URBAN RENEWAL

MARKET RESEARCH

HALF-YEAR REPORT

深圳更新整备市场研报

2023年

2 0 2 3，SHENZHEN

编委会

深圳市城市更新协会行业信息中心  刘 芳

广东合一城市更新研究院      罗 宇

深圳市城市更新协会行业信息中心  胡秀华 谢杏枝

广东合一城市更新研究院 王思瑶 陈建塔

深圳市城市更新协会行业信息中心   汤 越 梁滢汀  张灵丽

广东合一城市更新研究院       黄向雷  肖 巍  胡 胜

                  郑康寿  张峻浩  李越未

                 胡益红  张晓雯  马宇婷

总编

执行主编

编委

（排名不分先后）

更新存量，整备增量

今年上半年，政策方面，“工业上楼”新政出台，市场高度关注，工改工项目迎来希望，

第一批项目已陆续落地实施，第二批项目有望获得审批；另一个重要政策是“保障

性住房‘1+3’新政”，着力优化调整住房结构，对接国家住房保障制度。市场方面，

今年上半年新增计划立项数量及规模同比、环比均增长显著，规划审批及实施均提速；

旧住宅区棚改模式落幕。

政策动态：加大“用地 + 用房”供应，护航保障性住房落地实施

今年 1-6 月，国家、省、市共出台涉及深圳更新相关政策 83 个，其中，国家级政策 11 个，

省级政策 14 个，市级政策 33 个，区级政策 25 个（龙华 4 个，宝安、罗湖及龙岗各 3 个，

福田、光明、南山、盐田及前海各 2 个，大鹏、坪山各 1 个）。深圳市、区政策合

计 58 个。主要政策如下：

国家层面聚焦金融扶持保障性租赁住房、简化用地规划审批及历史文化保护利用。

省级层面聚焦节地提质、推动 20 大战略性产业集群发展，加快建设现代化产业集群。

市级层面，“保障性住房‘1+3’新政”出台，从供应端和需求端明确公共租赁住房、

保障性租赁住房及共有产权住房政策细则；“工业上楼新政”实施，有效助力存量

城市更新工改工盘活；搬补协议示范文本落地实施，规范和加强对城市更新项目搬

迁补偿工作的监管，指导市场主体和物业权利人合法、规范、便捷地签订搬迁补偿

协议；年度建设用地供应、住房供应及更新整备计划公布，支持发行保租房 REITs

政策出台。区级层面，宝安聚焦工业区块线管理；罗湖聚焦非居改保、历史风貌和

建筑物保护；龙岗聚焦重点城市更新单元公开选择市场主体指引；龙华聚焦土地整

备利益统筹项目计划申报指引；福田聚焦政府投资项目代建；光明聚焦光明科学城

发展；南山聚焦老旧小区改造；盐田聚焦临时建筑审批管理；前海聚焦土地储备管理。

此外，各区陆续发布《国土空间分区规划（2021-2035 年）（草案）》，描绘各区

2035 年中长期发展空间战略蓝图。

项目动态：存量熟化加快，“工业上楼”盘活存量工改工项目成效显著

今年上半年，新增计划项目数量及规模增长显著，存量熟化加快，大项目大统筹仍是

趋势。“工业上楼”新政推进盘活存量工改工项目，截至今年上半年共计 7 个城市更

新项目的计划和规划审批已同步公示。罗湖区东晓街道海关草埔生活区片区棚户区改

造项目，作为深圳最后一个棚改项目，搭上棚改末班车。

截至 2023 年 6 月 30 日，深圳市拆除重建类城市更新项目计划公告累计 1018 个，拆

除范围面积累计 8627 公顷；规划公告 670 个，拆除范围面积累计 5419.5 公顷，开发

建设用地面积累计 3460.3 公顷；实施主体公示 510 个，拆除范围面积累计 3273 公顷，

开发建设用地面积累计 2174.4 公顷。

城市更新项目：

计划立项阶段：新增计划公示 33 个，拆除范围面积共 277.4 公顷，计划公告 26 个，

拆除范围面积共 231.4 公顷。计划公告数量及规模同比、环比均增长显著。

规划审批阶段：新增规划公示 39 个，拆除范围面积共 315.7 公顷，规划公告 30 个，

拆除范围面积共 376.3 公顷。规划公示、公告同比、环比数量及规模均增长明显。规

划建筑类型以住宅为主，平均移交率处历史高位，达 40.3%。

实施主体阶段：新增实施主体公示 24 个，拆除范围面积 167.5 公顷，开发建设用地

面积共 81.2 公顷。实施主体公示数量整体呈增长态势。实施主体仍以民企为主，达

75%。

土地整备利益统筹项目：

今年上半年，土地整备利益统筹项目留用地上平台数量同比、环比增幅显著，且规模

同比增长显著，聚焦项目落地实施性。

据不完全统计，截至 2023 年 6 月 30 日，深圳土地整备利益统筹项目计划立项累计

247 个，整备实施面积共计 13280.6 公顷；实施方案阶段共计 68 个，整备实施面积

共计 2500.2 公顷，留用地面积共计 507.1 公顷；规划公告 35 个，整备实施面积共计

1250.8 公顷，留用地面积共计 262.3 公顷；留用地上平台项目 25 个，留用地面积共

计 154.8 公顷。

计划立项阶段：新增计划立项数量 35 个，整备实施面积 2859.1 公顷；同比数量略降，

规模基本持平。

实施方案阶段：新增实施方案公示 3 个，整备实施面积 15.9 公顷，留用地面积 4.9 公

顷，同比、环比数量及规模均下降显著。

规划阶段：新增规划公告 7 个，整备实施面积 240.2 公顷，留用地面积 36.9 公顷，同

比数量及规模增长显著，环比数量增长明显，规模略降。

留用地上平台阶段：新增留用地上平台 4 个，留用地面积为 23.6 公顷，同比数量及

规模增长显著，环比数量增长明显，规模下降。

棚户区改造项目：

今年上半年共 4 个项目有进展，分别是：南华村棚户区改造项目取得工程规划许可；

清水河重点片区棚户区改造项目土地使用权协议出让公示；丽岛花园棚户区改造项目

用地批复和土地使用权协议出让公示；罗湖区海关草埔生活区片区棚户区改造项目签

约正式启动并发布房屋征收提示。

据不完全统计，截至 2023 年上半年，深圳市棚户区改造项目累计 38 个，合计改造

面积约 252.1 公顷，容积率基本在 6.0 以上。项目所处的阶段各不相同，其中前期申

报项目（包含意愿征集、前期准备工作等）15 个，已计划立项 23 个，实施主体公示

22 个，规划批复 21 个，开发建设 15 个（占比 39%）。

趋势一：存量更新项目实施提速，土地整备利益统筹

获全力推进

根据《深圳市 2023 年度城市更新和土地整备计划》，2023

年新增城市更新计划拆除规模 500 公顷，同比 2022 年 595

公顷有所下降，但城市更新供应规模 265 公顷，同比 2022

年 250 公顷略增，可见城市更新聚焦存量项目实施。2023

年全市新增土地整备利益统筹项目 35 个，实施规模共计

2859.1 公顷，是城市更新计划拆除规模的 5.7 倍，可见土地

整备利益统筹仍是未来政府主推的大片区统筹模式。截至 7

月中旬，除宝安、坪山和大鹏，其余各区已出台城市更新和

土地整备“十四五”规划，为有序推进更新整备提供政策指引。

趋势二：工业上楼热度不减，助力盘活更新工改工

“工业上楼”政策实施以来，市场众多项目快速落地。虽政

策整体以“保本微利”为基调，但市场主体可争取总计容

≤ 30% 的住宅，实现住宅反哺产业，且项目审批简化高效，

一定程度上利好存量更新工改工项目有序推进。一是保产业

落地实施，二是平衡项目经济效益，三是提供盘活更新工改

工项目路径，因此广受市场青睐。目前，已有多个城市更新

项目取得计划公示和规划公示，基本可争取总计容 30% 的

住宅，居住容积率按项目所在密度分区上限执行，有效平衡

了项目整体经济效益。第一批“工业上楼”72 个试点项目

正有序推进，第二批试点有望今年下半年推出，民企参与度

有望提高。

趋势三：加大推进保障性住房建设，聚焦落地实施

十四五期间，深圳市计划建设筹集 74 万套保障性住房。根

据《深圳市住房发展 2022 年度实施计划》，2023 年计划

供应保障性住房用地 125 公顷，新开工建筑面积约 475 万

行业发展：五大核心趋势预判

㎡、约 7.3 万套，全年计划批准预售和现售保障性住房 8 万

套、建筑面积约 419 万㎡。为保障十四五保障房建设筹集

目标。3 月，市住建局出台《深圳市城中村保障性住房规模

化品质化改造提升重点指引》，指导城中村保障性住房的筹

集建设。据了解，全市共列出近百个城中村将进行规模化租

赁改造。7 月，深圳市政府正式出台“保障性住房‘1+3’

