美好未来 携手而来

HAND IN HAND

FUTURE

“城”启连横 “寓”见未来

常德城投公寓运营招商手册

INVESTMENT BROCHURE

致邀

Invite

常德城投公司成立于1998年

主营业务范畴为城建融资、城市建设开发

保障性住宅建设、市政工程、金融投资

公司主体国际信用评级3B级

是常德唯一一家国际信用级别的投资企业

目前集团在售公寓项目有城投十里外滩、城投蓉国新坊、城投蓉国新赋

位于各自城区的核心地段，周边商、医、工、政、学等配套齐全

为城区稀缺精品服务式公寓，

总面积约3.38万平米，总套数约2000套

产品主力面积段在40-80㎡左右

正值柳城高铁时代到来，经济腾飞之际

现诚邀各公寓运营商共谱华章，合作共赢

THE

CITY IS GATHERING

MOMENTUM

城启连横

寓见未来

“ ”

“ ”

二十大报告 政策解读

Policy interpretation

01

01 02P

十里外滩

Ten miles out of the Bund

05

11 22P

常德概况

Overview of Changde

02

03 04P

蓉国新赋

Rongguo Xinfu

06

23 30P

目录

DIRECTORY

公司简介

Company Profile

03

05 06P

蓉国新坊

Rong Guo Xinfang

07

31 36P

公寓投资解读

Investment interpretation

04

07 10P

运营商诚邀说明

Invitation to explain

08

37 40P

二十大报告 政策解读

POLICY INTERPRETATION

补贴资助、降低税费、加强金融支持 多主体供给、租购并举、享财政支持

二十大报告提出，加快建立多主体供给，多渠道保

障、租购并举的住房制度。报告中提出，当前，正在加

快补齐住房租赁短板，各项规章制度不断出台。“十四

五”期间，40个重点城市将建设筹集650万套保障性

租赁住房，可解决近2000万新市民、青年人的住房困

难问题。

---------《二十大报告》

文件中以明确对象标准、引导多方参与、坚持供

需匹配、严格监督管理、落实地方责任为基本制度，通

过进一步完善土地支持政策、简化审批流程、给予中

央补助资金支持、降低税费负担、执行民用水电气价

格、加强金融支持等政策，并在组织实施方面做好政

策衔接、强化部门协作，最终达到加快发展保障性租

赁住房，促进解决好大城市住房突出问题的目的。

---------依国办发〔2021〕22号，《国务院办公厅关于加

快发展保障性租赁住房的意见》

根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住

房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《湖南省住房和城

乡建设厅关于加快发展保障性租赁住房的通知》（湘

建保〔2022〕2号）等文件精神，释放以明确保障对象、

引导多方参与、明确户型面积和租金标准、明确建设

适用标准的基本要求。

将利用存量闲置房屋建设、利用产业园区配套用地

建设、利用企事业单位自有闲置土地建设、利用集体

经营性建设用地建设、利用新供应国有建设用地建设

设立为筹集住房的五大方式。并且取得保障性租赁住

房项目认定书的项目，可享受财政支持、税费支持、金

融支持、公共服务支持等相应政策的支持。

常德市市政府始终坚持扩大保障性租赁住房供给

