行稳致远求发展

人居至上迈新程

2023 年 4 月 总第八十九期 上海市工商联房地产商会 主办

1

Real Estate

Investor

民营房企要继续为人居至上奋斗不息

房地产行业改革开放之后，30 多年来，民营房企

犹如一朵艳丽的鲜花，开遍祖国城乡大地。上万家的民

营房企，在各级工商联和民政部门的指导下，先后在县

级以上层面都成立了房地产商会，这么多年来，他们

以人居至上为宗旨，给我们经济建设，城市面貌改变，

提高人民住宅水平和住宅环境，做出了巨大贡献！这些

贡献的取得，是党和国家改革开放政策给民营房企负责

人提供了发展平台，他们一直保持“两个健康”意识，

自己爱党爱国爱人民，企业一直是精心运营，不断发

展由小到大，房子越造越多，质量越造越好，给国家

缴纳税收年年增多，占据了我国经济发展的重要地位。

30 多年来，民营房企能有如此迅速发展，首先在

于他们有着无私奉献精神，经过多年发展，民营房企

的领导，都积累了大量资产，即使停手不做，也有数

代用不完的资金，但他们仍继续劳作，扩大企业规模，

这样既可为国家多做贡献，又可让更多人上岗，让人

民更加富裕。更可贵的是，当国家遇到困难，他们都

数亿或上千万上百万的捐献给国家。更让人敬佩的是，

他们都有着不知疲倦的敬业精神。这些民营房企的老板，

其心思都放在企业上，为搞好企业，他们整日在项目上

了解情况，解决问题，为了理念创新和运作模式创新，

他们不停的向行家里手学习让自己企业向高质量发展，

为业主提供优等住宅和良好住宅环境，可谓处心积虑。

正是他们带领企业职工用 30 多年时间走过的西方国家

100 年所走的历程。

但事物发展总是有起伏的，近几年来，由于疫情

Preface 新年寄语

本刊评论员

影响和政府宏观政策的调控，房地产行业呈现下行趋势，

表现在房企中主要是资金紧缺、楼盘烂尾、企业裁员、

负债过多、供过于求。这是经济发展中的题中应有之义，

不足为奇，并非是我们因企业操作过失造成的，只要我

们运用多年的拼博经验，还是可以渡过难关转危为安的。

我们知晓，一个行业的发展，一靠大环境优势，

二靠自己努力。就目前来说，大的环境正在向有利于

企业发展的方向前进，一是疫情已接近尾声，二是政

府新的利好政策正在向有利于企业向前发展，但这些

利好的状况要完全落地，还需要方方面面的努力。

疫情消除后，企业自身的领导和职工要调整好心

态，充满信心地把复工复产落到实处，这就得努力克

服企业遇到的困难，迎难而上让企业走上正轨。

与此同时，政府公布的利好政策要真正落地，这

就需要政府各级部门开展调查研究，调查中遇到未落

实的事一定要督促各方面抓紧落实，切不能把调查研

究变成形式主义，只调研不解决问题。

只要方方面面紧密的团结在一起，形成一股强大

的冲击力，问题总是会解决的。尽管如此，有些企业有

可能还会倒闭，还会重组，这是行业发展中必然现象。

但我们应当清醒地看到，随着大环境的变化，房地产行

业，特别是民营房企的前景是乐观的，因为国家和人民

都离不开房地产行业，只要我们坚定信心，努力拼搏，

民营房企定会在高质量发展的道路上，创造出人居至

上新的成果。

2

指导委员会

名誉主任

主任

委员

编辑部

主编

副主编

编辑

主办单位

承办单位

协办单位

联系方式

全程支持

上海市工商联房地产商会官网

Http://www.gslfcs.com

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上海房地产 COPYRIGHT Shanghai Real Estate

2023 年 4 月

总第八十九期

许荣茂 范 伟

李海林

王 云 王 颖 田 强 吕 明 闫 浩 江 河 许世坛 阮兴祥 孙益功 贡 明 李彦漪

杨 剑 余 均 沈慧琴 张 海 张嘉根 陈建铭 林 峰 胡书芳 侯抗胜 洪远富 奚志勇

凌菲菲 高幸奇 唐冀宁 黄有志 彭 飞 蒋佳平 蒋威风 谢金雄 裘东方 戴敏君

(委员名单按姓氏笔画次序排列)

沈克乔

冯 伟 王晓娟

沈文彬

上海市工商联房地产商会

地址 ：上海市长宁区延安西路728号7楼E室

邮编 ：200050

电话：（021）62825362 62825613

上海市工商联房地产商会

东渡国际集团有限公司

同策房产咨询股份有限公司

上海市工商联房地产商会产业分会

上海市工商联房地产商会法律分会

东信文化

4 News 14 商会新闻

努力加强商会发展

认真做好换届筹备工作

本会分别召开会长办公会、理事会、

换届筹备领导小组和工作小组会议

上海市工商联房地产商会遵照市工商联和市民政局换届工作指引的要求，今年二月份开始已着手进行

这一工作。目前已召开了上海市工商联房地产商会第一届第十次会长办公会和第一届第五次理事会，

选出了换届筹备领导小组和工作小组，工作小组正在按上级要求，积极准备上报给市工商联和民政局

的有关材料。

10 16

11

市工商联房地产商会企业的“两个

健康”现状、问题和建议

上海市工商联房地产商会第一届第

五次理事会 切实做好本会第一届

换届工作

关于促进民营房地产企业高质量发

展的建议

Forum

06

08

大家论坛

倪虹：

像智能汽车一样以科技赋能造中国

智慧房子

杨惠妍：

未来三到五年“行稳致远”仍将是

碧桂园的发展主题

2023 年 4 月 1 日，住房和城乡建设部党组书

记、部长倪虹出席“中国电动汽车百人会论坛

2023”，以“如何学习借鉴汽车产业，为人民群

众建好房子”为题发表演讲。

2023 年 4 月 7 日，碧桂园召开集团月度管理会

议，新任董事会主席杨惠妍回顾了 2022 年公司

全员上下同欲、攻坚克难的宝贵经历，并明确了

2023 年及未来中长期的发展规划。

Suggestions

建言献策

近年来，由于疫情和世界经济格局的风云变幻，

我国房地产行业也出现了资金匮乏、供需失调、

市场疲软等问题，对企业的“两个健康”带来一

定影响。

今天的市工商联房地产商会第一届第五次理事会

议主要有五个方面的议程，第一项我们把这次开

这个会议的目的和意义简单说一下，第二项是我

们把上次换届筹备领导小组和工作小组有关的会

议纪要内容和大家做个通报。第三项主要是在上

次会议上达成的几项共识要在今天的理事会上进

行表决。第四项是对上述事项做一个举手，最后

我做一个总结讲话。 随着经济环境以及市场环境的转变，上海市工商

联房地产商会会员企业一致认为，过去高周转、

高杠杆、高负债的发展模式已不可持续，房地产

企业高质量发展已成为必然，对房地产业影响意

义深远。

News 商会新闻 上海房地产 CONTENTS Shanghai Real Estate

14 16 18

5

42

News 23 商会新闻

“上海市数字经济产业创新发展研讨

会”在长三角数字干线枢纽上海红豆

数创园成功举办

恰逢数字经济、ChatGPT生成式AI大模型火爆之时，2023年 4月 13日，“上海市数字经济产业创新发展”

研讨会，在长三角数字干线重要枢纽节点·上海红豆数创园举行，本次活动由上海市工商联房地产商

会指导，上海市工商联房地产商会智慧产业园委员会主办、上海红豆数创园承办，在红豆集团上海公

司大力支持下，主题发言、专家研讨和晚宴成功举行。

Market

32

市场风云

2023 年上海楼市趋势研判

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40

42

碧桂园携手新华社向上海各级党群

服务阵地赠阅社办报刊

书记项目推进会 党建引领走在前

——常州市自然资源和规划局武进

分局党委与新城集团（常州）党委

持续结对共建

大华希望网校荣获上海市“公益之

星”称号

Cases To Share

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案例分享

案例分享：建设工程项目中涉及甲

指分包、“背靠背”条款、

审计结算问题时对工程款付款条件

的认定

News 商会新闻

19 喜报：本会获得“2022 年度上海市

工商联信息工作先进单位”表彰

21 市工商联展览商会成立大会隆重举行

本会与展览商会缔结友好商会

22 市工商联调研新城控股集团、旭辉集团

18 促进沪港交流合作！龚正会见香港瑞

安集团董事局主席

20 本会《低碳小区评价技术规范》落地

将为人居至上添光增彩

News 资讯

Society 社会责任

25

22

Party Building 党建之声

6 Forum 大家论坛

倪虹：

像智能汽车一样以科技赋能造中国智慧房子

住房和城乡建设部党组书记、部长倪

虹表示，近几年，住建部和相关部门积极

推动智慧城市与智能网联汽车协同发展，

在北京、广东等 16 个城市开展了试点，取

得了初步的成效。

2023 年 3 月 31 日至 4 月 2 日，“中

国电动汽车百人会论坛 2023”在北京举办，

倪虹出席并以“如何学习借鉴汽车产业，

为人民群众建好房子”为题发表演讲。

倪虹强调，安居乐业是人民群众对幸

福的最朴素的期待。汽车是行的工具，住

房是住的载体，好汽车和好房子都是人民

群众美好生活的需要。

关于“如何学习借鉴汽车产业，为人

民群众建好房子”，倪虹表示：

第一，在设计上要像智能汽车一

样，以科技赋能住宅。

“现在智能汽车已经广泛应用了 5G、

物联网等新一代信息技术，大大改善了人

们驾驶和出行的体验。我们要打造好房子，

也需要运用数字化的手段，使房子成为科

技来集成应用的重要载体，让人民在房子

里住得更健康，更安全，更方便。”倪虹

表示。

倪虹举例称，比如可以让房子根据主

人的需要，自动调节通风、采光、照明、

温度、湿度，营造舒适的居住环境；也可

以及时预警，防范火灾、煤气泄漏等事故

发生；还可以加强独居老人、儿童的安全

健康监测管理，提高社区和家庭的安防水

平。住建部将会同相关部门，让新一代信

息技术进家庭、进楼宇，共同建设数字家庭、

智慧社区和智慧城市，让城市科技更多造

福群众生活。

第二，在建造上，要像造汽车一

样造房子。

倪虹

住房和城乡建设部部长

2023 年 4 月 1 日，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹出席“中国电动汽车百人会论坛 2023”，以“如何学习借鉴汽车产业，

为人民群众建好房子”为题发表演讲。

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Shanghai

Real Estate

倪虹表示，汽车有千百个来自生产线

上的零部件，通过科学的设计和紧密的焊

接组装而成，建筑行业也要学习这种工业

化的生产方式大力发展装配式建筑，使房

子标准化设计、工厂化生产、装配化施工、

一体化装修，这样既有利于老房子的更新

改造，方便维修更换部件，又可以减少环

境污染，提升劳动生产率和质量安全水平。

倪虹强调，我们还看到了以电动汽车

为代表的新能源汽车正在加快发展，有力

推动了减污降碳和节能环保，我们在造房

子的过程中也要坚持绿色发展理念，大力

推广使用健康、环保、安全、绿色的低碳

建材，打造绿色建筑，为人民群众提供高

品质的生活空间。

第三，在使用上，要像汽车一样

建立房屋的体检和保险制度。

倪虹表示，汽车根据使用年限进行年

检，保证安全，买了汽车以后要买保险。

而我国城镇化发展到现在，很多新房子会

变成老房子，老房子可能存在一定的安全

隐患。因此，要学习汽车行业的做法，建

立房屋定期体检制度，按照房屋的建成年

代、功能类型确定体检的频次，来及时查

找和发现问题，体检出来的问题也就是房

屋更新改造的重点，可以有针对性提出整

改措施，消除安全隐患。同时要建立房屋

保险制度，以市场化手段推动完善工程质

量和房屋安全监管的体制机制。总之，要

推动完善制度设计，为房屋提供全生命周

期的安全保障，切实维护人民群众的生命

财产安全。

第四，在服务上，要像汽车 4S

店一样搞好物业服务。

倪虹表示，4S 店为汽车提供了全方位、

一站式的服务；好的房子也应该有好的服

务，好的服务要靠好的物业，现在一些物

业企业也积极探索一些新的业态和模式，

比如有的物业服务建立了抢单平台，业主

可以通过手机 APP 提交维修需求，物业人

员通过抢单的方式进行处理。

“传统的方式就是家里哪坏了，等着

维修人员上门维修，可能一个小区只有一

个维修人员，修完上家才能修下家，现在

可以通过抢单的方式，把一个片区的维修

人员整合起来，让有困难的群众能够更快

地得到有效服务，既提高了业主的需求响

应和处置效率，又提升了业主的居住体验。”

倪虹表示，我们要努力推动提高物业管理

能力，引导广大物业企业提高服务水平，

让人民群众能够享受好的服务。

8 Forum 大家论坛

杨惠妍：

未来三到五年“行稳致远”仍将是碧桂园的发展主题

总结经验，迎接挑战

2022 年，受疫情等多重因素叠加影响，

房地产行业陷入前所未有的周期性危机，

出清进程加快。克而瑞统计显示，去年百

强房企业绩规模同比降低 41.6%，多数规

模房企深陷负增长困局。据国家统计局数

据，全年国房景气指数持续下滑，行业增

加值比上年下降 5.1%，房地产开发投资比

上年下降 10%。

在此背景之下，碧桂园迅速决策，年

初就定下了“以现金流为核心，保企业安全”

