编委会

深圳市城市更新协会行业信息中心  刘 芳

广东合一城市更新研究院      罗 宇

深圳市城市更新协会行业信息中心  胡秀华 谢杏枝

广东合一城市更新研究院 王思瑶 陈建塔

深圳市城市更新协会行业信息中心   汤 越 梁滢汀  张灵丽

广东合一城市更新研究院      黄向雷  肖 巍  胡 胜 张峻浩

                 梁 艳  胡益红  张晓雯 马宇婷

                 胡益红  郑康寿

总编

执行主编

编委

（排名不分先后）

更新活跃，实施提速

第三季度，深圳各区更新整备“十四五”规划落地实施，鼓励超大特大城市城中村改造，旧住宅区拆

除重建蕴藏新机遇。城市更新工业上楼项目有序推进，有效盘活存量工改工项目，加快优质产业空间

供应。从项目审批来看，新增项目活跃，存量加快实施，未来仍聚焦存量消化，新增项目稳中求进。

政策动态：区更新整备“十四五”落地实施，新政之下蕴藏新机遇

第三季度，国家省市出台涉及深圳更新相关政策 38 个，其中，国家级政策 7 个，省级政策 1 个，市级

政策 15 个，区级政策 15 个（盐田、福田、罗湖、南山、光明、坪山及大鹏各 1 个，龙华 2 个，龙岗

及宝安各 3 个），主要政策内容概要如下：

国家层面鼓励盘活低效用，强调有序推进城市更新，推进政府引导、市场运作、公众参与的运作模式，

鼓励社会力量参与。推进超大特大城市城中村改造，加快供应保障性住房；广东省层面聚焦推进征收

农村集体土地留用地高效开发利用；深圳市层面聚焦保障性住房规划建设及管理配套细则实施，土地

整备利益统筹“6 号文”续期 3 年，且对外征求“旧住宅区拆除重建新政”意见，明确旧住宅区概念及

适用条件、前服机制、优先落实公共住房、市场主体竞选模式及要求等，获得市场高度关注；区级层

面聚焦各区城市更新和土地整备“十四五”规划落地实施。

城市更新项目：

第三季度，在上层政策支持之下，新增项目动态持续活跃，存量项目实施加快，工改、村改为主；参

与主体多为民企；大项目、大统筹仍是政府审批主流趋势；住宅在规划批复中建筑总量中占比最大；

前融活跃度不高；城市更新工业上楼项目有序推进，5 个项目有新进展。

计划阶段：第三季度新增计划公示 12 个，拆除范围面积共 116.1 公顷；计划公告 13 个，拆除范围面

积共 91.8 公顷。计划公示同比环比数量及规模均下降，计划公告同比环比数量及规模均增长。

规划阶段：第三季度新增规划公示 21 个，拆除范围面积共 238 公顷；规划公告 10 个，拆除范围面积

共 84.4 公顷。规划公示同比环比数量及规模整体呈增长趋势，规划公告同比整体增长，环比下降。

项目动态：新增项目活跃，存量加快实施

实施主体阶段：第三季度新增实施主体公示 12 个，拆除范围面积 110.7 公顷，开发建设用地面积共

54.8 公顷；实施主体公示同比数量及规模增长显著，环比数量持平，规模增长显著。

截至 2023 年第三季度，深圳市拆除重建类城市更新项目累计计划公告 1026 个，拆除范围面积累计

8685.9 公顷；规划公告 680 个，拆除范围面积累计 5469.3 公顷，总计容建筑面积累计 21483 万㎡；实

施主体公示 513 个，拆除范围面积累计 3301.7 公顷，开发建设用地面积累计 2175.9 公顷。

城市更新“工业上楼”方面：

第三季度，共有 5 个城市更新类工业上楼项目取得了新进展。截止 2023 年第三季度，深圳累计有 12

个城市更新类工业上楼项目，拟拆除重建范围面积超 263 公顷，总计容建筑面积超 1027 万㎡。其中龙

岗和宝安数量最多，均为 4 个；宝安规模最大（186.8 公顷），其次为龙岗（37.1 公顷）。

土地整备利益统筹方面：

第三季度，土地整备利益统筹项目存量项目审批整体加快，留用地上平台环比数量及规模增长显著。

实施方案阶段：第三季度新增实施方案公告 5 个，整备实施总规模 419.9 公顷，留用地面积 113 公顷，

同比环比数量及规模均增长显著。

规划阶段：第三季度新增规划公告 4 个，整备实施总规模 142.4 公顷，留用地总规模 34.8 公顷。规划

公告同比数量、规模均增长显著，环比数量、规模均略降。

留用地上平台阶段：第三季度新增留用地上平台 5 个，总留用地规模为 12.6 公顷。同比数量增长近七成，

但规模下降超七成，环比数量、规模增长均显著。

据不完全统计，截至 2023 年第三季度深圳市土地整备利益统筹项目计划立项共计 247 个，整备实施面

积共计 13280.6 公顷；实施方案共计 73 个，整备实施面积共计 2920.1 公顷，留用地面积 620.2 公顷；

规划公告共计 39 个，整备实施面积共计 1393.2 公顷，留用地面积 297.1 公顷；留用地上平台共计 29 个，

留用地面积 187.9 公顷。

趋势一：深圳城中村更新改造模式或迎来转变，国企深度参与

据不完全统计，截至 2023 年 10 月底，深圳市城市更新计划公告村改项目共计 339 个，取得实施主体

公示村改项目共计 114 个，计划实施率仅 33.6%，期间调出计划村改项目共计 5 个，占比总计划调出

公告项目 41.7%。深圳城中村更新改造推进普遍存在土地历史遗留问题繁多、土地经济关系复杂、权

利人多且诉求难以满足、拆迁困难户、开发周期长、资金筹措困难、经济账难平衡等困境，加之行业低迷，

房企销售端和融资端双重受困，部分民营房企已出现违约情况，进而导致存量项目推不动，新增项目

不敢碰的现象。但城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措，具备巨

大的社会经济效益，与社会迭代更新发展、人居环境改善等密切相关。2023 年 7 月 21 日，李强总理

主持召开的国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，

明确在 21 个超大特大城市中，聚焦拆除新建、整治提升及拆整结合改造方式，开展城中村改造试点。

此前，广州出台《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》《广州市支持统筹做地推进高质量

发展的工作方案》，明确由国企主导前期一级土地整备，广州更新进入一个国企主导的新阶段，利好

村改拆迁谈判工作推进。杭州、上海城中村改造采取国企做地模式居多，实战经验丰富。在多重困境

之下，深圳城中村更新改造的市场化模式或迎来新改变，国企有可能将深度参与。

发展趋势

趋势二：旧住宅区拆除重建拟接轨城市更新模式，新一轮投资机遇或将到来

2023 年 9 月 21 日，深圳市规划和自然资源局发布《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实

