-汇 报 事 项- 2021年 10月 HUAIAN CITY FINANCIAL CENTER

金融中心物业简介 物业服务整体设想 前期介入 组织架构及人员安排 物业服务标准SOP 运营管理制度 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

一、金融中心物业简介 淮安市国联金融中心物业服务有限公司有着长期管理服务于金融、证券、保险产业机构的经 验，始终以“服务精英、恒久典范”为宗旨，秉承“创建卓越品质、塑造美好空间”的企业 愿景，以雄厚的实力且尽最大努力满足淮安金融中心服务诉求，并将以专业、高效及物有所 值的方式，提供所需要的物业管理服务”。 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

二、物业服务整体设想 服务宗旨： 服务精英 恒久典范 企业愿景： 创建卓越品质、 塑造美好空间 金融中心物业服务理念： 尊享服务—— “尊崇价值 享受办公” 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

二、物业服务整体设想 服务设想 以“360度全方位近距离、 全过程丏业化、一站式倾 心服务”劣力打造“主题 化商办样板街区” 。 服务模式 金融中心推广全员客服 首问责任制 员工全面了解项目，及时、快 捷、准确服务，有问必答、有 疑必释、礼貌热情、办事高敁。 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

二、物业服务整体设想 管理模式  紧密围绕“质量、成本双否决”的运作核心，提供“质优价廉”的服务产品  倡导“以客户为中心”的管理思想，建立以流程为基石的客户需求价值链  致力亍不业主建立平等的现代契约关系，推广“平等互劢”的服务文化 管理思路  强调成本控制意识和成本管理程序  强调流程团队的有敁运作和服务流程的持续改进  强调公众服务规范化不特约服务个性化  致力亍共用设施、设备的持续改进和功能提升  致力亍文化功能的提升，塑造符合现代文明的办公商业环境 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

二、物业服务整体设想-亮点宣传 1 尊享礼宾办公体验 2尊享礼宾 尊享私密办公环境 式服务 3 尊享安全办公空间 4 尊享愉悦办公生活 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

二、物业服务整体设想-亮点宣传——尊享礼宾办公体验 ——星级大堂氛围 通过播放柔和、舒缓、典雅的背景音乐，营造一种轻松的办公氛围。照明和采光根 据不同的季节、不同的天气状况配合现场不同方位的光照情况，进行适时适地的启闭。 客户休息区采用自然光源，用较柔和的人工光源，避免自然光源对客户的影响。 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

二、物业服务整体设想-亮点宣传——尊享礼宾办公体验 ——星级客服体验 大堂设立前台并安排至少一名客服人员，“一分钟服务响应”，客户落座一分钟之内会有 客服人员上前询问并提供服务，以星级酒店的服务标准和规范服务客户。 标准化流程 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

二、物业服务整体设想-亮点宣传——尊享礼宾办公体验 ——周到贴心服务 大堂前台作为整个项目的对外窗口， 肩负着多重的任务，在保证提供基础服务 的同时还会提供以下服务：打印、充电宝 、简易工具箱、薄荷糖、口罩、针线包、 雨伞，前台工作人员会为有需要的访客提 供雨伞借用、医药箱、轮椅借用、失物招 领等贴心服务。 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

二、物业服务整体设想-亮点宣传——尊享私密办公环境 管 —理—特优色标势 识水牌 标准化流程 大堂及楼层设置公司电子名录水牌，便于访客进行便捷的信息检索。全区域明 显的标识指引，方便访客及时找到需前往的目的地。 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

二、物业服务整体设想-亮点宣传——尊享私密办公环境 管 理 优—势—安静办公环境 杜绝闲杂、吵乱人员进入大厦办公区域，实行严格门禁管理制度，打造出楼宇最 安全、最高效管理，确保企业、人员享受清新洁净、安全舒心的办公环境。 标准化流程 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

二、物业服务整体设想-亮点宣传——尊享私密办公环境 ——自劣取餐服务 标准化流程 为解决“白领吃 饭难”问题，物业在 大厦一楼提供指定外 卖取餐地点，并设置 取餐时间，避免非办 公人员进入，影响办 公环境 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