新政”，供应端明确实现多主体供给、多渠道保障，加大

各类保障性住房供给；需求端明确三类保障性住房申请条件、

定价、建筑面积及轮候申请程序等，保障推进落地实施。据

悉，7 月 1 日深圳首个“非居改保”项目——南山环水｜泊

寓·生态软件园店正式投入运营，提供 204 间保障性租赁住房。

深圳保障性住房建设筹集在稳步推进中。

趋势四：行政赋能之下，国企持续接盘存量纾困旧改

项目

今年上半年，已有多个待纾困的存量城市更新项目由国企接

盘，如安居建业接手恒大南山向南村旧改项目、大鹏投控接

手大鹏白石岗项目及信达入局沉寂 30 年的深圳黄金台项目

等。行政赋能下，政府层面聚焦于项目一事一议，如规划条

件按最大限度审批等，利好国企推进实施。此外，国企参与

纾困项目模式渐成型，聚焦主体变更及央国企 +AMC+ 合作

方等。针对纾困型旧改项目，国企勇于担当，有效促进市场

良性健康发展。

趋势五：棚改落幕，旧住宅区更新改造或以大片区综

合整治为主

2023 年 1 月 9 日，深圳市人民政府办公厅发布《深圳市人

民政府办公厅关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施

意见》，明确城镇老旧小区改造属于综合整治类城市更新；

今年 4 月 19 日，深圳最后一个棚户区改造项目（罗湖区海

关草埔生活区片区）签约启动，意味着旧住宅区改造棚改时

代正式落幕；7 月 7 日，住建部发布《住房城乡建设部关于

扎实有序推进城市更新工作的通知》，明确城市更新底线：

坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、

渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。结合 2021 年 63

号文明确的拆旧比不应大于 20% 和拆建比不应大于 2 的要

求，且在福田、罗湖、南山印发的分区城市更新和土地整备

“十四五”规划中，明确旧住宅区聚焦有机更新。可见，未

来旧住宅区更新改造或将以大片区综合整治为主。值得关

注的是，2023 年 6 月 25 日，福田区香蜜湖家属楼片区城市

更新单元计划草案公示，属于拆除重建类旧住宅区更新改造，

或与其毗邻深圳市 19 个重点区域之一的香蜜湖新金融中心

有关。2023 年 7 月 11 日，深圳市南山区城市更新和土地整

备局印发了《深圳市南山区城市更新和土地整备“十四五”

