目 录

▇ 数字新闻 ................................................... 1

住建部拟发布 16 项意见 推进工程建设项目审批标准化规范化便利化

打造中国建造升级版，《质量强国建设纲要》提出 8 大重点任务

23 家公路建设从业企业弄虚作假 被交通运输部通报处理

八部门印发 16 项意见 进一步加强隧道工程安全管理

央行与银保监会拟发布 17 条措施 以金融政策支持住房租赁市场发展

▇ 政策资讯 ................................................... 4

▇ 实务问答 .................................................. 10

开发商“工抵房”背后的风险有哪些？

▇ 典型案例 .................................................. 13

经营性房屋租赁合同纠纷典型案例

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▇ 数字新闻

➢ 住建部拟发布 16 项意见 推进工程建设项目审批标准化规范化便利化

2 月 9 日，住建部网站公布《关于推进工程建设项目审批标准化规范化便利化的通知

（征求意见稿）》，意见反馈截止时间为 2 月 22 日。

《通知》共包括六方面十六项内容，明确要着力推进工程建设项目审批标准化，确保

工程建设项目全流程涉及的行政许可、行政确认、行政备案、第三方机构审查、市政公用

报装接入等事项全部纳入清单；要切实加强工程建设项目审批规范化，严格执行首问负责、

一次性告知、限时办结等制度，持续整治“体外循环”和“隐性审批”问题，严禁申报前

增加预审、指定机构事先审查、线下预审线上补录等行为；推进工程建设项目审批便利化，

减少非必要的政府会议审核程序，细化免予办理施工图审查、建设工程规划许可的项目类

型和具体条件；提升工程建设项目全程网办便利度。

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➢ 打造中国建造升级版，《质量强国建设纲要》提出 8 大重点任务

2 月 16 日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍“实施质量强国建设纲要 着力

推动高质量发展”有关情况。《纲要》共十一部分三十二条，分为形势背景、总体要求、

主要任务和组织保障四个板块。在主要任务部分，《纲要》提出了 8 个方面重点任务：

一是推动经济质量效益型发展。要增强质量发展创新动能，树立质量发展绿色导向，

强化质量发展利民惠民。

二是增强产业质量竞争力。要强化产业基础质量支撑，提高产业质量竞争水平，提升

产业集群质量引领力，打造区域质量发展新优势。

三是加快产品质量提档升级。要提高农产品食品药品质量安全水平，优化消费品供给

品类，推动工业品质量迈向中高端。

四是提升建设工程品质。要强化工程质量保障，提高建设材料质量水平，打造中国建

造升级版。

五是增加优质服务供给。要提高生产服务专业化水平，促进生活服务品质升级，提升

公共服务质量效率。

六是增强企业质量和品牌发展能力。要加快质量技术创新应用，提升全面质量管理水

平，争创国内国际知名品牌。

七是构建高水平质量基础设施。要优化质量基础设施管理，加强质量基础设施能力建

设，提升质量基础设施服务效能。

八是推进质量治理现代化。要加强质量法治建设，健全质量政策制度，优化质量监管

效能，推动质量社会共治，加强质量国际合作。

➢ 23 家公路建设从业企业弄虚作假 被交通运输部通报处理

2 月 16 日，交通运输部网站公布《关于 23 家公路建设从业企业弄虚作假失信行为的

处理意见》。

《意见》显示，沈阳中远交通勘察设计工程服务有限公司等 9 家设计企业在资质申报

过程中存在伪造人员信息、冒用他人信息、虚构业绩等弄虚作假行为；江苏高强建设工程

有限公司等 11 家施工企业在资质申报过程中存在虚构业绩等弄虚作假行为；青海路为机

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电科技有限责任公司存在超资质承揽业绩行为；鄂尔多斯市欣远监理咨询有限公司在资质