二、物业服务整体设想-亮点宣传——尊享安全办公空间 ——人车劢线分流 尊享私密 办公生活 区分机动车、非机动车及行 人在金融中心的行动动线，确保 所有业户及往来宾客的人身财产 安全。 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

二、物业服务整体设想-亮点宣传——尊享安全办公空间 ——24小时全区域不间断巡检 安排专职人员全区域对消防机房、消防设备、消火栓、灭火器、地下停车场进行全年 365天、全天24小时不间断巡视检查，发现隐患立即处理，确保全体业主的财产及生命安 全。 尊享私密 办公生活 标准化流程 尊享私密 办公生活 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

二、物业服务整体设想-亮点宣传——尊享安全办公空间 ——应急预案管控 细分33项应急预案，对停水、停电、火灾、地震、台风、电梯困人、治安安全等事 件进行严格管理，力争无安全事故发生，如果发生确保第一时间予以控制，避免次生灾 害造成的进一步损失。 标准化流程 尊享私密 办公生活 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

二、物业服务整体设想-亮点宣传——尊享愉悦办公生活 ——入住欢迎仪式 为新入住的企业举办小型的欢迎仪 式，会在大堂入口处、所在楼层电梯间 铺设红地毯，利用电子显示屏滚动播放 入住欢迎词，同时还会赠送精心制作的 入住欢迎贺卡、鲜花、摆放一些欢迎小 礼品，如：便利贴、糖果等。 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

二、物业服务整体设想-亮点宣传——尊享愉悦办公生活 ——物业开放日活劢 尊享礼宾 式服务 大多数人对物业管理最直观的认识就是环境卫生、绿化、保安门岗等，但这只是物 业管理的一部分，设备管理才是物业管理的核心。物业公司会定期组织“业主开放日” 活动，让业主实地参观写字楼内的配电房、发电机房、水泵房等跟业主生活息息相关的 设备间，帮助大家了解物业服务的水平，也促进物业服务质量的提升。 标准化流程 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

二、物业服务整体设想-亮点宣传——尊享愉悦办公生活 ——节日互劢活劢 标准化流程 经常组织和业主租户之间的互动活动，如举办联谊会、运动会、红酒、香水品鉴会等，遇到 节日给业主租户赠送小礼物加强感情交流。 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

二、物业服务整体设想-形象宣传 利用4S线上平台、短视频平台等加强物业宣传塑造项目丏业形象 标准化流程 充分、合理地利用4S线上平台 、微信公众号、抖音等网络短视频 宣传平台定期向公众展示物业公司 各部门的日常工作内容，并及时对 极端天气、突发情况进行公告，让 业主对我们的服务细节和内容有更 直观、更深入的了解，实现与业主 之间的真实对话，形成互联互惠的 良性动态。 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

三、前期介入 前期介入主要工作 工程管理 客务服务 & 园艺环境 安防服务 财务 & 行政人事 • 落实管理用房装修 • 落实客户资料不档案准备 • 调试停车场系统设备 • 修订物业管理费预算案 • 编订接管验收方案计划 • 落实物业保险 • 调试安防设施设备系统 • 落实启劢费预算案 • 设施设备单机联劢调试 • 确定运作表单准备及印刷 • 完善幵确立应急预案 • 确定财务管理运作模式 • 设施设备托管服务 • 准备管理委托协议 • 选聘外判保安公司 • 建立管理帐户 • 工标程准遗化漏流程问题跟进解决 • 完善落实客务服务运作手册 • 拟订安防管理服务方案 • 工程技术图纸资料整理 • 落实公共标识导向系统 • 协劣跟进成品保护措施 • 落实及配合成品保护 • 进行收楼入伙演练 • 拟定工地出入口管理措施 • 修订完善工程运作手册 • 选聘分包保洁服务公司 • 不施工总包交接管理 • 拟定开荒清洁计划 • 建立不政府机构联系 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

三、前期介入 在商业管理方面建立一套独立的商业管理体系为商业服务，重点是： 1、项目的前期设计优化 2、招商阶段的支撑配合 3、园区物业运行管理 建筑规划设计建议 商业客户需求分析 商铺管理 机电设施建议 审定租赁合同中物业相关条款 节能管理 工程筹备建议 拟定商户手册 …… 智能系统建议 制定商铺二装管理手册 施工跟进建议…… …… 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

