1

关于枫璟雅苑项目考察报告

2022 年 12 月 7 日，应小女儿、女婿之邀，我们赴宁考

察他们计划购买的房子--枫璟雅苑项目。7 日早 6：00，我

们从丰县驱车赴徐州东高铁站，在站外简单早餐后坐 8：58

的高铁，于 10：18 抵达南京南站。查验健康码、做落地检

后出站。为尽量减少新冠疫情感染，选择打的约 20 多分钟

车程于 11：05 到项目所在地。通过实地察看、走访了解、

听取讲解、查看样板间等形式，对该项目进行全方位考察，

形成如下考察报告。

一、项目概况

1.区位。该项目位于建邺区双闸街道螺塘路以北、新亭

街以西(28-3)地块，属于河西南鱼嘴片区鱼腹位置。

按照南京市规划，鱼嘴片区是南京版图西南侧的一颗耀

2

眼新星，也是华东地区仅次于上海陆家嘴金融贸易区的第二

大中央商务区，承载着建设“长三角北翼金融中心”重任。

2.开发建设。该项目为保利与颐居建设奥体建设淮安新

城投资联合开发。

项目整体打造 5 栋 17-25 层住宅，共 370 套房源。其中 6、7、

3

9 号楼为 17F 小高层，2、3 号楼为 25F 高层。

项目的容积率为 2.4，是主城难得的高端低密住区。

4

户型为约 112-142 ㎡的户型，尺度适中。

5

12 月 2 日开盘 7、9 号两栋楼，推出了建筑面积 128 ㎡

和 142 ㎡两种户型，共计 102 套房源，全装修销许均价约

6

49072 元/㎡。

交房时间为 2025 年 5 月 30 日。小女儿他们意向是 128

㎡的中间户型 8 楼（9-803），价格约为 617.8 万元。目前，

9 号楼已建到二层。

3.交通出行。据的哥介绍，该板块原来是大片荒地，

城市垃圾的集中地。

7

目前，该项目以北已经建设了部分小区，入住人员较少，

大部分是在建小区，或者刚拿到地尚未动工，有的还在平整

土地待挂牌，因此公交车尚未开通。根据我们实地考察，道

路、绿化、河流、电力设施已经完成，交通环境尚可，路域

状况欠佳。

S3 号线可直达南京南站，地铁 2 号线可通市内。小女儿

8

上班可坐 2 号线约半小时到省人医，坐 2 号线到元通站转 10

号线可到省人医江北分院及我们的房子中海观江樾，女婿上

班距离约四五公里，上班可选择骑电动车或偶尔打的，或者

坐公交（如开通）。从江扬子江大道沿江开车可直达大女儿

的房子深业.滨江，过长江隧道可达中海观江樾。我们步行

分别到了 s3 号线高庙路站和 2 号线天保街站，距离该项目

分别在 800-400 米，基本的出行条件具备，也很便捷。

4.医院学校。该板块学区属于南外教育集团，目前在该

项目的东面有建成中小学和幼儿园，西面也有规划及在建小

学幼儿园，将来孩子就学的不成问题。在本项目区块的东南

角规划了一个幼儿园（公办），项目路东规划了一个小学（公

办），何时建设尚无信息。

二、考察建议

根据考察及了解情况，结合家庭经济承载能力及未来预

期，扣除住房公积金，月供约 1.3 万元，基本具备还贷能力

且不影响生活质量；结合未来孩子上学，目前已有学校幼儿

园可以满足需求，且距离不算太远，该项目算是准学区房（附

近规划有小学、幼儿园）；结合交通条件，目前有 2 条地铁

线路且距离项目较近，出行尚属便捷，算是地铁房。其他基

本生活需求，如日常生活用品、菜市场、文体娱乐等，项目

附近有社区综合服务中心亦可满足。鉴于以上诸因素，建议

可以作为刚需用房予以购买。

9

考察人：史宏 毛红

2022 年 12 月 9 日