深圳经济特区城市更新条例
深圳市六届人大常委会公告第 228 号
《深圳经济特区城市更新条例》经深圳市第六届人民代表大会常务委员会第四十六次会议于
2020 年 12 月 30 日通过，现予公布，自 2021 年 3 月 1 日起施行。
深圳市人民代表大会常务委员会
2020 年 12 月 30 日
深圳经济特区城市更新条例
（2020 年 12 月 30 日深圳市第六届人民代表大会常务委员会第四十六次会议通过）
第一章 总 则
第一条为了规范城市更新活动，完善城市功能，提升城市品质，改善人居环境，根据有关法律、
行政法规的基本原则，结合深圳经济特区实际，制定本条例。
第二条深圳经济特区城市更新活动适用本条例。
本条例所称城市更新，是指对城市建成区内具有下列情形之一的区域，根据本条例规定进行拆除
重建或者综合整治的活动：
（一）城市基础设施和公共服务设施急需完善；
（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；
（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，影响
城市规划实施；
（四）经市人民政府批准进行城市更新的其他情形。
根据市住房发展规划，旧住宅区拆除重建后优先用于公共租赁住房、安居型商品房和人才住房等
公共住房建设，由市、区人民政府按照有关规定组织实施。具体办法由市人民政府另行制定。
第三条城市更新应当遵循政府统筹、规划引领、公益优先、节约集约、市场运作、公众参与的原
则。
第四条城市更新应当增进社会公共利益，实现下列目标：
（一）加强公共设施建设，提升城市功能品质；
（二）拓展市民活动空间，改善城市人居环境；
（三）推进环保节能改造，实现城市绿色发展；
（四）注重历史文化保护，保持城市特色风貌；
（五）优化城市总体布局，增强城市发展动能。
第五条市人民政府负责统筹全市城市更新工作，研究决定城市更新工作涉及的重大事项。
市城市更新部门是城市更新工作的主管部门，负责组织、协调、指导、监督全市城市更新工作，
拟订城市更新政策，组织编制全市城市更新专项规划、年度计划，制定相关规范和标准。
市人民政府相关部门在各自职责范围内负责城市更新相关工作。
第六条各区人民政府（含新区管委会，下同）负责统筹推进本辖区城市更新工作。
区城市更新部门负责本辖区城市更新组织实施和统筹管理工作，区人民政府相关部门在各自职责
范围内负责城市更新相关工作。
街道办事处应当配合区城市更新部门做好城市更新相关工作，维护城市更新活动正常秩序。
第七条城市更新项目由物业权利人、具有房地产开发资质的企业（以下简称市场主体）或者市、
区人民政府组织实施。符合规定的，也可以合作实施。
第八条城市更新一般按照下列程序进行，本条例另有规定的除外：
（一）城市更新单元计划制定；
（二）城市更新单元规划编制；
（三）城市更新实施主体确认；
（四）原有建筑物拆除和不动产权属注销登记；
（五）国有建设用地使用权出让；
（六）开发建设；
（七）回迁安置。
市人民政府因优化营商环境以及行政审批制度改革的需要，可以按规定优化相关工作程序。
第九条市城市更新部门应当建立统一的城市更新信息系统，将全市城市更新项目范围内的土地、
建筑物、历史文化遗存现状、相关行政许可等信息纳入城市更新信息系统，实施全流程覆盖、全方位
监管，并依法公开政府信息。
第十条城市更新应当与土地整备、公共住房建设、农村城市化历史遗留违法建筑（以下简称历史
违建）处理等工作有机衔接，相互协调，促进存量低效用地再开发。
第十一条城市更新应当加强对历史风貌区和历史建筑的保护与活化利用，继承和弘扬优秀历史文
化遗产，促进城市建设与社会、文化协调发展。
城市更新单元内的文物保护工作，应当严格执行文物保护相关法律、法规规定。
第十二条市城市更新部门、各区人民政府应当建立健全城市更新公众参与机制，畅通利益相关人
及公众的意见表达渠道，保障其在城市更新政策制定、计划规划编制、实施主体确认等环节以及对搬
迁补偿方案等事项的知情权、参与权和监督权。
第二章 城市更新规划与计划
第十三条市城市更新部门应当按照全市国土空间总体规划组织编制全市城市更新专项规划，确定
规划期内城市更新的总体目标和发展策略，明确分区管控、城市基础设施和公共服务设施建设、实施
时序等任务和要求。
城市更新专项规划经市人民政府批准后实施，作为城市更新单元划定、城市更新单元计划制定和
城市更新单元规划编制的重要依据。
第十四条城市更新单元是城市更新实施的基本单位。一个城市更新单元可以包括一个或者多个城
市更新项目。城市更新单元的划定应当执行有关技术规范，综合考虑原有城市基础设施和公共服务设
施情况、自然环境以及产权边界等因素，保证城市基础设施和公共服务设施相对完整，并且相对成片
连片。
第十五条城市更新单元实行计划管理。
城市更新单元计划依照城市更新专项规划和法定图则等法定规划制定，包括更新范围、申报主体、
物业权利人更新意愿、更新方向和公共用地等内容。其中，更新方向应当按照法定图则等法定规划的
用地主导功能确定。
城市更新单元计划实行有效期管理，不符合有效期管理规定的，由城市更新部门确认并公告后失
效。
第十六条综合整治类城市更新项目有下列情形之一的，可以不申报城市更新单元计划：
（一）仅增加不超过现状建筑面积百分之十五的电梯、连廊、楼梯、配电房等辅助性公用设施；
（二）仅对建筑物外立面进行改造。
第十七条城市更新单元计划申报主体按照下列规定确定：
（一）城市更新单元涉及单一物业权利人的，由物业权利人或者其委托的单一市场主体申报；
（二）城市更新单元涉及多个物业权利人的，由其共同委托的单一物业权利人或者单一市场主体
申报；
（三）城市更新单元用地属于城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋
村范围外形成的建成区域的，由其所在原农村集体经济组织继受单位或者其委托的单一市场主体申报；
（四）城市更新单元由市、区人民政府组织实施的，由市、区人民政府相关部门申报；
（五）旧住宅区更新单元计划由辖区街道办事处负责申报。
根据前款规定确定的申报主体在申报城市更新单元计划之前，应当组织开展更新改造现状调研、
城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作。
第十八条申报城市更新单元计划时，城市更新单元内物业权利人更新意愿、合法用地比例、建筑
物建成年限等应当符合规定要求。
物业权利人更新意愿、建筑物建成年限按照本条例规定执行，合法用地比例由市人民政府另行规
定。
第十九条区城市更新部门负责对城市更新单元计划草案进行审查。经审查通过的，由区城市更新
部门按规定向社会公示后报区人民政府审批，公示时间不得少于十个工作日。
城市更新单元计划经区人民政府批准后，由区城市更新部门将该单元计划向社会公告，并报市城
市更新部门备案。
第二十条城市更新单元规划是城市更新项目实施的规划依据，应当根据城市更新单元计划、有关
技术规范并结合法定图则等各项控制要求进行编制，并明确下列事项：
（一）城市更新单元的目标定位、更新模式、土地利用、开发建设指标、道路交通、市政工程、
城市设计、利益平衡方案等；
（二）学校、医院、养老院、公安派出所、消防站、文化活动中心、综合体育中心、公交首末站、
变电站等公共服务设施建设要求；
（三）创新型产业用房、公共住房等配建要求；
（四）无偿移交政府的公共用地范围、面积；
（五）其他事项。
市、区城市更新部门应当加强对城市更新单元规划编制的指导、监督，加强规划刚性管控，确保
社会公共利益的实现。
第二十一条城市更新单元规划草案由城市更新单元计划申报主体委托具有相应资质的机构编制，
报区城市更新部门审查。经审查通过的，区城市更新部门应当将城市更新单元规划草案向社会公示，
公示时间不得少于三十日。
城市更新单元规划草案符合法定图则强制性内容的，由区人民政府批准；城市更新单元规划草案
对法定图则强制性内容进行调整或者相关地块未制定法定图则的，由区人民政府报市人民政府或者市
人民政府授权的机构批准。
城市更新单元规划经批准后视为已完成法定图则相应内容的修改或者编制。
第二十二条除因公共住房、城市基础设施和公共服务设施建设外，城市更新单元规划自批准之日
起两年内不得对其强制性内容进行修改。
对城市更新单元规划进行修改，修改事项属于非强制性内容的，由区人民政府批准；属于强制性
内容的，由市人民政府或者其授权的机构批准。
城市更新单元规划的强制性内容包括单元主导功能、开发强度、公共配套设施等，具体按照相关
技术规范执行。
第二十三条区人民政府可以根据需要确定重点城市更新单元，实施差别化城市更新策略。重点城
市更新单元的计划和规划经市城市更新部门审查后，由区人民政府提请市人民政府批准。
第三章 拆除重建类城市更新
第二十四条拆除重建类城市更新是指通过综合整治方式难以改善或者消除本条例第二条第二款
规定的情形，需要拆除全部或者大部分原有建筑物，并按照规划进行重新建设的活动。
第二十五条申报拆除重建类城市更新单元计划时，拆除范围内物业权利人更新意愿应当符合下列
要求：
（一）用地为单一地块的，应当经全体共同共有人或者产权份额四分之三以上的按份共有人同意，
建筑物区分所有权的，应当经专有部分面积占比四分之三以上的物业权利人且占总人数四分之三以上
的物业权利人同意，其中旧住宅区所在地块应当经专有部分面积占比百分之九十五以上且占总人数百
分之九十五以上的物业权利人同意；
（二）用地包含两个或者两个以上地块的，每一地块物业权利人更新意愿应当符合前项规定，且
物业权利人同意更新的面积不少于总用地面积的百分之八十；
（三）用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成
的建成区域的，应当经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新，或者符合前
两项规定，经原农村集体经济组织继受单位同意。
申请将旧住宅区纳入拆除重建类城市更新单位计划，自发布征集意愿公告之日起十二个月内未达
