准印号（粤

B）L017010145

No.18 2022.3

有机更新

市井街巷 烟火人间

城市裂变生长与记忆延续

深圳华侨城创意文化园

深圳华侨城创意文化园（OCT-LOFT）坐落于深圳华侨城原东

部工业区内，改造自上世纪 80 年代的“三来一补”旧厂房，

现今占地面积 15 万平方米，建筑面积近 20 万平方米。

从旧工业区到文创园区，华侨城创意文化园作为华侨城集团

的重要实践项目，在曾经的“大拆大建”潮中，为旧工业区

转型探索了另一种可能性。这座老厂区经历过上世纪 80 年代

至 90 年代的鼎盛与式微，在千禧年前后因深圳产业转型而逐

渐空置。2004 年，华侨城以保留建筑肌理及尊重历史痕迹的

方式，启动创意文化园改造计划。通过分阶段、渐进式的改

造运营，并采取有针对性的引进思路，园区逐渐形成产业集

聚效应，吸纳近 300 家优质设计创意公司及艺文机构进驻，

发展出融合“创意、设计、艺术”于一体的产业经济。

秉承“当代艺术、创意设计、先锋音乐”三大特色，华侨城

创意文化园自开园以来打造出一系列艺文活动品牌，并逐步

提升区域文化辐射力。身处国内文创园区第一梯队，园区将

持续推动文创产业高质量发展，为城市文化注入更多动能。城市年轮

·变迁印象

深圳华侨城创意文化园旧貌

特别声明

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主办单位

深圳市城市更新协会

名誉总编

李贤义、赖海民、徐森、袁富儿、朱力为

出品人

李晓平

编委会主任

曲咏海、王德源、周旭

编委会成员（按姓氏拼音排序）

蔡学金、陈日飙、崔瑛、董方、杜超、杜建华、杜敬三、耿竹峰、古汉宁、郭东风、

何仲、侯巍林、黄乐、纪愉快、简明、江冰河、姜盈顺、蒋全、蒋晓洲、康明晶、

柯学斌、赖赫、赖宏友、李彬、李文成、廖小梅、林招铭、刘赤阳、刘桓铭、

刘丽萍、路强、吕会才、舒宏华、税桢、宋捷、宋伟、王健、王岩、王富学、

王轶开、吴俊茹、吴佩佩、吴伟锋、夏庆、许国栋、许惠君、许艳兵、杨晓冬、

俞立新、袁利、张斌、张信、张承辉、张德恩、张绍兵、张彦波、赵建军、赵磊、

钟辉红、朱嵬、邹石群、邹卫红

主编 / 刘芳

执行主编 / 陶黎

图文编辑 / 张灵丽

编务支持 / 胡秀华、蔡洁芳、梁滢汀、谢杏枝、宋烁、张雨薇、关翘楚、钟苏媚

地址 / 深圳市福田区创新科技广场一期 B 座 810B

电话 / 0755-2665 7626

传真 / 0755-2640 2448

邮箱 / csgxxh@qq.com

官网 / www.csgxxh.com

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视觉设计 / 贝克兄弟设计顾问

卷首语

这个春天，疫情卷土重来，麻了倦了，就忍不住回忆从前。想起那年去台湾，那些并不宽阔的街巷，并不堂皇的店

铺，床头放着《追忆似水年华》的酒店，有白衣少年踩着脚踏车闲闲掠过老树浓荫的街角，穿过清冷竹林小茶馆里

三五客人各据一角低声漫聊围炉煮茶隔窗听雨的夜。有天在台中，黄昏凉风里，一群人找传说中的美食小馆，计程

车师傅一边聊两岸局势聊得倍儿嗨，一边穿街走巷绕得云山雾罩，突然迎面闪过一店铺门脸，矮墙上斗大的字很随

意写着一行：演得像自己一点。有如神谕，一车人莫名会心，相视一笑。人生如戏，一个人要演得像自己一点，一

座城市也要演得像自己一点。

一个城市的文化底蕴究竟藏在哪里？并不见得在庙堂，在雕梁，而更多在气象，在一粥一饭，一茶一饮的日常。为

什么大城市那么多，快乐的没几个？因为已失去太多，而太多又求不得。已失去是痛，求不得是梦，后来发现其实

最怕痛也不再痛，梦也不再梦，屡屡不可预期的停滞，期望失望继而无望。

一座城市，在更新重建中，随着建筑载体的拆除，族群社群的迁徙，生活方式的改变，必然面临过往文明积淀的中

断甚至终结。这是成长的代价，无论值不值，憾不憾，往事随风，一声叹息。现实，不管上坡难，还是下坡险，总

要咬牙直面。天道好轮回，年少轻狂以为是迷信，后来发现所谓螺旋，也不过是轮回的另一种表述，我们甚至不敢

再笃定螺旋过后，一定是上升。

俄乌战争后，安邦智库创始人陈功先生发表《世界将重回短缺经济时代》。一个久违的词，从理论上讲，短缺经济

指经济发展中资源、产品、服务的供给不能满足有支付能力需求的经济现象。与我何干？因为惯性是第一定律，我

们总感觉一切都是暂时的艰难不安，翻篇过后很快平静繁华如昨，但事实上，不管接受与否，绵延三年的疫情，并

不遥远的战争，已经让我们再也回不去了。

中西方精英们最近纷纷预言，“我们所知道的全球化已悄然终结”“世界经济再也不会是过去那种建立在意识形态

幻觉基础上的超理性繁荣情景”。一如茨威格描述一战前他成长的时代，“那是一个万世太平的黄金时代”，人们

有着一种深切的信心，相信无论面对怎样的命运冲击，都能将生活中的裂缝弥合。这种巨大而危险的自负最终让人

类走上了迷途逆旅。就像从和平中走出来的我们，没法想象饥寒交迫，战火纷飞，无数美丽城镇沦为废墟，会再现

于理性、优雅的欧洲。

此一时，彼一时。刚结束的年报季，将近一半的A股房企宣布亏损，港股房企近30家发不出年报，一叶知秋，识时务

者为俊杰。一如人有生长期，城市也有生长节奏，黄金白银黑铁寒冰，不可能永远高歌猛进，新一轮城市更新注定

要返璞归真。人，才是第一优先级，城市须回归以人为本，遵循马斯洛需求层次理论，进一步让生活其间的人，感

受到更多的安全，更多的温情，更多的尊重，乃至更多实现自我的机会，触动人的情感与城市的发展双向奔赴。

人间四月天，是暖，是爱，是希望。愿城市深呼吸再出发，也有暖，有爱，有希望。可持续城市化的指路明灯，也许就藏

在人对生活的信仰里。告别飞速，告别规整，适当的慢，适当的无序里，藏着有趣的源泉，也藏着生活的真味。

大变局下，

城市如何直面已失去和求不得

文 / 陶黎

CONTENTS

目录

大千片羽

新政 / 风向 / 数据 / 声音 / 箴言 / 视野 06

专题纵横

城市有机更新与精细化管理 12

深圳城中村有机更新 4 点经验探索 20

三大 “微改造” 以更新实现城市增值 24

北上广深 ：有机更新激活城市烟火气 28

行业观察

密度十问 ：城市如何智慧生长？ 34

政策聚焦

城市更新制度建设关键维度与策略解析 38

2021 第四季度深圳城市更新相关重点政策速览 44

更新杂忆

城市更新 ：有趣 + 愉悦，成就城市美好生活基底 48

更新论剑

10 位院士眼中的智慧城市 54

瞭望智库

波特兰 ：破译城市活力密码 58

城市蝶变

时代文仓 ：一座社区图书馆的诞生 64

协会动态

更新内参 68

深耕更新 70

会员面对面 76

协会党建 77

会员风采

中国金茂 78

新世界集团 79

百丽集团 80

金众地产 81

一统评估 82

云南信托 83

中晖资本 84

泰富时科技 85

街角书房

共同体与社会 86

看不见的城市 87

在建筑中发现梦想 87

更新图鉴

深圳湾体育训练基地 88

宁波中山路综合整治工程 90

沉思漫语

拐点来临未来 10 年地产新格局 92

考虑多孩、适老性，

北京取消共有产权房面积“7090”限制

