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REITs市场年终盘点：2022

2023-1-12

一、行业发展与市场回顾

三、2022年表现优秀机构

二、各类市场参与方回顾

2020年4月底，国家

发展改革委和中国

证监会联合印发证

监发〔2020〕40号

文，标志着探索多

年的中国REITs正式

启动试点

2021年6月，招商蛇

口、张江光大园、

中金普洛斯等为代

表的首批9家REITs

成功在上交所、深

交所上市，中国

REITs终于成功落地，

成为现实。

2021年7月，发改委

发布958号文，重点

拓宽准入的行业类别，

将停车场、能源基础

设施、保障性租赁住

房、具有供水或发电

功能的水利设施、旅

游基础设施等纳入试

点范围。

2022年5月，国务院19

号文发布，REITs作为

盘活存量资产的金融

工具被重点提及；发

改委和证监会联合发

布保障性租赁住房

REITs相关政策文件；

上交所和深交所发布

扩募指引。

2022年12月1日，发改委举

行REITs高质量发展全国视

频工作会议。

2022年12月8日，首届长三

角REITs论坛暨中国REITs

论坛2022年会，证监会副

主席李超表示，研究将试

点范围扩大至市场化长租

房和商业地产。政策引导：主动作为，稳步迭代，加快REITs概念普及和市场推广

社会影响：试点一周年之后，社会关注度进一步提升

Ø 2022年REITs资讯关注峰值

• 出现在2022年12月8日首届长

三角论坛暨中国REITs论坛

2022年会

• 证监会副主席李超表示，在研

究将试点范围扩大到市场化长

租房和商业地产，引发了市场

普遍高度关注，也引起了资本

市场的迅速反应。

Ø 2022年5月19号文出台以来，

REITs社会影响力明显迅速提升。

• REITs作为盘活存量资产的重

要金融工具，在更高政策层级

被赋予重任

• 19号文针对国资转让、扩募机

制、REITs立法等核心问题做

出明确安排，要求提高推荐审

核效率，鼓励更多上市

• 提出建设多层次REITs市场，

以公募市场带动pre-REITs和

私募REITs市场

• 包含保租房在内的多支REITs

密集上市

供需两旺：发行速度加快，规模与类型持续扩大，市场热情升温

364.13

783.6

0

50

100

150

200

250

300

350

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

Jun-21

Jul-21

Aug-21

Sep-21

Oct-21

Nov-21

Dec-21

Jan-2

Feb-2

Mar-2

Apr-2

May-2

Jun-2

Jul-2

Aug-2

Sep-2

Oct-2

Nov-2

Dec-2

新

上

市

规

模（亿

元）

累

计

上

市

规

模（亿

元）

REITs上市发行速度稳步提升

累计上市（亿元） 新上市（亿元）

Ø 截至2022年底，已上市24支

REITs（新上市13支），募集规

模合计783.6亿元

Ø 2021年底累计上市REITs（11

支）募集规模是364.13亿元，

2022年的规模递增率是115%

Ø 保障性租赁住房、清洁能源电

厂、先进制造厂房、生物医药

产业园区等多种新的资产细分

类型被涵盖

8.0 Ø 超额认购体现市场热情

46.5

38.0

69.7

116.2

135.1

75.3

213.2

154.9

0.0

50.0

100.0

150.0

200.0

250.0

May-21

Jun-21

Jul-21

Aug-21

Sep-21

Oct-21

Nov-21

Dec-21

Jan-2

Feb-2

Mar-2

Apr-2

May-2

Jun-2

Jul-2

Aug-2

Sep-2

Oct-2

Nov-2

Dec-2

月均有效认购倍数

股价走势：跑赢国内外多数大类资产，体现韧性

数据来源：Choice、平安证券

22.26

2.11

-0.15

-21.63

-11.19 -12.73

-18.13

-24.37

高收益信用债 公募REITs 投资级信用债 沪深300 高收益美元债 投资级美元债 标普500 富时REIT指数

2022年大类资产收益率（%）

38.45

15.7

11.07 10.83

-7.91 -8.2

能源 保租房 仓储物流 产业园区 生态环保 高速公路

2022年不同板块股价涨幅（%）

Ø 受宏观经济和国内外形势等多

种因素影响，C-REITs在2022

年度与2021年相比有所回落，

但依然跑赢国内外市场多数大

类资产

Ø 能源、保租房两个类别在2022

年度涨幅居前，都是2022年推

