老

旧

工

业

设 区改造计

探

索

与

实

践 RENOVATE

EXPLORATION&

PRACTICE

DESIGN

老旧工业区改造设计探索与实践

建筑全生命周期综合服务商

深圳壹创国际设计股份有限公司 编著

审定 VALIDATION

严定刚

执行主编 EXECUTIVE EDITOR

简晓宇 苏毅

专业编导 PROFESSIONAL ADVISOR

何沛添 李宏武 彭琳

编审 EDITORIAL

程楚斌 李杰

总策划 PRODUCER

张静宇

责任编辑 RESPONSIBLE EDITOR

闵丹莉

编辑 EDITOR

闵丹莉 潘海颖

OVERVIEW

改造类项目概况

改造案例

改造类型

改造目标

存在问题及探索

现有条件制约及解决之道

其他条件制约及解决之道

EXPLORE

目录 / CONTENT

地址：深圳市南山区华侨城创意文化园 B1-2

电话：0755 8279 5800

网址：www.szycgj.cn

邮箱：市场 houzhihua@szycgj.cn

人事 hr@szycgj.cn

品牌 media@szycgj.cn

经典案例

经验总结

特区建工产业园改造

光明国际汽车城

方案设计

专项设计要点

设计管理

CASE

EXPERIENCE

SUMMARY

序 / PREFACE

截至 2022 年末，我国城镇化率已达 65.22%，经济社会发展由上半场“工业化”为主导的

发展阶段逐步进入“城镇化”为主的下半场。历数当前主要高收入国家，其城镇化与工业

化发展相伴相生，工业化的提高带动城镇化的发展。自 2013 年开始，我国经济增速呈

现大城市对中小城市、服务型城市对工业型城市及消费型城市对投资型城市的“三个反超”，

皆反映出我国经济发展动能已开始从工业化转向城镇化。“十九届五中全会”提出推进以

人为核心的新型城镇化，推进城市更新是进一步面向城镇化发展的重要举措。随着我国

后工业化和再城市化进程中产业结构的不断调整，大量城市核心产业逐步从工业转向服

务业，由产业结构调整产生的大量闲置废旧老工业区成为城市更新背景下文化要素、产

业活化、环境提升乃至城市记忆的重要存量挖掘资料和时空载体。

西方国家的城市更新始于工业革命，城市发展经历“城市化 - 逆城市化 - 再城市化”的不

同阶段，城市更新也经历了萌芽、探索发展与成熟稳定的历程。随着城市结构逐渐稳定，

在由增量发展转变为存量开发的背景下，城市更新开始转变为以人文主义为导向的“可

持续”有机更新。一方面，更多人开始回归中心城区并期待重塑历史城市肌理与文化内涵；

另一方面，产业内涵的转化与升级也为老城区带来新活力。在此过程中，城市更新的空

间对象也由住宅改善发展为以商业建筑更新为主体的老城区重振计划，演变为以城市整

体机能提升为目标的城市工业区、商业区更新及当下以小尺度、历史人文修复、公众参

与为特点的小型城市更新项目。

旧工业区是城市记忆的一部分，随着社会不断发展，迫切需要一些方法和手段对其进行

更新提升，以满足新时代人们对美好生活的新需求。本书结合产业园类型、改造转型及

经典案例的探索与分析，旧工业区更新改造应结合实际条件开展：识别利用和传承既有

要素及其内涵，挖掘并发挥旧工业区存量及其蕴含的功能价值，进而明确更新设计的目

