2023年3月29日

合肥出让涉宅用地调研报告

XXXX

世联行

1

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2

涉及区域级别的定位、

开发策略等。包含土地

储备、土地一级开发、

土地出让转让、二级开

发、再开发等环节。

区域（战略）顾问

住宅类项目的开发定位、

规划构思、物业发展建

议、营销顾问及各类专

题研究业务。

住宅全程顾问

产业服务全链条，区域

战略—产业咨询——空

间产品——运营服务

产业地产咨询

工商类项目的策划、招

商、运营、管理等全链

条顾问业务。含商业、

办公、公寓、酒店等多

种形态

工商全程顾问

涉及开发节奏、产业运

营、投融资策略、产业

招商、特色打造等

旅游地产、特色小镇……

咨询顾问、评估：世联深耕顾问咨询业务，主要涵盖以下——

3

区域 所属板

块

地块编号 位置 土地用途 用地面积

（亩）

居住面积

（亩） 容积率 地块坐标

肥西县

县政府

板块

FX202304上派镇妙道山路与下派河路交口西

北侧 居住 81.64 81.64 1.0＜容积率≤2.0 邦泰万城滨湖

未来东侧

FX202305上派镇下派河路与妙道山路交口西

南侧

居住（人才公

寓） 56.1 56.1 1.0＜容积率≤2.0 邦泰万城滨湖

未来南侧

紫蓬镇 FX202306紫蓬镇繁华大道以东、泗州路以南 居住、商业 125.11 104.94 1.0＜居住≤1.6；

1.0≤商业≤1.5

文一名门森林

语东侧

肥东县

东部新

城板块 FD202301撮镇镇大众路与瑶岗路交口东北角 居住、幼儿园 78.843 68.406 居住≤2.0 幼儿园

≤0.6 中海城南侧

和睦湖

板块

FD202302东部新城核心区山林路与深溪路交

口西北角 居住、幼儿园 74.08 63.6 居住≤1.8 幼儿园

≤0.6

肥东大剧院南

侧

FD202303东部新城核心区四顶山路与日出路

交口西北角 居住、幼儿园 81.69 71.35 居住≤1.8 幼儿园

≤0.6

肥东县政务服

务中心东南侧

3月土拍计划

3月肥东、肥西县共出让涉宅地块6宗，共计418.62亩，肥西县3宗（其中1

宗人才公寓），肥东县3宗

4

肥西县地块

解读

01

5

区位分析- 肥西3宗地块

3宗肥西涉宅用地，县政府板块2宗，04地块纯居住用地81.64亩，05地块

为人才公寓，紫蓬镇1宗居住、商业用地，出让面积125.11亩（居住104.94亩）

泛经开板

块

老城

板块

紫

蓬

镇

县政府

板块

紫云湖板

块

FX202306

FX202304

县政府板块：新兴开发，未来可期

潜力十足的新兴板块，品牌开发商在板块内聚集，高速、

旭辉等进入，提升板块居住价值。

紫蓬镇板块：生态优越

背靠国家4A级紫蓬山国家森林公园，生态优越，繁华大道

等主干道环绕，交通较为便利。

老城板块：政策倾向，发展成熟

肥西县城板块，也是肥西发展最为成熟的板块之一，板块

项目关注度较高

紫云湖板块：研发孵化，智造服务

紫云湖片区侧重于“产”，精心做好产业布局，着力引进

大健康、科创研发类重大项目；

泛经开板块：工业开发区

率先在安徽省创办的省级工业开发区。是合肥汽车及零部

FX202305 件生产基地，汽车支柱产业的主要组成部分之一。

6

指标分析- 肥西FX202304、05地块

04地块纯居住用地81.64亩，需在8个月内开工建设，2年内竣工（结构封

顶）；05地块为人才公寓，购房人5年内不得转让

FX202304 FX202305

出让面积

（亩） 81.64 56.1

容积率 1.0＜容积率≤2.0 1.0＜容积率≤2.0

规划用途 居住 居住（人才公寓）

地块位置 肥西县上派镇妙道山路与下

派河路交口西北侧

肥西县上派镇下派河路与妙

道山路交口西南侧

参考地价

（万元/亩） 1053（楼面价7897.5元/㎡） 862（楼面价6465元/㎡）

居住最高限

价

1210（楼面价9075元/㎡） 991（楼面价7432.5元/㎡）

其他要求

肥西县FX202304号、肥西县

FX202306号地块竞得人须在

《国有建设用地使用权出让

合同》签订后8个月内开工建

设，在开工建设后2年内竣工

（主体建筑结构封顶）。

肥西县FX202305号须定向销

售给符合人才公寓销售条件

的具体购房人，购房人所购

房屋自不动产权登记之日起，

5年内不得转让。

肥西县FX202305号地块竞得

人须在《国有建设用地使用

权出让合同》签订后8个月内

开工建设，在开工建设后1年

内竣工（主体建筑结构封

顶）。

FX2

023

04

新港

雅苑

蓬莱 旭辉滨湖江 小学 光明 来

FX202222

金辉云

缦熙境

光

明

悦

复旦大学附

属儿科医院

(深圳路院区)