因“三孩政策”及居家养老使现有一部分

家庭的规模和结构发生变化，去年底，北

京市住建委、市规自委联合印发《北京市

共有产权住房规划设计宜居建设导则（2021

年版）》（简称2021版《导则》），对共有

产权住房选址、配套、户型、面积等作出

调整。

共有产权住房是指政府与购房人按份共有

产权的政策性商品住房，销售价格低于同

地段、同品质商品住房价格水平，并限制

了使用范围和处分权利。2021版《导则》指

出，共有产权房项目选址应依据城市总体规

划、首都城市功能分布和区域产业布局进行

选址，以促进职住平衡，新增结合各区申购

家庭有效需求情况进行选址。在户型和面积

上，2021版《导则》提出，共有产权房套型

设计应充分考虑家庭代际及多孩、适老性等

新需求，大力倡导多居室精细化套型设计，

适度设置紧凑型两居室套型。另外，也不

再“一刀切”地限定为套型总建筑面积不

应大于90平方米，而是按楼层划分出十八层

（含）以下和十八层以上两种情况。

十八层（含）以下的住宅建筑，套型总建筑

面积不大于95平方米；十八层以上的住宅建

筑，套型总建筑面积不大于100平方米；取消

新政

POLICY

了其他区套型建筑面积90平方米以下户型占建设总量70%以上的

户型配比要求。

为何按楼层对共有产权房执行面积差异化调整？此次修订工作的

北京市住宅建筑设计研究院院长、北京市保障房政策咨询组专家

钱嘉宏分析，由于防火、疏散等居住安全性方面的要求，不同层

数的住宅楼核心面积不同，就是俗称的楼层公摊面积不同。十八

层以上的住宅楼受防火、排烟、楼梯形式、疏散口数量等多方面

因素影响，楼层公摊面积要大一些。

此外，2021版《导则》对社区的生活配套设施提出了“因地制

宜”的设计理念，将图书馆、健身馆作为标准配置修改为“因地

制宜设置图书馆、健身房等公共交流、学习、健身等场所，按照

不小于100平方米规模配置”，可结合项目周边服务设施，为居民

提供更加丰富的生活场景。对于活动、休憩等室外设施，2021版

《导则》要求应满足老年人及儿童安全使用需要，宜设置在向阳

避风处。对电动自行车的停放、充电，分类垃圾收集点和快件箱

的设置等内容也提出具体要求。

大千片羽

06

风向

TREND

回归市场真实需求，

追求长期主义成房企必修课

在“2022丁祖昱评楼市”年度发布会上，易

居企业集团CEO丁祖昱称，2021年全国商品

房销售面积达18.3亿平方米，销售额达18.7

万亿，再次双双创下历史新高。大水大鱼，

是此前地产大周期的必然趋势。然而2021

年，房地产结束了共同增长。在政策重拳出

击下，楼市强弱转化，行业流动性趋紧，房

企业绩增速普遍下降，规模完成率也不及

预期。

据中指研究院分析，2021年，有158家房企破

百亿，41家房企破千亿。但随着行业逻辑变

化，百亿企业业绩增长逐步放缓，销售额平

均增速为4.2%，远低于2017年的36.9%，行

业进入降速求稳通道。具体来看，2021年，

TOP3房企门槛值为5976.0亿元，较上年下降

14.8%；TOP10房企门槛值为2903.0亿元，较

上年增长0.4%；TOP30房企门槛值为1218.9

亿元，较上年下降6.7%；TOP50房企门槛值

872.2亿元，较上年增长1.4%；TOP100房企

门槛值为330.8亿元，较上年下降0.7%。行

业前15房企的目标完成率，仅华润达成业绩

目标，目标完成率超90%已属较好水平。业

绩增幅来看，前15仅有招商、华润、金地三

家实现超10%增长，龙湖增幅7%，排前15

第四。

亿翰智库进一步指出，行业集中度的整体走

势还得看企业类型。由于“三道红线”的硬

性约束，企业可供使用的杠杆空间受限，财

务质量优良，且杠杆有空间的企业或能迎来一定发展利好。未

来，稳健型民企将拥有以下三方面优势，大概率能够保持稳定的

市场占有率：第一，杠杆的使用较为克制，在金融端、评级端的

信用基础较优，所以即使信用遭到挑战，恢复速度较之一般的高

杠杆企业也更快；第二，由于过往发展较为稳健，所以仍有一定

的杠杆空间可供使用，能够在需要时获取一定的土地储备；第

三，民企机制较央企国企更灵活，加之较优的信用基础，所以更

容易成为国央企的优选合作伙伴。

近期，来自证监会等监管层的消息显示，在满足企业正常合理融

资需求的基础上，一些经营状况良好、内控机制相对完善的房

企，其债券融资得到了主管部门重点支持。包括中海、保利以及

金科、龙湖在内的几家房企相继完成债券发行，碧桂园拟发行规

模为50亿元的中期票据已在“反馈中”，招商蛇口、融创、金科

等多家公司计划发行的ABS陆续得到交易所反馈。民营房企“稳

健”代表龙湖近期发行了一支10亿元的债券，期限为15年，票

面利率仅为3.70%，龙湖也连续5年保持了“三道红线”的绿档

水平。

此外，区域深耕型民企也将在新周期中展现出差异性布局的优

势。亿翰智库数据显示，2021年，百亿企业长三角城市群的销售

额贡献最大，占比达到37.9%。这一城市群供需两端支持性政策落

地更早，区域内需求旺盛，市场率先恢复，销售占比同比提升1.2

个百分点。

经历了2021年阵痛后，房地产市场或将变得更为理性，房企也将

在规模和财务天平中寻求平衡发展。2021年12月，中央政治局会

议明确提出：“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需

求，促进房地产业健康发展和良性循环。”回归市场真实需求，

追求长期主义成为未来每家房企的必修课。

07

预计 2022 年内地商业地产大宗交易或超 3000 亿元

世邦魏理仕报告显示，在去年大宗物业投资额上涨的情况下，预

计2022年内地商业地产大宗交易额将同比增长10%-15%，有可能

首次突破3000亿元。在写字楼净吸纳量方面，预计全国甲级写字

楼净吸纳量有可能达到620万平方米，较2021年的峰值虽然有17%

的回落，但显著高于过去五年530万平方米的平均水平。

中国连续六年居全球十大 LEED 绿色建筑市场首位

USGBC（美国绿色建筑委员会）近期公布榜单显示，中国再度位

居全球十大LEED绿色建筑市场首位。这是中国连续第六年问鼎该

榜单。报告显示，2021年中国单年新增1077个认证项目，认证面

积超过1400万平方米。在中国区LEED认证城市榜单，上海以867

个项目居首位，北京和香港分别以536个项目、308个项目位列第

二和第三。深圳、广州、苏州、杭州、成都、天津、台北上榜榜

单前十，这10个城市的总认证项目数占到了全国的64%。

数据

DATA

80% 连接由 20% 节点吸引，

城市更新应重视“ 打卡经济 ”

网络内容看似民主，其实是阶层化的。根据

网络结构的内在特征，80%的连接将由20%

的节点吸引，如果我们承认“20/80定律”

的普适性（20%的主体占有80%的资源），

那么不难理解，在该法则的跨界作用下，

流量集中的区域会进一步吸引其他资源向该

区域集中，由此带来流量、资本等资源的强

强联合。这个逻辑曾支撑“网红经济”繁荣

发展，当下也正处在“网红经济”改造本地

生活，继续制造“打卡经济”“种草经济”