标和框架；旧工业区改造应避免盲目跟风，充分利用立地条件并突出厂区文化的原真特

色；改造过程中需把握好变与不变的平衡，敢于将功能留白与功能设计结合，实现城市

更新带动引导旧工业区更新，旧工业区的更新又能通过自身的完善和迭代实现对城市功

能的补充与丰富。

改

造

概

况

光明国际汽车城

PROJECT

产业园功能类型

工业园 / 文创园改造案例

拆除重建工程

综合整治工程

二次装修

功能属性升级

园区形象改造提升

01 改造案例

02 改造内容

03 改造目标

改造案例RENOVATION CASE

改造案例

产业园功能类型

工业园/文创园改造案例

Transformation Case Industrial Park Functional Types

Industrial Park/Cultural and Creative Park Renovation Cases

宝能科技园（北区）三期

10

大健康产业园

现代农业产业园

机器人产业园

航天科技产业园 大数据产业园

临空经济产业园

生物医药产业园

文创产业园 商办产业园 新能源产业园

数字经济产业园

仓储物流产业园

新材料产业园

军民融合产业园

医疗器械产业园

电子商务产业园

产业园功能类型

老旧产业园改造项目的功能类型，以文创园区、商办类园区为主。园区的功能属性决定了园区运营模式，

也直接影响项目规划设计及单体设计的思路。

11

工业园 / 文创园改造案例

总体概况 案例特色

深圳云里智能园，属深圳市 12 大重点区域之一，

坂李创新产业大道的核心地带，园区前身为深

圳坂田物资工业园，曾是深圳工业园区发展的

典型代表。整体立面改造费用控制在 1500 万

以内，改造诉求是活化城市，打造以智能硬件

与智能装备的全生态产业链工业园区，将整体

园区提升成为高科技甲级办公的氛围。

01. 由原来的坂田物资工业园改造成云

里智能园 ;

02. 精准的成本控制得益于立面提取原

有结构的基础上，利用材质、层次的搭

配形成符合现代审美的幕墙效果，合理

成本把控内实现品质飞跃。

深圳坂田物资工业园

工业园改造 Industrial Park Renovation

12

文创园改造 Cultural and Creative Park Renovation

总体概况 案例特色

2003 年下半年，在市经委和卢湾区人民政府的支

持下，由上海华轻投资有限公司、香港时尚生活

策划咨询 （上海）有限公司和上海工业旅游发展

有限公司共同对“上海汽车制动器公司”旧厂房实施

开发、改建、招商、管理，历时一年，把凝聚着

特有的历史底蕴和文化内涵的老厂房变成了吸引

创意人才、激发创意灵感、集聚创意产业的新载体。

01. 在力求创造出艺术化空间的同时，也保证

了实用性；

02. 整个空间充满了工业文明时代的沧桑韵味；

03. 设置了大量室内、半室内和外部公共空间；

04. 连接、传递和沟通着国内外不同背景、不

同风格的文化。

上海 8 号桥创业园

13

文创园改造 Cultural and Creative Park Renovation

总体概况 案例特色

华侨城创意文化园位于深圳华侨城原东部工业区

内，地处华侨城东北部，东邻侨城东路，北靠侨香

路，原入驻企业多为上世纪 80 年代引进的“三来一补”