规划》，明确旧住宅区开展拆除重建类更新改造准入条件及

试点情形。且目前各区国土空间分区规划（草案）均已发布，

为完成居住增量任务，旧住宅区更新改造仍是重要途径之一，

未来旧住宅区拆除重建类更新改造新模式或将在原特区内

地区先行先试。

深圳市城市更新协会行业信息中心

广东合一城市更新研究院

二〇二三年七月

CONTENTS

目录

重要政策解析

二季度城市更新项目数据与趋势

第一篇 2023 年上半年更新整备市场研报

第二篇 2023 年二季度城市更新市场研报

城市更新项目数据与趋势

土地整备利益统筹项目数据与趋势

集体资产交易项目数据与趋势

棚户区改造项目数据与趋势

06

26

40

54

58

62

索引

INDEXES

《关于加强我市集体企业要素交易工作的指导意见（试行）及五个配套操作指引（征求意见稿）》

《深圳市 2023 年建设用地供应计划、住房发展及更新整备计划》                  

附件 1. 2023 年上半年更新整备政策清单

附件 2. 2023 年上半年计划公示 / 公告更新项目清单

附录 3. 2023 年上半年规划公示 / 公告更新项目清单

附录 4. 2023 年上半年实施主体公示更新项目清单

附录 5. 2023 年上半年集体资产交易清单

附表 6. 深圳市各区棚户区改造项目信息统计表

09

16

77

80

84

88

89

94

01 2023 年上半年深圳更新整备市场研报

本次研报数据主要来源于合一城市更新集团 / 深圳市城市更新协会更新数

据库、区更新局统计数据及规划院更新数据等，经过对各方数据整理与对比，

最终形成城市更新数据库，个别数据不准确之处，敬请谅解。

【计划原始类型】计划原始类型包含计划公示、计划公告、计划修改公示、计划修

改公告、计划补充公示及计划补充公告及计划调出公示等。

【统计个数】对计划类项目公示、公告分别进行统计。针对于历史数据统计，已进

行公告的项目并不剔除其公示项目，同一项目公示或公告，只统计最新一次公示或

公告数据。针对当季度或年度数量统计，只计入新增项目，不含计划修改、补充及

调整等。

【现状】按照目前分类为城中村、旧工业区、旧商业、旧住宅区、其他（公共配套

设施）等大类。其中如有混合类型，以现状面积占比最大的类型为主。

【申报主体】以项目计划公示 / 公告为准。

【项目实际控制人】以申报主体通过企业穿透至背后大股东。

【计划阶段项目申报主体上市情况】以背后实际控制人是否上市为准。

【改造方向】以计划公示 / 公告改造方向为准，计划阶段未标明改造方向，则以规

划阶段改造方向为准。

【改造类型】以现状类型为准，现状为城中村则为村改、现状为旧工业区则为工改、

现状为旧住宅区则为居改、现状为旧商业则为商改。

【二级改造类型】基 于 工 改 细 分 二 级 改 造 类 型， 工 改 M1、 工 改 M0、 工 改

M1+M0、工改商、工改居、工改商住、工改综合，其中工改商住包括居住和商业或

两种的混合用地，工改综合指改造类型超过 2 种以上。

1 拆除重建类计划数据

统计口径说明

统计口径说明 02

【规划原始类型】规划原始类型包含规划公示、规划公告、规划修改公示及规划修改公告等。

【统计个数】对规划类项目公示、公告分别进行统计。针对于历史数据统计，已进行公告的项目

并不剔除其公示项目，同一项目公示或公告，只统计最新一次公示或公告数据。针对当季度或年

度数量统计，只计入新增项目，不含规划修改及调整等。

【统计年份】以城市更新单元规划公示 / 公告最新发布日期为准。

【现状】以同一更新单元计划为准，如拆除范围与计划时发生改变，则以规划公示 / 公告现状类

型为准。

【申报主体】以项目计划公示 / 公告为准。

【改造方向】以规划公示 / 公告改造方向为准。

【二级改造类型】基于工改细分二级改造类型，工改 M1、工改 M0、工改 M1+M0、工改商、工改居、

工改商住、工改综合，其中工改商住包括居住和商业或两种的混合用地，工改综合指改造类型超

过 2 种以上。

【拆除用地面积】以规划公示 / 公告拆除范围面积为准。

【开发建设用地面积】以规划公示 / 公告开发建设用地面积为准。

【移交用地面积】原则上按拆除用地面积减去开发建设用地面积进行计算。

【计容建筑面积】以规划公示 / 公告计容建筑面积为准。

【住宅类计容面积】规划单元居住类建筑面积中，分为住宅、保障房、居住配套进行分别计算，

无包含关系。

【商业类计容面积】规划单元商业类建筑面积中，分为商业、办公、商务公寓及人才公寓进行分

别计算，无包含关系。其中如规划中商业及办公面积未分开显示，则按商业：办公 =3:7 进行计算。

【工业类计容面积】规划单元工业类建筑面积中，分为普通工业、仓储物流、新型产业用房、创

新型产业用房、工业宿舍及工业配套进行分别计算，无包含关系。

【公共配套类计容面积】规划单元中公共配套设施面积。

【其他类计容面积】规划单元中除以上类型面积外的其他类型面积。

【容积率】按项目计容建筑面积 / 开发建设用地面积进行计算。

【移交率】按项目移交用地面积 / 拆除范围面积进行计算。

【平均移交率】深圳市及各区平均移交率 = 统计日期内所有项目总移交面积 / 总拆除范围面积。

【平均容积率】深圳市及各区平均容积率 = 统计日期内所有项目总计容建筑面积 / 总开发建设用

地面积。

2 拆除重建类规划数据

03 2023 年上半年深圳更新整备市场研报

【统计个数】相同的城市更新单元记为一个项目，同一项目分期公示，计数记为一次。

【统计年份】以实施主体公示最新发布日期为准。

【实施主体】以实施主体公示主体为准。

【实施主体类型】以实施主体公示主体背后实际控制人为准。

【项目实际控制人】以实施主体公示主体通过企业穿透至背后大股东。

【实施主体上市情况】以背后实际控制人是否上市为准。

【改造方向】以规划公示 / 公告改造方向为准。

【二级改造类型】基于工改细分二级改造类型，工改 M1、工改 M0、工改 M1+M0、工改商、工改居、

工改商住、工改综合，其中工改商住包括居住和商业或两种的混合用地，工改综合指改造类型超

过 2 种以上。

【拆除用地面积】以实施主体公示拆除范围面积为准。

【开发建设用地面积】以实施主体公示开发建设用地面积为准。若项目未标明开发建设用地面积，

则以项目规划阶段总开发建设用地面积 * 分期拆除范围面积 / 规划阶段总拆除范围面积进行计算。

实施主体公示数据

集体资产交易数据

3

4

【交易平台】主要通过深圳市联合产权交易及各区公共资源交易中心进行数据收集，仅统计涉及

村集体土地上平台的项目，未包含仅有村集体物业上平台及其他类型上平台交易项目。

【交易公告说明】交易公告指最后平台发布确定合作对象的交易公告，本次数据均来着政府平台

网站，不考虑涉及由于政府网站信息公布不及时或之前公布信息删除等因素。

【交易类型】根据项目内容主要分为城市更新、土地整备、非农建设用地（包括指标）、征地返

还地（包括指标）、外部移交公共设施用地及其他类型的集体资产交易，若城市更新项目中含非

农或征返指标，则认定为城市更新项目。

【交易方式】根据项目交易方式主要分为公开招标、竞争性谈判及单一来源谈判三种方式。

【合作模式】根据项目合作模式主要分为被拆赔及合作分成两种合作模式。

【摘牌企业类型】摘牌企业类型以项目成交人的实际控制人类型进行统计。

【摘牌企业上市情况】企业上市情况以项目成交人背后的实际控制人是否上市为准进行统计。

【平均周期统计情况】上平台平均周期为最后交易结果公告时间扣减第一次上平台招商公告时

间，以政府平台网站时间为准。

【标的合作土地及合作物业说明】以政府平台网站公布为准，若网站中未标明具体土地类型及物

业类型，按其他类型计算。

统计口径说明 04

【土地整备利益统筹项目】深圳市土地整备利益统筹项目相关数据主要从计划立项、实施方案、

规划批复及留用地上平台四个阶段进行统计分析，其中计划立项项目统计以官方公布的《深圳市

2023 年度城市更新和土地整备计划》为准，其他阶段数据以各区政府官网公示信息每季度进行统

计分析。计划立项数据覆盖后面阶段数据，以此类推。本年度计划立项清单中若出现在过往年度

计划中并未提及的续建项目，则计为上个年度计划立项项目。

5 土地整备利益统筹项目数据

【棚户区改造项目】深圳市棚户区改造项目相关数据为不完全统计，以深圳市棚户区改造的流程

节点进行统计分析，主要划分为前期申报、计划立项、实施主体公示、规划批复及开发建设五个

阶段。计划立项数据覆盖后面阶段数据，以此类推。

【计划实施率】深圳市及各区计划实施率 = 实施主体公示总拆除范围面积 / 计划总拆除范围面积。

【规划实施率】深圳市及各区规划实施率 = 规划总拆除范围面积 / 计划总拆除范围面积。

【同比、环比幅度表述】增 / 降低 10%，视为基本持平；增 / 降 10%-30%，视为略增 / 降；

增 / 降 30%-50%，视为增长 / 下降明显；增 / 降 50%-100%，视为增长 / 下降显著；增 / 降大于

100%，采用倍数表示增长 / 下降。

棚户区改造项目数据

特殊统计数据计算说明

6

7

05 2023 年上半年深圳更新整备市场研报

2023 年上半年

更新整备市场研报

重要政策解析 06

重要政策解析 01

07 2023 年上半年深圳更新整备市场研报

政策概述

从数量看，今年上半年出台涉及深圳更新相关政策 83 个，其中，国家级政策 11 个，省级政策 14 个，

市级政策 33 个，区级政策 25 个（龙华 4 个，宝安、罗湖及龙岗各 3 个，福田、光明、南山、盐

田及前海各 2 个，大鹏、坪山各 1 个），合计 58 个。

国家层面：今年上半年国家层面聚焦金融扶持保障性租赁住房、简化用地规划审批及历史文化保

护利用。2 月 14 日，中国人民银行和中国银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征

求意见稿）》，明确重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、

开发、运营管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，进一步推动住房租赁

市场的资金保障；5 月 12 日，自然资源部发布《关于深化规划用地“多审合一、多证合一”改

革的通知》，明确多级联动，实现“多规合一”、国土空间详细规划为法定依据、鼓励同步核发

规划许可及探索建立建设工程规划许可豁免清单和告知承诺制；6 月 5 日，住房和城乡建设部发

布《城乡历史文化保护利用项目规范》，明确历史城区内城市更新禁止大拆大建、强制性搬迁居民。

广东省层面：主要聚焦土地要素市场改革和节地提质，以及新型城镇化建设。1 月 6 日，广东省

人民政府发布《广东省土地要素市场化配置改革行动方案》，明确健全城乡统一的建设用地市场、

深化产业用地市场化配置、鼓励盘活存量建设用地、完善土地管理体制及完善土地价格体系和市

场运作机制五大重点工作任务；4 月 23 日，广东省人民政府办公厅关于印发《广东省“节地提质”

攻坚行动方案（2023—2025 年）》，明确加快消化存量，有效遏制增量；5 月 29 日，中共广东

省委广东省人民政府印发《关于新时代广东高质量发展的若干意见》，明确推动 20 大战略性产

业集群发展，加快建设现代化产业集群。

深圳市层面：今年上半年市级层面聚焦于保障性住房配套细则制定、年度用地规模供应，充分保

障保障性住房落地实施；“工业上楼新政”落地实施；搬迁补偿示范文本 出炉。1 月 17 日，深

圳市住房和建设局和深圳市司法局发布“保障房‘1+3’新政”，从保障房供应端和需求端给予

政策指引；2 月 7 日，深圳市人民政府正式印发《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案的通知》，

明确大原则为保本微利，可配建不超过总计容 30% 的住宅，利于盘活存量城市更新工改工项目；

4 月 21 日，深圳市规划和自然资源局印发《深圳市 2023 年度建设用地供应计划》，明确年度建

重要政策解析 08

设用地计划供应目标，其中居住用地计划供应 330 公顷，占比总量 28%；5 月 8 日，深圳市住房

和建设局印发《深圳市住房发展 2023 年度实施计划》，明确今年计划建设筹集保障性住房 7.3 万套；

5 月 8 日，深圳国资委发布《关于加强我市集体企业要素交易工作的指导意见（试行）》及五个

配套操作指引（征求意见稿），助力集体经济健康有序高质量发展；5 月 19 日，市规划和自然

资源局关于印发《深圳市城市更新项目搬迁补偿协议》（示范文本），利于搬迁补偿协议制定的

合法性、规范性，加强城市更新搬迁补偿工作推进的监管；6 月 2 日，深圳市规划和自然资源局

印发《深圳市 2023 年度城市更新和土地整备计划》，明确 2023 年用地保障规模计划供应 900

公顷（下限值）；直接供应用地规模 235 公顷（下限值），其中居住用地 155 公顷（下限值），

占比 66%；年度城市更新用地供应 265 公顷（下限值）；新增拆除重建类城市更新计划 500 公

顷（上限值）。

各区层面：深圳各区政策内容相对比较分散，其中，龙华 4 个，宝安、罗湖及龙岗各 3 个，福

田、光明、南山、盐田及前海各 2 个，大鹏、坪山各 1 个，目前各区已发布《国土空间分区规划

（2021-2035 年）（草案）》。宝安聚焦工业区块线管理；罗湖聚焦非居改保及历史风貌和建筑

物保护；龙岗聚焦重点城市更新单元公开选择市场主体指引；龙华聚焦土地整备利益统统筹项目

计划申报指引；福田聚焦政府投资项目代建；光明聚焦光明科学城发展；南山聚焦老旧小区改造；

盐田聚焦临时建筑审批管理；前海聚焦土地储备管理。具体政策详情，见附件一。

09 2023 年上半年深圳更新整备市场研报

为进一步落实市委、市政府“壮大集体经济服务城市发展”战略部署和实现集体资产科学监管目标，深圳市国资委起

草了《关于加强我市集体企业要素交易工作的指导意见（试行）》及五个配套操作指引（征求意见稿）（以下简称：

1+5 集资交易新政），助力集体经济健康有序高质量发展。1+5 集资交易新政将深圳集体企业的集体资产租赁、土地

资产处置、建设工程采购、货物和服务采购、产权交易等核心要素交易加以规范，将集体企业要素交易事项实行目录

管理，纳入目录管理的事项应当通过公共资源交易平台进行交易，有利于构建实现多层次、全流程、全覆盖的统一监

督管理新格局，规范全市集体企业资金、资产、资源要素交易，保障集体资产的保值增值。

1+5 集资交易新政是继 2016 年 6 月 4 日深圳颁布《中共深圳市委办公厅 深圳市人民政府办公厅关于建立健全股份合

作公司综合监管系统》（深府办〔2016〕55 号）（以下简称：831 新政）后的又一市级层面指导集资交易的重磅政策，

831 新政要求各区将股份合作公司集体资产交易纳入市、区公共资源交易平台统一实施和监管，标志深圳集体资产交

重点政策解读

关于加强我市集体企业要素交易工作的指导意见（试行）

及五个配套操作指引（征求意见稿）

2023 年第一季度政策分析

今年上半年重点解读 8 个政策，其中一季报已解读 5 个，分别是《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》

