住

房改革

从福利分房到住房商品化

计划经济下高度统一管理时期

改革开放后初步尝试市场经济体制下的住房改革

住房商品化的转轨

新中国成立初期，国家

百废待兴，社会上面临严重

的住房紧缺问题。为解决住

房紧缺问题，一方面国家通

过没收、接收原国民政府及

部分资本家旧势力的房产（如

1951 年初，政务院发布《关

于没收战犯、汉奸、官僚资

本家及反革命分子的财产的

指示》），统筹利用现有住

房资源，满足人民最基本的

住房需求；另一方面国家采

取公私合营、赎买等一系列

创新举措，对私有住房进行

社会主义改造，形成以国家

为主导的公有房，逐步建立

社 会 主 义 住 房 制 度。1956

年，中央成立城市服务部，

内设城市房产管理局，统一

管理所有共有房产，并通过

各城市房管部门承担住房的

筹建、分配、维护等。在这

一时期，社会上住房绝大部

分为公有房，由有关单位

（如城市房产管理局）进行

统一分配管理。为巩固社会

制度，国家采取了一种几乎

完全福利性的住房体制，城

镇居民只需支付少量的租房

费用，住房分配基本根据家

庭结构、收入状况等因素进

行，在政府国企与事业单位

内部，公职人员基本能够享

受所在单位福利性分房。在

这一阶段中，由于国家实行

高度集中的计划经济体制，

公有住房实际上是作为国家

福利体系的一部分存在。而

私有住房几乎不存在，更无

法形成有规模的私有住房交

易市场与体系。可以说在

1949-1978 年这一阶段中，

住房完全由国家统筹规划安

排。

第一阶段

计划经济下高度统一管理时期（1949-1978）

1949-1978

在实行改革开放之初的

1978 年，中国人均住房面积

仅为 3.6 平方米。随着改革

开放的推进，原有的福利分

房体制已经无法适应当时的

实际需求。1980 年，邓小平

在谈我国住房时说：“要考

虑城市建筑住宅、分配房屋

的一系列政策。城镇居民个

人可以购买房屋，也可以自

己盖。不但新房子可以出售，

老房子也可以出售。可以一

次付款，也可以分期付款，

十年、十五年付清。要联系

房价调整房租，使人考虑买

房合算。”在改革开放的大

背景与城镇住房的实际需求

下，中国政府开始了探索与

公有制相结合的住房改革的

道路。

1979 年， 中 国 政 府 已

经开始探索分步骤的住房改

革，选择在西安、柳州、梧

第二阶段

改革开放后初步尝试市场经济体制下的住房改革

（1978-1994）

开

改革

放

州、南宁等四个城市，将政

府新建住房以成本价出售给

职工，1982 年在常州、郑州、

沙市、四平等四个城市，试

行“三三制”补贴售房新建

住房的政策，即购买者仅需

支付房价的三分之一，其余

三分之二由政府、企业承担。

除此之外，国家进行提租补

贴。1986 年，国务院成立“住

房制度改革领导小组”，试

行提租补贴政策，在唐山、

烟台、蚌埠、常州等城市进

行住房改革试点，实行提租

补贴、租售结合的改革思路。

另一方面全国范围内的住房

改革。1988 年初，全国住房

制度改革工作会议召开，正

式将住房制度改革纳入国家

经济体制改革计划，同年 2

月，国务院推行住房制度改

革的实施方案，明确提出发

展有计划的商品经济，住房

改革的目标是逐步实现商品

化。

在 1978 至 1994 年， 中

国政府仍处在“摸着石头过

河”的探索阶段，以求稳为

主，将福利分房制度与住房

市场化商品化相结合。在逐

步探索并推进住房市场化改

革的同时，依旧牢牢把握着

住房分配的掌控权。在这一

阶段中，商品化住房已经开

始逐步出现，但是依旧没有

构成社会上一般住房占比的

主要部分，普通居民的住房

还是以国家或单位分配的福

利职工住房为主。

第三阶段

住房商品化的转轨（1994 年至今）

1994 年，国务院发布了

《关于深化城镇住房制度改

革的决定》，确定了住房改

革的目的、内容和近期任务

等。1994-1997 年这一时期，

住房的商品化、市场化体制

改革得到全面推进，但作为

转轨中的过渡，福利分房仍

然保留，实际上住房新、旧

制度双轨同时运行。1997 年，

亚洲金融危机爆发，中国经

济面临巨大压力。在外需不

足的情况下，为了扩大内需，

应对亚洲金融危机，刺激居

民对住房的需求，1998 年 7

月 3 日，国务院颁发《关于

进一步深化城镇住房制度改

革、加快住房建设的通知》，

明确了城镇住房的市场化、

货币化、商品化改革方向，

并启动了彻底的住房制度改

革，停止了“实物分房”、

实行住房分配货币化，标志

着以市场供应为主的住房供

应体系的确立。

在实行城镇住房制度改

革后，随着城镇化进程的不

断推进，第二产业与第三产业大

量聚集在城镇，尤其是一二线城

市。大量产业的聚集也使得大量