的核心管理目标，保持了稳健的运营和财

务状况。

2022 年，碧桂园累计交付 1384 个批

次共计近 70 万套房屋，覆盖全国 30 个省

市 255 个城市，其中 281 个项目实现“交

付即办证”。公司全年权益合同销售额约

3574.7 亿元，业绩在第三方榜单上保持领

先。全年权益回款金额约 3324.8 亿元，权

益销售回款率连续 7 年达到 90% 以上。

同时，公司资产负债表持续优化，降

负债效果显著。截至 2022 年 12 月 31 日，

公司总借贷余额下降至人民币 2713.1 亿

元，同比下降 14.7%；剔除预收账款的资

产负债率从 2020 年中期的 81% 持续下降

至 69.4%；净负债率进一步降至 40%，是

近十年来的最低值。

杨惠妍在会上回顾了自己过去十几年

在碧桂园任职的经历说，我们走过了很多

次房地产周期，这次是时间最长也是最艰

难的一次。在特殊的发展阶段，集团核心

管理层做出了很多难而正确的决定，实现

了保安全、保交付、保资产、保信用的目标，

展现出了强大的战略决策和执行能力。

坚定信心，保持坚韧

2023 年，经济复苏态势已现。国家统

计局数据显示，1-2 月份，伴随着疫情防控

较快平稳转段，经济循环加快畅通，生产

需求明显改善，经济运行企稳回升，全国

商品房销售面积及销售额增速降幅较去年

大幅收窄。

杨惠妍

碧桂园董事会主席

2023 年 4 月 7 日，碧桂园召开集团月度管理会议，新任董事会主席杨惠妍回顾了 2022 年公司全员上下同欲、攻坚克难的宝

贵经历，并明确了 2023 年及未来中长期的发展规划。她表示，2023 年对企业来说更具挑战，也更需要坚韧的精神。企业当

前面临的不只是生存问题，更加要放眼中长期的稳定发展，围绕市场和客户去思考公司的发展战略。

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Shanghai

Real Estate

一季度，碧桂园累计实现权益合同销

售金额约 718.7 亿元，权益合同销售面积

939 万平方米。3 月份，公司权益销售额实

现连续第二个月环比增长，表现仍然稳健。

杨惠妍表示，碧桂园对国家整体经济

复苏有信心。随着各种利好政策持续释放

及有效落地，预计房地产行业将出现结构

性恢复，逐步筑底复苏。2023 年，碧桂园

的首要工作仍是以现金流为基础，从挖潜

存量、资产置换、投资买地等三方面入手

积极修复资产负债表。“发展才是硬道理。

修复资产负债表的三方面工作，要认真做、

努力做、做得精准。”聚焦产品力和成本力，

做强企业核心竞争力，也是 2023 年的工作

重心。杨惠妍强调，产品力的打造不仅指

传统狭义的住宅产品力，而是从销售到入

住、物业服务全周期产品力的打造，更好

地服务业主。成本力则是从设计开始，覆

盖生产、运营、销售各个环节的全链条成

本力。目前，集团已成立产品联合研发小

组，组织优秀人才进行产品迭代研发，以

进一步匹配资产布局策略和公司发展需要。

近日，一二线产品系第一稿已经完成。

行稳致远，坚持长期主义

当前房地产市场已经进入了全新的发

展阶段，市场从过去的高速增长期逐步进

入平稳期，商业模式和竞争格局也发生了

极大变化。谈及中长期发展，杨惠妍表示，

围绕市场和客户提升产品力和成本力是

“一百年都不会错的商业逻辑”。她认为，

“房地产行业是一个传统行业，在原来高

速发展的时候，企业对市场、对客户的研

究是不足够的，现在我们必须要围绕着市

场和客户去思考公司的中长期发展。”如

何围绕市场和客户提升竞争力？集团总裁

莫斌强调，不同的市场、同一市场的不同

版块、同一项目的不同户型，要做好资产

分类。精准研判、精细化管理，根据不同

的分类匹配不同的策略制度，做到这样存

量就能做出增量空间。区域总要起带头作

用，关键岗位上的关键人要发挥关键作用。

同时，产品力提升要关注客户、关注全过

程体验，“从基础产品力到产品的户型布

局和材料的选择，都要重视客户的观感、

体验感，真正地把客户为中心做到位。”

会上，杨惠妍明确提出，未来三到五年“行

稳致远”仍将是碧桂园的发展主题，强调

要持续优化资产布局、打造精益高效型组

织、一体两翼布局（房地产主营业务为主体、

代管代建和科技建造为两翼）。她特别强

调，科技建造是公司的第二增长曲线，对

产品质量、效率、成本，对员工收入和安全，

都有非常重要的意义。未来公司发展将轻

重并举，公司整体抗周期的能力将会更强，

竞争力将迈上另外一个台阶。谈及企业愿

景，杨惠妍再次分享了集团创始人杨国强

亲手书写的《我梦想中的碧桂园》。“我

一直觉得，这十二句话最能诠释我理想中

的碧桂园：前四句阐述了企业的定位，体

现了企业和同事们之间的关系，其中饱含

了爱与认同；中间四句清晰地描述了企业

的经营之道；最后四句是企业的初心和社

会责任。”她说，这就是我心中的碧桂园，

也是我将努力去践行实现的碧桂园。

10 Suggestions 建言献策 市工商联房地产商会企业的“两个健康”

现状、问题和建议

自我国房地产市场改革开放之后，房

地产企业领导层和企业自身都在健康有序

中不断发展壮大，三十多年来，特别是民

营企业的董事长，他们深知是党的改革开

放政策给了他们平台，才有自己今天，不

仅个人对党情感深厚，而且满腔热情的带

领企业由小变大，由弱到强，但近年来，

由于疫情和世界经济格局的风云变幻，我

国房地产行业也出现了资金匮乏、供需失

调、市场疲软等问题，对企业的“两个健康”

带来一定影响，就我们房地产商会 200 多

家会员企业来说，具体表现为：

一、目前，本会房企“两个健康”的

现状

房企“两个健康”，一是指企业领导

层从思想到行为准则都可圈可点，二是指

企业的发展健康。从本会企业领导层目前

健康状况看主要表现为：

1、建党 100 周年之际，我们举办了“永

远跟党走”党建论坛，企业家们纷纷在“永

远跟党走”的卷轴上签名，表达对党的忠诚。

疫情中，我们有近 5 万党员、干部、职工

在抗疫第一线，保卫大上海，领导班子一

如既往的健康有序抓好企业。如本会副会

长单位：万科、碧桂园、新城、红豆、理

事单位大华等企业就属这一类型，约占企

业数 5%，如红豆集团董事长，疫情第一

年个人交党费 1000 万元，其模范行为受到

社会认可，不少企业纷纷与他们企业合作，

红豆集团等“两个健康”在同行中表现得

蓬蓬勃勃。

2、资金短缺、企业举步维艰，“两个

健康”在企业中受到影响，即使领导班子

想和年景好时一样对待工作，但力不从心。

3、债务缠身，企业矛盾重重，职工下

岗领导层离职，企业岌岌可危，“两个健康”

在企业难以提升。

二、可能出现的问题和引发的原因

我国房地产行业改革开放 30 多年，

前 30 年，她是我国改革开放花园中的一朵

极为艳丽的鲜花，为中国经济、为提高人

们住宅环境和生活水平，作出了巨大贡献。

由于本行业发展过快，加之其他种种原因，

如今走到十字路口，如不及时解困，可能

出现：

（一）工人继续下岗。目前本会 200

多家会员单位，其中不少是集团公司，一

个集团有的多则近百家公司，少则 10 多家

公司，据不完全统计，本会有近千家开发

企业，3 年疫情下来，每家都有裁员，多

则三分之一，少则也有五分之一，眼下那

些债务缠身的公司要维持还得裁员。

（二）供求失衡，消费者捂钱不买房，

房子供过于求，给国家长期发展带来困难。

（三）从本会情况看，无论是头部企

业还是中小型企业，如今因债务缠身矛盾

重重，如解救措施不落实，可能有些企业

破产的危险性越来越大。

三、我们的建议

（一）调查研究

我国改革开放 30 多年的房地产行业，

走过西方 100 多年的路程，发展快是好事，

但时至今日，我国住房是否供过于求，房

地产公司是否要这么多，烂尾楼怎么办，

多出的住宅、商业楼盘怎么办，各省、市、

地区、县、乡应有一个准确数据，方能有

准确判断、准确决策。

（二）科学决策

1、全国有上万家房地产公司将来留多

少为宜；

2、因无钱投资，烂尾楼怎么解决；

3、供过于求的商业、住宅楼有多少，

怎么解决；

4、央企、国企、民企应享受共同政策

待遇。

（三）提高干部责任心，上下一心真

正解决实际问题

从房地产商会企业民企领导层看，都

是有能力、有积极性、有责任心，想把工

作做好的。但在近年来，遇到不少问题，

国家也陆续下发了有利于企业发展的文件，

但真正落地十分困难，切忌有利于企业的

政策层层做减法，规范约束企业的事层层

做加法。

上海市工商联房地产商会

2023 年 3 月 30 日

11

Shanghai

Real Estate

关于促进民营房地产企业高质量发展的建议

二十大报告指出“高质量发展是全面

建设社会主义现代化国家的首要任务”，

2022 年 12 月中央经济工作会议提及“推

动房地产业向新发展模式过渡”。随着经

济环境以及市场环境的转变，上海市工商

联房地产商会会员企业一致认为，过去高

周转、高杠杆、高负债的发展模式已不可

持续，房地产企业高质量发展已成为必然，

对房地产业影响意义深远。

一个行业的进步，必然需要头部企业

的探索、引领以及贡献。上海市工商联房

地产商会是以民营房地产企业为主的行业

性社团组织，有众多的中国房地产百强企

业会员，本会根据万科、新城、大华等中

国百强民营房企对房地产业高质量发展的

设想和建议，从市场、企业和政策三个层面，

提出促进民营房地产企业高质量发展的设

想和建议，以供政府决策参考。

一、房地产企业的高质量发展，需要

房地产市场保持稳定和健康

中国房地产市场的发展具有鲜明的周

期性，发展过程中表现出周期性的波动是

正常现象，但房地产市场的大起大落，不

仅对房企产生了经营风险，更阻碍了房企

的高质量发展。就房地产市场的高质量发

展，提出以下设想及建议 :

