〔2021〕第 3 期 总第 3 期

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 青岛城发集团规划发展部 2021 年 12 月

本

期

要

目

国务院发布《关于加强新时代老龄工作的意见》

住建部公布第一批城市更新试点名单

国家信息中心发布《智慧社区建设运营指南》

省办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房

的实施意见》

山东省保障性租赁住房、公租房保障和城镇棚

户区改造等计划任务公布

市人大常委会审议通过《城市更新和城市建设

三年攻坚行动方案》

《青岛市城市更新专项规划》通过专家评审

《青岛西海岸新区关于推进城市更新工作意见》

公示

目录

一、新政速递............................................................................................... - 1 - （一）房地产...........................................................................................- 1 - 人大常委会授权国务院开展房地产税试点................................ - 1 - （二）人才住房.......................................................................................- 3 - 省办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》- 3 - 市住建局发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见（征求

意见稿）》.........................................................................................- 6 - （三）城市更新.......................................................................................- 6 - 市人大常委会审议通过《城市更新和城市建设三年攻坚行动方案

》.......................................................................................................- 11 - 《青岛西海岸新区关于推进城市更新工作意见》公示.......... - 11 - （四）养老.............................................................................................- 13 - 国务院发布《关于加强新时代老龄工作的意见》.................. - 14 - 省民政厅印发《关于加强农村养老工作的指导意见》.......... - 16 - 二、行业动态............................................................................................. - 19 - （一）房地产.........................................................................................- 19 - 一行两会就恒大现金流问题发声...............................................- 19 - （二）人才住房.....................................................................................- 21 - 山东省保障性租赁住房、公租房保障和城镇棚户区改造等计划任

务公布...............................................................................................- 21 - （三）城市更新.....................................................................................- 23 - 住建部公布第一批城市更新试点名单.......................................- 23 - 山东工行发放全省首笔城市更新贷款.......................................- 25 - 《青岛市城市更新专项规划》通过专家评审.......................... - 26 - （四）物业.............................................................................................- 13 - 国家信息中心发布《智慧社区建设运营指南》......................- 28 - 青岛首个使用“智慧物业管理服务平台”的小区成功召开业主大

会.......................................................................................................- 29 - 三、南都物业上市案例分享...................................................................- 31 - （一）总体发展历程.............................................................................- 31 - （二）上市前准备.................................................................................- 31 - （三）资本市场选择.............................................................................- 34 - （四）上市需重点关注/规范的问题.................................................. - 36 -