农村人口向城镇转移，城镇住房

需求日益扩大，住宅产业实际上

成为中国新的经济增长点和支柱

产业。1998 年起，中国的房地产

开发、投资持续高速增长，增幅

高于同期固定资产投资，此外，

1998 年的住房制度改革还改变了

中国城镇居民的住房观念，由福

利性住房观念向商品化住房观念

转变，充分调动了中国居民对住

房投资和消费的积极性。

在住房商品化进展迅速的同

时，中国政府在 1998 年开始明确

实行差异化的住房政策，首次提

出发展廉租房的住房理念，以解

决城镇低收入群体的住房问题。

2004 年，国家出台《经济适用住

房管理办法》，提出经济适用住

房价格，促进中低收入家庭购买

住房。2007 年底，国家相继出台

了《廉租住房保障办法》《经济

适用房管理办法》，再次明确要

以货币补贴、实物配租及政府指

导价等方式，解决城市低收入困

难群体的住房问题。

谁

提高了房价？

我国棚户区的历史形成错综复杂，但梳理后主要有三个时间点，首先是建于

上世纪五、六十年代的自建住房；其次是在计划经济时代企、事业统一搭建的集

体宿舍；最后为城乡边缘的农民转为城镇居民之后的居住房屋。

我国棚户区改造的政策探索与实践已经历了住房解困时期（2005年 -2012年）、

综合调控时期（2013 年 -2017 年），正进入调整转型时期（2018 年至今）。

形成原因有三个方面：一是随着资源型城市围绕资源的开采和工业生产而形

成的国有工矿职工居住区，由于计划经济时期长期坚持“先生产、后生活”，居

住区大多较简易，设施不完善。二是因城市蔓延逐渐被包围的城中村，村民为了

分享城市红利尽可能地改扩建住宅和物业，导致城中村建筑密度大、安全隐患问

题突出。

住房解困时期

2005 年 -2012 年

这个时期棚户区改造政策的重心主要放

在维护社会公平，帮助棚户区居民住房解困。

从政策背景来看，我国从计划经济跨越到市

场经济过程中因体制转轨和经济转型，产生

了一大批失业性贫困人口，其居住的简易职

工宿舍区中下岗失业、低收入人口占比不断

升高，居住在这些建议居住区的居民成为贫

困、低人一等的代名词。

而过去以增量为主、粗放式的城市扩张

绕开了集中连片的简易居住区、落后的村庄

等，导致城市空间分异不断加大。不仅如此，

大量城市中心衰败地段既是得到更新改造，

也因安置工作不到位遭到居民的强烈抵制，

社会矛盾不断升级。因此，2005 年提出的

棚户区改造政策侧重于维护棚户区居民的住

房解困诉求，包括提出规范拆迁、做好居民

安置、加大基础设施配套力度、加强改造后

住宅管理与服务配套等政策。

在政府大力支持下， 2008-2012 年全国

开工改造各类棚户区达 1260 万户。单单靠

政府支持，棚户区改造很快遭遇瓶颈，城市

中商业价值较高、易于改造的棚户区已基本

得到改造，社会投资动力逐渐减弱，棚改难

度日渐增大。

在 2014 年之前，棚改运

作模式最广泛的当属于“政

府主导，市场运作”。该模

式需要政府投入大量的资

金，很多地方政府不堪财政

压力，因而想要利用 PPP 模

式，撬动资本市场的力量来

助力棚改工程。

但棚改本身是一个回报

率极地的工程，引入社会资

金也有很大的难度，因此棚

改速度很慢，在 2008-2014

年前，我国每年棚户区改造

开 工 量 一 直 保 持 250-300

万套左右，如果按照当时

2012 末棚户区存量 4200 万

户来估算的话，按照当时的

推进速度我国棚改工程需要

12-14 年才能完成。

2014 年，房地产面临高

库存难题，再大范围进行棚

改安置又会加剧库存压力，

中央银行为其特设了抵押补

充贷款（PSL）工具，加大货

币安置化比例，棚改焕发了

新生命，成为中国货币投放

和财政刺激的一股“来者”，

拆迁暴发户由此诞生。

2014 年 底 已 完 成 2100

万户的改造。而在 2015 年至

2017 年，政府将棚改目标提

高至每年 600 万套，比之前

的速度提升了一倍，棚改跑

步前进。

2016 年年初以来棚户区

改造“货币化安置”的占比

大幅提高，货币化安置支持

的住宅销售贡献了 2016 年

全国住宅销售增速的 40%、

2017 年上半年销售增速的约

50%。

4500

4000

3500

3000

2500

2000

1500

1000

500

0

16.0

14.0

12.0

10.0

8.0

6.0

4.0

2.0

0.0

4200

300

14.0 3877

300

12.0

3407

407

7.2

2806

601

4.7

2200

606

3.6

1600

600 2.7

2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年

新开工套数 棚户区存量套数 棚户区去同化周期