施意见 ( 征求意见稿 )》（以下简称“旧住宅更新实施意见”），明确旧住宅区概念和政策适用条件、

前期服务商引入机制、优先落实公共住房建设、统一搬迁补偿标准和支付时间及公开选择市场主体竞

选模式及要求。今年 4 月 19 日，深圳最后一个棚户区改造项目（罗湖区海关草埔生活区片区）签约启动，

意味着旧住宅区改造棚改时代正式落幕。此次“旧住宅更新实施意见”旨在为旧住宅区拆除重建提供路径。

根据“旧住宅更新实施意见”，市场主体可作为前期服务商参与旧住宅区拆除重建前期工作，利于提

前锁定项目，增加后期选定为市场主体 / 实施主体的机会。过去旧住宅区更新改造前期服务商机制仅在

罗湖试行，现有望全市铺开，一定程度上激励了市场主体，或将迎来新一轮投资机遇。

趋势三：计划管控落地实施，存量项目消化加快

2023 年第三季度，深圳城市更新实施主体确认项目数量环比增长 9%，规模环比增长近 1 倍；土地整

备利益统筹项目留用地上平台数量环比增长 150%，规模环比增长 45%。可见，更新整备存量项目消

化在加快。目前，各区城市更新和土地整备“十四五”规划均已发布，计划管控机制已落地实施。截

至 2023 年 10 月底，全市已有 12 个城市更新项目被调出计划，其中 2023 年调出项目 7 个，占比 58%。

据统计，2022 年以来深圳城市更新累计发布计划延期公告共计 185 个，其中已有 43 个项目在计划到

期前取得规划批复，9 个项目调出计划，截至 2023 年 9 月 30 日仍有 89 个项目正处于计划失效期，暂

未取得规划批复，或将面临计划清退的风险。对于早期未约定计划有效期项目，后续或将出政策统一

对计划有效期进行明确，全面实施有效期管理，加强加快消化存量项目。

深圳市城市更新协会行业信息中心

广东合一城市更新研究院

二〇二三年十月

CONTENTS

目录

重要政策分析

2023 年第三季度更新整备市场研报

城市更新项目数据与趋势

土地整备利益统筹项目数据与趋势

集体资产交易项目数据与趋势

“城市更新工业上楼”和“旧住宅区拆除重建”专题

05

19

34

45

49

索引

INDEXES

《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》

《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》                   

《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》 

专题：深圳十区城市更新和土地整备十四五规划合集

附录 1. 2023 年第三季度政策清单

附录 2. 2023 年第三季度计划公示 / 公告更新项目清单

附录 3. 2023 年第三季度规划公示 / 公告更新项目清单

附录 4. 2023 年第三季度实施主体公示更新项目清单

附录 5. 2023 年第三季度集体资产交易清单

附录 6. 2023 年深圳市拆除重建类城市更新居改项目清单

附录 7. 2023 年深圳市棚户区改造项目清单

07

11

13

18

53

54

56

58

62

58

64

01 2023 年第三季度深圳更新整备市场研报

本次研报数据主要来源于合一城市更新集团 / 深圳市城市更新协会更新数据库、

区更新局统计数据及规划院更新数据等，经过对各方数据整理与对比，最终形成

城市更新数据库，个别数据不准确之处，敬请谅解。

【计划原始类型】计划原始类型包含计划公示、计划公告、计划修改公示、计划修改公告、

计划补充公示及计划补充公告及计划调出公示等。

【统计个数】对计划类项目公示、公告分别进行统计。针对于历史数据统计，已进行公告

的项目并不剔除其公示项目，同一项目公示或公告，只统计最新一次公示或公告数据。针

对当季度或年度数量统计，只计入新增项目，不含计划修改、补充及调整等。

【现状】按照目前分类为城中村、旧工业区、旧商业、旧住宅区、其他（公共配套设施）

等大类。其中如有混合类型，以现状面积占比最大的类型为主。

【申报主体】以项目计划公示 / 公告为准。

【项目实际控制人】以申报主体通过企业穿透至背后大股东。

【计划阶段项目申报主体上市情况】以背后实际控制人是否上市为准。

【改造方向】以计划公示 / 公告改造方向为准，计划阶段未标明改造方向，则以规划阶段

改造方向为准。

【改造类型】以现状类型为准，现状为城中村则为村改、现状为旧工业区则为工改、现状

为旧住宅区则为居改、现状为旧商业则为商改。

【二级改造类型】基于工改细分二级改造类型，工改 M1、工改 M0、工改 M1+M0、工改商、

工改居、工改商住、工改综合，其中工改商住包括居住和商业或两种的混合用地，工改综

合指改造类型超过 2 种以上。

1 拆除重建类计划数据

【规划原始类型】规划原始类型包含规划公示、规划公告、规划修改公示及规划修改公告等。

【统计个数】对规划类项目公示、公告分别进行统计。针对于历史数据统计，已进行公告

2 拆除重建类规划数据

统计口径说明

统计口径说明 02

的项目并不剔除其公示项目，同一项目公示或公告，只统计最新一次公示或公告数据。针

对当季度或年度数量统计，只计入新增项目，不含规划修改及调整等。

【统计年份】以城市更新单元规划公示 / 公告最新发布日期为准。

【现状】以同一更新单元计划为准，如拆除范围与计划时发生改变，则以规划公示 / 公告

现状类型为准。

【申报主体】以项目计划公示 / 公告为准。

【改造方向】以规划公示 / 公告改造方向为准。

【二级改造类型】基于工改细分二级改造类型，工改 M1、工改 M0、工改 M1+M0、工改商、

工改居、工改商住、工改综合，其中工改商住包括居住和商业或两种的混合用地，工改综

合指改造类型超过 2 种以上。

【拆除用地面积】以规划公示 / 公告拆除范围面积为准。

【开发建设用地面积】以规划公示 / 公告开发建设用地面积为准。

【移交用地面积】原则上按拆除用地面积减去开发建设用地面积进行计算。

【计容建筑面积】以规划公示 / 公告计容建筑面积为准。

【住宅类计容面积】规划单元居住类建筑面积中，分为住宅、保障房、居住配套进行分别

计算，无包含关系。

【商业类计容面积】规划单元商业类建筑面积中，分为商业、办公、商务公寓及人才公寓

进行分别计算，无包含关系。其中如规划中商业及办公面积未分开显示，则按商业：办公

=3:7 进行计算。

【工业类计容面积】规划单元工业类建筑面积中，分为普通工业、仓储物流、新型产业用房、

创新型产业用房、工业宿舍及工业配套进行分别计算，无包含关系。

【公共配套类计容面积】规划单元中公共配套设施面积。

【其他类计容面积】规划单元中除以上类型面积外的其他类型面积。

【容积率】按项目计容建筑面积 / 开发建设用地面积进行计算。

【移交率】按项目移交用地面积 / 拆除范围面积进行计算。

【平均移交率】深圳市及各区平均移交率 = 统计日期内所有项目总移交面积 / 总拆除范围

面积。

【平均容积率】深圳市及各区平均容积率 = 统计日期内所有项目总计容建筑面积 / 总开发

建设用地面积。

03 2023 年第三季度深圳更新整备市场研报

【交易平台】主要通过深圳市联合产权交易及各区公共资源交易中心进行数据收集，仅统

计涉及村集体土地上平台的项目，未包含仅有村集体物业上平台及其他类型上平台交易项

目。

【交易公告说明】交易公告指最后平台发布确定合作对象的交易公告，本次数据均来着政

府平台网站，不考虑涉及由于政府网站信息公布不及时或之前公布信息删除等因素。

【交易类型】根据项目内容主要分为城市更新、土地整备、非农建设用地（包括指标）、

征地返还地（包括指标）、外部移交公共设施用地及其他类型的集体资产交易，若城市更

【统计个数】相同的城市更新单元记为一个项目，同一项目分期公示，计数记为一次。

【统计年份】以实施主体公示最新发布日期为准。

【实施主体】以实施主体公示主体为准。

【实施主体类型】以实施主体公示主体背后实际控制人为准。

【项目实际控制人】以实施主体公示主体通过企业穿透至背后大股东。

【实施主体上市情况】以背后实际控制人是否上市为准。

【改造方向】以规划公示 / 公告改造方向为准。

【二级改造类型】基于工改细分二级改造类型，工改 M1、工改 M0、工改 M1+M0、工改商、

工改居、工改商住、工改综合，其中工改商住包括居住和商业或两种的混合用地，工改综

合指改造类型超过 2 种以上。

【拆除用地面积】以实施主体公示拆除范围面积为准。

【开发建设用地面积】以实施主体公示开发建设用地面积为准。若项目未标明开发建设用

地面积，则以项目规划阶段总开发建设用地面积 * 分期拆除范围面积 / 规划阶段总拆除范

围面积进行计算。

实施主体公示数据

土地整备利益统筹项目数据

3

4

【土地整备利益统筹项目】深圳市土地整备利益统筹项目相关数据主要从计划立项、实施

方案、规划批复及留用地上平台四个阶段进行统计分析，其中计划立项项目统计以官方公

布的《深圳市 2021 年度城市更新和土地整备计划》为准，其他阶段数据以各区政府官网

公示信息每季度进行统计分析。计划立项数据覆盖后面阶段数据，以此类推。

5 集体资产交易数据

统计口径说明 04

【棚户区改造项目】深圳市棚户区改造项目相关数据为不完全统计，以深圳市棚户区改造

的流程节点进行统计分析，主要划分为前期申报、计划立项、实施主体公示、规划批复及

开发建设五个阶段。计划立项数据覆盖后面阶段数据，以此类推。

深圳市及各区拆除重建类城市更新项目实施率计算公式说明

【计划实施率】深圳市及各区计划实施率 = 实施主体公示总拆除范围面积 / 计划总拆除范

围面积。

【规划实施率】深圳市及各区规划实施率 = 规划总拆除范围面积 / 计划总拆除范围面积。

【同比、环比幅度表述】增 / 降低 10%，视为基本持平；增 / 降 10%-30%，视为略增 / 降；增 /

降 30%-50%，视为增长 / 下降明显；增 / 降 50%-100%，视为增长 / 下降显著；增 / 降大

于 100%，采用倍数表示增长 / 下降。

棚户区改造项目数据

特殊统计数据计算说明

6

7

新项目中含非农或征返指标，则认定为城市更新项目。

【交易方式】根据项目交易方式主要分为公开招标、竞争性谈判及单一来源谈判三种方式。

【合作模式】根据项目合作模式主要分为被拆赔及合作分成两种合作模式。

【摘牌企业类型】摘牌企业类型以项目成交人的实际控制人类型进行统计。

【摘牌企业上市情况】企业上市情况以项目成交人背后的实际控制人是否上市为准进行统

计。

【平均周期统计情况】上平台平均周期为最后交易结果公告时间扣减第一次上平台招商公

告时间，以政府平台网站时间为准。

【标的合作土地及合作物业说明】以政府平台网站公布为准，若网站中未标明具体土地类

型及物业类型，按其他类型计算。

05 2023 年第三季度深圳更新整备市场研报

重要政策分析 01

主要政策分析 06

政策概述

第三季度，国家省市出台涉及深圳更新相关政策 38 个，其中，国家级政策 7 个，省级政

策 1 个，市级政策 15 个，区级政策 15 个（盐田、福田、罗湖、南山、光明、坪山及大鹏

各 1 个，龙华 2 个，龙岗及宝安各 3 个）。主要政策如下：

国家、省级层面：7 月 7 日，住房和城乡建设部出台《关于扎实有序推进城市更新工作的

通知》，明确创新城市更新可持续实施模式，推进政府引导、市场运作、公众参与的运作

模式，鼓励社会力量参与，坚守城市更新底线要求；7 月 21 日，国务院办公厅发布《关于