1、高质量发展的房地产市场应该是总

体平稳的。无论是商品房价格、土地价格、

销售面积等指标短时间内都不应该出现较

大幅度的上涨或下跌，不要有短期的过冷

过热，而是要追求持续、稳定的增长。

2、高质量发展的房地产市场应该是不

同区域之间的协调发展，要避免某几个城

市房地产市场过热，却无法带动周边城市

的发展。

3、高质量的房地产市场要避免泡沫、

避免房地产风险、更要避免房地产风险外

溢。房地产的市场价格不应该明显高于或

低于其实际价值，一定要给国家经济发展

带来积极正面的提振，从源头避免房地产

风险积聚。

4、以上海为例，高质量的房地产市场

还要确保“新上海人”在上海第一个家的

需求，保障房的建设、长租房的运营、廉

租房的保障是一个城市发展的底色，要做

到做好。

5、住房可能是每个家庭最大的生活支

出，高质量的房地产市场，应建立在高品

质项目的基础上，对于住房价格及其成本

和时间上的投放，要遵从客观实际，避免

生成一堆时代遗憾。单纯的限价其实会造

成一个阶段的产品品质下降，百年住宅的

目标也将难以实现。

总的来说 , 高质量发展的房地产市场

应该是平稳的、持续的、协调的、健康的。

这样虽然短期来看企业不会有获得超额的、

爆发性的收益，但是长期来看，不论是对

消费者还是房地产行业，乃至上下游产业

链企业和整个社会都是更加有利的。

二、房地产企业的高质量发展，需要

企业自身不断变革和进取

对房地产企业而言，行业规模红利逐

步褪去，房企需要思考的是回归供需主导

的时代后，公司如何维持相对稳定的利润，

如何去挖掘自身的高质量发展机遇。

1、以客户为中心，持续升级产品品质。

面对房地产业高质量发展的行业趋势，坚

持客户导向,以满足居民居住需求为中心。

紧密跟踪居民需求变化 , 及时调整产品供

给类型，确保项目周边地区供给与需求匹

配，避免市场上出现供给过少、过剩和不

匹配的情况；建立客户服务及客户体验的

体系，不断优化及提升，以提升客户满意

度为最终目标。

2、坚持可持续发展理念 , 注重企业长

远发展，注重企业品牌建设和内部风险管

控，确保企业长期发展，避免出现过度投

12 资和产能过剩。

3、科技赋能、数智运营，提升企业现

代化管理能力，打造核心竞争力是头部房

企高质量发展的思路之一。随着房地产业

务精益化管理诉求的日益加深，实现管理

标准化、业务规范化、数据统一化、业财

一体化，打造行业内领先的信息化平台，

成为头部房企高质量发展的必备工具。

4、注重项目质量和居住体验，不追求

片面追求销量。为上海市民和对上海长期

发展有信心的“准市民”提供优质的居住

环境和便利的生活配套。

5、承担应有的社会责任和公益责任，

回馈社会，促进社会和谐，过程中注重实

质大于形式。

三、房地产企业的高质量发展，需要

政府政策的支持和引导

中国房地产是政策主导型产业，围绕

高质量发展，以下政策建议供参考：

（一）、坚持“因城施策、因地制宜”，

保持上海政策的连续性、稳定性。

上海作为超大城市，人口密度分布不

均衡，行业板块划分与行政区划并不完全

重叠。土地供应结构丰富和空间形态复杂。

为此，坚持“因城施策、因地制宜”并保

持政策的连续性、稳定性是稳定企业预期

的重要体现。新政策出台时应考虑新老政

策的衔接，如出现较大的调整，应采用新

老划断的方式处理。

1、动态检视库存去化周期和供地节奏

的关系。年度住宅、商业、办公及公共服

务设施用地土地供给总量规划与城市各品

类库存去化相结合，住宅、商办供应根据

公共服务配套导入与开发建设进程有序释

放。

2、根据市场需求调整住宅中小套型比

例。中心城区可取消中小套型比例要求，

由开发主体根据实际市场需求自主决定套

型比例。以五大新城为代表的外围板块的

中小套型比例由 80% 降低到 60%。

3、土地出让时，合理配置租赁住房及

保障房比例。在轨交站点、上盖及周边土

地设置适量的租赁住房或保障性住房。同

时，充分考虑租赁住房或保障性住房与所

在开发项目中的可售商品住宅的定位、售

价之间的适配关系，避免给后续管理带来

不必要的困难。

4、降低土地出让竞买单位的自有资金

冻结比例或采用保函替代，并允许对符合

条件的地块采取地价分期支付。对于土地

成交概率较高的土地，降低土地出让竞买

单位的自有资金冻结比例，或允许资质较

好的企业可采用保函替代自有资金冻结。

另外，通过适当延长土地付款周期，分期

支付的方式合理缓解企业现金流压力。特

别是旧改类地块、以及开发周期较长的大

型综合体项目，要允许更长的分期付款周

期。

5、精准划分限购范围，对于库存较大

的片区适当放开限购和限贷条件。对于住

宅库存总量较高、时间较长的片区，可阶

段性地调整限购条件，例如非本地户籍家

庭限购条件可从社保 5 年放宽至 1-3 年，

并适度调整贷款条件，从而推动部分片区

有效去化长期库存，并可促进特定片区的

人口导入。

6、以“产城融合”理念为指导，增加

包含住宅、租赁住宅、商业、办公及公共

服务设施的混合型用地供给。混合用地、

集约开发可有效减少人流潮汐现象，提高

职住平衡水平，增强城市单元活力。

7、城市更新项目在满足消防和安全的

前提下，可不完全套用现行新建项目的规

范和技术管理要求。例如，可根据项目实

际情况，适度调低项目工业化率，适度降

低车位配比，适度降低绿化率，适度调高

建筑密度。

（二）、税收政策需提振房地产市场

主体信心，降低交易成本。

后疫情时期，在当前房地产企业经营

Suggestions 建言献策

13

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Real Estate

仍面临一定困难的情况下，需要着力改善

营商环境，提振市场主体信心，其中稳定

企业预期非常重要，税收政策和部分措施

可根据情况适度调整。

1、针对综合开发经营项目根据不同业

态分开计税，合理分摊计税成本。在土地

出让合同中予以明确约定不同类型的房地

产地价分摊单价和分摊金额，且在税款征

收时认可土地出让合同中地价的分摊方式，

减少分摊成本和税负计算的倒挂。建议自

持租赁住宅、商办经营型物业暂时予以减

免房地产税。

2、房地产开发经营企业所得税预征计

税毛利率由 15% 调整至 10%。受市场下

行影响，行业整体毛利率持续下行，在实

际毛利率低于政策规定的计税毛利率时，

多预缴的企业所得税且难以及时转回，相

当于企业额外增加了经营成本。

3、明确并简化自持租赁住宅分立流程，

鼓励归集纳入统一的平台管理，提供长效

化资金周转和税收减免。允许企业将租赁

住宅从开发项目整体中分立，并实现“一

窗通办”简化权属过户登记手续办理。鼓

励项目纳入统一平台管理，为项目匹配险

资、长期贷款等资金，推动 REITS 进程。

同时，由政府牵头推动税收政策调整，在

资产重组过程中暂不征收土地增值税，在

发行 REITS 和投资人后续退出时，避免双

重征税行为。结合租赁住宅目前处于微利

甚至亏损阶段，降低或减免在运营阶段的

增值税、企业所得税、房产税、土地使用税、

印花税等。

（三）、金融政策需满足优质房企合

理融资需求，保障房企融资平稳，加强金

融支持。

房企的高质量发展离不开金融机构的

信贷支持，自金融 16 条出台以来，各家银

行积极响应监管政策号召，为头部房企提

供了包括支持信贷到期方案及新增投放、

签署战略合作协议、中债增担保发债等在

内的一系列支持。在以上各类金融举措支

持下，各房企经营性现金流及融资性现金

流压力均暂时得到有效缓解，经营趋势向

好。房企高质量发展需要金融政策的进一

步支持：

1、通过修正资产负债表，保证房地产

企业融资平稳有序；

2、实施差异化信贷政策，满足刚性需

求和改善性需求；

3、创新金融工具，鼓励银行稳妥开展

房地产并购贷款业务；

4、加强住房租赁市场金融支持，拓宽

多元化融资渠道；

5、保持政策的连续性、稳定性，完善

房地产审慎监管制度，稳妥防范金融风险，

实现金融与房地产良性互动发展。

6、适当放宽房企融资通道，加大对房

企发债融资的支持力度，逐步改善房企融

资环境；

7、优化预售资金监管制度，适当放宽

房企对销售回款合理支配范围。

房地产企业的高质量发展离不开政府

的政策支持与引导，离不开企业自身的努

力，也离不开金融机构的信贷支持。同时

也需要行业商会发挥平台与桥梁作用。上

海市工商联房地产商会将通过行业峰会、

论坛、研讨会等多种形式 , 倡导会员企业

高质量发展，及时发布房地产行业政策解

读，分享企业高质量发展经验 , 积极向政

府部门上报企业在高质量发展中存在的问

题、困难和建议，为促进房地产行业的高

质量发展发挥应有的作用。

上海市工商联房地产商会

2023 年 3 月 30 日

14 上海市工商联房地产商会遵照市工商

联和市民政局换届工作指引的要求，今年二

月份开始已着手进行这一工作。目前已召开

了上海市工商联房地产商会第一届第十次

努力加强商会发展 认真做好换届筹备工作

本会分别召开会长办公会、理事会、换届筹备领导小组和工作小组会议

News 商会新闻

会长办公会和第一届第五次理事会，选出了

换届筹备领导小组和工作小组，工作小组正

在按上级要求，积极准备上报给市工商联和

民政局的有关材料。

2023 年 3 月 15 日，在本会举行的会

长办公会议和理事会议，一致通过了换届筹

备领导小组和工作小组的名单。

与此同时，会长办公会议和理事会议

上还通过了下一届商会领导班子候选人建

议人选要求，增设常务副会长(不超过15名）

换届工作安排，以及会长李海林传达的会议

精神，与会者一致表决通过。

目前，换届工作小组，正在积极准备

下一届领导班子候选人建议人选等有关上

报材料，待市工商联和市民政局批复后，将

材料在网上向全体会员公布，征得大家意见

后，再提前一周向全体会员下发举行会员

大会通知，根据时间安排，预计 6 月底或

7 月初举行会员大会选举新一届领导班子成

员，并向大会作第一届理事会和监事会报告。

会议结束后，宣告第一届换届工作完毕。

上海市工商联房地产商会已走过 19 年

历程，相信在市工商联和市民政局指导下，

在下一届领导班子领导下，在广大会员关爱

和支持下，一定会越办越好。

15

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上海市工商联房地产商会第一届第十次会长办公会

上海市工商联房地产商会第一届第五次理事会

上海市工商联房地产商会换届筹备领导小组和工作小组会议

16 今天的市工商联房地产商会第一届第五次理事会议主要有五个

方面的议程，第一项我们把这次开这个会议的目的和意义简单说一

下，第二项是我们把上次换届筹备领导小组和工作小组有关的会议

纪要内容和大家做个通报。第三项主要是在上次会议上达成的几项

共识要在今天的理事会上进行表决。第四项是对上述事项做一个举

手，最后我做一个总结讲话。

下面进行第一项议程，根据市工商联、市民政局关于商会换届

工作指引要求，我们召开了第一次换届筹备领导小组和工作小组会

议，上次的会议开的也非常成功，也感谢领导小组成员以及工作领

导小组成员大家一起努力，最后所达成的五项内容。下面我把会议

内容简单通报一下。

根据上级要求经协商成立了换届筹备领导小组和工作小组，按

上级要求，换届筹备领导小组应由会员、理事、监事长、党代表、

领导层人员组成，工作小组应由秘书处成员组成。经协商换届筹备

领导小组人员是：组长会长李海林、组员副会长张海、谢金雄、侯

抗胜、蒋佳平、王云、林峰、阮兴祥、唐冀宁、理事王晓松、周酉、

秘书长沈克乔、监事长刘亮俊，其中王云、林峰、唐冀宁因外出缺席，

会上已鼓掌通过。

切实做好本会第一届换届工作

上海市工商联房地产商会第一届第五次理事会

上海市政协委员、会长李海林

工作小组成员是组长沈克乔秘书长、组员沈文彬、冯伟、王晓娟、

孙良杰，应到人数 17 人，实到人数 14 人。

二、会议讨论主要内容

（一）梳理下一届会长、副会长、秘书长、理事、监事长、会

员单位名单

（二）讨论换届工作程序

（三）讨论章程修改

（四）讨论组织架构中是否要设常务副会长

（五）研讨商会如何发展宗旨

第三个方面，根据会议纪要我们达成了这样五项具体的内容，

第一个是对会长传达的会议精神是否有新的建议。第二，换届筹备

领导小组和工作小组成立的依据。第三，梳理下届领导班子候选人

的原则及名单。第四，增设常务副会长的名额不超过 15 人，常务

副会长会费标准 10 万元。第五，介绍新一届秘书长候选人。

具体内容是这样的，换届筹备领导小组、工作小组名单获得了

一致的通过，换届程序也获通过。领导班子和会员名单梳理中针对

三种不同的情况我们做了三种不同的意见，对已经提出退会的原则

上同意。两年未缴会费的面谈一次，如同意补缴会费，继续任职，

如不补缴会费不再担任副会长，办理手续，以便备案。本会章程有

两处需要修改：1、商会更名为“上海市工商联房地产业商会”，

原因是扩大商会外延，增加商会成员；2、领导层调整设常务副会

长 15 名。

第四个方面，商会进一步增加服务内容，特别是加强资源整合，

扩大商会的外延。这也是新一届班子换届以后主要的一项工作，怎

么样加强服务，怎么样扩大我们商会在产业上下游的会员企业，更

多到上海来做房地产开发以及相关联的企业，特别是有品牌、有一

定实力的会员，我们尽量去把他们吸纳进来。

第五个方面，沈克乔秘书长提出因年龄关系不再担任秘书长，

与会者一致认为秘书长干了 19 年，因为我们的商会一开始是秘书

长在市工商联指导下组织筹建的，如 2004 年的时候第一年加入商

会都是秘书长邀请我们，对商会有贡献，新秘书长到任后，沈老师

继续做商会顾问和创会秘书长，继续为办好商会杂志发挥传帮带作

用，不用坐班。

News 商会新闻

17

对上面的五个问题和大家做一下通报。下面对房地产商会的换

届工作安排，我再报告一下。市工商联、市民政局换届工作指引中

规定，直属商会在登记责任书期满前六个月要研究换届选举工作安

排，因疫情影响各直属商会换届工作都将延期举行，有的要延一年，

本商会根据实际情况做如下安排：第一，本会成立了换届筹备领导

小组和工作小组，确定了换届选举时间在 6 月底或 7 月初举行。第

二，2023 年 3 月 15 日召开会长办公会和理事会，适当调整酝酿下

一届领导班子成员为会长李海林，副会长 30 位（按姓氏笔划排序，

排名不分先后）王云、王晓松、王颖、田强、闫浩、江河、许世坛、

阮兴祥、孙益功、贡明、李彦漪、杨剑、余均、沈慧琴、张海、陈