，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主

体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度方针，推进

以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所

居。

-------------《常德市加快发展保障性租赁住房实施方

案》

市场解读

UNSCRAMBLE

长租公寓可以快速解决居民住房问题，我国流动人口规模大，中低收入和年轻群体的居住需求存在很大缺

口，租赁市场的发展能够解决居民的住房问题。美国EQR租赁公寓运营公司是集中式公寓经营的良好示范。专注

于在大城市和高人口密度的郊区以及沿海地区的租赁物业的获取、开发和管理。EQR通过统一运营标准，来提供

标准化的物业服务和专业的维修服务。

集中式公寓需要尽早抢占市场和交通便利的位置，后期逐渐形成进入壁垒。再配合良好的融资渠道，后期运

营管理，形成规模效应，最终依靠稳定的租金收益持续运转。中国一线城市房价进一步走高，在购房门槛升级的

形势下国家政策积极推动租赁市场。目前一线城市公寓运营模式主要通过“租金差+装修投资溢价”“生态社区+

增值服务”“先租后售+实现业务协同”“资产收购+持有经营”四种模式，通过不同模式的运营趋势发展长租公寓

将逐渐形成“规模化与资产证券化”的转变，未来市场空间巨大。

1

2

全市下辖

2

区

6县和

1县级市

行政区域

桃花源里的城市

⸺常德

市情

总城区人口

常德主城区人口146万人

经济

2022年GDP预估总量为4338亿元，

同比增速为7%，位居全省第三位。

消费

全市社会消费品零售总额 1633.8亿元

增长 14.4%

城镇居民人均可支配收入38339元

增长8.1%

常住人口城镇化率达到58%

CHANGDE

常德概况

常德目前公寓市场基本处于“散卖”的情况。

地点分散，存量大，没有专业机构运营，

对于长租公寓市场而言是空白点，发展潜力大，机会点多。

3

4

城发集团

CHENGFA GROUP

常德市城市发展集团有限公司是常德市委、市政府为进一步深化国

有企业改革，完善中国特色现代企业制度，挖掘国有资本整合效益，增强

企业转型发展动能而构建的，常德城发集团成立于2019年10月30日，注

册资本100亿元，由常德市国资委100%控股。截至2022年底，总资产近

1600亿元，经营收入过120亿元，利润过10亿元，纳税近7亿元，负债率稳

定，现金流充盈。

常德城投集团作为常德市城市发展集团的全资子公司，于1998年成

立，经过24年的发展，集团资产总额达1282亿元，净资产841亿元，是属

于千亿国企级别。

常德城投在市委、市政府的正确领导下，截至2021年累计完成投资390亿，已建成260公里城市道

路，2座跨江大桥，1座隧道，3座公园，为政府融资940亿；建设13个商品安置项目，20多个高品质住

宅项目。为城市人群营造全场景生活体验，引领美好生活的方式和场景不断进阶，以长期发展的眼

光，投注于城市与人的生活关系之中，为城市创造更大的价值，致力于成为“城市美好生活”的缔造

者。

5

6

公寓投资解读

APARTMENTINVESTMENT

黄金地段，租金收益有保障

买房的三要素是地段，地段，还是地段，投资公寓更是需要选择好地段，

城投项目公寓产品地处城区核心位置，交通便捷，出行方便，将引流更多租客。

01PRIME LOCATION.