- 1 -

一、新政速递

（一）房地产

人大常委会授权国务院开展房地产税试点

为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和

土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，10 月

23 日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议

决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

一、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各

类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用

权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续

按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城

镇土地使用税暂行条例》执行。

二、国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府

制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应

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当构建科学可行的征收管理模式和程序。

三、国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一

立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全

国人民代表大会常务委员会备案。

本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日

起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限

届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情

况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会

常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。

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（二）人才住房

省办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》

为大力发展保障性租赁住房，有效缓解新市民、青年人住房

困难，11 月 16 日，山东省办公厅发布《关于加快发展保障性租

赁住房的实施意见》，主要内容如下：

一、因地制宜发展保障性租赁住房

（一）坚持因城施策。济南、青岛等人口净流入的大城市，

要以新市民、青年人为重点，以实物保障为主、租赁补贴并重，

大力发展保障性租赁住房，努力实现职住平衡。淄博、枣庄、烟

台、潍坊、济宁、泰安、威海、临沂、聊城等 9 个省政府确定的

城市，要以新就业大学生、进城务工人员为重点，统筹实物和租

赁补贴保障方式，盘活存量资源，稳步发展保障性租赁住房。其

他城市，要以新就业无房职工、公共服务人员为重点，以租赁补

贴为主，盘活市场存量住房。

二、建立健全保障性租赁住房基础制度

（二）明确保障对象范围。重点保障在城区工作生活、正常

缴纳养老保险和住房公积金、在当地无自有住房的新市民、青年

人等群体，不设收入限制，优先保障新就业、从事基本公共服务

的新市民。具体认定标准由各市政府确定。

（三）合理确定租金。保障性租赁住房租金应坚持“可负担、

可持续”原则，可通过委托第三方机构，依据享受的各类支持政

策逐项目测算，具体租金标准由各市政府确定。

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（四）严格项目审核认定。保障性租赁住房应坚持保基本原

则，以建筑面积不超过 70 平方米的小户型为主。保障性租赁住

房项目投资人、住房租赁企业或运营人（指运营政府闲置住房用

作保障性租赁住房的单位）提出认定或退出申请，各市政府组织

有关部门联合审查，重点审查建设方式、项目规模、建设资金筹

集、质量安全保证措施、运营管理模式、成本收益分析等内容。

（五）强化质量安全管理。保障性租赁住房应符合集中式租

赁住房建设适用标准，实行联合验收。非居住存量房屋改建、改

造前应对房屋安全性能进行鉴定，改建、改造方案必须满足安全

使用要求。

（六）加强运营管理。建立健全住房保障管理服务平台，为

保障性租赁住房项目建设运营单位和保障对象提供便捷高效服

务。保障性租赁住房不得上市销售或变相销售。严格查处违规出

租、借保障性租赁住房名义违规经营或骗取优惠政策的行为。

三、落实落细支持政策

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（七）落实土地政策。加强国土空间规划和权属管理，各市

要科学利用存量资源，选择适当土地供应方式。

（八）加强资金保障。完善常态化财政资金直达机制，强化

对资金分配、使用的跟踪监控，确保合规、高效使用补助资金。

（九）强化金融支持。鼓励银行业金融机构创新金融产品，

优化信贷流程，提高审核效率，加大信贷支持力度，积极推动保

障性租赁住房基础设施不动产投资信托基金（REITs)试点。

（十）落实税费优惠。落实国家税费优惠政策，支持发展保

障性租赁住房。对住房租赁企业向个人出租保障性租赁住房，或

者企业事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化

住房租赁企业出租保障性租赁住房，符合规定条件的，落实相应

增值税、房产税优惠政策。

（十一）加强价格政策支持力度。保障性租赁住房用暖与用

水、用电、用气价格均执行居民价格标准。

四、保障措施

（十二）明确发展目标。各市要将发展保障性租赁住房作为

“十四五”时期住房建设的重点工作，参照人口普查数据研究城

市人口变化情况，分析收入与房价比、房租与房价比，科学确定

发展保障性租赁住房的建设目标和政策措施。

（十三）加强组织领导。各市政府是发展保障性租赁住房的

责任主体，要建立部门联审联动和协调工作机制，明确项目认定、

监管和支持政策落地等方面的职责分工，形成工作合力。

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（十四）开展监测评价。省住房城乡建设厅牵头推动保障性

租赁住房工作，会同有关部门加强督促协调和业务指导，建立完

善监测评价机制并组织实施。

市住建局发布《关于加快发展保障性租赁住房的

实施意见（征求意见稿）》

为扩大保障性租赁住房供给，解决新市民、青年人等群体住

房困难问题，11 月 11 日，青岛市住建局发布《关于加快发展保

障性租赁住房的实施意见（征求意见稿）》，主要内容如下：

（一）拓宽房源筹集渠道

保障性租赁住房以建筑面积不超过 70 平方米的小户型为主，

原则上小户型比例不低于 80%。

1.利用集体经营性建设用地建设。推动集体土地有效利用，

缓解城市居住用地供需矛盾。

2.企事业单位自建。对企事业单位依法取得使用权的土地，

允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价

款，原划拨的土地可继续保留划拨方式。

3.园区配套建设。可将产业园区中工业项目配套建设行政办

公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由

7%提高到 15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。

4.盘活闲置住宅和非居住存量房屋。结合城市更新，引导房

地产经纪机构和专业化租赁企业利用腾空房屋等市场闲置住宅

用作保障性租赁住房。

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5.集中建设。通过划拨土地、协议出让土地、招拍挂整体出

让租赁住房用地等国有土地供应渠道，集中建设保障性租赁住房。

6.商品住房项目配建。住宅建设用地在确保完成公共租赁住

房建设任务的基础上，应按照规定比例优先配建保障性租赁住房。

（二）加强建设管理

1.建设规范。保障性租赁住房分为宿舍型和住宅型。住宅型

应综合考虑住宅使用功能与空间组合、居住人口及构成等要素，

合理确定套型比例和结构。新建宿舍型应执行《宿舍建筑设计规

范》及相关标准；改建宿舍型应执行《宿舍建筑设计规范》或《旅

馆建筑设计规范》及相关标准；新建或改建住宅型租赁住房应执

行《住宅建筑规范》及相关标准。

2.装修标准。保障性租赁住房应配备必要的生活设施，应符

合安全卫生标准和节能环保要求，确保工程质量安全。

（三）落实各项支持政策

1.进一步完善土地支持政策。提高住宅用地中保障性租赁住

房用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住

房用地计划、优先安排、应保尽保，主要安排在产业园区及周边、

轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域。保障性租赁住房

用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应。

2.落实中央补助资金支持和税费优惠政策。符合规定的保障

性租赁住房项目可向市住房城乡建设、财政部门，申请中央通过

现有经费渠道予以的各项补助资金。

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住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租保障性租

