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公司新员工入职培训手册

发布时间：2023-9-11 | 杂志分类：其他

公司新员工入职培训手册

作者: 云展网用户

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公司新员工入职培训手册

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文本内容

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房屋质量问题及相关交付风险法律合规研 究报告—基于西南区域的实证研究 目录 一、前言.................................................................................................................................................. 2 二、房屋质量问题及相关交付风险大数据.......................................................................................... 4 1. 舆情大数据................................................................................................................................ 4 2. 民事案件大数据........................................................................................................................ 8 3. 刑事责任大数据...................................................................................................................... 18 4. 行政处罚大数据...................................................................................................................... 19 三、房屋质量问题及交付相关法律法规............................................................................................ 22 四、房屋质量问题的主要情形及分类................................................................................................ 32 1.1 地基基础或主体结构质量问题............................................................................................ 32 1.2 装饰装修和设备质量问题.................................................................................................... 33 1.3 室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施质量问题 ................................................ 33 1.4 其他质量问题........................................................................................................................ 33 五、房屋质量问题及相关交付风险.................................................................................................... 37 1. 投诉舆情.................................................................................................................................. 37 2. 民事层面.................................................................................................................................. 38 3. 刑事层面.................................................................................................................................. 40 4. 内部合规层面.......................................................................................................................... 40 六、房屋质量问题及相关交付风险案例解析.................................................................................... 42 1. 民事诉讼案例.......................................................................................................................... 42 2. 刑事诉讼案例.......................................................................................................................... 84 3. 行政处罚案例.......................................................................................................................... 88 七、房屋质量问题及相关交付风险防范建议.................................................................................... 91 1. 项目获取阶段.......................................................................................................................... 91 2. 项目勘察、设计、施工阶段.................................................................................................. 91 3. 项目销售阶段.......................................................................................................................... 92 4. 项目交付阶段.......................................................................................................................... 95 5. 民事诉讼阶段.......................................................................................................................... 96 八、结语................................................................................................................................................ 99

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一、前言 近年来，在房地产市场整体下行，成品房（精装房）交付比例逐 步提高，购房人法治观念和维权意识大幅提升的大背景下，购房人与 房地产开发企业之间因房地产交易产生的争议和纠纷，尤其是交付过 程中产生的争议和纠纷也愈发频现。 这对房企“交付力”提出了新的挑战，对此部分房企立足于长期 主义，推出或进一步优化了交付体系，包括华润置地的“美好交付体 系”、龙湖集团的“智善交付体系”、美的置业的“橙意家”、绿城 的“美好心交付体系”、海伦堡的“3+2”悦享交付体系等，将“交 付力”贯穿客研、设计、成本采购、工程、客服、交付前服务、交付 体验，乃至交付后生活场景等全周期、多节点，以在“保交付”的基 础上更进一步实现“高品质交付”的目标，提升交付力与客户满意度。 从法律合规风险的角度来说，房企交付风险可能涉及逾期交房、 未达到法定及\/或约定交付条件、质量不合格、实际交付与宣传及\/ 或合同约定不符、不利因素告知等方面的问题。其中房屋质量问题导 致的交付风险及纠纷具有典型性和代表性，鉴于此本报告拟以房屋质 量问题为切入点，基于西南区域五个城市（含乌鲁木齐）的业务开展 实际情况，通过对相关法律法规、投诉舆情、行政处罚、司法案例的 调研和分析，为西南区域防范与之相关的交付法律合规风险提出有针 对性的意见和建议。 特别说明：为切合主题、聚焦问题，本报告尽量将研究范围限定

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在狭义的房屋质量问题，即地基基础或主体结构、装饰装修和设备、 室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施、其他质量问题，以及 与之相关的交付风险范畴内，仅在部分章节涉及部分关于交付条件的 内容。

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二、房屋质量问题及相关交付风险大数据分析 本报告从开发企业因房屋质量问题引发的相关舆情、民事责任、 行政责任、刑事责任等风险的角度，通过公开途径查询、收集并整理 了相关大数据。 1. 舆情大数据 1.1 行业舆情大数据 1.1.1 2022 年涉房投诉量较 2021 年大幅增加，购房人与开发企 业争议频发。 根据艾普思咨询《2022 中国房地产投诉洞察年度报告》，2022 年人民网地方领导留言板共收到房地产投诉约 11.71 万起，较 2021 年增长 53.27%。 图示： 6648 4943 9562 8809 9802 11542 18314 12173 10734 6853 9528 8224 6224 2966 5840 4848 4284 4426 8495 9322 9372 5756 7293 7596 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2021年、2022年涉房地产投诉量对比 2022年度 2021年度

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1.1.2 2022 年涉房质量问题投诉量较 2021 年也大幅增加，购房 人对于房屋质量问题要求愈发提高。 根据艾普思咨询《2022 中国房地产投诉洞察年度报告》分类口 径，即将涉房投诉分为质量、服务、合同三类，其中质量相关投诉共 计 43572 起，占比约 37.21%，较 2021 年增长 73.44%。 1.1.3 2022 年涉房质量问题投诉中排序前三位的为渗漏、开裂、 观感质量问题，均为常见、高频房屋质量问题。 根据艾普思咨询《2022 中国房地产投诉洞察年度报告》，涉房 质量问题投诉中的质量问题按数量由多到少排序依次为：渗漏、开裂、 观感、脱落、空鼓、护栏、隔音，排序前三位的渗漏、开裂和观感质 量问题投诉量分别为 9840 件、5430 件和 2041 件，分别占总量 21037 件的 46.77%、25.81%和 9.70%，合计占总量 21037 件的 82.28%。 图示： 其他 18% 渗漏 47% 开裂 26% 观感 9% 投诉量排序前三 82%

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1.2. 公司舆情大数据 1.2.1 整体上，2022 年公司新闻信息以中性报道为主、正面报 道为辅、负面报道较少，公司品牌形象较为良好。 根据《招商蛇口 2022 年 12 月及年度舆情分析报告》，2022 年 公司新闻信息共计 299989 条，其中中性报道【】篇、占比 87.0%， 正面报道 34847 篇、占比 11.6%，负面报道 2754 篇、占比 0.92%。 图示： 1.2.2 2022 年公司负面预警话题中工程质量问题突出，对公司 品牌形象造成极大不利影响。 根据《招商蛇口 2022 年 12 月及年度舆情分析报告》，2022 年 公司负面预警话题共计 744 个，其诱因涉及物业管理、工程质量、销 售承诺、绿色施工、销售违规、劳资纠纷等方面，其中涉及工程质量 问题的负面预警话题 124 个、占比约 16.7%。 图示： 142560 118524 299989 9552 18312 34847 19246 2963 2760 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 2020年度 2021年度 2022年度 招商蛇口2020年度-2022年度涉新闻信息总览 总新闻信息正面信息负面信息

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1.2.3 2022 年公司群诉舆情事件大幅增加，其中因工程质量问 题导致的群诉位列第一，对公司品牌形象造成较大不利影响。 2022 年，公司群诉舆情事件 16 起，较 2021 年的 4 起，同比增 加 300%。其中涉及工程质量的 8 起、占比 50%，反映在楼体墙地面问 题、设计缺陷等方面，集中于项目交付阶段。 图示：

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2. 民事案件大数据 2.1 案件数量 本报告使用 Alpha 法律检索工具，以“商品房”、“质量问题” 为“法院认为”部分的关键词，将检索文书类型限定在“判决”中， 案由限定在“商品房预售合同纠纷”、“房屋买卖合同纠纷”中进行 检索，检索结果为： 截止 2023 年 8 月 28 日，全国范围内因房屋质量问题引发的民事 诉讼案件共计 39880 件，其中一审 22276 件、二审 17025 件。成都市 中级人民法院及其辖区基层法院共计 1064 件，其中一审 660 件、二 审 403 件；重庆市高级人民法院及其辖区中级、基层法院共计 2108 件，其中一审 1292 件、二审 805 件；昆明市中级人民法院及其辖区 基层法院共计 207 件，其中一审 100 件、二审 107 件（注：因数据库 案例收录时，部分案件未同时收录一审和二审裁判文书，检索结果中 存在二审案件数量大于一审案件数量的情况，下同）；西安市中级人

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民法院及其辖区基层法院共计 517 件，其中一审 388 件、二审 125 件； 乌鲁木齐市中级人民法院及其辖区基层法院范围内共计 186 件，其中 一审 70 件、二审 116 件。 图示： 2.2 一审数据 基于本报告检索数据，全国范围内购房人基于包括房屋质量问题 在内的原因提起民事诉讼一审中，开发企业完全胜诉与全部或部分败 诉的比例分别为 29.66%、70.34%，其中成都地区为 39.39%、60.61%， 重庆地区为 43.73%、56.27%，昆明地区为 24%、76%，西安地区为 35.31%、 64.69%，乌鲁木齐地区为 25.71%、74.29%。即该类民事案件一审中 开发企业败诉或部分败诉的风险较大。 本报告在“2.1 案件数量”检索数据基础上，进一步将检索范围 限定在“一审程序”，在“结果类型”范围内进行检索： 39880 1064 2108 207 517 186 22276 660 1292 100 388 70 17025 403 805 107 125 116 全国成都重庆昆明西安乌鲁木齐 全部一审二审