商业配套成熟、出租率有保障

纵观当下的公寓市场，其物业价值都有赖于周边的商业配套，

城投项目公寓周边配套充足，能形成极具凝聚力的消费磁场，

人口红利优势显著，商业价值高自然反馈利好，促成更加稳定的租金收益。

02 MATURE PACKAGE.

产品多元化、多种经营有保障

城投公寓产品方正格局、业态定位多变，不仅可作为创业、

办公基地还能打造成养老产业、青年公寓、知名酒店、DIY工作室、

幼儿托管所、会所、教培机构等，是使用方式自由定制，全方位包容多样性的投资模式。

03 GOLD PRODUCTS.

7

8

公寓地图

MAP OF THE APARTMENT

万达商圈

吾悦广场

阳山大道

9

10

场

高铁站

总投金额 项目总占地面基约 总建筑面基约

150 亿 650余亩 210 万 m2

江南城芯⸺十里外滩

Jiangnan City Core

-

Ten Miles Bund

由常德市城投集团旗下子公司⸺江南城发公司开发建设的临

江棚改（城投·十里外滩）项目是湖南省最大单体棚户区改造项目

之一。项目棚改面积将近70万平方米，棚改居民近5000户。项目

整体用地面积650余亩，建筑面积约210万平方米，总投资约150

亿元。该项目占据江南城区核心滨江资源，拥揽5公里江岸线，纵

穿沅江隧道，东临沅江一桥、西抵沅江三桥，承担着南北比翼，共

荣大常德的重要使命。

项目

简介

作为江南城区城市更新重点，项目正围绕着城市CBD为核心引擎，构建了涵盖金融

、生态、人居、商业、教育、艺术的“一城六芯”大格局，逐步开启现代江南城居美好时代，成

为常德市新的城市名片、经济引擎和财源基地，已解决近万人就业，并实现了年经营收入

约5亿元。经过日新月异的不断成长，十里外滩项目已然成为全国有特色、有影响力的棚

户区改造示范项目和三线城市更新的典范。城投·十里外滩公寓产品位于B08地块一共3

栋，主推户型43-70平方米。

11

12

区位

配套

MATURE BUSINESS ON THE DOORSTEP

家门口醇熟商业 随心拥享

项目坐拥16万方国内顶级体验式商业中心“吾悦广场”，吾悦广场是

集购物中心等多元业态为一体，休闲娱乐、特色餐饮、精品服饰、大型商

超、IMAX影院等覆盖，满足人们居住、购物、休闲、娱乐等一站式生活所

需的旗舰商业。

全长1.2公里徐家巷开放式主题人文步行街，荟萃精致社区生活。涵

括国际化高端餐饮、风味小吃、奢品购物等多种业态。先生的商业洽谈、

太太的闺蜜约会、老人的日常购物都可以在家门口轻松实现，将居住和

商业购物互融一体，打造“离尘不离城”式步行街中心生活。

临沅路“外滩金融街”是由工商银行、交通银行、广发银行等十几家

金融、类金融机构汇聚而成的“江南外滩金融街区”，与吾悦广场相连，

西起健康巷，东至花船巷，是城投·十里外滩项目六大核心价值点之一。

这些知名金融、类金融机构的强势入驻，依托于核心区的绝佳地理位置

及集中商业所带来的集聚效应，未来将会带动整块区域金融产业链条

延伸和价值的提升。

13

14

步入教育 执掌孩子成长

自建4000多平米北京“博苑”幼儿园、鼎

城一中、武陵小学、江南中学、花船庙小

学等8所名校环绕包揽项目自建3.8万

方全学龄教育综合体，尽享一线顶级教

育资源。

STEP INTO EDUCATION

15

16

江南轴心 畅达全城

项目周边交通十分便利，四通八达。您看一桥就在项目东面、三桥在项目西面、去年开通的

过江隧道则从我们项目CBD地块穿插而过，纵跨常德的三条主要通道将项目紧紧包围，可

以说项目是实现江南江北城区无缝衔接的城市中心生活区。

下楼即是徐家巷步行街、咫尺即是吾悦广场。往北5分钟可到到江北老城区，10分钟到常德

万达商业广场、15分钟到常德火车站和高铁站以及常德汽车总站，往南5分钟可到达常南

汽车总站，12分钟可到达桃花源机场，30分钟左右能够快速通达全城任意位置。

REACH THE WHOLE CITY

01#

02#

运营物业介绍

PROPERTY DESCRIPTION

区位图*

鸟瞰图*

A02

贝克汉堡

亿客隆超市

益丰药房 德味佳 酷博机器人（二楼）

一锅一灶

鸽佬汇

建

滨 江

建设中

新蓝图（二楼）

A01 A02

A03

A05