的文旅新风口。与此同时，大城市房地产增

量市场疲软，城市更新已成为存量时代的新

风口。这将可能是一个市场体量在万亿级的

“大象”，如何配合城市规划的新定位，在

新科技的推动下，在产业升级和消费升级的

趋势中，盘活地产存量、再造城市价值，是

让这头“大象奔跑起来”的关键。在这样的

背景中，“打卡经济”一定程度上契合了

“城市更新”的需求，两者同时运作的“地

方”往往是最被“流动空间”青睐、也最青

睐“流动空间”的“地方”。这就解释了今

天资本对于网红打卡地以及借新科技生产网

红打卡地的巨大兴趣。因此，我们可以在

“流动空间”的“流量”中，再添加“资本

流动”这一与信息和人员流动相互缠绕的第

三层含义。

大千片羽

08

箴言

MAXIM

随着城镇化持续推进，在住房发展中，有几个问题是房地产行业需要认识和把握

的。一是，住房市场发展的目的是满足民众居住消费需要，要坚持“房子是用来

住的不是用来炒的”基本定位，遏止住房的金融化、资本化倾向。二是，住房市

场是大众市场，不是满足少数人的住房需求，所以价格定位要与民众的支付能力

相适应，高质量住房绝不是简单的高价位住房。三是，根据当前的住房主要矛

盾，改善住房供应结构，努力增加租赁住房的供应。四是，通过建筑工业化，通

过推进智慧建造，提高住房质量，消除质量通病，提高住房建设与使用的节能、

减排能力。五是，适应家庭结构变化、老龄化、平均身高增加等引起的居住需求

的变化，改善住房的空间格局、功能，改善住房的健康保障能力。六是，通过住

房这一最终产品对上游产业的引导力，促进建筑材料、部品、部件生产的技术进

步和质量提升，提高相关产业的现代工业化水平。

——中国房地产业协会会长冯俊

无论你的职业生涯如何开启，都要知道，你的生活不一定会直线前进，这一点非常重

要。你必须认识到，这个世界是不可预测的。在人的一生中，会难以避免地出现诸多

困难和艰辛。面临挫折时，你必须要想方设法继续前进。能够定义你个人品质的，永

远是你在逆境中展现的百折不回的精神和永不言弃的态度，而不是逆境本身。

把时间和精力投入到自己热爱的事物上。热情所致，卓越必成，单纯为了他人的敬仰

和尊重而做事，则很少能带来成功。如果你对追求梦想充满热情，如果你能勇往直

前，如果你以帮助他人为己任，你的人生就会充实而有意义，你也永远有机会建功立

业、成就不凡。你为他人付出的善意和努力，最终会给你自己、你所爱的人以及整个

社会带来福报。

——苏世民《我的经验与教训》

声音

VIEW

09

城市更新和老旧小区改造提升工程的初衷就在于增强人民的获得感、幸福

感、安全感。2021年“城市更新”首次写入政府工作报告中，提升为国家战

略。今年的政府工作报告将“有序推进城市更新”列入2022年重点工作，并提

出“再开工改造一批城镇老旧小区”。做好这项工作，应当如何发力？听听代

表、委员们怎么说？

周岚

全国政协委员

江苏省住房和城乡建设厅厅长、中国城市规划学会副理事长

实施城市更新行动应有序推动城市规划建设管理制度

变革。突出城市政府的主体责任，支持地方政府试点

先行，创新探索实施城市更新行动的有效路径。

邹彬

全国人大代表

中建五局总承包公司项目质量总监

进一步推进城市更新行动，应由政府主导、企业推

动、社会参与，综合施策，形成合力，推进城市更新

行动见效落地。

费少云

全国人大代表

江苏省住房和城乡建设厅党组书记

系统梳理城市人居环境改善的重点区域和城市治理的

堵点难点，明确重点策略和改善要求。倡导小规模渐

进式有机更新方式方法，防止“大拆大建”。

张春生

全国人大代表

金陵石化有限责任公司党委书记、董事长

国家层面制定专门的《城市更新法》，用法治思维和

方式解决城市更新中的痛点难点堵点，切实提升城市

品质和城市发展质量。

何树平

全国人大代表

四川省住房和城乡建设厅厅长

财政出资，设立国家城市更新专项基金，发挥财政资

金的撬动作用探索政府引导、市场运作、公众参与的

城市更新可持续模式。

银燕

全国人大代表

南京信息工程大学教授

动工破土之前要广开言路、广纳民意，政府部门以此

作为城市更新的重要依据。决策过程也要请公众参

与，建设效果由百姓评判，发展成果让人民共享。

陈群

全国政协委员

上海市副市长

提升公共服务品质，补齐民生领域短板;推进老城有机

更新，保护传承历史文化;实现多主体协同，推进共建

共享格局；加强城市品质管理，积极开展城市体检。

贺云翱

全国政协委员

南京大学文化与自然遗产研究所所长

城市更新还要解决好保护与创新的关系。把存量的老

的工厂、园区提档升级、完善设施，提升城市的发展

力、创新力。

视野

VISION

大千片羽

10

陈德

全国政协委员

辽宁凤城市政协副主席

协调国家电网、移动、联通、电信等央企积极参与各

地的老旧小区改造，明确工作任务，建立工作考核评

价机制，配合地方共同做好老旧小区改造工作。

王润梅

全国人大代表

太原市市政公共设施建设管理中心道路排水保障二所党支部副书记

老旧小区改造应该坚持规划引领，强化设计标准落

实。工程设计人员根据实际情况进行设计，彻底对老

旧小区进行雨污分流改造，截污到户、源头治理。

程并强

全国人大代表

原中国五冶集团有限公司党委书记、董事长

城市更新需从全局出发，将旧的文化元素打造成为新

的城市符号，精准升级消费、办公与居住多场景，让

“面子”跟上时代潮流，让“里子”符合百姓期待。

葛红林

全国政协常委

成都市原市长

中央要研究出台加大老旧小区改造力度的专项政策，

支持鼓励各级地方政府，按照晚改不如早改，能改则

改的思路，尽快梳理确定一批待改造项目清单，采取

超常规资金支持措施，扩大和加快老旧小区的改造。

王玉志

全国人大代表

山东省住房和城乡建设厅厅长

科学规划建设符合适老化、无障碍要求的基础设施和

公共服务设施，配齐配全缓坡、扶手等设施，增强

无障碍设施的连续性、系统性,为人民建设有温度的

城市。

吕世明

全国人大常委会委员

中国残联副主席

推动老旧小区既有住宅加装电梯，完善相关立法、加

强纠纷调解、强化执法普法。

11

城市有机更新与精细化管理

伍江

同济大学原常务副校长

亚洲建筑师协会副主席

城市生命力表现为持续的新陈代

谢能力，亦即持续更新的能力。但这

种生命力更为常态化的表现形式应是

在细胞层面，也就是更小尺度的城市

基本空间单元层面发生的持续更新活

力，并始终遵循和发展各城市由于不

同的地理、气候、自然生态环境、经

济生产方式和人文历史发展轨迹等因

素而形成的特有空间和文化基因。在

城市建设方法上多表现出小规模、渐

进式、持恒性，而非大规模、断裂式、

手术式的特征。我们将这种发展模式

称之为“城市有机更新”。

城市之所以需要持续更新 , 既因

为其建成物质空间因时间所带来的表

面老化和衰落，也因为原有的功能结

构和空间布局对发展需求的不适应。

因此，城市有机更新远远不只是对物

质环境进行不断地改造和修补，更需

要通过更新行为持续地激发社会活

力、维育社会网络、修复城市生态、

保护文化遗产。当这样的有机更新活

动成为城市的常态化状态，城市这个

鲜活的生命体才会长盛不衰。

城市有机更新的目标多样而复

杂，且过程持续不断。这种多样性和

专题纵横

12

复杂性以及状态的持续性决定了更新

内容、更新主体和更新方式必然是多

元的和动态的。它既涉及物质性的持

续修补、空间品质的不断改善，也涉

及非物质性的功能提升。规划师、建

筑师所进行的传统规划设计工作只是

培育高品质城市空间的起点，而不能

贯穿城市发展的全过程。因此，我们

需要面对新的存量发展时代进行工作

范畴的拓展，由“一次性买卖”向

“终身性服务”转变，亦即将传统的

建设前的设计工作延伸到所设计对象

的全生命周期。

这需要我们从规划设计到城市开

发和管理，再到城市运维和管理进行

从増量扩张到存量提质 ：城市发展模

式转型

新中国成立初期，城市建设的重

心主要在快速基础工业建设和改善工

人阶级居住条件方面。对于原有城市

主要是充分利用既有建成区，大幅度

提高原有城市空间的使用强度。以致

许多城市的原有历史空间人满为患，

原有基础设施不堪重负。在有限的城

市改造活动中，局部危房改造、翻修

旧城区道路、市政基础设施建设等

“小规模形体更新”在 20 世纪 90 年

代初之前一直是中国城市建设工作的

主要内容。“重生产，轻生活”的倾

向直到 90 年代末才有所改变。

改革开放特别是房地产业的迅猛

发展，直接引发了中国城市的建设热

浪。从国家层面，一改以往“既要积

极，又要稳妥”的政策思路，一场史

无前例的城市改造和建设运动在全国

范围内全面铺开。其规模之大、速度

之快，人类城市建设史上绝无仅有。

“大拆大建”成为这一时期城市发展

常态。

中国在 20 世纪 90 年代的城市改

造与建设活动主要聚焦在解决城市住

房问题和改善城市基础设施。虽然吴

良镛先生早在 1994 年就提出了“有

机更新”的概念，对当时已经出现的

大拆大建现象提出了批判，但此概念

所强调的仍然是对物质居住环境的渐

进式改善，而对于相关的经济、社会、

城市活力等方面内容仍然讨论较少。

虽然“増加公共开放空间”在 20 世

纪 90 年代已经成为中国城市建设工

作的主要目标之一，但是，那个时期

建设公共空间主要是为了实现美化城

市景观、提升城市形象等目的，甚至

在一些地方被错误地用来表现领导政

绩，竞相建设大而不当且远离市民生

全生命周期的发展预判，还需要对城

市发展过程展开持续的动态监测和持

续维育，并对发展过程中的各种问题

进行及时和精确的回应。城市治理精

细化就是实现这些目标的重要途径。

当前相关研究已经注意到城市更新从

物质改造向综合性社会治理转型的必

要性和急迫性。然而，相关研究主要

关注制度建设层面的“顶层设计”，

对城市更新中精细化治理的具体实现

路径和实施手段还少有系统的讨论。

本文将梳理当前中国面临的转型特

征，归纳有机更新的主要特征，并在

此基础上提出基于城市建设管理精细

化的有机更新实现路径。

13

活的“市政广场”。而对于公共空间

在社会层面的作用提升、经济层面的

活力提升和生活层面的品质提升却很

少考虑。

自 21 世纪以来，中国对城市发

展的认识发生转变。对于城市更新问

题的研究逐渐变热，对城市更新的理

解呈现出多元化、综合化的发展趋势。

城市更新开始被认为是“多目标的，

而不是单一物质更新目标的”。近几

年，城市更新对空间品质的提升作用

受到越来越多的关注。“公共领域的

公共服务和设施高品质供给”以及

“维育城市建成环境的品质和活力”