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2.2.1 一审开发企业全部胜诉数据 以“全部驳回”为关键词，检索结果为：截止 2023 年 8 月 28 日， 全国范围内驳回原告全部诉讼请求即开发企业一审全部胜诉的案件 共计 6607 件，占一审（22276 件）的 29.66%。其中成都市中级人民 法院及其辖区基层法院 260 件、占一审（660 件）的 39.39%，重庆市 高级人民法院及其辖区中级、基层法院 565 件、占一审（2108 件） 的 43.73%，昆明市中级人民法院及其辖区基层法院 24 件、占一审（100 件）的 24.00%，西安市中级人民法院及其辖区基层法院 137 件、占 一审（388 件）的 35.31%，乌鲁木齐市中级人民法院及其辖区基层法 院 18 件、占一审（70 件）的 25.71%。 图示： 2.2.2 一审开发企业全部或部分败诉数据 以“全部\/部分支持”为关键词，检索结果为：截止 2023 年 8 月 28 日，全国范围内支持或部分支持原告诉讼请求即开发企业全部或 部分败诉的案件共计 15515 件，占一审（22276 件）的 70.34%。其中 22276 660 1292 100 388 70 6607 260 565 24 137 18 29.66% 39.39% 43.73% 24.00% 35.31% 25.71% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 45.00% 50.00% 0 5000 10000 15000 20000 25000 全国成都重庆昆明西安乌鲁木齐 一审案件数量一审全部驳回案件数量一审胜诉率

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成都市中级人民法院及其辖区基层法院 496 件、占一审（660 件）的 60.61%，重庆市高级人民法院及其辖区中级、基层法院 717 件、占一 审（1290 件）的 56.27%，昆明市中级人民法院及其辖区基层法院 76 件、占一审（100 件）的 76.00%，西安市中级人民法院及其辖区基层 法院 250 件、占一审（388 件）的 64.69%，乌鲁木齐市中级人民法院 及其辖区基层法院 52 件、占一审（70 件）的 74.29%。 图示： 2.3 二审数据 本报告在“2.1 案件数量”检索数据基础上，进一步将检索范围 限定在“二审程序”、在“结果类型”范围内进行检索。 2.3.1 二审维持、改判数据 基于本报告检索数据，全国范围内基于包括房屋质量问题在内的 原因提起民事诉讼二审中，二审对一审裁判的维持率为 81.96%、改 判率为 18.04%。其中成都地区为 87.84%、12.16%，重庆地区为 92.30%、 7.70%，昆明地区为 63.55%、36.45%，西安地区为 71.20%、28.80%， 22276 660 1292 100 388 70 15669 400 727 76 251 52 70.34% 60.61% 56.27% 76.00% 64.69% 74.29% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 0 5000 10000 15000 20000 25000 全国成都重庆昆明西安乌鲁木齐 一审案件数量一审案件全部\/部分支持数量一审败诉率

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乌鲁木齐地区为 89.66%、10.34%。即该类民事案件二审中，开发企 业败诉或部分败诉的风险仍较大。 2.3.1.1 以“维持原判”为关键词，检索结果为：截止 2023 年 8 月 28 日，全国范围对于一审上诉的案件，二审法院维持原判的案件 共计 13953 件，占二审（17025 件）的 81.96%。其中成都市中级人民 法院及其辖区基层法院 354 件、占二审（403 件）的 87.84%，重庆市 高级人民法院及其辖区中级、基层法院 743 件、占二审（805 件）的 92.30%，昆明市中级人民法院及其辖区基层法院 39 件、占二审（107 件）的 36.45%，西安市中级人民法院及其辖区基层法院 89 件、占二 审（125 件）的 71.20%，乌鲁木齐市中级人民法院及其辖区基层法院 104 件、占二审（116 件）的 89.66%。 2.3.1.2 以“改判”为关键词，检索结果为：截止 2023 年 8 月 28 日，全国范围对于一审上诉的案件二审法院予以改判的共计 3038 件， 占二审（17025 件）的 18.04%。其中成都市中级人民法院及其辖区基 层法院 49 件、占二审（403 件）的 12.16%，重庆市高级人民法院及 其辖区中级、基层法院 61 件、占二审（805 件）7.70%，昆明市中级 人民法院及其辖区基层法院 68 件、占二审（107 件）的 63.55%，西 安市中级人民法院及其辖区基层法院36 件、占二审（125 件）的28.80%， 乌鲁木齐市中级人民法院及其辖区基层法院 11 件、占二审（116 件） 的 10.34%。 图示：

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2.3.2 二审开发企业全部胜诉、全部或部分败诉数据 基于本报告检索数据，全国范围内基于包括房屋质量问题在内的 原因提起民事诉讼二审中，开发企业完全胜诉与全部或部分败诉的比 例分别为 35.85%、64.15%，其中成都地区为 37.22%、62.78%，重庆 地区为 46.83%、53.17%，昆明地区为 16.82%、83.18%，西安地区为 56.00%、44.00%，乌鲁木齐地区为 17.24%、82.76%。即该类民事案 件二审中，开发企业败诉或部分败诉的风险仍较大。 相较一审数据，全国范围内开发企业二审完全胜诉的比例有所提 高，但各地区倾向有所差异，其中成都地区有所下降（5.51%）、重 庆地区有所提高（7.09%）、昆明地区大幅降低（29.92%）、西安地 区大幅提高（58.60%）、乌鲁木齐地区大幅降低（32.94%）。即该类 民事案件二审中，开发企业仍应积极应对，尤其是成都、昆明和乌鲁 木齐地区。 本报告综合“2.1 案件数量”、“2.2 一审数据”、“2.3.1 二 17025 403 805 107 125 116 13953 354 743 39 89 104 3038 49 61 68 36 11 81.96% 87.84% 92.30% 36.45% 71.20% 89.66% 18.04% 12.16% 7.70% 63.55% 28.80% 10.34% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 90.00% 100.00% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 全国成都重庆昆明西安乌鲁木齐 二审案件数量二审维持原判二审予以改判 二审维持原判占比二审予以改判占比

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审维持、改判数据”，进行了多次高级检索。 2.3.2.1 二审开发企业全部胜诉数据 截止 2023 年 8 月 28 日，全国范围内开发企业二审全部胜诉的案 件共计 6104 件，占二审（17025 件）的 35.85%。其中成都市中级人 民法院 150 件、占二审（403 件）的 37.22%，重庆市高级人民法院及 其辖区中级法院 377 件、占二审（805 件）的 46.83%，昆明市中级人 民法院 18 件、占二审（107 件）的 16.82%，西安市中级人民法院 70 件、占二审（125 件）的 56.00%，乌鲁木齐市中级人民法院 20 件、 占二审（116 件）的 17.24%。 2.3.2.2 二审开发企业全部或部分败诉数据 截止 2023 年 8 月 28 日，全国范围内开发企业二审全部或部分败 诉的案件共计 10921 件，占二审（17025 件）的 64.15%。其中成都市 中级人民法院 253 件、占二审（403 件）的 62.78%，重庆市高级人民 法院及其辖区中级法院 428 件、占二审（805 件）的 53.17%，昆明市 中级人民法院 89 件、占二审（107 件）的 83.18%，西安市中级人民 法院 55 件、占二审（125 件）的 44.00%，乌鲁木齐市中级人民法院 件 96、占二审（116 件）的 82.76%。 图示:

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2.4 开发企业承担民事责任类别大数据 基于本报告检索数据，全国范围内基于包括房屋质量问题在内的 原因提起民事诉讼一审中，除上文所述开发企业完全胜诉（即开发企 业不承担责任）的比例 29.66%外，开发企业承担合同解除、退款责 任比例为 7.6%，承担支付违约金、赔偿、修复及\/或整改责任比例为 55.72%，承担其他责任（如支付维修费、租金损失等）的比例为 7.02%。 即该类案件一审中，法院对于解除合同持相对谨慎的态度，一般判决 开发企业承担支付违约金、赔偿、修复及\/或整改、支付维修费用、 租金损失等责任。 其中关于开发企业承担合同解除、退款责任的比例，昆明地区为 24.64%、乌鲁木齐地区为 22.04%、西安地区为 6.19%、重庆地区为 1.23%、成都地区为 0.75%。即该类民事案件一审中，开发企业仍应 积极应对合同解除、退款风险，尤其是昆明和乌鲁木齐地区。 2.4.1 承担合同解除、退款责任大数据 17025 403 805 107 125 116 13953 354 743 39 89 104 3038 49 61 68 36 11 81.96% 87.84% 92.30% 36.45% 71.20% 89.66% 18.04% 12.16% 7.70% 63.55% 28.80% 10.34% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 90.00% 100.00% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 全国成都重庆昆明西安乌鲁木齐 二审案件数量二审维持原判二审予以改判 二审维持原判占比二审予以改判占比

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本报告在“2.1 案件数量”检索数据基础上，在裁判结果“满足 以下任一条件”的检索前提下，以“退房”、“退款”、“退还”、 “解除”为关键词进行检索，检索结果为：全国 2376 件，占案件总 数量 39880 件的 5.96%，其中成都市中级人民法院及其辖区基层法院 8 件、占其案件总数量 1064 件的 0.75%，重庆市高级人民法院及其辖 区中级、基层法院 26 件，占其案件总数量 1064 件的 1.23%，昆明市 中级人民法院及其辖区基层法院 51 件、占其案件总数量 207 件的 24.64%，西安市中级人民法院及其辖区基层法院 32 件、占其案件总 数量 517 件的 6.19%，乌鲁木齐市中级人民法院及其辖区基层法院 41 件、占其案件总数量 186 件的 22.04%。 图示： 2.4.2 承担修复、整改责任，及\/或支付违约金、赔偿损失责任 大数据 本报告在“2.1 案件数量”检索数据基础上，在裁判结果“满足 以下任一条件”的检索前提下，以“违约金”、“赔偿”、“修复” 39880 1064 2108 2376 8 26 207 51 517 32 186 41 5.96% 0.75% 1.23% 24.64% 6.19% 22.04% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 全国成都重庆昆明西安乌鲁木齐 全部案件数量解除合同案件数量占比