申报过程中存在冒用他人信息的弄虚作假行为；恒峰工程建设有限公司在全国公路建设市

场信用信息管理系统录入虚假业绩。交通运输部决定，将上述 23 家企业的失信行为发布

在全国公路建设市场信用信息管理系统“不良行为记录”栏目中 2 年，并作出信用扣分处

理等。

➢ 八部门印发 16 项意见 进一步加强隧道工程安全管理

2 月 22 日，交通运输部网站公布《关于进一步加强隧道工程安全管理的指导意见》。

《意见》共六方面十六项内容，明确要严格落实建设单位首要责任、参建企业主体责任，

明确总承包单位要与分包单位签订安全生产管理协议，强化管理措施并承担连带责任；要

建立合理工期和造价保障机制；要严格施工现场重大风险管控，建立风险工点管理清单等；

要加快培养隧道施工安全管理人才，推进核心技术工人队伍建设，加大先进工艺技术推广

应用。

➢ 央行与银保监会拟发布 17 条措施 以金融政策支持住房租赁市场发展

2 月 24 日，中国人民银行网站公布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意

见稿）》，意见反馈截止时间为 3 月 26 日。

《意见》共 17 条，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。《意见》

主要明确：（一）支持商业银行为改建长期租赁住房发放开发建设贷款，项目资本金比例

应不低于开发项目总投资的 20%。（二）鼓励商业银行发放租赁住房团体购房贷款，期限

最长不超过 30 年，额度原则上不超过物业评估价值的 80%。（三）拓宽住房租赁市场多元

化投融资渠道，稳步发展 REITs。等等。《意见》还强调，住房租赁金融业务不得为短期

投机炒作行为提供融资，严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资，严禁将住房租赁

金融产品违规用于商业性房地产开发。

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▇ 政策资讯

➢ 住建部：南方地区应积极开展城市公园绿地开放共享试点

据住建部网站 2 月 6 日消息，住房和城乡建设部办公厅发布关于开展城市公园绿地开

放共享试点工作的通知。其中指出，在公园草坪、林下空间以及空闲地等区域划定开放共

享区域，完善配套服务设施，更好地满足人民群众搭建帐篷、运动健身、休闲游憩等亲近

自然的户外活动需求，是扩大公园绿地开放共享新空间的重要举措。各省级住房和城乡建

设（园林绿化）主管部门要组织本地区有关城市开展公园绿地开放共享试点工作，试点时

间为 1 年。其中，南方地区（华南、华东、华中以及除西藏以外的西南地区）要按照应试

尽试原则，积极开展试点工作，逐步扩大开放共享区域。其他地区可根据实际情况选择试

点城市，合理确定开放共享区域，以点带面，逐步探索建立轮换制养护等管理机制，不断

推动城市公园绿地开放共享。

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➢ 央行会议：推动房地产业向新发展模式平稳过渡

2 月 10 日，人民银行召开 2023 年金融市场工作会议。会议指出，要切实落实“两个

毫不动摇”，拓展民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持范围，推动金融机构

增加民营企业信贷投放。加强农业强国金融服务，巩固拓展脱贫攻坚成果，持续提升金融

服务乡村振兴能力。动态监测分析房地产市场边际变化，因城施策实施好差别化住房信贷

政策，落实好金融支持房地产市场平稳健康发展的 16 条政策措施，积极做好保交楼金融

服务，加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

➢ 我国城乡房屋建筑首次有了“数字身份证”

2 月 15 日，国新办举行新闻发布会，介绍第一次全国自然灾害综合风险普查工作情

况，并答记者问。会上，住房和城乡建设部工程质量安全监管司司长曲琦介绍说，通过这

次普查，实现了住房和城乡建设领域的很多“第一次”。第一次全面摸清了我国房屋建筑

和市政设施的“家底”，第一次形成了反映房屋建筑空间位置和物理属性的海量数据，城

乡房屋建筑第一次有了“数字身份证”。目前，房屋普查数据已经在工作中得到了应用。

➢ 国家发改委：支持住房改善、养老服务等消费

国家发改委 2 月 16 日在《求是》杂志发布文章《努力推动经济实现质的有效提升和

量的合理增长》。文章指出，全面落实扩大内需战略规划纲要和“十四五”扩大内需战略

实施方案。综合施策释放消费潜力，把恢复和扩大消费摆在优先位置，多渠道增加城乡居

民收入，特别是提高中低收入居民的消费能力，改善消费环境和条件，全面促进消费提质

升级，支持住房改善、新能源汽车、养老服务、教育医疗文化体育服务等消费，培育线上

线下融合等新型消费。积极扩大有效投资，有力有序推进“十四五”规划 102 项重大工程

实施，加强经济社会发展重点领域重大项目建设，推动新型基础设施建设，用好推进有效

投资重要项目协调机制，统筹用好各类资金，强化土地、用能、环评等要素保障，鼓励和

吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设。

国办印发《指导意见》

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➢ 住建部门将规范优化工程建设项目审批

近日，住房和城乡建设部就《关于推进工程建设项目审批标准化规范化便利化的通知

（征求意见稿）》（以下简称《通知》）公开征求意见。《通知》要求加快推进房屋建筑

和城市基础设施等工程建设项目审批标准化、规范化，进一步提升审批服务效能，更好满

足企业和群众办事需求，加快项目落地。

《通知》提出，着力推进工程建设项目审批标准化。优化完善工程建设项目审批事项

清单并向社会公布，逐项修改完善本地区工程建设项目审批事项办事指南、申请表单等，

明确申请条件、申请材料、办理流程、办理时限，细化量化受理审查标准，并向社会公开。

同时，切实加强工程建设项目审批规范化。严格按照公布的办理流程和实施规范开展

审批，不得额外增加或变相增加办理环节、申请材料等。持续整治“体外循环”和“隐性

审批”问题，严禁申报前增加预审、指定机构事先审查、线下预审线上补录等行为。

为推进工程建设项目审批便利化，提升工程建设项目全程网办便利度，《通知》明确，

进一步优化建设工程规划许可等事项审批流程，统一规范会议审议情形及时限，减少非必

要的政府会议审核程序。深化工程建设项目审批管理系统应用，2023 年实现工程审批系统

覆盖全部县（区），消防设计审验全部纳入工程审批系统。

➢ 国办印发《指导意见》深入推进跨部门综合监管，将燃气、建筑工程质量等列为重点

事项

国务院办公厅近日印发《关于深入推进跨部门综合监管的指导意见》明确：2023 年年

底前，建立跨部门综合监管重点事项清单管理和动态更新机制，在部分领域开展跨部门综

合监管试点，按事项建立健全跨部门综合监管制度，完善各司其职、各负其责、相互配合、

齐抓共管的协同监管机制。到 2025 年，在更多领域、更大范围建立健全跨部门综合监管

制度，进一步优化协同监管机制和方式，大幅提升发现问题和处置风险能力，推动市场竞

争更加公平有序、市场活力充分释放。

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➢ 工业和信息化部等十七部门印发“机器人+”应用行动实施方案

