用户手册

Noble International Garden User’s Manual

前 言

恭贺您和您的家人成为中国中铁·诺德梓悦台的业主。

为了您能更好地享受我们的服务，敬请您和您的家人仔细阅读此手

册，言意不尽之处，请您指正。

“诺德梓悦台”在物业管理上聘请了有着二百余年历史的全球五大行

之一的“戴德梁行”作为全程物业顾问，由隶属于中国中铁旗下的金牌物

管专家中铁诺德物业进行日常物业管理服务工作。公司以“改善环境 创造

幸福”为服务宗旨，打造全新的住宅服务理念，为您提供优雅“贴身管

家”式的定制服务，全面贯彻“五心”服务标准，让业主省心、安心、放

心、开心、舒心。

从这一刻起，中铁诺德物业管理有限公司的全体员工将竭诚为您提供

周到、全面、贴心的优质服务，由此掀开您尊贵生活的新篇章。

在诺德梓悦台您将享受高品质的五星级物管服务，舒适生活环境的营

造需要您和我们的共同努力，希望能得到您对物业服务工作的理解和鼎立

支持，共建诺德物业美好家园。

如需帮助，请致电告之诺德物业客户服务中心。

我们将随时为您提供最佳的服务!

诺德物业客户中心服务电话： 020-82788806

客户服务中心办公地点：诺德梓悦台12栋一层

尊贵的业主：

您好！

Catalogue 目录

01-19

20-35

36-47

59-64

第一部分 住户手册

第二部分 房屋二次装修指南

第三部分 前期物业管理服务协议

第四部分 临时管理规约

第五部分 消防安全责任书

48-58

住 户 手 册

第一部分

小区简介

中国中铁·诺德梓悦台位于荔城新市区位置，东侧是已经入读的增城中学

附属小学，周边还有几个已经入住的大型高档社区，生活配套完善齐全，西

侧和北面则是百花山、百花林水库以及已经开通的增天高速入口，未来半小

时即可达到天河市中心内，是荔城少数集城市繁华与生态资源于一体的品质

人居。

中铁不吝重金，以顶级豪宅方式打造最具性价比的荔城标杆项目-中国中

铁·诺德梓悦台。项目拥有最宽楼间距体验、最优质的教育配套，园林风格定

位【时尚新中式】，打破传统古典园林的庭院感，增强空间的公共性，配套

装修都是选用世界著名品牌，不仅为业主省事省力省钱省心，更传递一种全

新的购房理念。项目拥有最尊享私家会所、最大气园林设计、最多元化创意

空间、最顶级的物业管家，致力于给业主提供安心、舒适、放心、贴心的

“诺德式”服务体系。

中国中铁·诺德梓悦台是由中铁建工诺德城市投资有限公司投资开发，是

中铁建工集团于2002年设立的专门从事房地产投资开发的全资子公司。项目

规划用地面积37495.60平方米，总建筑面积168383平方米，其中地上建筑

面积为113177平方米，地下建筑面积为55206平方米，建筑基底面积为

7575平方米，容积率为3.0。整体1期开发。规划有9栋规划居住户数912户，

车户配比1：1.74（专属车位1583个）。

在诺德梓悦台，秉承“每一个细节都为业主着想”的原则，让业主充分

体验都市顶级精装生活；完善之生活配套服务，一站式教育配套，让业主全

面提升生活品质，体验全新生活方式！

02

住户手册

物业公司简介

相信在全体同仁的努力下，通过贴心的服务、专业的管理、不断的创

新，全面启动诺德梓悦台高品质的尊贵生活模式，为业主打造一个国际化的

名流生活社区！

作为管理公司，本公司将承担本物业范围内房屋的使用、维修、养护管

理；公共消防、电梯、机电设备、园林绿化、道路管线、污水井池、车位

（库）等公共设施的使用、维修、养护管理；公共部位的清洁卫生和居民日

常生活垃圾的清运；维护公共秩序，管理道路交通；组织居民进行健康的社

区文化活动；实施政府和《诺德梓悦台项目前期物业服务合同》规定的其他

物业管理服务事项。通过物业服务中心，为业主提供最快捷的绿色服务通

道，能够24小时应对客户投诉、要求和紧急情况处理,随时解决业主居家生活

难题。

中铁诺德物业管理有限公司是隶属于中国中铁旗下专业从事物业管理的

金牌物业，在由代表全球物业管理行业领先水平全球五大行之一“戴德梁

行”提供全程物业管理顾问的指导与培训下，秉承中铁品牌之优势，经过不

断的努力和探索，致力于为业主提供多元化星级贴身管家定制服务，满足业

主个性化物业服务需求。公司现拥有各类管理服务人员60余人，均接受过公

司正规、系统的职业培训，公司全体管理人员持证上岗，其中部门经理以上

人员持有国家建设部颁发的岗位证书。

中铁诺德物业为诺德梓悦台业主量身定做“以人为本”的24小时贵族管

家服务模式，通过提供创新的服务模式及成熟的基础管理机制，凭借“贴身

管家”服务体系平台，满足甚至超越业主对尊贵生活的追求，使 “诺德梓悦

台”的业主在居住生活中拥有酒店式服务的尊贵享受。

03

住户手册

04

物业管理服务内容

中铁诺德物业管理有限公司根据前期物业管理协议对本小区实施物业管

理服务。管理服务内容包括：

（一）房屋共用部位的日常维护和管理；

（二）房屋共用设施设备及其运行的日常维护和管理；

（四）物业管理区域内交通秩序的维护；

（六）物业装饰装修管理服务；

（五）物业管理区域内治安、消防等协助管理事项的服务；

（七）物业档案资料的管理；

（八）物业管理区域内的客户服务；

服务中心根据相关法律法规，结合实际情况制定本小区的物业管理办

法，依据前期物业管理协议和有关规定收取管理费用，制止违反小区临时规

约和物业管理规定的行为，选聘专业公司承担专业经营业务，接受业主委员

会及全体业主的监督。

（九）组织、配合开展社区文化活动。

（三）环境卫生、绿化管理服务；

业主和物业管理公司的权利及义务详见《前期物业管理协议》。

管理服务人员

客户服务中心的所有员工均佩戴由公司统一制作的工作牌，穿着统一制

服。我们将详细记录您对本物业服务的意见和建议，并用最短的时间回复或

落实。同时也欢迎您把对个别管理或服务人员给您造成的不便告诉我们，我

们会进行调查并按公司规定进行处理。

客户服务中心服务时间

客户服务中心办公地点位于诺德梓悦台12栋一层，服务时间为：星期一

至星期五8:00-18：00。常规服务时间以外（包括星期六、星期日及节假

日）均有工作人员值班。如有紧急情况可直接与客户服务中心联系。

住户手册

05

联络途径

业主若有产权更改、长期外出、出租房屋、通讯电话更改时，请及时通

知客户服务中心，以便联络。

为提高管理服务效能，加强与业主的沟通，避免不必要误会和阻延，客

户服务中心设有24小时服务电话。业主若有不明之处或有任何建议、投诉，

请直接致电客户服务中心24小时客户服务热线。

欢迎各业主提供任何有关本物业之管理意见，恳请留下姓名及联系电

话、地址，以便联络及处理回访。

如业主／住户有不明之处或有任何意见、投诉，请直接致电客户服务中

心或与客户服务中心管理人员联系。

此外，我们在各公共场所将装有通告栏及意见箱，以加强与业主联系；

若有书面建议，除邮寄外，亦可投递至意见箱。

公用设施、场地

——请您不要向水池中投掷任何物品，不要打捞水池中饲养的鱼类；

欢迎您使用本小区内的各种康体设施。使用前请参阅各类康体设施使用

说明。

——请您不要在草地上坐卧；

——本小区内园林景观皆为全体业主而建设，所有业主均有义务爱惜花

草、树木和建筑小品；损坏花草树木当事人须赔偿重置费用。

康乐设施

园林景观

——请您告知您的孩子不要攀登园内树木、翻越围墙、栏杆，以免发生

危险；

——请您不要让您的宠物在草地上玩耍、便溺。

——请您不要在草地、平台玩耍球类、脚踏车、滑板和各类游戏；

住户手册

清洁与垃圾处理

公共区域清洁

电池回收

一粒小小的钮扣电池可污染600立方米水，相当于一个人一生的饮水量；

一节干电池可污染12立方米水、一立方米土壤，并造成永久性公害。为了保护

我们共同居住的地球，请您将使用完毕的各类电池单独放置在小区内专用的电

池回收箱内。

请您每日将生活垃圾分类并用塑料袋分类封好，置于小区设置的分类垃

圾桶内，以便清洁人员清倒。

垃圾清倒安排

由专业清洁人员维护、保持小区公共区域的清洁卫生。如您发现公共区

域卫生 清洁方面任何不尽满意之处，请致电客户中心或通知本楼客户专员，

清洁人员将及时予以改善。

“保护环境，人人有责”，请您遵守政府法律法规的规定，不要有随意

涂划/乱画/吐痰/便溺、随处弃置垃圾等不文明行为，共同保持小区清洁卫生。

噪音干扰

为维护安宁、美好的居住环境，各住户在收听广播、收看电视或在家中