综合调控时期

2013 年—2017 年

棚改货币化安置主要分为四种情况：居民自主购买、政府购买安置、货币直

接补偿、多种形式相结合。简单点说，就是政府拆迁给钱，让你自己拿钱去买房。

棚改货币化安置的比例从 2014 年的 10% 上升至 2015 年的 30%、2016 年进一步上

升至 49%，2017 年，这一比例达到了惊人的 60%。

货 币 化 安 置

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0

29.9

60

2015 年

48.5

2016 年 2017 年

棚改货币化安置比例

货币化安置支持的住宅商品房销售面积

（消化库存）在 2015 年为 1.5 亿平方米、

2016 年跃升至 2.5 亿平方米。这意味着货

币化安置贡献了 2016 年 22% 的住宅销售增

速中的 9 个百分点。

而在货币化安置城市比例中，主流一二

线城市（19 个城市）货币化安置套数占比

全国约 10%，进而估算主流一二线城市（约

40 个城市）货币化安置套数占比全国约

20%，那么剩余三四线城市（613 个城市）

货币化安置套数占比全国约约 80%。简言之，

货币化安置成为三四线房产市场火热的最旺

的一把火。

了解了棚改历史之后，我们再来谈一谈，

棚改究竟是怎样一步步拉动了房价的暴涨。

虽然棚改货币化安置并不能直接增加房

地产新开工和建设规模，但棚改居民手握拆

迁款大肆买买买，极大的加快三四线城市房

地产销售、降低房地产库存，进而提振市场

情绪、支撑房价，最终支持整体房地产新开

工和建设规模、抬升房价。

拆迁户的集体大范围购房，引发部分区

域房子在短时间内被消化掉，开发商、渠道

商趁机抬价，拆迁户手握重金才不会在乎你

这一点价格变化，于是在抢购区域造成无房

可买的局面。

加上媒体发酵，政策宽松的大环境下，

更多的需求被提前释放。计划未来几年内买

房的将买房提上日程，手头有剩余资产的开

始买房投资，想换房的提前换房，各路需求

疯狂上车，生怕错过了这一波就再无上车机

会。场轰轰烈烈的抢房浪潮如滚雪球般在短

时间内越滚越大，房价直线上涨，三四线的

楼市掀起了滔天巨浪。而棚改户，则无形之

中成为了本轮房价上涨的主推手之一，而且

是被忽视的主推手。

由于棚改引发的大面积购房引发其他民

众恐慌，担心房价继续上涨错失购房良机而

提前购房，加之很多三四线城市并未有任何

调控措施，多重因素影响下， 三四线城市房

价如脱缰野马，不断上涨。可以这样说，棚

改受益者成为拉动三四线房价暴涨的先锋和

最大受益者。

根本原因：. 政府严格控制土地

资源和房地产市场的准入，导致地

价非正常抬高和开发商的寡头现象。

2. 各类社会优质资源向一线或

大中城市集中，比如优质的教育、

医疗资源都集中在大城市，导致大

城市人口膨胀，房地产需求旺盛，

供给相对不足，供需关系客观上导

致房价上涨。所以房价高高在核心

城市，和具有良好配套的地区。

3. 同原因 2，城市化进程加快，

导致大量的农村人口涌入城市，县

城人口涌入地级市，二线城市人口

涌入一线城市，有一定能力的人都

尽量往一、二线城市靠，安家。即

刚需。

4. 另外就是人为的拆迁，可以

看作一种变相的“圈地运动”，失

去土地和原有房产的人也造成了客

观上对新开发房产的需求。

5. 再就是所谓的炒房，是重要

原因，但不是主要原因，社会上能

买起超过两套房产的就是少数，更

不用提只能买起一套房产或根本连

房子都买不起的老百姓了。

“

“

高房价

给中国带来了什么呢？

2021 年我国商品房均价已经达到了

10139 元 / 平方米，实际上一些规模大点的

城市房价更高。中国指数研究院发布的 2022

年第一季度市场报告显示，2022年第一季度，

我国百城新建住宅均价是 16189元 /平方米，

环比上涨 0.03%，二手住宅均价是 16027 元

/ 平方米，环比上涨 0.11%。2021 年全年我

国商品房销售额达到了 181930 亿元，增长

4.8%，

当下畸高的房价无论是对国家的经济发

展抑或是对大多数国民都有着极大的负面影

响，具体分析列举如下：

目前在我国产业结构中，第一产业和第

二产业占得比重偏高，第三产业明显偏低，

而第二产业生产结构不够合理，其具体表现

为产业的组织结构不合理、企业生产过程中

消耗大、效率低，资源配置合理性不够。房

地产企业利润增加，房地产开发量增大，拉

动重工业特别是高污染的钢铁和水泥、铝业

等行业的快速增长，产业结构不平衡现象加

剧，这使得近年许多城市在发展过程中一切

向房地产业让路，忽视核心竞争力产业的升

级换代，忽视关系国计民生的农业发展，从

而使我国产业结构更加不合理。

高房价导致经济资源利用效率低下房地

产价格过高，房地产业的过度开发，会导致