近日，工业和信息化部等十七部门印发“机器人+”应用行动实施方案，明确了总体要

求，以及深化重点领域“机器人+”应用、增强“机器人+”应用基础支撑能力、强化“机

器人+”应用组织保障等措施。

在建筑领域中提出“研制测量、材料配送、钢筋加工、混凝土浇筑、楼面墙面装饰装

修、构部件安装和焊接、机电安装等机器人产品。提升机器人对高原高寒、恶劣天气、特

殊地质等特殊自然条件下基础设施建养以及长大穿山隧道、超大跨径桥梁、深水航道等大

型复杂基础设施建养的适应性。推动机器人在混凝土预制构件制作、钢构件下料焊接、隔

墙板和集成厨卫加工等建筑部品部件生产环节，以及建筑安全监测、安防巡检、高层建筑

清洁等运维环节的创新应用。推进建筑机器人拓展应用空间，助力智能建造与新型建筑工

业化协同发展。”

➢ 全国人大财经委建议加快城市房地产管理法修法进程

近日全国人大财经委建议相关部门加快城市房地产管理法的修法工作进度，尽早提请

全国人大常委会会议审议。在 2022 年十三届全国人大五次会议期间，有代表提出有关修

改城市房地产管理法的议案。议案提出，随着我国经济发展进入新常态，房地产市场形势

发生了较大改变，出现了一些亟待解决的问题，建议修改城市房地产管理法。对此，住房

和城乡建设部提出，该部已形成修订草案初稿。下一步，将认真研究吸收议案所提建议，

组织各方专家力量深入研究，广泛听取意见，推动建立适应新发展模式的配套制度，配合

有关部门完善房地产用地、财税、金融政策，及时将成熟有效的制度和政策纳入城市房地

产管理法的修订内容。同时，推动出台住房租赁条例、住房销售管理条例、物业管理条例

等行政法规，为修法工作奠定基础。

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➢ 十三部门：规范招标投标交易担保制度降低交易成本

近日，国家发展和改革委员会、工业和信息化部、住房和城乡建设部等 13 部门印发

《国家发展改革委等部门关于完善招标投标交易担保制度进一步降低招标投标交易成本

的通知》（发改法规〔2023〕27 号），提出七方面具体政策措施：

一是严格规范招标投标交易担保行为。严禁招标人、招标代理机构、其他受委托提供

保证金代收代管服务的平台和服务机构巧立名目变相收取没有法律法规依据的保证金或

其他费用。明确招标人应当同时接受现金保证金和银行保函等非现金交易担保方式，在招

标文件中规范约定担保形式、金额或比例、收退时间等。

二是全面推广保函（保险）。鼓励招标人接受担保机构的保函、保险机构的保单等其

他非现金交易担保方式缴纳各类保证金。鼓励使用电子保函，降低电子保函费用。要求不

得为投标人、中标人指定出具保函、保单的银行、担保机构或保险机构。

三是规范保证金收取和退还。要求招标人、招标代理机构、平台和服务机构按照规定

及约定的收退方式和期限，及时退还保证金，不得非法扣押、拖欠、侵占、挪用保证金。

四是清理历史沉淀保证金。部署各地开展清理历史沉淀保证金专项行动，督促招标人、

招标代理机构、平台和服务机构全面清理投标保证金、履约保证金、工程质量保证金等各

类历史沉淀保证金，做到应退尽退。要求今后每年定期开展历史沉淀保证金清理工作。

五是鼓励减免政府投资项目投标保证金。部署各地制定出台鼓励本地区政府投资项目

招标人全面或阶段性停止收取投标保证金，或者分类减免投标保证金的政策措施，并完善

保障招标人合法权益的配套机制。

六是鼓励实行差异化缴纳投标保证金。部署各地对于政府投资项目以外的依法必须招

标项目和非依法必须招标项目制定相应政策，鼓励招标人根据项目特点和投标人诚信状况，

在招标文件中明确减免投标保证金的措施。鼓励招标人对无失信记录的中小微企业或信用

记录良好的投标人，给予减免投标保证金的优惠待遇。

七是加快完善招标投标交易担保服务体系。要求依法依规公开市场主体交易资质资格、

业绩、行为信用信息和担保信用信息等，推动建立银行、担保机构和保险机构间的招标投

标市场主体履约信用信息共享机制，优化担保服务，降低服务费用。

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➢ 新版《建设工程质量检测管理办法》发布 3 月 1 日起施行