赁住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照

5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计

算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出

租住房，按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳增值税。住房租赁

企业向个人出租保障性租赁住房适用上述简易计税方法并进行

预缴的，减按 1.5%预征率预缴增值税。

利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住

房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格

按照居民标准执行。

3.拓宽资金筹集渠道。加大对保障性租赁住房建设运营的信

贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住

房自持主体提供长期贷款；支持向改建、改造存量房屋形成非自

有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。支持银行业金

融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。

支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等

公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营

的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信

用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化

原则参与保障性租赁住房建设。

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（三）城市更新

市人大常委会审议通过

《城市更新和城市建设三年攻坚行动方案》

12 月 28 日，青岛市第十六届人大常委会第三十七次会议审

议了市政府关于城市更新和城市建设三年攻坚行动方案的报告

并作出相应决定”，《方案》主要内容如下：

1.历史城区保护更新三年攻坚行动。统筹推进历史城区和邮

轮港区 2 个重点片区的保护更新。以保护、保留、利用、提升为

主导,重塑产业与空间关系,重聚历史城区人气;推进邮轮港区改

造更新,结合邮轮旅游和服务功能,植入餐饮、娱乐、购物、酒店

等配套业态,建设吸引年轻人的港湾、国际航运贸易金融创新港。

2.重点低效片区(园区)开发建设三年攻坚行动。先行启动低

效用地相对集中的市北区老四方工业区、李沧区北客站及周边区

域、株洲路两侧区域等 10 个重点片区(园区)开发建设,以点带面

带动全市低效用地再开发。

3.旧城旧村改造建设三年攻坚行动。计划三年改造城镇老旧

小区共 1108 个、30 万户;启动改造城中村 81 个、5.5 万户,重点

推进市北区、李沧区、崂山区范围内的 27 个城中村、2.4 万户

改造工作。力争通过三年攻坚行动,市南区、市北区、李沧区、

崂山区(建成区)2000 年以前建成的老旧小区改造和现有城中村

改造基本清零。

4.市政设施建设三年攻坚行动。市政道路建设方面:围绕市

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“十四五”规划确定的“15515+N”工程,即 1 条胶州湾第二隧

道、5 条城市快速路、5 个主要立交节点、15 条主干道及存量未

贯通道路,全力推进辽阳路快速路、海尔路—银川路立交、唐河

路—安顺路等重点工程建设及存量未贯通道路打通工作。在市政

公用设施建设方面:加快推进供热、燃气、污水处理、供水、环

卫等重点市政公用设施建设,实施“清洁取暖”煤改气热源工程。

5.交通基础设施建设三年攻坚行动。聚焦公路、铁路、港口、

通用机场、枢纽、管道六大领域,重点推进实施“944121”工程, 即 9 条公路、4 条铁路、4 处港口工程、1 个通用机场、2 处交通

枢纽、1 条高压燃气管道。通过三年攻坚行动,全面构建北上融

入京津冀、南下联通长三角、西进辐射沿黄流域、东出日韩经济

圈的综合立体交通网,加快建设交通强国示范城市和国际性综合

交通枢纽城市。

6.地铁建设及地铁沿线开发建设三年攻坚行动。加快推进地

铁建设,力争至2024年底新投入运营4 条线,三期规划7条线139

公里全部开工建设。按照“站城一体、产城融合、功能复合”的

原则,全域推进地铁沿线 TOD 综合开发,力争至 2024 年底实现 21

个 TOD 项目落地。

7.停车设施建设三年攻坚行动。加快城市停车设施建设,集

中建设一批停车设施,大幅增加泊位供给,3 年建设 120 个公共停

车场、泊位 5.7 万个,建设 11 个公交场站,泊位 1130 个,建立完

善全社会停车设施共享机制。

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8.公园城市建设三年攻坚行动。以绿化为民、绿化惠民为根

本宗旨,加强绿线管控,坚持绿地总量增加和现有绿地充分利用

改造并举,推进“12131”系统工程,即构建 1 个城市绿道网络、

整治 200 个公园绿地、建设 100 条林荫廊道、推进 300 处立体绿

化、实施 1 项生态绿化工程。

《青岛西海岸新区关于推进城市更新工作意见》公示

为有序推进新区城市更新工作，11 月 5 日，西海新区管委

发布《青岛西海岸新区关于推进城市更新工作意见》，核心内容

如下：

（一）新区城市更新范围

城市更新是指根据国土空间总体规划和城市更新专项规划，

对新区城市建成区内的旧住宅区、旧商业区、旧厂区、城中村等

进行综合整治、功能调整、拆除重建的活动。

（二）主要内容

1.明确了基本原则。遵循政府引导、市场运作，规划引领、

产城融合，以人为本、生态优先，试点运行、有序推进的原则。

强调了公益优先导向，通过更新补齐公共设施配套短板。

2.明确了更新范围及三种模式。对城市建成区内的旧住宅区、

旧商业区、旧厂区、城中村等，采取综合整治、功能调整、拆除

重建三种更新模式，实施差异化更新策略。

3.明确了更新规划和计划管理要求。建立“专项规划—单元

规划”的规划体系。专项规划明确近中远期目标，制定空间管控、

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产业运营等规划原则。单元规划明确公共服务设施、规划控制指

标等内容。

4.明确了多元化的实施主体。包括管委相关部门、街道，国

有企业平台公司，政府按程序确定的土地一级开发整理单位，或

者公开招拍挂确定的市场主体。鼓励区属国有企业参与，可按程

序引入实力强、信誉高、有经验的社会资本方参与。

5.明确了支持政策。一是项目平衡政策。坚持项目自身收支

平衡，市场主体按要求导入符合新区产业发展规划的项目。二是

资金政策。土地出让收益扣除按政策规定应计提的各项基金和相

关费用后，优先用于城市更新项目拆迁安置。鼓励国家政策性金

融提供资金支持。探索设立城市产业发展基金。三是土地政策。

涉及土地出让的，依据经批准的项目实施方案，依法依规采取协

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议出让或公开招拍挂（含带方案招拍挂）方式办理供地手续。在