联东U谷南

合肥国际企

业港

安徽佛朗斯

机械有限公

司

四合路

下派河路

北张路

深圳路

妙

道

山

路

司

空

路

青

龙

路

蓬

莱

路

邦泰

万城

滨湖

未来

蓬莱御府

FX202305

7

北侧：迎淮路 1号地块内部

四至情况- 肥西FX202304、05地块

04地块北侧为金辉云缦熙境，西侧为邦泰万城滨湖未来，其余为空地；05

地块北面为邦泰万城滨湖未来，西侧为复旦大学附属儿科医院

四至 FX202304 FX202305

北面 金辉云缦熙境 邦泰万城滨湖未来

南面 空地 空地

西面 邦泰万城滨湖未来 复旦大学附属儿科医院(深

圳路院区)

东面 空地 空地

FX2 内部 净地 净地

023

04

新港

雅苑

蓬莱 旭辉滨湖江 小学 光明 来

FX202222

金辉云

缦熙境

光

明

悦

复旦大学附

属儿科医院

(深圳路院区)

联东U谷南

合肥国际企

业港

安徽佛朗斯

机械有限公

司

四合路

下派河路

北张路

深圳路

妙

道

山

路

司

空

路

青

龙

路

蓬

莱

路

邦泰

万城

滨湖

未来

蓬莱御府

FX202305

FX202304地块内部

妙道山路

8

交通分析- 肥西FX202304、05地块

临近主干道青龙路和深圳路，距离在建地铁3号线南延线北张站500米，周

边道路不断打通完善，交通便利

肥西FX202304、05地块

交通类别 具体配套 距离

轨道交通 地铁3号线南延线北张站（在建） 900米

道路交通

下派河路 临近

妙道山路 临近

蓬莱路 720米

深圳路 750米

青龙路 830米

合铜公路 1.2公里

公交线路 695路、X121路

青

龙

路

四合路

深圳路

司

空

路

妙

道

山

路

FX20

22

46

FX2

023

04

3

号

线

南

延

线

在

建

蓬

莱

路

FX202305

下派河路

北张

馆驿

9

配套分析- 肥西FX202304、05地块

地块所在区域内配套尚不成熟，复旦大学附属儿科医院、合肥八中铭传中学

已建成投入使用，商业配套处于建设阶段，需后期逐步发展完善

肥西FX202304、05地块

配套类别 具体配套 距离

教育配套

12班幼儿园 地块内规划

规划小学 临近

规划48班中学 临近

合肥八中铭传高级中学 1.2公里

医疗配套

复旦大学附属儿科医院(安

徽医院)在建 临近

肥西县中医院 1.3公里

商业配套

光明商业（待建） 900米

合肥城轨TOD综合体（待建） 1.2公里

休闲娱乐 祥源花世界 4.3公里

生态资源 潭冲河湿地公园 2.5公里

规划

小学

规划

48班

中学

合肥八

中铭传

中学

复旦大学附

属儿科医院

(安徽医院)