为了加强对建设工程质量检测的管理，根据《中华人民共和国建筑法》《建设工程质

量管理条例》《建设工程抗震管理条例》等法律、行政法规，住房和城乡建设部制定了《建

设工程质量检测管理办法》并于近日发布，自 2023 年 3 月 1 日起施行。2005 年 9 月 28 日

原建设部公布的《建设工程质量检测管理办法》（建设部令第 141 号）同时废止。

➢ 住房和城乡建设部印发城镇污水排入排水管网许可证格式文本

为进一步规范城镇污水排入排水管网许可的实施，近日，住房和城乡建设部印发《城

镇污水排入排水管网许可证》格式文本、《城镇污水排入排水管网许可申请表》和《排水

户书面承诺书》推荐格式。《城镇污水排入排水管网许可证》由省（自治区）人民政府住

房和城乡建设主管部门以及直辖市人民政府城镇排水主管部门组织印制，统一规范管理。

鼓励城镇排水主管部门实行电子许可证。《城镇污水排入排水管网许可申请表》《排水户

书面承诺书》由直辖市、市、县人民政府城镇排水主管部门参考制定。

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▇ 实务问答

开发商“工抵房”背后的风险有哪些？

（本文载于“爱家大连”微信号）

问题 01：什么是所谓的“工抵房”？

所谓“工抵房”，全称是工程抵账房，是房地产开发企业由于支付能力受限等原因无

法及时向施工单位支付工程款，而将其开发建设的商品房折抵给施工单位以房抵债，用以

支付拖欠工程款的行为。

问题 02：开发商“以房抵债”，一般会对施工单位带来什么样的风险呢？

第一，可能危害企业现金流。施工单位在接受“以房抵债”后，若不能及时将“工抵

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房”予以变现，就意味着一部分工程款会以固定资产形式存在，从而影响公司的支付能力。

例如，有一家景观设计公司，无法向开发商要回设计款的情况下，突然成了“地主”，开

发商抵给其 6 套期房。又如最近的尤安设计，它接受了 7 家地产商 144 套房的以房抵债方

案。这些“工抵房”可谓是“烫手的山芋”，因为拿在手中不好出手，就算换得现金，也

是折价出售，蒙受损失。

第二，“工抵房”可能无法办理过户登记，导致施工单位无法实际取得房屋。当施工

单位与建设单位达成“以房抵债”协议后，办理过户登记手续还需要一段时间，在这段时

间里有可能由于各种原因导致协议无法履行。

例如：在建工程被法院查封、在建工程被开发商抵押给银行或其他金融机构进而导致

无法办理过户登记手续。再如：建设单位开发的期房烂尾最终导致无法办理产权过户登记

手续。

还是以尤安设计为例，纵览 7 家地产商抵给尤安设计的房产名单，144 套中仅有北京

大兴绿地海珀云翡一套，处于建成可交付状态，其余皆为 2023 年或 2024 年交付的期房。

这些开发商还算诚实，会在协议上标注“期房”；有的开发商则干脆隐藏房源信息。直到

施工单位签完以房抵债协议才发现，“原来房子都没开始建，更别说何时能拿到房。”

问题 03：对于个人购房者来说，购买“工抵房”有哪些注意事项呢？

第一，购房者在购买“工抵房”时，一定要做好房屋的产权调查，确认“工抵房”是

登记在开发商还是施工单位名下。同时需要确认“工抵房”能够办理产权登记，无抵押、

无查封，方可购买。购房者可以选择去不动产登记中心打印“工抵房”的《查询证明》，

也可以登陆当地的自然资源局网站或者住建局等网站网站查询“工抵房”所在的楼盘项

目名称，了解该房屋是否系可售状态、是否可以办理产权证、是否存在查封抵押等信息。

第二，实践中，很多施工单位在出售“工抵房”时，都会要求购房者直接与开发商签

订《商品房买卖合同》。购房者在与开发商签订正式的《商品房买卖合同》的同时，应当

将购房款也直接支付给开发商，同时要求开发商向购房者开具购房款发票。购房者实际支

付的购房款应与《商品房买卖合同》约定的房屋价款一致。

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第三，在签订《商品房买卖合同》之后，购房者应联系开发商尽快办理网签备案和产