在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，鼓励超大特大城市推进城中村改

造，对改造方式、土地出让模式、运作模式及资金引入等方面进行明确；9 月 14 日，自然

资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，提出“两个鼓励”，即鼓励原

土地使用权人改造开发和集中连片改造开发，探索依法实施综合评价出让或带设计方案出

让；7 月 6 日，广东省自然资源厅发布《关于推进征收农村集体土地留用地高效开发利用

的通知（修订征求意见稿）》，明确推进留用地兑现落实、加快办理规划用地手续、鼓励

引导留用地入市流转及统筹推进留用地开发利用。

深圳市层面：7 月 3 日，深圳市住房和建设局印发《深圳市保障性住房规划建设管理办法》

等保障性住房配套政策，进一步明确保障性住房规划建设要求及实施管理要求；8 月 11 日，

深圳市规划和自然资源局发布《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》续期三年；9 月

21 日，深圳市规划和自然资源局发布《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施

意见（征求意见稿）》，明确住宅区概念和政策适用条件、明确前期服务商引入机制、优

先落实公共住房建设、统一搬迁补偿标准和支付时间及公开选择市场主体竞选模式及要求。

各区层面：截至 2023 年第三季度，深圳市各区均已出台区城市更新和土地整备“十四五”

规划。另外，龙华聚焦创新型产业用地管理实施；龙岗聚焦推进“先整备后统筹”土地整

备模式、支持优质企业优先安置；宝安聚焦处理历史遗留产业类和公共配套类违法建筑、

旧工业整治提升。具体政策详见附件一。

07 2023 年第三季度深圳更新整备市场研报

7 月 21 日，李强总理主持召开的国务院常务会议审议通过了《关于在超大特大城市积极稳

步推进城中村改造的指导意见》（以下简称《指导意见》），继而在 7 月 28 日举行了工

作部署电视电话会议，何立峰副总理出席会议并讲话明确表态指出方向。对此，市场高度

关注，纷纷热议。

超大特大城市存量改造的各种对象类型及城中村改造的重要意义

超大特大城市进入存量土地二次开发时代，其改造对象主要集中在城中村、老旧小区、老

旧工业区、老旧商业区。城中村改造包括旧村居、集体土地上的建成区（包括老旧工业区、

商办物业及公共配套等），甚至还包括具有统筹连片改造潜力的未开发集体土地等。就城

中村改造的社会经济效益来说主要包括六个方面——存量二次开发模式转变、城市发展支

持、节地发展、产业升级消费升级与乡村振兴、新世代新城市、文脉传承。

重点政策解读

关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见

第三季度重点政策主要有 3 个：《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》

《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》《关于加强旧住宅区拆除重建类

城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》。

主要政策分析 08

超大特大城市城中村改造的主要方式

在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议中，国务院副总理何立峰

强调，“城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、

拆整结合等不同方式分类改造。”

09 2023 年第三季度深圳更新整备市场研报

特大超大城市推进城中村改造政策机制的五大关键点

一、如何“以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业

怎么安置等难题，探索出一条新形势下城中村改造的新路子”？

城中村改造既有大账，也有细账。以深圳城中村改造的土地整备利益统筹模式为例，先由

政府与村集体算大账，政府收储多少土地，村集体留用多少土地，村集体留用的土地是什

么规划功能和多少开发量，政府财政支付给村集体多少土地整备资金，村集体留用土地又

该交多少地价；其后由村集体引进市场主体合作，与村民等原业主算细账，村集体土地及

物业如何合作分成，村民等原业主的土地建筑物如何搬迁安置补偿，货币拆赔部分与政府

财政支付的土地整备资金如何联动使用等等。

关于产业安置与升级问题，在深圳实践中，城中村改造过程中必须安置好改造范围内的现

有规上企业和其他优质企业，避免产业流失和影响实体企业的稳定经营。而在广州的实践

中，广州出台了《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》，明确提出在广州

划定三个管理圈层，明确不同圈层城市更新产业建设量占产居总建设量的比例——第一圈

层的城市更新单元产业建设量原则上占产居总建设量的 50% 以上、或城市更新单元融资

地块上产业建设量原则上占融资地块产居总建设量的 50% 以上，第二圈层的城市更新单

元产业建设量原则上占产居总建设量的 30% 以上、或城市更新单元融资地块上产业建设

量原则上占融资地块产居总建设量的 30% 以上，第三圈层除已经纳入重点功能片区按规

划控制外，其他区域城市更新单元产业建设量占总建设量的比例，由所在区结合片区产业

发展规划和城市更新单元实际，自行制定指引。

二、如何“实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、

动态平衡”？

城中村改造合作涉及到三方利益，政府代表公共利益、村集体及村民等原业主的产权利益、

市场主体参与追求的经济利益，这三方利益需要全面平衡，项目才能成功实施。一个城中

村改造项目的成功实施往往需要政府积极在政策、规划、拆迁、融资、税务、财税等各个

方面进行多方协调支持。市场关心的主要有三个方面，其一是城中村改造是否受城市更新

防止大拆大建相关比例限制性政策要求；其二是城中村改造贷款融资是否归类为涉房地产

类别；其三是落实中央提出的调整优化房地产政策以刺激房地产需求释放。倘若在具体的

政策机制上可以给予地方政府和金融系统更多灵活空间，市场活力才能被充分激发。

主要政策分析 10

三、必须实行净地出让

《闲置土地处置办法》第二十一条规定，市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列

要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：

（一）土地权利清晰；

（二）安置补偿落实到位；

（三）没有法律经济纠纷；

（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；

（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。

《指导意见》）要求，城中村改造后的建设用地出让实行净地出让。这一要求的核心关键

点是，净地出让不等于不能协议出让。目前深圳、广州等地的城中村改造项目所涉及的国

有建设用地出让均是土地入库后才净地出让。城中村改造在涉及拆除新建与拆整结合两大

方式时，土地一二级联动极其重要，因为在一级阶段的投资更多是以二级阶段的收益回报

为依托，否则那就变成了为地方政府垫资土地开发，实质上就成了另一种地方隐债。

四、把城中村改造与保障性住房建设结合好

由于城中村改造前后都会对新青年新市民低成本租赁住房有着重大影响，因此城中村改造

与住房保障必须予以平衡并促进。广州深圳两地的城中村改造亦已有相关政策与实践。在

整治提升类的城中村改造中，广深两地都已开展城中村统租改造运营，供应保障性租赁住

房。在拆除新建类与拆整结合类的城中村改造中，深圳一直实施城中村城市更新保障房配

建要求，按规划住宅建设量的不同密度分区比例进行保障房配建，而广州在去年出台政策

要求在城市更新项目（包括城中村）中利用规划节余优先配置政策性住房，主要作为公共

租赁住房和人才公寓使用。

五、坚持以市场化为主导……要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用……鼓励和支持

民间资本参与

中央的这一明确表态鼓舞市场，激发市场参与积极性，但市场更关心的是能否真正对国有、

民营等各类市场主体一视同仁平等对待，期待各地在城中村改造政策及具体项目实施中，

能坚持各类市场主体平等。当前内需亟需提振，鼓励民企和社会资金以其灵活性和活力积

极参与城中村改造，对于拉动投资，拉动内需无疑是大有裨益。

11 2023 年第三季度深圳更新整备市场研报

2023 年 9 月 14 日，《自然资源部关于开展低效用地再

开发试点工作的通知》（以下简称《通知》）印发，决

定在北京等 15 个省（市）的 43 个城市开展低效用地再

开发试点工作，自然资源部自然资源开发利用司主要负

责人就相关内容进行了全面解读。

出台背景：深入贯彻落实全面节约战略，落实中央积极

稳步推进城中村改造决策部署

长期以来，在一些城镇和乡村地区，包括城中村和老旧

厂区，普遍存在存量建设用地布局散乱、利用粗放、用

途不合理等问题。有的城中村人居环境差，基础设施和

公共服务设施不足，有的产业用地容积率较低，投入和

产出水平不高。在人口净流入、新增空间有限、产业发

展用地矛盾突出的城市，开展低效用地再开发试点，有

利于补齐基础设施和公共服务设施短板，改善城乡人居

环境，有利于增加建设用地有效供给，保障产业项目落

地和转型升级。

推进低效用地再开发试点工作，也是转变城乡发展方式，

实施以存量换增量的现实要求。原国土资源部在支持广

东、江苏、浙江等地开展低效用地再开发的基础上，于

2016 年印发《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导

意见（试行）》（国土资发〔2016〕147 号，简称 147 号文），

从规划引领、土地保障、历史遗留问题处理等方面给予

政策激励，在全国层面推动城镇低效用地再开发。从实

施情况看，东部地区率先实施低效用地再开发，积累了

一定的经验。随着低效用地再开发工作深入推进，社会

效益好、改造难度小的项目逐步消化，原有政策红利逐

步减弱，面临规划难统筹、资金难筹措、收益分配难协调、

历史遗留问题难处理等问题。开展低效用地再开发试点，

有利于探索创新盘活利用存量土地的政策机制，有利于

推动城乡发展从增量依赖向存量挖潜转变，大幅提高利

用存量用地的比重，明显降低单位 GDP 地耗，促进形成

节约资源和保护环境的空间格局、产业结构、生产方式、

生活方式。

政策亮点：支持试点城市重点从四方面探索创新，健全

节约集约用地制度

《通知》包括总体要求、主要任务、组织实施 3 部分。

围绕盘活利用存量用地，聚焦低效用地再开发，支持试

点城市重点从规划统筹、收储支撑、政策激励、基础保

障 4 个方面探索创新政策举措，完善激励约束机制，健

全节约集约用地制度。

一、适用范围扩大

《通知》提出低效用地再开发“再试点”，相较于 147 号文，

文件标题删减了“城镇”两字，体现出低效用地再开发

的理念思路由以往“单一的建设用地整理”向“全域土

地综合整治”升级转变，意味着未来低效用地再开发需

要从“单一要素、特定地块、局部空间的建设用地整理”