到前款物业权利人更新意愿要求的，三年内不得纳入城市更新单元计划。
第二十六条申请将旧住宅区纳入拆除重建类城市更新单元计划的，建筑物建成年限应当在二十年
以上，且满足下列条件之一：
（一）需要根据规划建设重大城市基础设施和公共服务设施的；
（二）年久失修或者经维修后仍无法满足使用要求，或者存在严重安全隐患危及业主、物业使用
人以及公共安全，只能通过拆除重建方式解决的；
（三）使用功能不齐全、配套设施不完善，经评估后需要拆除重建的。
第二十七条申请将旧工业区、旧商业区纳入拆除重建类城市更新单元计划的，建筑物建成年限不
得少于十五年；建成年限未满十五年，但是因规划统筹或者社会公共利益需要的，可以按照本条例规
定纳入拆除重建类城市更新单元计划。
第二十八条拆除重建类城市更新单元规划经批准后，物业权利人可以通过签订搬迁补偿协议、房
地产作价入股或者房地产收购等方式将房地产相关权益转移到同一主体，形成单一权利主体。
属于城中村拆除重建类城市更新项目的，除按照前款规定形成单一权利主体外，原农村集体经济
组织继受单位可以与公开选择的单一市场主体合作实施城市更新，也可以自行实施。
第二十九条拆除重建类城市更新项目的市场主体与物业权利人应当遵循平等、公平的原则签订搬
迁补偿协议。
市城市更新部门应当制定并发布搬迁补偿协议示范文本，包括协议生效时间、生效条件、搬迁补
偿标准和方式、协议有效期、权利义务、预告登记约定、不得加改扩建、违约责任等内容。
市场主体应当将已签订的搬迁补偿协议报区城市更新部门备案。区城市更新部门应当将备案信息
推送区住房建设部门和不动产登记机构。被搬迁住房属政策性住房的，区住房建设部门应当报市住房
建设部门审核。
第三十条区城市更新部门负责对物业权利人更新意愿进行核实。属于本条例第二十五条第一款第
三项规定情形的，区城市更新部门应当在物业权利人更新意愿核实阶段组织区规划土地监察机构、辖
区街道办事处和原农村集体经济组织继受单位对历史违建物业权利人进行核实，由经核实的物业权利
人与市场主体签订搬迁补偿协议。
第三十一条搬迁补偿协议签订后，市场主体可以按照约定向不动产登记机构申请办理被搬迁房屋
的相关预告登记。
预告登记的期限由双方当事人约定。约定登记有效期间，双方当事人可申请注销预告登记。期限
届满或者城市更新项目调出城市更新单元计划的，预告登记失效。预告登记有效期内，未经预告登记
权利人一致同意，不动产登记机构不受理被搬迁房屋的不动产转移、抵押或者变更等登记业务。
第三十二条属于旧住宅区城市更新项目的，区人民政府应当在城市更新单元规划批准后，组织制
定搬迁补偿指导方案和公开选择市场主体方案，经专有部分面积占比百分之九十五以上且占总人数百
分之九十五以上的物业权利人同意后，采用公开、公平、公正的方式选定市场主体，由选定的市场主
体与全体物业权利人签订搬迁补偿协议。
被选定的市场主体应当符合国家房地产开发企业资质管理的相关规定，与城市更新规模、项目定
位相适应，并具有良好的社会信誉。
第三十三条城市更新项目实施过程中，需要变更计划申报主体的，应当按照本条例第二十五条第
一款的规定，重新征集物业权利人更新意愿，并在厘清经济利益关系后将变更情况报区城市更新部门
备案。区城市更新部门负责对物业权利人更新意愿达成情况和变更后市场主体的资质要求等进行核实。
第三十四条城市更新搬迁补偿可以采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利
人自愿选择。政策性住房原则上采取产权置换方式，补偿与被拆除住房产权限制条件相同的住房。
已登记的商品性质住宅物业采用原地产权置换的，按照套内面积不少于一比一的比例进行补偿；
产权置换的实际面积不得少于约定面积，因误差导致超出面积在百分之三以内的，物业权利人可以不
再支付超出面积部分的房价。安置补偿费最迟应当在物业权利人搬离之日起按约定给付。
前款规定以外的其他合法建筑和历史违建的搬迁补偿标准，由市场主体与物业权利人参照本市房
屋征收相关规定协商确定。
第三十五条已签订搬迁补偿协议的专有部分面积占比或者物业权利人人数占比不低于百分之九
十五时，市场主体与未签约业主经充分协商仍协商不成的，可以向项目所在地的区人民政府申请调解，
区人民政府也可以召集有关当事人进行调解。
第三十六条旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于百分
之九十五，且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实
施，区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。
城中村合法住宅、住宅类历史违建部分，已签订搬迁补偿协议的物业权利人人数占比不低于百分
之九十五的，可以参照前款规定由区人民政府对未签约住宅类房屋依法实施征收。
第三十七条依照本条例规定对未签约房屋实施征收的，可以不纳入全市年度房屋征收计划，由区
人民政府参照国家和本市国有土地上房屋征收与补偿的有关规定，依法分别作出征收决定。
被征收人对征收决定或补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行征收决定确定的义务的，区
人民政府应当自期限届满之日起三个月内向人民法院申请强制执行。
第三十八条在区人民政府依法作出征收决定前，尚未签订搬迁补偿协议的物业权利人与市场主体
协商签订搬迁补偿协议的，市场主体应当在签订搬迁补偿协议后三个工作日内告知区人民政府。区人
民政府对该房屋的征收程序终止。
第三十九条区人民政府征收取得的物业权利，由相关部门按照有关规定与市场主体协商签订搬迁
补偿协议。
第四十条城市更新项目拆除范围内形成单一权利主体或者合作实施主体的，应当向区城市更新部
门申请确认实施主体。
区城市更新部门应当与实施主体签订项目实施监管协议，按照有关规定明确下列事项：
（一）实施主体按照城市更新单元规划要求应当履行的无偿移交公共用地、城市基础设施和公共
服务设施、创新型产业用房、公共住房等义务，以及相应接收部门；
（二）实施主体按照搬迁补偿协议应当履行的义务；
（三）城市更新项目实施进度安排及完成时限；
（四）设立资金监管账户或者其他监管措施；
（五）违约责任；
（六）双方需要约定的其他事项。
涉及产业项目的，实施主体还应当与区产业主管部门签订产业发展监管协议，明确监管要求，并
将产业发展监管协议作为土地使用权出让合同附件。
第四十一条确认实施主体后，区城市更新部门应当及时通过城市更新信息系统通知各有关部门和
不动产登记机构，暂停办理涉及城市更新项目拆除范围内物业的审批、登记等事项。
第四十二条无偿移交给政府的公共用地中，用于建设与城市更新项目配套的城市基础设施和公共
服务设施的，应当优先安排，与城市更新项目同步实施。相关部门也可以委托实施主体代为建设。
第四十三条除提前向政府无偿移交公共用地，且经区人民政府同意拆除该用地上建筑物的情形外，
城市更新单元拆除范围内建筑物应当在区城市更新部门与实施主体签订项目实施监管协议后，方可按
规定拆除。实施主体应当在拆除施工十五日前，向区住房建设部门办理备案手续。
建筑物拆除后，由物业权利人或者其委托的实施主体依法办理不动产权属注销登记手续。
第四十四条不动产权属注销登记完成后，实施主体应当先按照规划要求向政府无偿移交公共用地，
再申请以协议方式取得更新单元规划确定的开发建设用地使用权，并签订国有建设用地使用权出让合
同。项目拆除范围内的原土地使用权自动终止，出让后的土地使用权期限重新起算。
国有建设用地使用权出让合同应当明确城市更新单元规划和项目实施监管协议的相关内容。
拆除范围内土地涉及未完善土地征转用补偿手续的，在签订国有建设用地使用权出让合同前，由
原农村集体经济组织继受单位自行厘清经济关系后与相关部门签订完善手续的协议，政府不再另行补
偿。
第四十五条被搬迁人选择产权置换的，置换物业按照经区城市更新部门备案的搬迁补偿协议约定
登记至被搬迁人名下，依法免征契税。
第四章 综合整治类城市更新
第四十六条综合整治类城市更新是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，采取修缮、加建、
改建、扩建、局部拆建或者改变功能等一种或者多种措施，对建成区进行重新完善的活动。
第四十七条综合整治类城市更新主要包括下列内容：
（一）修缮建筑物外观；
（二）加建电梯、连廊、楼梯和遮蔽通道等辅助性设施；
（三）完善道路交通、给排水、供电、燃气、消防、安防、垃圾分类、通信等公共服务设施；
（四）增设或改造养老、文化、教育、卫生、托育、体育、快递、停车场、充电设施、社会治安
等各类社区服务设施；
（五）保护、活化利用不可移动文物或者历史风貌区、历史建筑；
（六）改变建筑物功能；
（七）其他加建、改建、扩建或者局部拆建行为。
第四十八条实施综合整治类城市更新不得影响原有建筑物主体结构安全和消防安全，原则上不得
改变土地规划用途。涉及加建、改建、扩建、局部拆建的，所在区域应当未被列入土地整备计划、拆
除重建类城市更新单元计划。
第四十九条综合整治类城市更新项目涉及加建、改建、扩建、局部拆建等活动的，应当按照本条
例第八条规定的程序实施。相关计划规划制定、实施主体确认、原有建筑物拆除和不动产权属注销登
记、国有建设用地使用权出让等环节参照拆除重建类城市更新相关规定执行。
第五十条旧住宅区和旧商业区因配套设施不完善或者建筑和设施建设标准较低的，可以采取整饰
建筑外观、加建电梯、设置连廊、增设停车位等措施实施综合整治类城市更新。
实施前款所列综合整治措施的，可以按规定启用物业专项维修资金。
第五十一条鼓励旧工业区开展融合加建、改建、扩建、局部拆建等方式的综合整治类城市更新。
旧工业区开展综合整治类城市更新的，应当符合本市产业发展导向，并按要求向政府无偿移交一
定比例的用地、用房。
旧工业区综合整治类城市更新拟由物业权利人以外的市场主体实施的，市场主体被确认为实施主