社会经济资源利用效率低下。房地产高价导

致经济资源过多地流向房地产行业。根据最

优的生产要素组合理论和机会成本理论，某

些生产要素从别的行业转移用于房地产开

发，可能会导致机会成本上升和资源利用效

率低下。目前，房地产开发企业为了获得更

多的利润，盲目地开发，采取粗放型开发建

设方式，会导致某些生产要素的浪费或利用

效率低下。房地产开发企业并没有对其所处

地区的房地产需求结构、需求量做出准确的

分析，盲目地开发建设，造成了房地产供需

关系的失衡，房屋空置率在上升，造成了资

源的浪费。

高房价对内需的影响。房价上涨，降低

居民的消费能力，人们节衣缩食，攒钱买房，

大部分的收入全用在于买房，其他方面的消

费（如旅游、娱乐等）就大大减少，抑制内需。

现在全球经济处于低迷期，拉动中国经济的

三驾马车，出口和投资受金融危机影响很大。

高房价导致我国国内财富严重外流。海

外投资移民已成为当今中国财富严重外流的

重要方式之一。按现在美国的政策，向美国

投资 50 万美元就可以获得绿卡，以目前汇

率换算则为 300 万左右人民币。由于高房价

的存在，中国很多一线城市有自由住房的家

庭都是潜在的移民对象。他们通过变卖自己

的住宅，得到现金，使财富流向了国外，这

对中国社会来说害处很大，这是高房价的后

果。

国家层面

加剧我国产业不平衡情况，影响产业转型。

买卖的基本原则是“等价交换”。房屋

是人们的生活必需品，当众多刚需人群由于

生存、生活的需要，面对虚高且不断上涨的

房价而又不得不购买时，老百姓与房地产商

之间的交易就变成了无奈的“非等价交换”。

另一方面，房地产商及拥有多套房屋的贪腐

官员、富裕阶层人士和近些年因拆迁、征地

而获得数十套房屋补偿的郊区农民，在房价

大幅上涨的情形下，就意味着财富以货币和

固定资产的形式向这些群体转移集聚，而买

不起房子的刚需群体，因房租上涨，居住成

本大幅提高，可支配收入降低而变为贫困阶

层；勉强买得起房子的刚需群体，成为拥有

固定资产的另类穷人。房价过快上涨，低收

入阶层居民的收入增长赶不上房价的增长，

大城市就会出现富人进城，穷人下乡的逆向

流动，催生居住的阶层同质化，固化低收入

阶层现有生存状态，削弱低收入家庭向上流

动的能力，进一步拉大城市之间与城乡居民

之间的收入差距，使中国本来就已经明显存

在的贫富差距进一步扩大，增加社会矛盾，

影响社会的和谐安定。

高房价对居民收入分配差距的影响房地

产不仅仅具有使用价值，还具有投资功能。

如果房价快速上涨而且预期价格上涨时，它

的投资功能凸现。富裕的家庭会拿出绝大部

分家庭储蓄购买房屋，期待房价上涨后大赚

一笔。而贫穷的家庭却因为房价过高而买不

起房，或者背负高额债务购买房屋。这种情

况下，一方面，会出现“马太效应”，富人

会因投资房价上涨而出现财富的升腾式增

殖，穷人却因没有能力投资房屋而导致收入

停滞不前；另一方面，房价的上涨会带动最

终产品价格上涨。对于靠工薪收入生活的居

民来说，在名义货币收入相对稳定时，物价

的上涨会导致其实际收入水平的下降，富人

会由于房产价格的即时上涨而获得利息、地

租等收益，贫富差距进一步扩大。

社会及个人层面

进一步加剧社会不公、拉大贫富差距，影响社会和谐安定。

高房价会大大抑制个人发展。对青年人

来说，为买房便减少了自己在教育方面的投

入，同时，因资金有限也使其缺乏创业投资

的勇气，从而失去发展个人的机遇，国家创

新动力大打折扣。很多青年人为节约住房成

本，往往会选择居住在城郊，每天上下班不

仅浪费了大量的时间，也给城市交通造成了

巨大的压力。对中年人来说，夫妻两人奋斗

一生拥有自己的房子之后还得为孩子也准备

好婚房。很多家庭为了拥有自己的房屋，不

惜大举借债。在高房价依然上涨的今天，高

房价造成家庭住房消费过度透支，挤压其它

消费。

增加金融风险。个人住房贷款具有数量

多、时间长、风险低的特点。我国土地购置

和房地产开发资金，绝大部分是直接或者间

接地来自银行贷款，房地产开发商实际是高

负债经营；而个人通过按揭贷款买房的人，

占全部购房总数的比例高达 90%。这意味着

房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身

上。中国房产行业的快速发展、房价的飙升，

令金融风险也在快速积聚。如不有效控制房

价过快过高上涨，房地产泡沫将会不断被吹

大。而一旦泡沫过大破灭时，房价将出现大

幅下跌，房屋销量大减，开发商对银行的还

债能力就会下降，个人资产和银行抵押资产

就会大幅贬值，就会增加信贷违约事件，抵

押给银行的房地产因还债有可能大量进入流

通环节，使得房价地价进一步降低，形成恶

性循环，威胁到整体经济安全，严重的将引

发金融危机甚至经济危机。

僵尸楼与

有些房子看似

烂尾房

“活的

其实是

”

“死的”