向“全区域、全要素、全流程、全链条”角度统筹考虑，

统筹兼顾经济、生活、生态、安全等多元需要，促进国

土空间布局更合理、结构更优化、功能更完善、设施更

自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知

主要政策分析 12

完备。整个文件以“探索创新政策举措，完善激励约束

机制”为主线，针对新形势、新任务、新要求，重点从

四个方面开展试点探索，对于珠三角各市进一步深化“三

旧”改造政策体系的改革创新、推动湾区未来城乡区域

空间格局再造的意义重大。

二、政策核心要点

一是文件中有关历史遗留问题处理的规定、土地混合开

发和复合利用等均是亮点，有利于推动土地节约集约利

用。二是资产资源组合供应政策创新对推动实务工作非

常有意义，为推动地方相关项目实施提供了政策依据。

三是“净地”供应与“净地”出让存在区别，《通知》

中的“净地”供应指土地在供应时符合“净地”标准即

可，广东“三旧”改造的做法完全符合“净地”供应要求，

应坚定持续深入推进。

建议措施

《通知》仍有部分内容暂未细化明确：一是低效用地的

界定标准尚不明确，各地如何根据地区实际进行低效用

地的认定是工作顺畅推进的关键所在；二是“净地”供

应标准、国有土地置换条件和程序、政府强势介入征收

的路径、“资产资源组合供应”的程序等有待地方进一

步细化明确；三是“收储支撑”方面，需要进一步明确

前期土地整备的成本核算标准。

对此，提出几点建议：一是各试点城市要做好调研工作，

因地制宜制定细化试点方案，以解决当前行业重大共性

问题为导向构建试点政策体系；二是城市更新、“三旧”