工业企业。是由旧厂房改造而成的创意产业的工作

室，引进各类型创意产业，如设计、摄影、动漫创

作、教育培训、艺术等行业，还有一些有创意特色

的相关产业如概念餐厅、酒廊、零售、咖啡等。

01. 融合了“创意、设计、艺术”于一身的

创意产业基地；

02. 使旧厂房的建筑形态和历史痕迹得

以保留，同时又衍生出更有朝气更有生

命力的产业经济。

深圳华侨城创意园

改造内容TRANSFORMATION CONTENT

改造内容

拆除重建工程

综合整治工程

二次装修

联创智慧汽车小镇

16

对于园区来说，拆除工程是指对已经建成或部分建成的建筑物或构筑物等进行拆除

重建的工程。 按拆除的程度，分为全部拆除和部分拆除（或叫局部拆除）。拆除

工程根据项目的具体运营情况，可采取一次性拆除重建或分期拆除重建的方式。

拆除重建工程

DEMOLITION AND RECONSTRUCTION ENGINEERING

上海市闸北机械厂改造

17

不同功能需求的改造策略

不同于整体拆除重建的城市更新模式下，本章节所说的拆除重建是在保留单体建筑的整体框架下，对其

部分关键性结构构件，进行局部拆除重建。对单体建筑来说，拆除重建工程可以重新激活建筑的活力，

根据不同功能需求进行针对性的改造策略。

保留外墙

保留屋顶

垂直叠加

保留中间层 并置

水平叠加

整栋保留

新包旧

18

利用总体规划确定的目标，优化园区外立面，市政设施，消防流线，景观设计，

停车设施，室内装修等。改善是园区生产、生活条件和生态环境，促进园

区规模经营、产业聚集发展，推进产业一体化进程的一项系统工程。

综合整治工程类型

1 2

3

4 5

外立面优化工程

消防 / 市政设施更新

景观设计工程

室内装修工程

停车设施优化工程

综合整治工程

COMPREHENSIVE RENOVATION PROJECT

19

室内装饰更新 外立面装饰更新

水暖电设施 屋面工程

二次装修类型

二次装修主要分为室外工程和室内工程，其作用是保护建筑物各种构件免

受自然风、雨、潮气的侵蚀，改善隔热、隔声、防潮功能，提高建筑物的

耐久性，延长建筑物的使用寿命。同时，美观建筑外立面，优化内部空间，

为人们创造良好的生产、生活及工作环境。

二次装修

SECONDARY DECORATION

改造目标TRANSFORMATION OBJECTIVES

改造目标

功能属性升级

园区形象改造提升

Upgrade of functional attributes

Park image transformation and improvement

福田党校改造

22

区域产业规划 城市公园

中国（长沙）马栏山视频文创产业园

上海田子坊

上海弘基创邑 space

广东岐江公园

南京环东南大学设计产业带

北京 798 工厂

创意办公 艺术聚集地

开放式商业街区 产学研基地

园区整体规划决定园区未来的发展方向、建设规模和品位，应坚持“规划先行”，

科学合理的做好规划，并结合产业定位，确定建筑标准与建筑配套。

功能属性升级

FUNCTIONAL ATTRIBUTE UPGRADE

23

地域特色 文化特色

城市创意产业聚集区 主题博物馆

工业博览与商务旅游开发 综合开发

不同行业类型的产业园建筑规划模式各有不同，比如工业类

可规划为城市公园、城市创意产业聚集地、主题博物馆、工

业博览与商务旅游开发以及综合开发；而文化创意类可规划

唐安西都护府文化园

首钢工业旅游

751 D·park 北京时尚设计广场

曲阜尼山特色小镇文化产业园

北京焦化厂

上海民生码头 8 万吨筒仓

为创意办公、艺术聚集地、开放式商业街区、产学

研基地以及区域产业规划；而其他地方特色园区则

以地域特色、文化特色以及生态特色来划分。

整体定位构思

24

影视、出版、文化用品生产等传统领域企业 平面设计、数字动漫、传媒等新兴领域

文化软件、文化旅游等文化休闲娱乐业 艺术设计、室内装饰设计、工艺美术等

文化创意产业园是文化创意企业和科技创新企业的聚集区，是文化创意产业发展的园区化、规

模化的表现形式。文化创意产业园区以创意设计、产业孵化、研发创新为核心，吸引相关文科

创企业在区域内集聚，逐步形成了集科技创新、创意研发、人才培训、展览交易、文化交流等

多种业态于一体的综合性、公共性的多元化社区，为文化创意企业和科技创新企业提供更好的

创新创业服务。

业态策划

文创园业态类型

25

互联网 + 智能制造、科技创意博览等高新产业 酒店、特色民宿、餐饮、购物等时尚生活休闲

工业博览、商务旅游开发 共享办公、工作室等小作坊

工业园区的规划不仅仅在于合理地规划各类工业的生产布局，从规划、景

观到建筑设计都体现出生态、科技和文化的内涵，更重要的是提供集生产、

研发、物流、展示及融资等业态内容的一体化综合解决方案，为企业构建

一个多元化的发展平台。