出的新资产/行业类别

Ø 物流仓储和产业园区类别的表

现相对平稳

Ø 高速与环保表现落后

0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 1.4 1.6

深圳能源

中关村

蛇口产园

张江光大

苏州园区

合肥高新

临港

东久

杭州和达

普洛斯

盐田港

深圳安居

厦门安居

北京保障房

华润有巢

首钢绿能

首创水务

沪杭甬

广州广河

越秀高速

安徽交控

中国交建

江苏交控

中国铁建

当前市值/净资产（P/NAV）

Ø P/FFO

• 估值水平经历了上升又回落的过程，逐渐趋于稳健

• 美国和日本权益型REITs的倍数十年均值约18，多为15-25区间

Ø P/NAV

• 除高速公路之外，其余类型均存在一定程度的NAV溢价，

P/NAV的均值多在1.2以上

• 与周边市场相比，仍处于健康状态

• 香港REITs的均值是0.8；新加坡REITs的均值是1.17

• 案例：顺丰REIT是0.6，ESR积极推动C-REITs

估值水平：与海外市场相比具有竞争力，稳健有序长期向好

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

物流仓储 产业园区 保障性租赁住房 高速公路 生态环保 能源

行业P/FFO倍数

2021年 P/FFO 2022年 9月 P/FFO 2022年 P/FFO

打新策略：整体效果依然明显，但会逐渐趋于分化

-5.0%

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

30.0%

35.0%

2021年6月

2021年7月

2021年8月

2021年9月

2021年10月

2021年11月

2021年12月

202 年1月

202 年2月

202 年3月

202 年4月

202 年5月

202 年6月

202 年7月

202 年8月

202 年9月

202 年10月

202 年11月

202 年12月

2021年以来首日涨幅均值

26.71

21.52

19.78

7.45

3.78 2.51

保租房 能源 产业园区 生态环保 高速公路 仓储物流

首日涨幅（%）

Ø 首日涨幅均值与REITs市场整体走势基本契合，

打新效应与前期涨幅、市场情绪存在一定相关性

Ø 保租房、能源、产业园区等三类资产的打新效应

更加明显

Ø 国内REITs的日均换手率明显高于其他资产/市场

• REITs整体规模偏小

• 现阶段的发行供给相对稀缺

• 整体上涨趋势优于其他多数大类资产

• 做市商机制产生了积极作用

Ø 换手率与股价涨幅之间未发现明显关联度

• 事件驱动型

• 上市首日超高

• 与前期涨幅/上涨预期相关

• 扩募公告之后放大

• 与机构持有比例呈现负相关

交易活跃度：换手率高于国内外主要大类资产，规律性有待观察

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

2.50%

-20

-10

0

10

20

30

40

50

能源 保租房 仓储物流 产业园区 生态环保 高速公路

股价涨幅与换手率

2022涨幅 2022日均换手率

1.53

0.86

0.5

0.43

0.24 0.21 0.19 0.16

C-REITs 国债

沪深30

信用债

新加坡REITs

标普REITs

标普50

新加坡富时指数

不同大类资产/市场的日均换手率

注：引用平安证券研报数据

一、行业发展与市场回顾

三、2022年表现优秀机构

二、各类市场参与方回顾

监管机构：经过一年半磨合之后，审核流程平均时长稳步压缩

121

126

87

24 17

50

0

50

100

150

Nov-21 Dec-21 Jan-22 Feb-22 Mar-22 Apr-22 May-22 Jun-22 Jul-22 Aug-22 Sep-22

从交易所申报初稿到定稿所需天数

36

42

26 25

4

12

0

10

20

30

40

50

Nov-21 Dec-21 Jan-22 Feb-22 Mar-22 Apr-22 May-22 Jun-22 Jul-22 Aug-22 Sep-22

交易所反馈所需天数

73

78

41

7 6

25

0

20

40

60

80

100

Nov-21 Dec-21 Jan-22 Feb-22 Mar-22 Apr-22 May-22 Jun-22 Jul-22 Aug-22 Sep-22

回复交易所所需天数

申报

初稿

实现

定稿

上市

交易

路演

询价

Ø 对上交所和深交所公开信息的统计显示：从提交

申报初稿到上市交易的平均时长，在2022年得到

显著压缩

Ø 侧面印证了发改委和证监会体系的监管标准越来