改造和低效用地再开发的政策体系庞杂，要从高质量推

动土地节约集约利用的角度看待不同部门的政策，理顺

关系、形成合力；三是“三旧”改造（城市更新）要顺

畅推进，还需要财税、不动产登记、金融等政策配套组合，

尤其财税、金融政策要突破税务总局、金融监督管理总

局原有政策体系，结合低效用地再开发实际健全完善；

四是从新增土地向存量土地再开发转变的过程中要重视

土地制度的顶层设计，切实制定出符合存量土地开发特

点的政策，加强各类政策的组合协调；五是政策制定要

进行充分的合法化论证，确保政策合法合规；六是加快

制定相对统一的拆补标准，破解征拆难题。

13 2023 年第三季度深圳更新整备市场研报

2023 年 9 月 21 日，深圳市规划和自然资源局发布《关

于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征

求意见稿）》（以下简称“旧住宅更新实施意见”）。

深圳旧住宅改造（拆除重建类）按照现行政策分为棚户

区改造和拆除重建类城市更新两种路径，按照国家层面

政策，全国的棚户区改造工作已经全面收官，因此深圳

市棚户区改造除了已批复立项的项目继续实施外，已经

不新批棚改项目。而旧住宅城市更新路径，《深圳经济

特区城市更新条例》虽明确了旧住宅区依旧可以实施城

市更新模式，但由于一直未出台相应旧住宅更新改造相

应规范性文件，因此全市旧住宅改造近年来推进受阻。

2023 年 9 月 21 日，深圳市规划和自然资

源局关于公开征求《关于加强旧住宅区拆除

重建类城市更新工作的实施意见（征求意见

稿）》意见的通告

细化旧住宅区拆除重建相关申报要求。

1、规划上，原则上做纯居住用地；居住容

积率按居住用地容积率上限确定；落实法图

及教育设施外原则上不再无偿移交其他用

地；扣除搬迁安置房，剩余住宅原则上不少

于 50% 作保障房（未明确具体类型）。

2、流程上，街道办公开选定前服（具有房

开资质），签订前服协议，开展前期意愿征

集、计划规划工作 ( 对位于全市旧住宅区项

目库的项目，计划规划同步报批 )。规划批

复后优先采取竞保障房面积方式进行公开招

标，公开招标流标的由区政府委托前服机构

作为市场主体。

2023 年 4 月 19 日，

深圳最后一个棚改项

目签约启动

旧住宅区改造退出棚

改， 聚 焦 综 合 整 治 及

片区改造。

旧住宅区

棚改时代落幕

棚户区改造体系搭建时期

旧住宅区拆除重建城市

更新体系搭建时期

旧住宅区拆除重建类城

市更新推动新机遇

2021 年 8 月 30 日 《关于

在实施城市更新行动中防

止大拆大建问题的通知》

提出“2255” 底线标准。

转变城市开发建设方式，

坚持“留改拆”并举、以

保留利用提升为主，严管

大拆大建。老旧小区改造

推进受阻。

2021 年 7 月 7 日 《深圳市住

房发展 2021 年度实施计划》

在 2021 年实施计划中提到，

公共住房计划供应 214 公顷，

旧住宅拆除改造（棚户区改造）

用地 81 公顷。由此可见，旧

住宅区改造是深圳市存量土地

开发的“三驾马车”之一，是

保障“三类公共住房”（人才

房、安居房和公租房）供应的

有效手段之一。

2021 年 3 月 1 日 《深圳经济特

区城市更新条例》

立法奠定了旧住宅区改造的公共

属性基调，提出了“除了回迁外，

旧住宅区拆除重建后优先用于公

共租赁住房、安居型商品房和人

才住房等公共住房建设”。

进一步细化了旧住宅区的申报要

求：意愿比例要求，面积和人数

双 95%；申请条件要求，包含

建成 20 年、因建设重大基础设

施和公共设施的、只能通过城市

更新解决现状建筑安全问题的、

功能配套不全的，经评估后可申

请。政府征收加持保障实施，针

对旧住宅区签订拆迁补偿协议面

积和人数均达到 95% 时，其余

迁拆问题无法解决时，可启动征

收程序。

2023 年 1 月 9 日 《深圳市人民政府办

公厅关于加快推进城镇老旧小区改造工

作的实施意见》

城镇老旧小区改造属于综合整治城市更

新，聚焦基础类、完善类及提升类。

2021 年 6 月 23 日 市 政 府

成立市城镇老旧小区改造工

作领导小组

以住建部门为主体，统筹推

进全市老旧小区改造工作，

研究审议相关配套政策，审

定有关规划和年度目标任

务， 协 调 解 决 重 大 问 题，

督查检查有关进度落实情况

等，从制度上保障旧住宅区

改造。

2019 年 3 月 11 日，《 深 圳

市拆除重建类城市更新单元

计划管理规定》

延续暂行措施对于旧住宅区

的相关要求，同时提出了旧

住宅区改造由街道办作为申

报主体，进一步明确了政府

的责任主体。

2016 年 12 月 29 日，《 关

于加强和改进城市更新实施

工作的暂行措施》（深府办

〔2016〕38 号）

对于旧住宅区的改造进行了

细化管控，但以政府主导改

造的基调没有变，针对与其

它旧区混杂的零散旧住宅提

出产权置换标准、意愿比例

要求。

2010 年 6 月 13 日 《深圳

市城市更新单元规划制定

计划申报指引（试行）》

明确了申请拆除重建的旧

住宅区建成年限要求，建

成年限≥ 20 年。

2016 年 -2019 年，深圳陆

续出台一系列棚户区改造

相关政策。

深圳围绕《关于加强棚户

区改造工作的实施意见》

（深府规〔2018〕8 号），

配套出台和编制了针对棚

改工作职权认定、增购面

积价格认定、概念规划编

制、 专 项 规 划 编 制 及 审

批、容积率核算等方面管

理技术文件，初步形成了

“1+10”棚改政策体系，

针对适用于棚户区改造政

策的成片旧住宅区，有了

详细的技术和操作指引。

2012 年 1 月 21 日 《 深 圳

市城市更新办法实施细则》

提出了以旧住宅区为主的城

市更新单元，应当由区政府

组织前期工作，由区城市更

新职能部门申报，城市更新

单元规划经批准后，组织制

定搬迁补偿安置指导方案和

市场主体公开选择方案，经

占建筑物总面积 90% 以上

且占总数量 90% 以上的业

主同意后，公开选择市场主

体，市场主体与所有业主签

订搬迁补偿安置协议后，形

成单一主体。

2009 年 12 月 1 日

《深圳市城市更新办法》

旧住宅区纳入更新改造

范围。

关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）

深圳市旧住宅区改造政策演化历程梳理图

主要政策分析 14

随着“旧住宅更新实施意见”的出台，从政府各部门分工、

实施流程、规划编制、搬迁补偿标准、市场主体及实施

主体选定等方面对深圳市旧住宅区拆除重建类城市更新

活动进行规范。

旧住宅区界定

“旧住宅更新实施意见”明确规定住宅区是指国有已出

让（划拨）用地上经依法批准已建设居住功能建筑的范围。

混合功能的宗地如主导功能为居住的，则整宗地视为住

宅区。

其中旧住宅区按照《深圳经济特区城市更新条例》第

二十六条规定，建成年限二十年以上，且符合①需要根

据规划建设重大城市基础设施和公共服务设施的、②年

久失修或者经维修后仍无法满足使用要求，或者存在严

重安全隐患危及业主、物业使用人以及公共安全，只能

通过拆除重建方式解决的；③使用功能不齐全、配套设

施不完善，经评估后需要拆除重建的三者条件之一的，

即视为旧住宅区。同时规定旧住宅区可混杂不超过 6000

㎡且不大于拆除范围三分之一的其它各类旧区。

“旧住宅更新实施意见”对旧住宅区进行了相对明确的

定义，通俗来说即国有已出让（划拨）用地，依法建设

的居住建筑超过 20 年以上，从项目实操来看，该条款将

有效解决关于旧住宅界定问题。

旧住宅区更新改造主要负责部门及权责

市城市更新部门负责统筹、制定政策、指导、监督、检

查与考核各区政府。

市住建局负责确定全市旧住宅区拆除重建及综合整治范

围，统筹年度项目库，明确配建保障性住房类型指引。

区政府是推进工作主体，区更新整备部门负责实施和统

筹管理，包含摸底及制定管理台账、报送市更新整备部

门等具体工作。区住建局负责辖区旧住宅区拆除重建类

城市更新项目涉及的保障性住房管理等相关工作。

街道办作为旧住宅区更新计划的申报主体及规划编制主

体。

从旧住宅改造历程来看，2012 年 1 月 21 日发布《深圳

市城市更新办法实施细则》，明确由区政府组织推进旧

住宅区改造前期工作；2019 年 3 月 11 日发布《深圳市

拆除重建类城市更新单元计划管理规定》，明确旧住宅

区由街道办作为申报主体。“旧住宅更新实施意见”发布，

继续秉持“政府主导、市场运作”的原则，推动旧住宅

区改造。

前期服务机构的选定及职责

选定流程：由街道办事处依法公开选定，选择方式、准

入条件等应在征求区更新局及区住建局的意见后报区政

府审定。选定后的前服机构与街道办签订服务合作协议。

基本要求：具有房地产开发经验，与旧住宅区拆除重建

类城市更新项目规模、定位相适应，并具有良好的社会