合肥城轨综

合体

光明商

业

肥西县

中医院

青

龙

路

深圳路

FX2023

05

FX2

023

04

10

指标分析- 肥西FX202306地块

06地块为居住、商业用地125.11亩（居住104.94亩），需建设1所12班幼儿园，在8个月内开

工建设，2年内竣工（结构封顶），商业封顶前，住宅预售建筑面积不得高于住宅可售总建筑面积的

50%

FX202306

出让面积（亩） 125.11（居住104.94亩，商业20.17亩）

容积率 1.0＜居住≤1.6；1.0≤商业≤1.5

规划用途 居住、商业

地块位置 肥西县紫蓬镇繁华大道以东、泗州路以南

参考地价（万元/亩） 居住714万元/亩，商业150万元/亩（楼面价

6693.75元/㎡）

居住最高限价 居住821（楼面价7696.875元/㎡）

其他要求

肥西县FX202306号地块竞得人须按规划设计

条件和批准的规划方案要求建设1所12班幼儿

园，且须在首期住宅交付时按标准装修，并经

县教体局验收合格后无偿移交县教体局。

商业项目主体结构封顶前，住宅预售建筑面积

不得高于住宅可售总建筑面积的 50%。

肥西县FX202306号地块竞得人须在《国有建

设用地使用权出让合同》签订后8个月内开工

建设，在开工建设后2年内竣工（主体建筑结

构封顶）

FX202306 ·

徽商职业学院

紫蓬镇中心

学校

合肥科技职业学院

安徽文达信息

工程学院

文一名门森林

语

11

北侧：迎淮路 1号地块内部

四至情况- 肥西FX202306地块

06地块北侧为紫蓬镇中心学校，西侧为文一名门森林语，东侧为空地，南

侧为徽商职业学院

四至 FX202306

北面 紫蓬镇中心学校

南面 徽商职业学院

西面 文一名门森林语

东面 空地

内部 净地

地

块

航

拍

图

FX202306 ·

徽商职业学院

紫蓬镇中心

学校

合肥科技职业学院

安徽文达信息

工程学院

文一名门森林

语

12

交通分析- 肥西FX202306地块

临近主干道繁华大道，距离紫蓬路200米，紫蓬路可连接玉兰大道主干道，

交通便利

肥西FX202306地块

交通类别 具体配套 距离

道路交通

繁华大道 临近

泗州路 临近

新农路 临近

紫蓬路 200米

公交线路 80路、696路、X102路

FX202306

紫蓬路

13

配套分析目前地块周边商业、医疗及教育配套欠缺，距紫蓬山国家森林公园2.8公里，

生态资源丰富

肥西FX202306地块

配套类别 具体配套 距离

教育配套

安徽省肥西农兴中学 1.4公里

紫蓬山明德小学 2.5公里

医疗配套 / /

商业配套 / /

生态资源

大堰湾水库 2.4公里

紫蓬山国家森林公园 2.8公里

肥西FX202306地块

FX202306

安徽省肥西农

兴中学

紫蓬山明

德小学

紫蓬山国家

森林公园

14

土地成交分布

22年至今肥西成交商住用地22宗约2012.15亩；县政府板块成交楼面价

4091-7950元/㎡

2022地块

出让涉宅地块

万瑞林语光年

毛坯小高14200

伟星公园都荟

装修小高层

17724

保利紫云

毛坯高层13500

毛坯小高14973

紫云·云起

和悦云锦一期

振兴臻园

和悦云锦二期

龙湖揽境

精装高19038

精装小高20015

合肥城轨

FX202250

FX202251

FX202252

FX202253

龙湖御湖境

伟星印湖湾

北雁湖

FX202306

FX202304

FX202305

合肥城轨

FX202206/FX202207/FX

202208

楼面价4091；1≤R≤2.2

光明悦

楼面价7950

1.0＜居住≤2.0

邦泰万城滨湖未来

楼面价7837.5

1.0＜容积率≤2.0 15

万瑞FX202269

通和+伟星

FX202270

肥西城投

FX202271

土地成交明细

22年至今肥西成交商住用地22宗约2012.15亩，其中合肥城轨7宗616.54亩；

10月成交5宗宅地，北雁湖2宗，泛经开1宗，紫云湖1宗，老城1宗

出让时间 土地编号 用途 土地面积（亩） 容积率 成交单价

（万元/亩）

成交总价

（万元）

楼面价

（元/㎡）

溢价率 项目案名

2022年

FX202201 居住 93.22 1.0≤R≤2.0 955 89025.1 6511 0.32% 万瑞林语光年

FX202203 居住 77.88 1.0≤R≤2.0 955 74375.4 6511 0.32% 保利紫云

FX202205 居住、商业 100 1＜居住≤2.2，1＜商业≤1.5 1010 78862 8416 0.10% 伟星公园都荟

FX202206 居住、商业 53.18 1.0＜居住≤2.2；0.8≤商业≤1.0 600 27345.8 4090 0% 合肥城轨

FX202207 居住、商业商务金融 110.81 1.0＜居住≤2.2；4.5≤商业商务金融≤5.0 600 51206.3 4090 0.00% 合肥城轨

FX202208 居住 93.48 1≤R≤1.6 430 40196.4 4031 0.00% 合肥城轨

FX202222 居住、商业商务娱乐康体 148.83 1.0＜居住≤2.0；2.0≤商业商务娱乐康体≤3.0 1060 119602 7950 13.01% 肥西光明悦Ⅱ期

