物科技

PART 3

拟投项目介绍

Project Introduction

南通幸福天地酒店式公寓

幸福天地项目位于江苏省南通市经济技术开发区

上海东路以南和新河路以东，是集居住、购物、商务

为一体的大型城市综合体项目。

幸福天地项目总建筑面约27万平方米，产品包括

高层住宅、沿街商铺、酒店式公寓其中集中式商业规

模近4.4万平方米。本案位于开发区商业地段—上海路

，毗邻星湖101街区和能达商务区，无论居家生活或是

商务办公都十分便利 。

Part 3.拟投项目基本情况介绍

The Location of The Project

关于项目

南通地处中国华东地区、江苏省东南部，

东抵黄海、南濒长江 ，是扬子江城市群的重要

组成部分、上海大都市圈北翼门户城市，距离

上海市一小时车程。

南通幸福天地又位于南通市经济开发区核

心地段

上海一小时生活圈

One Hour Life Circle from Shanghai 1H

Part 3. 拟投项目基本情况介绍

The Location of The Project

关于项目

南通经济开发区是南通商务商业核

心区，规划有甲级写字楼、能达生态公园

、阿里巴巴集聚区、大牌开发商服务区四

大片区，未来将导入大量企业总部及产业

集群。

Part 3.拟投项目基本情况介绍

www.dinghan.cc

周 边 概 况 周 边 概 况 图

项目所在区域位于南通经

济开发区核心位置，周边有较多

住宅，已形成较成熟的生活配套

1.5公里范围内有三个已开

业的商业体、两家医院及七所院

校。

1公里范围内有近10个公交

站点，规划有南通地铁一号线两

个站点，交通便利。

Part 3. 拟投项目基本情况介绍

Part 4

收 购 方 案

Acquisition Scheme

Part 4.收购方案

南 通 幸 福 天 地

满 足 城 市 刚 需 ， 共 建 美 好 家 园

CITY CENTRAL MANSION, A CLOUD VILLA

NEW PRESS CONFERENCE

公寓6200元/平米，车位2.5万/个

收购底均价

南通幸福天地酒店式公寓

项目名称

约1.01亿元（折扣前预估）

收购总金额

252套公寓，共约15943.68平米

（以实际货值为准），车位75个

标的物

申请合作方式:整体收购,南通幸福天地系由上海著名品牌光明食品集团旗下华都实业集团开发的高品质酒店式公寓。

共计：252套公寓，共约15943.68平米，75个地下车位

Part 4.收购方案

满 足 城 市 刚 需 ， 共 建 美 好 家 园

CITY CENTRAL MANSION, A CLOUD VILLA

NEW PRESS CONFERENCE

Part 4.收购方案

收购楼层明细：

3-8层为低区，9-15层为中区，16-20层为高区

收购楼层明细：

3-8层为低区，9-14层为中区，15-20层为高区

I.3-8层每层14套总计84套，

II.9-14层每层14套总计84套

III.15-20层每层14套总计84套

IV.车位总价75个，为独立产权车位

Part 4.收购方案

销售权

收购方拥有收购物业的营

销所有权，销售中所有款

项归收购方所有。

工程改造费用

项目恢复工程费用由收购

方承担，预估500万元，

最终费用由收购方和第三

方施工方确认，

营销费用

客户渠道及带看等费用由

收购方承担。现场产生的

水电费以及办公物料由收

购方自行承担。

优势

费用分割清晰，采取双赢

模式下的利益最大化。

Part 4.收购方案

PART 5

盈 利 测 算

Profit Measurement

Part 5.盈利测算

项

目

套数 面积 收购底单价（预估） 收购底总价

（套） （平方米） （元/平方米） (万元）

合

计

252套 15,943.68 6,200元/㎡ 98,850,816.00元

75个 / 25,000/个 1,875,000.00元

收购底总价核算

项

目

套数 面积 预估销售均价 预估销售总价

（套） （平方米） （元/平方米） (万元）

合

计

252套 15,943.68平方米 10,000元/㎡ 159,436,800.00元

75个 / 70,000/个 5,250,000.00元

销售总价预估

Part 5.盈利测算

溢

价

收

益

预

估

预估总销售额（万元） 164,686,800.00元

收购底总价（万元） 100,725,816.00元

总溢价收益（万元） 63,960,984.00元

成

本

支

出

核

算

（

去

化

时

间

一

年

）

成本单项 百分比 小计费用（万元） 备注

营销费用 11.2% 18,444,921.60

管理费用 2.0% 2,014,516.32 管理总成本按2%计

更名税费 3.05% 3,452,603.90 含契税、工本费等税费

综合税费 6.0% 3,635,159.04 交易附加税、装修税

工程改建费用 / 5,000,000.00 达到预售及交房条件

合计（万元） 32,547,200.86

Part 5.盈利测算

溢价收益估算（元） 63,960,984.00元

总成本（元） 32,547,200.86元

净利润（万元） 31,413,783.14元

预期收益率 31.19%

销售周期 12个月

预期收益率

基金基本信息

• 基金名称 大兆1号城市更新基金

• 组织形式 有限合伙

• 基金规模 60,000,000.00元

• 认购起点 > 3,000,000.00元

• 预期收益率（%年化） 20%-30%

• 管理人 大兆（上海）股权投资基金管理有限公司

• 存续期限（月） 12+6

• 管理费 2%/年

• 业绩分成 “先回本后分利”，基金提取超额收益的15%

• 投资项目 光明地产南通幸福里酒店式公寓项目

• 托管银行 天津银行

风控措施

1、全面尽职调查，严格内部风险控制程序，投决会的审查决策

2、严格的第三方财务调查和法律调查

3、设定多渠道的退出机制

4、投后动态实时监控项目进展情况

T h a n k Y o u f o r Y o u r L e s s i n g

By faith I mean a vision of good one cherishes and the enthusiasm that pushes one to seek its fulfillment regardless of obstacles. By faith I By faith I mean

a vision of good one cherishes and the enthusiasm that

2022.5