权过户登记手续，避免房屋因出现查封、抵押等情形，影响购房者取得房屋的所有权。

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▇ 典型案例

经营性房屋租赁合同纠纷典型案例

（本文载于“北京法院”微信公众号）

 案例 01：房屋租赁合同解除后装饰装修费用的赔偿，应明确合同解除的责任并合理计

算损失

【案情介绍】

2016 年 11 月，甲公司在其微信公众号中发布招商信息，打造儿童主题综合服务平台。

11 月 29 日，乙公司从甲公司处承租 407 室房屋经营婴幼儿水育馆，约定租赁期限为“2+3

年”。2019 年初，因 407 室房屋从事 0-4 岁儿童水域培训，违反国家规定，门头沟区消防

支队对甲公司、乙公司作出行政处罚决定。乙公司诉至法院要求解除租赁合同并要求甲公

司赔偿装修损失及经营损失等。

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【裁判结果】

出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

现根据消防部门作出的处罚决定以及《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）的规定可知，

甲公司将不能用于儿童活动场所的房屋出租给乙公司，导致乙公司无法实现租赁目的，双

方的《房屋租赁合同》客观上已无法继续履行。根据《房屋租赁合同》约定，甲公司交付

的租赁房屋与本合同约定严重不符，导致乙公司无法正常使用的，乙公司有权解除本合同。

据此，乙公司于 2019 年 3 月 4 日当庭向甲公司提出解除《房屋租赁合同》，符合合同约

定，故法院确认双方的《房屋租赁合同》于 2019 年 3 月 4 日解除。

甲公司作为招商企业，明知四层以上不能用于儿童培训，仍然通过微信公众号等平台

对四、五层进行儿童青少年培训招商，并将 407 室房屋出租给乙公司作为儿童培训使用，

违反了国家的强制性规定，存在过错。乙公司作为专门从事儿童教育培训的机构，对相关

的法律规定及与其行业有关的强制性规定应当知晓，其承租甲公司四层开办婴幼儿水育馆，

从事儿童培训项目，违反了国家强制性规定，亦存在过错，故乙公司应当对合同目的不能

实现负次要责任。

综合考虑双方的过错程度，法院酌情确定甲公司对乙公司的损失承担 70%的责任，乙

公司对其自身损失承担 30%的责任，甲公司按照上述比例赔偿乙公司装修残值损失。关于

装修残值的计算年限，根据《房屋租赁合同》关于租赁期限为 2+3 年，乙公司在 2 年经营

期内可以退租且不扣除保证金，以及乙公司享有续租优先承租权等约定可以确定，双方租

赁合同于 2 年期满后是否终止的选择权在乙公司，只要乙公司愿意继续承租并按合同约定

的期限提出申请，甲公司就应当与其签订续租协议。可见，乙公司在签订合同之初具有租

赁五年的预期，并按此预期投入资金进行装饰装修，故应以五年合同期为标准来计算装修

残值。因合同解除后乙公司继续占有使用房屋，故乙公司实际使用并经营的截止日期为装

修残值的评估基准日，据此计算装修损失。

【法官提示】

剩余租赁期限内的装修残值，是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同时，形成

附合的装饰装修物在剩余租赁期限内尚存的价值。在判定是否赔偿装修损失时，第一要明

确合同解除的原因，明确合同解除系出租方违约、承租方违约、双方违约，还是因不可归

责于双方的原因，以此确定是否赔偿以及赔偿的比例。第二要明确装饰装修的剩余价值，

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主要通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。在确定装修

残值时，要明确装修残值的计算年限和残值评估基准日期。

装修残值的计算年限，要依据租赁期限来确定，当事人对合同条款的理解有争议的，

应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，

确定该条款的真实意思。对于装修残值的评估基准日期，应考虑合同的履行状况，主要基

于承租方对租赁物实际使用的期限确定。

 案例 02：房屋租赁合同无效后装饰装修费用的赔偿，应明确合同无效的责任并合理计

算损失

【案情介绍】

2016 年 7 月 6 日，甲公司与乙公司订立《租赁合同》，主要约定，乙公司从甲公司处

租赁 1 号房屋，租赁期限自 2016 年 7 月 6 日至 2036 年 7 月 5 日；租赁用途为办公；乙公

司可根据自己需要对承租房屋适当进行改造，但主体结构不能改动。合同订立后，甲公司

将 1 号房屋交给乙公司，乙公司支付租金。乙公司对房屋进行修缮，室内进行装修，对院

落及围墙均有修缮。

2017 年 5 月 23 日，北京市规划委员会作出限期拆除决定书，1 号房屋属逾期未拆除

的城镇临时建设工程，限期拆除。现甲公司诉至法院要求确认双方签订的房屋租赁合同无

效并要求乙公司腾退 1 号房屋。乙公司提出反诉要求甲公司赔偿装修损失。

【裁判结果】

出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无

效。1 号房屋系临时建筑，甲公司与乙公司签订的房屋租赁合同无效。出租人同意承租人

装饰装修，合同无效后，对于已经形成附和的装饰装修物，出租人不同意折价利用的，由

双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。

甲公司在与乙公司签订《租赁合同》时虽向乙公司披露了“房屋无产权证”，但未向

乙公司披露涉案房屋及院落系超期临时建筑的事实，致使乙公司产生长期租赁的心理预期，

并在此预期基础上投入大量资金对房屋及院落进行修缮以及室内装修等工程，因此，导致

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《租赁合同》无效的主要过错在于甲公司，甲公司应对上述合同无效造成的损失承担主要