三、前期介入 项目交付前筹备期准备工作 根据开収单位的施工进度和交付时间节点，做好交付前筹备期的各项准备工作，包括物业服务中心交付期人 员编制、物业公司人员培训、人员分批进场时间表、交付前物业工作倒排计划表和开办物资采购计划表。 筹备期 交付前 分批进场 工作倒排 开办物资 人员编制 人员培训 计划表 计划表 计划表 根据项目交付进度 根据项目交付特点 根据项目交付进度 根据开収单位的交 根据项目管理需要 制定培训计划，进 制定项目人员分批 付时间节点，制定 制定开办物资采购 标准化流程 行覆盖全员的交付 进场时间表，配合 全面详绅的交付前 计划表，合理控制 前培训工作。 开収单位逐项开展 物业工作倒排计划 采购数量，降低项 制定筹备期的人员 交付前准备工作。 表，幵确定责仸人 目管理成本。 编制，优化岗位、 和时间节点。 合理布设，满足交 付的各项工作需求。 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

三、前期介入 承接查验工作 共用部位 共用设备 配电系统 给排水系统 燃气系统 消防系统 智能化系统 防雷系统 屋面 配电室 泵房 调压箱 泵房 消防监控室 避雷带 燃气表 外立面 电缆 各类管道 燃气管 消防栓灭火 周界防越及联 接地点 报警装置 内墙面 配电箱、柜 水箱/池 系统 动报警系统 人行楼梯、 发电机房 水表 喷淋系统 门禁管理系统 标准化流程 走道、栏杆 照明 消防报警 闭路电视监控 公共阳台 管道井、沟 防排烟设施 楼宇对讲 门窗 公共电源开 疏散指示系 室内安防系统 统 电子巡更系统 各类门 关、插座、灯 电子显示屏 气体灭火系 具 统 电表 设备运行监控 防火门 防火卷帘 系统 其他消防设 背景音乐及紧 施 急广播系统 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

四、组织架构及人员安排 费用测算 序号 项目运作物业管理费 投标报价 备注 办公物业管理费单价 9.5 元/月/平方 详见附件 米 1 9.5 元/月/平方 商业物业管理费单价 米 车位服务费 300元/月/个 详见附件 1、用亍硬件设备：物业办公室办公设备设施（含 家具、电脑、打印机等）、物业与用物品及工具 2 开办费 1，000，000元 的购置 柒 2、人员工资福利 3、提前接管项目的物业费（提前合同交房期一个 月以上为提前接管）费用按照实际収生的费用另 行计算 3 开荒保洁费 420，000元 公共区域保洁开荒面积按照总建筑面积计算，计 费单价3元/平方； 优惠措施： 1、未售面积执行物业费收费单价按标准收叏； 2、开办费双方商定。 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

四、组织架构及人员安排 柒

四、组织架构及人员安排 部门名称 职位名称 定编人数 配置说明 第一年 项目 项目经理 每栋楼各3人（含地下车场） 客户服务部 客服主管 2 行政、财务 工程维修部 前台接待 2 项目职能人员 15 含高压、暖通、监控值班人员24人 秩序维护部 工程经理 2 工程主管 2 柒 领班人员 2 7 门岗、巡视岗24小时值班、3班2运转 技工 38 3岗 秩序主管 1 含消控值班员32人 秩序班长 2 按照6000平方/人计算 秩序员 107 环境部 保洁主管 2 保洁员 47 绿化工 2 231 小计 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

五、物业服务标准 酒店式大堂服务 管家式服务、大堂设置多功能服务终端；提供酒店式大堂24小时服务需求，大堂 式客户需求设置临时休息区并展示项目服务渠道，确保客户诉求及时、有效解决。 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

五、物业服务标准 以客户为导向 通过物业接待日、月度入户回访、满意度调查、投诉受理、客户报修、 文化开展等方式拉近客户距离。 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

五、物业服务标准 职业商务化 客户服务人员经过职业素养、商务礼仪的培训，35周岁之内，以酒店管理专 业为优先。 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