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“整改”为关键词进行检索，检索结果为： 全国 15274 件，占案件总数量 39880 件的 38.30%，其中成都市 中级人民法院及其辖区基层法院 406 件、占其案件总数量 1064 件的 38.16%，重庆市高级人民法院及其辖区中级、基层法院 533 件，占其 案件总数量 1064 件的 25.28%，昆明市中级人民法院及其辖区基层法 院 124 件、占其案件总数量 207 件的 59.90%，西安市中级人民法院 及其辖区基层法院 249 件、占其案件总数量 517 件的 48.16%，乌鲁 木齐市中级人民法院及其辖区基层法院 55 件、占其案件总数量 186 件的 29.57%。 图示： 2.5 开发企业群诉大数据 基于本报告检索数据，全国范围内基于包括房屋质量问题在内的 原因提起民事诉讼一审中，群诉案件占比 20.99%，即该类案件较易 引发群诉风险。 39880 1064 2108 207 517 186 15274 406 533 124 249 55 38.30% 38.16% 25.28% 59.90% 48.16% 29.57% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 全国成都重庆昆明西安乌鲁木齐 全部案件数量 承担修复、整改责任，及\/或支付违约金、赔偿损失责任案件数量 占比

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本报告使用威科先行法律检索工具，在司法大数据下，以“商品 房”、“质量问题”作为“裁判理由与依据”部分的关键词，将检索 文书类型限定在“判决”中，案由限定在“商品房预售合同纠纷”、 “房屋买卖合同纠纷”中，进行第一次检索。在第一次检索数据的基 础上，选择诉讼地位为“被告”的进行第二次检索，检索结果为： 案件总数量为 8372 件，占案件总数量 39880 件的 20.99%；以案 件数量 15 件以上为群诉案件计，涉及群诉的开发企业为 173 家，占 开发企业总数量 395 家的 43.80%。 图示： 3. 刑事责任大数据 基于本报告检索数据，全国范围内开发企业及责任人员基于房屋 质量问题承担刑事责任的案件数量较少，但刑罚较重，刑期一般为 1 年至 5 年、罚金一般为 1 万至 15 万。对于开发企业及法定代表人、 项目负责人、直接责任人等人员来说，虽然因房屋质量问题承担刑事 173 222 43.80% 56.20% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 0 50 100 150 200 250 300 涉及群诉的开发企业不涉及群诉的开发企业 数量占比

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责任的风险发生频率低，但后果极为严重。 3.1 本报告使用 Alpha 法律检索工具，以引用“刑法第一百三 十七条”为索引，以“商品房”、“小区”、“住宅”、“房屋质量 问题”为关键词进行检索，选择案由为“工程重大安全事故罪”，检 索结果为：截止 2023 年 8 月 28 日，全国范围内开发企业、建设单位 在商品房交付过程中因实施违法行为犯工程重大安全事故罪而承担 刑事责任的案件共计 32 件，刑期一般为 1 年至 5 年，罚金一般为 1 万至 15 万。 3.2 以引用“刑法第一百三十四条”为索引，以“商品房”、 “小区”、“住宅”、“房屋质量问题”为关键词进行检索，选择案 由为“重大责任事故罪”，检索结果为：截止 2023 年 8 月 28 日，全 国范围内开发企业、建设单位在商品房交付过程中因实施违法行为犯 工程重大安全事故罪而承担刑事责任的案件共计 38 件，刑期一般为 1 年至 3 年，一般不并处罚金，仅一个案例中并处 5000 元罚金。 4. 行政处罚大数据 需要说明的是，与交付相关的行政处罚的主要是对开发企业在不 符合法定交付条件即行交付的行为进行处罚，不属于本报告探讨的与 房屋质量问题相关的交付风险范畴，但因其涉及交付的前提条件、行 政管理事项，本部分仍对其数据进行了检索和收集。 基于本报告检索数据，与交付相关的行政处罚数据相对较少，且 如前所述主要是针对不符合法定交付条件进行交付的情况，处罚或限

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制措施主要包括警告、罚款（合同价款 2%-4%）、没收违法所得等。 对于开发企业而言，虽然与交付相关的行政处罚案例较少，但其处罚 或限制措施对公司销售等工作的影响却很大。 4.1 本报告使用威科先行数据库，以引用“建设工程质量管理条 例第 58 条”为索引，在行政处罚案例库中进行检索，检索结果为： 截止 2023 年 8 月 28 日，全国范围内因未组织竣工擅自交付、验收不 合格擅自交付、对不合格工程按合格工程验收的行政处罚案件共计 1892 件，其中成都 0 件、重庆 5 件、昆明 29 件、西安 1 件、乌鲁木 齐 0 件，其处罚或限制措施主要包括警告、罚款、没收违法所得等， 其中罚款金额一般按照工程施工合同价款的 2%-4%计算。 图示： 4.2 本报告使用威科先行数据库，以“重庆市城市房地产开发经 营管理条例”、“第四十一条”为索引，在行政处罚案例库中进行检 索，检索结果为：截止 2023 年 8 月 28 日，重庆范围内因将不符合交 0 5 29 1 0 0 5 10 15 20 25 30 35 成都重庆昆明西安乌鲁木齐 未竣备（验收合格）擅自交付西部地区行政处罚 案例

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付使用条件的住宅项目交付使用的行政处罚案件共计 4 件。 图示： 需要说明的是，西南区域各城市公司所在地中仅重庆地区通过地 方性法规在竣工验收合格的基础上进一步明确了 11 项交付条件，其 他地区未见类似规定。因此，本部分仅检索和收集了重庆地区本项数 据。 32 2 1 3 47 29 79 78 195 554 579 293 1 1 10 100 未竣备（验收合格）擅自交付行政处罚案件数量

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三、房屋质量问题及交付相关法律法规 本报告收集了与房屋质量问题和交付相关的法律、法规、规章以 及规范性文件，并从开发企业义务和责任的角度进行了整理、归纳。 1. 开发企业作为房屋建设单位、出卖人，应对房屋质量负责。 地区法律法规名称条款序号及内容 全国 《城市房地产开发经营 管理条例》（2020 年修 订） 第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目， 应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全 标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同 的约定。 房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项 目的质量承担责任。 全国《建设工程质量管理条 例》（2019 修订） 第十四条按照合同约定，由建设单位采购建筑材 料、建筑构配件和设备的，建设单位应当保证建筑材料、 建筑构配件和设备符合设计文件和合同要求。 建设单位不得明示或者暗示施工单位使用不合格的 建筑材料、建筑构配件和设备。 全国《商品房销售管理办 法》 第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承 担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保 修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日 起计算。 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向 建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续 期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得 低于《规定》中确定的最低保修期限。 非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单 位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。 在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房 地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担 赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地 产开发企业不承担责任。 全国 《建设部关于加强住宅 工程质量管理的若干意 见》（建质[2004]18 号） 二、突出重点环节，强化工程建设各方主体的质量 管理责任：（一）建设单位（含开发企业，下同）是住 宅工程质量的第一责任者，对建设的住宅工程的质量全 面负责。建设单位应设立质量管理机构并配备相应人员， 加强对设计和施工质量的过程控制和验收管理。在工程 建设中，要保证合理工期、造价和住宅设计标准，不得 擅自变更已审查批准的施工图设计文件等。 一、强化住宅工程质量责任，规范建设各方主体行 为 （一）建设单位的责任。建设单位要严格履行项目

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全国 《住房和城乡建设部关 于进一步强化住宅工程 质量管理和责任的通 知》（建市[2010]68 号） 用地许可、规划许可、招投标、施工图审查、施工许可、 委托监理、质量安全监督、工程竣工验收、工程技术档 案移交、工程质量保修等法定职责，依法承担住宅工程 质量的全面管理责任。建设单位要落实项目法人责任制， 设立质量管理机构并配备专职人员，高度重视项目前期 的技术论证，及时提供住宅工程所需的基础资料，统一 协调安排住宅工程建设各相关方的工作；要加强对勘察、 设计、采购和施工质量的过程控制和验收管理，不得将 住宅工程发包给不具有相应资质等级的勘察、设计、施 工、监理等单位，不得将住宅工程肢解发包，不得违规 指定分包单位，不得以任何明示或暗示的方式要求勘察、 设计、施工、监理等单位违反法律、法规、工程建设标 准和任意更改相关工作的成果及结论；要严格按照基本 建设程序进行住宅工程建设，不得以任何名义不履行法 定建设程序或擅自简化建设程序；要保证合理的工期和 造价，严格执行有关工程建设标准，确保住宅工程质量。 （二十一）强化建设单位法定代表人责任制。建设 单位是住宅工程的主要质量责任主体，要依法对所建设 的商品住房、保障性安居工程等住宅工程在设计使用年 限内的质量负全面责任。建设单位的法定代表人要对所 建设的住宅工程质量负主要领导责任。住宅工程发生工 程质量事故的，除依法追究建设单位及有关责任人的法 律责任以外，还要追究建设单位法定代表人的领导责任。 对政府部门作为建设单位直接负责组织建设的保障性安 居工程发生工程质量事故的，除依法追究有关责任人外， 还要追究政府部门相关负责人的领导责任。 全国 住房和城乡建设部关于 印发《建筑工程五方责 任主体项目负责人质量 终身责任追究暂行办 法》的通知（建质〔2014〕 124 号） 第二条建筑工程五方责任主体项目负责人是指承 担建筑工程项目建设的建设单位项目负责人、勘察单位 项目负责人、设计单位项目负责人、施工单位项目经理、 监理单位总监理工程师。建筑工程开工建设前，建设、 勘察、设计、施工、监理单位法定代表人应当签署授权 书，明确本单位项目负责人。 第三条建筑工程五方责任主体项目负责人质量终 身责任，是指参与新建、扩建、改建的建筑工程项目负 责人按照国家法律法规和有关规定，在工程设计使用年 限内对工程质量承担相应责任。 成都 成都市住房和城乡建设 局等6部门关于印发《成 都市房屋建筑和市政基 础设施工程总承包管理 实施细则》的通知（成 住建规〔2023〕2 号） 第三十三条建设单位对工程总承包项目质量负首 要责任，不得迫使工程总承包单位以低于成本的价格竞 标，不得明示或暗示工程总承包单位违反工程建设强制 性标准、降低建设工程质量，不得明示或暗示工程总承 包单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。 成都 《成都市建设工程建设 单位首要质量责任管理 规定》（成住建规 [2021]10 号） 第十一条（住宅工程质量信息公示）在工程开工 时，建设单位应公示工程基本信息，工程单位人员及相 关信息；在施工过程中，建设单位应公示主要建筑材料 信息、检验评定结论，分部工程验收记录；在工程交付