FX202220 居住 73.42 1.0＜容积率≤2.0 761 55873 5708 0.66% 紫云·云起

FX202234 居住 104 1.0＜容积率≤2.0 1455 151320 10912 14.93% 和悦云锦二期

FX202235 居住 79.88 1.0＜容积率≤2.0 1455 116225 10912 14.93% 和悦云锦一期

FX202236 居住 101.19 1.0＜容积率≤2.0 1427 144398 10702 14.99% 振兴臻园

FX202237 居住、商业商务金融 89.61（居住63.54亩，商

业商务金融26.07亩

1.0＜居住≤2.0；2.5≤商业商务金融≤3.5 1455 96838.68 10912 13.90% 龙湖揽境

FX202246 居住 88.60 1.0≤R≤2.0 1045 92585.96 7912 1.05% 邦泰万城

FX202250 居住 104.4 1.0≤R≤2.2 600 62640 4091 0% 合肥城轨

FX202251 居住 79.72 1.0≤R≤1.6 485 38666.14 4547 0% 合肥城轨

FX202252 居住 98.35 1.0≤R≤1.6 485 47698.30 4547 0% 合肥城轨

FX202253 居住、商业商务金融 76.6（居住46.6亩，商业

商务金融30亩） 1.0＜居住≤2.2；3.0≤商业商务金融≤3.5 600 34262.64 4091 0% 合肥城轨

FX202267 居住、商业商务金 131.4044（居住104.766、

商业26.6384）

居住≤2.0、商业≤2.5 1279 139589.8 9592.5 0.39% 龙湖+伟星

FX202268 居住 59.026 容积率≤2.0 1265 74667.89 9487.5 15% 伟星

FX202269 居住 63.96 1.0＜容积率≤1.8 736 47074.56 6133.33 0.27% 万瑞

FX202270 居住 89.3 1.0＜容积率≤1.8 1003 89567.9 8358.33 0.50% 通和+伟星

FX202271 居住、商业商务金融 95.29（居住76.67，

商业商务金融18.62）

2.0＜容积率≤2.4（其中1.0＜居住≤1.8） 1020 83044.6 8500 0.19% 肥西城投

16

区域项目

14个主力在售项目，5个待入市项目，紫云湖板块毛坯高层均价1.35万/㎡，

老城板块装修小高层1.77万/㎡，县政府板块毛坯小高层1.47万/㎡

万瑞林语光年

毛坯小高14200

华地伟星·龙川时代

高层14749

小高层15699

光明悦

毛坯高层14617

毛坯小高15350

金辉云缦熙境

装修小高层17157

合肥城轨

FX202206号

FX202207号

FX202208号

伟星公园都荟

装修小高层

17724

在售

待售

尾盘

保利紫云

毛坯高层13500

毛坯小高14973

紫云·云起

毛坯小高14783

地块

和悦云锦一期

精装小高20000

精装高18970

和悦云锦二期

龙湖揽境

精装高19038

精装小高20015

邦泰万城滨湖未来

毛坯高层14400

毛坯小高16500

合肥轨道

FX202250

FX202251

FX202252

FX202253

肥西城投

FX202271

通和+伟星

FX202270

龙湖御湖境

北雁湖

FX202306

FX202304 FX202305

万瑞拾光林语

毛坯中高13545

振兴湖境臻园

精装高层18398

精装洋房21566

光明悦2期

毛坯高层14617

毛坯小高15350

振兴湖境

精装小高层17969

精装高层15907

保利拾光年

装修小高层18369

17

伟星印湖湾

毛坯高层19500

毛坯洋房21045

库存盘点

待推存量约18000套，除去合肥城轨约6300套待推存量约11700套（县政府约

3000套占比25%）

板块 项目名 面积段（㎡） 销售均价（元/㎡） 总量（套） 待推货量（套）

老城板块

华地伟星龙川时代 高层84-95,小高层94 毛坯高层14749毛坯小高层15699 2180 391

伟星公园都荟 高层、小高层97-130㎡ 装修小高层17724 800 86

肥西城投FX202271 / 毛坯限价17030 880 880

县政府板块

光明悦2期 高层108㎡、123㎡ 毛坯限价15162元/㎡ 1400 1232

光明悦 高层100㎡、118㎡ 毛坯限价15158元/㎡ 1100 265

合肥城轨FX06、07、08 / 毛坯限价14777元/㎡、14835元/㎡、15220元/㎡ 2630 2630

金辉云缦熙境 高层89-118㎡ 精装高层17157 1242 336

邦泰万城滨湖未来 高层89-105㎡ 毛坯限价17010 元/㎡ 1209 1126

