金融中心 B区

物业运营管理方案

2020年5月

H U A I A N C I T Y F I N A N C I A L C E N T E R

01 目的

02 人员组织架构

03 停车交通管理方案

04 园林绿化方案

05 客户服务方案

06 秩序维护方案

07

08 工程服务方案

保洁方案

确保物业服务过程策划的有

效性和适宜性

实现物业服务的安全、整洁、

温馨 持续提升物业服务品质

一、目的

实现物业服

务的安全、

完好、整洁

和温馨

二、人员组织架构

B组团项目人员合计：213人

已到岗：166名，缺编：43人

✓ 项目经理： 2名，已全部到岗

✓ 工程总监/经理： 3名，已到岗2名

✓ 工程人员： 40名，已到岗32名

✓ 客服主管： 5名，已到岗3名

✓ 客服接待： 17名，已到岗13名

✓ 保洁人员： 47名，已到岗41名

✓ 秩序维护（含消控员） ： 101名，已

到岗80名

三、停车交通管理方案

⚫ 共有四个进出双向坡道，四个层间进出双向坡道，地下均为双向行驶交通动线

客户名称 车位布局

淮安农商行 B1号楼南侧、裙房东侧及北侧区域设置10个停车位

农业银行 B2号楼北侧设置20个地面停车位

华夏银行 B3号楼北侧、西侧设置7个地面停车位

兴业银行 B5号楼、B4号楼中间设置6个地面停车位

金融中心 B4号楼北侧设置8个地面停车位

地面51个车位已全部分配给兴业、华夏、农业、

农村商业银行四家入驻银行以及金融中心

兴业银行6个 金融中心8个

华

夏

银

行7 个

农业银行20个

农

商

行10

个

三、停车交通管理方案

三、停车交通管理方案——地面交通动线

形象岗7个（配置4个岗亭）

➢ 工作时间：12小时

早班 7:00-13:00 晚班 13:00-19:00

➢ 工作方式：1人/岗/班，合计14人

巡视岗3个

➢ 工作时间：24小时

➢ 工作方式：

➢ 白班： 7:00-19:00 3岗、1人/岗/班，合计6人

➢ 夜班：19:00-次日7:00，2岗、2人/岗/班，合

计8人

岗位设置结合园区后期运营适时调整

三、停车交通管理方案——地面交通动线标识、标牌

全部完工

➢ 地面画线：4月29日完工

➢ 标识标牌安装: 4月30日完工

B1

B2

B5 B4 B3

设备

餐

厅

淮安农商

行赠送

100

淮安农商

行另配67

农业银行

35

华夏银行

80

兴业银行

100

B5临停车位65

B4临停车位40

金融中心118

农业银行33

客户名称 车位布局

淮安农商行 B1号楼地下一层100个，B2号楼地下一层67个，

农业银行 B2号楼地面周边设置180个停车位

金融中心 B4号楼地下一层周边设置118个

华夏银行 B3号楼地下一层核心筒周边设置80个停车位

兴业银行 B5号楼地下一层设置100个停车位

布局原则：

✓ 大客户停车位设置在 所处楼栋周边

区域，便于客户停车，节省时间成本 。

✓ 停车位集中布局，便于后期物业集中

式管理。

整体布局：

✓ 地下一层B1、B2、B5均完全划分为大

宗客户固定停车位。

✓ B4设置临停车位40个、B5设置临停车位

65个。

三、停车交通管理方案——地下一层车位分配

地下一层固定车位、临时车位划分布局

三、停车交通管理方案——地下一层岗位设置

收费岗2个

➢ 工作时间：24小时

早 7:00-19:00 夜班19:00-7:00

➢ 工作方式： 1人/岗/班，共计6人

巡逻执勤岗4个

➢ 工作时间：24小时

早班 7:00-19:00 晚班 19:00-08:00