越清晰透明，流程越来越高效，对于REITs相关

的普及推广也非常有效，市场参与机构的可预期

性在增强

注：如果对铁建REIT和临港REIT两单特殊情况进行排除，从申报初稿到实

现定稿的平均时长可以压缩至41天。

积极推进

多层次

REITs市

场建设

l 苏州园区

l 临港

l 东久

l 普洛斯

l 中关村

REITs助

力区域创

建新发展

格局

l 杭州和达

l 合肥高新

l 招商蛇口

l 张江光大

l 盐田港

REITs助

力企业转

型、带动

有效投资

l 中铁建

l 中交建

l 江苏交控

l 安徽交控

l 沪杭甬

碳中和与

绿色高质

量发展

l 越秀高速

l 首钢绿能

l 深圳能源

l 首创水务

l 广州广河

增进民生

福祉，安

居乐业

l 华润有巢

l 北京保障房

l 深圳安居

l 厦门安居

原始权益人：用好REITs金融创新，服务于中国式现代化

Ø REITs不仅仅是一个金融产品，可以在经济发展、区域转型、国企改革、存量盘活、带动增量、碳中和、租购并举、

安居等众多关系国计民生的重大议题中发挥作用

Ø 已上市REITs在信息披露、ESG、运营提质增效等方面也有诸多亮点案例和经验

基础资产分布：大湾区、长三角、长江经济带起到示范带头作用

Ø 本次统计只包含24支已上市

REITs，最新的一支是2022年12

月27日上市交易的杭州和达

REIT

Ø 截至2022年底，已上市24

支REITs，基础资产涉及9个

省/直辖市，按照信息披露

的资产评估值进行统计

Ø 主要分布在长三角、大湾区

和长江经济带区域以及北京

Ø REITs总资产规模排名前三

的省市分别是：

• 广东省

• 安徽省

• 湖北省

Ø 收益权REITs的规模排名与

此一致

Ø 产权类REITs资产规模排名

前三的省市分别是：

• 广东省

• 江苏省

• 北京市

资产类别构成：高速公路规模最大，产业园区与保租房多点开花

0 20 40 60 80 100 120 140

物流

厂房

BP

保租房

产权类资产的区域分布

广东 江苏 上海 安徽 浙江 北京 福建

0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500

高速

能源

固废

水务

收益权类资产的区域分布

重庆 江苏 湖北 广东 浙江 安徽 深圳 北京

本页数字单位均为亿元

基金管理人：与公募基金行业存在差异，基金经理总体稀缺

Ø 与公募基金行业存在差异

• 公募基金：任职基金经理均值4年，从业年限均值11

年，43.80%基金经理管理经验不足3年，有培养体系

• REITs：新类别，从业背景多元化，不动产的实业/投

资从业经验重要，从现有基金经理职业履中出现频率

较高的五个企业集团：平安、中信、光大、普洛斯、

华夏幸福

Ø 在我们的24支REITs统计样本中：

• 在任基金经理73人，离职基金经理3人

• 基金经理变动率约为4%，低于公募基金的变动率12%

Ø 需要关注：基金经理的短缺现象

• 2022年7月基金经理短缺情况开始明显

• 头部基金公司出现了多宗“先申报、再换人”的操作

• 多位基金经理入职即上岗，入职基金公司与公告担任

基金经理的日期之差，最短案例只有17天

1.4%

69.9%

28.8%

10.67%

85.14%

4.19%

0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

40.0%

50.0%

60.0%

70.0%

80.0%

90.0%

博士 硕士 本科

基金经理学历

REITs 公募基金

69.9%

74.4%

25.6%

0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

40.0%

50.0%

60.0%

70.0%

80.0%

男性 女性

基金经理性别

REITs 公募基金

公募基金数据引用自平安基金的研究报告

REITs投资人：机构占比显著高于公募基金均值，增强稳定性

Ø REITs的机构投资人占比：与公募基金相比

• 含原始权益人的战配合计均值是62%（产权类）和73%（收益权类），公众持

股比例为11%（产权类）和7%（收益权类）；

• 整体公募基金行业的机构持股比例均值为46%，个人投资人为54%

Ø 与国际REITs市场相比

• 中国（34.9%：32.1%：23.8%：9.2%）

• 新加坡（30%：25%：45%）

• 香港（40%：1%：59%）

0% 20% 40% 60% 80% 100%

厦门安居

深圳安居

北京保障房

华润有巢

苏州园区

张江光大

普洛斯

盐田港

蛇口园区

中关村

合肥高新

临港

东久

和达高科

沪杭甬

广州广河

越秀高速

中交建

中铁建

江苏交控

安徽交控

首创水务