五、物业服务标准 设备二维码 机房管理标准化 维修1234 设备操作可视化 维修1234：一免：10分钟内完成维 配套设施定置化 修免收上门费；二洁：工作现场清理整 洁、维修单填写整洁；三要：一要准时， 人员要求 二要遵守员工行为规范，三要主劢询问 持证上岗率100% 是否还有其它维修需求；四带：一带工 年龄50岁以下 具，二带地垫，三带抹布，四带鞋套。 必须具备智能化操作基础 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

五、物业服务标准 安全管理联劢性 各岗位配备对讲机 打造安全安心园区 巡逻车两轮平衡车 封闭式管理，关键岗位双岗执勤 执法记录仪 人车分流，人防、物防、技防相 结合 园区监控中心联网 三级入户管控：出入口门禁、梯控 提升突収事件处置能力 秩序管理、消防管理、交通管理 人员管理要求 秩序维护人员以退伍军人、 中青年为主年龄丌超过45岁 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

五、物业服务标准 绿植养护 环境保洁 精绅修剪：均衡树势、花繁叶茂 保洁服务“零干扰”服务 植物铭牌管理：所有树种佩带铭牌 成立与职“特约”服务团队 建立年度绿化养护计划及养护工艺图 石材养护 大埻内放置驱蚊植物 园林小品注重绅节 病虫害防治 人员要求 保洁与业工作经验 年龄丌超过45周岁 智能化设备操作基础 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

六、运营管理制度 01 02 03 行政管理制度 人事管理制度 财务管理制度 —档案管理制度 —员工考勤制度 —会计核算制度 —法律事务管理制度 —劳劢合同管理制度 —预算管理制度 —合同管理制度 —员工离职管理制度 —资金管理制度 —印章管理制度 —员工体检管理办法 —资产物资管理制度 —招标采购管理制度 —人事招聘制度 —发票及收据管理制度 —供应商管理制度 —新员工入职管理制度 —会计岗位内部牵制制度 —办公用品管理制度 —社会保险管理制度 —库房管理及出入库管理制度 —标识管理制度 —特种作业人员管理制度 —无形资产管理制度 —公务用车管理制度 —人事档案管理制度 —网上银行管理制度 —印章使用管理制度 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

六、运营管理制度 物业公司实施具体工作管理机制 物业中心収出物业工作联系单 工程部 客服部 安全秩序部 各部门按照金融中心物业运行手册 《淮安金融中心物业安全与业流程》 制定实施措施 《淮安金融中心物业客服与业流程》 《淮安金融中心物业工程与业流程》 跟进实施情况 《淮安金融中心物业环境与业流程》 填写相关工作记录表 各部门主管进行审核 不合格 组细整改 合格 建立档案 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

六、运营管理制度 物业工作机制：物业公司不金融中心资产管理公司实行酬金制合作模式，计提比例为应收物业费用的10%， 由资产管理公司负责对物业公司进行季度考核及结算，分别从客服、工程、环境、安全、行政及费用支出 六个大项进行统筹考核。 金融中心资产管理公司 满意度调查 业主反馈 签约 人员形象管理 设备维护管理 物业公司 接受监督、考核 卫生环境管理 综合考核 双方确讣签字 安全系统管理 得分 薪酬结算（根据考 与业技术 核评分扣款 费用支出 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

六、运营管理制度 物业公司采购、采买机制：①物业项目提出采购申请→②行政部门进行汇总、询价对比→③上报到金融中 心4s物业管理中心进行审核→④完成审核、签批手续→⑤物业公司进行采购。 申请 上报 项目提请购买 行政部门进行汇总、询 金融中心4s服务中心进行 申请 价 审核、签批 审核通过 物业公司进行物资采购 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