（二期）

（二期） （二期）

（二期）

A04 CBD

CBD

CBD

CBD B03 B05

B06 B08 B04

17

18

乐潮新天地 健康美食街

t

大湖路

花船巷

健康巷

亲子童话街

雍江府擂茶 健身游泳馆

茅台酒会所

万家土菜馆

博苑第一幼儿园

建设中

江 大 道

滨 江 大 道

乐趣童话镇

退役军人示范街

江南 坊茶楼

阳光保险

阿克曼医疗检测

临沅路 临沅路

零售、潮玩、精品

零售 潮玩 精品 餐饮

金融服务 黄金珠宝 金融服务 黄金珠宝 生活配套

品牌餐饮时尚餐饮精品服饰

儿童培训 体验 游玩 零售

夜市 酒吧 餐饮 茶楼

生活配套餐饮 儿童培训家居生活馆

吾悦广场

3.8万

大明宫家居建材城

广发银行

退役军人创业协会

01#

02#

03#

外滩金融街 大明宫建

材家具城

B08

总平效果图*

运营物业介绍

PROPERTY DESCRIPTION

01#

(soho公寓)坐落在城投，十里外滩北向头排B区首位，坐拥270°一线环幕江景，汇集鼎

城金融与商务区核心，打造常德市首座5A级线江景办公总部基地，集合轻奢酒店、办公基

地、LOFT创客、SOHO公寓等多功能于一体，让商务办公品质更具品质。

B08地块共3栋公寓，现房。1#共有公寓413套，面积21205.92㎡，面积段为46.8㎡

--73.91㎡商业性质，目前未集中推售。

loft标准层平面图 一线江景 青年菁英荟空间

19

20

03#

A-5

A-4

A-1

A-2 A-3

A-2

A-5

A-4

A-1

A-3 A-2

A-2

3-LT-01

3-LT-02

3-XT

3-KT-02 3-KT-01

3#公寓308套，面积16230.16㎡，面积段为37㎡--69㎡，住宅性质，为回迁楼栋，

已安置79套，未售229套。

2#公寓460套，以SOHO、LOFT为主，总面积26885.68㎡，面积段43-77㎡，

住宅性质，目前已售161套，未售299套。其中底商已成功招商“西安大明宫建材城”。西

安大明宫实业集团创立于1993年，一家以房地产开发和商业运营为主的大型综合民营企

业其中旗下大明宫建材家居品牌历经30年的发展，已在全国形成10余省近60店的战略布

局。集团运营的各类商场和市场总营业面积超过400多万平方米。是中国建材家居流通

行业的驰名商标和领导品牌。

02#

03#

运营物业业态定位

FORMAT POSITIONING

公寓产品1-5层为商业裙楼，

目前已确定有西安大明宫进驻；

1-5Floor#

6-8层规划为民宿酒店或写字楼，

一整层毛坯的形式预留，由客户进

行整租；

6-8Floor#

9-14层作为灵动创变空间，

可办公可居住；

9-14Floor#

15-17层主做企业总部，目前17

层为江南城发总部，16层为大明宫

装修公司；

15-17Floor#

Loft公寓为18-20层，目前19

层阳光保险半层；

18-20Floor#

21-26层也将会引入高端酒店，

提升产品形象，整体定位为

“沅江岸·核心区·商务集聚地”。

21-26Floor#

21

22

全优公寓⸺蓉国新赋

Quanyou apartment

-

Rong Guoxin fu

项目位于新河渠风光带东畔，柳叶大道与芙蓉路交会处，是天源住建联手

中烟集团、远大住工打造的百万方城市综合体，项目规划总用地面积为

32.3万㎡，总建筑面积为110万㎡，总住户6000+户，由住宅、公寓、写字楼

、商业、幼儿园等不同产品组成的万人社区。

项目

简介

总建筑面基约

110 万 m2

项目总占地面基约

32.3 万 m2

蓉国新赋全龄段公寓主打老、幼、青全龄段服务，依靠自身成熟社区和周边配套，可满足

老年公寓、大学城公寓、陪读公寓等业态，兼顾全龄段用户的情感需求，开启更多元化的

生活，同时，城投·蓉国新赋是常德首家24小时集中供暖社区，以“低耗能”成就业主优

居及城市再发展。

23

24

千亿级产区商业新中心 毗邻城芯商圈

区位

配套

教育

配套

NEW CENTER

出家门 入校门 上学更省心

MORE WORRY-FREE

(三生融城一一城市繁华新主场)