首钢绿能

深圳能源

REITS份额持有情况

原始权益人比例 其他战配 网下配比 公众配比

0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

40.0%

50.0%

60.0%

70.0%

80.0%

0.00

5.00

10.00

15.00

20.00

25.00

能源 高速 环保 物流 产业园 保租房 厂房

持

股

占

比

振

幅

%

股价振幅 战配合计占比

前十大投资人：原始权益人+伙伴是压舱石，金融央企是投资主力

0% 20% 40% 60% 80% 100%

蛇口产园

合肥高新

张江光大

苏州园区

中关村

杭州和达

东久

临港

普洛斯

盐田港

深圳安居

厦门安居

北京保障房

华润有巢

江苏交控

中交建

安徽交控

中铁建

沪杭甬

越秀高速

广州广河

深圳能源

首钢绿能

首创水务

前十大持有人的类型分布

原始 非金 金融

0% 20% 40% 60% 80% 100%

蛇口产园

合肥高新

张江光大

苏州园区

中关村

杭州和达

东久

临港

普洛斯

盐田港

深圳安居

厦门安居

北京保障房

华润有巢

江苏交控

中交建

安徽交控

中铁建

沪杭甬

越秀高速

广州广河

深圳能源

首钢绿能

首创水务

扣除原始权益人的前十投资人属性构成

地方国资（非金） 央企（非金） 民营（非金）

金融央企 地方国资 产业央企

混改平台

Ø 以24支REITs的前十大持有人为样本：

• 占比：原始权益人>金融投资人>产

业投资人

Ø 原始权益人占比：

• 收益权类REITs>产权类REITs

Ø 机构属性：

• 金融投资人：金融央企占比最高，

地方国资控制的金融机构次之

• 产业投资人：地方国资不容忽视

u 部分与原始权益人存在密切的

关系，存在集团体系内或者本

地国资体系内的协同

u 城投平台和国有资本管理公司

在REITs中参与度显著上升

前十大投资人：以REITs为战略抓手，产业投资人和国资平台值得关注

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

70.0

80.0

90.0

100.0

地方国资 央企 民营企业 金融央企 地方国资 央企 混改平台

投资机构的属性分布

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

70.0

产业

本地产业

投资公司

私募基金

外资

国有资本

券商资管

证券公司

保险资管

保险公司

基金资管

银行

AMC

投资机构的行业分布

Ø 产业投资人

• 地方国资比重最大

• 全国布局的产业类投资人：如首钢旗下首程控股，

产业赋能，获取战配份额的时候优势大于金融机构

• 国有资本投资/运营公司：如北京国管，收购公募基

金公司泰富，参股首程控股，动作频繁

• 苏州银行与凯德的合作：苏新基金

• 战略投资vs财务投资：与区域利益结合，战略意图

更明显，不仅是财务投资

• 以REITs为整合工具：REITs有投资价值，但战略意

义更明显，可以作为区域发展、企业整合、战略转

型的抓手

Ø 金融投资人

• 金融央企占比最高

• 其他金融机构穿透上去，很多实控人为地方国资

• 证券公司+券商资管、保险公司+保险资管，是比重

最大的两类投资机构

红线左侧为产业投资人，右侧为金融投资人，已剔除原始权益人

最终资金方：保险、券商、银行是主要的资金来源

Ø 资金方：

• 穿透投资人的金融产品

• 获取最终的资金来源

Ø 非金融机构类资金方

• 全国性和本地产业投资人是主力，

非简单财务投资，有战略意图

Ø 金融机构类资金方

• 自有资金（券商自营为主，也包

含保险公司、保险资管等公司的

自有资金投资）

• 保险资金与保险产品

• 银行理财与信托计划

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

70.0

产业

本地产业

国有资本

投资

外资

保险公司

保险资管

银行

券商

信托

AMC 基金

基金资管

券商资管

产业

个人

资金方的行业分布

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

70.0

80.0

90.0

自有资金 保险资金 保险产品 银行理财 个人理财 信托计划 券商资管 基金资管 私募基金 私募基金 产业资本

资金方的资金来源

红线左侧为产业投资人，右侧为金融投资人，已剔除原始权益人；黄色为产业投资人

一、行业发展与市场回顾

三、2022年表现优秀机构

二、各类市场参与方回顾

最活跃金融机构投资人

（单一机构层面）

1 中金公司

2 华金证券

3 泰康人寿

4 光大资管

5 平安人寿

6 申万宏源

7 东兴证券