《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》《广东省土地要素市场

化配置改革行动方案》《深圳市人民政府办公厅关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》《< 深圳市保障性

住房规划建设管理办法（征求意见稿）> 等“1+3”新政》，详情请扫描下方二维码阅读。

二季度聚焦鼓励集体资产交易、城市更新项目搬迁补偿、住房供应、更新整备计划及建设用地供应等热点，重点解读

4 个政策，分别是：《关于加强我市集体企业要素交易工作的指导意见（试行）及五个配套操作指引（征求意见稿）》

《深圳市 2023 年度建设用地供应计划》《深圳市住房发展 2023 年度实施计划》《深圳市 2023 年度城市更新和土地

整备计划》。

重要政策解析 10

易进入强监管时代，1+5 集资交易新政的出台，标志深圳集体资产交易进入科学监管时代。

在 1+5 集资交易新政体系中，核心政策为《关于加强我市集体企业要素交易工作的指导意见（试行）》（征求意见稿，

以下简称：《指导意见》），《指导意见》提纲挈领的规定了文件适用范围、要素交易（范围、方式、原则）、职责

体系、交易程序、争议处理及其他事项等 6 部分，对明确全市三资交易流程、三资交易范围与标准、各部门职责和确

保集资交易公开公平公正性有着重要意义。

《深圳市集体企业土地资产处置操作指引》核心要点解析

为了切实规范深圳集体企业土地资产处置活动，深圳市国资委在 1+5 集资交易新政中专门出台《深圳市集体企业土

地资产处置操作指引》（征求意见稿）（以下简称：《集体企业土地资产处置指引》），该政策主旨在于规范集体企

业土地资产处置活动，集体企业的建设用地合作开发（含城市更新、土地整备利益统筹等项目）、转让都需以《集体

企业土地资产处置指引》为依据。831 新政出台后，深圳市各区根据 831 新政和本区实际情况对集体用地开发和交易

出台了规范性文件，但各区对涉及集体用地项目上平台条件、上平台交易方式与流程、上平台的项目时间节点等方面

未形成统一的操作，现《集体企业土地资产处置指引》的出台，有利于统一和规范全市集体建设用地上平台交易，为

市场主体提供明确的操作指引。以下就《集体企业土地资产处置指引》核心要点内容进行解析：

统一集体企业建设土地的范围

在《集体企业土地资产处置指引》出台前，深圳市级政策文件中对集体建设用地并未明确规定。此次《集体企业土地

资产处置指引》从市级层面定义集体企业建设用地，有助于统一集体企业建设用地范围和标准。《集体企业土地资产

处置指引》规定集体企业建设用地是指为了保障集体企业生产生活需要，促进其可持续发展，根据有关法律法规和政

策规定，由政府核准的原农村集体经济组织及其继受单位保留使用的土地，以及集体企业合法持有且符合交易条件的

国有已出让（划拨）用地，具体范围如下：

《关于加强我市集体企业要素交易

工作的指导意见( 试行 )》

《深圳市集体企业财产

租赁操作指引》

《深圳市集体企业士地

资产处置操作指引》

《深圳市集体企业建设

工程交易操作指引》

《深圳市集体企业货物、

服务采购操作指引》

《深圳市集体企业产权

交易操作指引》

11 2023 年上半年深圳更新整备市场研报

统一集体企业建设用地合作开发上平台标准

集体企业建设用地可以通过转让、合作开发、作价入股

等方式进入市场交易，非农建设用地中的原农村居民住

宅用地（含统建楼用地）和公共设施用地不得进行土地

使用权交易（市政府另有规定的除外）。根据现行深圳

市各区集体用地开发和交易管理政策的规定，集体企业

建设用地开发类型主要有三种：合作开发（含城市更新）、

自主开发和集体用地土地使用权及项目公司股权转让，

其中合作开发为主流模式，这也是市场主体获取深圳城

市更新与土地整备利益统筹项目的重要通道。

龙岗、宝安、坪山、盐田等将合作开发（含城市更新）

区分为股份合作公司具有重大影响权和股份合作公司不

具有重大影响权的合作开发项目，分别以集体企业用地

面积或集体物业建筑面积作为衡量标准来确定是否对合

作开发项目具有重大影响。现《集体企业土地资产处置

指引》中也借鉴了同样思路，约定在拆除重建类城市更

新、土地整备利益统筹等项目中，如集体企业的建设用

地面积占拆除范围内用地面积超过 20% 的，或者集体企

业的物业建筑面积占拆除范围内总建筑面积超过 1/4 的，

原则上集体企业应当通过公共资源交易平台公开选择市

场主体。

统一集体企业建设用地合作开发上平台节点

根据现行深圳市各区集体用地开发和交易管理政策，目

前各区对集体企业建设用地上平台的节点并无统一的规

原农村集体红线范围内的用地

根据《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》(深府 〔1993〕283号 )、《深

圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》 ( 深府〔2004〕 102号)划定的非农建设用地

政府征收原农村集体所有的土地后，返还给原农村集体经济组织的建设用地

根据市土地整备利益统筹项目管理有关规定划定的土地整备利益统筹项目留用土地

其他根据有关法律法规和政策规定的原农村集体经济组织或者继受单位享有权益且

符合交易条件的土地。

01

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04

05

重要政策解析 12

定，大致分为：无严格限制、计划申报后、获得专项规

划审批后三种类型，第一类以宝安和龙华为代表，可先

上平台选择合作方，再申报城市更新计划。第二类以光

明和坪山为代表，在取得更新专规批复后，再上平台正

式选择合作方。第三类以盐田为代表的，要求在计划申

报之后完成集资交易。目前各区对集体用地上平台交易

设置不同节点，实质上体现了是对集体用地价值评估、

集体用地开发经济可行性分析条件的不同要求，以及各

区对集体用地价值评估和经济可行性分析结果精准度的

要求不同。鉴于此，《集体企业土地资产处置指引》统

一各区同类交易上平台的节点，具体如下：

明确合作开发项目市场主体的资质要求

目前，深圳市级层面未对交易合作方资质做明确细化要

求，在各区实施的政策中，龙岗、宝安、坪山、龙华、

光明以及大鹏等都有明确交易合作方的资质要求。以龙

岗区为例，根据《龙岗区社区股份合作公司集体用地开

发和交易监管实施细则》第二十四条规定合作方应符合

下列资质条件：“（1）该公司（或控股母公司）具备房

地产项目开发资质；（2）净资产规模在人民币1亿元以

上，且负债率不高于50%；（3）该公司和控股母公司具

有良好的诚信记录。在项目选定合作方时，社区股份合

作公司可根据与项目开发建设规模、项目定位相匹配原

则，自行设定不低于上述资质条件的准入门槛。”