娱乐、聚会、卡拉OK时，请为邻居着想，尽量降低音量，勿喧哗，尤其是在

深夜11点到早晨7点更应注意，如住户受到噪音骚扰等，可向物业公司或有关

单位举报，物业公司将予以协调。

各住户的车辆或单位车辆在本小区内行驶或停放时，禁止鸣笛或用喇叭

叫人，并应注意处理好警报系统的设定。

豢养宠物

本小区严禁饲养家禽及无证养狗，有证养狗者应对其狗之行为负责，自

觉遵守广州市公安局有关规定。住户如养其它宠物时也应须特别注意照顾该宠

物之行为，禁止其在楼梯间、走廊、绿化地拉屎拉尿（便溺），小区是大家

的，未饲养宠物的业主享有相应的监督、提醒、劝告之权利，以共同维护本小

区正常良好的生活秩序。

06

住户手册

门窗、阳台

住户在安装阳台门、防盗门、防盗网时，均必须到物业公司申报，并严格遵

照物业公司统一规定的式样、规格和材料进行安装。如若因施工引起其他住户的

合理投诉或损坏房屋本体及外观时，业主必须承担一切有关责任。

住户安装窗户防盗网必须安装在自己的窗户的内侧，预留逃生出口，严禁装

在窗外，阳台防盗设施须经物业公司同意后方可安装，以保证住户安全及楼宇的

外观一致。

晒衣物、被子、扫把、拖把等物尽可能不要伸出窗门、阳台外，以保持美

丽、整洁的外观；将废物抛弃出门窗、阳台更为禁止之行为，（如因业主高空抛

物引起的相关事故，由业主自行承担法律责任）。请维护家园的美观，以确保整

体物业的经济价值。

空调机

我们为了方便业主已设立了空调室外机安装位置，请您在安装空调室外机时

务必安装到位并请勿在空调机位上晾晒衣服、被褥或放置其他物品。

告示海报

公共区域不得随意张贴告示、海报，更不可以随便涂鸦。对业主有益的公益

广告及宣传海报经物业公司同意后可在指定位置张贴。

注意高空坠物

切勿将任何物品抛出窗外，以免危害他人安全。同时注意不要将任何物品放

置在未封闭的阳台边及其他危险部位。

07

住户手册

保安措施

各单元电控安防门应处于关闭状态，请您出入时随手关门，并留意陌生人

士，提防尾随而入。若有需要，请即通知附近工作人员或致电客户中心。

单元电控安防门

可视对讲

各单元户内已安装可视对讲系统，并附设置遥控自动开锁按钮，操控单元

电控安防门。您的客人可以使用单元门的可视对讲与您联系。

消防安全

“责任重于泰山，隐患险于火灾”，我们将定期对消防设施设备进行保养

维护，并定期对小区进行消防安全检查，如果我们发现在您所居住的区域有火

灾隐患，请支持我们的工作，以便及时消除火灾隐患。

小区内全天24小时均有秩序维护员值班，对出入口、停车场及小区内的公

共区域进行巡视。

秩序维护员

在您确定搬迁日期后，请提前通知客户中心。我们会适时协助您的搬迁，

如您搬迁入住或需要运送大件物品时，请您尽量避开高峰时间及节假日。

请您爱护楼宇内消防设施，一旦发生火灾，它将起到很大的作用。

请您严格遵守国家《中华人民共和国消防法》和广州市有关消防法规，自

觉遵守小区的治安、消防安全规定，禁止在楼宇内公共区域吸烟。

请您不要将任何车辆、物品停（摆）放在消防通道上，避免将消防通道阻

塞。

出于职责所在，秩序维护员将对进入本小区的陌生人士和外来人员进行问

询。您家的保姆及相对固定的小时工等服务人员，须到客户中心办理《临时人

员出入证》，以方便日常出入。

迁入迁出

您在单元内进行装修时，请配置符合规范的灭火器。

外来人员、家庭服务人员

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住户手册

在使用电梯时尽可能提供方便。送货车辆及人员须按照现场物业服务人员的

管理及疏导并从指定的出入口通行。对运送所经公共区域需采取足够的保护

措施，以免对公共区域及设施设备造成损害。

在您迁入迁出时，请先与客户中心联系，办理登记手续。大件物品搬出

小区时，请您务必提前至客户中心开具《物品搬运放行单》，秩序维护人员

将凭单现场查验放行。

空置出租

为了防止内部租户和业主的违法行为请你妥善出租自己的物业，需要出

租时请你按物业公司规定及时在物业公司备案登记。

交通管理

为保持小区内道路畅通，请住户车辆遵循交通信号和标志，按规定路线

慢速行驶，车库限速为5公里⁄小时，住宅小区内道路车辆速度在确保安全的

前提下，尽量减缓车速，以防意外发生。

本小区之地下停车场，专供已办理车位使用手续的本小区业主使用，所

有外来车辆经允许进入本小区地下停车场后，按政府相关规定收取临时停车

费。

机动车辆的停放

为维护停车场良好秩序，避免安全隐患，故订立《停车场管理规定》，

以便各使用人遵循。该管理规定将公示于停车场入口处。

其他车辆的停放

自行车、摩托车、三轮车等非机动车辆，请停放在专用停车处，遵守

《非机动车停放提示》。园区、道路、大堂、楼层、楼梯间等公共区域不得

停放自行车等车辆。

09

住户手册

电梯使用

一、客梯管理规定

为保证电梯安全、平稳、高效运行，更好为住户服务，请遵守以下规

定：

2、乘坐客梯时应注意安全,进出轿厢时保持良好秩序,不得拥挤或冲撞。

6、电梯门在关闭时不得将身体任何部位或其它物品伸出门外，以免发

生危险。

8、客梯全天24小时开放。

1、客梯只限载人，严禁载货或人货混载。

二、临时货梯管理规定

3、搬运人员在搬运过程中，造成轿厢及电梯间环境污染要负责清洁整

理工作，违者视情节轻重处以赔偿。

2、业主使用货梯时如对电梯造成损坏，影响电梯安全运行要承担相应

责任并赔偿。

7、轿厢内应保持安静、清洁。严禁大声喧哗或乱丢杂物、垃圾等。

5、搬运水泥、沙石等可能对轿厢底部造成污损的物品时要将轿厢底部

预先铺好油布或塑料布。

3、严禁在轿厢内吸烟。

5、严禁在轿厢涂写、刻划或敲打。

8、运行中电梯出现突然故障，请电梯内的人员不要惊慌，及时按下电

梯内警铃，等待救缓。值班人员需先救援出乘客，并通知专业电梯维修工进

1、住宅临时货梯是为业主装修及搬家而专门设置，业主装修所用材料

及家具只准使用货梯。

4、搬运物品时，对可能造成环境污染或造成电梯损坏要妥善安装，细

心搬运，物品应尽量放置在轿厢中央并注意不得超载。

7、散体物体的搬运必须先用袋装好并将地面保护才能搬运。

4、严禁携带易燃易爆有毒物品乘坐客梯。

6、每次电梯运载物品，总重不得超过电梯额定载荷，每次总重量不超

过800公斤，大件物品长×宽×高不得超过150×120×220（厘米）。

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住户手册

行检修。值班人员如暂不能施救乘客时，应安慰乘客不要惊慌，并尽快通知

电梯工救援乘客。

9、勿让幼儿单独乘坐或进入电梯，以免发生危险。

10、发生火警时，切勿乘搭电梯，因电梯可能随时在半途停顿，将人困

于电梯内，被困者可能因浓烟而致命。

11、发现有水渗入电梯或槽底有积水时，应立即停止使用，以免触电，

并设法将电梯升高至较安全地方。保洁员在冲洗走廊和楼梯时，勿让水流入

电梯内，以免损坏电梯设备。

12、电梯维修人员每日对电梯作例行检查，如发现有震荡、不正常的声

音和电梯有损坏时，立即停梯检修。因维修、保养而正常停用及其它任何原

因造成停梯，我司维修人员将在一楼挂牌告示。

安全常识

6、请勿在同一插座内接驳多个电器，不可将电线直接接驳插座。

3、对拒绝检查、整改或有意抵触的用户，物业服务单位将依法报请消

防主管部门处理。

5、请遵守广州市政府关于禁止燃放烟花爆竹的有关规定，禁止在小区

内燃放烟花爆竹，如有结婚需燃放烟花爆竹者，需提前向物业公司申请，并

自行做好卫生清理及安全防范工作。

一、社区与家居防火安全

4、请小心处理燃烧中的香烟、烟蒂残火，确认火种已经完全熄灭。

7、家庭成员应熟知电源总开关和燃气总阀的位置及操作方法，遇有紧

急情况能及时关闭总开关。

8、管理好燃气用具、电器，不要让十四岁以下儿童使用上述用具。

1、管理人员定期检测所有公共消防设备，检测前会提前通知业主/住

户，业主/住户听到试验警铃请勿惊慌。

2、物业服务单位定期对住户进行消防知识宣传，检查各户消防设施及

火险隐患，并协助住户整改，敬请住户通力合作。

11

住户手册

安全常识

9、发生火灾应听从消防广播的统一指挥，警钟长时间鸣响后，应迅速

地离开火灾现场；

9、外出时，应切断所有电器的电源。

三、救生措施

3、如发现燃气泄漏，应立即关闭燃气总阀门；采取通风措施，并立即

通知供气部门检修；任何情况下，严禁用明火查漏；发现漏气后，不能开、