已经成为新时期中国城市更新工作的

基本职责。

存量模式下城市发展需恪守五个底线

土地资源底线 ：土地资源的底线

约束在学术界虽仍存在较大争论。但

从历史角度看，凡是人类社会在快速

发展、人口膨胀的时候，空间的支撑

力就会受到很大的冲击。在快速工业

化、城市化过程中，走在前面的西方

发达国家，大部分都为突破空间束缚

付出过巨大的代价。它们的城市化进

程都与空间约束有紧密的关联。而当

今中国的城市发展速度远超当年西方

发达国家。这一过程对土地等自然资

源的快速消耗已极大地冲击了中国的

耕地安全与生态安全。在上海，建设

用地总规模和城市人口总数在 2014

年便接近甚至超过了 2020 年的规划

目标“天花板”。资源局限是促使中

国城市发展转型的重要原因之一。我

们必须正视资源局限的问题，更集约

地利用已有的建成环境，实现土地对

城市发展更大的支撑作用。

生态宜居底线 ：城市的本质是为

人类自己的生活和生产活动创造理想

的人工环境。快速城市发展引发空气

污染、资源浪费、生态退化等一系列

环境问题。生态条件的恶化不但会破

坏人类理想的生存环境，还会降低城

市的宜居程度，削弱投资吸引力，加

大灾害发生的概率和频率，进而抑制

城市的经济社会发展。在这样的背景

下，2013 年中央城镇化工作会议对

中国当前城市发展提出了“望得见

山，看得见水，记得住乡愁”的具体

要求。党的十八大指出要大力推进生

态文明建设。党的十九大报告中也连

续出现了要着力提高新型城镇化发展

质量，走绿色、集约、高效、低碳、

创新、智能的城镇化高质量发展道路

的目标。这些举措标志着中国城市建

设正在从以生产要素和投资驱动为特

征的外延式、资源过度消耗型模式，

转变成为更适应存量模式的、以创新

和财富驱动为特征的经济、社会、环

境协调发展新模式。

历史人文底线 ：城市是人类文明

不断实践并积累的产物，是人类文明

的重要空间载体。文明沉淀需要时间，

也很容易被毁灭。而在城市的更新过

程中，经历过长期积淀的历史城区却

更容易成为首先更新的对象，遭到破

坏。虽然中国 2002 年修订的《文物

专题纵横

14

保护法》明确规定了对作为整体的

历史文化街区的保护。然而，城市中

仍然存在大量并不属于文物但却蕴含

着丰富历史文化信息的普通历史建筑

和历史街区。建成环境的保护价值取

决于其所蕴含的整体社会文化身份和

发挥的史地维度的具象载体作用。因

此，老城区的大量普通建筑作为城市

特定时期的物质空间形态载体，同样

具有整体保护的价值。而由于对老城

区中大量普通建筑的重要性认识不

够，同时受到经济利益驱使和错误的

文化遗产保护观念引导，一些地方政

府容易片面注重土地的经济效益，在

破坏、拆除等突出问题，加强制度顶

层设计，统筹保护、利用、传承，坚

持系统完整保护，既要保护单体建筑，

也要保护街巷街区、城镇格局，还要

保护好历史地段、自然景观、人文环

境。在这样的背景下，保护城市历史

文化遗产，实现城市未来发展和既往

历史之间的平衡，是当前城市更新工

作的基本要求。

社会正义底线 ：老城区经过长期

的积累，往往已经形成了稳定的“社

会网络”和“社会生态链”。城市更

新与新区建设的最重要区别之一便是

城市更新要改动这些已经形成的社会

网络和社会生态链。由于这些社会网

络中蕴含着复杂的产权利益关系，城

市更新实际上也是对城市空间利益进

行再分配的过程。城市更新应追求政

府、社会、开发商和居民各方的利益

均衡，这也是土地管理改革的核心工

作。党的十九大报告指出，“有事好

商量，众人的事情由众人商量，是人

民民主的真谛”。可持续的、有机的

城市更新需要合理调节更新过程中的

利益平衡与博弈，实现公众利益保障

机制的公平化和法制化。特别是棚户

区改造、旧居住区改造等与市民切身

利益息息相关的民生工程。而在大拆

大建式的城市更新进程中，旧区中许

多长久以来形成的居住空间及其社会

网络被粗暴地移除。而这些居住空间

和社会网络是低收入社会群体和社会

弱势群体能居住在城市中心，有公平

的机会获得城市公共资源，实现社会

公平正义的重要保障。

公共安全底线 ：任何城市开发活

动，失去了安全保障便失去了一切。

当面对来自自然、人为的各种灾害和

安全挑战之时，城市应该成为庇护所

而非助燃器。城市人口的高度集聚，

老城区实施大拆大建、拆旧建新等破

坏性建设行为。上海就付出了大约

3000 万㎡传统里弄建筑被拆除的巨

大代价。

2013 年中央城镇化工作会议，

明确提出当下的城市发展要重视历史

文化、自然特色、地域特色、时代风

貌和中华传统文化。在 2015 年的中

央城市工作会议中，中央又提出了保

护“地域环境、文化特色、建筑风

格基因”的要求。2021 年 5 月 21 日，

习近平总书记主持召开中央全面深化

改革委员会第十九次会议，指出要着

力解决城乡建设中历史文化遗产屡遭

15

需要极高的管理智慧和管理机制来应

对各种各样的安全挑战，也需要在空

间资源、硬件设施等方面做好充分的

相应准备。这是最低的底线，有了这

个不等于好，没了这个等于零。

有机更新，常态化的城市更新

在五条底线的约束下，中国当前

的城市更新活动正面临越来越大的转

型压力。如何在兼顾资源、生态、历史、

社会和安全的同时，实现城市的可持

续发展而不致使任何一个维度遭到损

害？如何在保护历史文化的同时改善

居民生活水平？如何在实现经济增益

的同时要求社群发展与生态建设？这

些问题的答案导向“有机”的城市

更新模式。如何界定一种城市更新模

式是“有机”的？我们可以从以下

三个方面来参照判断。

小规模 ：小规模乍看上去讲的是

建筑项目或空间尺度，其实首先是在

讲城市土地管理问题，小规模的目的

是保留城市空间肌理，而城市空间肌

理中隐藏着城市的空间基因。以往的

城市再开发中，土地的管理往往是以

整个街坊甚至多个街坊为统一开发的

基本单元。这种开发模式对于更有效

地利用资本进行开发操作作用明显，

然而城市的空间肌理却在此过程中抹

平殆尽。小规模意味着更细致与动态

的管理，如果能够缩小用地规模，并

同时赋予用地性质以多样化的可能，

则城市空间肌理的保留、集体记忆的

寄托与街区活力的释放，都成为可以

期待的结果。

渐进式 ：渐进式是配合小规模而

更进一步存在的。事实上无论是传统

的自然村落、上海老城厢里的华界民

居还是租界里的里弄，都是一点点建

设起来的。拿里弄举例，除去斯文里

等超大里弄项目占据整个街区之外，

绝大多数里弄都是由若干个不同开发

商营建的项目拼贴而成，多变的、自

然的肌理也由此而出现。如果怀着一

种建设性的眼光思考，怀旧并非我们

专题纵横

16

中区，往往拥有大量历史文化遗产资

源，以及大量自然合理生长的空间元

素。如何突破现有的城市规划建设技

术模式，化解建设发展和历史保护之

间的矛盾，充分考虑城市既有各类空

间环境元素并将其纳入城市建设管理

体系，变简单系统管理为复杂系统管

理，变城市建设管理为城市运维管理，

是中国当前实现有机更新所面临的一

大瓶颈。

决策与管理缺乏精确的动态信息