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前，建设单位应公示住宅工程质量分户验收汇总表、工 程竣工验收报告、工程竣工永久性标牌、住宅质量保修 （投诉）受理公告牌、工程质量潜在缺陷保险购买情况 等要求公示的内容。 如发生工程质量责任事故，建设单位应及时公示工 程质量责任事故调查处理情况。 第十四条（管理考核）建设单位应当定期检查项目 施工、监理等单位落实房屋渗漏、开裂、建筑构件或外 墙建筑材料脱落、装修质量缺陷等工程质量常见问题防 治工作；同时应当督促有关单位落实工程质量标准化管 理有关规定，将质量管理要求落实到每个项目和员工， 对关键工序、关键部位隐蔽工程实施举牌验收，落实工 程首段样板验收，实现质量责任可追溯。 推行建设单位第三方质量评估制度，建设单位通过 购买服务的方式委托第三方机构定期和不定期的对建设 项目原材料及构配件质量、实体结构质量、质量资料及 使用功能性等进行检测评价。 重庆 《重庆市城市房地产开 发经营管理条例》（2018 修正） 第二十三条房地产开发企业开发建设的房地产开 发项目，应当符合法律、法规的规定和建筑工程质量、 安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及 合同的约定。 房地产开发企业应当依照法律、法规的规定对其开 发建设的房地产开发项目质量安全负责。勘察、设计、 施工、监理等单位应当依照法律、法规的规定和合同的 约定，承担相应责任。 重庆 《重庆市建设工程建设 单位质量安全首要责任 管理规定》 第二十二条（工程验收） 建设单位在收到施工单位提交的工程竣工报告和监 理单位提供的工程质量评估报告后，应及时组织勘察、 设计、施工、监理等单位进行竣工验收及工程施工质量 评价。验收时，严禁弄虚作假、降低验收标准，将不合 格工程按照合格工程验收。 住宅工程竣工验收前，建设单位应组织已预售商品 房所有购房业主参与所购商品房户内施工质量检查。针 对购房业主提出的工程质量问题，建设单位应组织施工、 监理等单位按照验收规范和设计文件相关要求进行整 改，整改结果应反馈购房业主；购房业主提出的其他意 见建议，建设单位应积极主动沟通，充分研究后回复处 理结果。未售商品房及因业主原因未参与户内施工质量 检查的，建设单位应在竣工验收前组织选定的物业单位 参与检查，检查结果及整改结果由建设单位收集归档， 在商品房交房时交付购房业主。 鼓励建设单位在工程建设过程中，通过组织业主开 放日或运用信息技术等方式，及时向购房业主展示工程 形象进度、隐蔽工程质量等信息。鼓励各区县住房城乡 建设主管部门通过政府购买服务的形式开展工程竣工验 收实体质量检查。

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住宅工程竣工验收前，建设单位应按照相关规定进 行分户验收，未组织分户验收或分户验收不合格的，不 得组织竣工验收。分户验收合格后，按套出具质量合格 文件。 住宅工程竣工验收前，已开展政府购买服务的项目， 服务机构检查报告中的质量缺陷问题应完成整改；已购 买住宅工程质量潜在缺陷保险的项目，保险机构委托的 风险管理机构检查报告中的质量缺陷问题应完成整改。 建设单位应按照规定在建筑物的明显部位镶刻建筑 铭牌，标注竣工时间，建设、勘察、设计、施工、监理 等单位名称和项目主要负责人姓名，工程施工质量评价 结果等信息。 昆明《昆明市建设工程质量 管理办法》 第六条建设单位应建立健全质量责任制，严格遵守 国家有关工程建设的法律、法规及强制性标准。 昆明《昆明市建设工程质量 管理条例》 第十一条建设单位应当对其确定的勘察设计、施 工、监理单位和负责供应的设备所发生的质量问题，承 担相应的责任。 建设单位不得强行为施工单位指定建筑材料、构配 件的生产厂家。 昆明《昆明市商品房交易管 理暂行办法》 第七条交易主体及条件 (一)卖方：1、必须是具有合法资格的房地产开发经 营企业。并按当年下达的基建投资计划组织实施，按时、 按量提供质量合格的商品房。 陕西 《陕西省建设工程质量 和安全生产管理条例》 （2021 修正） 第十一条建设单位依法对工程质量承担首要责任。 建设单位在与勘察、设计、施工、监理、检测等单 位签订的合同中，应当明确约定双方的工程质量和安全 生产责任。 新疆 《自治区建设单位工程 质量安全首要责任 管理办法（试行）》 第四条（质量终身责任制）建设单位应当牵头落实 质量终身责任制，按照规定签署《建设单位法定代表人 授权书》（见附件 1）《建设单位工程质量终身责任承 诺书》（见附件 2），同时应当组织勘察、设计、施工、 监理等责任主体签订授权书和承诺书，明确各方质量责 任。建设单位依法对设计使用年限内的工程质量安全承 担相应终身责任，对发生的工程质量安全事故承担相应 责任。建设单位应当建立工程项目各方责任主体项目负 责人质量终身责任信息档案，实现质量责任可追溯。 2. 房屋交付时，应符合竣工验收合格等交付条件，其中重庆市 对交付条件细化至 11 条；同时，开发企业还应向购房人提供《住宅 质量保证书》、《住宅使用说明书》。

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地区法律法规名称条款序号及内容 全国《中华人民共和国建筑 法》 第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付 使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 全国《建设工程质量管理条 例》（2019 修订） 第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应 当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设 工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术 档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材 料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、 设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件； （五）有施工单位签署的工程保修书。 建设工程经验收合格的，方可交付使用。 全国《商品房销售管理办 法》 第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验 收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付 使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。 第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应 当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制 度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住 宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 重庆《重庆市城市房地产开 发经营管理条例》（2018 修正） 第二十六条房地产住宅项目的交付使用应当符合 下列条件： （一）已取得建设工程竣工验收备案证； （二）住宅生活用水已纳入城市自来水管网； （三）住宅用电已按照电力部门的供电方案纳入城 市供电网络，不使用临时施工用电； （四）住宅小区附近有燃气管网的，完成住宅室内 室外燃气管道的敷设并与燃气管网镶接； （五）住宅小区内电话通信线、有线电视线和宽带 数据传输信息端口敷设到户； （六）住宅的雨水、污水排放已纳入永久性城乡雨 水、污水排放系统，确因客观条件所限需要采取临时性 排放措施的，应当经水务、环保部门审核同意，并确定 临时排放的期限； （七）住宅小区与城市道路或者公路之间有道路相 连接，已完成小区内的道路建设； （八）住宅小区内的绿化建设已经按照园林管理部 门审核通过的方案完成，确因季节原因不能完成的，应 当确定绿化建设完成期限并在小区内公示； （九）已完成销售现场公示的房地产开发项目配套 设施建设承诺书确定的配套设施建设； （十）住宅项目分期建设的，建成的住宅周边场地 清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施； （十一）实行物业服务企业管理的项目，已依法选 聘具有相应资质的前期物业服务企业，并签订了书面物

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业服务合同。 不符合前款规定条件的房地产住宅项目，不得交付 使用。 第四十一条违反本条例规定，将不符合交付使用 条件的住宅项目交付使用的，由城乡建设主管部门责令 停止交付行为，限期改正，处二十万元以上五十万元以 下的罚款；情节严重的，由资质许可机关降低资质等级 或者吊销资质证书。 第四十二条房地产开发企业在交付房屋时不向购 房人提供由市城乡建设主管部门统一监制的商品房使 用说明书和商品房质量保证书的，由城乡建设主管部门 责令限期改正；逾期不改正的，处三万元以上五万元以 下罚款。 违反本条例规定，房地产开发企业未按照商品房质 量保证书的约定承担质量保修责任的，由城乡建设主管 部门责令限期改正，处十万元以上五十万元以下的罚 款。 云南 《云南省持续整治规范 房地产市场秩序工作方 案》（云建房〔2021〕 126 号） 四、整治重点内容 （一）房地产开发 1．房地产开发企业未取得房地产开发资质等级证 书从事房地产开发经营； 2．未完成施工图设计文件审查备案、未按施工图 设计文件开发建设等违法违规开工建设； 3．非不可抗力因素未按房屋买卖合同约定如期交 付；将未进行工程质量竣工验收备案的房屋交付使用； 未按规定向买受人提供《住宅质量保证书》《住宅使用 说明书》；房屋工程质量或装修质量问题突出，未按《住 宅质量保证书》约定承担保修责任； 4．未按规划或设计部门审批的建设标准建设配套 设施、公共区域权属界定不清、未兑现前期服务承诺， 引发社会矛盾； 5．其他房地产开发违法违规行为。 六、依法有效开展整治工作 （四）持续加大惩处力度。各地要根据实际情况， 创新思路，多措并举，依法依规开展整治工作。对本行 政区域内违法违规的房地产开发企业、中介机构、住房 租赁企业、物业服务企业、金融机构、网络媒体及从业 人员，依法依规采取警示约谈、限期整改、行政罚款、 停业整顿、吊销营业执照和资质资格证书等措施，并予 以公开曝光；涉嫌犯罪的，移交公安司法部门依法查处。 对逾期不能偿还债务、大规模延期交房、负面舆情较多 等存在重大经营风险的企业，重点监管法定代表人、实 际控制人、商品房预售资金等，提升风险防范化解能力。 陕西 《陕西省建设工程质量 和安全生产管理条例》 （2021 修正） 第十九条建设工程竣工验收由建设单位组织。建 设单位应当自收到建设工程竣工报告之日起二十日内 组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行验收。