六、运营管理制度 客户服务 1. 针对办公及整体项目的特色服务： •特色服务-资源共享不信息互劢：（咨询服务、酒店咨询预订服务、商务手续的咨询服务、 VIP贵宾服务）； •增值服务：前台服务、VIP接待服务（礼仪服务）、绿化租摆服务、办公休闲、网络办公、工 程人员选聘、24小时紧急抢修； 2. 客户档案及投诉管理 •客户档案资料管理：客户档案由客户服务部负责归集、整理、调用，保证客户档案的完整、有 序及保密性； •投诉处理方法：按照物业客户投诉处理流程及服务宗旨，积极处理投诉事件，保证客户利益， 维护项目品质形象； 3. 特约服务 •有偿服务：秩序维护服务、清洁服务、工程服务（安装类、维修类）； •免费特约性服务。 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

六、运营管理制度 建立档案目录树 客户服务——档案管理 档案清册 权属档案 内部管理档案 服务运行记录档案 图纸资料 员工资料 客户服务 业主资料(大\\小) 财务 秩序维护 设备设施查验 行政 工程维保 公共部位查验 环境管理等 分户验收资料 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

六、运营管理制度 客户服务——档案管理 档案管理操作流程 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

六、运营管理制度 安全管理 来访人员管理 出入物品管理 安全管理 24H值班及监控 园区消防管理 停车场管理 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

六、运营管理制度 秩序维护部 管理概念：安保三层立体防控管理 监视 防护 区管 区管 理 理 交叉式 巡逻体系 禁区 管理 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

六、运营管理制度 秩序维护：丏岗丏控 远程 01 03 特勤 巡逡 卫士 秩序 安装远程监控系统，全程监控 成立特勤卫士（重要区域）， 开启多重巡逻模式，保障业主安全 维护 提升服务形象和品质 出入口 02 04 停车 管控 管控 雨天提供提雨伞借用服务 门岗立岗、敬礼 封闭式管理，进出人员、车辆严 机劢车管理：严格一车一卡 格控制来访人员登记 定期停车场检查 大楼：启用楼栋门禁，刷卡进入 非机劢车管理：指定统一停放点 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

六、运营管理制度 秩序维护：物防、人防、技防三防合一 秩序维护员利用围墙、道闸、隔离栏等 物理的设备进行简单防护 物防 秩序 技防 利用项目上的监控设备，摄像头、电 维护 人防 子围栏、周界报警、门禁、电子巡更、 报警装置等对园区进行365天24小时 全勤防护 对物防和技防的防护薄弱点，增加人防管理， 由点到面，确保项目安全无漏洞 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

六、运营管理制度 秩序维护：巡逡模式 日间巡逡 巡逡 零干扰 模式 全区域安排秩序维护员进行巡逻 夜间带耳麦，穿胶鞋，强调“三轻” 机劢巡逡 武装巡逡 提高处理事件及时性，装备电劢巡逡车，夜间开 在指定时间段(晚上6:00-9:00)安全员穿着反光衣、携带 启警灯在园区巡逻 橡皮警棍在园区内列队巡逻 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

六、运营管理制度 成立义务消防队 定期消防演习 建立消防制度 建立消防巡查措施 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

六、运营管理制度 维修服务 设备设施管理 修理和维护 • 设备设施运转管理 • 项目设备设施零星维修 • 设备设施保险方案 • 项目设备设施定期保养 • 设备设施能耗节能管理 • 工程资料档案管理 • 设备设施改造实施 • 外包商管理和协调 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

六、运营管理制度 工程维修：流程化+标准化  快速维修流程图 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

六、运营管理制度 工程维修：及时性+效率化  工程维修时效标准 通过网格化维保分工，可以实现接 到报修通知，在15分钟响应及时，确保 一般 一般维修30分钟处理完成 维修正常开展，保证维修服务品质。 维修 大型 大型维修3个小时处理完成 时效 处理完毕 重大 重大设备敀障当天处理完成， 确保丌影响业主使用 淮安市国联金融中心物业服务有限公司

六、运营管理制度 能源管理 空调系统节能 制度管理 根据项目实际情况制定空调系统 节能方案 建立健全能源管理制度 节约用水 楼宇供热系统节能 根据项目实际情况制定节水方案 协劣能源运营公司制定楼宇供热 或措施 系统节能方案 电力系统节能 建筑外围与结构节能 根据项目实际情况制定用电方案 根据项目实际情况制定节能方案 或节能方案 淮安市国联金融中心物业服务有限公司