符合规划且不改变用地主体的条件下，转型发展文化创意等政府

扶持产业的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地为期

5 年的过渡期政策。四是保障政策。严格按规划要求配建教育、

医疗、停车等公共服务设施。拆除重建类项目要同步考虑满足周

边区域公共车位需求。

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（四）养老

国务院发布《关于加强新时代老龄工作的意见》

为实施积极应对人口老龄化国家战略，加强新时代老龄工作，

提升广大老年人的获得感、幸福感、安全感，11 月 24 日，国务

院发布《中共中央国务院关于加强新时代老龄工作的意见》

在满足老年人日益增长的精神文化生活需求方面，《意见》

提出，各地要通过盘活空置房、公园、商场等资源，支持街道社

区积极为老年人提供文化体育活动场所，组织开展文化体育活动，

实现老年人娱乐、健身、文化、学习、消费、交流等方面的结合。

培养服务老年人的基层文体骨干，提高老年人文体活动参与率和

质量，文化和旅游、体育等部门要做好规范和管理工作。开发老

年旅游产品和线路，提升老年旅游服务质量和水平。县（市、区、

旗）应整合现有资源，设置适宜老年人的教育、文化、健身、交

流场所。

在打造老年宜居环境方面，《意见》提出，一是要求各地要

落实无障碍环境建设法规、标准和规范，将无障碍环境建设和适

老化改造纳入城市更新、城镇老旧小区改造、农村危房改造、农

村人居环境整治提升统筹推进，让老年人参与社会活动更加安全

方便。二是鼓励有条件的地方对经济困难的失能、残疾、高龄等

老年人家庭，实施无障碍和适老化改造、配备生活辅助器具、安

装紧急救援设施、开展定期探访。指导各地结合实际出台家庭适

老化改造标准，鼓励更多家庭开展适老化改造。在鼓励推广新技

- 15 -

术、新方式的同时，保留老年人熟悉的传统服务方式，加快推进

老年人常用的互联网应用和移动终端、APP 应用适老化改造。实

施“智慧助老”行动，加强数字技能教育和培训，提升老年人数

字素养。

在加强新时代老龄工作的保障措施方面，《意见》强调，一

是要加强人才队伍建设，二是要加强老年设施供给。各地区各有

关部门要按照《国家积极应对人口老龄化中长期规划》的要求，

加强老年设施建设，加快实现养老机构护理型床位、老年大学（学

校）等方面目标。各地要制定出台新建城区、新建居住区、老城

区和已建成居住区配套养老服务设施设置标准和实施细则，落实

养老服务设施设置要求。新建城区、新建居住区按标准要求配套

建设养老服务设施实现全覆盖。到 2025 年，老城区和已建成居

住区结合城镇老旧小区改造、居住区建设补短板行动等补建一批

养老服务设施，“一刻钟”居家养老服务圈逐步完善。依托和整

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合现有资源，发展街道（乡镇）区域养老服务中心或为老服务综

合体，按规定统筹相关政策和资金，为老年人提供综合服务。探

索老年人服务设施与儿童服务设施集中布局、共建共享。三是完

善相关支持政策。研究制定住房等支持政策，完善阶梯电价、水

价、气价政策。

省民政厅印发《关于加强农村养老工作的指导意见》

为实施积极应对人口老龄化国家战略，推动全省农村养老服

务发展，11 月，省民政厅等 11 部门联合印发《关于加强农村养

老工作的指导意见》，主要内容如下：

（一）加强党对农村养老工作的领导。市、县要建立与实施

积极应对人口老龄化国家战略相适应的领导体制，细化工作任务，

加强督导检查；乡镇（街道）党（工）委和村级党组织要加强党

建引领，将农村养老作为联系服务群众的重要内容，推动工作落

实落细。

（二）完善基本养老服务制度。一是完善特困老年人供养服

务制度，确保有集中供养意愿的特困老年人实现应养尽养、愿进

全进。二是落实经济困难老年人补贴制度，确保规范及时足额发

放。三是鼓励有条件的地方，对有集中供养意愿的经济困难、计

划生育特殊家庭重度失能老年人提供无偿或低收费托养服务。四

是健全留守老年人巡访关爱制度。五是加快推进城乡居民长期护

理保险制度。

（三）健全农村养老服务网络。健全覆盖县、乡、村、家庭

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的四级养老服务网络。县级层面，每个县至少建有 1 处以提供失