工业园业态类型

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重塑长江新生态岸线 东方气质园林

打造历史与时尚交融舞台 工业遗产转换科教设施首创典范

旧城更新典范及新的城市文化名片 拼贴城市

亳州卷烟厂改造 蛇口大成面粉厂改造

芜湖老船厂改造 康美智慧药房改造

闸北机械厂改造 武汉万科汉钢改造

园区形象改造提升

PARK IMAGE TRANSFORMATION AND IMPROVEMENT

主题概念

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园区规划

对已有园区规划的优化调整，确定新的规划主结构有利

于奠定基地的更新与利用，调整联系与开发范围，使其

各自拥有其独特的历史印迹与自然景观资源，从而提升

园区的整体形象及市场竞争力，产业园区开发者应重视

对产业园区进行系统的规划调整优化。

优秀的产业园主题概念能有利于提升整体园区形象。

产业园概念包装应干练、精辟、醒目，应突出园区

的主题特色，一般而言，可以从区位优势、产业特色、

园区功能三个角度作为切入点进行分析。

28

上海民生码头 8 万吨筒仓

单体升级

对建筑单体进行改造提升，有利于优化内部环境、集聚要素资源、

吸引项目入驻、扩大对外影响等，从而提升园区的整体形象及

市场竞争力，尤其是在产业园区竞争日益激烈、园区走向日益

专业的背景下，产业园区开发者更应重视对产业园区进行形象

包装。

园区形象改造提升

PARK IMAGE TRANSFORMATION AND IMPROVEMENT

29

上海闸北机械厂改造

上海闸北机械厂改造

济南国际创意产业园单体立面

多变空间的建筑形态，营

造丰富的空间效果。

多层次的建筑造型可以给

人带来趣味感受，维持感

官的新鲜感和好奇感。

对建筑立面来说，立面的改

造升级有利于解决老旧立面

的功能性问题。

问

题

探

索

南太云创谷园区

EXPLORE

现有条件的制约

现有条件的解决之道

规范的技术要点

成本限额与针对性设计

01 现有条件的制约与解决之道

02 其他条件的制约与解决之道

现有条件制约与解决之道EXISTING CONSTRAINTS AND SOLUTIONS

现有条件制约

与解决之道

现有条件的制约

现有条件的解决之道

Constraints of existing conditions

The solution to existing conditions

宝龙专精特新产业园

34

产业及规划条件的制约

产业园的改造，往往在老旧厂房上进行优化提升及功能转换，而原有园区的规划

和现状条件往往不适用于新的产业模式，导致产业园区的活力无法完全激活，闲

置率、空置率惊人，土地资源、社会资源浪费严重。通过大量的实际调研考察发

现这类产业园区基本存在以下典型问题：

01 规划布局深受原厂区规划格局的影响

02 规划层次及脉络感较差

03 园区规划同质性形象严重，竞争力缺乏

04 园区规划配套衔接不够，投资环境差

05 园区规划重外表面空间，轻内在产业

06 园区规划无产业链，无联关产业聚集

07 园区规划产缺乏围绕企业发展需求形成特色服务体系

产业及规划条件的制约

现有条件的制约

CONSTRAINTS OF EXISTING CONDITIONS

35

01 建筑体量较大、较长

02 建筑间距较密

04 搭建建筑阻挡，景观视线不好

03 进深过大，光线严重不足

建筑条件的制约

36

建筑规划设计需要密切配合功能策划定位，用最合理的开发战略和产品设

计策略，分步、分阶段的实现项目开发目标，因此将原有的规划网络，进

行升级调整以适应新的项目定位及产业功能需求。

项目所在地位于宝安产业拓展功能区，周边有生态控制和保护区，环境较

为优美。原有规划与现实的不适应：场地内交通 紊乱，难以形成高效的

交通组织。

案例——深圳宝安区康美智慧药房改造

建设规划

现有条件的解决之道

THE SOLUTION TO EXISTING CONDITIONS

37

优化原有结构

重新优化规划规划结构

一轴：园区文化轴

二道：内街步道

一心：园区核心

三院：庭院

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业态规划

39

建筑规划设计需要密切配合功能策划定位，用最合

理的开发战略和产品设计策略，分步、分阶段的实

现项目开发目标，因此将原有的规划网络，进行升

级调整以适应新的项目定位及产业功能需求。

40

局部延承分割 垂直加层

空间合并 强调特性

空间转化类型

空间转化

主要的改造方式有局部延承分割、垂直加层、空间合并、强调特质、

异质穿插等方法。依据其改造后的空间匹配度，将内部功能转换为办

公、展览、餐饮等。

41

42

如何做“新”