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建筑工程竣工验收合格后，建设单位应当在建筑物明显 部位设置永久性标牌，载明建设、勘察、设计、施工、 监理单位名称和项目负责人姓名。 建设工程经验收合格的，方可交付使用。 第二十一条建设单位交付的住宅工程应当提供 《工程使用说明书》和《工程质量保证书》。 《工程质量保证书》的内容由省住房城乡建设行政 主管部门制定。 西安 《西安市保护消费者合 法权益条例》（2021 修 正） 第二十条商品房经营者应当严格执行国家有关法 律、法规，遵守与消费者的约定，不得有下列行为： （一）违反国家规定预售商品房； （二）将未经验收合格的商品房交付使用； （三）交付使用的商品房不符合合同约定的面积或 者其他条件； （四）拒绝履行按照国家规定应当履行的管理、维 修和保养义务。 西安《西安市民用建筑节能 条例》（2022 修正） 第二十七条房地产开发企业在销售商品房时，应 当按照国家规定向购买人公示所销售房屋的建筑节能 信息，并在商品房买卖合同和住宅质量保证书、住宅使 用说明书中载明。 新疆 《新疆维吾尔自治区实 施<中华人民共和国消 费者权益保护法>办法》 （2020 修正） 第二十九条房地产经营者，应当严格执行有关商 品房销售的法律、法规，遵守与消费者订立的售房合同。 经营者有下列情形之一的，消费者可以要求解除合同， 返还已付购房款，赔偿损失： ……（四）将未经竣工验收或者验收不合格的商品 房交付使用的；…… 3. 开发企业销售房屋时设置样板房的，应说明实际交付的商品 房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商 品房应与样板房一致。 地区法律法规名称条款序号及内容 全国《商品房销售管理办 法》 第三十一条房地产开发企业销售商品房时设置样 板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修 与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应 当与样板房一致。 成都 《成都市建设工程建设 单位首要质量责任管理 规定》（成住建规 [2021]10 号） 第十二条（房屋销售宣传）建设单位在房屋销售宣 传时，应遵守合同、广告法律法规规定，进行真实、合 理的宣传或介绍，不得进行虚假宣传。建设单位销售商 品房时设置样板房的，应说明实际交付的商品房质量、 设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付

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的商品房应与样板房一致。 新疆 《新疆维吾尔自治区实 施<中华人民共和国消 费者权益保护法>办法》 （2020 修正） ……经营者违反合同约定或承诺，包括构成要约的 售房广告和宣传资料中所作的允诺，给消费者造成损失 的其他行为，也应当依法承担民事责任。 4. 房屋地基基础或主体结构存在质量问题的，或存在严重质量问 题影响购房人正常居住使用的，购房人有权拒绝收房、解除合同，并 要求开发企业承担赔偿责任。 地区法律法规名称条款序号及内容 全国《中华人民共和国民法 典》 第六百一十条因标的物不符合质量要求，致使不 能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解 除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的 物毁损、灭失的风险由出卖人承担。 全国 《最高人民法院关于审 理商品房买卖合同纠纷 案件适用法律若干问题 的解释》（2020 年修订） 第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使 用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确 属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支 持。 第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用， 买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 全国 《城市房地产开发经营 管理条例》（2020 年 11 月修订） 第三十一条商品房交付使用后，购买人认为主体 结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新 核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有 权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依 法承担赔偿责任。 全国《商品房销售管理办 法》 第三十五条商品房交付使用后，买受人认为主体 结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检 测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的， 买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企 业应当依法承担赔偿责任。 全国 《城市房地产开发经营 管理条例》（2020 年 11 月修订） 第三十一条商品房交付使用后，购买人认为主体 结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新 核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有 权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依 法承担赔偿责任。 新疆 《新疆维吾尔自治区城 镇新建商品房价格行为 管理办法》（新计价房 第十四条商品房交易必须做到质价相符。经营者 应按国家有关部门制定的《商品房买卖合同示范文本》 签订售房合同，应在售房合同中明确标示商品房的结

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〔2002〕1257 号）构、设备、装饰质量标准。如实际交付的商品房的结构、 设备、装饰质量低于合同确定的标准，经营者应向购房 者作出合理补偿，造成损失的依法承担民事责任。 新疆 《新疆维吾尔自治区实 施<中华人民共和国消 费者权益保护法>办法》 （2020 修正） 第二十九条房地产经营者，应当严格执行有关商 品房销售的法律、法规，遵守与消费者订立的售房合同。 经营者有下列情形之一的，消费者可以要求解除合同， 返还已付购房款，赔偿损失： ……（六）因房屋主体结构质量不合格或者因其他 严重质量问题不能正常使用的；…… 第三十条住宅装修经营者，应当与消费者书面约 定施工期限、施工费用、施工质量、保修期限、违约责 任等内容，由经营者提供装修材料的，应当使用符合国 家规定的安全指标的材料，因施工质量问题或者因经营 者提供装修材料的质量问题造成消费者人身、财产损害 的，经营者应当依法承担民事责任。 5. 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，开发企业应当 履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。 地区法律法规名称条款序号及内容 全国 《最高人民法院关于审 理商品房买卖合同纠纷 案件适用法律若干问题 的解释》（2020 年修订） 第十条 ...交付使用的房屋存在质量问题，在保修 期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者 在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他 人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人 承担。 全国《建设工程质量管理条 例》（2019 修订） 第四十一条建设工程在保修范围和保修期限内发 生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成 的损失承担赔偿责任。 成都 《成都市房屋建筑工程 质量投诉处理办法》（成 住建发〔2022〕188 号） 第四条本办法所称房屋建筑工程质量缺陷（以下 简称质量缺陷），是指房屋建筑工程质量不符合工程建 设强制性标准以及合同的约定。 第二十四条有下列情形之一的，视为质量投诉处 理终止，质量投诉处理机构出具《成都市房屋建筑工程 质量投诉处理终止意见书》： （一）投诉的质量缺陷已查清，并有处理方案，但 因双方涉及经济赔偿、退房或换房要求，经投诉处理机 构调解仍存在较大分歧，无法达成一致意见的； （二）投诉双方对共同选定的法定检测机构出具的 工程质量检测或鉴定报告存有异议，导致工程质量维修 无法进行的； （三）投诉人不接受工程质量投诉处理机构的处理 意见，经三次协调仍不接受协调意见，且时限超过三个

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月的； 第二十八条在工程质量投诉处理过程中，发现工 程质量责任方存在下列行为的，由工程质量监督机构上 报建设行政主管部门予以通报曝光并纳入信用评价管 理，涉及违法违规的依法移送行政处罚： （一）建设单位不履行质量缺陷保修处理义务的； （二）施工单位不履行或拖延履行房屋保修义务 的； （三）建设单位未按要求在项目现场设置《住宅质 量投诉受理公告牌》的； （四）《住宅质量投诉受理公告牌》上公示的质量 保修责任人员不履行质量投诉处理义务的； （五）其它情节严重的情形。 陕西 《陕西省建设工程质量 和安全生产管理条例》 （2021 修正） 第五十四条在保修期内出现的工程质量缺陷由施 工单位负责维修，维修费用按下列规定承担： （一）因勘察、设计、施工图审查、施工、监理、 工程质量检测等原因造成的质量缺陷，维修费用按合同 约定由相关单位分别承担； （二）因建筑材料、建筑构配件和设备质量不合格 造成质量缺陷，属于施工单位采购的，由施工单位承担； 属于建设单位采购的，由建设单位承担； （三）因建设单位的原因造成工程质量缺陷的，由 建设单位承担。 因工程质量缺陷造成人身损害或财产损失的，由责 任方承担相应的民事责任。 商品房在销售合同质量保证期限内出现工程质量 缺陷，由建设单位承担保修责任和维修费用，建设单位 可以依法向有关责任单位追偿。因用户使用不当影响房 屋及其附属设施质量的，由用户承担维修费用。 本条所称工程质量缺陷，是指工程质量不符合工程 建设强制性标准、设计文件以及合同的约定。 昆明《昆明市建设工程质量 管理办法》 第二十八条建设工程实行质量保修制度。建设工 程在保修范围和保修期限内出现质量问题或质量缺陷 时，施工单位必须按照有关规定履行保修义务并对造成 的损失承担赔偿责任。 昆明《昆明市建设工程质量 管理条例》 第十四条房屋建设开发企业应当认真搞好售后服 务和房屋管理，及时制止影响建筑物结构安全的行为， 负责受理用户房屋质量问题投诉。对所出售房屋本身出 现的质量问题，按本条例第三十、三十一条规定负责组 织保修和维修。