泛经开板块

振兴湖境 高层100-145，小高117/138/188 精装小高层17969精装高层15907 866 176

保利拾光年 小高层114-128㎡ 精装小高层18369 1028 140

和悦云锦二期 高层：106㎡、118㎡小高层：106㎡、128㎡、

130㎡

毛坯限价毛坯限价17490元/㎡

1350 938

和悦云锦一期 1000 516

振兴湖境臻园 高层：105㎡、119㎡，小高层：118㎡、143㎡ 毛坯限价17490元/㎡ 1300 892

龙湖揽境 106/128/143㎡ 精装高层19038、精装小高层2001499 746 490

通和+伟星FX202270 / 毛坯限价17972元/㎡ 1021 1021

南雁湖板块 龙湖御湖境 高层112-135㎡，小高层143-187 毛坯限价21045元/㎡（毛坯交付） 1270 746

伟星印湖湾 小高层106-143㎡洋房129㎡ 毛坯限价21045元/㎡（毛坯交付） 715 715

紫云湖板块

万瑞林语光年 小高80-100；高层88-116 毛坯高层：13080，小高层：14200 1508 0

紫云·云起 高层88 中高层93-118 / 1077 711

保利紫云 高层84-105㎡ 毛坯高层13500 毛坯小高层14973 1306 216

合肥城轨FX202250-53 / 毛坯限价14394元/㎡ 3700 3700

万瑞拾光林语 高层88-97 中高95-120 毛坯限价14401元/㎡ 804 772

合计 / / / 29132 17979

18

待入市项目盘点

FX202270地块为通和和伟星合作开发，拟建19栋住宅以及一所18班幼儿园；

伟星·印湖湾即将首开，首开楼栋2#、6#、7#，面积106-143㎡

板块 项目名称 项目规划 销售均价（元/㎡） 项目动态

泛经开板块 通和+伟星FX202270 拟建19栋住宅以及一所18班幼儿园 毛坯限价17972元/㎡ 通和与伟星合作开发

南雁湖板块 伟星印湖湾 小高层106-143㎡洋房129㎡ 毛坯限价21045元/㎡（毛坯交付） 伟星·印湖湾即将首开

老城板块 肥西城投FX202271 / 毛坯限价17030 /

县政府板块 合肥城轨FX202206、07、08 /

毛坯限价14777元/㎡、14835元/㎡、

15220元/㎡

/

紫云湖板块 合肥城轨FX202250-53 / 毛坯限价14394元/㎡ /

19

1、肥西地块价值排序：

地块价值排序：FX202304号＞FX202306号，FX202304地块临近主干道青龙路和深圳路，周边道路不断打

通完善，交通便利，配套尚不成熟，商业配套处于建设阶段，需后期逐步发展完善； FX202306地块临近主

干道繁华大道，交通便利，目前地块周边商业、医疗及教育配套欠缺，距紫蓬山国家森林公园2.8公里，生态

资源丰富。

2、肥西市场总结：

肥西整体市场竞争激烈，春节期间，肥西典型项目周成交处于全年高位，之后一周部分项目折扣陆续收回，

整体来访成交环比下降，项目加推节奏提速：14个主力在售项目，5个待入市项目，紫云湖板块毛坯高层均价

1.35万/㎡，老城板块装修小高层1.77万/㎡，县政府板块毛坯小高层1.47万/㎡。待推存量约18000套，除去

合肥城轨约6300套待推存量约11700套（县政府约3000套占比25%）。

综合分析

20

肥东县地块

解读

02

21

区位分析- 肥东3宗地块

3宗肥东涉宅用地，东部新城板块1宗，01地块78.843亩(其中居住68.406亩)，和

睦湖板块2宗，02地块74.08亩(其中居住63.6亩)，03地块81.69亩(其中居住71.35亩)

经开区板块：临近瑶海，品牌房企入驻

合肥龙岗最临近的开发区，享受到城市利好政策的辐

射，随着万科、禹洲等一线房企入驻，板块逐渐成熟

店埠河板块：肥东老城，配套成熟

依托店埠河两岸稀缺景观资源，享有肥东老城最便捷

的交通和最成熟的商业配套，客户具有明显的老城地

域情结。

和睦湖板块：规划政务中心 ，肥东重点发展新区域

城南和睦湖板块为肥东政府重点打造的东部政务、教

育、医疗服务中心，一大批优质资源导入，吸引了华

盛、城建等品牌房企入驻，是肥东重点发展区域

东部新城：临近瑶海，属于东部新中心板块一部分

板块内有东西走向的主干道裕溪路，通过裕溪路高架

可快速直达主城。规划中的地铁6号线经过东部新城

板块，东部新城属于东部新中心规划一部分，靠近瑶

海，其区域发展较为受关注

经开区板块

店埠河板块

东部新城板块

和睦湖板块

FD202301 FD202303

FD202302

22

指标分析- 肥东FD202301地块

01地块居住、幼儿园用地78.843亩(其中居住68.406亩)，需修建一座9班幼儿园

和3班托儿所，地块内的商品住房须实行精装修交付

FD202301

出让面积（亩） 78.843 (其中居住68.406亩 幼儿园10.437亩)