如何体现“主题”

如何做“旧”

立面优化

在原有立面的基础上，挖掘其特有的立面语言，提取立面元素并进行转译成符合园区特色

的立面语言，如：“旧”的语言通常用于工业遗址类的产业园；“新”的语言通常用于文创类产

业园；体现“主题”的语言通常用于其他特色类产业园。

43

如何做“新”

如何体现“主题”

如何做“旧”

其他条件制约与解决之道OTHER CONSTRAINTS AND SOLUTIONS

其他条件制约

与解决之道

规范的技术要点

成本限额与针对性设计

罗湖区城市第六立面提升改造工程银湖山片区

46

规范的技术要点

总平面图 安全疏散 防火分隔

设计人员必须考虑厂房改为民用

建筑后，其总平面防火设计是否

符合消防技术规范要求。在通常

情况下，厂房改为民用建筑，防

火间距的要求降低了，但是一些

七八十年代甚至建造年代更早的

老厂房，由于历史原因与附近建

筑的防火间距仍有过小的问题。

设计人员应注意按现行规范提出

要求。在间距不能满足规范要求

时，应有相应的补救措施。如采

用固定防火窗、或封堵门窗洞口，

形成防火墙等方式。

老旧厂房如果变更为文创园区，或者是其它商业用途要符合商业建筑的设计规范、工业

厂房从耐火等级，总平布置，防火分区，消防设施等方面都与商业建筑的设计规范不同，

在 90 年代初，特别是工、成类厂房，由干设计之初就没有考虑建筑可物的荷载需要改

造为商业用途后，就面临需要增设很多消防设施老旧厂房的建造年代久远，建筑结构是

否再能承受消防设施的增设，是否具备接入市政水源、电源的条件等，都需要重新评估、

加固、改造。为了做好厂房改为民用建筑后的防火安全设计工作，应特别注意以下几个

技术要点：

厂房与民用建筑的疏散距离的要求

差别很大。厂房一般都是大空间的，

内部没有作分隔，而改为民用建筑

后，一般都会在内部重新分隔，疏

散距离也会相应地增加。通过上述

比较，厂房疏散距离的要求相对低

一些，在审核时应注意厂房在改为

民用建筑后疏散距离是否符合规范

要求。建筑改造后存在上下不同功

能叠加的情形时，不同功能需要独

立疏散，原有的共用消防楼梯需要

分别设置。此类情况也需要在改造

设计中妥善解决。

厂房与民用建筑的防火分区要求差别

很大。按《建筑设计防火规范》第 3.2.1

条之规定，耐火等级为二级的丙类单

层厂房防火分区为 8000 平方米；耐

火等级为二级的丙类多层厂房防火分

区为 4000 平方米；耐火等级为二级

的丙类高层厂房防火分区为 2000 平

方米。按《建筑设计防火规范》第 5.1.1

条之规定，耐火等级为一、二级的多

层民用建筑防火分区为 2500 平方米；

在审核时当厂房改为民用建筑后防火

分区超过规范要求的，应采取相应的

措施。

目前我国对于这些老旧工业厂房，更多的是改造利用为商业建筑，让它

变成适合现代功能需要的文创产业园。改造利用虽然传承了历史，使其

物有所用，但同时也给建筑安全带来一定程度的考验。

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成本限额与针对性设计

针对性立面设计

针对性材料选取

资源再回收利用

由于项目成本高低影响其工程投入，并决定着项目未来的投资回报率与项目收益，因此需控制成本费

用进行针对性设计，从而提高项目整体效益，同时落实节能减排的重要举措，提升项目的可持续发展

前景。

因地制宜，探索多方向的立面设计手法，不根据不同立面设置针对性策略

对于不同立面手法，可根据其立面的重要性选取经济且美观的材料

建筑材料或部件再利用策略取代拆迁计划，从而获得再利用的珍贵材料

经

典

案

例

罗湖区城市第六立面提升改造工程 京基 100 片区