贝壳研究院近日发布的《中国主要城市

住房空置率调查报告》显示，在全国 28 个

大中城市中，深圳的住房空置率最低，仅为

5%；空置率最高的城市是南昌，达 20%。

该报告调研 28 个大中城市，发放 5 万

份问卷，调查 3 万个样本小区。数据显示，

28 个城市平均住房空置率 12%，住房空置率

排前五位（由高到低）分别是南昌、廊坊、

佛山、重庆和武汉，均在 15% 以上；深圳、

北京和上海空置率最低，均在 7% 以下；而

广州空置率为 9%，高于厦门（8%）。

什么是“僵尸房”？它可以简单地定义

为一所长期无人居住的房子。水表和电表一

年不能运行几码，甚至一直没有装修。

事实上，这种房子与生活毫无关系。对

于这些空白的“僵尸屋”，居住不再重要。

它们与居住本身完全分离，就像历史上著名

的郁金香投机一样，已经完全成为投机的载

体。

一些房地产投机者将持有很长时间的房

子，等待价格出售。他们陷入了房地产投机

者的贪婪之中。如果他们看不到顶部，他们

就永远卖不出去。一些房屋多次被多个投机

者转手，就像一只受资金欢迎的股票，周转

率极高。

如果我们仔细了解这些“僵尸房”，我

们会发现，这些房子不仅包括一些刚需要的

房子，还包括一些改良或享受的产品，如面

积超过 120 平方米的大广场高层住宅，或是

大平房、洋房和别墅。

房价的快速上涨是大量“僵尸房”存在

的诱因。房价过高，房屋租售比例异常，租

金回报率过低。真正的投机者热衷于囤积房

屋以赚取差价，他们宁愿空置也不愿低价出

租。

对于这些真正的“僵尸房屋”，一句名

言是：这些房屋似乎“活着”，但实际上它

们“死了”。

空置率高

6 个城市住房空置率超 15%

据贝壳研究院统计，住房空置率随城市

能级依次递增，一线城市平均 7%，二线城

市平均 12%，三线城市平均 16%。

28 个城市中，仅有 9 个城市处于合理区

间，分别是深圳、北京、上海、厦门、广州、

天津、大连、苏州、济南，其他大部分城市

处于 10%-15%，6 个城市高于 15%。尽管贝

壳研究院关于空置住房的定义未包括期房和

高房价城市空置率低于低房价 老旧小区空置率较低，次新小区空

置率较高

报告重点关注老龄化程度已经很高及老

龄化程度较低的城市。

从 28 个城市数据可见，南通 65 岁以上

人口占比为 23%，空置率为 15%；重庆 65 岁

以上人口占比为 17%，空置率为 17%，老龄

化及空置率均处于较高水平。

在老龄化程度较低的深圳、厦门和广

州，其 65 岁以上人口占比和空置率均低于

10%。这意味着深圳、厦门和广州三城的住

房需求短期内仍较为旺盛，尤其是深圳 65

岁以上人口占比为 3.2%，空置率仅 5.3%，

反映出强劲的市场潜力。

研究发现，房价与住房空置率显著负相

关，在房价较高的一、二线城市，如北上深