生活-3 万稳定烟厂消费群;10 万区域实力客群蓉国新赋作为烟厂新生活区，拥有约3万烟厂业主高端生活群，

旺盛消费力加持，同时周边高端商住社区林立，文理学院及白马商圈人流涌动，足以吸附周边数万消费群体。

项目自建幼儿园，建筑面积约4200㎡，助力孩子成长近距常德市三小、白马湖学校、文理学院，享全龄段优质教育

配套，万达商圈内艺术、学术教育机构林立，教育氛围浓厚。

本项目自带3.5万方的社区底商，毗邻万达商圈，多重业态汇聚，集吃喝玩乐购于一体，便捷与生活同在，构建繁

华生活主场 。

项目位于芙蓉王新城、高铁新城、万达商圈，三圈辐射范围交汇的中心。交通便捷。

交通

配套

资源

配套

新河风光带和千亿产业园

NEW RIVER SCENERY BELT

西城中轴 极速出行

TRAVEL AT GREAT SPEED

25

26

(生态一一新河水系风光带)

新河水系是城西发展主轴，汽贸城，物流园等都汇聚在奔桥河附近，数大尖端产业园将带来商业发展机遇。

新河渠风光带更是区域数十万常驻人群休闲的最佳场所，人流汇聚必将带来“新河风光带”的繁华。

(生产-烟厂千亿产业园区无缝对接)

烟厂新区是湖南省“十二五”重点工程，也是常德市“天字号”工程，投产后成为常德首个千亿产业，

蓉国新赋是烟厂核心生活区。生产生活两点一线。形成强大的人流闭环。客户需求旺盛。

共规划2栋公寓，12层纯板公寓共196套，7层供暖公寓共90套。服务区域2公里半

径内客群近万人。

运营物业总平图

TOTAL FLAT CHART

蓉

鸟瞰图*

区位图*

27

28

7#公寓共7层，3 梯15户，面积段 40-80 m 左右

6#公寓共 12 层，4 梯26户，面积段 40-80 m 左右 2

2

运营物业业态定位

FORMAT POSITIONING

EDUCATION, HEALTH CARE

教育、医护客群

邻新中医院，文理学院旁，稳定且持续的师生，医护

人员租赁

武陵区政务中心、临近万达写字楼、商务精英聚集。

商务租客

BUSINESS TENANTS

29

30

集中供暖公寓、常德唯一，让老人舒享寒冬。

养老租客

PENSION TENANTS

中烟产业新城、繁华商圈、全能公寓亦可做工作室、

办公租赁需求旺盛。

办公租客

OFFICE TENANTS

Chengtou

-

Rongguo Xinfang

蓉国新坊项目位于紫菱路与长庚路交汇西北角，

项目整体竣工时间为2022年12月。

项目整体占地约9万平方米（约136亩），

总建筑面积约30万平方米，整体分为A、B两个地块进行开发。

城投⸺蓉国新坊

项目

简介

总规划数 项目总占地面基约 总建筑面基约

1799 套 30 万 m 9 2

万 m2

建筑密度仅16.55%，而绿地率高达37%，总规划户数约1799套。

项目住宅楼17栋，公寓楼1栋，商铺面积9000多平方米，小区的配套还有公共食堂、四

点半学堂、24h便利店、生鲜菜场等。其中公寓楼有7层，规划有咖啡厅、健身房、书

吧等，合计共有5805.12㎡。

31

32

配套

优势

繁华商圈 悦享生活

ENJOY LIFE

项目集萃万达商业圈和中烟生活圈繁华配套，家门口的繁华主场，悦享吃、喝、玩、乐、购。

优教近享 见证孩子成长

YOUJIAO IS CLOSE TO ENJOYMENT

项目咫尺常德市第一幼儿园（分园）、武陵区第三小学，双学府优质教育资源，礼献书香未来。

西城C位生活 纵享便捷出行

CONVENIENT TRAVEL

城投·蓉国新坊地处西部新城的核心地段。位于芙蓉王新城、高铁新城、万达商圈，

三圈辐射范围交汇的中心。项目在紫菱路与长庚路交汇西北角，交通便捷，通达整个常德最核心区域。

城投

·蓉国新坊

(夜景区位图

)