关家中任何用电设施（包括电话）及有可能产生静电火花的行为。

10、使用燃气时注意保持空气流通，使用完毕及时切断总开关，外出时

关好总阀门。

1、保持镇静；

12、切勿将单元内的防烟门（如厨房门）拆去，以免一旦发生火灾迅速

蔓延至其它部位。

1、燃气灶与管道的连接如采用软管，应尽可能缩短软管的长度，两端

必须用专用的卡扣拧紧，软管老化时应及时更换，每次使用完毕，应将连接

管道一端的阀门关紧，以防漏气。

发生火灾时，若情况允许，尽量采取下列措施，挽救和减轻灾害损失：

二、家庭防火常识

4、关闭电源总开关和燃气总阀；

5、若火势已蔓延，应关闭通往失火现场的门窗，控制火势；

6、使用最安全的途径前往最近的消防楼梯，离开火灾现场；

2、燃气管线、阀门、气表等设备，严禁个人擅自更换或拆卸，如需维

修，应由供气单位派专人操作。

7、应尽量贴近地面俯身或爬行并用湿毛巾遮盖口鼻逃生，或用身边现

有的工具收集新鲜空气；

8、身处火场以上各层的人员，应向天台方向逃生，切勿搭乘电梯；

10、干粉灭火器的使用方法：使用前，先摇晃灭火器桶体，再拔出保险

销，一手握住开启把手，另一手握在喷嘴处，如灭火器无喷射软管，可一手

握住把手，另一手扶住灭火器底部，在距火焰2-3米远，将喷嘴对准火焰根

2、拨打119电话报警；

11、定期检查和更换电器接驳线板，燃气喉管、减压阀等。

3、通知物业公司，唤醒邻居；

12

住户手册

6、台风过后，若有玻璃破碎，应立即更换。

五、防震措施

2、远离窗户、玻璃板、架子或悬挂着的物品。

3、远离建筑物，选择空旷地带停留。

3、缚紧室外植物，将盆栽移至屋内。

5、把室外衣服、晾衣杆等收回室内。

六、电梯困人

11、对于电器类火灾，切忌用水或溶液类灭火剂扑救。

3、不要擅自采用蛮力离开轿箱；

四、防风措施

部，用力握紧开启压把，使干粉喷出，同时向前推进；

12、火警疏散注意事项：切勿乘坐电梯；利用消防楼道或楼宇的天台疏散。

大风来临时，物业服务单位建议住户采取以下防风措施，以保障人身财产安

全：

1、扣紧门窗，以免被风吹开。

2、切勿在玻璃门、窗附近停留。

4、检查各排水管道是否堵塞，以免积水。

7、如需帮助，请与物业公司联系。

1、躲在坚固支撑的掩体下寻求掩护。

4、做好应付多次余震的准备。

1、按动警铃，通知中控室；

2、通过对讲电话保持与中控室联系，配合工作人员的救援行动；

4、电梯门开启后，请听从工作人员的安排，避免因电梯移动造成的意外事

故。

特别提示：儿童乘坐电梯必须由大人陪同！老人、病人、残疾人须有他人陪

同！

1、立即关闭室内燃气总阀，开窗通风；

3、迅速离开泄露现场，拨打燃气公司报修电话96833或119火警电话，并致

电我们。

七、燃气泄露

2、不得开灯及使用、接听固定及移动电话、门铃等易引起火花的设备；

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住户手册

楼宇装修

施工作业时间为，周一至周五每日早八时至下午十八时。中午十二时至

下午十四时为休息时间，不可进行任何噪音工程。法定节假日不得施工。如

需超时工作，必须通知客户服务中心，填报资料，经批准后方可施工；客户

服务中心有权随时停止一切产生噪音、震动、强烈气味或滋扰到其它用户的

工程。

装修期限为自开工之日起90天内完成，确需延期，须报客户服务中心办

理延期手续。

入伙后的装修高峰期客户服务中心将会适当调整施工时间（注：调整时

间为周六、日早上九时至下午十八时、中午十二时至下午十五时为休息时

间，不可进行任何噪音工程、客户服务中心有权随时停止周六、日的开工时

间，停止前将会书面通知各施工单元）。

装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里；室内装修活动，不得侵

占公共空间、占用公共通道、损害公共部位和设施，影响毗邻用户。

1、楼宇外墙

室内部分墙壁为钢筋结构或受力墙，根据国家室内装修管理规定不能拆

除或更改，否则将损坏整体楼宇之结构。允许住户对房屋内墙，地面的表面

装修，但不得凿穿楼面。

2、室内装修

为保持楼宇外瞻美观，禁止一切屋外更改或加建，包括加设檐蓬，附加

建筑物或伸展屋外之广告及标志等。空调外机要安装在物业公司规划指定的

位置，并将滴水引入设置之管中。特殊情况要申请经物业公司批准方可安

装。阳台的封闭，防盗网的安装必须按物业公司统一提供式样规格和材料进

行。

3、屋外灯饰

本小区楼宇内走廊、楼梯及公共地方均有足够的照明设备，为保持美

观，请勿在屋外加设任何灯饰。

4、厨房、卫生间

厨房的灶台、洗涤池和卫生间的便器、洗脸盆等自行设计安装。但不得

改变厨房、卫生间的结构和功能。不得私自移接水电管线，不得将生活污水

排入雨水管道，以免造成堵塞。

5、施工期间

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住户手册

便民服务

便民有偿服务项目及部分价目表

序号 服务项目 单位 收费标准(元) 备注

家政类

1 室内绿化保养 次 20 不含材料

2 市内传真 页 2

3 中英文打字 页 2 排版打印

4 清洁家政 待定

5 复印 页 1 A4

文体类

1 会所文体娱乐项目 待定

2 不定期举办各类培训班 待定

3 不定期举办各类学习兴趣班 待定

维修安装类

1 换灯泡、灯管 个 5-10 不含材料费

2 换自动空气开关 个 10-20 不含材料费

3 换电开关、插座 个 10 不含材料费

4 安装吸顶灯 套 20-50 不含材料费

5 安装日光灯、灯罩 套 10-30 不含材料费

6 安装吊灯 套 20-50 不含材料费

7 室内线路维修 小时 15 不含材料费

8 室内布电源线 米 5 不含材料费

9 维修对讲、门铃 台 10 不含材料费

10 电话线路检修 工时 20 不含材料费

11 换室内冷热水龙头角阀 个/次 5-20 不含材料费，根据阀门

12 换水管软接管 条 5-10 不含水管软管

13 维修、更换坐厕水箱配件 次 10-30 不含配件

14 洗手盆下水管维修 次 20-30 不含材料费

15

住户手册

便民服务

便民有偿服务项目及部分价目表

15 洗菜盆、洗手盆安装 个 20-30 不含材料费

16 换防盗锁 把 20-30 不含锁及配件

17 换门窗插销、勾销、把手 个 10-20 不含材料费

18 换门窗滑轮 个 10-20 不含材料费

19 换门窗连动杆 个 10-20 不含材料费

20 修换门窗合页 个 10-20 不含材料费

21 换窗玻璃 扇 20-50 不含玻璃

22 安装窗帘、拉帘、毛巾架等 件 10-30 不含材料费

23 安装热水器、抽油烟机 台 10-20 不含材料费

24 换门玻璃 扇 50 不含玻璃

25 墙壁打孔、挂画、架子 幅/个 10-30

26 疏通下水道、马桶 次 30-100

27 抽油烟机维修 台 30-80 不含配件

28 更换排气扇 台 20-50 不含配件

34 安装洗衣机 台 20 不含配件

5、对于住户自用部位的维修，物业服务单位实行的是有偿收费制度。

6、交房以后对于未过保质期房屋出现了问题，物业公司可以提供协调服

务，但不能因此问题拒交物业费或有意刁难物业公司。

说明：

2、物业管理单位的维修人员，实行24小时值班制度。

1、以上代办代订项目，物业公司仅负责提供为住户联系相关单位之服务。

3、住户有维修需要时，可拨打客服电话：020-82788806，值班人员接到

电话将会在预约时间内上门提供维修服务。

4、住户自请维修人员维修的，如涉及公共利益，应遵守本小区管理规定，

按有关规定办理手续后方可实施。

注:以上服务项目及价目为暂定,仅供参考。

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住户手册

便民服务项目

类 别 编 号 项 目 内 容

安全服务

1 义务宣传家庭安全用电知识

2 义务宣传消防安全知识

3 临时代为保管小件物品

4 提供紧急援助服务

家政服务

5 协助联系搬家公司

6 协助联系家政服务公司

7 代叫出租车

8 提供家用维修工具

9 代订生日蛋糕

10 代订牛奶

11 代订饮用水

12 代订花卉

13 提供餐饮单位信息

14

不定期举办公益性义务活动 : 为住户维修家电 , 为孤寡老人和残疾