体后，可以申请对原土地使用权合同进行变更或者签订补充协议。旧工业区经综合整治类城市更新后
新引进的企业其产业类型等应当符合相关产业政策要求。
第五十二条因消除安全隐患、完善产业及配套功能、改善空间环境品质等目的对旧工业区开展综
合整治类城市更新，增加面积不超过现状建筑面积百分之十五的电梯、连廊、楼梯、配电房等辅助性
设施的，可以适当简化相关程序。
第五十三条市城市更新部门负责组织划定城中村综合整治分区范围。划入综合整治分区范围的城
中村，不得开展以拆除重建为主的城市更新活动。
城中村内的现状居住片区和商业区，可以由区人民政府组织开展综合整治类城市更新活动。
第五章 保障和监督
第五十四条市、区城市更新部门应当将城市更新工作经费纳入部门预算管理，市、区财政部门按
照规定统筹保障有关资金需求。
第五十五条城市更新项目依法免收各项行政事业性收费。
第五十六条鼓励实施主体参与文物、历史风貌区、历史建筑的保护、修缮和活化利用以及古树名
木的保护工作。
对于城市更新单元内保留的文物、历史风貌区和历史建筑或者主管部门认定的历史风貌区和历史
建筑线索等历史文脉，应当实施原址保护。
第五十七条实施主体在城市更新中承担文物、历史风貌区、历史建筑保护、修缮和活化利用，或
者按规划配建城市基础设施和公共服务设施、创新型产业用房、公共住房以及增加城市公共空间等情
形的，可以按规定给予容积率转移或者奖励。
第五十八条经批准纳入城市更新单元计划的城市更新项目，更新单元内存在用地手续不完善的建
成区的，应当按照尊重历史、公平合理、利益共享的原则和有关规定进行处置后完善用地手续。
第五十九条城市更新后用地功能规划变更为居住用地、商业服务业用地、公共管理与公共服务用
地或者新型产业用地的，实施主体应当对建设用地开展土壤污染状况调查，调查后按照土壤污染防治
规定满足使用要求并且未列入建设用地土壤污染风险管控和修复名录的，方可向政府无偿移交公共用
地和申请办理国有建设用地使用权出让手续。
第六十条城市更新单元计划经批准后，由区人民政府发布公告，禁止在城市更新单元范围内擅自
加建、改建、扩建，禁止改变房屋和土地用途。违反规定的，依照《深圳经济特区规划土地监察条例》
等法规规定处理。
第六十一条城市更新项目以产权置换方式进行补偿的，实施主体在办理房地产销售时，应当向区
住房建设部门告知用于产权置换房屋的数量、面积和位置。区住房建设部门根据实施主体的报告以及
经备案的搬迁补偿协议将用于产权置换的房屋预先保留，不予销售。
第六十二条城市更新项目配建的创新型产业用房、公共住房等，实施主体不得销售或者用作抵押。
实施主体未按照要求完成创新型产业用房、公共住房等配建的，不予通过规划核实。
第六十三条市、区城市更新部门应当加强对城市更新项目的实施监督。在项目申请房地产销售、
规划核实时，应当核实项目搬迁补偿方案和项目实施监管协议的执行情况。
第六章 法律责任
第六十四条相关部门及其工作人员在城市更新工作中不履行职责或者不正确履行职责的，对直接
负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十五条违反本条例第三十条规定，市场主体与未经核查确认的物业权利人签订搬迁补偿协议
的，由区城市更新部门给予警告，并责令限期改正;逾期不改正的，处五十万元以上一百万元以下罚
款。
第六十六条未经本条例第十七条第一款规定确定为城市更新单元计划申报主体，擅自在旧住宅区
开展现状调研、意愿征集等城市更新单元计划申报前期工作的，由区城市更新部门责令限期改正；逾
期不改正的，处一百万元以上五百万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十七条违反本条例第四十三条第一款规定，拆除建筑物之前未进行备案的，由区住房建设部
门责令限期改正，并按拆除部分建筑面积每平方米处以二千元罚款，未按要求备案造成损失的，依法
承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十八条违反本条例第六十一条、第六十二条规定销售、抵押置换房屋或者配建用房的，由市、
区住房建设部门责令停止违法行为，没收部分或者全部保证金，没收违法所得，可以并处已销售商品
房价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款。
第六十九条有关单位和个人在开展物业权利人更新意愿征集、城市更新单元计划申报、城市更新
单元规划编制、签订搬迁补偿协议等城市更新工作中，有欺诈、胁迫、侵犯个人隐私、伪造或者变造
文件、传播虚假信息等行为的，五年内禁止参与城市更新活动，相关部门应当及时查处，责令改正，
并纳入诚信档案管理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附 则
第七十条本条例中下列用语的含义：
（一）城市建成区，包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村和旧屋村等类型；
（二）历史风貌区，是指传统建筑风貌格局基本完整，历史街巷和历史环境要素真实，体现了传
统文化思想、民系特色、地域特征或者时代风格，并且未公布为历史文化街区的地区；
（三）历史建筑，是指反映深圳城市建设历史和文化传统或者在深圳经济特区改革开放史上具有
重要意义，具有时代特征和地域特色，并且未公布为文物保护单位，也未登记为不可移动文物的建（构）
筑物。
第七十一条本条例有关旧住宅区未签约部分房屋实施征收的具体办法，由市人民政府另行制定。
本条例实施之前，城市更新单元计划已经批准的旧住宅区和城中村拆除重建类城市更新项目，签
订搬迁补偿协议比例符合第三十六条规定要求的，可以适用本条例有关征收的规定。
第七十二条本条例自 2021 年 3 月 1 日起施行。
深圳市城市更新办法 （深圳市人民政府令第 290 号）
《深圳市人民政府关于修改〈深圳市城市更新办法〉的决定》已经市政府六届五十三次常务会议
审议通过，现予发布，自发布之日起施行。2016 年 11 月 12 日
第一章 总则
第一条 为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进
土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合
本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。
本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区 (包括旧工业区、旧商业
区、旧住宅区、城中村及旧屋村等) 内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进
行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：
（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；
（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；
（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响
城市规划实施；
（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
第三条 城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的
原则，保障和促进科学发展。
第四条 城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规
划。城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。
城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。
城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。
第五条 城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者
其他符合规定的主体实施。
第六条 市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资
金扶持。
城市更新涉及的基础设施和公共服务设施建设，应当从土地出让金中安排相应的项目资金。城市
更新涉及政府投资项目的，根据政府投资项目管理的相关规定实施。
第七条 市规划国土主管部门负责组织、协调全市城市更新工作，依法拟订城市更新相关的规划
土地管理政策，统筹城市更新的规划、计划管理，制定城市更新相关技术规范，组织制定城市更新单
元规划，负责城市更新过程中的土地使用权出让、收回和收购工作。
第八条 各区政府（含新区管理机构，下同）组织辖区内城市更新用地的整理，组织辖区内综合
整治类更新项目和市政府确定由其实施的拆除重建类更新项目的实施，对功能改变类和其他拆除重建
类更新项目的实施进行协调。
市发展改革部门负责拟定城市更新相关的产业指导政策，统筹安排涉及政府投资的城市更新年度
资金。市财政部门负责按照计划安排核拨城市更新项目资金。
各相关主管部门依法在各自职能范围内为城市更新活动提供服务并实施管理。
第二章 城市更新规划与计划
第九条 全市城市更新专项规划根据城市总体规划制定，与近期建设规划相衔接，明确全市城市
更新的重点区域及其更新方向、目标、时序、总体规模和更新策略。
第十条 法定图则应当对其规划范围内的城市更新作以下规定：
（一）城市更新单元的范围；
（二）城市更新单元范围内应当配置的基础设施和公共服务设施的类型和规模；
（三）城市更新单元的规划指引。
第十一条 对于城市建成区中具有本办法第二条所规定情形，需要进行城市更新