责任，乙公司承担次要责任。

【法官提示】

导致房屋租赁合同无效的原因有很多，司法实践中常见的是就未取得建设工程规划许

可证、未经批准建设的临时建筑签订的房屋租赁合同。尤其对于双方约定租赁用途为商业

用途的，承租人在承租房屋后进行装修，在产生纠纷后装修损失的赔偿往往成为双方争议

的焦点。在出租人不同意利用装修时，由双方按照导致合同无效的过错分担损失，对双方

的过错比例的确定，应根据个案来区分判定，但是，在没有特殊约定或者特殊情况下，认

定出租人的过错大于承租人，出租人对于装修损失承担主要责任。第二，对于装修损失的

确定，在房屋租赁合同无效的情况下，出租人与承租人关于房屋租赁期限的约定亦无效，

因此不能按照合同约定的租赁期限分摊装修费用，出租人和承租人应对纠纷发生时现存装

修物进行工程造价评估鉴定，按照装饰附和物的现值分担损失。

 案例 03：租赁用途为商铺的，即使租赁合同未约定协助办理营业执照的，协助办理营

业执照仍为租赁合同的附随义务

【案情介绍】

2016 年 10 月 8 日，刘某与甲公司签订《商铺租赁合同》，约定刘某从甲公司处承租

1 号商铺，用途为餐饮。租赁期限自 2016 年 11 月 22 日起至 2021 年 8 月 9 日，其中含免

租期 45 日。2017 年 4 月，刘某向甲公司邮寄书面《解除合同通知书》，载明，因为甲公

司迟迟不能提供消防等相关验收手续，也因提供不出有效证件导致其无法办理营业执照，

导致商铺至今未能如约营业，要求解除商铺租赁合同。甲公司于 4 月 17 日签收。刘某诉

至法院要求确认解除商铺租赁合同并由甲公司赔偿装修费用等各项损失。本案争议焦点在

于甲公司是否存在违约，刘某是否享有合同解除权。

【裁判结果】

虽然双方在合同中并未约定甲公司提供相关材料协助刘某办理营业执照的义务以及

协助办理的时间，但是双方合同标的物系商铺，合同亦载明用途为从事餐饮，对此甲公司

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是明知的。取得营业执照，开业经营系刘某签订合同的目的，在合理期限内提供相关材料