亚维、林峰、胡书芳、侯抗胜、洪远富、凌菲菲、高幸奇、唐冀宁、

黄有志、彭飞、蒋佳平、蒋威风、谢金雄、裘东方、戴敏君。秘书

长李祥，监事长刘亮俊。理事 93 位，会员 280 位。第三项，4 月底

上报市工商联、市民政局，下述材料，第一下一届领导班子建议人

员相关材料；第二理事会工作报告；第三监事会工作报告；第四财

务审计报告；第五章程修改草案；第六会费标准；第七换届工作安排；

第八于 6 月底或 7 月初召开会员大会，进行换届选举。

第四项议程，对需要讨论的上述事项大家酝酿一下，我们做举

手表决。第一项，对于会长传达的会议精神是否有新的建议？大家

举手通过。第二，对换届筹备领导小组和工作小组成立的依据，大

家举手通过。第三，梳理下届领导班子候选人的原则及名单，大家

举手通过。第四，增设常务副会长的名额不超过 15 人，常务副会

长会费标准 10 万元，大家举手通过。第五，介绍新一届秘书长候

选人。姓名李祥，性别男，民族汉，籍贯南京，出生年月 1963 年

7 月 25 号，工商管理硕士，南京大学，高级工程师，现任东渡国际

集团副总裁。如果没有意见，举手通过。

首先我代表本届房地产商会对各位的到来表示非常的感谢，对

今天五项内容获得全票一致通过，对大家的参加表示感谢。我想我

们会长办公会和理事会是很重要的会议，我们希望通过这次新的班

子建设，使我们的商会更上一个台阶，对此我们对商会的创建，对

商会 19 年的发展做出卓越贡献的秘书长沈克乔老大哥表示衷心的

感谢。

上述四项议程完成后，李海林会长作了总结发言，他说，各位

理事大家下午好！为了加强商会发展，认真做好本届换届工作，今天，

我们商会有近百位理事，在这里欢聚一堂，举行商会第一届第五次

理事会。

房地产商会第一届任期到今年 3 月 29 日结束，因受疫情影响，

市工商联共 14 家直属商会，有的延期一年，有的延迟到今年 9 月、

10 月不等，我们商会根据自身特点情况，从今年 2 月份开始就进行

了换届筹备工作。

房地产商会在本届任期四年中，其中三年受疫情严重影响，但

在市工商联和市民政局指导下，在广大会员、理事、会长单位的鼎

力支持下，经秘书处努力工作，我们商会仍在健康有序的发展，特

别是疫情中，我们商会自管物业有 14 亿平方米，其中党员、干部

和物业人员战斗在第一线的有近 5 万多人，他们的先进事迹经秘书

处分专题总结向市工商联汇报后，从北京到上海有 11 家媒体都大

篇幅的作了报导，其中《中华工商时报》用大半版刊登了本会抗疫

的先进事迹。

除此，我们产业分会、法律分会两个分会，党建、养老、物业、

商业、智慧产业园等五个专委会都分别搞了活动。法律分会会长单

位和商会共建“万所联万会”机制做法，获得全国工商联的表彰。

我们的房地产研究院四年来向市工商联、市委统战部、市府办公厅

等上报了 40 多份建言献策报告，其中有的得到了当时市委主要领

导同志李强书记、龚正市长的批示，有的得到全国工商联、国务院、

中央统战部、全国政协领导、汪洋、韩正等领导批示，本会被全国

工商联和市工商联三次评为信息先进单位和示范基地。总之，本会

在全联和市工商联直属商会总是走在前面的，在这里我代表商会向

各位理事、副会长和商会秘书处表示衷心的感谢和诚挚的谢意，没

有在座的大家努力，就没有我们商会的今天。

今天，我们近百位理事集中一起，主要是遵照市工商联和市民

政局换届工作指引，要通报本会换届筹备领导小组和工作小组人选，

要传达换届筹备领导小组的会议纪要和会长办公会的精神，还要通

过下一届领导班子中会长、副会长、秘书长、监事长、理事候选人

名单，要通过换届工作安排等多项内容。我们相信今天的会议一定

能够开成团结的大会，并取得圆满成功！谢谢大家，祝理事们事业

兴旺，身体健康，阖家安好！

Shanghai

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18 News 商会新闻

上海市市长龚正于 2023 年 3 月 20 日会见了香港瑞安集团董事

局主席罗康瑞一行。

坚持把让人民宜居安居放在首位，把最好的资源留给人民，

将一如既往营造国际一流的营商环境

龚正说，当前，上海正在全面贯彻落实党的二十大精神，认真

学习贯彻全国“两会”精神，按照习近平总书记对上海发展的战略

定位，加快建设具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市。在

推进城市建设过程中，我们坚持把让人民宜居安居放在首位，把最

好的资源留给人民。去年中心城区成片二级旧里以下房屋改造收官，

下一步准备用两届政府 10 年时间，完成“两旧一村”改造。希望

促进沪港交流合作！龚正会见香港瑞安集团董事局主席

瑞安集团继续扎根上海、投资上海，继续优化业务功能布局，积极

参与上海城市更新，促进沪港交流合作。我们将一如既往营造国际

一流的营商环境，助力各类企业与上海共享机遇、携手发展。

对上海未来发展充满信心，将继续参与上海发展，为促进沪

港深化合作贡献力量

罗康瑞说，当前世界局势下，全球各方更加关注中国，关注上

海，期待上海在服务共建“一带一路”、为年轻人创新创业提供支持、

推进中国式现代化方面树立标杆，积极作为。瑞安集团始终关心上

海发展，对上海未来发展充满信心，将继续参与上海发展，为促进

沪港深化合作贡献力量。

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Shanghai

Real Estate

在 2023 年 2 月 23 日召开的上海市工商联（总商会）

十五届二次执委会议上，对 2022 年全国工商联信息工作先进

单位，市工商联信息工作示范单位、先进单位，全国工商联信

息工作先进个人，上海市民营经济代表人士建言献策先进个人

进行了表彰。

上海市工商联房地产商会被评为“2022 年度上海市工商

联信息工作先进单位”，本会理事、上海安之杰法律咨询有限

公司创始人陈贵、本会房地产研究院主任单位同策房产咨询股

份有限公司同策研究院研究总监王丰、副主任单位新城控股集

团股份有限公司战略规划中心副总经理杨可被评为“2022 年

上海市民营经济代表人士建言献策先进个人”，本会秘书处会

员部主任冯伟被评为“2022 年上海市工商联信息工作先进个

人”。

上海市工商联房地产商会自 2019 年在李海林会长倡议成

立房地产研究院以来，得到了主任单位同策房产咨询股份有限

公司，副主任单位旭辉集团、新城控股集团、碧桂园集团沪苏

区域、上海万科、东渡国际以及各副会长单位的积极支持。

在房地产研究院孙益功院长、秘书处沈克乔秘书长的带

领下，2020 年至今已经向市工商联上报了关于疫情对房地产

业影响、房地产市场形势、政策调整建议、促进房地产业稳定

发展等各类报告 40 多篇，曾多次得到市领导批示，并得到上

级部门的表扬。

本会获得

“2022 年度上海市工商联信息工作先进单位”表彰

喜报

20 News 商会新闻

本会《低碳小区评价技术规范》落地

将为人居至上添光增彩

上海市工商联房地产商会提交的《低

碳小区评价技术规范》团体标准于 2023 年

2 月 1 日获得了中国材料与试验团体标准

会议现场

评审专家组组长曾朝杰发言

专家评审研讨

沈克乔秘书长发言

国检集团嘉兴分院刘亮俊总经理主持会议

家们同时探讨了如何让《低碳小区评价技

术规范》标准在市场中发挥其应用价值。

经过意见一致统一后参会专家在《低碳小

区评价技术规范》团体标准审查会议结论

上逐一签字。

委员碳排放领域委员会的征求同意。2023

年 3 月 9 日下午在上海市工商联房地产商

会秘书处召开了《低碳小区评价技术规范》

团体标准审查会。

国检集团嘉兴分院刘亮俊总经理主持

了本场会议。会上国检集团嘉兴分院莫层

聪对标准变更内容进行说明。随后曾朝杰

组长和大华集团刘东辉、龙盛置地杨炯、

新城控股集团姚艳美、东渡集团任孝平、

中国城市科学研究会可持续城市规划研究

所所长卢克宇、嘉兴学院王荟荟等评审专

家们对《低碳小区评价技术规范》标准进

行了讨论及部分内容提出了修改意见。专

21

Shanghai

Real Estate

上海市工商联房地产商会秘书长沈克乔在最后发言中指出，

这次本会这一标准的制定，是李海林会长根据市工商联领导要求，

由商会秘书处具体组织操作制定的。经一年时间运作今天已尘埃

落定了，这里我们商会要感谢大华集团、龙盛置地、新城控股、

同建强华、东渡集团、国检集团、中国城市科学研究会可持续城

市规划研究所、嘉兴学院的专家们一年来为商会成功制定《低碳

小区评价技术规范》标准做出的应有贡献，特别感谢大华集团、

龙盛置地、新城控股、同建强华这四家企业为了做好《低碳小区

评价技术规范》给予了资金的支持。商会今年的工作会围绕“人

居至上”创建一会一品牌，制定《低碳小区评价技术规范》团标

是为了全面、合理地评价社区的现状与未来，对社区的发展做出

科学的规划，真正为造福老百姓做实事。

标准落地后，我们将首先在本会已建和在建的低碳小区中推

广应用，必将为低碳小区的标准、质量提高起到推动作用，为实

现“人居至上“作出贡献。

律回春晖渐，万象始更新。在会展业迎来全面复苏之际，2023

年 3 月 23 日，上海市工商联展览商会成立大会暨首届大会展产业

发展论坛在国家会展中心洲际酒店隆重举行。

上海市委统战部副部长、市工商联党组书记王霄汉，上海市工

商联党组成员、副主席杨茜及奉贤、青浦区等多位领导出席了活动。

会上，市工商联展览商会还与 15 家商协会达成战略合作并签

署相关协议，共绘发展新篇。上海市工商联房地产商会也与展览商

会缔结友好商会并签约。

此外，大会还举办了论坛，与会嘉宾共同探讨了会展行业的高

质量发展蓝图。

市工商联展览商会成立大会隆重举行 本会与展览商会缔

结友好商会

签约仪式

22 2023 年 4 月 3 日，市委统战部副部长、市工商联党组书记王

霄汉带队赴新城控股集团和旭辉集团，调研房地产行业企业发展情

况。市工商联党组成员、副主席杨茜参加调研。

新城控股集团董事长、总裁王晓松，旭辉集团总裁汝海林，同

策房产咨询有限公司董事长孙益功等分别介绍了房地产行业整体发

展和自身企业的情况，并就进一步促进房地产行业稳定健康发展提

出了意见建议。

王霄汉指出，新城控股集团和旭辉集团都是中国民营企业 500

强企业，在房地产、商业地产和物业服务等领域具有综合竞争优势，

总体保持了健康稳定发展态势。希望两家企业要深入学习领会中央

关于房地产市场平稳发展的大政方针，保持发展定力，坚定发展信

心，有效防范化解风险，实现高质量发展。工商联要继续发挥好桥

梁纽带和“娘家人”的作用，及时将行业情况和企业诉求反映给相

关部门，积极为企业排忧解难，促进房地产行业政策不断完善，推

动企业高质量发展。

市工商联调研新城控股集团、旭辉集团

News 商会新闻

市委统战部非公经济处，市工商联办公室、商会和法律服务部，

以及市工商联房地产商会的有关部门负责人参加会议。

23

Shanghai

Real Estate

“上海市数字经济产业创新发展研讨会”在长三角数字

干线枢纽上海红豆数创园成功举办

研讨会由上海红豆数创园副总经理钱旭东先生主持

红豆集团总裁特别助理、上海公司董事长包军先生致欢迎辞

红豆集团上海公司总经理、上海红豆数创园总经理张雪茹女士发言

恰逢数字经济、ChatGPT 生成式 AI 大模型火爆之时，2023

年 4 月 13 日，“上海市数字经济产业创新发展”研讨会，在长三

角数字干线重要枢纽节点·上海红豆数创园举行，本次活动由上海市

工商联房地产商会指导，上海市工商联房地产商会智慧产业园委员

会主办、上海红豆数创园承办，在红豆集团上海公司大力支持下，

主题发言、专家研讨和晚宴成功举行。

本会秘书长沈克乔先生、上海市开发区协会副秘书长亓书理女

士、上海保集产业发展集团副总裁、上海市工商联房地产商会智慧

产业园委员会主任宋毅先生、红豆集团总裁特别助理、上海公司董

事长包军先生、霍尼韦尔集团战略市场高级顾问王淑慧女士，红豆

集团上海公司总经理、上海红豆数创园总经理张雪茹女士、副总经

理钱旭东先生等嘉宾，35 家企业近 50 位成员参会，房地产商会产

业分会秘书长宋心昌，房地产商会秘书处沈文彬、冯伟、王晓娟主

任出席会议。

研讨会伊始，由本会副会长单位、红豆集团总裁特别助理、上

海公司董事长包军先生致欢迎辞，包董事长表示作为东道主红豆上

海公司能够承办今天这个研讨会感到十分荣幸，并与张雪茹总经理，

钱旭东副总经理和红豆上海公司的全体同仁，对商会各位领导，各

位嘉宾，企业家们的到来表示热烈欢迎和真挚的敬意。

包董事长还用三个成语，春风化雨，雨后春笋，春华秋实，进

行了诗意的致辞，表达对市工商联房地产商会多年的支持感谢，感

受到数字经济是中国式现代化之路 , 是强大的新的发展动能，感念

红豆集团融入大上海发展格局的良好态势。红豆集团坚持实业报国，

八方共赢的理念，以业内各界朋友共谋高质量发展之策，共享高质

量发展之力。

随后，红豆集团上海公司总经理张雪茹介绍了红豆数创园的整

体规划及招商进度。

会上，上海市工商联房地产商会智慧产业园委员会主任宋毅阐

24 News 商会新闻

上海市工商联房地产商会智慧产业园委员会主任宋毅先生发言 上海市工商联房地产商会秘书长沈克乔先生发言

霍尼韦尔集团战略市场高级顾问王淑慧女士作主题演讲 互动交流

述了会议背景，并就上海红豆数创园未来的发展提出了建议。他希

望红豆数创园能够以企业需求为导向，从物联、数联向智联升级发

展，深化数字精准服务，建立最全面、最贴心、最专业的品牌服务，

强化多元平台赋能支持，融入长三角经济一体化，构建政府引导、

市场运作、龙头引领的联合机制，营造开放、健康、安全、法治的

数字生态。

上海市开发区协会副秘书长亓书理女士发表了主旨演讲《数字

经济助力产业园区高质量发展》，从数字经济的总量、占比、增速、

结构、渗透等五个方面分析了全球数字经济保持稳定发展态势，并

就“推动数字经济未来发展”提出了相关建议。

霍尼韦尔集团战略市场高级顾问王淑慧分享了主题演讲《低碳

时代，智慧供应链助力智慧园区升级》，分析了智慧园区的发展趋势，

并介绍了智慧园区解决方案。

在交流互动环节中，各位企业家和专家学者分享了自己对数字

经济及数字经济园区发展的观点和看法，并对红豆数创园未来的数

字经济产业方向提出了相关建议。

本会秘书长沈克乔对红豆集团的企业精神进行了高度赞扬，并

表示对上海红豆数创园的发展充满信心。他还说，位于青浦的上海

红豆数创园是一个专注于发展数字经济相关产业、培育发展总部经

济及科创服务、提升大健康产业整体产业导向、搭建“产业 & 平台”