的区域，应当在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑
道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域作为城市更新单元，制定城市更新单
元规划。
一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。
第十二条 城市更新单元规划应当按照有关技术规范制定，依法进行公示、征求意见。
城市更新单元规划应当包括以下内容：
（一）城市更新单元内基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及其布局；
（二）城市更新单元内更新项目的具体范围、更新目标、更新方式和规划控制指标；
（三）城市更新单元内城市设计指引；
（四）其他应当由城市更新单元规划予以明确的内容。
城市更新单元规划涉及产业升级的，应当征求相关产业主管部门意见。
第十三条 城市更新单元规划应当根据法定图则所确定的各项控制要求制定，由市规划国土主管
部门批准后实施。
未制定法定图则地区应当在现状调查研究的基础上，根据分区规划确定的各项要求拟订城市更新
单元规划，报市政府批准后实施。城市更新单元规划的相关内容应当纳入法定图则的制定。
城市更新单元规划对法定图则的强制性内容作出调整的，由市规划国土主管部门报市政府批准后
实施。相应的内容应当纳入法定图则并予以公布。
第十四条 城市更新年度计划包括城市更新单元规划的制定计划、已具备实施条件的拆除重建类
和综合整治类城市更新项目、相关资金来源等内容。其中，综合整治类城市更新项目可以单独制定年
度计划。
第十五条 各区政府可以组织其相关职能部门对辖区内各类需要进行城市更新的项目进行筛选，
提出辖区内的城市更新单元规划的制定计划和已具备实施条件的拆除重建类、综合整治类项目，向市
规划国土主管部门申报纳入城市更新年度计划。
市政府各相关主管部门、有关企事业单位，也可以提出城市更新单元规划的制定计划和已具备实
施条件的拆除重建类、综合整治类项目，在征求项目所在区政府意见后，向市规划国土主管部门申报
纳入城市更新年度计划。
第十六条 未纳入城市更新单元的城市建成区具有本办法第二条所规定情形，具备制定城市更新
单元规划相关条件的，各区政府和市政府各相关主管部门可以依据全市城市更新专项规划等相关规划，
拟订城市更新单元范围并提出纳入城市更新年度计划的建议，提交市规划国土主管部门。
第十七条 市规划国土主管部门对各区政府、市政府各相关主管部门及有关企事业单位的申报进
行统筹、协调后，拟订城市更新年度计划，按照规定程序公示后纳入近期建设规划年度实施计划及土
地利用计划草案，报市政府审批。
需单独制定综合整治类更新项目年度计划的，市规划国土主管部门可以单独制定并报市政府审批。
城市更新年度计划可以按照上述报批程序进行调整。
第十八条 区政府申报的辖区内城市更新单元规划制定计划纳入城市更新年度计划的，由区政府
组织原申报单位拟订城市更新单元规划草案，按照规定程序报批。
市政府各相关主管部门、有关企事业单位申报的城市更新单元规划制定计划纳入城市更新年度计
划的，由市规划国土主管部门组织申报单位拟订城市更新单元规划草案，按照规定程序报批。
第三章 综合整治类城市更新
第十九条 综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿
街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。
综合整治类更新项目一般不加建附属设施，因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施需要
加建附属设施的，应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。
第二十条 综合整治类城市更新的相关技术规范由有关主管部门组织拟订，报市政府批准后执行。
第二十一条 综合整治类更新项目由所在区政府制定实施方案并组织实施。
根据法律、法规及有关规定或者相关标准与规范，实施综合整治需报有关部门批准或者备案的，
应当进行报批或者备案。
第二十二条 综合整治类更新项目的费用由所在区政府、权利人或者其他相关人共同承担，费用
承担比例由各方协商确定。涉及改善基础设施、公共服务设施和市容环境的费用，费用承担比例按照
市、区两级财政负担事权划分的有关规定执行。
第四章 功能改变类城市更新
第二十三条 功能改变类更新项目改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权
利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。
功能改变类更新项目可以根据消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施的需要加建附属设施，
并应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。
第二十四条 功能改变类更新项目应当符合产业布局规划，优先满足增加公共空间和产业转型升
级的需要。
第二十五条 实施功能改变类更新项目的土地使用权人应当按照有关法律法规规定的建筑物改变
使用功能的程序，向市规划国土主管部门及相关主管部门申请办理规划许可变更和相关手续。
市规划国土主管部门在受理规划许可变更申请后，应当在深圳特区报、深圳商报就申请事宜进行
公示，公示时间不少于 7 日，公示费用由申请人承担。
建筑物由业主区分所有，部分业主申请将住宅改为经营性用房的，申请人应当依法征得利害关系
人的同意，并在申请办理规划许可变更手续时提交书面证明文件。
建筑物由业主区分所有，部分业主申请其他形式的功能改变的，参照前款规定处理。
第二十六条 市规划国土主管部门批准功能改变的，应当与土地使用权人签订土地使用权出让合
同补充协议或者补签土地使用权出让合同；土地使用权人应当按照相关规定缴纳地价。
功能改变后的土地使用权使用期限按照原用途的使用期限扣除已实际使用时间的剩余期限确定。
原土地使用期限不足原土地用途法定最高期限的，可以在申请人补缴地价后按照规定予以补足。
第二十七条 功能改变类更新项目应当缴纳的地价按照以下规定确定：
（一）改变功能的原有建筑面积部分，按照其改变后的功能和土地使用权剩余期限以公告基准地
价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；
（二）改变功能的增加建筑面积部分，按照其改变后的功能和土地使用权剩余期限以市场评估地
价标准计算应缴纳的地价。
非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。
第五章 拆除重建类城市更新
第二十八条 拆除重建类更新项目应当严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实
施。
第二十九条 根据城市更新单元规划的规定，城市更新单元内土地使用权期限届满之前，因单独
建设基础设施、公共服务设施等公共利益需要或者为实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地
或者具备其他法定收回条件的，由市规划国土主管部门依法收回土地使用权并予以补偿。
第三十条 除依法应当收回的外，市政府可以根据城市更新的需要组织进行土地使用权收购，城
市更新单元内的土地使用权人也可以向市规划国土主管部门申请土地使用权收购。
土地使用权收购的程序、条件、价格按照土地储备和土地收购的有关规定执行。
第三十一条 除鼓励权利人自行改造外，对由政府统一组织实施城市更新的，可以在拆迁阶段通
过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿成
本从土地出让收入中支付；也可以在确定开发建设条件且已制定城市更新单元规划的前提下，由政府
在土地使用权招标、拍卖、挂牌出让中确定由中标人或者竞得人一并实施城市更新，建筑物、构筑物
及其他附着物的拆除清理由中标人或者竞得人负责。
第三十二条 拆除重建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物
所有权人相同且为单一权利主体的，可以由权利人依据本办法实施拆除重建。
第三十三条 拆除重建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地上建筑物、构
筑物或者附着物所有权人不同或者存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通过协议方式明确
权利义务后由单一主体实施城市更新，也可以由多个权利主体签订协议并依照《中华人民共和国公司
法》的规定以权利人拥有的房地产作价入股成立公司实施更新，并办理相关规划、用地、建设等手续。
第三十四条 同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业
主且占总人数三分之二以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。
城中村、旧屋村拆除重建的，应当经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同
意。
本办法所称城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单
位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。
第三十五条 权利人拆除重建类更新项目的实施主体在取得城市更新项目规划许可文件后，应当
与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同,土地使用权
期限重新计算，并按照本办法规定补缴地价。