厦，住房空置率明显低于其他城市。居民购

房门槛越高的城市，住房空置率越低，如北

京、上海、深圳。2022 年上半年北京二手

城市的高住房空置率与低租金回报相

关。

在空置率排名前三位（由低到高）的深

圳、北京、上海，其月租金中位数在 5000

元以上；空置率排名后两位（由低到高）的

南昌和廊坊，其月租金中位数在 1600 元以

下。从物业类型看，住宅类小区的空置率低

于公寓及别墅。而且，住房空置率随着小区

楼龄的增长逐渐变低。五年以内楼龄的小

区，空置率随楼龄的增长从 30% 依次递减至

12%；15 年以上楼龄的小区空置率没有明显

差异。

图：小区楼龄与空置率的关系

现房待售部分，其统计口径会偏低，但全国

28城的平均住房空置率依然处于较高水平，

且仅低于日本，高于美国、加拿大、法国、

澳大利亚和英国。

房交易的平均按揭比例仅 37%，全国购房门

槛最高，但其住房空置率仅 6%。

“我住在烂尾楼里

直到死去” （五条人音乐《烂尾楼》）

比房价下跌更可怕的是什

么？是掏空钱包好不容易上了

车，却不幸遭遇了烂尾楼。

何为烂尾楼？烂尾楼，是

指已办理用地、规划手续，项

目开工后，因开发商无力继续

投资建设或陷入债务纠纷，停

工一年以上的房地产项目。而

房地产是资金密集型行业，烂

尾楼往往占用了大量的资金，

包括大量借贷资金。因此，银

行往往是最大的债权人，也是

最大的直接受损者。银行不但

损失利息收入，还很有可能损

失本金，是银行的不良资产。

烂尾楼同时也破坏城市形象，

浪费土地资源 ，破坏投资者

信心。

另一群直接受害者就是买

家。这些人往往想有自己的家，

所以他们不惜一生的血汗钱去

实现自己家的梦想。结果，他

们不小心变成了噩梦。

澳洲山庄

这是一个来自广州最大也历史最悠久

的烂尾楼事件：澳洲山庄。这里是广州

最好的风水宝地，占地 1000 多亩，远离

市区，依山而建，如今却成了广州最大

的烂尾楼，20年过去，房子均已老旧脱皮，

多数遭到白蚁侵蚀，门窗破落，庭院杂

草丛生。

谁能想到，就是这破败的山庄，当初

宣传却是打着对标香港半山豪宅的噱头

吸引了大批高级知识分子、退休人员、

医护人员等前来购买，卖出了近 200 栋，

共计业主 2384 户，最终却只交付了不到

60 栋，常住业主 20 来户。他们之中，有

人债台高筑永远留在了 23 年前，有人无

可奈何离去，剩下一些退休而没有工作

和收入能力的老人继续在这烂尾楼里生

活……

他们仅靠着微薄的退休工资，根本无法

支付起外面偌大广州城高昂的租房费用，最

后只能在烂尾楼里住下。

当初买来养老的社区，如今却像一座牢

笼困住了他们的下半生。

广州的发展日新月异，繁华的都市外，

他们被遗忘着，从青丝到白发，最后入土沉

眠，他们到死都没有等到一个公平。“这些

怪物矗立在城市之中，成为这座城市丑陋的

疤痕。”