的产业发展体系的园区。园区将积极融入长三角一体化高质量发展，

推动区域产业数字化转型。

当晚，约 30 位智慧产业园专委会会员及嘉宾一起参加了红豆

集团上海分公司的招待晚宴，本次研讨会在美食晚宴及思想盛会中

圆满举办！

25

Shanghai

Real Estate

亓秘书长原来是市经委的处长，是上海产业管理的行家，围

绕长三角数字干线的发展战略，数字经济的趋势，对数字经济助

力园区高质量发展有独特的见见解。亓处提到发展数字经济已经

成为把握新一轮科技发展和产业变革新机遇，从数字经济历史发

展机遇，从 5 个维度，一总量，二占比，三增速，四结构，五渗

透（一二三产业应用）数据上看全球数字经济发展态势，说到数

字经济发展非常快；加快建设长三角数字干线，推动数字经济和

实体经济融合发展，是推动长三角经济社会高质量发展的一个重

要手段。依托东西发展轴上的数字集群要素，全面打响长三角数

字经济，同时也提出了经济目标，实现数字经济规模超 1,200 亿元。

周边北斗创新园、数字物流装备港等 5 个市级以上的产业园区，

海思、华为、数字能源、网易等等一批龙头企业，激活了数字经

济的一江春水。上海数据集团落户于青浦新城，全面启动数字运

营新蓝海，为长三角数字干线注入了强劲的动能，全力服务长三

角数字经济与实体经济的融合发展。

提到推动数字经济未来发展的究竟应该有哪些措施？第一是推

进关键核心技术攻关，把握数字经济自主权；第二是推进数字基

础设施建设；特别是给出了如何制定红豆数创园的产业错位发展

策略，如何能形成与其他园区的错位发展；应该抓哪个环节？如

果企业引进来，应该渗透于应用于哪些行业企业，如何与周边园

区形成既有错位发展，又有产业上的协同，真正能够产业的集群

发展。园区招商的人应该研究产业，要懂产业，还要懂政策，还

数字经济助推园区高质量发展

上海市开发区协会副秘书长亓书理女士在“上海市数字经济产业创新发展研讨会”作主旨发言

会议现场

要研究产业链，研究的如果引进一个链主企业，这个链主企业，

上下游是什么样的企业为它配套；进行产业链招商；研究怎么形

成产业集聚，怎么形成产业的规模化。关注经信委中小企业特色

产业集群政策。 表示真正要高质量发展，就是重视导入什么产业，

通过高质量的产业才能够提升园区高质量的发展。 上海红豆数创

园是一个产业地产的项目，不是一个纯粹的开发房子的项目。红

豆数创园，这个名字起得非常好，可以从名字上看出未来的产业

定位。 第三推动数字产业化创新创新，要集聚重点产业，培育一

批掌握关键核心技术的生态，主导型企业，打好关键核心技术的

攻坚战。第四推进产业数字化转型，释放数字经济、叠加潜力，

积极发挥数字公共协同平台的赋能作用，带动中小企业数字化改

造，提高上云用数赋智水平。工信部在推进中小企业产业集群当中，

专门有一个指标就是开发主体怎么上云平台？云平台怎么来培养

这些专精特新的企业，它和制造业的单项冠军怎么能够融合到一

起？第五推进数字化公共服务，满足美好生活的需求。第六个就

是数字经济的体系建设。

为了全面贯彻落实青浦区区委区政府提出的长三角数字干线

规划的要求，探索如何进一步发挥红豆数创园的优势，集聚产业

数字化，推动区域经济转型，积极营造开创性高质量发展的投资

环境，做强做优做大数字经济，推动重点产业领域数字产业高速

发展。我们相信只有敢于创新，勇于探索，屡屡前行，上海红豆

数创园一定会前程似锦。

26 News 商会新闻

2023 年 4 月 14 日下午，本会物业服务委员会行业交流会大华

专场，在大华集团总部 G 层报告厅顺利召开。会议旨在通过着力发

展数字化、智慧化科技平台推动物业公司业务开展，通过面对面交流，

集思广益，构筑数字化服务平台、共建新时代人居至上。

本次交流会由上海市工商联房地产商会指导、上海市工商联房

地产商会物业服务委员会主办、大华（集团）有限公司、上海华展

云鹏数字科技有限公司承办。参会的主要嘉宾有本会秘书长沈克乔

先生，大华（集团）有限公司副总裁周酉先生，新城悦副总经理、

本会物业服务委员会主任吴倩倩女士，均和物业、本会物业服务委

员会副主任兼秘书长朱勇先生，本会商务部主任沈文彬先生，亿翰

构筑数字化服务平台 共建新时代人居至上

本会物业服务委员会行业交流会成功举办

物研总经理邬晔先生，大华物业总公司总经理任晓光先生，上海华

展云鹏数字科技有限公司 CIO 梁鸿斌先生、COO 夏文俊先生，旭

辉永升服务华东区域事业部上海公司总经理杨杰先生，中锐华田物

业总经理李明霞女士等共 22 家企业参会，共约 30 余人。

会议由本会物业服务委员会副主任兼秘书长朱勇先生主持。

首先，大华物业总公司总经理任晓光先生致欢迎辞。他说，在

当今物业行业面临多重挑战的严峻形势下，一些头部物业企业已经

在物业信息化、智能化方面有了良好的实践，大华集团作为一家知

名企业也一直在做一些探索、研究，同时，借着本次交流的机会与

在座的嘉宾共同探讨关于未来物业数字化、智慧化的发展方向，群

本会物业服务委员会副主任兼秘书长朱勇先生主持会议 策群力解决各家企业的切实痛点。谢谢各位嘉宾参加今天的会议。

新城悦副总经理、本会物业服务委员会主任吴倩倩女士介绍本次研讨会背景

大华物业总公司总经理任晓光先生致欢迎辞

新城悦副总经理、本会物业服务委员会主任吴倩倩女士介绍了

本次研讨会的背景。她说，“最美人间四月天，相聚大华在今天”，

数字化服务平台和物业企业是相互促进、互动发展的关系。学习智

慧物业未来前沿科技，探讨数字化助力企业降本提效，助力发展的

话题，希望能够通过本次学习、研讨和交流，充分发挥上海市工商

联房地产商会物业服务委员会的平台作用，使各企业均能有所收获。

在过去的三年，对物业而言是极具挑战的三年：几十家头部物

业企业走向资本市场，拥抱资本发展；疫情下的服务，让物业迎来

了主流官媒的正面认可和肯定；疫情不断变化，无数次地考验着物

业企业的组织和运营管理能力。而在此过程中，无法忽略的一个，

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Shanghai

Real Estate

亿翰物研总经理邬晔先生作主题分享

上海华展云鹏数字科技有限公司 CIO 梁鸿斌先生作主题分享

大华（集团）有限公司副总裁周酉先生发言

本会秘书长沈克乔先生发言

推动企业服务力提升和服务质量达成的重要抓手，就是各个公司持

续开展的数字化建设。

接着，亿翰物研总经理邬晔先生分享了十大前沿技术对于未来

物业的影响前瞻。采用新技术 , 实现标准化管理、个性化服务，促

进物业企业和居民的互动和沟通，加速优质物业口碑的传递。

管企业技术大咖来到大华集团，为大华物业排忧解难，并发表了非

常有高度且针对物业数字化、智慧服务等方面的观点。这为大华和

商会物业数字化发展进程的推进，起到了重要推动作用。

随后，上海华展云鹏数字科技有限公司 CIO 梁鸿斌先生分享了

《数字化技术助力物业降本提质增效》，一方面阐述了对数字化技

术如何助力物业降本提质增效，直接点明了智慧平台的作用，另一

方面着重介绍了大华集团物业在信息化、数字化领域的思考，建设

思路及到目前为止的成果。

物业在信息化建设过程中也并非一帆风顺，参会嘉宾在互动交

流环节畅所欲言，分别表述了在物业信息化服务端的相关痛点，并

在会议上达成共识，寻得借鉴方案。

大华（集团）有限公司副总裁周酉先生在发言中说，非常感谢

上海市工商联房地产商会和商会物业服务委员会组织携邀各优秀物

会议最后，本会秘书长沈克乔先生总结道：作为物业行业的企

业家都很不容易，希望通过更多类似今天的研讨，切切实实帮助物

业企业把生产经营搞上去，同时商会也将承担更多组织协调工作，

把服务企业放在第一位，让物业行业和企业，成长得越来越好。

本次会议在“构筑数字化服务平台 共建新时代人居至上”的主

题交流下圆满结束，大家通过行业经验交流与技术分享，进行思维

碰撞，对数字化技术如何助力物业行业发展有了全新的认知，在资源、

合作上形成更广泛深入的共识，未来将积极探索行业趋势，促进物

业行业高满意度、高品质和可持续发展，共建新时代人居至上。

28 Cases To Share 案例分享

【律所简介】

上海市海华永泰律师事务所总部位于

上海，是中国首批获准成为“特殊的普通

合伙”的律师事务所。经过 28 年的发展，

海华永泰已经成长为享誉上海、立足全国、

辐射全球，在国内外有重大影响力的品牌

大所，海华永泰在上海有着规模庞大、专

业能力突出的 346 位执业律师队伍，在全

国拥有 25 家分所、2000 名执业律师，位

于北京、长沙、郑州、昆明、沈阳、济南、

成都、哈尔滨、南京、武汉、深圳、银川、

西安、重庆、常州、乌鲁木齐、宁波、青岛、

杭州、泰州、贵阳等地，海华永泰作为国

际知名专业法律联盟的重要成员，连接着

全球 150 多个国家和地区的 300 余家律师

事务所、会计师事务所等专业服务机构，

打造一个为中外客户提供高质量、高效率

的全球法律服务网络。

房地产与建设工程是海华永泰的传统

核心业务领域，具有超过二十年的法律服

务经验，为住宅、商业、仓储物流、城市

综合体、工业地产、旅游度假区、教育科

研基地等各类物业形态在内的项目开发提

供全程法律服务。为建设工程招投标工作

提供专业法律意见，审查各项工程合同及

相关文件，为施工过程中涉及的履约问题

提供法律咨询，协助客户处理法律争议，

全程跟进项目进度，保障各项工作合法合

规。为客户代理诉讼与仲裁，更强调工程

前期的风险防范，深厚的专业底蕴使海华

案例分享：建设工程项目中涉及甲指分包、“背靠背”条款、

审计结算问题时对工程款付款条件的认定

永泰在众多建设施工及房地产企业的专业

法律服务中获得好评。

【律师简介】

封晓骏 上海市海华永泰律师事务所高

级合伙人、高级律师，上海市浦东新区政

协常委、上海市浦东新区区委、区政府、

中国（上海）自贸区管委会法律顾问、上

海市浦东新区政协经济科技委员会副主任

（兼职）、上海市人大立法研究所研究员、

上海仲裁委员会、上海国际经济贸易仲裁

委员会仲裁员、上海市奉贤区经委、商务

委副主任（挂职）、华东政法大学、上海

对外经贸大学硕士生导师、上海市工商联

执委，上海市江苏商会执行会长兼法律委

员会主任、九三学社上海市浦东新区区委

副主委、上海市律协房地产专委会理事、

上海市工商联房地产商会理事。