8 银河证券

9 中信证券

10 大家投控

REITs投资机构 TOP 10

最活跃产业投资人

（合并至集团）

1 首程控股

2 华发集团

3 申万宏源集团

4 安徽交控

5 江苏国信

6 苏州国发

7 中国国新

8 招商局

9 江苏交控

10 上海国际

最活跃金融机构投资人

（合并至集团）

1 中金公司

2 泰康集团

3 光大集团

4 东方资产

5 中国平安

6 工商银行

7 中信集团

8 银河金控

9 国寿集团

10 大家集团

最活跃金融机构投资人：优先频次排序，其次规模排序 最活跃的金融集团和产业投资人：将金融机构或投资机构合并至所属集团层面统计，规模口径

值得关注的pre-REITs

投资机构（部分）

首钢基金/首程控股

建设银行/建信租赁

中联基金/元联基金

临港集团/临方基金

东久新宜

普洛斯中国

凯德投资

康桥资本

中金资本

金茂资本

结合交易案例和公开报道，排名不分先后

配置到REITs的资金方 TOP 10

最活跃的资金方（金额）

1 横琴人寿

2 首程控股

3 中金公司

4 泰康集团

5 光大银行

6 中国平安

7 申万宏源

8 东兴证券

9 银河证券

10 太平保险

最活跃的资金方（频次）

1 光大银行

2 首程控股

3 中金公司

4 申万宏源

5 横琴人寿

6 银河证券

7 工商银行

8 中信证券

9 中国人寿

10 国泰君安

Ø 统计样本是24支REITs的前十大股东

（已经扣除原始权益人），并穿透

到资金方来源。

Ø 不同金融产品已做合并

Ø 不同分支机构已经合并至集团层面

基金管理公司 TOP 5

序号 基金管理公司 TOP 5

1 中金基金

1 华夏基金

3 平安基金

4 国金基金

5 浙商基金

Ø 在24支REITs统计样本中：

• 共有15家基金公司参与其中

• 表格排名以基金管理金额和参与频次加权平均

23%

22%

12%

6%

5%

4%

4%

4%

4%

4%

3%

3%

2%

2% 2%

中金基金管理有限公司

华夏基金管理有限公司

平安基金管理有限公司

国金基金管理有限公司

浙江浙商证券资产管理有限公司

鹏华基金管理有限公司

东吴基金管理有限公司

红土创新基金管理有限公司

华泰证券(上海)资产管理有限公司

建信基金管理有限责任公司

上海国泰君安证券资产管理有限公司

博时基金管理有限公司

富国基金管理有限公司

华安基金管理有限公司

中航基金管理有限公司

托管银行 TOP 5

序号 托管银行 TOP 5

1 招商银行股份有限公司

2 中国工商银行股份有限公司

3 中国农业银行股份有限公司

4 兴业银行股份有限公司

5 中国建设银行股份有限公司

Ø 在24支REITs统计样本中：

• 共有9家银行参与其中

• 表格采用的排名以托管金额作为标准

47%

14%

12%

11%

5%

4%

3%

3% 1%

招商银行股份有限公司

中国工商银行股份有限公司

中国农业银行股份有限公司

兴业银行股份有限公司

中国建设银行股份有限公司

交通银行股份有限公司

中国银行股份有限公司

中信银行股份有限公司

上海浦东发展银行股份有限公司

律师事务所 TOP 5

Ø 在24支REITs统计样本中：

• 共有11家律所参与其中

• 排名以参与频次作为首要参数，其次为项目规模

序号 律师事务所 TOP 5

1 汉坤

2 通力

2 中伦

2 源泰

5 金杜

28%

12%

12%

12%

9%

9%

6%

3%

3%

3%

3%

汉坤

通力

中伦

源泰

金杜

天达

海问

天册

君合

金诚

竞天公诚

会计师事务所 TOP 5

Ø 在24支REITs统计样本中：

• 共有12家会计师事务所参与其中

• 排名以参与频次作为首要参数，其次为项目规模

序号 会计师事务所 TOP 5

1 普华

1 安永

3 天职

4 德勤

5 容诚

22%

22%

16%

10%

6%

6%

3%

3%

3%

3%

3%

3%

普华

安永

天职

德勤

容诚

毕马威

中审众环

天健

大信

中兴华

致同

利安达

评估师事务所 TOP 5

Ø 在24支REITs统计样本中：

• 共有12家评估师事务所参与其中

• 排名以参与频次作为首要参数，其次为项目规模

序号 评估师事务所 TOP 5

1 戴德梁行

2 世联行

3 国友大正

4 仲量联行

5 中资评估

44%

8%

8%

8%

4%

4%

4%

4%

4%

4%

4%

4%

戴德梁行

世联行

国友大正

仲量联行

中资

天源

北方亚事

鹏信

中同华

中联

天健兴业

国融兴华

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