在房地产行业调控和民企流动性危机背景下，为了保障

项目的顺利实施，深圳各区在实操过程中对市场主体的

属于非农建设用地、征地返还用地开发的，按照市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返

还用地土地使用权交易的有关规定原则上已签订土地使用权出让合同的；

属于土地整备利益统筹项目留用土地合作开发的，按照市土地整备利益统筹的有关规定原则上

土地整备利益统筹项目实施方案及土地整备单元规划已审批通过的；

属于拆除重建类城市更新项目的，按照《深圳经济特区城市更新条例》原则上已取得城市更新

单元规划批准文件；

因重大民生工程、重大基础设施、重大产业等项目实施或者城市规划统筹需要的，区政府可以

结合实际，采取“一事一议”的方式组织集体企业通过公共资源交易平台选定市场主体。

01

02

03

04

13 2023 年上半年深圳更新整备市场研报

资质要求越来越高，这一点也体现在《集体企业土地资产处置指引》中。《集体企业土地资产处置指引》第九条规

定：“属于拆除重建类城市更新、土地整备利益统筹等的，被选定的市场主体应当符合国家房地产开发企业资质管理

的相关规定，与城市更新或房地产开发规模、项目定位相适应，且具有良好的社会信誉。”这个要求，对已陷于流动

性危机的房企是利空，难以参与城市更新村企合作和土地整备利益统筹新增项目，特别是已参与项目前期工作尚未取

得市场主体身份的已出险的民营企业，可能难以直接成为项目的市场主体；而对于各方面条件相对优越的央国企来说

则是利好，有助于获取更多有优质村企合作项目。因此，建议市场主体考虑“国民协同共进”模式，央国企与民企发

挥各自优势，合作参与城市更新与土地整备利益统筹项目，共同助力深圳存量土地二次开发高质量发展。

明确合作开发的交易方式与评标要求

集体企业建设用用地合作开发的交易方式包括公开招标、竞争性谈判、单一来源谈判、协议交易等四种方式。公开招

标、竞争性谈判和单一来源谈判都属于通过交易平台公开交易的方式，协议交易择属于无需通过交易平台，由股份合

作公司与合作方在履行评估、可行性研究、民主决策等程序的情况下进行。上述四种交易方式在各区现行的政策适用

的项目类型和条件都有差别，适用的条件均存在较大区别。《集体企业土地资产处置指引》明确每种类型项目的交易

方式，统一每类项目选择市场主体的模式，避免一区一策，实现公平阳光选择市场主体的集资监管目标。

涉及以集体资产为主的城市更新项目，原农村集体

经济组织及其继受单位应当通过公开招标方式选择

市场主体。

因重大民生工程重大基础设施、重大产业等项目实

施需要和为落实上层次规划要求，完善城市功能结

构，优先落实城市基础设施和公共服务设施的，涉

及以集体资产为主的拆除重建类城市更新、土地整

备利益统筹等项目的，经区政府(含区政府授权部

门)批准，集体企业可以通过公共资源交易平台采用

单一来源谈判方式选择市场主体。

因城市规划统筹需要确需将少量集体企业的建设用

地和物业纳入拆除重建类城市更新、土地整备利

益统筹等项目的，经区政府(含区政府授权部门)批

准，集体企业可以采用协议方式选择市场主体，或

者作为被搬迁人与实施主体协商搬迁补偿。

集体企业选定市场主体合作开发建设用地的，应当

采用公开招标或者竞争性谈判的方式进行。

公开招标

单一来源谈判 协议交易

01 竞争性谈判

03 04

02

重要政策解析 14

此次，在《指导意见》中，明确了公开招标、竞争性谈判和单一来源谈判这三种方式的评标和定标方法，进一步规范

选择交易方的要求和方式，具体如下：

在公开招标文件与竞争性谈判文件中，会明确具体的定标方法，具体到集体企业建设土地合作交易中，可采用自定法

或竞价法确定交易方。自定法就是按照招标文件确定的方法在投标人或竞争性谈判意向合作方中确定交易方，竞价法

是采用价格竞争的方式（价高者得或价低者得）在投标人或意向合作方中确定交易方。

公开招标方式

单一来源谈判方式

竞争性谈判方式

组建评审委员会

定标

招标

确定意向方

编制谈判文件

组建谈判小组

组织谈判

确定成交人

评标

参照招投标法律法规进行(建设工程除外 )