第三十六条 拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在 2.5 及以下部分，不再补缴地
价；建筑容积率在 2.5 至 4.5 之间的部分，按照公告基准地价标准的 20％补缴地价；建筑容积率超
过 4.5 的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。
城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取
得完全产权，并可以自由转让。
城中村拆除重建项目补缴地价可以按照市政府有关规定返拨所在区政府，作为城中村基础设施和
公共服务设施建设费用。
第三十七条 市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形
成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积 1.5 倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价
标准补缴地价。
第三十八条 拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，
原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的 50％缴纳地价。
拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途
的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标
准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部
分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。但市政府关
于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。
拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用；建
成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定。
第三十九条 本办法第三十六条至第三十八条规定情形以外的拆除重建类城市更新项目,按照其改
造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原
土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。
非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。
第四十条 实施拆除重建的权利人应当依法解决拆除重建项目范围内的经济关系，自行拆除、清
理地上建筑物、构筑物及附着物等，并按照城市更新单元规划和土地使用权出让合同的要求移交基础
设施、公共服务设施等用地，政府均不作补偿。
第六章 其他规定
第四十一条 被依法鉴定为危房、需要拆除重建的单栋建筑，依据城市危房管理的有关规定执行，
不需要纳入城市更新年度计划，不专门制定城市更新单元规划。
第四十二条 城市更新项目范围内的违法用地、违法建筑应当依照有关法律、法规及广东省、本
市有关规定接受处理后，方可作为权属确定的更新对象。
城市更新项目范围内未办理房地产权登记、又不属违法用地或者违法建筑的建筑物、构筑物或者
附着物，应当根据本市有关房地产权登记历史遗留问题处理的相关规定完善手续后，方可作为权属确
定的更新对象。
第四十三条 城市更新单元范围内的边角地、夹心地、插花地等零星未出让国有土地应当优先用
于基础设施和公共服务设施的建设。
未被规划用于基础设施和公共服务设施建设的，可以根据城市更新单元规划一并纳入更新改造，
由市规划国土主管部门办理相关手续，出让给其相邻地块的城市更新实施主体。出让的零星土地总面
积不超过该项目总用地面积的 10％，位于特区内的不得超过 3000 平方米。
第四十四条 城市更新项目应当遵守保护历史文化遗存的法律、法规，依法保护城市更新范围内
的历史文化遗存。
实施城市更新不得破坏城市防洪系统、城市人民防空设施等各类城市安全保障系统，或者使其功
能部分、全部丧失。
第四十五条 根据保障性住房建设及产业用房建设的有关要求，可以在拆除重建类项目中配建一
定比例的政策性用房，具体办法由相关主管部门另行制定，报市政府批准后实施。
第四十六条 城市更新涉及产业用地的，除应当遵守本办法的规定之外，还应当符合深圳市产业
导向目录、城市更新或者相关产业升级政策。
第四十七条 市规划国土主管部门根据城市更新单元规划的规定，在土地使用权出让合同中与更
新项目实施主体约定配套建设保障性住房、产业用房、基础设施和公共服务设施的内容。
第四十八条 规模较大的城市更新项目可以分期实施。
城市更新项目分期实施的时序、规模等规划控制指标由城市更新单元规划和规划许可文件规定。
分期实施的城市更新项目应当优先安排基础设施、公共服务设施和用于安置回迁业主的建筑。
第四十九条 实施城市更新过程中，应当通过发展绿色建筑，营造宜居环境，改善能源结构，推
广中水和雨水利用，加强建筑废弃物再利用等多种途径，有效推进节能减排工作。
第七章 附则
第五十条 相关管理部门及其工作人员在城市更新管理中有违法违纪行为的，依法追究行政责任；
涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。
对城市更新实施主体违反城市规划和土地管理等方面法律、法规的行为，应当依法追究法律责任。
第五十一条 本办法自 2009 年 12 月 1 日起施行。本办法施行前本市相关规定与本办法不一致
的，以本办法为准。
深圳市城市更新办法实施细则
深府〔2012〕第 1 号
二○一二年一月二十一日
第一章 总 则
第一条 为实施《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），规范本市城市更新活动，建立
规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。
第二条 市查违和城市更新工作领导小组（以下简称市领导小组）负责领导全市城市更新工作，
对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门（以下简称主管部门），负责具体组织、协调、
监督全市城市更新工作。
主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。
第三条 市政府相关职能部门、区政府（含新区管委会，下同）及其相关职能部门，应当根据《办
法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。
第四条 主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。
街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。
第五条 城市更新项目免收各种行政事业性收费。
第六条 鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保
机制等方式对城市更新项目予以支持。
第七条 城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用
经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先
使用建筑废弃物绿色再生产品。
鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。
第八条 主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和
处理。
第九条 市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现
的违法建设行为。农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留
违法建筑的处理工作。
第二章 城市更新规划与计划
第十条 主管部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，定期组织编制全市城市更新专项
规划，指导全市范围内的城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制。
第十一条 实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，以城市更新单元
规划为依据，确定规划要求，协调各方利益，落实更新目标与责任。
第十二条 城市更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、
经济、文化关系的延续性，并符合以下条件：
（一）城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于 10000 平方米。
（二）城市更新单元不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、重大危险设施管理控制区（橙
线）、城市基础设施管理控制区（黄线）、历史文化遗产保护区（紫线）等城市控制性区域管制要求。
（三）城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公
共利益项目等的独立用地应当大于 3000 平方米且不小于拆除范围用地面积的 15%。城市规划或者其
他相关规定有更高要求的，从其规定。