化支撑 ：在经历了 30 多年的大规模

建设活动后，由于不同年代建成环境

的相互叠加与变迁，中国城市普遍表

现出建筑密度大、要素种类多、空间

关系复杂等特征。同时，城市管理部

门缺乏健全系统的基础资料，旧有的

信息采集与处理技术既无法为改造建

设活动提供精确、完整、动态的三维

既有建成环境基础信息，又无法为新

规划建设方案的决策与管理提供能应

对复杂时空环境、灵活直观的决策支

撑。如何整合多种地理信息与数字化

技术手段，实现对高密度建成环境三

维信息和健康状况的精细化釆集、动

态化监测、智能化提取与管理以及可

视化的直观互动展示，为城市规划建

设提供基础的信息化支持，这是中国

当前实现城市有机更新在基础数据资

料获取层面的主要瓶颈。

工程落实手段难以应对多约束既

有环境 ：城市有机更新更趋向于通过

小规模开发建设对既有建筑进行活化

再利用，多采用见缝插针式和新旧融

合的建设方式。过去的法定规划技术

方法过于强调在“量”（密度、高度、

容积率等）上对城市建设的有效控

制，对微观尺度的“小动作”则缺

乏精细化的管控技术手段。同时，高

密度环境复杂条件下的建设施工也面

的目的，新建筑不是不可接受，但如

果能在有效限制规模的前提下开展，

则城市空间肌理的保持，是有机会与

建筑的更新相脱钩的，即单体可以翻

建、新建，但巷弄、朝向、疏密等关

键信息被保留下来。

高品质 ：在做到前两个步骤的情

况下，高品质必将成为有机更新的标

准之一。无论是对居住其间的居民还

是城市总体风貌而言，都要求长期的

持续改进。除去诸如清除旧马桶、加

装楼梯扶手栏杆与照明之外，互联网

时代带来的新技术，也将提供更能与

当代生活社会需求相适应的解决方

案。然而另一方面，是否能追求高品

质，目前更多还是有赖于具体参与的

建筑师、规划师、社工、志愿者等群

体，而利益相关者沟通的效率、虽是

建筑师主持却难以确保实施的最终效

果，这些都可能成为阻碍高品质达成

的重要因素。

实现有机更新的三大瓶颈

规划技术方法缺乏对既有空间要

素的考虑 ：中国当前的城市规划技术

方法，尤其是具有法定效力的控制性

详细规划仅对新的增量建设具有管控

作用，对有保护保存价值的空间要素

缺乏考虑。对于城市中心区，特别是

像上海这样的超大城市的高密度城市

17

临安全风险大、操作空间狭小低矮、

操作过程影响既有建筑日常使用等诸

问题，受到多重时空约束。如何研发

新的规划与工程技术来应对敏感环境

和多约束条件下小规模空间的开发建

设与既有建筑的更新改造再利用，在

对既有城区影响与干预最小化的同时

提升建成环境的总体品质，这是当前

我们实现城市有机更新在工程实施层

面的又一个主要瓶颈。

精细化管理，实现有机更新

全周期多要素协同空间规划

作为法定规划，控制性详细规划

所设定的技术指标体系塑造了基本的

城市空间形态，是中国城市规划技术

体系转型最为关键的突破口。首先，

我们提出的有机更新导向下的控制性

详细规划将整体性、原真性、可持续

性和分类保护四大存量背景下的控制

导向作为规划原则，并在此基础上建

立了一套涵盖不同风貌类型和景观尺

度（点、线、面）、将保护与更新“两

规合一”的规划指标体系。该体系在

传统规划管控指标体系上大量增加历

史保护的规划管控要素，为既有城区

的有机更新制定了详细的分区、分级、

分类标准。在此基础上，可以借助计

算机技术，建立从指标参数自动生成

三维城市模型的方法和软件，以量化

设计并调控城市风貌品质与更新建设

强度之间的关系。

其次，我们提出了一套基于多部

门协同管理的全要素精细化规划技术

方法。这套方法以街道空间网络为载

体，聚焦于城市的“人行空间”。为

了突破以机动车交通为核的城市道

路规划方法的局限，将全部的建成环

境要素划分为 3 大类（即建筑要素、

公共空间要素、环境要素）及 18 小

类，以此建立系统性的分析模型。在

此基础上，采取“总则一通则一导

则”的框架进行规划编制，以实现精

细化的管控引导。这套技术方法还包

含由基础信息库与规划信息库构成的

多部门协同管理技术平台，以克服不

同政府职能管理部门在条块分割状态

下制订城市治理项目、实施整治举措

时，缺乏系统的基础资料支撑和行动

依据，因而必要性与合理性不足、各

行其是、重复投资等问题。运用这套

精细化的规划技术方法，我们对上

海的法定风貌保护道路进行了探索性

实践。

全要素数字享生信息获取与决策支撑

面对越来越复杂的既有城区，基

于人工手段和二维图纸的传统静态空

间信息采集与管理方式过于低效繁琐

且精度低，无法适应动态的城市规划

建设与管理决策要求。我们与合作单

位通力协作，通过对测绘技术和数字

化技术的综合利用与集成创新，建立

了一套针对建成环境三维信息的高精

度釆集、智能化管理与可视化辅助应

用体系，并结合市民行为精准感知技

术，共同为展开精细化的城市有机更

新提供信息支撑。

该体系借助天地一体多机位协同

网络，能够对建成环境信息展开高

精度采集与动态监测，以建立毫米级

精度的高密度复杂城区精细化的三维

模型场和高精度数字档案。同时，综

合釆用红外热像和结构无损探伤等多

种方法，对既有建筑变形展开精细化

分析与应急测绘，实现建筑物现状病

害调查，并对其健康状况实现全方

位 CT 式可视化智能检测与动态监测。

专题纵横

18

此外，基于 Web GIS 监测系统，为设

计和管理决策提供了空间和时间两种

维度的监测预警和决策支持模型，并

利用高精度动态监测预警平台，克服

常规监测系统无法满足大数据量、实

时性条件下快速匹配以及应急决策服

务的难题，以为城市更新的规划建设

提供支持。

复杂的建成环境信息需要进行智

能化的管理与可视化的决策辅助。我

们和合作单位基于三维动态图层技

术，将建筑信息模型（BIM）和地理

信息系统（GIS）精密融合，并通过

基于语义的 BIM 信息筛选提取的工

具方法、基于 OGC 标准与元数据，

对城市三维模型的全生命周期展开多

源、多尺度、多时态的精细化系统管

理，实现城市三维信息的智能提取与

高效管理。

多维度紧约束精细化工程实施

在更新过程中，城市建设开发面

临诸多约束，比如施工操作的空间受

到高度和宽度限制，建设活动的开展

与城市日常运转之间矛盾重重，粗放

型的更新施工破坏高密度既有城区文

化遗产和生态环境质量等现象成为有

机更新面临的难题。对此，我们与合

作单位建立了以实现有机更新为目标

的综合性精细化施工和环境整治技术

体系，在影响与干预最小化的前提下，

实现了建成环境功能和品质的提升。

针对空间强约束条件下的既有建

筑改造施工，该技术体系综合运用多

种无损检测设备，通过巡视监测技术

方法、风险源识别预警处置机制，快

速精准地监测和预测高密度城市建成

区地下空间开发过程中的环境变形与

结构沉降，实现以低成本的途径降低

工程风险，消除各类安全隐患。另外，

针对既有建筑内部空间净空受限的情

况，利用低净空作业下钢管桩、钻孔

灌注桩等常用桩型的成桩设备，实现

在既有建筑室内进行打桩的高精细化

施工作业。同时运用逆作法施工、预