中国的烂尾楼大多形成于上世纪 90 年

代，其出现与市场定位失误、再开发资金不

足、涉及经济纠纷或经济案件等原因相关。

烂尾楼很常见，无论是纸醉金迷的魔都上海，

还是四季如春的昆明，烂尾楼处处可见。它

们也许是最近出现的，也许已经跨越世纪之

门在风雨里飘摇了数十年。他们或在依山傍

水的郊区，或在车水马龙的市中心，像一只

只吃人的怪物，饮尽百姓的骨血，撕咬他们

的皮肉。

克尔瑞数据显示，截至 2021 年年底，

在其 24 个重点监测城市中，尚未交付的问

题总建面约 268 万平方米，占 2021 年商品

住宅成交总面积比重达到 10%。其中，郑州、

长沙、重庆和武汉项目交付风险较大，尚未

交付的问题项目总建面皆超 200 万平方米、

总套数皆超 2 万套。

郑州烂尾楼问题高居全国省会城市第一。

郑州永威金桥西棠的业主们，绝大

多数是社会精英，拥有本科及以上学历

的人数达 1983 人，包括 481 名硕士生

和 189 名博士生，也因此永威金桥西棠

被称为最高学历楼。2021 年初，施工进

展缓慢的永威金桥西棠楼盘彻底停工，

牢牢套住了 670 名硕士博士。“两百多

万进去了，自己背上 30 年房贷，我和

我爱人每个月还要拿出一大部分工资来还房

贷，交房遥遥无期。”一位博士业主接受采

访时如是说。

那么，到底是什么导致了烂尾楼的出

现？烂尾楼是经济发展中的一个特殊现象，

产生原因主要有以下几类：

1、局部地区房地产过热，宏观调控以后，

信贷资金收缩，工程后续资金跟不上，只好

下马。例如，海南、北海等地的大部分烂尾

楼就是 1993 年局部地区出现房地产过热现

象的后遗症。当时房地产投资额增长率远远

高于销售额增长率，其中占很大比重是盲目

投资和大肆炒地皮、炒项目的结果。

2、由于国际经济环境激烈变化，断了

资金来源，被迫停工。例如上海的烂尾楼就

大多是在 1997年东南亚金融风暴时形成的。

3、市场定位不准，暗淡的销售前景，

迫使投资者要“改弦易辙”，停工求变。例

如位于南京市闹市区新街口的某烂尾楼，十

年内盖了又停，停了又盖，一个重要原因就

是在投资决策时对产品的定位和市场风险认

识不足。

4、因施工质量低劣，被迫停工。温州

市某烂尾楼，地处寸土寸金的城市中心，建

了 8 年多，始终无法竣工。由于存在严重的

质量问题，只好爆破拆除。

5、债权债务等各种纠纷缠身，导致停工。

一片烂尾楼最好的结局是重新盘

活并带动周围发展。随着市场需求的

变化，近几年烂尾楼的热度逐渐提

高，盘活烂尾楼开始成为焦点。深圳

南山欢乐颂便是一起经典的烂尾楼盘

活案例。南山欢乐颂位于南山南头街

与南新路交汇处，原名叫南城购物广

场，原开发商迫于资金压力停工致使

烂尾，后历经纠纷最终被金福瑞接手，

成为南头人气最旺的城市综合体之

一。这座烂尾楼之所以能被盘活，外

在因素有两个：一是潜在投资利益诱

惑，它与南山区委的老办公楼相邻，

政府机关的很多人在搬入新楼前都知

道这个盘活项目；而是地理位置优越，

地处南头一带比较热闹的商业街南新

路上，客流量较大。这两点优势极大

的吸引了开发商，此外，南山欢乐颂

的成功也离不开开发商本身合理的规

划，正式开业后，南山欢乐颂便引进

了华润万家、百川国际影城等主力店，

有效地抓取客流量发展商业经济。

起死回生

1 重新定位和规划 2 运营是关键 3 重塑形象必不可少

烂尾楼的形成也是由于

前期定位上出现了严重的混

乱才导致的。烂尾楼要想“复

活”，就需要请专业的商业

服务机构进行详细的市场调

查，研究项目商圈内商业分

布情况，重新对项目进行定

位，对项目业态做出合理规

划。

商业项目不是纯粹的销

售商铺，而是通过项目的运

营来维持，烂尾项目接手后

如何使其进入成形的经营状

态直接决定着烂尾项目能否

摆脱烂尾的帽子。

项目烂尾的印象已经深

入人心，烂尾项目要想重新

发力就要改变烂尾形象，项

目外在建筑形态需要重新包

装，媒体宣传、营销造势必

不可少。

强大的营销能力和雄厚的资金实力是操盘烂尾楼的前提条件，投资烂尾楼要从市场角度

看这个项目经过重新包装和运作后，能否符合市场需求，从而成为可流动的商品。尽管烂尾

楼存在很多问题，但烂尾楼仍然蕴藏着较大的商机。随着社会和经济的发展以及房地产业的

持续健康运行，烂尾楼的优势和投资价值将更加充分显现，如果能规避风险，投资烂尾楼的

回报率将会很高。

烂尾楼的产生与如今中国绿色、持续、健康发展的观念是相违背的，严重阻碍了中国的

经济发展，影响了人民的生活，与中国特色社会主义建设相矛盾。一座烂尾楼成功的盘活，

人们高兴之余却总是忘记，它获得重生的背后，又有多少人曾因它泣血落泪，而它又曾毁掉

多少人的幸福。如今，我们思考如何重新盘活烂尾楼，撕去城市丑陋的伤疤固然十分重要，

但更重要的是，我们应该思考如何避免烂尾楼的产生，如何规避它对人民产生负面影响。

THE HOUSING

MARKET

1、要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

2、因城施策、分类指导。

3、着力稳地价、稳房价、稳预期。

4、落实好房地产市场长效机制。

5、顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题。

6、促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。

何去何从