能特困老年人专业照护为主的县级敬老院。乡镇层面，积极发展

具备集中供养、上门服务、对下指导等功能农村区域性综合养老

服务。村级层面，大力发展农村幸福院等为老服务设施。家庭层

面，支持发展居家养老服务组织，鼓励发展“家庭养老床位”。

（四）强化家庭养老基础作用。一方面，积极督促赡养人依

法履行赡养义务，鼓励各地设立孝德基金；另一方面，加大政策

支持力度，推动开展公益性养老护理技能培训，为符合条件的老

年人实施家庭适老化改造，完善家庭养老支持政策。

（五）大力发展互助养老服务。一是支持农村幸福院完善服

务功能，鼓励单独或依托农村幸福院建设助老食堂。二是充分利

用卫生医疗机构、社会工作站、养老服务机构等阵地平台，以高

龄、独居、失能、留守老年人为重点，实施系列志愿服务活动。

三是支持公益慈善组织开展定向募捐、慈善信托等公益慈善活动。

（六）提升养老机构照护服务能力。重点推进以下工作：一

是发挥公办养老机构兜底保障作用，增强护理服务功能，提升照

护服务水平。二是按照“宜公则公、宜民则民”原则，推进敬老

院社会化改革，促进服务质量提升。三是鼓励专业养老机构连锁

化、规模化、跨地域托管运营敬老院、农村幸福院等设施。

（七）提升医养康养结合水平。一是推动卫生院、养老院建

立紧密型合作关系，对乡镇卫生院开展养老服务的，与养老机构

同等享受资金补助政策。二是鼓励医疗机构建设支持农村医养结

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合的远程医疗服务中心。三是鼓励医疗机构通过家庭病床、上门