按照已备案的交易方案要求确定符合资格条件的意向方

交易机构编制谈判文件，在谈判开始前5天发给意向方

谈判小组组建要求与竞争性谈判相同

评审小组对谈判响应文件进行评审

集体企业对候选成交人进行确认

组织谈判并出具谈判报告和确定成交候选人

如意向方最终报价低于交易底价，谈判小组废标

依照招标文件的要求

招标文件中明确评标与定标方法

采用最低/最高评标价法、综合

评分法与定性评审法评标

组建评审委员会，由评审

专家和集体企业代表组

成，人数为5人以上单数

采用自定法或竞价法定标

企业代表按照内部决策程

序确定，优先从三会成员

和股东中选择，企业代数

量表不超过1/3

在中标候选人范围内确定

中标人

评审专家从专家库随机

抽取

确定交易方

在谈判小组推荐候选人范

围内采用自定法或竞价法

确定

授权公共交易平台在交易

候选人范围内确定交易方

授权交易平台在评标直接

授权在评标时直接定标 确定交易方

确定意向方

组建谈判小组

谈判与评标

按已备案的交易方案确定符合资格的

意向方

组建谈判小组

按照谈判文件要求谈判，并出具谈判

报告

交易机构编制谈判文件，并在谈判前5天

发出

由评审专家与集体企业代表组成，3人以

上单数，集体企业代表不超过1/3

采取最低/最高评标价法、综合评分法、

定性评审法评标

15 2023 年上半年深圳更新整备市场研报

明确集体企业建设用地的交易流程

根据深圳现行集体企业建设用地交易政策，各区依据开

发类型及交易方式的不同，规定了不同的交易流程，从

大的程序来看，主要分为资产评估、招商方案设计、民

主决策、街道审查、引进合作方、结果公示及集资备案

程序。《集体企业土地资产处置指引》强调了交易方案

编制内容、社区党委或街道党工委审议情形、内部民主

决策过会标准、交易方案与合同副本备案等内容。另原

农村集体经济组织及其继受单位通过调整将非农建设用

地指标、征地返还用地指标、土地整备留用土地指标纳

入城市更新、土地整备利益统筹项目的，仍以市或者区

政府批准现行规定为准。

明确民主决策的表决比例

根据深圳现行集体企业建设用用地交易政策，各区对民

主决策通过的比例要求不一，《集体企业土地资产处置

指引》对该比例进行统一规定，对原农村集体经济组织

及其继受单位采用公开招标方式，选定市场主体合作开

发非农建设用地和征地返还用地的，应当经原农村集体

经济组织及其继受单位召开股东大会，且获全体股东人

数及其所持表决权数三分之二以上表决同意。

对于原农村集体经济组织及其继受单位采用竞争性谈判

等协商方式，选定市场主体合作开发非农建设用地和征

地返还用地的，应当经原农村集体经济及其继受单位组

织召开股东大会，且获全体股东人数及其所持表决权数

五分之四以上表决同意。

如章程规定由股东代表大会表决或者对表决通过率另有

规定的，从其规定。上述规定与《深圳市原农村集体经

济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若

干规定》（深府〔2011〕198号）中关于民主表决通过

规定基本一致。

明确单一来源谈判方式的适用范围

在1+5集资新政中，对单一来源谈判适用范围中选择市

场主体情形进行了说明，《集体企业土地资产处置指

引》第十七条规定：因重大民生工程、重大基础设施、

重大产业等项目实施需要和为落实上层次规划要求，完

善城市功能结构，优先落实城市基础设施和公共服务设

施的，涉及以集体资产为主的拆除重建类城市更新、土

地整备利益统筹等项目的，经区政府（含区政府授权部

门）批准，集体企业可以通过公共资源交易平台采用单

一来源谈判方式选择市场主体。实操中对于区政府主导

推动的重点城市更新单元、重点土地整备利益统筹项

目，特别是“先整备、后统筹”项目，集体资产交易时

间节点相对灵活，建议可采取单一来源谈判方式选择市

场主体。

整体来看，《集体企业土地资产处置指引》内容具有一

定的创新性，对统一各区集体企业建设用地的交易流

程、交易节点和交易标准有促进的作用，各区应按照

《集体企业土地资产处置指引》优化本区的集体企业建

设土地交易管理政策，对《集体企业土地资产处置指

引》有明确规定内容予以吸收，对未规定的部分给合各

区实际情况予以自由裁量，以此实现市区两级关于集体

企业建设用地的监管联动和平衡，促进集体经济资金资

产资源交易科学管理，构建“稳监管、促发展”的集体

经济监管发展工作新格局。

重要政策解析 16

5 月，深圳市规划和自然资源局公布《深圳市 2023 年度建设用地供应计划》《深圳市 2023 年度城市更新和土地整备

计划》；6 月底，市住建局公布《深圳市住房发展 2023 年度实施计划》，本文对这三个年度计划进行综合分析，以

期获得更全面的了解。

总体供应目标

建设用地供应目标

2023 年全市计划供应建设用地总量 1200 公顷，其中计划供应居住用地 330 公顷，占比 28%；产业用地 300 公顷，

占比 25%；民生设施用地 543 公顷，占比最高，为 45%，凸显政府对城市土地利用中公共利益优先的发展理念；商

服用地 27 公顷，占比最低，为 2%。

更新整备用地供应目标

2023 年用地保障规模计划供应 900 公顷（下限值）；直接供应用地规模 235 公顷（下限值），其中居住用地 155 公顷（下

限值），占比 66%；年度城市更新用地供应 265 公顷（下限值）；新增拆除重建类城市更新计划 500 公顷（上限值）。

深圳市 2023 年建设用地供应计划、住房发展及更新整备计划

任务目标 任务规模（公顷）

用地保障规模（下限值）

合计 900

城市更新 100

土地整备 800

17 2023 年上半年深圳更新整备市场研报

商品房及保障性住房供应目标

2023 年计划供应商品住房用地 205 公顷，计划新开工商品住房建筑面积 700 万㎡，约 7 万套，计划批准预售和现售

商品住房面积 600 万㎡，约 6 万套。

2023 年计划供应保障性住房用地 125 公顷。2023 年保障性住房计划新开工建筑面积约 475 万㎡、约 7.3 万套。全年

计划批准预售和现售保障性住房 8 万套、建筑面积约 419.04 万㎡。

供应途径分析

建设用地供应渠道

从建设用地供应渠道来看，2018 年以来，新增建设用地供地数量整体趋增，得益于 2018 年土地整备利益统筹实施，

加速推进历史遗留问题土地国有化，政府收储土地比例大幅增加，用于民生设施等公共利益及经营性用地供应。截至

2023 年上半年，深圳市已取得规划批复的土地整备利益统筹项目平均土地移交率达 77%，远高于已取得规划批复拆

除重建类城市更新项目的 40.3%。可见，土地整备利益统筹成为新增建设用地供应的主要途径。

任务目标 任务规模（公顷）

直接供应用地规模（下限值）

合计 235

城市更新 165

土地整备 70

其中 居住用地

（下限值）

合计 155

城市更新 110

土地整备 45

年度城市更新用地供应任务（下限值） 265

未完善征（转）地手续土地历史遗留问题处置任务（下限值） 500

新增拆除重建类城市更新单元计划（上限值） 500

住房类别 用地供应量（公顷） 新开工建面（万㎡） 新开工套数 新供应建面（万㎡） 新供应套数

商品房 205 700 约 7 万套 600 约 6 万套

保障性住房 125 475 约 7.3 万套 419.04 约 8 万套

重要政策解析 18

居住用地供应方面，2017 年以来居住用地供应量整体呈增长趋势，2023 年有所回落。2023 年 53% 居住用地来自更

新整备供应，47% 为新供应。自 2022 年居住用地存量供应首次低于新供应后，2023 年存量供应居住用地实现反超。

产业用地供应方面，2023 年政府新供应产业用地为近几年最高值，达 240 公顷，占比全年产业用地供应总量的

80%，更新整备供应产业用地占比 20%。为加大“20+8”战略性新兴产业和未来产业空间保障力度。2023 年“工业

上楼”行动全面开展，多渠道推进先进制造业项目、优质产业空间项目落地实施。目前，第一批“工业上楼”试点已

有多个项目取得实质性进展，第二批“工业上楼”试点项目有望落地。

19 2023 年上半年深圳更新整备市场研报

商业用地供应方面，2023 年政府新供应商业用地为近几年最低值，仅 7 公顷，占今年商业用地供应总量的 26%。通

过更新整备途径供应 20 公顷，也是历年最低。原因是近年来商办物业去化难、高空置率，政府有意从源头供应上降

低商办供应量，探索商改保等其他路径。

民用设施用地供应方面，近年来供应渠道均来自于政府新供应用地，供应量基本维持在 500-600 公顷之间。

重要政策解析 20

住房供应渠道分析

商品房供应方面，65% 来自于政府新供应用地，35% 来自于存量供应；保障性住房供应方面，政府新供应用地是主渠道，

占比 60%。

各区供应目标

建设用地供应

从各区供应情况来看，不考虑深汕合作区情况下，2023 年宝安、龙岗、光明、坪山及光明等原关外区域是主要供地区域，

其中宝安 2023 年供地最高，达 163 公顷，其次为光明，供地 143 公顷。

21 2023 年上半年深圳更新整备市场研报

辖区 / 年份 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

福田 31.5 22 16.5 47.5 38 32.2 42

罗湖 40 30 22 53.5 51 21.9 24

南山 83.5 34.5 35.5 24.3 68 47.8 53

盐田 54 19 33 18.6 14 10 9

宝安 277 155 166.5 212 212 230.8 163

龙岗 255 179 167 179.3 154 181 139

龙华 128 90.5 75.5 81.5 96.5 120 139

坪山区 125 90.5 95 77.2 90 126 127

光明 116 171 124 126.1 138.5 142 143

大鹏 40 30.5 45 60.7 53 56.5 56

前海合作区 50 178 149 26.3 41.5 20.2 92

深汕合作区 —— —— 171 165 173.5 211.6 213

合计 1200 1000 1100 1072 1130 1200 1200

任务目标 福田 罗湖 南山 盐田 宝安 龙岗 龙华 坪山 光明 大鹏 前海 合计

直接供应用地

规模（下限值）

合计 8 14 15 5 46 42 32 28 28 9 8 235

城市

更新 8 14 12 4.5 30 32.5 23 16 14 4 7 165

土地

整备 0 0 3 0.5 16 9.5 9 12 14 5 1 70

其中

居住

用地

（下限

值）

合计 5 9 9 4 25 34 24 17 18 8 2 155

城市

更新 5 9 6 4 18 28 17 10 8 3 2 110

0 0 3 0 7 6 7 7 10 5 0 45

更新整备用地供应

直接供应用地

从各区更新整备供应来看，2023 年通过城市更新和土地整备直接供应用地共计 235 公顷，其中宝安规模最大（46 公