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四、房屋质量问题的主要情形及分类 1. 参照住建部和国家市场监督管理总局制定的《商品房买卖合 同（预售）》版本，以及西南区域各城市公司（重庆公司除外）《商 品房买卖合同（预售）》版本，房屋质量问题的主要情形有以下 4 种。 1.1 地基基础或主体结构质量问题 根据《建筑地基基础工程施工规范》（GB 51004-2015）关于地 基基础术语的解释，地基是指支承基础的土体或岩体；基础是指将结 构所承受的各种作用传递到地基上的结构组成部分。 主体结构是指在地基基础之上，承担、传递所有上部荷载，维护 上部结构主体性和稳定性的承重结构系统体系，包括混凝土结构工程、 砌体结构工程、钢结构工程等。地基基础和主体结构共同构成了建设 工程完整的结构系统。 在司法实践中，根据最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高 人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》 中，“关于本条(指《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案 件适用法律若干问题的解释》第 9 条）中所称的房屋主体结构质量不 合格一节，我们认为应作广义理解，作为一个完整的房屋建筑工程， 它既应包括房屋地下隐蔽工程的地基部分，也应包括房屋地上工程所 涉及的部分。就是说地下与地上是不可分割的一个整体…”之观点， “房屋主体结构质量不合格”应包括地基基础质量不合格的情况。 该类质量问题的主要包括：地基不均匀沉降、楼体不稳定等问题， 以及进而导致的楼体倾斜、承重结构变形、地面及\/或墙体出现裂缝，

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甚至楼体非正常晃动、坍塌等问题。 1.2 装饰装修和设备质量问题 本报告中的装饰装修和设备质量问题是指，房屋使用的建筑材料、 构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料不符合国家的强制性标准 或双方约定的标准，如房屋使用的材料为三无产品、假冒伪劣产品， 或不能达到相应使用功能等。 1.3 室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施质量问题 室内空气质量问题是指，房屋的室内工期质量不符合合同约定的 国家或地方标准，如《民用建筑工程室内环境污染控制规范》 GB50325-2010(2013 版)、《室内空气质量标准》（GB\/18883-2002） 等，如室内氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害气体含量超标等。 建筑隔声质量问题是指，房屋的建筑隔声情况不符合合同约定的 国家或地方标准，如《民用建筑隔声设计规范》（GB50118-2010）等。 如住宅楼内户与户之间、户内各厅室之间隔断墙及楼板隔音、减震效 果不好，达不到私秘性、安宁性的要求。 民用建筑节能措施质量问题是指，房屋的建筑节能措施不符合国 家有关民用建筑节能强制性标准的要求。如屋面、外墙冬天降温快， 夏天升温快，达不到保温、隔热的要求。 1.4 其他质量问题

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本报告中的其他质量问题是指，除地基基础或主体结构质量问题、 室内空气质量、建筑隔声质量问题、民用建筑节能措施质量问题以外 的质量问题。 该类质量问题的主要包括：渗漏、开裂、管道堵塞、门窗翘裂、 五金件损坏、电气设备不能正常使用，以及其他不符合有关工程质量 规范、标准和施工图设计文件要求的质量问题，如：内外墙及顶棚抹 灰、墙纸、面砖、油漆等饰面脱落，室内地坪空鼓、起砂，地砖、墙 砖空鼓、破损等。 2. 本报告另从质量问题的严重程度，将房屋质量问题的主要情 形分为以下 3 种。 2.1 地基基础或主体结构质量问题 地基基础或主体结构质量问题，属于最为严重的质量问题，可能 会严重危及购房人、使用人或其他人民群众的人身、财产安全。其定 义及问题表现形式等，可参见上文。 2.2 严重影响正常使用的质量问题 严重影响正常使用的质量问题是指，房屋存在除地基基础或主体 结构以外的其他的质量问题，且该等质量问题可能会影响房屋使用人 生命安全，或严重影响房屋使用人身体健康，或严重房屋的功能性等。 司法实践中，不同法院、甚至同一法院不同法官对于“严重影响正常 使用的质量问题”认定差异较大，由此导致类似质量问题有的被认定 为“严重影响正常使用的质量问题”，有的则被认定为一般质量瑕疵，

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进而导致判决结果截然不同。本报告收集了部分地区司法意见的观点 以及案例中体现的裁判观点以作参考。 2.2.1 江苏省高级人民法院《关于审理房地产合同纠纷案件若干 问题的解答》：35、严重影响正常居住使用的情形如何判断？出卖人 交付的房屋虽符合合同约定，但仍存在下列严重影响正常居住使用的 情形的，买受人可以拒绝接收，或在收房后一年内请求解除合同和赔 偿损失的，人民法院应予支持： （1）出卖人擅自变更商品房的朝向、户型等规划、设计条件的； （2）房屋存在渗漏、异响等，在合理期限内无法查明原因或经 出卖人维修仍无法修复的； （3）水、电、气等基础设施无法实际投入使用的； （4）消防设施未经过验收合格或无法实际投入使用的； （5）订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的； （6）其他严重影响正常居住使用的情形。 以上第（2）种、第（3）种、第（6）种情形属于本报告项下“质 量问题”探讨范畴。 2.2.2 浙江省温州中级人民法院民四庭《审理商品房买卖合同纠 纷案件疑难问题参考意见》：认定“严重影响正常居住使用”，应当 结合商品房是否对买受人的生命和财产安全、身体健康造成重大影响、 是否严重干扰和影响了买受人的正常生活、可否修复等因素，予以综 合判断。 2.2.3 通过各地案例检索，“严重影响正常居住使用的情形”还

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可能包括以下情形： （1）房屋公共区域设计变更，对购房人所购房屋造成使用影响 且无法消除； （2）顶板、墙面开裂，无法修复或修复后重新出现质量问题； （3）顶梁柱、承重柱倾斜，修复后影响房屋的现实观瞻及购房 人的心理预期； （4）房屋楼板厚度、楼层高度与设计存在较大偏差，不符合购 房人的心理预期； （5）房屋空气质量不合格，无法查明原因或无法修复的； （6）供暖、通风、保温、排水等设施无法正常投入使用； （7）精装房不符合约定装修标准，开发企业未按时修理、更换， 或修理、更换后仍无法使用。 以上第（2）种、第（3）种、第（5）种、第（6）种、第（7） 种情形属于本报告项下“质量问题”探讨范畴。 3. 一般质量瑕疵 一般质量瑕疵是指，房屋除地基基础或主体结构以外的，不严重 影响正常使用的其他质量问题，该等质量问题一般可通过简单修复、 整改予以处理。但若前述质量问题经过多次维修都无法恢复原状，则 可能转化为严重影响购房人正常居住使用的情形。

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五、房屋质量问题及相关交付风险 房屋质量问题可能给开发企业带来的交付风险，一般包括投诉舆 情、民事责任以及内部合规责任等，因质量问题引发重大安全事故且 开发企业对此负有责任的，还可能涉及刑事责任。 1. 投诉舆情 随着网络技术尤其是自媒体的发展，购房人关于房屋质量问题的 投诉举报平台和渠道、手段和方法都越来越多，影响也越来越大，“交 房即维权”甚至成为了常见的情况。这对开发企业房屋质量和品牌管 理、客户关系维护等提出了更高的要求。 如上文舆情大数据所述，仅 2022 年人民网地方领导留言板涉房 质量问题相关投诉就达到了 43572 起。 从新媒体角度来说，南京广播电视集团融媒体新闻中心抖音账号 曝光河北某项目墙面脱落、钢筋生锈等质量问题的短视频，截止 2023 年 8 月 28 日的点赞量高达 6.4 万；中国房地产报微信公众号上一篇 曝光天津滨海新区某项目存在多个过门石出现断裂、窗户胶条松弛、 打胶不严、墙面有空鼓等质量问题的文章，截止 2023 年 8 月 28 日的 阅读量达到了 7263；陕西西咸新区某项目购房人微信公众号上一篇 曝光该项目存在燃气表安装不合理、房屋内墙抹灰极其粗糙、停车场 漏水严重等质量问题的文章，截止 2023 年 8 月 28 日的阅读量也达到 了 816。 从公司角度来说，根据《招商蛇口 2022 年 12 月及年度舆情分

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析报告》，公司 2022 年工程质量相关的负面预警话题也达到了 124 个，其中 8 个更是引发了群诉风险。 2. 民事层面 2.1 购房人解除合同，要求开发企业支付违约金及\/或赔偿损失。 原则上房屋存在地基基础或主体结构质量问题，或其他严重影响 正常使用的质量问题，购房人无论是否收房，均可能根据《中华人民 共和国民法典》第六百一十条1、《最高人民法院关于审理商品房买 卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条和第十条2等规定， 及\/或合同约定（如有）3，主张解除合同，并依法或依约（如有）要 求开发企业支付违约金（如有）及\/或赔偿损失（如有）等。 2.2 购房人拒绝收房，要求开发企业修复后再行交付；由此导致 逾期交付的，购房人还可能要求开发企业承担支付违约金（如有）、 及\/或赔偿损失（如有）等逾期交付违约责任。 房屋存在除地基基础或主体结构以外的其他质量问题，购房人可 1 《民法典》第六百一十条因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标 的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。 2 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条因房屋主体结构质 量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合 同和赔偿损失的，应予支持。 第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 3 住建部、国家工商总局《商品房买卖合同（预售）》（示范文本）第十六条商品房质量（一）地基基 础和主体结构 ...经检测不合格的，买受人有权解除合同...买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出 卖人应当自解除合同通知送达之日起 15 日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付 款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的， 由出卖人支付【已付房价款一倍】【买受人全部损失】的赔偿金。因此而发生的检测费用由出卖人承担。 （二）其他质量问题 ...发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：...（2）经 过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖 人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起 15 日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买 受人付款之日起，按照 % （不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成 损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。