人士做家务等

商务服务

15 代订报刊、杂志

16 代办电话开户

文化娱乐服务

17 组织各种展销

18 建立社区活动组织，开展社区活动

为了方便我们的业主/住户，除日常公共服务外，物业管理单位还将开

展以下的便民服务项目。

17

住户手册

生活必备常识

燃气中毒抢救

当被困在电梯里时，请不要惊慌，务必保持镇定。同时按动警铃，通知

管理人员，等待求援。

发现燃气中毒事故时，先把门窗打开，迅速把病人移到空气新鲜的地方

平放，解开外衣扣子，立即拨打120急救电话，送往医院抢救，如发现病人呼

吸、心跳停止，必须进行人工呼吸和心脏按压直至送往医院。

2、切勿用身体接触触电者，以免自身触电。

1、关闭电闸，或用干木棒、竹棒、塑料棒等不导电的用具将电线、电器

挑开或将触电者拖离触电处，抢救触电的关键是使触电者迅速脱离电源。

4、若发现呼吸心跳微弱或停止，应立即就地进行人工呼吸和心脏按压，

包括转送医院的过程中，直到呼吸、心跳恢复正常为止。

电梯困人自救

2、如会游泳，应脱去衣鞋，尽快入水抢救，将溺水者从其背部拉住腋窝

托出水面。

3、溺水者救上岸后，应立即解开衣扣，清除口鼻中异物以恢复呼吸，然

后迅速“倒水”，可根据具体情况分别采取下述方法：救者做半跪位，将溺

3、触电者离开电源后应保持安静休息。

触电抢救

1、当发现有人溺水，一方面要大声呼救，另一方面应尽快投入救生圈或

用其他工具将溺水者拉往岸边。

溺水抢救

18

住户手册

客户服务中心办公时间为每周一至周五8：00—18:00

注意：“倒水”时间要短，以能倒出口、咽、气管内积水为度。喉头痉

挛者则无水空出，切勿强求“倒水”而耽误抢救。

紧急事项：

住户如遇紧急事务或发现有可疑情况及人员时，除向有关部门报告外，

均可向客户服务中心报告，客户服务中心当第一时间给予尽可能援助或解

决。

水者腹部放在膝盖上，使其头部下垂，压其背部。或救者抱起溺水者两腿，

将其腹部放在肩上，快步走动或跳动。

4、若见昏迷、肢冷、口鼻充满泡沫、呼吸停止、心跳脉搏微弱或停止时

应尽快进行人工呼吸和心脏按压。

星期六、星期日及节假日均有值班人员，有事可打客户服务中心电话，

保安实行24小时值班制，住户有紧急情况可直接与其联系。

电话号码： 020-82788806

19

住户手册

房屋装修指南

第二部分

前 言

欢迎您入住中国中铁·诺德梓悦台，本小区住宅物业均为精装成品交

付使用，若您需要二次装修所购置的物业，我们将预祝您开工大吉，早日

乔迁新居。在此之前敬请您详细阅读本手册相关内容，以便我们为您提供

更快捷的服务。

中铁诺德梓悦台小区由中铁诺德物业管理有限公司提供物业服务。贵

户是物业的其中一个重要组成部分。物业公司将会协助贵户所属单元二次

装修的进行。如果贵户对本手册中的办理程序及所需资料有疑问，请与物

业服务公司联系。

虽然本二次装修手册的内容是经过精心编写，但可能存在未予表述的

事项，若有，客服服务中心及贵户应按政府的法令法规以及有关的共同约

定执行，客服服务中心亦会视情况需要保留作适当修改之权利，所有贵户

的设计方案和图纸亦会获得客服服务中心批准方可实行装修工程。

本手册载列重要资料，仅供贵户及贵户所雇之设计师及承造商作为参

考之用，而本手册内所有规则及条款亦旨在于贵户更有效而迅速地规划二

次装修、开展业务、控制质量。

贵户详阅此份手册后，请在本手册的承诺书上签署盖章，以资证明贵

户承诺遵守本手册内所列一切规则及条款。政府不时出台的相关文件亦作

为规范装修装饰工程管理的条款。贵户在从事二次装修时，也应予以遵

守。贵户有义务通知受雇于贵户之设计师及承造商必须同样地遵守这些规

则及条款。

本手册最终解释权属中铁诺德物业管理有限公司。

尊贵的业主：

中铁诺德物业管理有限公司

梓悦台物业服务中心

房屋二次装修责任承诺书

已明白并承诺对该单元装修人员的管理，并全权负责施工现场的治安及

防火安全，如因该单元装修工人引起的一切事故及公共财物损失，本人愿意

承担一切责任。

本人为中铁诺德梓悦台 栋 单元 房的业主，现委托

的 （公司/人）为上述单元之装修施工单位，本人已详

细阅读《中铁诺德梓悦台房屋二次装修管理手册》，愿按规定交纳相关费

用，并保证做好厨房、卫生间、阳台防水工程，承担因本单元未做好防水而

造成隔邻渗漏及发生一切事故的责任。

本人承诺在二次装修期间保持公共地方清洁及每天将装修垃圾用袋装的

形式放到客服中心指定的装修垃圾堆放处。

致：中铁诺德物业管理有限公司梓悦台物业服务中心

22

房屋二次装修指南

业 主：

日 期：

施工单位签署（盖章）：

代表人签名：

日 期：

房屋二次装修流程图

23

房屋二次装修指南

财务部

●缴费

●缴交工人出入证押金及

工本费

客服部

在收楼后凭业主证及装修承

诺金收据

●索取填写二次装修申请表

●填写二次装修责任承诺书

●提交施工单位资质证、营业

执照、负责人身份证复印件

●领取单元平面图及管理图

则

工程部

凭业主证

●提交装修图纸审阅

●工程部批复意见（3天内）

●协助业户到政府部门办理

报批手续（如适用）

客服部

●发出装修许可证

●发出工人出入证

安管部

●监督做好消防工作

及有无违规情况

工程部

●监督工程依图施工，

及时按质完成

施工完毕

工程部

工程完工后，最后检查是

否按图施工，有否影响公

共设施，要求装修单位提

供竣工图则存档

安管部

检查施工队有否损坏公共

地方设备，如有，通知施

工队自行维修或在装修承

诺金上扣除

客服部

如检查发现有违反《二次

装修管理服务手册》的，

要求施工队再跟进

客服部

填写竣工报告归档

财务部

按客服部确认竣工日期计

起一个月退还装修承诺金

客服部

收回工人出入证

收回施工许可证

各部门资料存档

房屋二次装修手册

一、二次装修进场

1、房屋进行二次装修必须由业主（或业主委托人）及装修施工单位提

前三天到客服服务中心申请，如实申报装修项目，签订填写《装修项目申请

表》。申请人如非业主，则申请时还须提交业主签署之同意委托书。

4、申请人应向客服服务中心提供装修施工平面图（包括总平面图、天

花图、电器图、给排水图等，比例1:100）。

（一）装修需提交的有关资料

2、申请人应向客服服务中心提供装修施工单位的营业执照副本及资质

证书、施工人员身份证正本及复印件、《家居装修合同》复印件等，由客服

服务中心审核其资格。

3、含动火项目的（如：烧焊等），需提供国家承认的有效操作证。

5、二次装修过程中严禁对房屋原有燃气管道进行改动或需要进行消防

报建时，申请人应提前一周向燃气公司或消防主管部门进行申请，获批准后

向客服服务中心提供相关证明。

6、二次装修过程中严禁对单元内智能化系统（可视对讲机、燃气泄漏

报警器、报警按钮）进行改动时，申请人应向客服服务中心申请，获批准后

由客服服务中心安排专业智能化公司进行改动，费用由申请人支付。

7、如申请人需要，客服服务中心可提供房屋的相关图纸，并提供各类

承重墙、柱、梁、燃气管道及其他关键部位的位置。

1、审批时间：三个工作日（周六、日不计算在内）。

2、业主及装修施工单位签署《房屋二次装修管理服务协议》。

3、如有不合格的申报项目必须更改完毕再重新提交。

4、审批通过后，装修施工单位办理缴费手续，物业客服服务中心向装

修施工单位核发《装修施工许可证》、《装修人员出入证》。

（二）审批

24

房屋二次装修指南

25

房屋二次装修指南

5、审批获通过的申请书及施工图纸由客服服务中心存档，并以此依据

对二次装修过程进行监管。

6、客服服务中心发放的《装修施工许可证》，业主或装修施工单位必

须将该证张贴于二次装修单位门口的显眼处，并妥善保管。

7、二次装修过程中临时增加装修项目，业主须报客服服务中心审核批

准后方可进行。

（三）收费

1、业户申请二次装修需交纳费用：

业户预缴装修质量保证金：住宅类人民币2000元，经物业公司验收，

如无违章装修行为，退还押金；如有违章装修或渗、漏、堵、损坏等情况，

按责任照价赔偿，赔偿费用从装修承诺金中扣除，多退少补，并一个月内进

行复检，复检合格退还剩余押金）。

2、装修公司需交纳费用：

（1）装修施工队预缴装修履约金：人民币1000元，该项装修质量保

证金在竣工验收合格之日起满一月后即按有关规定退还。

（2）装修人员出入证：每人工本费20元/个，押金30元/个。