巡诊、家庭医生签约等方式，提供居家医疗服务。

（八）健全发展要素保障机制。一是统筹构建县域养老服务

体系，整合资源，城乡联动，整体解决农村养老难题。二是支持

利用集体建设用地和闲置用房发展养老服务设施。三是将农村养

老工作纳入财政预算，加大资金投入力度。

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二、行业动态

（一）房地产

一行两会就恒大现金流问题发声

12 月 3 日，恒大公告无法履行担保责任，央行、证监会和

银保监会相继发声。

恒大公告：鉴于目前的流动性情况，本集团不确定是否拥有

充足的资金继续履行财务责任。于本公告之日，本公司收到要求

公司履行一项金额为 2.6 亿美元担保义务的通知。在本集团未能

履行担保或其他财务责任的情况下，可能导致债权人要求债务加

速到期。

央行：恒大集团出现风险主要源于自身经营不善、盲目扩张。

短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。

近期，境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态。对

于企业汇出资金偿付及回购境外债券的，有关部门将在现行政策

框架下提供支持和便利。

- 20 -

证监会：恒大集团经营管理不善、盲目多元化扩张，最终导

致风险暴发，属于个案风险。当前，我国房地产行业总体保持健

康发展，大多数房地产企业坚守主业、经营稳健。恒大集团风险

事件对资本市场稳定运行的外溢影响可控。下一步，证监会将继

续保持市场融资功能的有效发挥，支持房地产企业合理正常融资，

促进资本市场和房地产市场平稳健康发展。

银保监会：恒大集团全部债务中金融债务占比约三分之一，

结构比较分散，其金融投资数额很小。因此，这不会对我国银行

业保险业的正常运行造成任何负面影响。现阶段，要根据各地不

同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地

产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房

地产行业和市场平稳健康发展。

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（二）人才住房

山东省保障性租赁住房、公租房保障和

城镇棚户区改造等计划任务公布

12 月 31 日，省住建厅发布《关于公布 2022 年我省保障性

租赁住房、公租房保障和城镇棚户区改造等计划任务的通知》，

公布了山东省各市及省财政直管县、经济发达县 2022 年保障性

租赁住房、公租房保障和城镇棚户区改造等计划任务，各市的计

划任务详见表 1。

表 1：2022 年山东省各市保障性租赁住房、公租房保障

和城镇棚户区改造等计划任务表

城市

棚户区改造计划（套\\户） 公租房保障性租赁住房计划（套\\户）

新开工计

划

基本建成

计划

发放租赁

补贴(含公

租房和保

租房）计划

公租房新

开工计划

保障性租

赁住房新

开工计划

保障性租

赁住房基

本建成计

划

合计 76381 91425 45855 1000 89094 3463

济南市 7066 15172 13000 40022

青岛市 2551 9257 11000 1000 45000 3463

淄博市 22319 4715 2212 500

枣庄市 2102 4126 599

- 22 -

东营市 1164 162 514

烟台市 6874 5338 10723 1000

潍坊市 3581 1596 768

济宁市 3043 2608 2024

泰安市 1072 1438 560

威海市 0 4133 310 2472

日照市 2322 4000 185

临沂市 3442 2650 816 100

德州市 6892 7200 2045

聊城市 8878 11730 271

滨州市 1575 1200 513

菏泽市 3500 16100 315

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（三）城市更新

住建部公布第一批城市更新试点名单

为积极稳妥实施城市更新行动，引领各城市转型发展、高质

量发展，11 月 4 日住建部发布《关于开展第一批城市更新试点

工作的通知》，在各地推荐基础上，决定在北京等 21 个城市（区）

开展第一批城市更新试点工作（具体试点名单详见下图），主要

内容如下：

（一）试点内容

第一批试点自 2021 年 11 月开始，为期 2 年。重点开展以下

工作：

1.探索城市更新统筹谋划机制。坚持城市体检评估先行，合

理确定城市更新重点，加快制定城市更新规划和年度实施计划，

划定城市更新单元，建立项目库，明确城市更新目标任务、重点

项目和实施时序。鼓励出台地方性法规、规章等，为城市更新提

供法治保障。

2.探索城市更新可持续模式。探索建立政府引导、市场运作、

公众参与的可持续实施模式。坚持“留改拆”并举，以保留利用

提升为主。构建多元化资金保障机制，加大各级财政资金投入，

加强各类金融机构信贷支持，完善社会资本参与机制，健全公众

参与机制。

3.探索建立城市更新配套制度政策。创新土地、规划、建设、

园林绿化、消防、不动产、产业、财税、金融等相关配套政策。

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优化城市更新项目审批流程，提高审批效率。探索建立城市更新

规划、建设、管理、运行、拆除等全生命周期管理制度。分类探

索更新改造技术方法和实施路径，鼓励制定适用于存量更新改造

的标准规范。

（三）工作要求

1.编制实施方案。各省级住房和城乡建设主管部门要组织本

地区试点城市（区）编制实施方案，明确试点目标、试点内容、

重点项目、实施时序和保障措施。

2.强化组织领导。各试点城市（区）要高度重视，加强组织

领导，严格落实城市更新底线要求，切实落实试点实施方案，扎

实推进试点工作，确保试点取得成效。各省级住房和城乡建设主

管部门要广泛宣传城市更新理念内涵，加强对本地区试点工作的

支持力度，督促和指导实施方案落实。

3.总结推广经验。各试点城市（区）要及时研究解决试点工

作中的难点问题，认真梳理总结好经验、好做法、好案例，每季

度向住建部报送试点工作情况。

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第一批城市更新试点城市分布图

山东工行发放全省首笔城市更新贷款

11 月 17 日，工商银行山东省分行发放额度为 17 亿元的城

市更新贷款—济南城发市中城市更新有限公司济南市中区上新

街片区城市更新项目贷款。此项目的成功投放，标志着全省首笔

城市更新贷款实现落地。

济南市上新街片区是济南市重要的城市更新项目。该街区现

有老舍、方荣翔等 12 处名人故居文保单位，以及山东剧院等多

处省级历史建筑，同时拥有众多民国时期建筑、四合院等。根据

相关规划，上新街片区将打造以文艺先锋为引领，集产业集聚、

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文化传承、休闲娱乐、舒适生活于一体的沉浸体验式城市更新街

区。该项目实现了土地一级开发与土地二级建设的联动，通过“带

实施方案挂牌”的方式取得后续建设土地，以未来建设及经营后

产生的预期现金流作为还款来源，既实现了资金闭环管理，又强

化项目自身造血功能，为后续其他城市更新项目的实施积累了丰

富经验。

《青岛市城市更新专项规划》通过专家评审

为贯彻新发展理念，落实城市更新行动要求，通过规划引领

深化土地供给侧结构性改革，提高存量资源利用效率，改善提升

城市品质，2020 年 10 月，青岛市自然资源和规划局启动编制《青

岛市城市更新专项规划》。

11 月 19 日，市自然资源和规划局组织召开《青岛市城市更

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新专项规划》专家评审会，邀请来自中国城市规划学会、深圳、

济南、青岛的七位知名专家学者以及国家开发银行青岛市分行有

关负责同志参与评审。专家组一致认为，《更新规划》现状调研

和分析详实、整体思路方向正确、更新区域识别方法合理、更新

方式和更新功能符合青岛发展方向，符合专项规划的编制要求，

具有一定的创新性，原则上通过评审。

下一步，市自然资源和规划局将根据专家评审意见，紧紧围

绕实现城市结构重塑、土地集约利用、产业空间拓展、城市功能

完善、人居环境改善、历史资源活化等多元目标，进一步完善规

划成果，切实提高规划的科学性、前瞻性和可实施性，为推动青

岛建设现代化国际大都市发挥更好地规划引领作用。

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（四）物业

国家信息中心发布《智慧社区建设运营指南》

日前，国家信息中心智慧城市发展研究中心发布了《智慧社

区建设运营指南(2021)》。《指南》对智慧社区建设运营的概念

内涵、业务需求与建设要点、技术路线、建设运营模式、规范合

规等进行了全面深入分析，并就数字中国建设大背景下的智慧社

区持续健康发展提出了建设指引。

《指南》指出，智慧社区建设要点要围绕社区核心业务需求

分类推进。社区是群众生产生活的基本场所，是面向群众的第一

站，智慧社区建设需围绕社区基本业务展开，即“政务”“商务”