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能根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条4等规定，及\/或合 同约定（如有）5，选择要求开发企业对该等质量问题进行修复，在 修复完成前，购房人还可能选择拒绝收房。开发企业因修复该等质量 问题，导致最终交付房屋的时间晚于约定时间的，购房人还可能依法 或依约（如有）要求开发企业支付违约金及\/或赔偿损失（如有）等。 2.3 购房人接收房屋，但要求开发企业进行整改；开发企业逾期 完成整改的，购房人还可能要求开发企业支付违约金（如有）；由此 给购房人造成其他损失的，购房人也可能要求开发企业承担赔偿责任。 房屋存在非地基基础或主体结构质量问题，购房人可能选择先行 接收房屋，并根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条等规定， 及\/或合同约定（如有）6，在接收房屋后要求开发企业对前述质量问 题进行整改。开发企业未按照依法或依约进行整改，购房人还可能另 行委托第三方整改，并要求开发企业承担由此产生的费用。 在合同有关于整改期限、标准以及违约责任约定的情况下，开发 企业未按照约定完成整改的，购房人还有权要求开发企业按照约定承 担支付违约金（如有）、及\/或赔偿损失（如有）等责任。合同无前 述约定的情况下，购房人由此产生损失的，也可能依法要求开发企业 予以承担。 4《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的， 应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 5 住建部、国家工商总局《商品房买卖合同（预售）》（示范文本）第十一条第（三）款第 2 项“买受人 查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量 规范、标准自查验次日起日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗 漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用； （5）；（6）。 6 住建部、国家工商总局《商品房买卖合同（预售）》（示范文本）第十六条商品房质量（二）其他质量 问题 ...发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理如给买 受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任...

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3. 刑事层面 根据《中华人民共和国刑法》第一百三十七条7之规定，开发企 业违反国家相关规定，降低房屋工程质量标准，如开发企业要求设计 单位、施工单位降低钢筋、水泥等主要建材标准，提供不合格的建筑 材料、构配件和设备等，导致工程质量下降等，进而造成重大安全事 故的，开发企业的直接责任人员将面临承担刑事责任之风险，具体为： 3.1 具有下列情形之一的，属于“重大安全事故”，应予立案追 诉，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金： 3.1.1 造成死亡 1 人以上，或者重伤 3 人以上的； 3.1.2 造成直接经济损失 100 万元以上的； 3.1.3 其他重大安全事故的情形。 3.2 具有下列情形之一的，属于“后果特别严重”，处五年以上 十年以下有期徒刑，并处罚金： 3.2.1 造成死亡 3 人以上或者重伤 10 人以上，负事故主要责任 的； 3.2.2 造成直接经济损失 500 万元以上，负事故主要责任的； 3.2.3 其他后果特别严重的情形。 4. 内部合规层面 根据公司下发的《“161”项目全周期风险预控管理办法》（2023 7 《中华人民共和国刑法》第一百三十七条【工程重大安全事故罪】建设单位、设计单位、施工单位、工 程监理单位违反国家规定，降低工程质量标准，造成重大安全事故的，对直接责任人员，处五年以下有期 徒刑或者拘役，并处罚金；后果特别严重的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。

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版本），符合以下任意一条即认定为系统性重大缺陷问题： 4.1 交标不符且涉及户数≥总户数的 10%； 4.2 影响客户正常使用并已纳入缺陷案例库，且涉及户数≥总户 数 10%的功能缺陷； 4.3 重大质量缺陷，包括不限于：户均裂缝多于 5 条、户均空鼓 多于 5 处；渗漏点多于 2 处的户数≥总户数 5%；管道堵塞多于 1 处 的户数≥总户数 2%等。 因系统性工程质量缺陷酿成重大群诉的，将依据《招商蛇口违规 经营投资责任追究制度》等规定对责任主体进行追责处理。

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六、房屋质量问题及相关交付风险案例解析 本报告从地基基础和主体结构质量问题、其他严重影响正常使用 的质量问题、一般质量瑕疵的角度，尽量选取并举示西南区域各城市 公司管辖法院的同类、正反面案例，以期总结归纳出相应法院关于该 类案例的主流及其他裁判观点，供各城市公司在业务处理过程中参考。 1. 民事诉讼案例 1.1 房屋地基基础或主体结构质量不合格，购房人请求解除合同， 及\/或支付违约金、赔偿损失的，是否能够得到支持？ 【主流观点】：房屋地基基础或主体结构质量不合格的，商品房 买卖合同是否解除需要结合质量问题能否修复、是否影响房屋结构安 全、合同目的能否实现等综合判断。如不可以通过修复或其他补救措 施达到合格标准，则支持购房人解除合同、支付违约金（如有）及\/ 或赔偿损失（如有）等诉请。如可以通过修复或其他补救措施达到合 格标准，则不支持购房人解除合同之诉请，但购房人可要求开发企业 依法或依约承担支付违约金（如有）及\/或赔偿损失等责任。由此可 以看出，主流观点对于该情形下的解除合同，仍持谨慎态度。 【其他观点】：房屋地基基础或主体结构质量不合格的，已满足 法定及\/或约定的购房人行使解除权的条件，即使可以通过修复或其 他补救措施达到合格标准，但不影响购房人合同解除权形成。因此， 应支持购房人解除合同、支付违约金（如有）及\/或赔偿损失（如有） 等诉请。

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【案例 1（主流观点）】：刘强与重庆市宏恒兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案 地区（法院、案号）重庆；重庆市第五中级人民法院；（2019）渝 05 民终 218 号 裁判规则 虽然房屋存在构件混凝土强度不满足设计要求、施工质量不良等主体结构 质量问题，但能够通过修复或加固的方式予以处理，故不存在主体结构质 量不合格的情况。因此，对于购房人解除合同诉请，不予支持。 质量问题描述房屋开裂、摇晃等问题 购房人诉请 1. 解除原被告签订的商品房买卖合同； 2. 本案的诉讼费由被告承担。 裁判结果驳回原告刘强的诉讼请求。 引用法条 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释》第十二条；《中华人民共和国合同法》第四十四条 裁判规则解析 1. 关于举证责任：房屋所在工程已通过竣工验收备案，是房屋主体结构质 量合格的初步证据。购房人主张房屋主体结构质量不合格的，应提供充分 证据予以证明，否则应承担举证不利的后果。 2. 关于主体结构质量不合格：本案中，购房人提供的鉴定报告虽载明房 屋存在施工质量不良、构件混凝土强度不满足设计要求等问题，但其结论 为应进行修复或加固处理。因此法院认为，该鉴定结论不能证明房屋主体 结构不合格，其载明的质量问题也能够通过修复或加固的方式予以处理， 因此未支持购房人关于房屋主体结构不合格，从而要求解除合同的诉求。 3. 关于生效裁判文书既判力：本案前，法院已作出的（2014）綦法民初字 第 08056 号民事判决，已判决开发企业对包括本案诉争房屋在内的聚鑫缘 小区 X 号楼（（坐落于重庆市万盛经开区万盛大道**附**开始进行修复、 加固，按照法院不得对在后案件作出与在先裁判冲突的裁判之原则，对于 本案中购房人解除合同之诉请也不应支持。 【裁判文书摘抄：鉴定意见为：该楼虽然地基基础目前已处于稳定阶段，

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抗震构造措施也满足《建筑抗震设计规范》（GB50011）要求，但是仍存 在施工质量不良，构件混凝土强度不满足设计要求的情况...为了保证该 楼能长期地正常、安全使用，应由有资质的设计单位和施工单位采取有效 措施予以修复或加固处理。而鉴定人出庭接受质询时亦明确表示“鉴定结 论是现状存在的问题，该栋楼是主体结构存在比较严重的质量问题，主要 是工程方面和混凝土强度不够，混凝土强度随着时间的变化会越来越好， 只是裂缝不处理的话会劣化...必须尽快采取措施进行修复或加固处理， 避免安全隐患”。】 【案例 2（主流观点）】：夏福香与重庆新纪元物流有限公司房屋买卖合同纠纷案 地区（法院、案号）重庆市：重庆市第一中级人民法院；（2020）渝 01 民再 49 号 裁判规则 虽然经鉴定案涉房屋楼板施工质量不合格、存在安全隐患，但该鉴定意见 仅针对单项构件安全性，并非针对整栋房屋安全性，不能据此认定房屋主 体结构质量不合格；同时，鉴定意见明确该问题可采取加固处理措施处理 修复。因此，对购房人要求解除合同的请求，不予支持。 质量问题描述 楼板施工质量不合格，房屋在设计荷载作用下，安全储备不足，存在安全 隐患，不满足安全使用要求 购房人诉请 1. 请求法院依法解除 2010 年 12 月 25 日由夏福香与新纪元公司签订的 《房屋买卖合同》，并判决新纪元公司退还夏福香已交购房款等 289331 元； 2. 判决新纪元公司另赔偿夏福香损失 272825 元，并以 562156 元为基数 按月利率 2%计算利息到付清为止； 3. 赔偿鉴定费 8333 元； 4. 诉讼费由新纪元公司承担。 裁判结果维持本院（2018）渝 01 民终 974 号民事判决（驳回原告夏福香对新纪元 公司的全部诉讼请求） 引用法条《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十 条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；《中华人民共和