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运营物业总平图

TOTAL FLAT CHART

鸟瞰图*

区位图*

运营物业业态定位

FORMAT POSITIONING

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老年公寓/酒店式公寓

10#公寓共7 层，3梯 16 户，总套数 81套，总面积 4080.7 m2

N

大“城”致邀

FORMAT POSITIONING

运营商商务说明

运营商为依法设立的独立法人公司。

1.ONE

公司及其主要出资者和主要经营管理人员无违法记录。

2.TWO

3.THREE

能提供数据库资源，数据平台支持，精准

研究市场实现精准案例对标，提出更具

有可执行性的定位方向。

5.FIVE

有品牌运营招商落地性能力，全流程团

队服务提高落地性。通过前期招商部介

入访谈，可实时反馈商家意向，为项目后

期招商落地提供指引。

7.SEVEN

与多个品牌开发商合作资源。多个品牌

开发商达成深度合作，不断为客户创造

价值。

4.FOUR

有大数据运用经验，对接前沿的数字化知识与技术，与

专业数据库平台达成战略合作，深度洞察市场情况，精

准化定位目标人群，提供专业的解决方案。

有公寓的操盘案例优势和服务口碑认证。

6.SIX

运营商标准要求

STANDARD REQUIREMENTS

专业化运营管理机制

由招商营运、推广、财务体系、工程物业、大数据体系组成的完善的体系，在事前、事中、事后全覆盖管理，实现闭

环化管理机制。标准化运营管理体系。

利用中台架构打通和整合顾客在场内的行为，进行数据智慧化分析，沉淀消费者画像，优化业态协同效应和提

升顾客粘性，实现商业运营基础数据的智慧化运营。

智慧化数据分析支撑

能共享资源库做链接

在精细化管理核心理念指导下，针对筹备开业前、培育期、成长期三个运营阶段制定专业标准化管理文件，实现

大运营管理机制。

标准化运营管理体系

搭建社区客群为核心的私域流量池，以丰富的线上线下互动内容，精细化运营来实现会员商业价值最大化。

情感化私域流量运营

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39

40

NEGOTIATION TIME

战略合作模式

组建公司投建营一体化，装修费用经测算后双方按占股比例出资，运营收益双方分成。

退出机制：公寓实行租购并举的政策。运营公司兼销售角色，公寓销售超出底价的利润部

分按前期建设及装修成本资金投入的比例分成。

打包租赁模式

合资组建租赁公司，由我方出资装修，再整租给租赁公司/运营合作商，运营收益超出整租

租金的部分双方分成。聘请运营合作商，由我方出资装修，再整租给租赁公司/运营合作商

，运营收益超出整租租金的部分双方分成。

退出机制：聘请运营合作商双方合约期限5年，任何一方违约，支付违约金。运营期间公寓

实行租购并举的政策策略，租赁公司或运营合作商兼具销售身份对外出售公寓，销售利润

的部分可参与分红。

洽谈时间 2023年1月-2023年6月

相关联系人 黄女士：139-7366-9668

曾先生：186-7069-3008

对赌模式

组建公司投建营一体化，装修费用经过测算后双方按占股比例出资，运营收益双方分成。

合作运营期间引入合作方公寓品牌并给予品牌管理费。

退出机制：5年后整体打包，由合作方按市场价收购物业。

其他合作模式

可具体商洽。

以上所有运营模式的财务由商管公司统一管理，运营主要由合作方管理，我方参与。

合作共赢·共享未来

与运营单位的合作模式