不具备前款规定的条件，但基于鼓励产业转型升级、完善独立占地且总面积不小于 3000 平方米
的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目等原因确需划定城市更新单元的，应当就
单元范围、拆除范围、配建要求等内容进行专项研究，在计划审批过程中予以专项说明。
第十三条 划定城市更新单元时涉及下列用地的，依照以下规定分别处理：
（一）政府社团用地、特殊用地，不单独划定为城市更新单元。
（二）全市土地整备规划和年度整备计划确定的政府土地整备区范围内不划定城市更新单元。
（三）除通过城市更新实现用地清退外，被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地
和基本农田保护区用地不划入城市更新单元。
（四）福田区、罗湖区、盐田区、南山区的原农村集体经济组织地域范围应当整村划定城市更新
单元，鼓励其他各区参照执行。按照整村范围划定城市更新单元的，不受本细则第十二条第一款第（一）
项限制。
（五）未建设用地不划入城市更新单元，但符合本细则第十四条规定的除外。
第十四条 未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于国有未出让的边角地、夹心地、
插花地的，总面积不超过项目拆除范围用地面积的 10%且不超过 3000 平方米的部分，可以作为零星
用地一并出让给项目实施主体；超出部分应当结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换，
在城市更新单元规划中对其规划条件进行统筹研究。
未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于已批未建用地的，在征得土地使用权人同意
后，可以结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换。
第十五条 城市更新单元规划的编制应当符合以下原则：
（一）优先保障城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。
（二）充分尊重相关权利人的合法权益，有效实现公众、权利人、参与城市更新的其他主体等各
方利益的平衡。
（三）研究已批法定图则规定的各类用地性质和开发总量，深化、落实法定图则规定的各类城市
基础设施和公共服务设施用地规划指标和空间布局。
（四）鼓励增加公共用地，提高绿地率和绿化覆盖率，降低建筑密度，节约集约利用土地。
（五）推进文化遗产融入城市发展，保护城市肌理和特色风貌，改善生态环境和人文环境，鼓励
节能减排，促进低碳绿色更新。
城市更新单元规划的编制技术规范由主管部门另行制定并组织实施。
第十六条 城市更新单元规划的制定实行计划管理。城市更新单元规划制定计划（以下简称更新
单元计划）实行常态申报机制。
单独实施的综合整治项目，按照本细则第三章规定纳入综合整治类项目计划进行管理；按照已批
准城市更新单元规划，纳入拆除重建类项目一并实施综合整治的区域，不单独进行计划申报，由拆除
重建类项目的实施主体一并实施。
第三章 综合整治类城市更新
第十七条 综合整治类城市更新由市、区政府统筹推进。
市城管部门组织、协调、指导和督促全市综合整治类城市更新工作。
发展改革、财政、规划国土、人居环境、住房建设、水务、消防等部门，按照各自职责分工承担
综合整治类城市更新具体管理工作。
各区政府及其相应的职能部门负责组织实施本辖区内的综合整治类项目。
第十八条 区政府应当按年度制订本区综合整治类项目和资金安排计划草案，由市城管部门统筹
平衡并按程序报批后组织实施。
已批城市更新单元规划确定的单独实施的综合整治类项目应当优先纳入计划。
综合整治类项目涉及的改善城市基础设施、公共服务设施和市容环境的工程，根据政府投资项目
管理有关规定申报立项，该部分费用按照市、区政府投资事权划分有关规定承担。
第十九条 在综合整治类项目纳入计划并经批准立项后，区政府应当组织实施单位依照项目审批
文件及相关技术规范，开展综合整治规划、初步设计和项目总概算的编制等前期工作，形成实施方案。
区政府在组织编制实施方案过程中，应当征求市规划国土、产业、人居环境、住房建设、水务、
城管、消防等部门的意见。
涉及市、区政府财政投资的，市、区发展改革部门根据需要安排前期工作的必要经费。
第二十条 市规划国土部门对综合整治规划进行审批，并将审批结果抄送市城管部门。
综合整治类项目一般不增加建筑面积。确需加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面
积部分免收地价。
第二十一条 依照有关法律、法规等规定须办理有关建设、环保、水务、消防等许可的，实施单
位应当依法申请并取得许可方可实施综合整治。
第二十二条 综合整治类项目的计划制定、立项管理、方案审批、资金安排等具体规定，由市城
管部门会同市发展改革、财政、规划国土、住房建设等部门另行制定。
第四章 功能改变类城市更新
第二十三条 按照法定图则、城市更新单元规划等已生效规划，土地用途已发生变化或者在满足
土地功能混合使用相关要求的前提下，现有建筑物的使用功能需进行调整的，权利主体可以向主管部
门申请实施功能改变类城市更新。
具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新：
（一）申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的。
（二）申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑
物等改变功能，改变后不符合保护要求的。
（三）申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的。
（四）建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、环
境、卫生、物业管理等相关技术要求的。
（五）申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑物剩余
部分使用不便的。
（六）建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变功能有
利害关系的业主同意的。
（七）未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的。
（八）其他法律、法规、规章以及市政府规定不得改变建筑物使用功能的情形。
第二十四条 申请人申请实施功能改变类城市更新，应当提交申请书、申请人身份证明、房地产
权属证书等材料。
建筑物由业主区分所有的，申请人应当提供本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他能够证明其
房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主同意申请的证明文件。
第二十五条 主管部门受理申请后，根据申请改变使用功能的建筑物所在区域的相关规划及其他
申请材料进行审查。不符合功能改变条件的，应当书面答复申请人并说明理由；符合功能改变条件的，
应当在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及本部门网站上就相关事宜进行不少于 7 日的公示，公示
费用由申请人承担。
第二十六条 公示结束后，主管部门应当对相关意见进行汇总和处理。有关异议经核实成立或者
暂时无法确定的，应当书面答复申请人并说明理由；公示期内未收到意见或者有关异议经核实不成立
的，应当向申请人核发规划许可文件，并通过与申请人补签土地使用权出让合同或者签订土地使用权
出让合同补充协议（或者增补协议）的方式完善用地手续。
第二十七条 申请人办理完成相关规划和用地手续后，可以实施功能改变类城市更新，实施费用
全部由申请人自行承担。
项目实施涉及规划国土、环保、建设、城管、消防等其他行政审批事项的，由申请人按照有关规
定办理。
第二十八条 项目实施完成后，相关权利主体应当及时向房地产登记部门申请办理房地产变更登
记。
第二十九条 功能改变类项目一般不增加建筑面积，因完善自身建筑使用功能确需加建附属设施
的，应当按照相关规定取得规划许可文件并按照《办法》第二十七条规定补缴地价。
加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。
第五章 拆除重建类城市更新
第一节 一般规定
第三十条 特定城市建成区具有《办法》第二条第二款规定情形之一，且通过综合整治、功能改
变等方式难以有效改善或者消除的，可以通过拆除重建方式实施城市更新。
第三十一条 《办法》第二条第二款第（一）项规定的“城市的基础设施、公共服务设施亟需完
善”，是指城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积大于 3000
平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。
《办法》第二条第二款第（二）项规定的“环境恶劣或者存在重大安全隐患”，主要包括下列情
形：
（一）环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。
（二）相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房集中，或者建筑质量有其他严重安全隐患。
（三）消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患。
（四）经相关机构鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。