容积率 居住≤2.0 幼儿园≤0.6

规划用途 居住、幼儿园

地块位置 撮镇镇大众路与瑶岗路交口东北角

参考地价（万元/亩） 800（楼面价6000元/㎡）

居住最高限价 920（楼面价6900元/㎡）

其他要求

FD202301号地块外大众路沿线有燃气管线，

规划项目建设前须编制安全风险评估报告，满

足建筑与燃气管道安全间距等相关管控要求。

本次挂牌出让地块内的商品住房须实行精装修

交付。

竞得人须同步修建一座9班幼儿园和3班托儿所

(须全装修交付，装修标准不低于1500元/㎡，

装修方案须经肥东县政府指定单位确认) 。竣

工验收合格后无偿移交给肥东县政府指定单位。

在幼儿园用地范围内沿路配套建设不小于

2000平方米开敞空间（最终以实际测绘为准，

建设标准不低于450 元/㎡,建设标准须经肥东

县政府指定单位确认）。

新安江路

清洛河路

瑶岗路

FD20

2301

荣盛书

香府邸

半

塔

南

路

龙湖龙

誉城

中海城

大

众

路

金辉优

步大道

周谷堆水产

品批发市场

瑶海湾

湿地公

园 皇

甫

山

路

池河路

长临河路

德懋府

合肥市

第四十

八中学

合肥师

范附属

小学

鼎建璟

阳里

伟星悦

璟台

中交春

风景里

万科锦

上光曜

尚泽樾

园

23

北侧：迎淮路

四至情况- 肥东FD202301地块

01地块东侧为德懋府，其余为空地

四至 FD202301

北面 空地

南面 空地

西面 空地

东面 德懋府

内部 净地

新安江路

清洛河路

瑶岗路

FD20

2301

荣盛书

香府邸

半

塔

南

路

龙湖龙

誉城

中海城

大

众

路

金辉优

步大道

周谷堆水产

品批发市场

瑶海湾

湿地公

园 皇

甫

山

路

池河路

长临河路

德懋府

合肥市

第四十

八中学

合肥师

范附属

小学

鼎建璟

阳里

伟星悦

璟台

中交春

风景里

万科锦

上光曜

尚泽樾

园

地块内部

大众路

24

交通分析- 肥东FD202301地块

临近主干道大众路和瑶岗路，距地铁2号线三十埠站2.3公里，距新安江路

1.4公里，区域内交通较便利

肥东FD202207号地块

交通类别 具体配套 距离

轨道交通 地铁2号线三十埠站 2.3公里

道路交通

大众路 临近

皇甫山路 临近

瑶岗路 临近

新安江路 1.4公里

公交线路 305路

青洛河路

东

风

大

道

地铁2号线

新安江路

三十埠

FD20

2301

大

众

路

瑶岗路

皇

甫

山

路

25

配套分析- 肥东FD202301地块

地块1公里内有四十八中(肥东分校)、师范附小(肥东分校)，距龙湖瑶海天

街2.1公里，目前区域配套随着住宅开发逐渐完善

肥东FD202201、FD202202、

FD202203地块

配套类别 具体配套 距离

教育配套

合肥师范附属小学(肥东分

校)

750米

合肥市第四十八中学(肥东

分校)

450米

医疗配套 合肥市第二人民医院(广德

路院区)

3公里

商业配套 龙湖瑶海天街 2.1公里

生态资源 瑶海湾湿地公园 1.5公里

合肥师范附属

小学(肥东分

校)

合肥市第四十

八中学(肥东

分校)