房地产行业依然是

未来推动经济发展的重要动力

在房地产长效机制的基础上，增加了差别化调

控措施的措辞， 还强调了下一阶段房地产 8 项重点

工作：

1、要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场

出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，

坚定不移推进落实好长效机制。

2、要全面落实城市政府主体责任，发现问题要

快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施。

3、要实施好房地产金融审慎管理制度，严控增

量，防止资金违规流入房地产市场。

4、要加强市场监测，对市场异动及时提示、指

导和预警，精准分析市场形势。

5、要抓紧建立住宅用地市场监测指标体系，定

期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况。

6、要发挥财税政策作用，有效调节住房需求。

7、要持续整治房地产市场乱象，依法有效查处

违法违规行为。

8、要做好住房保障工作，因地制宜推进城镇老

旧小区和棚户区改造，着力解决城市新市民和年轻

人住房问题。

·牢牢坚持房子是用来住的、不是用来

炒的定位

·坚持不将房地产作为短期刺激经济的

手段

·坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城

施策、一城一策

7月23日凌晨，南京发布楼市调控新政，

主要有两个关键内容：

深圳

二、完善限购政策

一、优先满足刚需 长春

优先保障南京户籍无房家庭刚性购房需

求，商品住宅项目向南京户籍无房家庭提供

每批次不低于 30% 比例的房源。

7 月 15 日，深圳推出八条重磅楼市调

控措施，主要内容如下：

1、入户满 3 年且社保满 3 年才有购房

资格，非深户要 5 年社保。

2、夫妻离婚，购房资格倒追 3 年计算

套数。

3、首付比例：无房无贷首付 30%，无

房有贷款记录买普通住宅首付 50%，非普

通住宅首付 60%。家庭有 1 套购买普通住

宅首付 70%，非普通住宅 80%。

夫妻离异的，任何一方自离异之日起 2

年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离

异前家庭总套数计算。

就是说，若家庭名下有 2 套房，夫妻双

方离婚后 2 年内都没有购房资格！

7 月 21 日，长春市发布公积金新政，

调整了贷款利率。

自 8 月 1 日起，长春市新增第二次申

请住房公积金个人住房贷款的，贷款利率执

行同期首套住房公积金个人住房贷款利率的

1.1 倍。

这意味着，公积金二次申请买房须加息

一成。

防治暴跌

1、优化土地出让金缴纳。新出让商住

用地竞买保证金最低比例下调至出让底价的

20%，土地出让金可在土地出让合同签订之

日起 1 年内分期缴纳。

2、加大片区开发力度。完善道路、学校、

医疗、公园等公共基础设施配套，按照 \" 无

配套不出让，基础设施不完善不出让 , 拆迁

不到位不出让 \" 的原则出让熟地。

3、积极支持 \" 商改住 \"。对已出让尚未

建设的非住宅商品房用地（主要指写字类、

酒店式公寓等），在满足公共服务设施、基

础配套设施承载力和城市风貌管控要求的前

提下，可适当降低商业配比，允许开发商 \"

商改住 \"，适当降低地下车位配比。

4、扩大商品房购买者享受优惠政策范

围。

①、凡购买新建商品房和二手房，签订

商品房网签合同，并在一个月内全部缴清

契税的，由财政部门按其所缴纳契税额的

50% 对购房人予以补贴。

②、对同时购买新建商品房又购买车位

的，签订网签合同，并在一个月内全部缴

清契税的，由财政部门按其所缴纳契税的

100% 予以补贴；

③、购买非住宅签订网签合同，并在一

个月内全部缴清契税的，由财政部门按其所

缴纳契税的 100% 予以补贴。

④、凡购买新建商品房、二手房、非住

宅的，凭网签备案合同可享受子女就近入学。

5、支持房地产企业、建筑企业做大做强。

6、加强商品房销售价格管理。房地产

开发企业应当根据商品房开发建设成本、合

理利润等因素申报商品住宅销售最高价格、

平均价格、最低价格。

发改部门会同住建部门对房地产开发企

业申报的价格进行明码标价监制。监制后需

要调整的，应先备案，再予调整。严格执行

国家有关商品房销售价格调控政策，严禁哄

抬房价，严禁恶意跌价，防止商品房销售价

格大幅波动。

21 年 10 月份 根据国家统计局公布的

数据，21 年 10 月份，中国商品房销售面积、

销售额分别下降 21.7% 和 22.6%，连续三

个月保持两位数下降，降幅较上月进一步扩

大。

22 年 8 月份 8 月份全国 70 个城市新

房价格指数环比涨幅为 -0.2%，二手住宅

价格指数环比涨幅为 -0.4%，成交量持续

下滑的同时，新房、二手房价格双双下跌，

10 月份，新房价格下跌城市增加到 52 个，

二手房价格下跌城市增加到 64 个，房价下

跌城市范围不持续扩大。

历史上也曾发生过房价全面下跌的先

例，2008 年受金融危机冲击，房价经历了

6 个月的短期下跌；2011 下半年到 2012

上半年，房价下跌态势维持 10 个月；2014

年房价下跌持续时间则高达 12 个月。

2022 房价下跌情况