封晓骏律师执业 23 年来，擅长疑难

复杂的商事诉讼与仲裁（包括房地产与建

设工程纠纷、股权债权纠纷、投资金融纠纷、

商事纠纷等）、投融资、并购重组、公司

风控与企业合规等法律实务，作为上海市

为数不多的高级律师，带领团队为客户挽

回经济损失近百亿元，专业的法律服务赢

得了客户和业内的高度评价。封晓骏律师

作为上海仲裁委、上海国际经济贸易仲裁

委仲裁员，主审裁决了一批金融、公司商事、

房地产与建设工程纠纷的商事案件，取得

了良好的法律效果和社会效果统一。

【案情简介】

2016 年 7 月，A 公司（发包方）与 B

公司（承包方）订立《建设工程施工合同》，

约定 A 公司将工程发包给 B 公司。2016

年 10 月，经 A 公司要求，B 公司与 C 公

司（分包方）签订《专业分包合同》，约

定将部分工程分包至 C 公司，合同金额为

暂定价（待项目完工后以审计审定价格为

结算依据），《专业分包合同》第五条约

定“……工程结算由审计部门审计并签发

工程缺陷责任期终止证书且主合同甲方（A

公司）支付 B 公司工程款后七日内，B 公

司支付 C 公司工程剩余的质保金款项”，

29

Shanghai

Real Estate

即“背靠背条款”。

合同订立后，C 公司施工出现工程增

量，增量部分经 A 公司确认，后 C 公司按

照合同约定完成施工且竣工验收合格并交

付使用，C 公司于 2019 年 12 月向 A 公司、

B 公司分别发送《工程决算价款确认单》，

A 公司、B 公司确认签收，但 A 公司、B

公司均未向 C 公司支付 3500 万元的工程

余款，B 公司以存在甲指分包，其并非合

同主体，以及因 A 公司尚欠 B 公司工程款

（B 公司已申请仲裁）、项目工程尚未审

计等原因不满足《专业分包合同》付款条

件，拒不支付 C 公司 3500 万元工程余款，

C 公司遂以 A 公司、B 公司为被申请人向

某仲裁委员会提起仲裁。

封晓骏高级律师团队接受 C 公司委托

代理仲裁，最终获得支持，3500 万元工程

余款由 A 公司、B 公司在各自责任范围内

向 C 公司承担给付责任。

【法律分析及代理思路】

本案争议焦点为：1. 甲指分包情形下，

《专业分包合同》是否有效及何方应当向

C 公司承担支付工程余款的义务：2.“背

靠背”条款是否有效及付款条件是否成就；

3. 合同约定以审计部门的审计结果作为结

算依据，但工程尚未审计，是否能作为未

达到付款条件的抗辩理由。

一、甲指分包情形下，《专业分包合同》

有效，A 公司与 B 公司应在各自责任范围

内对 C 公司承担支付工程余款的义务。

1. B 公司作为合同相对方，应当依照

《专业分包合同》承担履约责任

甲指分包是指，在建设工程领域中，

发包方凭借自身优势地位，以“指定”第

三人的方式确定分包方，打破“发包方 -

承包方 - 分包方”模式，即实际上由甲方

直接发包，但具体流程上是由甲方指定分

包的方式进行。发包方采取这种模式的原

因即在于节省、节约管理费用和管理周期，

因指定分包的招投标可只在内部进行，不

经过相关招标备案等社会程序。

本案中，发包方 A 公司指定 C 公司为

分包方，要求承包方 B 公司与 C 公司签订

《专业分包合同》，虽在形式上存在甲指

分包的情形，但并没有完全突破合同相对

性，即合同签署主体仍为 B 公司与 C 公司，

B 公司作为一个具有完全民事行为能力的

主体，应当为自己签署的合同承担履约责

任。

2. A 公司作为发包方，在甲指分包情

形下，确认工程增量后，应当支付增项价

款

C 公司施工出现工程增量，一方面该

部分增项价款并未约定在《专业分包合同》

中，且未获 B 公司确认，另一方面 A 公司

作为发包方，在甲指分包的情形下确认工

程增量，应当对增项价款承担付款责任。

本案中，封晓骏律师团队提出，B 公

司虽系受 A 公司指定与 C 公司建立分包合

同关系，但 B 公司作为民事法律主体，具

有独立法人资格，签署《专业分包合同》

系真实意思表示，未违反法律的强制性规

定，不因具有“指定分包”就导致《专业

分包合同》无效，现 C 公司履行完毕合同

义务，B 公司作为合同相对方应当支付相

应工程款；A 公司作为发包方，在确认工

程增量后，亦应当支付增项价款。

二、“背靠背”条款的付款条件约定

不明，在 C 公司履行完毕合同义务后付款

条件即成就。

所谓工程结算中的“背靠背”条款是

指承包方在分包合同中设定的，在承包方

获得业主方或发包方支付的相应工程款后，

才向分包方支付工程款，即把业主方或发

包方付款作为承包方向分包方付款的前提

条件。实践中，承包方出于地位优势时常

通过设定“背靠背”付款条件，将业主方

或发包方拖欠、拒付工程款的风险分摊给

分包方承担，然合同的订立是基于双方协

商一致的意思表示，存在法院或仲裁委认

为“背靠背”条款属于当事人真实意思表示、

合法有效的情况，但在司法实践中承包方

能否以此拒绝向分包方支付工程款存在不

同的处理结果：

1. 司法实践中“背靠背”条款有效的

案例

最高人民法院在银川鹏曦劳务有限公

司建设工程施工合同纠纷案【案号：（2021）

30 最高法民申 1286 号】中认定：“分包方与

发包方签订本条款的初衷在于和总包方共

同承担业主迟延支付工程款的风险，系当

事人对自身权利义务的安排，系双方当事

人的真实意思表示，内容不违反法律强制

性规定，应认定为合法有效”。

2. 司法实践中“背靠背”条款不应当

适用的案例

北京市第一中级人民法院在北京东方

信联无线通信有限公司与天津讯光科技有

限公司建设工程施工合同纠纷案【（2014）

一中法民终字第 01260 号案】中认定：“东

方通信公司在对付款条件的约定上，显然

将第三人付款的风险转移给讯广科技公司，

第三人何时付款、付款比例的大小、第三

人拒绝付款或者违反约定迟延付款等均会

影响到施工方讯广科技公司的利益，该约

定明显有违公平原则”。

3. 司法实践中“背靠背”条款有效，

但视为约定不明的案例

陕西省高级人民法院在陕西煤业化工

建设有限公司与陕西迩恒建设工程有限公

司建设工程施工合同纠纷【（2020）陕民

终 508 号】中认定：“合同 18.5 约定：工

程进度款在业主支付给甲方后才能支付，

且支付给乙方的比例不超过业主给甲方的

实际支付比例，支付时间为甲方收到业主

工程款后 15 天内向乙方进行支付。上述约

定同样只是针对工程进度款作出的约定，

而对结算后剩余工程款项的支付并未约定，

且根据上述约定，甲方支付乙方工程进度

款的比例和时间处于不确定状态，故应视

为合同对工程款的支付时间约定不明”。

山东省济宁市中级人民法院在甲公司、

乙公司建设工程施工合同纠纷【(2021) 鲁

08 民终 712 号】中认定：“本院认为，甲

公司与乙公司就案涉工程所签订的施工合

同中明确约定‘……以上付款采取背靠背

付款’经审查，本院认为，该条约定不违

反法律、行政法规的强制性规定，亦不涉

及社会公共利益，因此该条约定应当认定

有效。但从该条内容的文义理解上来说，

该条款约定不明，无法确定具体的付款时

间及步骤，不能据此认定甲公司可以依照

该条款约定拒绝付款”。

由此可见，承包方出于优势地位，时

常通过“背靠背”条款向分包方转嫁风险，

司法实践中，如果单纯凭借《民法典》规

定的无效情形作出评判，显然对分包方不

利，实务处理中应当结合合同订立的背景、

目的、条文表述及合同履行程度综合予以

考量。

本案中，封晓骏律师团队主张，B 公

司已因工程款纠纷向 A 公司主张债权并申

请仲裁，B 公司与 A 公司发生纠纷，权利

处于不明状态，故《专业分包合同》第五

条“……且主合同甲方（A 公司）支付 B

公司工程款后七日内，B 公司支付 C 公司

工程剩余的质保金款项”的约定已经无法

成就，因此该约定可视为付款期限不明，

B 公司不能因 A 公司未向其履行义务，其

也怠于向 C 公司履行义务，B 公司应当根

据《专业分包合同》向C公司履行付款义务。

三、国家审计机关的审计结论，不能

成为平等民事主体之间有关工程款结算的

当然依据。

《最高人民法院关于建设工程承包合

同案件中双方当事人已确认的工程决算价

款与审计部门审计的工程决算价款不一致

时如何适用法律问题的电话答复意见》称：

“根据审计法的规定及其立法宗旨，法律

规定审计机关对政府投资和以政府投资为

主的建设项目的预算执行情况和决算进行

审计监督，目的在于维护国家财政经济秩

序，提高财政资金使用效益，防止建设项

目中出现违规行为。重庆建工集团与中铁

十九局之间关于案涉工程款的结算，属于

平等民事主体之间的民事法律关系。因此，

本案诉争工程款的结算，与法律规定的国

家审计的主体、范围、效力等，属于不同

性质的法律关系问题，即无论案涉工程是

否依法须经国家审计机关审计，均不能认

为，国家审计机关的审计结论，可以成为

确定本案双方当事人之间结算的当然依据，

故对重庆建工集团的上述主张，本院不予

采信，对案涉工程的结算依据问题，应

当按照双方当事人的约定与履行等情况确

定”。

本案中，B 公司抗辩称《专业分包合

同》约定了工程结算价以审计部门出具的

结算价作为结算依据，但现审计尚未完成，

质保金工程余款尚未达到付款条件。

封晓骏律师团队主张，一方面，以审

计部门的审计结果作为结算依据其本意是

严格财政资金使用，但 B 公司与 C 公司作

为平等民事主体签订《专业分包合同》，

不能以国家审计机关的审计结论作为结算

的当然依据，另一方面，C 公司已全部履

行了合同义务，且提交竣工结算资料已两

年有余，B 公司未能积极促成审计结算，B

公司亦未举证证明 C 公司曾有怠于主张权

利或阻碍付款条件成就的情形，故 B 公司

的抗辩主张不能成立。

经过庭审中激烈的辩论，仲裁庭最后

支持了封晓骏律师团队的代理意见，裁决

A 公司、B 公司自本裁决生效之日起 10 日

内在各自责任范围内向 C 公司承担 3500

万元工程余款的给付责任。

Cases To Share 案例分享

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32 Market 市场风云 2023 年上海楼市趋势研判