制柱施工、自承式无排无模地下室结

构无梁楼板施工、田字梁柱帽和无梁

楼板结构体系等施工技术，该技术体

系可以实现在狭窄空间和地下空间约

束条件下对既有建筑展开精细化的安

全高效施工。

针对既有城区对更新实施在时间

上的强约束，通过采用基于安全控制

的多人流多区域分隔管控技术、永临

结合的消防安全控制技术、不停业施

工机电设备更新和扩容技术、既有幕

墙原位更换等技术，为既有城区大人

流量的商业设施更新改造期间难以维

持开张营业状态，造成巨额经济损失

的问题提供了解决的办法，实现了既

有城区建筑在不停业状态下的持续更

新改造施工。最后，对于城市更新过

程中遭污染的水体等既有城区环境要

素，精细化实施技术，借助微生物固

化、超微气浮等技术和设备，采用超

高压气水混合的方法，在超饱和状态

下通过产生大量微米、亚微米、纳米

级气泡，低成本而高效地去除微小颗

粒污染，实现城市更新过程中的环境

修复，从而在城市更新过程中实现对

城市生态的保护和修复。

城市就像一个生命体，其生生死

死不可避免。但城市应该有一个比人

的生命周期长得多的生命周期。我们

倡导城市有机更新，就是遵循城市发

展的基本规律，尊重城市生命体的发

展特点。在城市有机更新过程中，城

市生命力的常态化活力多数表现为其

生命体内无时不在、从不间断，但却

又不易察觉的细胞层面的新陈代谢。

在这种常态化的城市有机更新过程

中，除仍不时需要针对因完善重大城

市功能和提升城市经济能级所必需的

空间结构调整和重要引领性建设活动

外，更多地需要大量而常态化“微更

新”活动和“针灸式”整治、改善。

这种更新活动除表现在对城市物质空

间品质的关注外，还应更多关注对资

源、环境、生态和社会、历史人文的

特别关注和持续维育。除在规划和政

策引导下可预见的城市更新活动，城

市也时常出现大量非预见性的、自发

的自然更新过程。城市管理精细化的

机制设计也应充分尊重这一类自然更

新活动。唯有尊重城市发展的规律，

并为城市的自然更新活动留足弹性空

间，城市的生命力才会愈加旺盛。

本文来源 ：时代建筑 Time+Architecture2021/4

19

段的拆除重建和综合整治为主，对于

具备历史文化特色的地区来说，单一

改造方式存在一定局限性。拆除重建

多为开发导向，拆除量较大，对地区

文脉的保护不够全面 ；综合整治以建

筑外立面提升和水电气暖等设施完善

为主，很难对片区内在经济动力进行

提升 ；而对于未定级的历史文化遗存

地区，由于缺乏政策支撑，更新改造

的手段较为谨慎，以“保留”为主，

但难以实现历史文化“传承”以及

特色风貌“塑造”目标。

早在上世纪 90 年代，吴良镛院

士就提出“有机更新”理论，认为

应当“采用适当规模、合适尺度，依

据改造的内容与要求，妥善处理目前

深圳城中村有机更新 4 点经验探索

2009 年，深圳颁布《深圳市城

市更新办法》，开启城市更新探索进

程。更新十年，2019 年，深圳印发《关

于推进城中村历史文化保护和特色

风貌塑造综合整治试点的工作方案》

（以下简称《工作方案》），明确城中

村改造中有机更新的新路径，体现新

时期城市更新转型提质新思路，“在

理念上，由侧重于单个项目改造为主，

向顺应城市发展内在秩序和规律、与

城市相融共生转变 ；在目标上，由侧

重于物质环境改造，向层次丰富、内

涵深厚的综合可持续更新转变。”

有机更新是拆除重建、综合整

治、功能改变多措并举的综合性更新

模式。深圳既往的城市更新以单一手

姚一彤

深圳市城市规划设计研究院有限公司

城市设计一所主创设计师、项目经理

专题纵横

20

与将来关系——不断提高规划设计质

量，使每一片的发展达到相对的完整

性。”这一理论在北京菊儿胡同改造

中得以践行。该项目将旧城中一片危

房地区，改造成为承载“胡同”邻

里精神的特色文化街区，并推动了从

单体建筑保护到整体片区提升的技术

共识。在新时期，有机更新是深圳城

中村历史文化保护、乡愁记忆传承的

必要路径，而《工作方案》的印发，

为有机更新模式提供了有力的政策支

撑。《工作方案》提出首批 7 个试点

地区，包括观澜古墟、清平古墟、南

头古城、大鹏所城、南澳墟镇、甘坑

客家小镇和梧桐小镇。作为其中最先

推动的两处历史文化遗存——观澜古

墟和清平古墟有机更新项目的主要参

与者，本人结合规划设计和实施运营等

项目经验，总结出有机更新四个要点。

❶

城市设计空间引领

多专业统筹

——

在传统更新规划中，城市设计仅

仅作为一个章节进行研究，起到支撑

规划的作用。但对于有机更新来说，

城市设计具有引领性作用，并贯穿始

终。规划设计阶段，城市设计首先以

统筹的思维而非建筑单体改造的思路

出发，提出合理的改造策略，引导建

筑与公共空间风貌，并与经济技术指

标紧密关联，提升空间品质的同时确

保实施性 ；在与后续实施运营对接方

面，城市设计通过营造生活、游览、

工作场景、为建筑匹配满足现代生活

所需的功能，能够协助运营商策划片

区游览节点、组织城市活动、引导产

业导入等。

清平古墟面临建筑风貌混杂，公

共空间缺乏，文化传承受限，发展动

力不足等一系列问题，空间品质和经

济内核都需要被激活。因此，城市设

计作为主要手段，从以下三个方面切

入 ：1. 建立建筑风貌等级。通过调查

评估，综合评价建筑质量、风格、文

化价值等要素，建立建筑风貌等级

表 ；2.“绣花”功夫织补式更新。面

对新的生活方式和空间需求，依据建

筑等级，匹配合适的修缮与改造方式，

进行重点场所营造，包括点状拆除部

分构筑物，形成体系化的公共空间与

街巷系统、修缮改造既有建筑，功能

活化为特色文化设施 ；3. 重现场所精

神。恢复历史格局，结合历史文化与

当代文化构建“古墟十二胜景”，形

成具有广泛市民性的新公共空间，作

为传递文化的重要载体。相对于拆除

21

重建，有机更新能够拆的建筑更少，

而需要实现的公共目的更细致、更微

观。城市设计与开发、运营、使用者

的需求高度融合，与实际运营管理紧

密挂钩，对于本底条件复杂的片区来

说，是实现针灸式提升与片区激活的

重要手段。

❷

强调精细化管控和设计传导

——

传统的更新规划中，一般会编制

规划研究报告、管理文件及图则，以

刚弹结合的条例，指导实施建设。但

在实际推动过程当中，管理文件与图

则常常会成为核心管控文件，城市设

计管控的重要性会进一步弱化。

有机更新中，城市设计全过程介

入，带来了城市高品质发展的可能性。

为了保证城市设计的传导效果，在观

澜古墟和清平古墟有机更新实践中，

我们以城市设计导则的方式，在建筑

高度、公共空间、街巷界面、慢行系统、

建筑风貌、城市家具等方面进行精细

化控制，引导特色场所营造。城市设

计导则将直接指导后续建筑与景观设

计，既有明确要求落实的要素，也给

予建筑师一定的创作空间。对于政府

来说，城市设计导则是对接各项相关

规划、实现高品质建设的有效方式 ；

对于企业而言，导则也是一个很好的

自我约束工具，是一份和政府协定开

发行为的承诺书。

❸

适配产业资源

最终实现“持续造血”