“服务”“家务”，统称为“四务”。

- 29 -

《指南》提出，智慧社区技术路线要与智慧城市建设相协调。智

慧社区建设不是孤立的点，而是对智慧城市建设理念的继承、发

展和实施，因此智慧社区建设的技术路线在满足社区建设特点和

需求的同时，应与智慧城市建设的技术路线相协调。智慧社区建

设以网络、智能设施、存储设备等硬件为基础，以数据为驱动，

以数字化平台为支撑，综合利用 5G、物联网、人工智能、大数

据等新一代信息技术，构筑智慧社区技术底座，支撑社区智慧应

用。

青岛首个使用“智慧物业管理服务平台”

的小区成功召开业主大会

智慧物业管理服务平台是根据住房城乡建设部“智慧物业”

试点城市工作安排，由青岛市住房城乡建设局牵头，青岛市物业

服务保障中心组织建设的小区信息化综合服务平台，可实现业主

微信投票、诉求反映、意见建议等功能，业主可通过关注“青岛

物业管理公众服务”微信公众号，在按流程进行业主身份验证和

房屋绑定后，参与小区公共事务管理。

12 月 2 日，青岛市李沧区浮山路街道逸景公馆业主委员会

通过智慧物业管理服务平台召开业主大会，小区业主通过手机在

就能完成微信投票表决。使用微信投票以后，除了省去业主代表

挨家挨户扫楼的时间，业主大会的组织效率和业主参与度较传统

模式也得到了很大的提高。

- 30 -

根据投票结果最终决定选聘深圳润华物业集团运营有限公

司青岛分公司，同时业主大会还通了过有关公共收益管理使用、

建设电动自行车车棚、聘请法律顾问等多个议题。青岛市物业服

务保障中心、李沧区公用事业管理中心、浮山路街道办事处对业

主大会整个过程进行了指导监督。

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三、南都物业上市案例分享

（一）总体发展历程

南都物业成立于 1994 年，隶属于浙江南都房产集团有限公

司，主营住宅物业领域。

2004 年，南都物业成功推出顾问咨询业务，承接第三方业

务。

2006 年，通过第一次股权转让，韩芳成为控股股东，标志

着南都物业走上了独立运行的道路。

2010-2012 年，南都物业进军商办物业领域，与银泰置地、

阿里巴巴达成合作。

2013-2017 年，南都业务进驻山东、北京、河南、山西、四

川、江西、安徽、湖北、重庆、陕西等市场，服务版图扩展至全

国十余省、直辖市。

2018 年南都物业在 A 股上市，成为中国 A 股物业第一股。

2019 年南都物业完成集团化升级，更名为“南都物业服务

集团股份有限公司”，并于同年进驻新疆、广西市场。

2021 年，南都物业荣膺“2021 中国物业服务百强企业”TOP13。

（二）上市前准备

在 A 股上市前，南都物业经历了两个重要的发展阶段，在此

期间，南都物业的市场份额得到了急速扩张，经营效益实现了跨

越式增长，为企业上市打下了坚实基础。

第一个阶段是 2006 到 2015 年。在此期间，南都物业通过三

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条路径打响了“南都品牌”，提升了市场竞争力。一是大力推动