《办法》第二条第二款第（三）项规定的“现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用
明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施”，主要包括下列情形：
（一）所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影
响城市规划实施。
（二）属于本市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、省、市相关标准
的，或者土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可以进行产业升级。
（三）其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。
第三十二条 单栋或者零散建筑经鉴定为危房，但无法按照相关要求划入城市更新单元的，不纳
入拆除重建类城市更新。
第三十三条 拆除重建类城市更新项目的实施方式主要包括：
（一）权利主体自行实施。包括项目拆除重建区域内的单一权利主体自行实施，或者多个权利主
体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。
（二）市场主体单独实施。项目拆除重建区域内的权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的
单一市场主体后由其实施。
（三）合作实施。城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签
订改造合作协议合作实施。
（四）政府组织实施。政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接
实施。涉及房屋征收与补偿的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定执行。
第二节 申报与审批
第三十四条 拟以拆除重建方式实施城市更新的，由符合规定的申报主体申报更新单元计划。
主管部门负责拟订更新单元计划申报指引，报市政府批准后实施。申报指引应当包括申报情形、
城市更新单元拟订要求、城市更新意愿要求、计划申报主体要求、申报途径、相关证明材料等事项。
第三十五条 更新单元计划的申报主体按照以下方式确定：
（一）权利主体自行申报。其中城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织
和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，可由所在原农村集体经济组织继受单位申报。
（二）权利主体委托单一市场主体申报。
（三）市、区政府相关部门申报。
以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征
集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门申报。
计划申报主体负责申报更新单元计划、委托编制城市更新单元规划等工作。
第三十六条 申报更新单元计划应当同时满足以下条件：
（一）计划申报主体符合本细则第三十五条要求。
（二）城市更新单元内的权利主体具备城市更新意愿且符合本细则第三十七条要求。
（三）法定图则已划定城市更新单元；或者未划入城市更新单元的特定城市建成区具有本细则第
三十一条规定的情形，确需进行拆除重建类城市更新，已自行拟订城市更新单元。
（四）申报的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合城市更新专项规划、法定图则等规划。
申报途径、申报材料等还应当符合更新单元计划申报指引的具体要求。
第三十七条 申报更新单元计划的，城市更新单元内权利主体的城市更新意愿应当符合下列条件：
（一）城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新；
建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市
更新；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数占建筑物总
面积三分之二以上且占总数量三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。
拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块的总用地面积应当不小于拆除范围用地面
积的 80%。
（二）城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋
村范围以外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新；
或者符合本条第（一）项规定，并经原农村集体经济组织继受单位同意。
第三十八条 市、区政府相关部门作为申报主体的，直接将申报材料报送主管部门审查。
其他申报主体向区城市更新职能部门提交申报材料，区城市更新职能部门在收到申报材料之日起
5 个工作日内对申报材料进行核对，申报材料的内容和深度不符合相关技术要求的，书面答复申请人
并说明理由；符合要求的，在收到申报材料之日起 20 个工作日内，按照本细则和更新单元计划申报
指引的相关要求，对更新意愿达成情况及计划申报主体资格进行认定，对更新单元内的现状建设情况
进行核查，对申报进行城市更新的必要性及更新单元范围的合理性等因素进行综合判断。
区城市更新职能部门在进行更新意愿达成情况认定时，主管部门应当协助提供相关土地、建筑物
权属资料。申报材料不符合相关要求的，区城市更新职能部门应当书面答复申请人并说明理由；符合
相关要求的，报送主管部门审查。
第三十九条 主管部门对收到的申报材料进行审查，按批次统筹形成更新单元计划草案，会同区
政府在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及本部门网站上进行不少于 10 日的公示后，报市政府审
批。审批通过的，由主管部门会同区政府在 5 个工作日内，在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及
本部门网站上对计划进行公告。
第四十条 更新单元计划经市政府批准后，在城市更新单元规划编制之前，计划申报主体应当向
主管部门申请对城市更新单元范围内的土地及建筑物信息进行核查、汇总。
主管部门根据计划申报主体提供的土地使用权出让合同、用地批复、房地产证、旧屋村范围图、
建设工程规划许可证、测绘报告、身份证明等材料，对城市更新单元范围内土地的性质、权属、功能、
面积等进行核查，在 20 个工作日内将核查结果函复计划申报主体；并对地上建筑物的性质、面积等
信息进行核查和汇总。
城市更新单元内土地和建筑物需完善手续的，应当尽快按照相关程序加以完善。
第四十一条 计划申报主体应当委托具有相应资质的机构，结合主管部门的土地核查结果，编制
城市更新单元规划并报主管部门审查。
土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划的报批应当在更新单元计划公告之日起一年内完成。
逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划。
第四十二条 主管部门在受理城市更新单元规划申报材料后 5 个工作日内对申报材料进行核对，
申报材料的内容和深度不符合相关技术要求的，书面答复申请人并说明理由；符合要求的，向区城市
更新职能部门征求意见。城市更新项目涉及产业发展的，还应当征求市产业部门的意见。
区城市更新职能部门对城市更新单元的规划目标及方向、配建责任、实施分期安排等进行核查，
市产业部门对城市更新单元的产业现状、产业定位是否为市政府鼓励发展产业等情况进行核查和认定，
在 10 个工作日内将书面意见反馈至主管部门。
第四十三条 主管部门根据已生效的法定图则等规划对申报材料进行审查，在收到相关部门意见
后 10 个工作日内形成规划草案，会同区城市更新职能部门在城市更新单元现场和本部门网站上进行
不少于 30 日的公示，公示费用由申请人承担。
公示结束后，主管部门在 10 个工作日内对相关意见进行汇总和处理，并对城市更新单元规划草
案进行审议。审议通过的，函复申请人。城市更新单元规划涉及未制定法定图则地区或者改变法定图
则强制性内容的，还应当按程序报市政府或者其授权的机构批准。
第四十四条 城市更新单元规划经批准后，主管部门应当在 5 个工作日内，在本部门网站上就规
划内容进行公告，并将相关内容函告区城市更新职能部门。
城市更新单元规划的批准视为已完成法定图则相应内容的编制和修改。经批准的城市更新单元规
划是相关行政许可的依据。
第三节 实施主体
第四十五条 城市更新单元规划经批准后，区政府应当依据近期建设和土地利用规划年度实施计
划确定的本辖区城市更新年度土地供应规模，按照已批准的城市更新单元规划，组织制定更新单元的
实施方案，并组织、协调实施方案的落实。
更新单元实施方案应当包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁
补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安排、监管措施等相关内容。
区政府应当将其制定的更新单元实施方案及时报送主管部门备案，并定期报送实施方案的落实情
况。
第四十六条 城市更新单元内项目拆除范围存在多个权利主体的，所有权利主体通过以下方式将
房地产的相关权益移转到同一主体后，形成单一主体：
（一）权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。