——

深圳更新十余年，大部分保留的

城中村都曾进行综合整治。通过外立

面修缮、基础设施完善、公共空间提

升等措施，城中村环境品质得以优化，

人居环境得到改善。但对于有优秀文

化资源本底的历史风貌区来说，这种

局限于“换脸”层面的改造方式，难

以真正激活文化复兴，带动片区长效

发展。以清平古墟、观澜古墟为代表

的一众历史文化遗存，需激发片区内

在力量，导入与交通区位、发展阶段、

周边资源等高度适配的产业环节与体

系，推动古墟活化与城市发展。

考虑到产业发展的规模与产业链

条之间的协作，规划应将目光放大到

以片区为核心 1 平方公里，乃至更大

的范围，探讨城市产业链条与片区所

能承载的环节。在清平古墟有机更新

实践中，规划引入了影视文化产业。

从交通区位来看，古墟靠近机场，为

影视资源的流动转化提供了基础交通

条件 ；从周边资源来看，已有一定商

业与影视文化基础，为发展全链条影

视产业提供了可能性 ；从政策适配性

来看，宝安区政府提出了《宝安区关

于促进影视产业发展的若干措施》（简

称“影视十条”）等政策扶持。规划

团队全流程介入清平古墟影视小镇的

设计、建设、策划阶段，与运营商合作，

整合周边影视产业与文化资源，打造

融合体验、休闲、拍摄、制作、生活

等功能的 1 平方公里影视小镇。其中，

清平古墟的产业主要服务对象为小型

影视工作室和影视产业孵化。目前，

清平古墟影视小镇已引进几十家影视

文化企业，拍摄了大量的电影电视剧，

真正为古墟再生提供了长效动力。

另一方面，有机更新也在一定程

度上影响了产业选择。有机更新的模

式决定了城市空间“小而精”的特

性，有利于结合创新创意人群的需求，

定制特色产业空间，提供优良生活工

作环境，吸引文创、服务等类型的产

业入驻，形成“文化圈子”。

在实际运营中，历史文化遗存所

在片区适合形成“核心运营商 + 多个

小型机构整体入驻”的模式。如清平

古墟影视小镇中，运营商需要掌握影

棚拍摄区、影视产业配套设施等核心

资源，保障对影视产业客户的服务水

平。其余的主题相关空间以招租方式

吸引商户入驻，便于资金平衡和流转。

专题纵横

22

❹

有机更新常态化

循序渐进推动文化传承

——

据《深圳市城中村（旧村）综

合整治总体规划（2019-2025）》显示，

2019 年，深圳划定了 55 平方公里的城

中村综合整治区，涉及 252 个行政村、

718 个自然村。广阔的市场决定了有机

更新未来将走向常态化、街区化。

绝大部分城中村体量较小、风貌

混杂、没有集中的特色资源，无法

成为具有一定影响力的特色小镇和

古城古镇，因此，要针对性地推动

有机更新。对于有条件引入产业的，

如上文所述，应利用土地成本优势，

中，我们挖掘与整合片区中的各种资

源，借助城市活动与宣传推广，扩大

片区的知名度和美誉度，提升文化影

响力，如承办双年展、举办城市论坛、

开展民俗活动等。清平古墟是深圳唯

一保存完好的广府特色墟市，内部留

存着丰富的文化遗迹，但从市民认知

度来看，由于体量有限，名气稍逊南

头古城、大鹏所城一筹。面对此问题，

规划团队、建筑团队、运营团队共同

策划了清平古墟超级 IP，结合历史建

筑，演绎民俗文化、进行学术探讨、

体验特色产业。如古墟内新桥粮仓，

曾是宝安县直至新中国的储备粮仓，

经修缮活化，成为影视文化主题展览

馆，除定期展览外，每周都有「迷影

社」电影放映，兼社交活动。除此之

外，清平古墟已举办两届宝安民俗节，

日常有清平墟市、电影音乐会、儿童

游学等活动，结合影视产业自身的高

宣传度、强互动性，真正让人们认识

与体验到清平历史文化魅力。

当下，市民追求更高的生活品质、

更好的生命质量，与有机更新模式的

推进相辅相成。诚然，有机更新不是

高周转、高收益的开发模式，需要政

府、企业乃至社区等多方力量精心培

育。但从深圳城市化进程趋势来看，

粗放发展时期已经过去，地产企业需

要与时俱进，从纯商业项目的“开发

商”，转向高品质公共项目的“代建

方”，直至成为城市文化、特色和活

力空间的“运营者”。多方参与，以

有机方式促进城市健康生长，涵养城

市文化活力。

本文项目效果图与分析图由作者提供

照片选自“ 清平古墟影视小镇 ”公众号

塑造有较高吸引力的产业空间环境，

将适当的空间资源分配给产业人群，

引导原住民参与服务和经营环节，

分期改善城中村人居环境、公共领

域建设等，最终实现居民自主参与。

对于空间与资源有限的城中村，可

通过社区活动乃至城市事件，激发

居民参与社区共建的热情，如上海

“美好新华”城市空间艺术季、深圳

“美好玉田”城事设计节。通过有机

更新动态维护，帮助这些片区在改

善人居、发展产业的过程中，逐步

实现社会激活，从而有效保护低成

本居住空间、保育活化珍贵的文化

遗存、传承优秀地方文化。

在观澜和清平两个有机更新项目

23

三大“ 微改造 ”

以更新实现城市增值

谈芳

森磊国际设计集团助理总经理、研发总监

注册城乡规划师、建筑设计高级工程师

曾单单

森磊国际设计集团研发资深建筑师

有城市，就有城市更新。从拿破

仑的大巴黎重建，到纽约的哈德逊城

市广场，成功的城市更新始终在推进

城市活力和城市国际影响力的提升。

在我国，尤其是一线城市，城市更新

已从大规模开发为主导的造新城、推

旧城，逐渐转向重视小规模、分阶段，

社区型的“微改造”更新阶段。

以全面改造、推倒重建为主的城

市更新，可以在短时间内起到“旧貌

换新颜”的功效，还可以完善城市功

能、提升产业结构，但由于强大的商

业利益驱动 , 在更新改造中大肆拆迁、

重新建设的“短平快”做法，也很

可能直接瓦解城市原有的社会结构和

文化脉络。近年来，一线城市逐渐步

入以反映新时代要求、承载新内容、

重视新传承、满足新需求、采用新方

式为特点的城市“有机更新”新阶

段，有利于解决上述矛盾。

据 2016 年《广州市城市更新办

法》，“微改造”是指在维持现状建

设格局基本不变的前提下，通过建筑

局部拆建、建筑物功能置换、保留修

缮，以及整治改善、保护、活化，完

善基础设施等办法实施的更新模式。

“微改造”采取因地制宜的方式，结

合实际情况进行“小修小补”，起到

提升人居环境、促进街区活力、传承

地域文化的作用。森磊国际精选北京、

上海、深圳三个一线城市“微改造”

项目，分享“微改造”设计实践。

北京龙湖冠寓亚运村关庄

盘活存量，赋予闲置资产新功能新活力

——

北京龙湖冠寓亚运村关庄项目将

企业转型的过程中成为闲置资产的国

企单位大院建筑改造为人才公寓，成

为城市青年的 CITYHUB（城市资源

聚落）。这是近年来在“存量更新”

政策背景下，房企与物业权属方深度

合作，以城市运营商姿态介入城市更

新的缩影。在保留原国企办公建筑、

浴室和食堂建筑的建筑结构不变的情

况下，赋予建筑全新的功能——长租

公寓与联合办公。

北京作为人口聚集的千万级大都

市，城市发展与居住者需求矛盾亟待

协调解决。且项目位于地铁站附近，

临近两大商务办公区，周边坐落了几

大文化创意园区。地理位置的吸聚效

应，让这里汇集了众多文创、互联网

科技及多媒体等新兴行业从业的青

年。该项目微改造后，于城市公民，

从一定程度上解决了年轻人的居住问

题 ；于市场主体，通过轻资产运作的

方式降低成本，使其在短时间内平衡

收益 ；于城市发展，摒弃大拆大建，

专题纵横

24

节约社会资源。更新后的园区能激发

片区活力，真正体现多赢价值。

老旧办公楼和宿舍楼为砖混结

构，在拆改现有结构的分析结论下，

项目对平面仅进行了局部调整。每层

增加一处休闲公区，最大化挖掘小尺

度空间的可能性。该项目经过改造，

腾出 300 余间公寓，全部户型不仅满

足年轻租户的基本居住需求，还在有

限面积内为租户提供更多空间选择。

在联合办公空间的定位下，项目

主要考虑给初创科技文创类公司使用。

室内以通透的玻璃分隔出独立办公区

域，利用凹角空间作为休息或开敞讨论

区，激发创意的同时，兼具整租时视线

上的互动性，使出租模式更加多元化。

微改造之难，难在既要改造“表”，更要改造“里”。“表”