一、2023 年市场趋势预判

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Shanghai

Real Estate

34 Market 市场风云 二、2023 年房企策建议

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Shanghai

Real Estate

36 Market 市场风云 上海土拍战况激烈 19 宗地揽金 518.83 亿元！

上海首轮拍地可谓赚足了眼球。

2023 年 4 月 20 日下午，青浦区西虹桥龙联路

北侧 07-02 地块在一次报价阶段出现系统故障。房

企建发率先发现问题，称系统显示报价与其输入报

价不符。最终判定系统故障，在长达几个小时的检

修后，龙联路地块于当日晚间 9 时 57 分决出结果，

20 多家房企挑灯夜战，整块地出让时间长达 8 小时。

4 月 21 日，上海此次供地最后一日，在下午闵

行区莘庄社区 MHP0-0201 单元 16A-07A 地块出让

中，熟悉的一幕再现。地块在一次报价阶段，系统

再次出现故障，报价倒计时定格于 4 分零 8 秒，在

经历了数小时的等待后，该地块于当日晚间 9 点成

功出让，让人意外的是，上海本土国企中华企业力

敌华润、招商、保利等众多实力选手，以 20.1 亿元

拿下了该地块。

上述两宗地是此轮出让中最热门的两块地，其

中龙联路地块吸引了 20 位竞买人角逐，莘庄地块更

是吸引了 28 位竞买人参与。据公开资料不完全统计，

上海此次出让的地块中，竞买人 10 个以上的地块占

据了一半，热度可见一斑。

在开发商参与积极性高涨的情况下，此次上海

推出的 19 宗地块全部成功出让，累计收金 518.83

亿元。至此，上海卖地金额再次领跑全国。

房企上海补仓意愿强烈

相比去年，上海今年第一批集中供地推出地块

19 宗，在规模上相比去年第四批次有所上升，但仍

低于去年前三批次。但从参拍情况看，此次土地出

让吸引了超 50 家房企竞拍。由于上海拍地门槛较高，

有专业机构粗略测算，房企约有 5000 亿元资金在此

轮拍地中沉淀，而本轮最终的拿地金额约在 500 亿

元，这也意味着约有 4500 亿元资金相当于空转一圈，

资金体量庞大。

作为土地出让规则最为严格的城市，上海此次

依旧延续了去年第三批次供地以来的一次报价环节

增加随机值的机制，也正是这一规则，让上海的土

地出让充满不确定性，房企想要在上海拿地，不仅

要靠实力，还要看运气。

正因如此，有的房企为了增加中标概率，在地

块报名阶段就广撒网，华润、招商、保利、越秀、

建发、华发、象屿、中铁建等房企均参拍了 10 宗以

上地块；有的房企为了增加摇中运气甚至玩起了“玄

学”，在拍卖桌上摆橙子和香蕉，寓意“成交”。

那么房企为何争相在上海补仓？

58 安居客研究院院长张波认为，在过去两年，

布局三四线城市的开发商得到了“血的教训”，所

以现在开发商的思路就是走最稳妥的路线，进军一

线和新一线城市。这其中，上海是最抗周期的城市

之一。在张波看来，假如在极端情况下，全国所有

城市房价都下跌，那么上海一定是跌幅最小的城市。

“核心原因还是好卖。”一位房企投资人士表示，

所在房企过去两年虽然也重金布局了长三角其他城

市，但这些城市与上海的能级无法相比，其他城市

销售比较辛苦，上海的项目还是相对好卖。

事实上，上海很多宅地已经成为房企心仪的目

标，因为这些地块风险小、去化快。在经历了 2022

年房企频繁的“暴雷”事件后，不少企业在选择地

块时的考量标准已经变了，利润固然重要，但相比

之下，流速和资金投入比例更加重要。

中指研究院上海常务副总经理张文静也认为，

上海去年整体销售情况较好，项目整体的去化有保

障，相对来说，企业现金回流较快，目前开发商最

为重视资金安全，所以现金回流较快的上海，对开

发商来说是较为优质的城市。

基 于 这 个 标 准， 此 次 推 出 的 地 块 中， 售 价

80000 元 / 平方米的闵行莘庄地块、64000 元 / 平方

上海首轮拍地是最近两年最热闹的一次土地出让，参拍房企数量近 6 年最多，这其中又以央企、国企为主。

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Shanghai

Real Estate

米的青浦大虹桥地块、60000 元 / 平方米的浦东周

浦地块以及宝山大场地块、徐汇田林地块是热度居

前的地块，吸引了较多竞买人投标，究其原因，不

愁卖。

在张文静看来，上海这批推出的土地质量整体

较高，大部分地块体量较小，房企资金可以实现快

进快出。

没有进上海的房企想进，而已经进了上海的房

企则希望补仓继续留下。顺利拿地对有些企业是锦

上添花，而对有些企业却是生死存亡。

“再不拿地，工作饭碗都要丢了。”一家参拍

房企投资人士表示。从 2021 年下半年起，房地产市

场急速遇冷，不少房企暂停投资，随之而来的就是

投拓部门人员被大幅裁员。目前，不少标杆房企都

设立了上海区域公司，但僧多粥少的情况下，有些

房企在上海就面临无地可卖的尴尬境地，而为了缩

减开支，所在区域的人员有的被调任其他区域，有

的甚至直接被裁。

“为了维持企业在这个区域的销售总额同比增

速不下滑，也为了保留团队，必须要拿新地块。”

一位房企高管表示。

央企、国企激烈争夺

有人欢喜有人愁

上海首轮拍地是最近两年最热闹的一次土地出

让，参拍房企数量近 6 年最多，这其中又以央企国

企为主。

具体而言，这些央企国企又可以细分为三类，

一类是最近两年重金布局上海的招商、保利、华发

等企业，一类是沉寂一段时间重回上海土地市场的

万科、中海、华润，还有一类则是地方国企，以越秀、

建发为代表。

从拿地结果来看，有人欢喜有人愁。

以阔别三年回归土地市场的万科、中海、华润

为例，万科此次斩获了 2 宗土地，不仅拿下了广富

林街道商住地，同时还联合中铁建拿下了此次拍地

中总价最高地块——闵行区梅陇社区 MHP0-0306

单元 5-3、6-3、5-5、6-5 地块。这块地也是此轮土

地中的热门地块，共吸引了 9 位竞买人参拍，最终

成交价格 75.49 亿元，溢价率 8.98%。

上海中原地产资深分析师卢文曦表示，莘庄虽

然位于外环外，但整体已非常成熟。莘庄板块上一

次有土地出让还是 2015 年，板块内土地出让稀缺，

也导致区域内新盘供应稀少，同时区域内以改善需

求居多，后续去化有保障。

华润首次回归也有斩获。在土地拍卖第三日，

华润置地以 30.15 亿元拿下了青浦区西虹桥小涞港

西侧地块，溢价率 8.95%。

在回归的三企业中，中海此次爆冷门，基本参

拍了所有热门地块，但最终“颗粒无收”。在浦东

周浦地块拍卖过程中，中海在一次报价环节放弃报

价，在业内人士看来，这或许与中海向来看重地块

利润有关。

万科、中海、华润的回归在一定程度上对招

商、保利、华发等房企拿地形成了冲击。2021 年和

2022 年，招商、华发等房企在上海土地市场无论是

拿地数量还是拿地金额都居前，而在此次土地出让

中，招商拿了 2 宗地，两块地合计土地金 33.55 亿

元；华发仅拿了 1 宗地，就是拍地时长 8 个小时的

青浦龙联路地块，拿地金额 19.19 亿元；保利也拿

了 2 宗地，均是此次的热门地块，一宗位于宝山区

大场镇，一宗位于闵行区莘庄社区，两宗地块土地

金合计 61.96 亿元。

地方国企越秀、建发也分别斩获一宗土地。不过，

越秀此次拍地被关注还是因为首日周浦地块拍卖过

程中因为参拍项目公司的营业执照经营范围不符合

地块要求而被取消竞拍资格。

随着众多房企涌入上海土地市场，在严格的规

则限制下，房企的博弈也将更加戏剧化。一方面，

实力玩家入局让竞争更加激烈，例如在此次土地出

让中，不少房企以联合体形式拿地，有的甚至三家

或四家抱团，强强联合的同时也能共担风险；另一

方面，随机值机制的引入，让地块竞拍并非“价高

者得”，这也给了一些民营房企和中小房企机会，

例如龙湖拿下江桥地块，碧桂园此次也参拍了几宗

地块，虽然未中，但也说明上海土地市场并非高不

可攀。

在一些业内人士看来，上海的土地市场既有竞

争性，也有包容性，一些企业也可以借助自身发展

优势实现拿地。（来源：中国房地产报）

38 Party Building 党建之声

碧桂园携手新华社向上海各级党群服务阵地赠阅社办报刊

2023 年 3 月 28 日，新华社新闻信息中心上海中心联合上海

市党建服务中心，在碧桂园集团沪苏区域、中通快递集团支持下，

共同开展主题为“党建引领基层治理，阅读提升城市气质”的新

华社报刊赠阅活动，向上海各级党群服务阵地赠阅了 2023 年度

《新华每日电讯》等报刊。

新华社新闻信息中心上海中心主任金丽莉在讲话中介绍，新

华社拥有全媒体传播矩阵，并拥有中国最大的报刊集群，包括《新

华每日电讯》《参考消息》《半月谈》《瞭望新闻周刊》等 20

多种社办报刊，它们都各具特色，是新华社传播党和国家方针政

策、以权威声音引导主流舆论的重要阵地。作为党的诞生地、初

心始发地，近年来，上海积极探索符合超大城市特点和规律的基

层党建之路，如今上海 1.2 万余个党群服务阵地不断升级优化，

以更好发挥在党建引领基层治理中的服务与保障作用。面向上海

党群服务阵地赠阅新华社报刊，让主流媒体走进主阵地，有利于

更及时广泛地传播党中央最新精神，扩大权威媒体在上海的舆论

引导作用。

上海市党建服务中心主任薛巍在赠阅活动上表示，党的二十

大报告深刻阐明了中国式现代化五个方面的中国特色，其中一个

赠阅现场 新华社新闻信息中心上海中心主任金丽莉讲话 上海市党建服务中心主任薛巍发言

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Shanghai

Real Estate 重要方面就是“物质文明和精神文明相协调的现代化”。此次赠

阅活动为全市党群服务阵地送上一份“精神大餐”，各级党群服

务阵地将持续从中汲取精神力量，持续推进体系功能建设，为民

族伟大复兴创造无愧于党的诞生地的新贡献。

作为本次赠阅活动的赞助支持单位，碧桂园集团坚持党建工

作与企业各项工作深度融合、同频共振，为社会创造更多美好产

品。碧桂园集团沪苏区域办公室主任王佩佩说，沪苏区域将始终

坚持以党建引领作为支撑企业发展的坚强“内核”，发扬奋斗精神，

练好内功，强化社会责任担当，积极探索更多的“党建 +”模式。

上海市奉贤区党建服务中心主任李晔代表受赠单位发言。来

自上海各级党群服务阵地的代表参加了赠阅仪式。

最后，碧桂园沪苏区域党委的党员代表走进首批“全国乡村

治理示范乡镇”庄行镇，游古村看新颜，感受奉贤乡村美丽蝶变。

庄行镇创新运用绿色发展理念和乡村振兴战略，与“三园一总部”

建设深度融合，引入新经济新业态，打造“田园综合体”。

未来，碧桂园集团沪苏区域将进一步加深与党媒党刊的密切

联系，充分发挥党报党刊在党建工作的重要作用，弘扬正能量，

传递好声音。持续坚持党建引领，激活党建活力，传播党建文化，

以实际行动践行碧桂园“对人好，对社会好”的企业精神。

碧桂园集团沪苏区域办公室主任王佩佩发言 上海市奉贤区党建服务中心主任李晔代表受赠单位发言

碧桂园沪苏区域党委的党员代表走进首批“全国乡村治理示范乡镇”庄行镇

40 书记项目推进会 党建引领走在前

——常州市自然资源和规划局武进分局党委与新城集团（常州）党委持续结对共建

2023 年 4 月 4 日上午，书记项目推进会 党建引领走在前——

常州市自然资源和规划局武进分局党委与新城集团（常州）党委

持续结对共建、共谋发展，结合新城集团地产开发武进片区的经

营重点和难点项目，召开了书记项目推进会。出席本次会议的人

员有：常州市自然资源和规划局武进分局党委书记、局长孔和生，

副书记汪志南，副局长曹荣、贾建东，以及机关党委、利用科、

法规科、管理科相关人员；新城集团（常州）党委书记、助理总

裁汤国荣，副书记曹文伟，常州新城地产开发武进片区总经理秦

琦、副总经理符珊珊。

书记项目推进会由常州市自然资源和规划局武进分局党委

副书记汪志南主持，会议在融洽、轻松的气氛中进行。

会上，常州市自然资源和规划局武进分局党委书记、局长孔

和生指出了双方开展党建结对共建的意义，肯定了新城集团作为

地方实力企业的担当和贡献，表示将尽力推进党建共建和解决企

业经营遇到的难点和困难。

新城集团助理总裁、（常州）党委书记汤国荣介绍了新城集

Party Building 党建之声

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Shanghai

Real Estate

团在新城根据地常州武进政府部门的关心支持下，在地产特殊时

期，企业依然保持了良好的发展态势的情况。他表达了与常州市

自然资源和规划局武进分局党委持续结对共建的意愿，在二十大

精神指引下，希望通过党建引领和党建共建，继续为企业经营发

展做好服务，排忧解难。

常州新城地产开发武进片区总经理秦琦、副总经理符珊珊就

新城地产开发武进片区目前经营遇到的主要困难，急需解决的问

题，以及历史遗留的问题等提出了需区自然资源和规划局帮助解

决的请求。双方围绕上述问题展开了热情、友好、中肯的讨论和

交流。

书记项目推进会兼顾党建与经营发展同步，促进了党建与生

产经营的进一步融合，新城服务型、创新型党组织建设在进一步

巩固和形成中。

42 大华希望网校荣获上海市“公益之星”称号

2023 年 3 月 9 日下午，由上海市政府合作交流办、市民政局、

杨浦区人民政府、市文联主办的“聚善同心 公益同行——上海

市社会力量助力对口地区乡村振兴公益之春”会议上，大华希望

网校荣获“公益之星”上海市社会力量公益帮扶典型项目称号。

东西部协作和对口支援助力乡村振兴，上海市的使命光荣、

责任重大。在此过程中涌现了一大批社会力量加入的公益帮扶项

目，其中大华希望网校等 12 个公益项目经过层层遴选，脱颖而出。

市委常委、副市长郭芳指出，开展东西部协作和对口支援是

党中央作出的重大战略决策，帮助对口地区推进乡村振兴是上海

的政治责任，上海的社会组织是东西部协作和对口支援的重要力

量。在助力乡村振兴不断开创新局面的实践中，一要提高认识，

凝聚更大合力。要按照民政部和国家乡村振兴局要求，强化政策

支持、机制保障、宣传发动，进一步聚合“政府平台 + 社会力量”