龙湖瑶海天街

瑶海湾湿地公

园

FD20

2301

26

指标分析- 肥东FD202302、03地块

02地块74.08亩(其中居住63.6亩)，03地块81.69亩(其中居住71.35亩)，均需修建一座

9班幼儿园和3班托儿所，两地块内的商品住房均需实行精装修交付

FD202302 FD202303

出让面积

（亩）

74.08亩（其中居住63.6

亩 幼儿园10.48亩）

81.69亩（其中居住71.35

亩 幼儿园10.34亩）

容积率 居住≤1.8??幼儿园≤0.6 居住≤1.8?幼儿园≤0.6

规划用途 居住、幼儿园 居住、幼儿园

地块位置 合肥东部新城核心区山林路

与深溪路交口西北角

合肥东部新城核心区四顶山

路与日出路交口西北角

参考地价

（万元/亩） 590（楼面价4917元/㎡） 630（楼面价5250元/㎡）

居住最高限

价

678（楼面价5650元/㎡） 724（楼面价6033元/㎡）

其他要求

出让地块内的商品住房须实

行精装修交付。

竞得人须同步修建一座9班幼

儿园和3班托儿所(须全装修交

付，装修标准不低于1500元/

㎡，装修方案须经肥东县政

府指定单位确认) 。在幼儿园

用地范围内沿路配套建设不

小于2000平方米开敞空间。

出让地块内的商品住房须实

行精装修交付。

竞得人须同步修建一座9班幼

儿园和3班托儿所(须全装修交

付，装修标准不低于1500元/

㎡，装修方案须经肥东县政

府指定单位确认) 。在幼儿园

用地范围内沿路配套建设不

小于2000平方米开敞空间。

FD20

2303

FD20

2302

日出路

山

林

路

寓酒路 四

顶

山

路

深溪路

寓酒路

深

秀

南

路

吴堡西路 华盛和

睦府

尚泽

琪瑞

沁园

和睦湖公园

安徽

省肥

东第

一中

学

安徽

医科

大学

第一

附属

医院

肥东大

剧院

肥东县

政务服

务中心

27

北侧：迎淮路 1号地块内部

四至情况- 肥东FD202302、03地块

02地块北侧为肥东大剧院，东侧为华盛和睦府，其余为空地；03地块西侧

为和睦湖公园，其余为空地

四至 FD202302 FD202303

北面 肥东大剧院 空地

南面 空地 空地

西面 空地 和睦湖公园

东面 华盛和睦府 空地

内部 净地 净地

FD20

2303

FD20

2302

日出路

山

林

路

寓酒路 四

顶

山

路

深溪路

寓酒路

深

秀

南

路

吴堡西路 华盛和

睦府

尚泽

琪瑞

沁园

和睦湖公园

安徽

省肥

东第

一中

学

安徽

医科

大学

第一

附属

医院

肥东大

剧院

肥东县

政务服

务中心

FD202302地块内部

肥东大剧院

28

交通分析- 肥东FD202302、03地块

临近主干道瑶岗路和日出路，02距地铁2号线东延马桥站600米，03临近地

铁2号线东延和睦湖站，距站南路850米，区域内交通较便利

肥东FD202205地块

交通类别 具体配套 距离

轨道交通

地铁2号线东延和睦湖站 临近

地铁2号线东延马桥站 600米

高铁肥东站 1.3公里

道路交通

瑶岗路 临近

日出路 临近

山林路 临近

站南路 850米

公交线路 359路、318路、D101路、3531路等

瑶岗路

酿

泉

路

闻

水

路

马桥

和睦湖

山

林

路

日出路

29

配套分析- 肥东FD202302、03地块

地块3公里内有肥东实验中学、东城实验小学及和睦湖公园，环绕和睦湖有

“三馆一中心”，区域面貌焕然一新，目前周边商业配套待完善

肥东FD202205地块

配套类别 具体配套 距离

教育配套

安徽师范大学附属肥东实验

中学 1.3公里

肥东县东城实验小学 1公里

肥东第一中学(新校区) 750米

医疗配套 安徽医科大学第一附属医院

(东城院区)

1.2公里

商业配套 恒大绿洲商业中心 1.2公里

生态资源 和睦湖公园 500米

安徽医科大

学第一附属

医院(东城

院区)

安徽师范大学

附属肥东实验

肥东县东城实 中学

验小学

肥东第一中学

(新校区)