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国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项 裁判规则解析 关于主体结构质量不合格：本案中，开发企业所售房屋楼板经鉴定，确实 施工质量不合格，房屋在设计荷载作用下，安全储备不足，存在安全隐患， 不满足安全使用要求的情况，但法院认为该问题属于单项构件安全性存在 的问题，且鉴定结论并无主体结构质量不合格的内容，案涉房屋的地基、 梁、柱不存在质量问题，而楼板问题也可采取加固处理措施解决，从而本 着尽量保持财产价值的最大化和维护市场交易的稳定性的原则，未支持购 房人要求解除合同的请求。 【案例 3（其他观点）】：谢玉林诉上海北方城市发展投资有限公司商品房预售合同纠纷 地区（法院、案号）上海；上海市高级人民法院；（2014）沪高民一（民）申字第 1192 号 裁判规则 1. 房屋主体结构存在问题并影响房屋正常使用的情况下，虽然该质量问 题经鉴定可以进行修复且开发企业亦同意进行修复，但购房人不同意进行 修复而诉求解除商品房买卖合同并返还购房款的，法院仍予以支持； 2. 合同解除的后果包括恢复原状、赔偿损失等，当合同约定开发企业的 违约责任过低时，法院依据合同解除时案涉房屋质量合格、状态良好情况 下的评估价格扣减购房人已实际支付的购房款（房屋溢价部分），支持购 房人主张的合同不能履行损失； 3. 关于购房人主张的其他直接损失，如办理权证的支出、装修房屋的支 出等，法院依据购房人提交证据情况并参照一般生活常理酌情予以支持。 质量问题描述楼板、墙体开裂及渗漏水 购房人诉请 1. 解除双方签订的《上海市商品房预售合同》； 2. 北方公司向谢某某退还已付房款 17，897，002 元； 3. 北方公司向谢某某赔偿房屋升值损失 77，822，998 元（评估房屋市场 价值减去预售合同约定的房屋价格确定增值损失）； 4. 北方公司向谢某某赔偿装修费 480 万元、谢某某向案外人支某的违约 金损失 840 万元、谢某某已付的契税、印花税、维修基金、房地产权属登

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记费、地籍图图纸费、电费及房屋质量检测费等； 5. 北方公司向谢某某赔偿利息损失（以 17，897，002 元为本金，自 2003 年 6 月 1 日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。 裁判结果 1. 确认原被告于 2003 年 4 月 8 日就上海市闸北区大统路 168、188 号房 屋签订的《上海市商品房预售合同》于 2009 年 10 月 16 日解除； 2. 被告应于本判决生效之日起三十日内返还原告房款 17，897，002 元； 3. 被告应于本判决生效之日起三十日内赔偿原告不能履行合同损失 77， 822，998 元； 4. 被告应于本判决生效之日起三十日内赔偿原告办理权证及装修等直接 损失 1，832，723.13 元； 5. 被告应于本判决生效之日起三十日内就前述第 2、3 项应支某的款项按 同期银行存款利率支某利息（自 2010 年 1 月 20 日起至实际支付日止）。 引用法条 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十 三条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问 题的解释》第十三条 裁判规则解析 1. 关于合同解除：本案对案涉房屋进行了质量鉴定，鉴定机构虽然未作 出房屋主体结构质量不合格的结论，但是鉴定报告中认可楼板、横梁等部 位存在贯穿裂缝，已影响房屋的正常使用，因此，法院认为，楼板、横梁 属于房屋的主体结构，涉及房屋的安全性，故购房人要求解除合同并退还 购房款，法院予以支持。 2. 关于不能履行合同损失：法院认为，虽然合同约定了因开发企业违约， 买受人单方解除合同情况下，开发企业的赔偿额为房款的 2%，但是当当 事人的实际损失远远大于约定的赔偿金额时，法院有权干预该条款的执 行。本案中，案涉房屋经评估报告确定房屋完好情况下评估价款为 9，572 万元，房屋溢价 77，822，998 元；虽然因案涉房屋质量问题导致实际售 价无法达到预估金额，但贬值因素应在于开发企业。因此，法院判决支持 购房人关于房屋溢价部分损失的主张。 3. 关于购房人的其他直接损失：法院对于购房人能够证明或参照一般生

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活常理能够认定的合理费用予以支持，反之，则未予支持。 【裁判文书摘抄】： 一审法院认为：案涉房屋存在施工质量问题是不争的事实，对此根据合同 法的相关规定，北方公司应当承担违约责任。但受害方应当遵循公平原则 和诚实信用原则，在专业机构已出具修复方案的情况下，应当先行接受修 理这种承担违约责任的方式。现北方公司根据上海房屋质量检测站出具的 修复方案拟订了修复计划，同意对系争房屋进行修复，并聘请专业空调安 装单位出具了安装计划书，但谢某某仍坚持要求解除合同，不同意北方公 司对系争房屋进行修理，此请求缺乏法律依据，不予支持。 二审法院认为：根据法律规定，北方公司作为房屋买卖合同的出卖方，应 当承担对房屋的瑕疵担保义务。现根据鉴定报告，北方公司向谢某某所交 付房屋存在楼板、墙体开裂及渗漏水等质量问题，被鉴定单位认定已影响 房屋的正常使用，而其中楼板、横梁等部位存在贯穿裂缝，因其属于房屋 的主体结构，涉及房屋的安全性，故谢某某要求解除合同，退还房屋的诉 请应予支持。原审法院未支持谢某某退房诉请不妥，本院应予改判。 再审法院认为：本次再审针对合同解除的后续事宜进行审查，原二审判决 对合同解除的原因、责任已经作出认定，再审不再赘述。原二审判决是对 一审判决进行改判，对于原二审判决解除合同并由责任人进行赔偿的处理 方式，再审予以认同。但在解除时点、赔偿范围等细节问题上，再审予以 改判。 【案例 4（其他观点）】：蔡光明诉庆城县明珠房地产开发有限责任公司、盖龙商品房买卖 合同纠纷案 地区（法院、案号）甘肃庆城；甘肃省庆城县人民法院；（2018）甘 1021 民初 1101 号 裁判规则 1. 案涉房屋地基下沉、墙体裂缝、存在不适宜居住的安全隐患，导致购 房人合同目的不能实现的，对于购房人解除合同并要求开发企业赔偿损失 之诉请，予以支持。

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2. 关于购房人的实际损失，购房人能够证明或提供鉴定意见支持的合理 费用，予以支持；反之，不予支持。 质量问题描述房屋地基基础下沉，墙体出现大量裂缝 购房人诉请 1. 解除原、被告签订的商品房买卖合同； 2. 被告赔偿原告房屋重置费 478450 元、房屋装修费 57420 元，并承担原 告另行购置房屋过渡期间的费用 10000 元； 3. 本案的案件受理费、鉴定费等诉讼费均由被告承担。 裁判结果 1. 解除蔡光明与庆城县明珠房地产开发有限责任公司、盖龙签订的商品 房买卖合同； 2. 庆城县明珠房地产开发有限责任公司、盖龙于判决生效后三十日内向 蔡光明赔偿房屋重置费用 478450 元、房屋装修费 57420 元，共计 535870 元； 3. 驳回蔡光明的其他诉讼请求。 引用法条 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释》第十三条；《中华人民共和国建筑法》第六十条；《中华人民共 和国合同法》第九十四条、第一百二十二条 裁判规则解析 1. 关于地基基础和主体结构质量：本案中开发企业所售房屋在最低保修 期内出现地基下沉、墙体裂缝的严重质量问题，被鉴定为 Csu 级危房，安 全性不符合规范要求，导致购房人购买房屋的目的完全不能实现。因此， 购房人享有法定解除权，可以依法解除合同，并要求开发企业承担损害赔 偿责任。 【注：本案中开发企业虽主张前述质量问题可以进行修复，但因该案例来 源于全国法院系统 2019 年度优秀案例，裁判文书内容不全，无法获知开 发企业是否提供充分证据以及法院对此所持观点，本报告暂将其作为其他 观点案例】 2. 关于赔偿责任的范围：购房人主张的房屋的重置费用指房屋在估价时重 新建造与旧有建筑物的建筑技术、工艺水平、建材价格、人工及运输费用 等因素相同或相似的情况下，重新构建与原有房屋具有同等效用、状态的

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建筑物所必要的费用，而房屋装修费是房屋重置的必要费用，对于购房人 关于房屋重置费用、装修费用的主张，法院认为鉴定结论对于评估出具的 费用应为合理费用，予以支持；对于房屋过渡期间的费用，法院认为购房 人未提交明确证据证明实际发生及相关的计算方法，未予支持。 1.2 房屋存在严重影响正常使用的质量问题，购房人请求解除合 同，及\/或支付违约金、赔偿损失的，是否能够得到支持？ 1.2.1 针对该情形，司法裁判规则较为统一，即：如认定房屋存 在严重影响正常使用的质量问题，则支持购房人解除合同、支付违约 金（如有）及\/或赔偿损失（如有）等诉请。反之，则不支持，但购 房人可要求开发企业承担一般质量瑕疵责任（见下文）。 如前所述，司法实践中对于“严重影响正常使用的质量问题”认 定差异较大，具体参见上文相应内容。 【案例 1（主流观点）】：成都中航阳光地产有限公司与艾怡人、毕志英房屋买卖合同纠纷 案 地区（法院、案号）成都；四川省成都市中级人民法院；（2015）川民终字第 153 号 裁判规则 案涉房屋存在严重渗水、漏水问题，无法采取针对性、实效性的修复方案 且目前无法进行修复，该质量问题已严重影响案涉房屋正常居住使用，案 涉《商品房买卖合同》的合同目的难以实现，故对艾怡人、毕志英请求解 除案涉《商品房买卖合同》和赔偿损失的请求，法院予以支持。 质量问题描述渗水、漏水 购房人诉请 1. 请求判令中航公司立即对案涉房屋渗水、漏水情况进行整改修复，对 装修损坏部分进行修复； 2. 中航公司按每日2300元的标准承担逾期交房违约金至房屋恢复可使用 之时为止；

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