➢ 工作方式：1人/岗/班，共计12人

岗位设置结合园区后期运营适时调整

保洁岗3个

➢ 工作时间： 7:00-17:00

➢ 工作范围：B1号楼、B2号楼、B3号楼、

B4号楼、B5号楼负一层，共计3人

B1

B2

B4 B3

B5

入口

入口

淮安农商

行另配

133

B1临时车位

61

B2临时车位

46

固定车位①145

固定车位②

142

B3临时车位 131

固定车位③

固定车位④130 142

B5临时车位

156

B4临时车位

121

地下二层临时车位、固定车位划分布局

布局原则：

✓ 农商行在B1号楼地下二层另配133个

✓ 按照150㎡一个车位计算，固定车位设置559个，临时车位设置515个

✓ 每栋楼周边均设置临时车位与固定车位，便于客户上下班

✓ 出入口处尽量设置固定车位，临时车位设置于靠近内侧,提高停车位的

利用率

✓ 每栋楼周边的临时车位与固定车位集中划分，便于后期物业集中式管

理

三、停车交通管理方案——地下二层车位分配

三、停车交通管理方案——地下二层岗位设置

巡逻执勤岗1个

➢ 工作时间：24小时

班次时间 7:00-19:00，7:00-19:00，

19:00-08:00

➢ 工作方式：1人/岗/班，全区域巡逻，共3

人

岗位设置结合园区后期运营适时调整

序号 车位形式 收费标准 备注

1 临停车位 5元/小时，封顶50元

半小时内免费，超过半

小时不足一小时部分按

一小时算

2 固定车位 300元/个/月

前期大客户优惠价

280元/个/月

收费方式：

✓ 园区从7月1日开始收费

✓ 智能收费（扫描二维码进行付款）

✓ 季卡、半年卡、年卡

三、停车交通管理方案——收费标准、方式

实现物业服

务的安全、

完好、整洁

和温馨

四、园林绿化方案

路灯、庭院灯

✓ 夏季: 晚19:00-早5:00

✓ 冬季：晚17:30-早6:30

地埋灯、草坪灯、景观灯

✓ 夏季: 晚19:00-晚22:00

✓ 冬季：晚17:30-晚22:00

✓ 常亮

室外标识灯

每班2人，16:00至晚24:00

开闭方式

✓ 利用时间控制器进行控制

客服人员：12人

◆ 前台岗：每栋楼3人；早班：1人，晚班：1人，替休：1人；

早班时间：8：00—16：00 晚班时间：11：00—19：00

◆ 工作职责：按照物业运营手册执行

办理入住、二装、报修、搬迁、车位租赁、社区活动、咨询建议、投诉等

五、客户服务方案方案

实现物业服

务的安全、

完好、整洁

和温馨

租售部门将《交房通知书》和物业的《验 楼通知书》给业主（租户） 业主（租户）到租售部门办理相关手续， 办理完后凭《验楼通知书》到物业办理相 关手续 物业缴费

施工

单位

维修 验房， 填写《遗漏、缺失工程登记 表》和《单元移交状况核对 表》 物业向业主（租户）交付： 《交付手册》 《治安消防安全协议书》 《控烟协议书》 《物业服务合同》

《钥匙签收及单元接收确认书》 Y

N

业主收房流程

五、客户服务方案方案——入住、二装办理流程

1. 开发验证、收费（验房通知书）

2. 物业验证、收费

3. 业主验房

4. 钥匙签收及单元接收确认书

实现物业服

务的安全、

完好、整洁

和温馨

装修程序流程

物业使用人提出装 修申请

装修单位提供： 相关资质证明 二套装修图 （物业工程部） 物业工程部审图 开发建设单位工程部审图 发审图意见（物业工程部） 用户 5个工作日 完成图纸修改 签订装修责任承诺书 装修设计/施工单位 图纸报住建局批准 签订消防安全协议书 （秩序部） 缴纳押金等费用 （工程部、财务部）