顷），其次是龙岗（42 公顷）。居住用地占比 66%，龙岗规模最大（34 公顷），其次是宝安（25 公顷）。可见，

存量土地开发仍是宅地供应主流模式。

2023 年深圳市各区直接供应用地规模供应统计表（单位：公顷）

2017 年以来各区建设用地计划供应（单位公顷）

注：直接供应用地是指通过拆除重建类城市更新签订合同出让的开发建设用地(不含移交入库用地)，以及通过土地整备签订合同出让的经营

性用地(含留用土地、征返用地、置换用地、安置房用地等)。

重要政策解析 22

用地保障

2023 年度更新整备计划将承接《市更新整备“十四五”规划》的任务目标，创新实施精准整备，以民生、工业、居

住等建设用地为主要整备目标。2023 年全市通过城市更新和土地整备实现用地保障规模 900 公顷，其中，通过拆除

重建类城市更新移交入库公共利益用地不少于 100 公顷，通过土地整备完成不少于 800 公顷。从区域分布来看，龙

岗用地保障规模最多，达 250 公顷，其次为宝安 207 公顷。

城市更新

从各区城市更新供应来看，2023 年深圳年度城市更新用地供应规模 265 公顷，其中龙岗规模最大（57.5 公顷），其

次是宝安 50 公顷。全年新增拆除重建类城市更新单元计划 500 公顷，其中龙岗规模最大（110 公顷），其次是宝安

100 公顷。全年新增城市更新计划拆除规模同比 2022 年 595 公顷有所下降，但城市更新供应规模同比 2022 年 250

公顷略增。可见，目前城市更新工作重点在推动存量项目实施。

注：用地保障规模通过城市更新和土地整备共同完成，其中，通过拆除重建类城市更新移交入库公共利益用地不少于100公顷，通过土地整

备完成不少于900公顷(含民生设施整备、居住潜力用地整备、产业用地整备)。

任务目标 福田 罗湖 南山 盐田 宝安 龙岗 龙华 坪山 光明 大鹏 前海 合计

用地保障规模

（下限值）

合计 3 4 27 2 207 250 104 111 123 28 41 900

城市

更新 1 1 3 1 20 25 10 13 13 8 5 100

土地

整备 2 3 24 1 187 225 94 98 110 20 36 800

任务目标 福田 罗湖 南山 盐田 宝安 龙岗 龙华 坪山 光明 大鹏 前海 合计

年度城市更新用地供

应任务（下限值） 9 15 15 5.5 50 57.5 33 29 27 12 12 265

新增拆除重建类城市

更新单元计划

（上限值）

20 10 30 20 100 110 90 40 55 10 15 500

2023 年深圳市各区用地保障供应统计表（单位：公顷）

2023 年深圳市各区年度供应及新增拆除规模供应统计表（单位：公顷）

23 2023 年上半年深圳更新整备市场研报

截至 2023 年上半年，深圳新增拆除重建类城市更新单元拆除规模达 231.4 公顷，占比年度计划约 46%，仍有潜力空间。

从各区来看，除坪山外，其余区仍有盈余新增拆除规模指标，其中宝安、龙华更新潜力更大。

土地整备利益统筹

截至 2023 年深圳市土地整备利益统筹项目数量共计 247 个，整备实施面积共计 13280.6 公顷。项目数量上，龙华项

目最多（68 个），其次为龙岗（63 个）；从规模看，龙岗规模最大，达 4728.5 公顷，其次为宝安 2614.1 公顷。

重要政策解析 24

2023 年新增土地整备利益统筹项目计划立项 35 个；其中宝安和龙岗最多，均为 13 个。新增整备实施面积 2859.1 公顷，

其中龙岗规模最大，达 1059.3 公顷，其次为罗湖 770 公顷。对比城市更新，土地整备利益统筹新增计划立项规模（2859.1

公顷）是城市更新计划新增规模（500 公顷）的 5.7 倍。

保障性住房供应

2023 年全市计划建设筹集保障性住房共计 72736 套，其中宝安最多（21070 套），其次为龙岗（12645 套）；全市

计划供应保障性住房共计 87470 套，其中宝安最多（17162 套），其次为南山（13936 套）。

辖区 建设筹集（套 / 间） 计划供应数（套 / 间）

市本级 —— 7642

福田区 1385 8566

罗湖区 2392 4920

南山区 10672 13936

盐田区 2100 1692

宝安区 21070 17162

龙岗区 12645 8277

深圳市 2023 年保障性住房建设筹集及计划供应分配任务表

25 2023 年上半年深圳更新整备市场研报

辖区 建设筹集（套 / 间） 计划供应数（套 / 间）

龙华区 11077 9292

坪山区 2734 6161

光明区 7961 9472

大鹏新区 700 350

合计 72736 87470

深圳市 2023 年保障性住房建设筹集及计划供应分配任务表

备注：相关数据统计不含深汕合作区。

总结

利益统筹全面实施，更新聚焦存量熟化。2023 年计划新增城市更新拆除规模同比 2022 年有所下降，但其供应规模同

比略增，政府聚焦推动存量城市更新项目土地供应。2023 年土地整备利益统筹项目新增计划立项 35 个，整备实施面

积共计 2859.1 公顷，规模是城市更新计划新增规模 5.7 倍。2023 年全市存量土地计划供应建设用地 255 公顷，占比

全市 21%，且得益于土地整备利益统筹全面实施，土地历史遗留问题得到有效解决，政府土地收储规模增多，加大

新增建设用地供应。

加快宅地供应落地实施保障性住房。2023 年计划供应居住用地 330 公顷，占比全市建设用地 28%，其中计划供应商

品住房用地 205 公顷，保障性用地 125 公顷。今年将新开工保障性住房 475 万㎡，约 7.3 万套。计划批准预售和限

售保障性住房 8 万套，建筑面积 419.04 万㎡。2023 年 7 月，保障性住房“1+3”新政正式出台，进一步完善保障性

住房规划建设及运营管理相关细则，加快供应保障性住房，解决居民刚性居住需求。

加快产业用地供应，保障产业空间。2022 年 11 月，深圳推出“工业上楼”计划，连续五年每年建设 2000 万㎡优质、经济、

定制化厂房空间，为落地实施“20+8”战略性新兴产业，完成“工业上楼”产业空间供应目标，势必加大产业用地供应。

2023 年全市计划供应产业用地 300 公顷，达到 2017 年以来历史峰值。

城市更新项目 02 数据与趋势

27 2023 年上半年深圳更新整备市场研报

整体概述：

新增项目增长显著，存量实施提速

截至 2023 年上半年，深圳拆除重建类城市更新项目累计：

计划公告 1018 个，拆除范围面积累计 8627 公顷；规划公告 670 个，拆除范围面积累计 5419.5 公顷，开发建设用地

面积累计 3460.3 公顷；实施主体公示 510 个，拆除范围面积累计 3273 公顷，开发建设用地面积累计 2174.4 公顷。

其中，2023 年上半年，深圳拆除重建类城市更新项目合计：

新增计划公示 33 个，拆除范围面积共 277.4 公顷，计划公告 26 个，拆除范围面积共 231.4 公顷；规划公示 39 个，

拆除范围面积共 315.7 公顷，规划公告 30 个，拆除范围面积共 376.3 公顷；实施主体公示 24 个，拆除范围面积

167.5 公顷，开发建设用地面积共 81.2 公顷。

今年上半年，新增计划公告项目数量及规模增长显著，存量实施提速；大项目大统筹仍是趋势；规划类型以住宅为主，

推进保障性住房落地实施；“工业上楼”新政推进盘活存量工改工项目，市场较为活跃。

2023 年上半年深圳市拆除重建类城市更新项目空间分布图

城市更新项目数据与趋势 28

新增项目同比、环比均增长显著，坪山规模最大

今年上半年，全市共发布拆除重建类城市更新单元计划

公 示 / 公 告 59 个， 其 中， 计 划 公 示 33 个， 拆 除 规 模

277.4 公顷；计划公告 26 个，拆除规模 231.4 公顷。分

区域看，龙岗计划公示规模最大，光明无计划公示项目；

坪山计划公告规模最大，宝安、福田无新增计划项目。

按单个项目规模分析，今年上半年计划公示项目中，10

公顷以上的项目数量最多（10 个），其次为 5-10 公顷（9

个）；计划公告项目中，5-10 公顷的项目数量最多（11 个）。

可见，政府审批聚焦大片区大统筹。

计划公示与公告：

新增项目增长显著，聚焦工改

2023 年上半年深圳市拆除重建类城市更新工业上楼项目统计表

序号 辖区 街道 项目名称

拆除重

建范围

（公顷）

总计容

建筑面积

（万㎡）

更新方向 规划容积率 住宅占比总计容 项目进度

1 龙岗 龙城 特发龙飞工业园

城市更新项目 4.2 26.5 M1、R2 6.34 约 30% 规划公示

2 龙华 龙华 和平工业园

城市更新项目 1.8 6.7 M1（住宅指标项

目外留用） 6.5 约 30%

（含居住容积） 规划公示

3 宝安 新桥 新桥东片区重点

城市更新项目 127.2 418 M1、M0、R3、

R2、C1、M1+M0 5.7 21% 实施主体公示

4 龙华 龙华 清湖工业园

城市更新项目 22.3 122 M1、R2 6.9 约 30% 规划公示

5 宝安 石岩 总部经济园区

城市更新项目 13.5 41.1 M1、R2、C1 6.4 22% 实施主体公示

6 宝安 西乡 宝安客运中心

城市更新项目 3.5 13.3 M1+M0 5.9 —— 规划公示

7 龙岗 宝龙 龙东社区盛鑫工业园

城市更新项目 4.7 16 M1、R2 6.0 25% 规划公告

其中，“工业上楼”计划立项7个，拆除规模177.2公顷，计容总建筑面积643.6万㎡，平均容积率6.2。

29 2023 年上半年深圳更新整备市场研报

同比计划公示数量、规模均增长显著

从数量上看，今年上半年计划公示项目 32 个，同比增长

超 2 倍。其中宝安增加最多（7 个），其次是龙岗（5 个），

光明无新增计划公示项目。

从规模上看，今年上半年计划公示项目拆除规模 258.6

公顷，同比增长约 1.2 倍。其中龙岗增加最多（84.7 公顷），

其次为宝安（51.8 公顷）。

同比计划公告数量、规模均增长显著

从数量上看，今年上半年计划公告项目 26 个，同比增长

约 3.3 倍。其中坪山增加最多（9 个），其次龙岗（8 个），

宝安和福田均无计划公告项目。

从规模上看，今年上半年计划公告的项目拆除规模 231.4

公顷，同比增长约 1.1 倍。其中坪山增加最多（137.8 公顷），

其次为龙岗（66.6 公顷）；龙华减少最多（84.3 公顷）。

城市更新项目数据与趋势 30

环比计划公示数量略增、规模下降明显

从数量上看，今年上半年计划公示项目 32 个，环比上升

19%。其中宝安增加最多（6 个），其次为龙岗和罗湖（均

为 3 个）；坪山减少最多（12 个）。

从规模上看，今年上半年计划公示的项目规模 258.6 公顷，

环比下降 31%。其中坪山骤减 180 公顷，其次为光明（减

少 26.7 公顷）；龙华增长最多（增长 33.4 公顷）。

环比计划公告数量、规模均增长显著

从数量上看，今年上半年计划公告项目 26 个，环比上升

53%。其中坪山增加最多（5 个），其次是龙岗（3 个），