协助刘某办理营业执照属于甲公司的一项合同附随义务。关于协助办理营业执照的合理期

限，双方 2016 年 10 月 8 日签订合同，约定自 2016 年 11 月 22 日起计收租金，故签订合

同之后，承租方可做经营前的准备工作，包括装修、招聘工作人员、办理经营所需的手续

等工作，就本案而言，合同约定的起租日期之前，都可认为是合理期间，否则刘某合同目

的的实现将受到影响。

双方合同签订后，刘某多次要求甲公司提供相关材料协助其办理营业执照，但截至刘

某 2017 年 4 月提起诉讼，甲公司仍未能提供办理营业执照所需的相关材料，此时已经超

过承租方起租日期五个月，甲公司的行为导致刘某无法实现合同目的。刘某作为守约方，

依法享有合同解除权。

【法官提示】

第一，如果房屋租赁用途为店铺，租赁合同中也明确约定租赁房屋的用途是餐饮等必

须在房屋内办理营业执照的用途，即使在租赁合同中未约定协助办理营业执照的义务，出

租方亦有义务协助承租方办理营业执照，出租方协助承租方办理营业执照的义务系出租方

的附随义务。出租方违反附随义务，导致承租方的合同目的无法实现，承租方享有法定解

除权。第二，为避免争议和督促出租方履行义务，双方应在合同中约定办理营业执照的期

限，对于未约定履行期限的，应根据合同履行情况及租赁用途、合同目的等确定合理期间。

 案例 04：承租方在承租的房屋上注册公司，合同解除后注册地址未按约定期限迁出的，

应明确责任主体并酌情确定赔偿损失

【案情介绍】

2015 年 7 月，韩某与王某签订《房屋租赁合同》，约定韩某将其所有的商业用房 1915

号房屋出租给王某，租赁用途为办公，租赁期限自 2015 年 7 月 20 日至 2016 年 7 月 19

日，租金为每月 3050 元，王某需要办理营业执照，韩某应配合办理手续，合同解除之后，

王某应在一个月之内迁走或撤销。7 月 28 日，王某在 1915 号房屋上注册成立甲公司，法

定代表人为巴某。

畅始于信 森立恒远

▶18◀

10 月 20 日，王某与韩某协商一致解除合同。合同解除后，王某一直未将 1915 号房屋

上的公司注册地址迁出，1915 号房屋一直空置，现韩某诉至法院，要求王某按照租金标准

支付其损失。王某提交一份 2015 年 7 月 15 日甲公司的授权委托书，证明王某受甲公司委

托与韩某订立房屋租赁合同，因此应由甲公司承担违约责任，现因无法联系到甲公司，故

无法将注册地址迁出。双方争议的焦点为甲公司注册地址未迁出是否应由王某赔偿损失以

及损失赔偿的标准。

【裁判结果】

王某主张其受甲公司的委托签订《房屋租赁合同》，故不应由其承担违约责任，王某

未提供证据证明在订立房屋租赁合同时，向韩某披露自己系受甲公司委托承租房屋，王某

不能证明韩某在签订《房屋租赁合同》时对此知晓，王某应当作为《房屋租赁合同》的主

体来承担相应的责任。王某未在《房屋租赁合同》约定的期限之内将甲公司的工商登记注

册迁出，未履行《房屋租赁合同》的约定，且对韩某造成了损失，应当承担赔偿责任。

《房屋租赁合同》确定的租金标准约为每天 100 元，韩某要求按照此标准支付违约金。

对违约金的确定考虑以下两个因素：

第一，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措

施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。王某违约之后，韩某应当采取适当的方

式减少自己的损失，如适当降低价格将房屋进行出租等，而不应将房屋空置到判决作出之

时。韩某没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；

第二，能否办理营业执照仅为该房屋出租时收益权能的一部分对价，主要对价还是承

租方对房屋占有和使用。《房屋租赁合同》确定的租金标准应包括该房屋出租时的全部收

益权能即房屋的占有及办理营业执照，兼顾违约责任的补偿性和惩罚性，法院酌定王某按

照每日 50 元的标准向韩某赔偿损失。

【法官提示】

第一，在租赁合同到期或者解除后，若工商注册地址未迁出，一定程度上影响商铺租

金收益。因此，对于需要在房屋上办理工商注册登记的，应在合同中明确租赁合同解除后

迁出工商注册地址的责任条款，承租方亦应遵循诚信原则按期将注册地址迁出，否则应赔

偿出租方损失；在租赁合同到期后注册地址未迁出的，出租方应采取积极措施避免损失的

扩大。

畅始于信 森立恒远

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第二，公司委托承租方与出租方签订房屋租赁合同，承租房屋后在房屋上办理工商注

册登记的，根据合同的相对性原则，在产生纠纷后，应由承租方举证证明出租方是否知晓

承租方与公司之间的委托关系，承租方无法证明出租方知晓承租方与公司之间的委托关系

的，应由承租方承担责任。因此，对于受公司等第三人委托与出租方签订房屋租赁合同的，

应充分评估风险，避免产生纠纷后给自己造成损失。

 案例 05：以不动产使用权抵债的内容仅系租金给付方式的特别约定，不影响该合同系

租赁合同的性质，适用“买卖不破租赁”原则

【案情介绍】

2004 年 5 月 26 日，甲公司与乙公司签订《房屋与土地租用合同》，约定乙公司承租

甲公司所有的涉案房屋及土地，租期自 2004 年 6 月 1 日至 2024 年 6 月 1 日，租金共计

300 万元整，（租期届满时，若甲公司仍未付清乙公司债务，则租期自动展期 20 年，租金

仍为 300 万元整），承租期内不得变卖土地及地上房屋。土地及厂房物权变更不影响承租

权之效力。因甲公司欠案外人债务，案外人申请执行甲公司财产，法院依法拍卖涉案房屋。

李某于 2016 年 1 月 18 日通过淘宝网司法拍卖网络平台最高价竞得涉案房屋及土地，并要

求乙公司腾退涉案房屋。乙公司以与甲公司签订房屋租赁合同租赁期限尚未届满为由，根

据买卖不破租赁原则，李某应继续履行租赁合同至租赁期限届满。李某认为房屋与土地租

用合同系甲公司与乙公司恶意串通，双方并不存在真实债权关系，房屋与土地租用合同名

为房屋与土地租赁合同，实为抵债合同，不能适用买卖不破租赁原则。

【裁判结果】

自 2002 年至 2004 年期间，乙公司存在向甲公司转账共计 1110 万元的情况，现有证

据不足以证实《房屋与土地租用合同》存在恶意串通损害第三人利益、通谋虚伪意思表示

或其他无效情形，法院确认《房屋与土地租用合同》有效。关于《房屋与土地租用合同》

的性质，该合同所记载以不动产使用权抵债的内容仅系租金给付方式的特别约定，不影响

该合同系租赁合同的性质，判决李某继续履行乙公司与甲公司签订的《房屋与土地租用合

同》至 2024 年 5 月 31 日。

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【法官提示】

租赁合同是出租方将租赁物交付承租方使用、收益，承租方支付租金的合同。以不动

产使用权抵债的合同，首先要审查双方是否存在真实的债权债务关系，是否存在恶意串通

损害第三人利益的情形，若双方系真实债权债务关系，通过签订不动产使用权抵债合同，

承租方取得房屋使用权，出租方收取租金，抵债仅是对租金支付方式的特别约定，符合房

屋租赁合同的特征。根据合同法的规定，租赁物在租赁期限内发生所有权变动的，不影响

租赁合同效力。在买卖和竞拍时，要充分了解标的物的相关权利状况，避免因对合同性质

存在误解产生利益损失。

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延伸阅读

经营性房屋租赁合同纠纷中常见问题

1.合同解除后承租方的装饰装修损失谁来承担。承租方租赁房屋用于商业经营，无论

从事餐馆、酒店或超市经营，均会依据经营所需对租赁房屋进行装饰装修，部分属于与房

屋形成附合的装饰装修，俗称带不走的装修，部分属于可以移动的装修。

租赁合同解除时，承租方均会向出租方主张装饰装修损失，出租方则辩称其并不知道

承租方的装修事宜，且对租赁房屋进行装修系承租方应当自行负担的经营成本，与出租方

无关。如果承租方装修未经出租方同意的，则由承租方自行负担装修费用；如租赁合同明

确约定了装饰装修事宜，则按照合同约定处理；但如果合同没有明确约定，且租赁合同是

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非正常解除的，那么需要按照双方对于合同解除有无过错来确定装饰装修的归属及补偿。