（3）装修许可证：工本费10元/个。

（四）办理装修人员出入证

注:二次装修期超过三个月重新按上述标准收装修服务费。

1、装修施工单位提供：施工人员身份证及操作证正本及复印件；施工

人员相片（小1寸2张/人）。

2、出入证的有效日期与申报装修期限一致。

所有押金缴纳退还为无息退还。

（4）垃圾清运费：押金500元/户（装修垃圾清运由业主/装修公司自

行清运）

房屋二次装修手册

1、防水验收：洗手间、厨房、阳台做防水处理，防水施工完成后，须报

客服服务中心进行防水蓄水验收。

2、若二次装修过程中出现多次违规行为或有较严重违规工程发生而又未

改正的，客服服务中心有权不给予办理延期手续。

（一）、监管：客服服务中心工作人员不定时对二次装修单元进行消防

安全、施工情况进行检查。装修施工单位及业主自觉配合客服服务中心工作人

员进行检查。在检查过程中，发现违规行为，将按照本《房屋二次装修管理手

册》采取相应的措施。

5、装修人员出入证过期，必须先办理装修延期手续后方可续办，出入证

延期只收取工本费，不另外收取押金。

7、退押金时，需同时退还押金收据、《装修人员出入证》，方可退款，

遗失其中一样，则不给予退还相应的押金。

二、装修延期

4、所有《装修人员出入证》必须在期满后五天内退还客服服务中心，逾

期将不予退回押金。

6、如不慎遗失出入证，必须立即通知客服服务中心办理登记挂失手续，

补办工人出入证需另交工本费及押金。

3、装修负责人必须办理出入证，客服服务中心在出入证正面注明为“装

修负责人”。

1、装修延期需由业主或装修负责人带同所有装修人员出入证，于二次装

修期限到期前一个星期到物业客服服务中心办理延期手续。

3、重新缴纳《装修施工许可证》和《装修人员出入证》工本费。

三、装修监管及验收：

8、对已解雇或离职的工人，业主或装修负责人必须回收出入证，并书面

知会客服服务中心，以策安全。

（二）、验收：

26

房屋二次装修指南

27

房屋二次装修指南

3、如未按以上程序通知客服服务中心验收，装修押金将延迟一个月退

还。

（二）退场验收

1、装修施工单位申报装修退场后，由客服服务中心、业主及装修施工单

位联合验收。

2、给水、排水管验收：暗装管道装修改造后，须通知客服服务中心进行

给排水管道试压。

四、装修退场

（一）退场申报

装修工程竣工之后，装修施工单位必须在一个月内向客服服务中心申请

装修竣工验收。

4、若发现工程有违反二次装修条例者，装修施工单位须负责于指定时间

内整改。保证金暂被扣存，直至有关工程符合二次装修条例并经验收合格后，

方可退还。若延误整改，客服服务中心将会派员代为处理，费用按价值从保证

金中扣除。若保证金不足以抵偿，申请人须另缴不足之数。

（三）退还押金

2、验收合格后，业主、客服服务中心验收人员分别在验收表上签名确

认；若验收不合格，装修施工单位必须限期整改，直至验收合格。

3、自竣工之日起业主与装修施工单位协定的保养期内，因施工质量造成

的维修问题，由业主联系装修施工单位解决，若因装修施工单位不肯修缮，导

致物业受损，可由客服服务中心安排修缮，但费用由业主承担。

1、二次装修完毕，装修施工单位应在5天内到客服服务中心退还所办理

的《装修施工许可证》、《装修人员出入证》，并申请二次装修竣工验收；

2、若验收合格后，客服服务中心将会在一个月后无息退还装修保证金；

若验收不合格，装修施工单位必须整改合格后，方可退还装修保证金；

3、若遗失《装修施工许可证》，则在保证金中扣除人民币 20 元；若遗

失《装修人员出入证》，则扣除人民币30元；

房屋二次装修管理规定

为了加强中铁诺德梓悦台的二次装修施工的管理，保障全体业主的共同

利益及人身财产安全，请各业主及装修施工单位在进场二次装修时详细阅读以

下事项：

一、二次装修注意事项

严禁下列行为：

1、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变

动建筑主体和承重结构；

3、严禁破坏或者拆改厨房、卫生间地面防水层；

5、严禁不适当增加楼面静荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大

型灯具、铺设大理石地板等；

6、严禁任意刨凿楼地面、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直

接埋设电线或改线；

4、严禁在承重墙上穿洞，扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台

的墙体、门窗；

7、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

8、严禁使用不符合消防要求的二次装修材料；

9、严禁私自改动或损坏上下水（气）主管道、消防设施（含进户防火

门）、电视通讯系统、智能监控系统管线、对讲设备、开关箱（含开关箱）以

外的供电线路、屋面防水隔热层；

2、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

11、禁止将雨水管道用于生活污水的排放；

10、禁止擅自改动、暗藏燃气管道设施，确需改动的，应提前一周向供

气单位提出申请，由供气单位组织实施；

13、禁止其它违章二次装修活动；

12、二次装修施工应当保证工程质量，严格按有关规范进行,禁止野蛮施

工；

28

房屋二次装修指南

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房屋二次装修指南

墙面：

不得铺设大理石重型材料，非承重墙的拆、移需经专业人员审批，方可

实施；新砌隔墙必须采用轻质材料（如泰柏板、石膏板、木板等），除特殊要

求外，不得用红砖进行砌筑。管径大于1.2厘米管线，不得在承重墙内暗敷。

不得扩大原预留的抽油烟机、排（换）气扇管孔（窗）。

14、严禁在地面上穿孔打钉。

除凿毛外，不得凿除楼板原结构面层，地面二次装修材料不得超过10毫

米；不得铺设大理石等重型材料。楼地面不得暗敷管道。

顶面：

凡留有管道的顶面，需留出适当大小的检查口，方便上部管道的即时检

修。

改造超范围的：

电脑网络插座、可视对讲线路，三表自动抄表线路及天然气泄漏报警探

室内及其统一要求：

厨房、洗手间楼地面的改造：

线路：

插座：

楼地面：

不得改动原设计下水位，楼、地面重新做整体防水（防水层沿墙面四周

上翻500毫米），并做24小时闭水试验，其结果请客户服务中心记录于装修申

报表的验收一栏内。

允许在容量限度内适当增设电气线路，但不得私自扩容。增设部分需提

供相应图纸留存管理服务中心备查。暗敷管线时不得损伤墙体，并严格按技术

规范进行施工。

确需改变建筑物主体或承重结构，明显加大负荷的，用户应委托建筑物

原设计单位或有相应资质的设计单位提出设计方案，报政府设计审批部门审

批，以确保结构与使用安全。

房屋二次装修管理规定

空调室外机的安装位置需严格按原设计指定位置安装，冷凝水的排放按

原则上不允许对栏杆进行改造，因其设计已经考虑了安全问题。但对一

定要设置其它防护措施的，可以在栏杆内侧加设防护网或附栏杆，颜色同原

色，不得拆除栏杆。

头插座不得移动位置，不得拆动接头；二次装修过程中应做好插座、线

路的保护，由物业服务中心现场指导进行。

墙洞的封闭：

所有对外的墙洞（如空调管洞、排风排气口等）的封闭，均需保证外观

的整洁美观，用与墙面同色、同材进行封闭，确保封闭后的材料外端面与周边

外墙面同颜色（可预先刷涂），再内填材料。

空调机安装：

天面不得私自搭建，自架设雨蓬。不得对天台花园进行封闭，加建围

栏。

公共及外观统一要求：

晒衣架：

楼顶、外墙、外门窗、阳台的二次装修及空调的安装及其他二次装修活

动必须符合政府主管部门的技术标准，保证建筑物外观协调统一。

天面雨蓬：

晒衣架选择管理服务中心统一式样进行安装。

窗纱：

防盗窗花：

防火防盗门：

可在窗扇内侧安装防盗窗花。

均需安装在门窗内侧。

阳台栏杆：

不得更换原配置的防火防盗门，外侧加设防盗铁栅需按物业公司统一要

求进行设置。

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房屋二次装修指南

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房屋二次装修指南