信誉。

工作内容：协助街道办做好意愿征集、计划和规划申报

及实施方案编制等工作。

15 2023 年第三季度深圳更新整备市场研报

前期服务资金管理：前期服务机构、街道办、审计机构

共同管理一个账户，前期费用由前期服务机构提前垫付

并从共管账户里列支。

退出机制：实际费用允许上浮一定比例后由后期确定的

市场主体予以支付，若出现更新意愿无法达成或项目停

滞等情形，按照实际费用由各区政府予以支付。

前期服务机构与后期市场主体（或实施主体）衔接机制

规划审批完成后，前期服务机构编制项目实施方案（包

含搬迁补偿指导方案、公开选择市场主体方案、项目组

织及实施计划、全生命周期管理方案等内容），报送各

区政府审议通过后对外公示和公告，再进行公开选择市

场主体。

市场主体选定优先采取“定居住总建筑面积和回迁住房

面积、竞保障性住房面积”等公开招标方式确定市场主体。

“定居住量及回迁面积、竞保障房面积”方式进行公开

招标，类似于早期鹿丹村片区改造项目，按照“定地价

及回迁面积、向下竞可售商品住房”进行公开挂牌出让。

若通过公开招标方式确定市场主体流标，由区政府依法

委托前期服务机构作为旧住宅区拆除重建类城市更新项

目的市场主体。

按照政策规定，中标的市场主体与现状物业权利人 100%

签订搬迁补偿协议并形成单一权利主体后，可以向区更

新局申请确认实施主体，并与区更新局签订项目实施监

管协议。

旧住宅更新改造规划指标及物业类型确定

用地功能及容积率：原则上为单一居住功能，原则上按

照居住用地容积率上限确定规划容积率，按照深标居住

密度一二区容积率上限为 6.0。按照 “旧住宅更新实施

意见”政策表述未明确所在密度分区上限而仅表述为居

住用地容积率上限，具体后续如何理解，待政策后续作

进一步解释说明。

规划物业类型：扣除搬迁安置住房后剩余的住宅建筑面

积，原则上不少于 50% 作为保障性住房面积。具体保障

性住房配置类型由前服机构在规划编制过程中取得市住

房建设部门的审查同意意见后确定。原先针对于城市更

新项目含住宅地块项目（含旧住宅区拆除重建类城市更

新项目）的保障性住房配建比例要求，按《深圳市城市

更新项目保障性住房配建规定》执行，即根据项目所在

保障房配建分类地区、基准配建比例及考虑核增和核减

等因素，综合确定保障性住房配建比例。现旧住宅区拆

除重建类更新项目的保障性住房配建比例更凸显优先落

实公共住房，具体核算规则需关注政策细则发布。

项目土地移交率：除落实法定图则要求及教育设施等必

要的公共利益用地外原则上不再无偿移交其他类型用地。

截至 2023 年 9 月 17 日，深圳市已取得规划批复的旧住

宅区城市更新项目平均土地移交率为 24.3%。

旧住宅更新改造搬迁补偿方式及标准

补偿方式：产权置换、货币补偿或者两者相结合等，政

策性住房原则上采取产权置换方式，补偿与被拆除住房

产权限制条件相同的住房。

主要政策分析 16

补偿标准：住宅房屋按照套内建筑面积 1 ∶ 1 或不超过

建筑面积 1 ∶ 1.2。对于选择以建筑面积补偿的，在公摊

大的情形下，可基于套内 1 ∶ 1 进行反算，选择最优的

补偿标准。货币补偿标准应当按照《深圳市房屋征收与

补偿实施办法（试行）（2022 年 3 月 3 日深圳市人民政

府令第 342 号修正）》的规定确定。按照《城市更新条

例》，商品性质住宅物业补偿标准按照不少于套内建筑

面积 1 ∶ 1，而深圳市棚改政策住房按照套内建筑面积

1 ∶ 1 或不超过建筑面积 1 ∶ 1.2 的比例补偿。可以看出

“旧住宅更新实施意见”基本参照棚改物业置换补偿标准，

实际棚改项目中，大部分项目拆赔协议选择套内建筑面

积 1 ∶ 1。

旧住宅更新改造房屋征收机制

按照“旧住宅更新实施意见”，旧住宅区已签订搬迁补

偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于

百分之九十五，且经各区政府调解未能达成一致的，为

了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，各

区政府可以依照法律、行政法规及《深圳经济特区城市

更新条例》相关规定对未签约部分房屋实施征收。

旧住宅更新改造拆迁签约能否签一户搬一户

不支持，需要确定实施主体后统一搬离统一支付过渡安

置费。按照“旧住宅更新实施意见”，搬迁补偿协议完

成全部签订并确定实施主体后，实施主体方可向物业权

利人支付过渡期安置补偿费。安置补偿费应当在搬迁补

偿协议全部签订后且物业权利人搬离并交付房屋之日起

按约定给付。另外，搬迁补偿协议应约定全体物业权利

人统一搬离。

最新的旧住宅更新改造流程

旧住宅更新改造共涉及纳入项目库、意愿征集、计划规

划申报、公开选择市场主体、实施主体确认及用地审批

等环节，具体如下：

17 2023 年第三季度深圳更新整备市场研报

现状旧住宅改造项目情况

一、深圳老旧小区改造现状数据分析（来自公开信息摘录统计）

根据相关统计，深圳到 2017 年合计有 4655 个住宅商品房小区，其中是 2000 年之前的小区合计有 1700 多个，占比

超过 39%，其中 1995 年以前的有近 700 个。尤其是以原关内罗湖、福田两区最为集中。截至目前，全市已累计改造

769 个老旧小区，惠及居民约 26.5 万户。据统计，深圳现阶段共有 1622 个符合要求的老旧小区，且存在多种改造需求。

在全市已改造的 769 个老旧小区中，基础类改造 683 个，主要改造内容为给排水、燃气设施改造等；完善类改造 58 个，

主要改造内容为外立面改造、无障碍设施等；提升类改造 30 个，主要改造内容为社区服务中心建设、幼儿园建设等。

二、深圳市拆除重建类城市更新居改项目数据分析

截至 2023 年 9 月 17 日，深圳市拆除重建类城市更新居改项目已计划立项共计 35 个，拆除重建规模共计 115.3 公顷。

其中，处于计划立项阶段的居改项目共计 14 个，拆除重建规模共计 39.9 公顷；处于规划批复阶段的居改项目共计 9 个，

拆除重建规模共计 42.6 公顷；处于用地批复阶段的居改项目共计 1 个，拆除重建规模共计 1.1 公顷；已开发建设（含

建成）的居改项目共计 11 个，拆除重建规模共计 31.7 公顷，计划实施率整体达 34.2%。

三、深圳市棚户区改造项目数据分析

截至 2023 年 9 月 17 日，深圳市棚户区改造项目共计 38 个，改造规模共计 252.1 公顷。其中前期申报共计 15 个，

改造规模 57.3 公顷；处于计划立项阶段共计 1 个，改造规模 2.7 公顷；处于实施主体公示阶段共计 2 个，改造规模

共计 11.2 公顷；处于规划批复阶段共计 4 个，改造规模 40.5 公顷；处于开发建设阶段共计 16 个，改造规模共计

140.3 公顷，整体实施率达 42.1%。

主要政策分析 18

专题：

深圳十区城市更新和土地整备“十四五”规划合集

截至第三季度，深圳市各区均已出台《城市更新和土地整备“十四五”规划》，紧紧围绕此前市更新整备“十四五”

规划中对各区的定位，提出各自发展目标和战略路径，描绘美好蓝图。

“十四五”期间，全市通过城市更新和土地整备直接供应用地共计 1000 公顷，空间储备用地规模共计 4000 公顷，

更新单元新增拆除规模共计 2800 公顷。2021 年至 2023 年三季度，已新增计划拆除规模共计 1687.9 公顷，占比

60%，剩余指标 1112.1 公顷，宝安更新潜力最大。

备注：

①直接供应用地是指通过拆除重建类城市更新签订合同出让的开发建设用地（不含移交入库用地），以及通过土地整备签订合同出让的土地（含留用土地、

征返用地、置换用地、安置房用地等）；

②空间储备用地是指通过城市更新移交入库的用地，以及通过土地整备移交政府管理的用地（不含留用土地、征返用地、置换用地、安置房用地等）；

③新增重点城市更新单元不参与“十四五”拆除规模计算。

深圳市各区城市更新和土地整备“十四五”核心规划指标统计表

区域 发展定位 直接供应用地

（公顷）

空间储备用地

规模（公顷）

“十四五”新增更新计划拆

除规模指标 - 上限值（公顷）

2021 年 -2023 年三季度新

增拆除规模（公顷）

福田 具有世界影响力的中央创新区、

中央商务区、中央活力区 40 50 80 72.5

罗湖 创新型先锋城区、现代化、

国际化中心城区 45 20 100 26.6

盐田 宜居宜业宜游的现代化国际化

创新型滨海城区 25 20 50 17.6

南山 世界级创新型滨海中心城区 60 200 120 29.7

宝安 中国特色社会主义先行示范区标杆城区 235 1000 750 276

龙岗 东部中心 195 1000 700 544.7

龙华 数字龙华、都市核心 140 430 300 277.4

坪山 创新坪山、未来之城 120 500 300 345.3

光明 大湾区综合性国家科学中心先行启动区 105 530 270 53.6

大鹏 “世界级滨海生态旅游度假区”