肥东博

物馆

肥东大

剧院

恒大绿洲

商业中心

和睦湖

公园

30

供求明细

肥东县2022年供应约8652套，备案约6826套，备案均价约12733元/㎡；

2023年1月份供应约648套，备案约866套，1月备案均价约12250元/㎡

9042

15258

11464

10909

14221

8652

7723

13147

9876

11196

18481

6826

10455

11232 11334 11410

11915

12733

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

18000

20000

2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年

肥东县2017年-2022年住宅量价走势

供应（套） 备案（套） 备案均价

406

214

508

1773

871

629

380

280

1590

468

530

355

648

756

621 629

541

478

595 576 577

432

545

459

251

366

11782 12183 12188 12505

13091 13083 12920 12673 12926

14411

13392

12713

12250

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

2000

肥东县2021年1月-2923年1月住宅量价走势

供应（套） 备案（套） 备案均价

31

土地成交分布

22年至今肥东共成交商住用地8宗（2022年下半年城投“托底”是主旋律），和睦湖

板块成交楼面价5250元/㎡，东部新城板块成交楼面价5455-7500元/㎡

万科锦上光曜

楼面价7500

≤2.0

尚泽樾园

楼面价7252.5

≤2.0

尚泽樾园

楼面价7275

≤2.0

肥东城投FD202210

楼面价5250

≤2.0

肥东城投FD202209

楼面价5662.5

≤2.0

肥东城投FD202208

楼面价5662.5

≤2.0

伟星悦璟台

楼面价5455

≤2.2

鼎建璟阳里

楼面价6000

≤2.0

经开区板块

店埠河板块

和睦湖板块

东部新城板块

FD202301

FD202303

FD202302

2022地块

出让涉宅地块

32

土地成交明细

22年至今肥东共成交商住用地8宗约663.776亩；经开区板块2宗147.51亩，

和睦湖板块1宗98.41亩，东部新城板块5宗417.856亩

出让时间 土地名称 土地坐落 土地用途 容积率 土地面积（亩） 成交楼面价

（元/㎡）

溢价率 案名

2022年

FD202201 撮镇镇大众路与长临路交口西南角 居住 ≤2.0 89.451 7327.5 14.94% 万科

FD202202 撮镇镇大众路与池河路交口西南角 居住 ≤2.0 71.181 7275 14.12% 尚泽樾园

FD202203 撮镇镇池河路与长山路交口西南角 居住 ≤2.0 64.374 7252.5 13.76% 尚泽樾园

FD202206 撮镇镇瑶岗路与大彭路交口东北角 居住 ≤2.2 113.22 5455 0.00% 伟星

FD202207 撮镇镇池河路与王岗路交口东北角 居住 ≤2.0 79.63 6000 0.00% 鼎建

FD202208 肥东经开区临泉东路与相城路交口西南角 居住 ≤2.0 89.5 5662.5 0.00% 肥东投资

FD202209 肥东经开区临泉支路与南谯路交口东南角 居住 ≤2.0 58.01 5662.5 0.00% 肥东投资

FD202210 东部核心区闻水路与得心路交口东北角 居住 ≤2.0 98.41 5250 0.00% 肥东投资

2021年

FD202010 合肥东部新城核心区山水路与闻水路交口西北侧 居住、商业 1.0<R≤2.0，2.5<R≤3.0 272.33 4897 30% 伟星城

FD202101 经开区包公大道与护城路交口东南侧 居住 ≤2.0 53.78 6337 30% 文一未来轩

FD202102 店埠镇包公大道与白马山路交口西北角 居住 ≤2.0 60.07 6337 30% 远洋星悦

FD202103 撮镇新世界路与黄栗树路交口西南角 居住 ≤2.0 75.79 6360 30% 中海橙郡

FD202104 撮镇大彭路与铁路北路交口东北角 居住 ≤2.0 61.84 6360 30% 斌锋当代阅

ΜΟΜΛ

FD202106 撮镇翠微亭路与枣树路交口西北角 居住 ≤2.0 79.91 6622 30% 徽创金悦江南郡

FD19-13 撮镇新安江路与大彭路交口西南角 居住 1.8 73.65 7392 0% 伟星珑胤台

33

区域项目

肥东项目14个在售，3待售，库存主要集中在东部新城板块与和睦湖板块，

东部新城板块精装高层均价1.4-1.5万元/㎡，毛坯洋房1.5万-1.6万/㎡

在售

待售

尾盘

地块

文一未来轩

毛坯小高层13600

远洋星悦

精装小高层13500

毛坯洋房14300

万科未来之光

精高15700

毛坯小高17059

伟星珑胤台

精装小高14800

毛坯洋房16100

斌锋当代阅ΜΟΜΛ

精装高层14000

毛坯洋房15000

中海橙郡

精装小高层14800

徽创金悦江南郡

毛坯高层12800

毛坯小高层13400

伟星城

毛坯小高13600

尚泽琪瑞沁园

毛坯高层12000

毛坯洋房12300

信达碧桂园

毛坯洋房12500

毛坯高层11000

毛坯小高层12000

万科FD202201

鼎建FD202207

尚泽樾园

肥东城投

FD202209

肥东城投

FD202208

经开区板块

店埠河板块

和睦湖板块

东部新城板块

伟星FD202206

肥东城投

FD202210

FD202301

FD202303

FD202302

34

库存盘点

肥东县待推存量约8500套，东部新城板块约4300套占比52%，和睦湖板块

约1800套占比22%，经开区板块2200套占比27%

板块 项目名 物业类型 面积段（㎡） 销售均价（元/㎡） 总量（套） 待推货量（套）

东部新城

中海橙郡 高层、小高层 小高层103-115 精装小高层14800 955 322

斌锋当代阅ΜΟΜΛ 高层、小高层、洋房 高层89-105洋房105-135 精装高层14000毛坯洋房15000 876 383

伟星珑胤台 小高层、洋房 小高层89-102洋房107-122 精装小高层14800，毛坯洋房16100 889 0

徽创金悦江南郡 高层、小高层 高层89-103小高层98 毛坯高层12800毛坯小高层13400 1050 564

万科锦上光曜 小高层、高层、洋房 93-125㎡ 精装洋房17741精装高层16791 1141 513

尚泽樾园 小高层、高层 89-127㎡ 均价14944 1800 870

伟星悦璟台 小高层 89-124㎡ 毛坯均价14272 1560 930

鼎建璟阳里 小高层洋房 89-110㎡ 均价14944 1034 742

和睦湖板块

信达碧桂园 高层、洋房 95-118 毛坯洋房12500毛坯小高层12000毛坯高层11000 2114 0

尚泽琪瑞沁园 高层、小高层、洋房 95-119 毛坯高层12000毛坯洋房12300 1257 49

伟星城 小高层、高层 95-141 毛坯小高13600 2596 511

禹洲九颂嘉誉東方 高层、小高层 87-98㎡ 毛坯高层11500毛坯洋房13380 1552 0

肥东城投FD202210 / / 毛坯限价13537 1250 1250

经开区板块

文一未来轩 高层、小高层、洋房 小高层89-101 毛坯小高层13600 540 178

万科未来之光 高层、洋房、叠墅 高层85-120 精装高层15700毛坯小高层17059 3700 173

肥东城投FD202208 / / 毛坯限价14010 1136 1136

肥东城投FD202209 / / 毛坯限价14010 736 736

店埠镇板块 远洋星悦 小高层、洋房 小高层95-120洋房106-121 精装小高层13500毛坯洋房14300 620 27

合计 / / / / 24806 8384

35

待入市项目盘点

3个待入市项目共约3122套，为肥东城投托底拿地，目前均无动态

板块 项目名称 项目动态 首开时间 首开楼栋 首开套数

（套） 首开均价（元/㎡）

和睦湖板块 肥东城投

FD202210 暂无动态 / / / /

经开区板块

肥东城投

FD202208/

09

暂无动态 / / / /

36

1、肥东地块价值排序：

地块价值排序：FD202301号＞FD202302号= FD202303号，FD202301地块位于东部新城板块，临近主

干道大众路和瑶岗路，区域内交通较便利，目前区域教育、商业配套随着住宅开发逐渐完善；FD202302、

03地块位于和睦湖板块，临近主干道瑶岗路和日出路，交通较便利，环绕和睦湖有“三馆一中心”，区域面

貌焕然一新，目前周边商业配套待完善。

2、肥东市场总结：

肥东县片区分化，大众路板块整体竞争激烈，热度较高，其他板块成交一般：肥东县在售项目14个，待入市3

个，项目多供应大。肥东县待推存量约8500套，东部新城板块约4300套占比52%，和睦湖板块约1800套占

比22%，经开区板块2200套占比27%，店埠河主力价格1.35-1.43万/㎡，和睦湖主力价格1.2-1.35万/㎡。

综合分析

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