周一至周五： 8:00 — 12:00 / 14:00 — 18:00

周六、周日： 9:00 — 12:00 / 15:000 — 18:00

预留位排放。如有冲突，则按物业公司统一指定位置安装。

空调室外机应安装在预留位置上，冷凝水管从预留孔引至统一指定部

位。原则上室外机不得超出阳台栏板面。室外走线较长的需尽可能的沿墙顶转

角线进行布线，且走平走直。

对已预留安装孔的，只限利用该孔安装，原则上不另行开洞。

二、二次装修时间及噪音管理

1、允许的二次装修时间为：

※ 周六周日不得拆打、重大节假日不得施工（元旦、春节、劳动节、国

庆节等）

2、装修施工单位必须按照规定的时间进行二次装修施工，如确因施工要

求需延时施工的，必须向客服服务中心事先提出申请，填写加班申请表。

3、客服服务中心有权随时停止一切产生噪音、震荡、发出强烈气味或对

其它业户滋扰的工程。

2)装修垃圾不允许在楼道、地下室、小区道路上堆放，出户的装修垃圾

迅即以袋形式运至客服服务中心指定的装修垃圾堆放处，防止阻塞公共通道和

影响观瞻。

抽油烟机安装

三、装修垃圾和装修材料的管理

1)装修施工应在业主单元内进行，禁止占用公用地方加工或堆放材料，

以免堵塞消防通道。

1、装修垃圾管理：

3)二次装修过程中不得违章堆放、抛弃装修垃圾，否则由装修施工单位

承担相应清除费用

4、房屋二次装修不得影响周围住户的休息。装修施工时应尽量降低噪音

（如关好门窗等），噪音较大（如切割等）的半成品加工须到小区外完成。

房屋二次装修管理规定

3、施工需严格按规定时间进行施工。

1、如实申报施工人员名单，每人交免冠照片一寸二张，用以存档及制作

施工出入证，交身份证复印件一份，并交验原件。施工队需交纳施工出入证工

本费。

2、施工需按二次装修审批意见进行施工，超出审批范围施工队有责任提

请业主增办申报手续，如直接施工，则按违章施工处理。

五、施工队及现场管理

1、进出小区的运输材料的车辆不能污染小区环境。

5）搬运装修材料，需小心维护公共设施，包括电梯、走廊、走道门窗、

地面及其它设施。

6）进入小区的材料不能污染小区环境。

四、装修车辆的管理

2、对容易污染小区的车辆必须经过清洗后方可进入小区。

3、装修施工单位的车辆进入小区必须遵守本小区的车辆行驶规定及停车

场管理规定。

2、装修材料管理：

5)装修垃圾无及时清运的，物业公司负责及时处理，但其清运费由施工

队或用户承担。

6)装修垃圾清运由业主自行清理。

1）对容易散落污染小区的材料，如砂、碎石等，必须经妥善包装后方可

进入小区。

4)装修垃圾必须在物业公司指定的位置、时间、方式进行堆放和清运。

4）装修材料的放行条根据二次装修审批意见进行签属。超出装修审批范

围的材料不得入内，用户自行承担一切费用。

3）进入小区的装修材料，如大理石、花岗岩、铝合金材料、防盗窗花、

防盗网、空调机、红砖、水泥、钢筋、型钢、超长超宽材料、电焊机、热水

器、燃气炉、便器等须持有物业公司放行条，方可进入小区。

2）进入小区的装修材料，不得在户外堆、存放。

32

房屋二次装修指南

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房屋二次装修指南

4、施工队负责人必须教育施工人员遵纪守法，要熟知《住宅室内装修管

理规定》及物业公司有关统一要求、规定，并严格遵守，否则，由此引起的一

切后果，均由施工队负责。

3、如需进行电焊或其它明火作业须事先向管理公司申请，经同意并持有

操作证方能施工。

10、施工人员不准在二次装修单元内过夜，需少数人员留守的，须业主

到物业公司书面申请，并且仅限于二次装修单元内活动，不得在小区其它范围

活动及进行炊事行为。

4、要求文明施工，关门作业，不影响他人生活和休息，不准在其它门前

和楼道位置逗留、休息及堆放物品，不乱按其它用户的门铃，杜绝周围住户投

诉事件发生。

11、施工人员不准擅自上天台，也不允许在小区的任何公共地方加工操

作。

2、加强消防管理工作，施工队至少配备二个灭火器（大面积的按每50平

方米设一个）。做好用电、用火的安全防范措施。

1、二次装修施工必须遵守施工安全操作规程，保证施工人员及周围住户

和财产的安全。

19、施工队不得散发广告单。

12、施工人员不允许在住宅内大声喧哗、争吵、打架斗殴、及从事赌

博、吸毒、贩毒、色情等违法犯罪活动。

14、施工现场不得吸烟。

13、施工过程中，工程队必须指派专人负责治安工作，发现可疑情况及

危险苗头，须及时处理并报告物业公司。

18、施工队不得有其它破坏小区公共秩序、妨碍小区管理的行为。

17、施工队不得破坏公物、绿化及卫生环境。

15、不得接驳户外水、电进行施工。

16、施工队不得将工程物料、垃圾倒入下水道。

六、如本规定未详细列明之内容，应遵守有关物业管理法律法规。

房屋二次装修违约责任

7、因二次装修导致地漏、下水道管堵塞或乱倒渣物的，除清理畅通

外，收取违约金200元。

3、私自凿打、更改房屋承重结构的，除限期修复外，每项收取违约金

1000元以上20000元以下，情节严重的，客服服务中心有权向政府有关部门

提出诉讼。

2、实际二次装修内容与装修申报内容不符的，除应根据实际情况整改

外，每项收取违约金100-500元。

4、施工违反安全用电和使用公共供水设施、消防设施的，每项收取违

约金100-500元。

1、业主二次装修未办理申报审批手续，而私自动工的，除应补办手续

外，收取违约金600元。

5、私自改变门窗、阳台、规格及款式的，除应恢复原状外，每项收取

违约金300元。

9、未办理或持过期、转借他人装修工作证的，而又擅入施工单元的，

收取违约金50-100元。

6、私自封闭露台或改变外墙面装饰、护栏、除恢复原状外，每项收取

违约金500-1000元。

11、损坏小区公共设施、设备的，除按价赔偿外，收取违约金100-

500元，导致物业客服服务中心在紧急时不能及时处理而造成的经济损失或

为了规范小区内进行的二次装修活动，保障全体业主的共同利益及人身

财产安全，二次装修单元的业主和装修施工单位必须自觉接受客服服务中心

的管理、监督，在二次装修活动中承担相应的装修违约责任：

10、装修人员出入证与装修物业单位不符的，作扣证处理，并不退回出

入证押金。

8、装修单位未配置有效灭火设备的，除责令其购置外，收取违约金

100-200元。

34

房屋二次装修指南

35

房屋二次装修指南

本手册不设警告和再警告，一旦违反将按有关条款处理，所收取违约金

将作为违约款赔偿于物业公司作修复或管理用途。本物业管理公司有权对

《房屋二次装修违约责任》以外其它不完善之地方作出修改和补充。

17、未经批准在施工单位煮食、留宿的，每次收取违约金100-300元。

20、未经批准擅自进行明火作业的，收取违约金200元，因此而引起的

一切责任由施工单位负责。

13、严禁在小区内张贴广告或派发宣传资料等，违者收取违约金100-

300元。

14、私自改造燃气管道或房屋内智能化系统（可视对讲机、燃气泄漏报

警器、报警按钮）的，除责令恢复原状外，收取违约金500-1000元。

法律责任均由装修承商及业主承担。

15、装修单位不按规定使用电梯的，每次收取违约金100-300元。

12、未按规定安装空调机、排气扇的，除责令恢复原状外，重新安装

外，收取违约金100-300元。

18、二次装修期限已过，未及时办理装修延期手续的，收取违约金50-

100元。

19、卫生间、厨房未按要求作防水处理的，除重新进行防水处理外，收

取违约金200-800元。

16、未经批准超时二次装修的，每次收取违约金30-50元。

注：装修单元的业主为主要责任人，装修施工单位负有连带责任，共同

对二次装修违章负连带责任。

21、私自改动管道井，除恢复原状外，收取违约金100-300元。

前期物业管理服务协议

第三部分

前期物业管理服务协议

前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业

管理企业签定的《物业管理服务协议》生效时止的物业管理。

乙方：

物业名称：中国中铁•诺德梓悦台

乙方所购房屋销售协议编号：

类型：

单元编号：

建筑面积：

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，