2.未提供办理营业执照所需材料是否违反合同约定。经营性房屋租赁合同纠纷，承租

方需要办理从事经营活动所需的营业执照，但合同中仅仅约定租赁用途为商业经营，并未

约定出租方负有为承租方办理营业执照的义务，亦未明确约定出租方应当提供办理营业执

照所需材料。

部分承租方起诉要求解除租赁合同的案件中，解除合同的原因为出租方不能提供办理

营业执照所需材料导致无法实现合同目的。出租方则认为，其并无配合办理营业执照的合

同义务，并未违约，在租赁合同履行期间，承租方在不具有营业执照的情况下一直正常经

营，不存在不能实现合同目的的情况，故不同意解除合同。可以明确的是，在经营性房屋

租赁合同中，出租方提供办理营业执照所需材料为附随义务，但尚未办理营业执照是否必

然导致合同目的无法实现则需要在具体案件中予以分析认定。

3.租赁合同法律关系性质的具体认定。明确案件的法律关系性质是审理案件的基础，

双方签订的以“租赁”为名的合同并非必然属于租赁合同法律关系，不显现“租赁”字样

的合同可能属于租赁合同法律关系，应以合同约定的主要权利义务为基础，来判断是否符

合某一法律关系的基本特征。租赁合同法律关系的认定，不仅限于案涉合同相关事宜的处

理，亦牵涉后续性“买卖不破租赁”的适用。

部分案件中，一方当事人认为双方签订的并非租赁合同，而是联营合同、以不动产使

用权抵债的合同等，对方当事人则坚持认为该合同是租赁合同。对此，应从租赁合同的特

征出发，看出租人是否将租赁物交付承租人使用、收益，承租人是否支付租金，审查双方

之间是否存在联营的合意、是否存有真实的债权债务关系，最终作出合同性质认定。

4.因疫情导致合同无法正常履行的责任承担问题。与居住性租赁房屋相比，经营性租

赁房屋受新冠肺炎疫情的影响更为明显。涉疫情经营性房屋租赁合同案件的争议焦点，主

要集中于疫情防控措施是否致使承租人无法正常使用房屋，承租人能否以不可抗力或情势

变更为由主张减免租金或者要求解除租赁合同。

承租人多认为疫情防控措施导致经营难以为继，无法实现合同目的，要求解除租赁合

同，如无法解除亦应减免租金。出租人则认为虽然经营活动受到一定影响，但未达到不能

履行合同的程度，不同意解除合同，亦对减免租金多有迟疑。即使双方均同意就租金数额

进行协商，也因租赁房屋多位于核心商务区，租金标准高数额大而无法达成一致意见。经

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营性房屋租赁合同纠纷是否能够妥善处理和化解直接关系到市场经营主体生产、办公场所

的稳定，业务经营的正常开展和经济秩序的稳步恢复，关切重大，最高人民法院已出台相

关意见予以指导。在该类案件的个案处理中，应在法律规定下平衡当事人利益的同时，更

加注重法律效果与社会效果相统一。

对承租方与出租方提出以下建议

●建议承租方：

第一，应尽到审慎的注意义务。签订合同之前，应对租赁房屋所有权、租赁房屋的土

地性质与租赁房屋性质等相关材料先行审查，不可为奠定良好的信任基础与合作基础而听

凭出租方一方陈述，要实际查验相关书面文件，避免因非法转租、土地性质为工业用地、

无法提供办理营业执照所需材料等原因导致合同无效或无法继续履行。

第二，充分考量后确定合同条款。合同约定的内容既是履行合同的依据，也是解决纠

纷的依据，对出租方提供的格式条款之外，就配合办理营业执照、装修等重要事项另行签

订补充协议，如合同履行出现问题，权利遭到侵害，进行维权也比较容易。

第三，谨慎规划投资行为。对于房屋类的投资应符合法律的规定，以租代售、改变土

地性质的房屋虽然投资成本较低，但是风险较大，承租后有可能无法使用或再继续出租实

现预期利益，最终得不偿失。

●建议出租方：

第一，出租行为应符合法律的规定。《合同法》和北京市《关于加快发展和规范管理

本市住房租赁市场的通知》对出租经营行为进行了明确规定，《最高人民法院关于审理城

镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对租赁行为出现纠纷时的解决进

行了详细的指引，出租方应严格执行法律法规、司法解释的规定，合同对房屋用途、租赁

期限的约定不应突破法律法规的明确规定。

第二，树立诚信经营意识。出租方尤其是以出租为业的企业，应树立诚信经营意识和

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契约必守精神，严格履约，不应向承租方隐瞒土地使用性质、租赁房屋性质，避免随意变

更合同条款或合同主体。

第三，防范经营风险。企业进行出租尤其是面对众多承租方进行出租时应谨慎评估自

身的出租行为及风险，合理规划资金的使用，应当预留一定资金处理租赁中出现的各种纠

纷。

地址：辽宁省葫芦岛市龙港区锦葫路 55H

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由于个案具体情况不同，请咨询律师寻求专业法律意见。