龙华、南山、盐田和大鹏略增；宝安减少最多（2 个）；

罗湖持平。

从规模上看，今年上半年计划公告的项目规模 231.4 公顷，

环比增长超一倍。其中坪山增长最多（增长 104.5 公顷），

其次为龙岗（增长 54.1 公顷），光明减少 12.7 公顷。

31 2023 年上半年深圳更新整备市场研报

龙岗公示 / 公告数量最多，聚焦工改

今年上半年，城市更新计划公示 / 公告项目类型均以工改为主。计划公示 / 公告工改占比均最大，分别为 55% 和

58%，龙岗工改数量最多。

计划阶段涉及前融占比低

今年上半年，计划公示项目涉及前融的占比为 6%，计划公告项目不涉及前融。

申报主体均以股份公司为主

今年上半年，计划公示 / 公告项目申报主体均以股份公司为主，分别占比 37% 和 54%。

城市更新项目数据与趋势 32

规划公示与公告：住宅为主，审批提速

龙岗规模领跑全市，同比环比均增长

今年上半年共发布拆除重建类城市单元规划公示 / 公告

69 个，其中，规划公示 39 个，拆除规模 315.7 公顷；

规划公告 30 个，拆除规模 376.3 公顷。规划公示项目中，

龙岗规模最大（117 公顷），其次为龙华（66.2 公顷）；

规划公告项目中，龙岗拆除规模领先（118.5 公顷），其

次为光明（68.9 公顷）。大鹏无规划公告项目。

按规模分析，规划公告项目中，项目平均拆除规模 12.5

公顷，大项目大统筹仍是主流模式。其中，项目规模在

10 公顷以上的数量最多（15 个），拆除规模共计 318.6

公顷；其次是 0-3 公顷区间的项目数 8 个，拆除规模

16.3 公顷。

同比规划公示数量增长近一倍，规模基本持平

从数量上看，今年上半年规划公示项目 39 个，同比增长

95%。其中龙岗增加最多（10 个），其次为龙华（4 个）。

从规模上看，今年上半年规划公示的项目规模合计 315.7

公顷，同比下降 6%。其中光明减少最多（104.1 公顷），

其次为宝安（51.4 公顷）；龙岗增加最多（86.9 公顷），

坪山和福田略增。

33 2023 年上半年深圳更新整备市场研报

同比规划公告数量增长显著、规模增长约 1.2 倍

从数量上看，今年上半年规划公告项目 30 个，同比增长

58%。其中龙岗和龙华增加最多（均为 6 个），其次为

光明（3 个）。宝安减少 3 个，罗湖和大鹏均减少 2 个。

从规模上看，今年上半年规划公告的项目规模合计 376.3

公顷，同比增长 119%。其中光明增加最多（68.9 公顷），

其次为宝安（47.6 公顷）和龙岗（36.8 公顷）。

环比规划公示数量增长显著、规模增长明显

从数量上看，今年上半年规划公示项目 39 个，环比增长

77%。其中龙岗增加最多（6 个），其次为龙华（5 个）。

南山和光明分别减少 3 个和 2 个。

从规模上看，今年上半年规划公示的项目规模 315.7 公顷，

环比增长 42%。其中龙华增加最多（53 公顷），其次坪

山（33.8 公顷）；光明减少最多（54.8 公顷）。

城市更新项目数据与趋势 34

环比规划公告数量、规模均增长明显

从数量上看，今年上半年规划公告项目 30 个，环比增长

36%。其中龙岗增加最多（10 个），其次为龙华和罗湖，

均增加 1 个；南山减少最多 (2 个 )，其次是宝安减少 1 个。

光明、坪山、福田和盐田持平，大鹏无规划公告项目。

从规模上看，今年上半年规划公告的项目规模 376.3 公

顷，环比增长 40%。其中龙岗增加最多（101.8 公顷），

其次为宝安（58.8 公顷）；光明减少最多（88 公顷）。

改造类型以工改和村改为主

规划公示 / 公告项目均以工改和村改为主。规划公示项目中，工改项目占比最大（59%）；其次为村改项目，占比

36%；规划公告项目中，工改项目占比 67%，其次为村改项目，占比 30%。

35 2023 年上半年深圳更新整备市场研报

从规划公示项目的区域分布来看，龙岗和龙华以工改为

主，宝安、光明、南山及福田均为工改项目，坪山为村

改项目，罗湖为商改项目，盐田含居改和工改项目，大

鹏含村改和工改项目。

从规划公告项目的区域分布看，龙岗和龙华以工改为主，

宝安、光明、南山和盐田均为工改项目，坪山和福田为

村改项目，罗湖为商改项目。

原特区内地区容积率较高，移交率处历史高位

今年上半年，规划公告的城市更新项目平均容积率 6.8，平均移交率 40.3%。其中，南山平均容积率为最高，为 11；

光明平均移交率最高，为 48%。与历年深圳市平均容积率及移交率相比，今年上半年平均容积率和平均移交率仍处

于历史高位。

城市更新项目数据与趋势 36

规划建筑功能以住宅为主，占比超五成

从规划公示的建筑功能看，住宅面积占比最大，为 52%，总建面 1059.8 万 m²，其中商品住房占比 43%，总建面

877.6 万㎡，公共住房占比 9%，总建面 182.2 万㎡；其次为办公（276.1 万㎡，占比 14%）及工业厂房（250.1 万

m²，占比 12%）。从区域分布来看，光明的批复建筑量最大，共 679.6 万 m²，占比 34%，其次为龙岗（563.4 万

m²，占比 28%）和宝安（292.7 万 m²，占比 15%）。

2023 年上半年深圳各区城市更新规划公示建筑类型规模统计表（单位：万㎡）

建筑类型 宝安 光明 龙华 龙岗 坪山 南山 福田 罗湖 盐田 大鹏 总计

商品住房 43.5 328.4 127.2 295.9 21.4 4.1 1.6 4.1 - 51.4 877.6

公共住房 14.4 75.8 27.7 49.8 1.6 1.1 0.4 1.4 - 10.0 182.2

居住配套商业 1.5 - - - - - - - - - 1.5

商业 11.3 21.7 27.4 50.3 1.7 7.0 2.2 0.1 - 1.9 123.5

办公 24.0 50.0 61.5 111.3 3.9 15.7 5.1 0.2 - 4.5 276.1

商务公寓 - - - - - 2.8 - - - - 2.8

人才公寓 - - - 3.4 - 0.7 - - - - 4.1

普通工业厂房 109.3 116.2 17.8 6.8 - - - - - - 250.1

仓储物流 24.1 - - - - - - - 15.0 - 39.1

新型产业用房 7.5 23.2 6.4 11.6 - 13.7 - 5.8 - - 68.2

创新型产业用房 0.6 3.2 0.9 1.0 - 0.3 - 0.8 - - 6.8

工业配套商业 10.8 1.9 2.5 1.7 - 0.6 - 0.1 - - 17.6

配套宿舍 37.8 25.2 6.0 1.4 - 3.7 - 2.5 - - 76.5

公共配套 8.0 29.4 14.6 24.0 1.8 2.8 0.3 1.3 0.1 4.7 86.8

其他 - 4.8 - 6.0 - - - - 1.0 - 11.8

总计 292.7 679.6 291.9 563.4 30.3 52.5 9.5 16.2 16.1 72.6 2024.7

37 2023 年上半年深圳更新整备市场研报

规划阶段涉及前融较少

今年上半年，规划公示项目涉及前融的项目 5 个，占比 13%；规划公告项目涉及前融 1 个，占比 3%。

从规划公告的建筑功能看，住宅面积 765.1 万 m²，占比最大（48%），其中商品住房占比 41%，总建面 649.8 万

㎡，公共住房占比 7%，总建面 115.3 万㎡；其次为工业厂房（248.9 万 m²，占比 16%）及办公（166.8 万 m²，占

比 11%）。从地域分布来看，光明批复建筑规模最大，431.7 万 m²，占比 27%；其次为龙岗（405.6 万 m²，占比

26%）和龙华（223.4 万 m²，占比 14%）。

2023 年上半年深圳市各区城市更新规划公告建筑类型规模统计表（单位：万㎡）

建筑类型 宝安 光明 龙华 龙岗 坪山 南山 福田 罗湖 盐田 大鹏 总计

商品住房 8.3 194.3 129.8 194.5 23.6 23.5 1.6 10.6 4.9 58.7 649.8

公共住房 0.6 44.5 18.8 38 2.1 - 0.4 - 0.7 10.2 115.3

居住配套商业 - - - - - - - -

商业 3.5 5.9 18.2 44.9 1.9 12 2.2 3.4 0.7 5.3 98

办公 8.1 13.2 18.6 79.3 3.9 27.6 5.1 8 1.7 1.2 166.8

商务公寓 - - - - - - - - - - 2.8

人才公寓 - - - - - - - - - - 0.7

普通工业厂房 52.5 102.6 19.6 7.7 17.1 49.5 - - - - 248.9

仓储物流 - - - - - - - - 15 - 15

新型产业用房 4.2 23.2 - 12.2 3.6 19.6 - 27.4 - - 90.2

创新型产业用房 5.1 3.2 - 1.7 0.5 2.7 - 6.7 - - 19.8

工业配套商业 3.7 1.9 0.4 1.6 1.9 3.7 - 6.4 - - 19.5

配套宿舍 15.1 25.2 5 6.9 5.1 25.3 - 0.9 - - 83.4

公共配套 7.1 17.8 12.7 18.8 3.4 3.4 0.3 3.1 1.1 4.7 72.4

其他 - - 0.3 - - - - - 1 - 1.3

总计 108.1 431.7 223.4 405.6 63.1 170.7 9.5 66.7 25.1 801 1584

城市更新项目数据与趋势 38

实施主体公示：

龙华领跑，民企为主

龙华数量、规模领跑全市，同比环比整体呈增长态势

今年上半年，全市共发布拆除重建类城市更新单元实施主体公示项目 24 个，拆除规模共计 167.5 公顷，开发建设用

地面积共计 81.2 公顷。其中，龙华拆除规模最大（82.6 公顷），其次为龙岗（37.9 公顷）。福田无实施主体公示项目。

同比实施主体公示数量和规模均增长显著

从数量上看，今年上半年实施主体公示的项目同比上升

71%，其中龙华增加最多（5 个），其次龙岗（4 个），

南山减少 1 个，福田无实施主体公示项目。

从规模上看，今年上半年实施主体公示的项目同比增长

超一倍，其中龙岗增加最多（30.2 公顷），其次是光明（12.9

公顷）。

39 2023 年上半年深圳更新整备市场研报

实施主体类型以民企为主

今年上半年，24 个实施主体公示项目中，实施主体以民企为主，占比 75%，其次为民企＋股份公司占比 13%。

涉及前融项目占比近四成

今年上半年，24 个实施主体公示项目中，涉及前融的有 9 个，占比 38%。

环比实施主体公示数量增长显著，规模略降

从数量上看，今年上半年实施主体公示项目环比上升

50%。其中龙华增加最多（4 个），其次是龙岗（3 个）。

福田无实施主体公示项目。

从规模上看，今年上半年实施主体公示项目环比下降

13%。其中龙华减少最多（16.9 公顷），其次是宝安（9.6

公顷）。

土地整备利益统筹项目数据与趋势 40

土地整备利益

统筹项目数据 03 与趋势