（二）权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。
（三）权利主体的房地产被收购方收购。
属于合作实施的城中村改造项目的，单一市场主体还应当与原农村集体经济组织继受单位签订改
造合作协议。
属于以旧住宅区改造为主的改造项目的，区政府应当在城市更新单元规划经批准后，组织制定搬
迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案，经占建筑物总面积 90%以上且占总数量 90%以上的
业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体。
第四十七条 多个权利主体通过签订搬迁补偿安置协议方式形成实施主体的，权利主体和搬迁人
应当在区政府组织制定的更新单元实施方案的指导下，遵循平等、公平的原则，在搬迁补偿安置协议
中约定补偿方式，补偿金额和支付期限，回迁房屋的面积、地点和登记价格，搬迁期限、搬迁过渡方
式和过渡期限，协议生效的时间和条件等相关事项。
搬迁补偿安置协议还应当对房地产权属证书注销后附着于原房地产的义务和责任的承担作出约
定。没有约定的，相关义务和责任由搬迁人承担。
第四十八条 搬迁补偿安置协议的签订可以由公证机构进行公证。搬迁人应当及时将已签订的搬
迁补偿安置协议报区城市更新职能部门备案。
因履行搬迁补偿安置协议发生纠纷的，应当按照协议约定的争端解决途径，申请仲裁或者向人民
法院起诉。
第四十九条 城市更新单元内项目拆除范围的单一主体，应当向区城市更新职能部门申请实施主
体资格确认，并提供以下材料：
（一）项目实施主体资格确认申请书。
（二）申请人身份证明文件。
（三）城市更新单元规划确定的项目拆除范围内土地和建筑物的测绘报告、权属证明及抵押、查
封情况核查文件。
（四）申请人形成或者作为单一主体的相关证明材料。
（五）其他相关文件资料。
前款第（四）项规定材料包括：
（一）申请人收购权利主体房地产的证明材料及付款凭证。
（二）申请人制定的搬迁补偿安置方案及与权利主体签订的搬迁补偿安置协议、付款凭证、异地
安置情况和回迁安置表。
（三）权利主体以其房地产作价入股成立或者加入公司的证明文件。
（四）申请人本身即为权利主体或者权利主体之一的相关证明文件。
（五）以合作方式实施的城中村改造项目的改造合作协议。
第五十条 区城市更新职能部门应当在收到申请后 10 个工作日内完成对相关申请材料的核查。
经核查申请人不符合实施主体确认条件的，区城市更新职能部门应当书面答复并说明理由；经核
查申请人符合实施主体确认条件的，区城市更新职能部门应当在项目现场、深圳特区报或者深圳商报
及区政府或者本部门网站，就申请人提供的土地、建筑物权属情况及单一主体的形成情况进行不少于
7 日的公示，公示费用由申请人承担。
第五十一条 区城市更新职能部门应当在公示结束后 5 个工作日内完成公示意见的处理。有关异
议经核实成立或者暂时无法确定的，应当书面答复申请人并说明理由；公示期内未收到意见或者有关
异议经核实不成立的，应当在 5 个工作日内与申请人签订项目实施监管协议，并向申请人核发实施主
体确认文件。
实施主体确认文件应当抄送主管部门及相关单位。
第五十二条 区城市更新职能部门与实施主体签订的项目实施监管协议，应当明确以下内容：
（一）实施主体按照城市更新单元规划要求应履行的移交城市基础设施和公共服务设施用地等义
务。
（二）实施主体应当完成搬迁，并按照搬迁补偿安置方案履行货币补偿、提供回迁房屋和过渡安
置等义务。
（三）更新单元内项目实施进度安排及完成时限。
（四）区城市更新职能部门采取的设立资金监管账户或者其他监管措施。
（五）双方约定的其他事项。
第五十三条 权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议时，应当在协议中约定相应房地产权益由
搬迁人承受，并在办理房地产权属证书注销之前向搬迁人提交被搬迁房屋的房地产权属证书及注销房
地产权属证书委托书；没有房地产权属证书的，应当提交相应的产权证明文件及房地产权益由搬迁人
承受的声明书。
搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除后，应当及时向区城市
更新职能部门申请就建筑物拆除情况进行确认，并向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销
登记。申请房地产权属证书注销时应当提供以下材料：
（一）申请表。
（二）申请人身份证明及委托书。
（三）房地产权属证书。
（四）城市更新单元规划成果。
（五）项目实施主体确认文件。
（六）与申请注销房地产权属证书相对应的搬迁补偿安置协议。
（七）区城市更新职能部门出具的建筑物已经拆除的确认文件。
（八）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。
本细则施行前权利主体签订搬迁补偿安置协议时未向搬迁人提交房地产权属证书及委托书等相
关材料的，其房地产权属证书的注销按照房地产登记部门的原有规定办理。
第五十四条 建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目
实施监管协议、相关土地权属证明文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的
用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批。
主管部门应当在批准项目建设用地后与实施主体签订土地使用权出让合同，并核发建设用地规划
许可证。项目涉及农用地转用的，应当办理转用报批手续。
出让给项目实施主体进行开发建设的用地，总面积不得大于城市更新单元项目拆除范围内手续完
善的各类用地及可以一并出让给实施主体的零星用地的总面积。
第五十五条 城市更新项目土地使用权出让合同应当明确以下内容：
（一）按照城市更新单元规划，独立占地的城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目等
用地的移交入库要求。
（二）出让给实施主体的开发建设用地的建设、管理要求。
（三）保障性住房、创新型产业用房、城市基础设施和公共服务设施等的配建要求。
（四）按照项目搬迁补偿安置方案和项目实施监管协议的要求，用于补偿安置的房产不得申请预
售。
（五）城市更新单元规划明确及项目实施监管协议约定的其他相关内容。
第四节 地价计收
第五十六条 以下用地适用《办法》第三十六条规定的地价计收标准：
（一）福田区、罗湖区、盐田区、南山区原农村集体已划定红线范围内的用地。
（二）宝安区、龙岗区、光明新区、坪山新区、龙华新区、大鹏新区根据市政府 1993 年发布的
《深圳市宝安、龙岗两区规划、国土管理暂行办法》、2004 年发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化
土地管理办法》划定给原农村集体的非农建设用地。
（三）1993 年以后，以土地主管部门核发的用地批复或者土地使用权出让合同形式批准给原农
村集体经济组织或者其继受单位的征地返还用地。
已批准合作建房并签订土地使用权出让合同、已办理产权转移或者享受过城中村地价政策的用地
不再适用《办法》第三十六条规定的地价计收标准。
符合本条第一款规定的用地中的工业区部分，按照《办法》第三十六条规定计收地价。
第五十七条 拆除重建类工业区升级改造项目升级改造为物流或者研发用途的，按照《办法》第
三十八条第一款、第三款规定计收地价。其中，物流用地的公告基准地价按照工业和商业公告基准地
价的平均值测算，研发用地的公告基准地价按照工业和办公公告基准地价的平均值测算。
拆除重建类工业区升级改造项目经市产业部门认定为市政府鼓励发展产业的，按照《办法》第三
十八条第一款、第三款规定测算地价，并以鼓励发展产业地价修正系数予以修正。
第五十八条 项目包含按照本细则第十四条规定出让给项目实施主体的边角地、夹心地、插花地
等零星国有未出让用地，或者改造后划分为多个地块且地上建筑物包含多种用途的，在进行地价测算
时，应以改造后各种用途建筑物的总建筑面积和出让给项目实施主体的开发建设用地总面积分别计算
各种用途建筑物的平均容积率。
第五十九条 项目包含按照本细则第十四条规定出让给项目实施主体的边角地、夹心地、插花地
等零星国有未出让用地的，改造后零星用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照以下标准进行
地价测算：
（一）零星用地已进行转地补偿的，按照市场评估地价标准测算。
（二）零星用地未进行转地补偿的，按照公告基准地价测算。
第六十条 项目改造前拆除范围内包含城中村、旧屋村、其他用地等多种类别用地的，按照以下
标准和次序进行地价测算：
（一）出让给实施主体的开发建设用地面积不大于原有城中村用地面积的，改造后的建筑面积按
照《办法》第三十六条规定进行地价测算。
（二）开发建设用地面积超出原有城中村用地面积的部分，不大于原有旧屋村用地面积的，该部
分用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积按照《办法》第三十七条规定进行地价测算。
（三）开发建设用地面积超出原有城中村和旧屋村用地总面积的，超出部分用地面积根据平均容
积率分摊的建筑面积按照《办法》第三十八条、第三十九条规定进行地价测算。其中，可进行地价扣
减的原有合法建筑面积，为拆除范围内除去原有城中村、旧屋村的其他用地上的合法建筑面积。实施
主体应当配合提供相关建筑物权属资料，以进行地价扣减。
第六十一条 按照《办法》及本细则第四章规定完成功能改变的建筑物实施拆除重建的，按照《办
法》第三十八条、第三十九条规定进行地价测算时，自改变功能补签土地使用权出让合同或者补充协
议、增补协议起未超过 10 年的，按照未改变功能前的土地用途计算地价；超出 10 年的，按照改变
功能后的土地用途计算地价。