开工

提交施工组织计划、进 度、防火检测报告 （工程部） 提交建筑工程一切险保 险单据复印件 购买第三者责任险

隐蔽工程验收 竣工验收 住建局验收 提交竣工图及资料

退还押金

二次装修流程

五、客户服务方案方案——入住、二装办理流程

注：针对小业主，

二装流程会有所

调整，如设计图

纸、装修资质、

工程投保等

二装管理要点

1. 二装手续按要求办理完成后办理施工

许可证

2. 双方联合审图，出审图意见

3. 二装过程涉及的公共区域做好成品保

护

4. 现场巡查应重点关注消防、暖通、主

体结构、幕墙

5. 隐蔽工程验收

6. 严格执行动火作业证办理（人证合一）

7. 建筑垃圾及时清运

六、秩序维护方案

楼内秩序维护人员：36人

◆ 大堂岗：4岗，1人/岗/班，合计8人；

早7：00至晚19：00；

◆ 楼内巡视岗： 4岗，1人/岗/班，合计8人；

早7：00至晚19：00；

◆ 消控室值班人员：全部到岗

每班2人（四班三运转）；每班1名人员兼顾楼内巡视；24小时值班

七、保洁方案

实现物业服

务的安全、

完好、整洁

和温馨

区域位置 清洁标准 清洁频次

大堂保洁 光亮、无水渍、污渍 每日拖地二次，随时保洁

楼层保洁 无污渍、无胶迹、无灰尘 每日拖地一次，每周拖洗一次

外围地面、绿化带地面 无漂浮垃圾，无积水、无污迹 每小时巡视清洁一次

外围树木 无树挂杂物 每天上下午各巡视清洁一次

水景观 正常使用，无漂浮垃圾，水底清澈 每天上下午各巡视清洁一次

地面冲洗 无明显污迹 3-11月份每月一次

外围设施擦拭 牌示无明显尘土、污迹，无小广告 每天巡清洁一次

保洁人员：全部到位

◆ 初步计划：五层一名保洁人员（根据实际

情况予以增减）

◆ 上下班时间：8:00—18:00

八、工程服务方案

楼内公区照明

➢ 开闭时间：7:30-18:30

➢ 开闭方式：利用智能化楼宇自控系统进行

控制

新风系统

➢ 开闭时间： 7:30-8:30，11:30-12:30，

15：00-16:00

➢ 开闭方式：利用智能化楼宇自控系统进行

控制

◆ 卫生间、茶水间排风系统、楼内公区照明、新风系统：巡视检查

20人；每栋楼每班：2人；

早8：00至16：00，16：00至晚24：00；

卫生间、茶水间排风系统

➢ 开闭时间：8:00-17:30

➢ 开闭方式：利用智能化楼宇自控系统进行控制

低压配电系统

➢ 开闭时间：8:00-17:30

➢ 开闭方式：利用智能化楼宇自控系统进行控制

八、工程服务方案

B3主消防控制室 智能化控制室

➢ 消防系统主要由消防水、消防电、消防风 ➢ 地下一层控制中心实行24小时值班

构成，实行24小时值班

◆ 低压配电系统（与楼内公区照明人员为同一

批人）：

每栋楼每班：2人；

早8：00至16：00，16：00至晚24：00

◆ B3主消防控制室： 8人；

每班2人（四班三运转），兼楼内巡视

检查

24小时值班

◆ 智能化控制室： 4人；

每班1人（四班三运转）；

24小时值班

八、工程服务方案

生活水泵房

➢ 开闭时间：24小时

➢ 开闭方式：利用压力传感器等就地控制

变配电所

➢ 共计6个变配电所，实行24小时值班

◆ 泛光照明：

每班：2人

16：00至晚24：00

泛光照明

➢ 开闭时间：19:30-21:30

➢ 开闭方式：利用多个时间控制器分层进行

控制

◆ 变配电所： 8人；

每班2人（四班三运转），进行巡

视检查；24小时值班

◆ 生活水泵房： 4人；

每班1人（四班三运转）

24小时值班

汇报完毕！

2020年5月

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