的强大合力。二要发挥优势，展现更大作为。社会组织要充分发

挥特色、用好自身资源，加强前方需求和后方资源的精准对接，

挖掘“真需求”、动员“真投入”，引导“爱心群体”在“爱心

平台”实现“爱心连接”。三要善作善成，取得更大实效。希望

社会力量充分释放创新活力，打造更多具有上海特色的帮扶项目，

推出更多“立得住、叫得响、推得开”的公益品牌，在全社会营

造人人愿为、向上向善的良好氛围。

大华希望网校是大华集团通过大华公益基金会与上海市青

少年发展基金会协作，面向对口帮扶地区师资力量不足的山区乡

村小学，坚持以网络直播方式一对一（一个老师对一个班级）授

课的远程支教公益项目。在各高校团委和各团区委的积极参与下，

“希望网校”项目已成为青年志愿者参与东西部协作、对口帮扶

的上海品牌。

Society 社会责任

出席本次会议的有上海市委常委、副市长郭芳，市政府副秘

书长赵祝平，市政府合作交流办党组书记、主任潘晓岗，市民政

局（市社会组织管理局）党组书记、局长蒋蕊，杨浦区委副书记、

区长薛侃，以及宝山区副区长丁炯炯等各区分管副区长和区政府

合作交流办负责同志。

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Real Estate

助力乡村振兴 我们在行动

阮水龙文化宫正式启用 龙盛捐资 100 万元设立汇联村乡

村振兴基金

2023 年 3 月 16 日上午，乡贤助力乡村振兴捐赠仪式暨阮

水龙文化宫启用仪式在浙江上虞道墟街道汇联村阮水龙文化宫隆

重举行。龙盛创始人阮水龙在仪式上致辞，对文化宫运行管理提

出殷切希望。公司董事长阮伟祥宣布龙盛集团向汇联村捐赠 100

万元乡村振兴基金，在支持家乡发展的同时，吸引带动更广泛的

力量投入乡村建设主战场。

新启用的阮水龙文化宫，坐落于道墟称山脚下汇联村，由龙

盛创始人阮水龙全额出资 2000 余万元打造，占地 5600 余平方米，

建筑面积 3500 平方米，由世懋堂、爱民楼两栋主体建筑组成，

内设党群服务中心、家宴中心、乡贤馆、老年活动室、会议室等

功能区块，以白墙黛瓦、游廊檐角等元素，展现了中式建筑特有

的典雅恢弘之美，与江南水乡的自然景观相辅相成。

“汇联村是我的家乡。每次来到这里，我都能明显地感觉到

乡村振兴发展带来的新变化、新面貌、新成就。特别是上虞开展

‘新时代美丽行动’以来，一幅幅山青、水绿、景秀、民富的美

丽乡村画卷次第展开。在回报家乡、支持家乡建设上，我希望通

过自己的一点微薄之力，为家乡发展‘锦上添花’。”阮水龙表

示，希望汇联村委能立足乡民需求，用活用好文化宫资源，深入

挖掘乡土文化，因地制宜创新举措，大力开展各类具有鲜明特色

和社会影响力的服务活动、服务项目，真正把文化宫打造为思想

引领桥头堡、文体活动主阵地、综合服务新平台，不断凝聚起人

民群众的精神力量，推进乡村全面振兴。

上虞区慈善总会会长徐尧峰也作了重要讲话。他表示，近几

年来全区公益事业慈善机制不断完善，方式不断创新，投身公益

事业的队伍更加壮大，捐赠形式日益丰富，捐赠总额屡创新高。

龙盛创始人阮水龙始终不忘回馈家乡、反哺桑梓，在推动上虞慈

善事业发展上作出了巨大的贡献，彰显了企业家积极主动承担社

会责任的胸襟和情怀，必将引领更多的慈善人士关注公益慈善和

文化事业发展。

随后，阮水龙向汇联村赠送了“上善若水 润泽桑梓”的牌匾，

公司董事长阮伟祥宣布龙盛集团向汇联村捐赠 100 万元乡村振

兴基金。

多年来，龙盛始终秉承“博施济众、饮水思源”的公益理念，

深度参与捐资助学、扶贫济困、人才建设、文化事业、社会治安

等公益项目，截止目前累计向各类社会事业捐资超过 5 亿元，被

授予全国光彩之星，多次荣获浙江省慈善奖。

44 Real Estate 房地产 + 主动拥抱数字化

面对不断增加的业务体量和客户多样化的需求，

要想在有限的条件下实现更高效、更精准的服务，万

科需要一种新的模式：能将自动采集、舆情分析、大

数据处理、AI 模型研判等功能集合应用于服务需求

管理和隐患预警，将客户的服务前置，实现重点问题

发现在早，处理在小。

在这一背景下，客户反馈分析平台应运而生，

它将赋能客户服务和运营体系，把服务信息洞察点前

移，从而达到缩短客户服务类问题的解决周期，提高

客户服务质量及客户的满意度。

随着 ChatGPT 火爆全网，万科敏锐地发现 AI

能力可以「为我所用」。因为微软 Azure OpenAI

同时具备挖掘大规模生成 AI (large-scale generative

AI) 模型的能力，以及安全性、可靠性、合规性、数

据隐私和内置的“负责任的 AI” (Responsible AI)

能力。

平台升级，一方面有助于快速评估客户投诉升

级的风险，另一方面也能帮助万科更早发现产品缺陷，

提升为客户打造好产品的能力。

在多次深度交流探讨和多个业务场景中深度验

证测试之后，万科在今年 2 月将微软 Azure OpenAI

嵌入融合到万科客户反馈分析平台。

GPT 模型如何发挥价值

万科一直秉承“客户至上”的服务理念，为了

让客户反馈的信息都得到及时响应，将过往客户报事、

反馈等存档资料也一条条入库并打上标签，让 AI 模

型根据已有数据资料不断学习升级。

与此同时，万科还结合在好产品、好服务当中

沉淀的经验和标准，设计制定甄别重要信息的“筛子”，

以便更高效地将客户反馈传递给相关人员。

从传播到讨论，再到被质疑和落地应用。由 OpenAI 提供的 GPT-3 语言模型开启了 AI 的新时代。

作为房地产行业中的领跑者，万科一直在努力拥抱数字化。讨论的热度还未退却，万科已经开始尝试将 GPT 语言模型应用在

业务中——近期万科完成与微软 Azure OpenAI 合作落地，在客户反馈分析平台搭载 GPT-3，为行业发展打开广阔空间。

微软 Azure 是 OpenAI 独家云服务提供商，依托微软 Azure 云平台强大的算力支持，以及 Azure OpenAI 宇宙最强的自然语言

处理能力，帮助企业更好地实现数据管理，切实提升生产力。

万科：

与微软 Azure OpenAI 合作落地 致力提升客户服务体验

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Shanghai

Real Estate

迭代后的万科客户反馈分析平台，可利用 GPT-3

模型从大量舆情、投诉突发事件数据中提取特征，并

对数据进行分类、打标等自动化处理，模型会整合判

断结果，由平台实时呈现相关事件并预警，及时上传

下达。

在地的公司建立联系，加速了问题处理进程，提高客

户服务的质量和速度。

工单被打上标签，通过条件筛选对结果进行处理，综合评估预警

公众号对触达的规则和预警条件进行直观显示

以漏水为例，客户家中管道存在漏水情况，如

果经过多次上门维修仍然无法解决问题，客户体验感

会大大降低。过去此类事件发生时间分散、不规律，

人工处理难免容易出现疏漏。但此类信息接入客户反

馈分析平台后，经过分析判断平台会主动提示，让处

在不同层级的人能够同时能够关注到这个问题，并快

速响应及时帮助客户解决问题。

此前，平台还监控到一起由外保温墙体脱落致

使车辆受损的问题。经进一步了解，此前该项目已发

生两次相同事件。通过平台的提示预警，并与事发所

通过这个客户反馈分析平台，把分类的部分交

给了 AI 数字大脑进行第一轮过滤，减轻人工判断的

压力；客户反馈分析平台也将问题前置，把业务中被

滞后处理或处理不当的问题，更靠前识别与发现，争

取解决时间，以提升客户的满意度。

自试用以来万科客户反馈分析平台共触发预警

3792 次。经对比测试，微软 Azure OpenAI 嵌入平

台后，基于 GPT-3 模型的自定义训练，契合地产行

业的特点，使投诉数据标签准确率相较此前又提升了

5 个百分点，达到业界领先水平。

科技赋能，是趋势也是必然。

这并不是万科第一次在科技和数字化应用中试

水，此前数字化员工“崔筱盼”就是一次成功的尝试，

在大幅度减少人力成本的同时，还能快速适应企业策

略的转变。此次引入微软 Azure OpenAI 结合 AI 模

型搭建客户反馈分析平台，也是顺应数字化浪潮的又

一次尝试。

万科大量的业务数据、多样化的业务种类正在

不断帮助 AI 的模型快速学习和成长，未来的应用也

将不止于此。从业务流程、财务内控管理，再到物业

设施设备管理、突发事件响应等等，AI 能力「为我

所用」，也将为万科带来更多可能。（来源：万科周刊）

46 Real Estate 房地产 + 蟠龙庵

为美好生活祈愿

高隐读书堂

再现时光里的真实江南

蟠龙的许多建筑，链接起过去与未来，蟠龙庵

是其中一座。

经由修缮，如今的蟠龙庵飞檐斗拱，黄墙经壁，

古刹香炉，“蟠龙十景”之一的“古寺鸣钟”即将回归。

如果来到蟠龙，不妨走进蟠龙庵为生活祈福，

就像数千年来蟠龙延续的那样。

当然也可以在蟠龙庵旁的祈福广场，将美好心

愿挂上祈福之树，愿祝福在天地间自然生长。

在蟠龙天地，有一座砖墙斑驳的院落——高隐

读书堂。

玻璃幕墙将高隐读书堂东侧厢房的断层原样包

裹，透过玻璃人们可以直接看到保存完好的穿斗式木

结构，阅读江南建筑的骨骼。

一面留下想象的玻璃幕墙，将江南的私密庭院

向外敞开，未来人们将在“现代”的“老屋”，饮茶

品茗，体会江南自在。

雪竹轩

文士风雅的现代传承

沿着十字街走过香花桥，偶遇一栋结构精巧的

小楼。这里有着蟠龙唯一的木构轩廊结构，蟠龙天地

将其以“雪竹轩”命名，纪念明代诗人冯淮曾在蟠龙

的居所。

时光在院落里留驻，檐上的青苔、院中的水井、

丰富的木构，再现江南雅致。

未来，人们有机会在雪竹轩遇见传统手艺的焕

新呈现，感受江南的匠心美好。

漫步，是发现蟠龙天地的最好方式。

丰富的历史建筑散落在街区，构成蟠龙

独一无二的景观。未来在蟠龙天地的漫步，

将因为与它们的不期而遇，而变得更有意思。

瑞安：

漫步蟠龙，探索“老建筑”里的“新江南”

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Shanghai

Real Estate

程家祠堂

在地人文的新鲜演绎

从雪竹轩往西，一路穿街过桥到蟠龙湾，当年

蟠龙望族的家族祠堂——程家祠堂深藏于此。

如今 , 程家祠堂在保护性修缮下重获新生。木构、

屋面、门窗、庭院，恢复鼎盛时期的样貌。

未来在程家祠堂，人们将能体验生动的蟠龙在

地文化与特色风物，或许也有机会偶遇一场现代婚礼。

延续百年的祠堂，将装载新的故事。

天主教堂

与一座江南的教堂不期而遇

在蟠龙，邂逅一座江南的教堂，或许是漫步中

的“意外惊喜”。

清朝时迁居于此的徐光启后裔建起的蟠龙天主

教堂，仍存续至今。

蟠龙天地结合江南美学与现代手法，重新演绎

这座教堂，白墙黛瓦的风貌与中西合璧的生活自然相

生。

天主教堂将成为蟠龙社区的重要组成，在这里，

我们与更多美好的人与故事相遇。

漫步在蟠龙天地，我们总能“期待”一些“不

期而遇”，欢迎来这座特别的街区，我们一同看见焕

新的江南，用脚步探寻更多还未被发现的美好故事。

48 阳光城陕甘区域公司翡丽西安项目，正式签约曲

江文商集团，再添重磅利好！

2023 年 3 月 3 日下午 17 时，阳光城集团陕甘区域公司 ( 以下简称“阳

光城”) 与西安曲江大唐不夜城文化商业 ( 集团 ) 有限公司 ( 以下简称“曲

江文商集团”) 双方领导代表，在 50 余家主流媒体代表的见证下，于西安

市曲江盛美利亚酒店就翡丽西安项目合作达成正式签约。未来，翡丽西安

项目将联袂曲江文商集团，在并肩携手、共谋发展的道路上迈出坚实的步伐，

共赴新程，为主城美好人居再献新篇 !

上海大华成功摘得北京昌平朱辛庄地块 3 座吾悦广场荣膺“GBE 商业综合体大奖 2022-

2023\" 系列奖项

两会吹东风，保集工地加油干

2023 年 3 月 23 日下午，经过激烈竟争，42 家房企“火拼”的北京昌

平朱辛庄地块最终被上海大华拿下，竞拍价 12.995 亿元，溢价率 15%。

公开资料显示，朱辛庄 0028 地块用地性质为 R2 二类居住用地，出让年限

为居住 70 年、商业 40 年、办公 50 年，地上建筑规模为 36631.923 平方米，

容积率 2.5，限高 80 米，挂牌出让起始价为 113000 万元（11.3 亿元），

竞价阶梯为人民币 600 万元整，竞买保证金为人民币 23000 万元，土地合

理上限价格为 12.995 亿元，折合楼面价约 3.5 万元 / 平方米，销售指导价 6.2

万元 / 平方米。

近日，在 GBE 商业综合体大奖 2022-2023 获奖名单中，新城所打造

的 3 大吾悦广场在诸多参赛项目里脱颖而出。其中，兰州安宁吾悦广场获

年度最佳商业综合体大奖·金奖、安阳文峰吾悦广场荣获年度最佳商业综合

体大奖、潍坊高新吾悦广场则获最佳室内设计综合体奖。

为深入贯彻两会精神，加快新兴产业集群发展。保集 e 智谷园区第一

时间贯彻落实两会精神，提前谋划、加快部署，在做好前期工作的基础上，

紧抓施工黄金期，全力以赴推进保集 e 智谷二期工程建设，打造“智能制

造综合发展示范区”。

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