企业市场化发展。凭借丰富的运作经验、灵活的体制机制、较强

的成本控制能力，与百余家优秀的企事业单位达成合作，极大地

拓展了江浙地区的市场份额；二是大力推行品牌化。精研客户需

求，细分物业市场，并根据不同的市场细分物业服务品牌，针对

高端物业推出“南都管家”高端细分子品牌，拓展高端物业市场；

三是拓展商业办公项目。从 2010 年起南都物业开始进军商办物

业领域，致力于成为行业龙头，并成功承接了银泰集团、阿里巴

巴等众多知名企业的商办项目。

第二个阶段是 2015 到 2018 年，在上市之前，南都物业又通

过一系列举措进一步开拓了市场、提升了智慧化水平，提高了盈

利能力。一是拓展全国业务。2015 年以后南都物业开始拓展江

浙地区以外的业务，通过与大型品牌开发商建立合作关系，加速

全国业务布局。二是提升公司信息化管理水平，开发智慧服务平

台。借助“悦嘉家”“悦服务”“悦园区”三大智慧 APP，围绕

住、商、行、食、购、学等需求搭建了线上线下一体化的服务平

台。三是提升增值服务能力。2016 年，南都物业开始探索公寓

租赁业务旗下子公司大悦商业，以住宅社区、企业园区客群为入

口，以“产品+互联网+社群”为手段，打造“群岛”系列品牌，

推出服务公寓、国际青年社区、托管式公寓、复合型园区四类产

品。

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南都物业全国业务布局图

从 2013 年至 2017 年，南都物业营收从 2.9 亿元增长到 8.2

亿元，年均复合增长率达 30%。2017 南都物业实现净利润 0.75

亿元，净利润率 9.1%；总资产 8.1 亿元，净资产 2.8 亿元，净

资产收益率 29.6%。上市前的各项财务指标已经远超 A 股、港股

的最低要求。

南都物业 2013-2017 年营收情况

- 34 -

（三）资本市场选择

中国物业公司上市的资本市场主要有 A 股主板、新三板和港

股主板，其中新三板和港股上市企业占比较大。根据亿翰智库公

布的《中国上市物业企业 TOP50》榜单数据，中国排名前 50 的

上市物业企业中，有 25 家在香港主板上市，22 家在新三板挂牌，

只有 3 家在 A 股主板上市。各资本市场的主要特点（各项要求详

见表 2）如下：

表 2：A 股主板、新三板、香港主板上市条件比较表

比较项目 A 股主板 港股主板 新三板

财务指标

同时满足以下条件：

①三年净利润为正且累

计≥3000 万元；

②三年经营现金流量净

额累计≥5000 万元，或

三年营收累计≥3 亿元；

③最近一期不存在未弥

补亏损；④发行前股本≥

3000 万元；

⑤最近一期末无形资产

占净资产比例≤20%。

同时满足以下条件：

符合以下测试中的一项：

①盈利测试

三年累计净利润≥5000 万港元

（前两年累计≥3000 万港元，最近

一年≥2000 万港元）；

市值≥5 亿港元。

②市值/收入测试

市值≥40 亿港元；

最近一年收入≥5 亿港元。

③市值/收入/现金流测试

市值≥20 亿港元；

最近一年收入≥5 亿港元；

前三年现金流入合计≥1 亿港元

无具体盈利要求，但

要求必须具有稳定

的持续经营的能力

审核方式 核准制 注册制 注册制

存续期 三个会计年度 三个会计年度 三个会计年度

控制权连续 最近 3 年无变更/最近 3 最近 1 年无变更/最近 3 年无变更 无明确限制

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性/管理层连

续性

年无重大变化

主营业务连

续性

最近 3 年内主营业务没

有发生重大变化

无具体规定，但主营业务盈利必须

符合最低盈利要求

无明确限制

同业竞争 发行人的业务与控股股

东、实际控制人及其控制

的其他企业间不得有同

业竞争。

应披露同业竞争的财务数据、运营

数据等细节，以帮助公众股东评估

潜在的影响。

与控股股东、实际控

制人之间尽可能不

要有同业竞争，如有

相同业务，需剥离、

停止、规范。 关联交易 不得有显失公平的关联

交易，关联交易价格公

允，不存在通过关联交易

操纵利润的情形。

需要对公司报告期内的所有关连

交易进行整理，并对持续关连交易

根据交易性质向联交所申请豁免，

设定其未来三年的交易金额上限。

不得有严重影响公

司独立性或者显失

公允的关联交易。 上市周期 上市前应经过券商辅导，

递交上市申请后要排队

等待审核，总体时间长且

有不确定性。

不要求辅导，递交上市申请后不需

要排队等待审核，一般情况下启动

上市后约 12 个月左右实现上市。

一般需要 3-9 个月，

具体上市时间取决

于券商办理进度。

A 股市盈率略高，但上市时间不确定。根据目前市场状况，

在 A 股上市的市盈率略高于港股，但上市时间较港股要晚且难以

合理预测，且审核周期和成功率不确定性大。

港股市盈率略低，但上市时间较早。在港股主板上市市盈率

较 A 股略低，但是上市条件相对宽松。港股上市后，通过募集资

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金快速发展，可择机回归 A 股，实现“H+A”两地上市。

新三板总体要求偏低，但流动性较差。新三板市场不够活跃，

上市企业估值较低，对企业品牌影响力的提升效应有限。近年来，

越来越多物业企业选择摘牌新三板，转而赴港股上市。

（四）上市需重点关注/规范的问题

1.构建可复制的商业模式、提升管理能力，实现规模化扩张。

我国物业管理规模巨大，行业逐渐呈现出集中度显著提高、头部

物管企业优势明显的特点。在这种情况下，拟上市主体要从竞争

中脱颖而出实现早日上市，需进一步优化自身商业模式，并借鉴

已上市公司经验，通过投资并购、加强内外合作、拓宽增值业务、

提升智慧化水平等方式提升盈利能力，打造自身独特优势，增加

上市的成功概率，提高企业估值。

2.保持管理层稳定性。A 股和港股都要求发行人管理层最近

三年稳定，在首发上市前拟发行主体应保持经理和其他高管相对

稳定、董事会成员相对稳定。若因重组必须变更董事会成员和高

管，变更数量应低于三分之一，具体应当在专业律师的指导下进

行变更，保证有关变更不影响管理层连续性的认定。

3.保持经营的规范性，符合关联交易及同业竞争有关要求。

物业企业普遍存在业务不独立、关联交易（即过度依赖所属的房

地产开发企业，A 股主板上市的企业关联交易通常不得高于 30%）、

劳动用工不规范等问题，上市前应逐项梳理存在问题，在中介机

构指导下分类解决，为上市排除阻碍。此外，要尽量将不在上市

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主体内且由集团公司控制的其他物业管理业务纳入上市主体中，

以规避同业竞争之嫌。