和“全球海洋中心城市集中承载区” 35 250 130 44.5

合计 1000 4000 2800 1687.9

深圳十区城市更新和土地整备“十四五”规划合集

城市更新项目 02 数据与趋势

城市更新项目数据与趋势 20

整体概述：

新增项目活跃，存量加快实施

在上层政策支持下，第三季度城市更新项目动态较活跃。新增计划公示 12 个，拆除范围面积共 116.1 公顷，计划公

示同比、环比数量及规模均下降；计划公告 13 个，拆除范围面积共 91.8 公顷，计划公告同比、环比数量及规模均增

长。规划公示 21 个，拆除范围面积共 238 公顷，规划公示同比、环比数量及规模整体均呈增长趋势；规划公告 10 个，

拆除范围面积共 84.4 公顷，规划公告同比整体增长，环比下降；实施主体公示 12 个，拆除范围面积 110.7 公顷，开

发建设用地面积共 54.8 公顷，同比数量及规模增长显著，环比数量持平规模增长显著。

总体来说，今年三季度城市更新市场主要特点：新增项目动态持续活跃，存量实施加快，多为民企参与；改造类型主

要为工改、村改；大项目、大统筹仍是政府审批主流趋势；住宅在规划批复中建筑总量中占比最大；前融活跃度不高。

今年前三季度，深圳拆除重建类城市更新项目合计：

新增计划公示 44 个，拆除范围面积共 387.7 公顷，计划公告 39 个，拆除范围面积共 323.2 公顷；规划公示 60 个，

拆除范围面积累计 553.7 公顷，规划公告 40 个，拆除范围面积累计 460.7 公顷；实施主体公示 36 个，拆除范围面积

累计 278.2 公顷，开发建设用地面积累计 136 公顷。

截至三季度，深圳拆除重建类城市更新项目累计：

计划公告 1026 个，拆除范围面积累计 8685.9 公顷；规划公告 680 个，拆除范围面积累计 5469.3 公顷，总计容建筑

面积累计 21483 万㎡；实施主体公示 513 个，拆除范围面积累计 3301.7 公顷，开发建设用地面积累计 2175.9 公顷。

21 2023 年第三季度深圳更新整备市场研报

2023 年第三季度深圳拆除重建类城市更新项目空间分布图

坪山规模领跑全市

今年三季度，全市新增拆除重建类城市更新单元计划公示 / 公告 25 个，其中，计划公示 12 个，拆除规模 116.1 公顷；

计划公告 13 个，拆除规模 91.8 公顷。分区域看，坪山计划公告规模均领先于其它各区。大鹏、盐田、罗湖和光明均

无计划公示 / 公告项目。

计划公示与公告：

新增项目持续活跃，聚焦民企

城市更新项目数据与趋势 22

按单个项目规模分析，今年三季度计划公示项目中，10 公顷以上的项目数量最多（4 个），其次是 0-3 公顷和 5-10 公顷，

均为 3 个；计划公告项目中，0-3 公顷项目数量最多（6 个），其次是 10 公顷以上（4 个）。从规模来看，计划公示

/ 公告 10 公顷以上规模分别为 87.6 公顷、67.5 公顷，大项目占多数。由此可见，大项目大统筹仍是发展趋势。

同比计划公示数量略降、规模下降明显

从数量上看，今年三季度新增计划公示项目 12 个，同比

下降 20%。龙岗和坪山减少最多（均为 3 个），福田增

加最多（5 个），其次是南山增加 1 个，宝安持平，其

他区无计划公示项目。

从规模上看，今年三季度新增计划公示项目拆除规模

116.1 公顷，同比下降 39%。其中坪山减少量最多（36.8

公顷），其次是宝安（27.2 公顷），福田增长最多（17.3

公顷）。

23 2023 年第三季度深圳更新整备市场研报

环比计划公示数量、规模均略降

从数量上看，今年三季度新增计划公示项目 12 个，环比

下降 20%。其中宝安减少最多（5 个），其次是龙华（3

个）。坪山增加最多（4 个），其次是福田（3 个）。

从规模上看，今年三季度新增计划公示项目拆除规模

116.14 公顷，环比下降 27%。其中龙华减少最多（47.6

公顷，其次是龙岗（31.6 公顷）；坪山增加最多（38.9 公顷），

其次是福田（14.2 公顷）。

同比计划公告数量、规模均略增

从数量上看，今年三季度新增计划公告项目 13 个，同比

增长 18%。其中福田增加最多（4 个），其次龙华（2 个）。

龙岗、光明及罗湖均下降。

从规模上看，今年三季度新增计划公告项目拆除规模

91.8 公顷，同比上升 13%。其中龙华增加最多（25.4 公

顷），其次是南山（16.4 公顷）。宝安、光明、龙岗、

坪山及罗湖均下降。

城市更新项目数据与趋势 24

环比计划公告数量、规模均增长

从数量上看，今年三季度新增计划公告项目 13 个，环比

增长 44%。其中坪山和福田增加最多（均为 4 个），其

次是宝安（2 个）；龙岗减少最多（5 个），其次是罗湖

和大鹏，均减少 1 个，南山持平。

从规模上看，今年三季度新增计划公告项目拆除规模

91.83 公顷，环比增长 69%。其中坪山增加最多（38.9

公顷），其次是龙华 (22.2 公顷 )；龙岗减少最多（41.7

公顷），其次是大鹏（5.2 公顷）。

改造类型聚焦工改

今年三季度，新增计划公示 / 公告项目改造类型均以工改为主，分别占比 83% 和 54%。

25 2023 年第三季度深圳更新整备市场研报

申报主体主要为民企

今年三季度，新增计划公示 / 公告项目申报主体均以民企为主，分别占比 59% 和 46%。

计划阶段涉及前融占比小

今年三季度，新增计划公示项目涉及前融的占比为 17%，计划公告项目占比为 23%。

从计划公示项目的区域分布来看，福田项目数量最多，

均为工改项目（5 个）；坪山以工改项目为主（2 个），

坪山村改和居改项目数量各 1 个；宝安、龙岗和南山工

改各 1 个；其他区均无计划公示项目。

从计划公告项目的区域分布看，聚焦福田和坪山，均为

4 个。福田、坪山、龙华及宝安均涉及工改，共计 7 个。

值得关注的是，坪山和福田涉及居改，均为 1 个。

城市更新项目数据与趋势 26

规划公示与公告：

批复建面以住宅为主，龙岗领跑，移交率下降

坪山规划公示规模最大，龙岗规划公告规模最大

今年三季度，全市新增拆除重建类城市单元规划公示 /

公告共计 31 个。其中，规划公示 21 个，拆除规模 238

公顷；规划公告 10 个，拆除规模 84.4 公顷。从规模上看，

坪山规划公示拆除规模最大（62.5 公顷），其次是宝安

（42.6 公顷）；规划公告项目中，龙岗规模领跑全市（54.2

公顷），其次是龙华（22.3 公顷）。

按规模分析，新增规划公告项目平均拆除规模 8.4 公顷。

其中，10 公顷以上的项目 3 个，拆除规模最大（57.3 公

顷），大项目大统筹仍是规划审批主流趋势。

同比规划公示数量增长明显、规模增长约 1.1 倍

从数量上看，今年三季度新增规划公示项目 21 个，同比

增长 40%。其中福田增加最多（3 个），其次是宝安、光明、

龙华、龙岗、坪山和罗湖各增加 1 个。南山减少最多（2

个），盐田减少 1 个，大鹏无规划公示项目。

从规模上看，今年三季度新增规划公式拆除规模共计

238 公顷，同比增长约 1.1 倍。其中坪山增加最多（61.2

公顷），其次是宝安（42.6 公顷）。此外，龙华和福田

均呈现增长趋势，光明、南山、盐田和罗湖下降，龙岗

基本持平。

27 2023 年第三季度深圳更新整备市场研报

同比规划公告数量持平、规模略增

从数量上看，今年三季度新增规划公告项目 10 个，同比

持平。其中龙岗增加最多（4 个），龙华和盐田各增加 1

个。南山减少最多（2 个），其他区均无规划公告项目。

从规模上看，今年三季度新增规划公告拆除规模共计

84.4 公顷，同比增长 24%。其中龙岗增加最多（54.2 公

顷），其次是盐田（0.9 公顷）。坪山减少最多 (9.8 公顷 )