在乙方签订《房屋买卖（预售）协议》时，甲、乙双方就前期物

业管理服务达成如下协议：

甲方：中铁诺德物业管理有限公司

双方的权利和义务

1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通、保安等项目进

行维护、修缮、服务与管理。

3、根据本协议向乙方收取物业管理费用。

第一条甲方的权利义务

4、不承担业主及物业使用人的人身、财产的保管保险义务。

2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度，并书

面告知乙方。

7、监督园区的施工单位按章施工和建筑竣工后的验收工作，接收有关图纸和

技术档案资料。

9、合理使用楼宇、公共设施、公共设备，改善园区环境。

5、乙方不得以任何理由对物业服务人员造成身体伤害，我们有权保留有此造

生伤害的法律权益。

6、承担房屋共用部位的维护和管理，承担房屋共用设施设备及其运行的维护

和管理。

8、负责园区的机电设备、消防系统、安全防盗系统、门禁系统、可视对讲系

统及其它公共设备和系统的管理、维修和养护。

10、维护房屋及配套设施的完好，定期安排养护给排水管道、明沟、雨水

管、污水管、化粪池等公共设施设备，定期检查、检修或大修，并按规定向业主

（住户）分摊费用。

11、定期清洗生活用水池，并将卫生部门检验报告予以存档备查和公布。

13、建立健全本物业的物业管理档案资料。

16、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方。

15、编制物业管理服务及财务年度计划。

14、定期开展社区文化活动，丰富业主（住户）生活。

12、管理物业相关的工程图纸与住户档案。

17、对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面的

法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政部门报告。

18、按照物业公司的相关管理规定监督乙方的装饰装修工程。

19、负责公共场所的卫生清洁和园林绿化的管理养护，向乙方提供房屋自用

部份、自用设施设备维修及绿化养护等有偿服务。

20、安排服务人员对园区进行日常巡视，协助公安部门维护本物业管理区域

38

前期物业管理服务协议

39

21、对违反政府有关物业管理规定，破坏园区秩序，侵犯他人利益，损坏公

共设施，不遵守《中国中铁•诺德梓悦台住户手册》和园区各项管理的单位和个人

按规定给予处理，严重者依法追究责任。

内的公共秩序，并配合执有效证件的国家执法人员进入所管辖的房屋内检查，业主

（住户）或有关人员不得故意刁难或妨碍，应积极配合派出所、安管部管理日常治

安工作。

1、依法享有对房屋的占有、使用、居住及享有其名下全部租赁收益。

6、享有对各项管理的建议权。

第二条乙方的权利义务

5、依据本协议向甲方交纳物业管理费用和分摊费；维修基金；及时交纳各种

有偿服务费（含小区停车费）。

4、遵守本物业的物业管理制度和《临时管理规约》。

9、不得占用、封堵本物业共用部位、损坏共用设施设备或改变其使用功能。

a)对违章行为进行纠正和责令赔偿。其方式有：责令停止违章行为，责令恢复

原状，批评教育。照章收取管理赔偿费用，拆除违章建筑或设施等。赔偿费用用于

园区公益事业。

2、享有对园区公共场所及公用设施设备的使用权。

3、享有对物业公司及服务人员工作的监督权、投诉权。

8、严禁高空抛掷任何物品，违者承担因故意或过失造成的一切责任。

7、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。

11、对承租人、使用人及访客违反本公司的相关管理制度及造成的一切损

失、损害承担民事责任。

12、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、

维修、运行、卫生、环保、习俗等方面的相邻关系，不得侵犯他人的合法权益。

10、转让房屋时，应事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议。

14、小区内实行业主（住户）防火责任制，各业主负责做好各处所属范围内

的防 火安全工作。

13、在装饰装修房屋时，应遵守国家的相关法律、法规和甲方的《装修管理

规定》及《消防管理规定》。

15、遵守政府及甲方的其它相关管理规定。

前期物业管理服务协议

委托服务内容

⑶共用公共部位清洁，无纸屑、烟头等废弃物。

4、公共绿化及道路的养护和管理；

共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼

板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

5、根据小区居民的需要，为居民提供多种便民有偿服务；

⑴协助公安部门维护本物业区域的公共秩序。

⑴道路管理。

⑶车辆管理。

第四条 交通秩序与车辆停放

2、责任

⑵设有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度，

物业公司只提供车场内的维护、车辆行驶及停泊秩序管理,物业公司不承担车

辆保管责任，如需物业公司提供车辆看护另签协议。

第三条 在物业管理服务区域内，甲方提供的前期物业管理服务包括以

下内容：

⑷物业公共区域内发生治安案件、刑事案件、交通事故时，及时报警，并配合

公安部门进行处理。

1、内容

第五条 房屋装饰装修管理

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理

⑶文明执勤，服务规范，礼貌待人；

1、物业共用部位的维修、养护和管理

3、物业共用部位和相关场地的环境卫生

⑴配有专业的清洁队伍和人员，责任明确，实行标准清洁。

⑵垃圾日产日清，定期进行卫生环境消杀。

6、物业公共区域内的安全秩序管理

⑵交通管理。

共用设施设备是指共用的给排水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天

线、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、

路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的

房屋等。

详见《房屋二次装修管理服务手册》。

40

前期物业管理服务协议

41

1、建立并落实维修服务承诺制。

3、协助当地公安机关维护小区的治安秩序及公共区域的安全防范工作。

1、24小时值班制度，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时启用。

1、完好、整洁、无违章悬挂、张贴、涂画、保持外观统一。

2、零修急修及时率98℅以上，返修率不高于1℅，并有回访记录。

第七条 设备运行

1、定期巡回检查、维护、保养。

第九条 环境卫生

2、设备良好，运行正常。

2、墙面干净无污渍。

第八条 共用部位、共用设施设备的维护和管理

第六条 房屋外观

第十一条 交通秩序与车辆停放

1、环卫设施完备，设有垃圾箱、垃圾中转站。

1、花木长势良好，修剪整齐美观。

1、公用配套服务设施完好，无随意改变用途。

1、出入管理有序，无堵塞，不影响行人通行。

第十条 绿化

2、停车场内车辆停放整齐。

第十二条 保安

2、小区内排烟、排污、噪音符合国家环保标准，外墙无污染。

1、专业队伍，24小时值班及巡逻制度，文明执勤，言语规范。

2、结合小区特点，制订安全防范措施。

第十三条 消防：

2、定期检查、保养、维护并做好记录。

第十四条 房屋共用部位、共用设施设备小修和急修

2、道路、楼道、住户大堂等公共照明完好。

2、每日清理绿地纸屑、烟头、石块等杂物。

3、制定火灾应急预案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧

急疏散通道畅通。

物业管理服务质量

前期物业管理服务协议

物业管理服务费用

第十五条 物业服务费收取标准及调整

1、普通住宅按建筑面积每月每平方米2.8元，不包含垃圾处理费。

甲、乙双方同意约定物业服务费收费标准为：

（3）物业管理企业的固定资产折旧；

（5）物业管理区域内秩序维护费用；