，其次是龙华 (6.3 公顷 )。

环比规划公示数量略增、规模增长明显

从数量上看，第三季度规划公示项目 21 个，环比增长

17%。其中福田增加最多（3 个）。宝安、龙华、盐田和

龙岗呈下降趋势，光明持平。

从规模上看，今年三季度新增规划公示拆除规模 238 公

顷，环比增长 35%。其中坪山增加最多（56 公顷），其

次是福田（36.1 公顷）。龙华减少最多（26.9 公顷），

其次为光明（21.1 公顷）。

城市更新项目数据与趋势 28

环比规划公告数量略降，规模下降显著

从数量上看，今年三季度新增规划公告项目 10 个，环比

下降 29%。其中龙华增加最多（2 个），其次是盐田（1

个）。龙岗减少最多（3 个），其次光明 2 个。

从规模上看，今年三季度新增规划公告拆除规模 84.4 公

顷，环比下降 54%。其中光明减少最多（57.6 公顷），

其次福田（22.1 公顷）。

改造类型聚焦工改、村改

今年三季度，新增规划公示项目改造类型以工改为主，规划公告项目以村改为主。规划公示项目中，工改项目占比最大，

约七成（67%），其次为村改项目，占比 19%；规划公告项目中，村改项目占比最大，占比 60%，其次为工改项目，

占比 30%。

29 2023 年第三季度深圳更新整备市场研报

平均容积率处于历史最高位，平均移交率略降

今年三季度，新增规划公告的城市更新项目平均容积率达 7.1, 平均移交率 41.9%。龙华平均容积率和平均移交率均

最高，分别为 7.1 和 44%。

从规划公示项目的区域分布来看，龙华项目数量最多（5

个），以村改和工改为主；其次，龙岗和福田各 3 个，

以工改为主。光明、坪山和罗湖各有 2 个。

从规划公告项目的区域分布看，龙华和龙岗项目数量最

多（均为 4 个），以村改和工改为主；此外，坪山和盐

田各有 1 个，分别为村改、居改项目。

城市更新项目数据与趋势 30

规划建筑功能以住宅为主，龙岗规划批复规模最大

从规划公示的建筑功能看，住宅占比最大，为 46%，其中商品住房面积占比 40%，总建面 390.9 万㎡，公共住房占比 6%，

总建面 57.4 万㎡；其次为普通工业厂房（总建面 205.1 万㎡，占比 21%）。从区域分布看，福田的规划公示建筑量最大，

共 204.9 万㎡，占比 21%，其次为龙岗（总建面 203.2 万㎡，占 20.8%）。

2023 年第三季度深圳各区城市更新规划公示建筑类型规模统计表（单位：万㎡）

建筑类型 宝安 光明 龙华 龙岗 坪山 南山 福田 罗湖 盐田 大鹏 总计

商品住房 50.5 22.6 47.1 73 141.7 3.3 29.2 23.4 - - 390.9

公共住房 - 8.8 10.6 6.5 12.6 2 15.3 1.5 - - 57.4

居住配套商业 - - - - - - 0.5 - - - 0.5

商业 0.8 3.9 5.7 7 9 - 7.7 0.2 - - 34.4

办公 - 9.1 12.4 16.3 19.4 - 17.9 0.1 - - 75.3

商务公寓 - - - - - - - - - - -

人才公寓 - - - - - - - - - - -

普通工业厂房 88.3 - 11.3 61.5 - - 15.2 28.7 - - 205.1

仓储物流 - - - - - - - - - - -

新型产业用房 - - 5.3 - - - 74.7 5.2 - - 85.2

创新型产业用房 - - 0.7 15 - - 10.2 - - - 25.9

工业配套商业 15 - 1.1 0.9 - - 7.9 - - - 24.8

配套宿舍 0.8 - 3.3 15.8 - - 20.2 1.4 - - 41.6

公共配套 2.9 3.8 5.9 7.1 7.4 0.4 6 1.7 - - 35.3

其他 - - - - - - - - - - -

总计 158.35 48.23 03.49 203.19 190.1 5.8 204.89 62.29 - - 976.36

31 2023 年第三季度深圳更新整备市场研报

2023 年第三季度深圳市各区城市更新规划公告建筑类型规模统计表（单位：万㎡）

建筑类型 宝安 光明 龙华 龙岗 坪山 南山 福田 罗湖 盐田 大鹏 总计

商品住房 - - 31.7 143.3 18.2 - - - 2.1 - 195.2

公共住房 - - 3.9 24 1.5 - - - 0.7 - 30.1

居住配套商业 - - - - - - - - - - -

商业 - - 5.5 10.7 1.4 - - - 0.1 - 17.7

办公 - - 12.8 25 3.2 - - - 0.3 - 41.3

商务公寓 - - - - - - - - - - -

人才公寓 - - - - - - - - - - -

普通工业厂房 - - 14.4 - - - - - - - 14.4

仓储物流 - - - - - - - - - - -

新型产业用房 - - 9.8 1.3 - - - - - - 11.1

创新型产业用房 - - 1.3 0.2 - - - - - - 1.5

工业配套商业 - - 2.9 0.2 - - - - - - 3.1

配套宿舍 - - 3.2 0.5 - - - - - - 3.7

公共配套 - - 3.6 9.9 1.8 - - - 0.4 - 15.7

其他 - - - 2.9 - - - - - - 2.9

总计 - - 89 218 26 - - - 3.61 - 336.64

规划阶段不涉及前融

今年三季度，规划公示和规划公告项目均不涉及前融。

从规划公告的建筑功能看，住宅面积占比最大，为 67%，其中商品住房占比 58%，总建面 195.2 万㎡，公共住房占比 9%，

总建面 30.1 万㎡；其次为办公（41.3 万㎡，占 12%）。从区域分布看，龙岗的规划批复建筑规模最大，总建面 218 万㎡，

占比 65%；其次为龙华（总建面 89 万㎡，占比 26%）和坪山（总建面 26 万㎡，占比 8%）。

城市更新项目数据与趋势 32

实施主体公示：

龙华领跑，民企实施为主

从规模看，龙华领跑全市

今年三季度，全市新增拆除重建类城市更新单元实施主体公示项目 12 个，拆除规模 110.7 公顷，开发建设用地面积

54.8 公顷。其中，龙华拆除规模最大，为 31.5 公顷，其次为龙岗。光明、南山、罗湖和盐田均无实施主体公示项目。

同比实施主体公示数量、规模增长超 1 倍

从数量上看，今年三季度新增实施主体公示的项目同比

增长 100%，其中宝安增加最多（3 个），其次是龙华（2 个）

从规模上看，今年三季度新增实施主体公示的项目同比

增长 110%，其中宝安增长最多（26.4 公顷），其次坪

山（12.7 公顷）。光明和盐田均无实施主体公示项目。

33 2023 年第三季度深圳更新整备市场研报

实施主体聚焦民企

今年三季度，新增 12 个实施主体公示项目中，实施主体以民企为主，占比 83%，国企占比 17%。

涉及前融项目占比不足一成

今年三季度，新增 12 个实施主体公示项目中，涉及前融的有 1 个，占比 8%。

环比实施主体公示数量基本持平，规模增长 1 倍

从数量上看，今年三季度新增实施主体公示项目环比增

长 9%，其中宝安增加最多（3 个）；龙华减少最多（2 个）。

从规模上看，今年三季度新增实施主体公示项目环比增

长 100%，其中龙岗增加最多（27.3 公顷），其次是宝

安（26.4 公顷）。

土地整备利益统筹项目数据与趋势 34

土地整备

利益统筹 03 项目数据与趋势

35 2023 年第三季度深圳更新整备市场研报

三季度概述：

宝安、光明新增数量最多，政府审批加快

整体概述：

龙华数量最多，龙岗规模最大

据不完全统计，截至 2023 年三季度深圳市土地整备利益统筹项目计划立项共计 247 个，整备实施面积共计 13280.6

公顷；实施方案共计 73 个，整备实施面积共计 2920.1 公顷，留用地面积 620.2 公顷；规划公告共计 39 个，整备实

施面积共计 1393.2 公顷，留用地面积 297.1 公顷；留用地上平台共计 29 个，留用地面积 187.9 公顷。值得注意的是，

福田和盐田均无土地整备利益统筹项目。

其中，今年以来至第三季度，深圳市土地整备利益统筹项目新增计划立项共计 35 个，整备实施面积共计 2859.1 公顷；

实施方案共计 8 个，整备实施面积共计 435.7 公顷，留用地面积 117.9 公顷；规划公示共计 14 个，整备实施面积共

计 885 公顷，留用地面积 240.5 公顷，规划公告共计 11 个，整备实施面积共计 382.6 公顷，留用地面积 71.7 公顷；

留用地上平台共计 10 个，留用地面积 50.6 公顷。

依据官方公告信息，今年三季度土地整备利益统筹项目新增实施方案 5 个，整备实施面积 419.9 公顷，留用地面积

113 公顷；新增规划公告 4 个，整备实施面积达 142.4 公顷，留用地面积达 34.8 公顷；留用土地上平台 5 个，留用

地面积达 12.6 公顷。热点区域位于宝安、光明。

土地整备利益统筹项目数据与趋势 36

实施方案公示：宝安规模最大，同比环比均增长显著

从数量上看，今年三季度土地整备利益统筹项目新增实施方案公示数量 5 个，其中宝安 4 个、龙岗 1 个；从规模上看，

新增实施面积 419.9 公顷，留用地面积 113 公顷；其中宝安实施面积最大（303.5 公顷），留用地面积 71 公顷；其

次龙岗实施面积（116.4 公顷），留用地面积 42 公顷。

2023 年三季度深圳市各区土地整备利益统筹新增项目分布图

37 2023 年第三季度深圳更新整备市场研报

同比数量持平，规模增长 7 倍

从数量上看，今年三季度新增土地整备利益统筹项目实施方案公示数量 5 个，同比持平；从规模上看，新增实施面积

419.9 公顷，同比增长七倍。

环比数量及规模均涨幅显著

从数量上看，今年三季度土地整备利益统筹项目新增实施方案公示数量 5 个，环比增长 150%；从规模上看，新增实

施面积 419.9 公顷，环比增长 28 倍。

土地整备利益统筹项目数据与趋势 38

规划建筑功能以居住为主，光明建筑量最大

从规划公告的建筑功能看，居住建筑面积占比最大，为 56%，总建面 114.6 万㎡；其次为工业用房建筑面积，占比

24%，总建面 48.8 万㎡。从区域分布来看，光明的批复建筑量最大，总建面 181.9 万㎡，占比 88.5%；其次为龙华，

总建面 23.7 万㎡，占比 11.5%。

规划公告：

光明数量规模最大，同比增长，环比下降

从数量上看，今年三季度土地整备利益统筹项目新增规划公告数量 4 个，其中光明最多（3 个），其次为龙华（1 个）；

从规模上看，新增实施面积总计 142.4 公顷，留用地面积 34.8 公顷，其中光明实施面积最大（129.3 公顷），占比

90%。

39 2023 年第三季度深圳更新整备市场研报

同比数量、规模均增长显著

从数量上看，今年三季度土地整备利益统筹项目新增规划公告数量 4 个，同比增长 3 倍；从规模上看，新增规划公告

规模 142.4 公顷，同比增长超 8 倍。

环比数量、规模均略降

从数量上看，今年三季度土地整备利益统筹项目新增规划公告数量 4 个，环比下降 20%；从规模上看，新增规划公

告规模 142.4 公顷，环比下降 23%。

土地整备利益统筹项目数据与趋势 40

同比数量增长近七成，规模下降超七成

今年三季度，土地整备利益统筹项目新增留用地上平台交易数量 5 个，同比上升 67%；留用地面积共计 12.6 公顷，

规模同比下降 72%。

留用地上平台：

光明数量、规模领跑全市

从数量上看，今年三季度土地整备利益统筹项目新增留用地上平台 5 个，光明最多（2 个），宝安、龙华和龙岗各 1 个；

从规模上看，新增留用地土地指标共计 12.6 公顷，其中光明规模最大（5.5 公顷），其次为宝安（3 公顷）。

41 2023 年第三季度深圳更新整备市场研报

环比数量、规模增长均显著

今年三季度，土地整备利益统筹项目新增留用地上平台交易数量 5 个，环比上升 150%；留用地面积共计 12.6 公顷，

环比上升 45%。

各区利益统筹项目分析

今年三季度，土地整备利益统筹项目动态活跃于宝安、光明、龙华和龙岗，具体如下：

宝安：共涉及 9 个项目动态

今年三季度，宝安土地整备利益统筹项目新增实施方案公示 4 个，整备实施面积 303.5 公顷，留用地面积 71 公顷；

新增规划公示 4 个，整备实施面积 303.5 公顷，留用地面积 71 公顷；新增留用地上平台 1 个，留用地面积 3 公顷。

2023 年第三季度宝安区土地整备利益统筹项目实施方案公示

序号 日期 项目名称 街道 项目面积（㎡）留用土地指标（㎡） 留用地比例

1 8.23 新二社区土地整备利益统筹项目 新桥 260337.7 65263.7 25%

2 8.23 塘下涌社区土地整备利益统筹项目 燕罗 1110563.9 334495.2 30%

3 9.20 沙井和一社区土地整备利益统筹项目 沙井 745663.9 159260.7 21%

4 9.20 山门社区土地整备利益统筹项目 燕罗 918750.5 151087.1 16%

土地整备利益统筹项目数据与趋势 42

宝安区土地整备利益统筹项目详情

2023 年三季度宝安区土地整备利益统筹项目留用地上平台

序

号

交易

方式 日期 项目名称 街道 留用地指

标（㎡） 合作 成交人

1 公开

招标 7.11 步涌社区重点产业土地整备利益统筹居住用地留用地合作

开发项目 沙井 30000 — —

2023 年三季度宝安区土地整备利益统筹项目规划公示

序号 日期 项目名称 街道 项目

面积（㎡）

留用地

功能

留用土地

指标（㎡）

留用地

比例

计容建筑面积

（㎡） 容积率

1 8.23 新二社区土地整备利益统筹项目 新桥 260337.7 R2、C1 65263.7 25% 391440 6.0

2 8.23 塘下涌社区土地整备利益统筹项目 燕罗 1110563.9 M1、R2 334495.2 30% 1624389 4.9

3 9.20 沙井和一社区土地整备利益统筹项目 沙井 745663.9 M0、

R2、C1 159260.7 21% 1035850 6.5

4 9.20 山门社区土地整备利益统筹项目 燕罗 918750.5 M1、R2 151087.1 16% 784457 5.2

2023 年三季度光明区土地整备利益统筹项目规划公告

序号 日期 项目名称 街道 项目

面积（㎡）

留用地

功能

留用土地

指标（㎡）

留用地

比例

计容建筑面积

（㎡） 容积率

1 7.14 薯田埔社区第二、第三工业区地块土地整备

利益统筹项目 马田 293886.8

M1、R2、

M0、

M1+C2

98431.7 33% 571930 5.8

2 7.14 薯田埔社区土地整备利益统筹项目 马田 692253.1 R2、M1、

R2+C1 127148.3 18% 775424 6.1

3 7.14 根竹园社区土地整备利益统筹项目 马田 306763.7 M1、R2 83089.4 27% 471307 5.7

光明：共涉及 5 个项目动态

今年三季度，光明土地整备利益统筹项目新增规划公告 3 个，整备实施面积 129.3 公顷，留用地面积 30.9 公顷；新

增留用地上平台 2 个，留用地面积 5.5 公顷。