根据广州市相关规定，甲方向乙方收取物业管理费,计费面积按乙方签订的房

屋购买协议,或房产证,或有关资料中注明的建筑面积(含共用面积分摊)。

第十六条 物业服务费用主要用于以下开支：

1、以下涉及的费用构成部分均指为管理中国中铁•诺德梓悦台物业所发生的

费用支出

（1）管理服务人员工资、社会劳动保险费、按规定提取的福利费、人员劳动

保护用品；

（2）行政办公费用；

（4）雇佣聘请审计、会计、律师咨询费用；

（6）物业管理区域内绿化养护费用；

（7）物业管理区域内清洁卫生费用（非政府收取的生活垃圾处理费）；

（8）物业共用部位、公共设施设备的日常运行、维护费用及公共能耗；

（9）节日布置费，宣传费；

（10）人员教育培训费用；

（11）公共设备管理；

（12）法定税费；

第十七条 物业管理费收取起始日期，从收楼之日起计收。若业主未按

照开发商通知的收楼日期收楼，则依约视为已收楼，管理费从开发商通知的

2、以上费用构成项目中不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改

造的费用。小区内的车辆停放费不包括在物业服务费内。需在小区停车的业主，必

须按规定另行办理相关手续并缴交费用。否则，甲方有权拒绝车辆的停放或进入，

以维护正常的小区生活秩序。对乱停放车辆或冲卡车辆有权给予拖离或上锁处理。

（13）物业服务酬金。

3、甲方按照上述标准收取物业管理服务费用，并按本协议约定的服务内容和

质量标准提供服务，盈余或亏损由甲方享有或承担。

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前期物业管理服务协议

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（1） 免费提供停车场地，不派专人看管，不承当保管责任；

（2） 每年清理一次长期无人使用的车辆，对无人认领的单车公告一月个后管

理处有权进行处理 。

4、代收代缴费的缴费时间及缴费原则均与上述物业管理服务费用一致,因乙方

原因不能按时缴费导致停水、停电、停气等停止市政供给所造成损失甲方不负任何

责任。

第二十条 乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用及其

他费用。

第十九条 乙方物业出租的，物业管理服务费用由乙方交纳。业主与物

业使用人约定由物业使用人缴纳物业管理服务费的，从其约定，业主负连带

缴纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应及时书面告知甲方。

第二十一条 物业管理服务费用标准如有变动，按物业管理主管部门和

物价管理主管部门的相关规定进行调整。

第二十二条 停车费

1、购买车位的管理服务费用：80元/月；最少每半年预缴一次。

2、机动车临时停放半小时以内免费，超过半个小时的按 元/小时收费。

注：24小时最高限收 元

3、非机动车

5、交房未入住者或未装修的单元根据广东省的有关规定收取物业管理费的

100%，因乙方原因交房一年后未入住按100%收取。

第十八条 物业管理费及由其他定期收取或代收费用的收取方式

收楼之日起开始计收。

1、物业管理服务费及其他费用的收取，采用现金缴纳、刷卡或银行划帐等方

式，业主可自行选择。选择银行划帐方式的业主，需向物业管理公司提供乙方的银

行帐号复印件。物业管理服务费为最少每半年预缴一次。

2、乙方每月5日前8:00-18:00缴纳当月应交费用（包括因乙方原因空置的房

屋），乙方现金缴纳或在此日期之前将所需缴纳款项存至帐户，如因乙方原因导致

费用缴交失败或延迟，乙方将承担相应的滞纳金，从逾期之日起按应交物业管理费

总额的千分之三向物业公司缴纳滞纳金。

3、代收代缴费用不属于物业管理服务费用，收费标准执行政府规定。

前期物业管理服务协议

住宅专项维修资金

2、维修资金余额不能满足所需时，业主需按有关规定重新缴纳维修资金。

1、用于物业保修期满后共用部位、共用设备设施的大中修和更新、改造。

3、乙方转让房屋所有权时，结余房屋专项维修资金不予退还，随房屋所有权

同时过户。

第二十三条 乙方承诺按国家规定缴交维修资金，维修资金设立专门的

帐户管理。

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文函的有效送达

第二十四条 本小区正式入住后，物业管理相关的通知、函件等文函，

在小区公布栏公布或投送到小区内为乙方所设立的信箱中即视为有效送达。

若乙方要求改投送到乙方指定的其他地方，乙方须填写相应委托书，并支付

邮递费、服务费。

特约专项服务

4、甲方原则上不提供代收乙方信件、报纸、邮件，为提高服务质量，乙方若

想让甲方代收须填写相应委托书，甲方不承担各类信件、报纸、邮件的保管责任。

3、乙方应在确认甲方服务工作完成后，对该服务项目支付费用。

1、特约专项服务实行明码标价、自愿选用、有偿服务原则；

2、甲方根据自己的技术、资源、人员及时间安排情况，与乙方商定服务项目

具体实施；

第二十五条 本协议中“特约专项服务”是指乙方临时委托甲方对本属

乙方负责的户内部分或其他乙方个人事项提供服务；

前期物业管理服务协议

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法律责任

第二十六条 甲方违约

甲方未按本协议规定管理物业或管理不善，乙方有权建议甲方整改。凡因甲方

工作人员渎职或失职给业主（住户）造成损失的，由责任者负责赔偿并追究其行政

直至法律责任。

第二十七条 乙方违约

1.1 乙方逾期一个季度（三个月）未交纳物业管理费、公共水电费等，从第三

个月次日起开始收取滞纳金；甲乙双方另有约定除外。

6、不按时缴付停车场相关费用，不得在小区内停放车辆。

1、乙方须按本协议规定交纳物业管理费、小区公共水电费。乙方逾期交纳物

业管理费、代收代缴的水电费等，每逾期一天需交纳所拖欠费用的千分之三的滞纳

金,逾期者将公布其姓名及采取必要的措施或按法律程序，递交法院裁决。

3、乙方应确保其预留给甲方的联系方式有效。如乙方通讯、联系地址有变

更，应及时通知到甲方。因通信联络方式失效造成的损失和责任由乙方负责承担。

1.2 乙方逾期一个季度（三个月）未交纳物业管理费、公共水电费，甲方有权

停止一切服务，因此事产生的一切后果由乙方负责。

5、如因为乙方的过失（如水浸、火灾、高空坠物伤人等）造成对公共利益及

他人利益的损害，乙方须承担相应责任。

4、乙方如违反小区管理规章，将承担相应责任。

2、乙方违反装修规定的，甲方可要求乙方限期恢复或改正，使其符合规定要

求；对已造成物业或其它业主损害的，乙方负责赔偿。甲方并根据相关法律法规的

规定，予以处罚。

前期物业管理服务协议

其他事项

第二十八条 为维护公众、业主、物业使用人的切身利益。在不可预见情况

下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂等其他情况，甲方应主动协助公安机

关和有关部门。

第三十二条 在签订本协议前，甲方已将协议样本送_广州市房管局_（物业管理

行政主管部门）备案。

第三十三条 本协议一式二份（包括存根），本协议共11页甲乙双方各执一

份，具有同等法律效力。

第三十四条 本协议自签订之日起生效。

第二十九条 本协议在履行期间如发生争议，双方协商解决或向物业行政主管

部门申请调解；协商或调解无效的，可向仲裁委员会申请人口仲裁，或向人民法院

起诉。

第三十条 本协议未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本协议具有同

等法律效力，本协议未规定的事项，遵照国家有关法律、法规、政策等有关条款执

行。

第三十一条 本协议执行期间，如遇不可抗力因素，致使本协议无法履行时，

双方均不承担违约责任，双方协商处理。

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中铁诺德物业管理有限公司

年 月 日

乙方签章：

甲方签章：

年 月 日

（ 栋 单元 室）业主： 先生/女士

本手册共11页，第10页、第11页由乙方签字，甲方签字并加盖公章，本合约即生效。乙方保

留除《合约存根》以外的内容，甲方保留《合约存根》（第11页），甲乙双方保留内容具同等法律

效力。

前期物业管理服务协议