指的是社区物理空间、街容街貌的更新，“里”指的则是提升街

区生活品质，改善人与人之间的关系。由于该片区未来人群主要

是置身新兴行业的 80、90 后，创意与交流不仅是工作，也是生活

日常。改造将建筑围合出的室内空间与外部广场，融入文化、生态、

共享等要素，为用户打造有社区归属感的文创触媒——City Hub。

更新后的园区能激发片区活力，也为城市增加了一处文化聚落。

广场是一个充满多种可能性的“活动发生器”，层次丰富的

室内外空间能容纳不同活动需求，为有想法的年轻人们建立了有

趣而自由的工作生活环境。外摆区的场地可以作为小型路演、露

天电影或文创集市的活动广场使用，这也是园区内使用者交流活

动的重要场所。被绿植分隔的各处休憩角落给喜欢独处的人一片

静谧空间，围绕中心绿地设计了各处小型趣味运动设施——攀岩、

蹦床、跑步，总有一个地方能安放年轻人们独一无二的灵魂。

改造设计好比带着枷锁舞蹈，作为一个只有十年租期的轻资

产项目，如何有效平衡投入与产出？城市微改造相对于大拆大建，

在实施和组织中能节约大量成本。此项目改造周期从设计到建设

完成不到一年时间，涵盖了机电及市政改造、建筑更新、功能优化、

景观优化。从概念到深化到实施至最后呈现，项目更新策略坚持

贯彻设计理念和对甲方诉求的研究型回应。用研究的方法去做权

衡和取舍，才是对城市建筑以及使用者的尊重。

25

上海普陀鸿寿坊

唤醒城市文脉，让旧商区重焕风采

——

位于上海普陀区长寿商务区的鸿寿坊里

弄巷更新项目，布置严谨，序列清晰，且片

区内有“格局保留区”。该项目通过继承现

状、落架复建、修缮保留、局部新建等策略，

重塑场地构成，在保留历史底蕴的同时，兼

顾打造现代气质，使普陀鸿寿坊重现魅力与

生机，为城市提供高品质的公共空间和人性

化的场所体验。

保留原片区格局，保护空间肌理 ：在地

块与周边规划上，沿城市道路设置入口广场，

构建与周边良好的互动关系。在地块组团内

部，中央、新旧结建、特色业态等节点与公

共空间有机结合 , 使历史建筑部分保留鱼骨

状街巷肌理。在修缮保留和落架复建过程中，

对仅存的石库门构件进行构件切割、砖块择

佳保留，利用于复建建筑中，延续原有空间

格局和建筑肌理，打造富有特色的商业街。

弄巷尺度分析，满足现代商业功能需求 ：

由于周边办公、居住、商业建筑较多，人流

量大，普陀鸿寿坊从片区洋行沿革中获取基

础信息，从石库门外铺内里布局中继承空间思路，主抓优质办公

人群所需商业配套功能，兼顾高档社区人群，形成特色目的性消

费体验，从而保留城市记忆。通过对老旧建筑露台，绿化，屋顶

看台等处理，削弱商街的封闭感，高效利用空间，新旧结合的碰

撞感赋予本案独特的魅力。

预留广场，突出空间特点 ：项目改造强调以人为本，以社区

为单元构建生活圈，积极营造开放的城市公共空间，实现不同标高，

新旧建筑之间的互联互通。开阔的中央广场赋予新老建筑过渡与

缓冲 ；空中环廊在新旧区域之间形成流线上的公共带。由于项目

周边影视综合体匮乏，大多数影院与城市商业脱轨，环境不佳，很

难满足区域内各类人群日益提升的消费要求。在规划设计上，引入

影视主题强 IP，激活社会公共属性，提升文化感染力，创建影视娱

乐的嘉年华，填补片区市场空白，提升项目周边文化产业品质。

专题纵横

26

深圳龙岗 2021 道路品质提升工程

以低成本赋予街道温度感，助力产业新城发展

——

坂雪岗科技城拥有以华为引领的新一代

通信产业集群，和以天安云谷为代表的国际

化智慧园区。但在光鲜亮丽的产业园区映衬

下，原始城市面貌不佳，散乱无序，致使整

个片区气质矛盾割裂。

街道是链接人与城市的纽带，也是一座

城市的灵魂。街道立面是街道颜值担当，怎

么让这些街道跟上城市产业发展的脚步，展

现城市美好的面貌？深圳龙岗区 2021 年道

路品质提升工程的“微改造”希望以低成

本方式，在冰冷的科技秩序感与城中村杂乱

烟火气中寻找平衡点，赋予城市更多的温度

感，使新型产业基地与旧村社区面貌和谐统

一发展。

项目改造坚持在地性原则，营造街区特

色。根据不同街道性质，进行主题和色彩选

型，令建筑主体风格保持与周边建筑和谐统

一，同时，坚持从现状中保持原住民生活气息，在十字路口、天

桥、公园以及带状街道空间进行景观、灯光和公共设施优化设计，

提升片区公共生活的环境品质，在轻松温暖的氛围中寻找有序。

“微改造”对城市更新而言，通过赋予闲置资产新的功能使

其重新焕发生机，实现逆生长 ；在保留城市文脉的同时，解决社

会公众不断提升的城市公共功能需求 ；赋予街道在城市秩序下的

温度感，助力产业新城发展，最终实现城市增值。这种更新方式

不仅大大降低了政府投入，同时也赋予居民更多权利，使得城市

更新实践形式变得更加灵活、可持续。

如何通过“微改造”，为我们生活、工作的城市做出一些微

小且美妙的改变，让个体更有尊严，乃至更愉悦地生活其中，这

是作为城市设计者应该深入思考、不断探索的命题，也是每次改

造活动应秉持的初心。

文中案例均引自森磊国际设计集团

案例1设计团队主创：尹瑾珩

案例2设计团队主创：尹瑾珩

案例3设计团队主创：赖寒+江国有

27

西单文化广场 ：更新中的加减平衡艺术

西单文化广场位于长安街西单路

口东北角，距离天安门 2.5 公里，是

西单传统商业街第一站。按照首都功

能核心区定位及城市空间规划，结合

周边建筑、交通、环境、人文各方面

因素，经过项目团队反复研讨论证，

确立了“减量”“提质”“增绿”的

工作目标。明确更新改造理念 ：合理

利用存量空间，服务首都核心区功能；

充分发挥广场的枢纽作用，提升区域

活力 ；延续历史文脉，与核心区风貌

相协调 ；运用海绵城市新理念，打造

绿色生态景观标杆 ；营造城市空间，

塑造城市森林 ；加强统筹协调管理，

系统提升区域公共空间品质。

减量，激发建筑活力 ：改造后广

场空间错落有致，分为公共绿化区、

下沉广场区和坡地花园区。其中下沉

广场设有三处挑空空间，天光可通过

半月形全景天窗直接引入地下，既把

地下封闭空间转化为开放空间，又将

室内外空间融为一体。地下商业部分

由四层减为三层，建筑面积由 4.3 万

平米缩减至 3.5 万平米，有效出租面

积由 2.2 万米缩减至 0.6 万平米，商

户由改造前 600 余户缩减为近 40 户。

面积和层数的减量，增大了空间尺度，

改善了覆土条件 ；商业平面布局也由

局促的摊位式调整为大面积公共开敞

空间，引入新的区域服务功能，激发

城市活力。

提质，打造舒适的休闲空间 ：为

改善区域环境，加强区域建筑公共空

北上广深

有机更新激活城市烟火气

间的一体化设计，协调水体、绿化、

城市家具、导引标识等的关系，加强

精细化设计。地面增加降尘雾喷设施，

结合景观照明、监控和网络设置多功

能灯杆，综合考虑景观体验及设施需

求，为人们带来舒适的休闲空间，提

升公共空间品质。

增绿，塑造城市森林 ：通过减少

层数和商业面积，降低地下顶板高度，

增加覆土空间。项目聘请北京市园林

科学研究院和设计单位进行“土壤

改良”“树种结构与生长特点”研究，

甄选适合北方地区浅覆土层生长植

被，如山桃、海棠、油松、国槐、元

宝枫、栾树等大乔木树种。通过覆土

条件的改善和科学选种，实现广场地

面绿树成荫，绿植覆盖面积从原有的

3000 平米增加到 10000 多平米。运

用海绵城市雨洪管理概念，通过自然

透水的建筑材料，打造舒适宜人的微

环境，塑造了首个城市中心商业区森

林公园。

优化交通动线，提供出行便利 ：

利用地面广场及下沉空间的灵动性与

地铁连通，对人流进行疏导，理顺区

域交通组织关系，打造便捷的空间连

通体系和立体交通流线，加强地上交

通和地下交通的转换，改善通行体验，

提升区域活力。

项目团队协同地铁部门优化了原

有地铁人流通行路径，将地铁 4 号线

G 出口与广场地下连通，使 1 号线和

4 号线在广场地下换乘的同时均可实

现与地下商业的直接接驳，创造换乘

便利。下沉广场成为两条地铁和地上

地下空间的循环枢纽，景观坡地花园

成为西单商圈的立体交通枢纽。通过

项目实施，优化了与周边汉光百货、

西单图书大厦、长安街、西单北大街

的连通条件，缓解了地面交通压力。

专题纵横

28

宋庄 ：艺术家聚集地里 4 个城市客厅

宋庄，是中国乃至世界范围最大

的艺术家聚集地，有来自 20 多个国

家和地区的近万名艺术家在这里生

活、创作。宋庄也是全世界拥有最多

美术馆的地方，这个位于北京城市副

中心的艺术创意小镇，在面积不到四

平方公里的区域内，有数千个艺术家

工作室，三十五家大中型美术馆，还

藏着 4 个“城市客厅”。

第一个客厅将最初的街角改造成

一个小广场，开启一个有着由角砖墙

和超尺度镜面构建的半围合空间。每

日清晨，这里是太极和扇子舞的团队

聚集处，而在晚上，则会吸引大量广

场舞爱好者，偶尔会看到狗主人和他

们心爱的宠物沿着环路漫步。

第二个客厅让自己与静谧对话 ：

沿着长凳，吸引来了棋手和围观的人

们 ；一群老妇人在树荫下聊天 ；爷爷

奶奶们与孩子一同玩乐。在周末，年

轻人则在灰砖与耐候钢下自拍，在马

路对面的咖啡馆小酌。

在公园延伸的拐角处，第三个客

厅是专属于儿童的玩耍领地 ：一个亮

黄色的房间，墙边有不同大小的躲猫

猫和捉迷藏的入口 ；趣味的传声筒，

可以听到叫喊声和唱歌声。爷爷奶奶，

爸爸妈妈都可以从远处看到欢乐玩耍

的孩子们。

在公园的域内，黄色的环线一

直延伸到第四个客厅，一个露天健

身房，绿色草地中间的运动空间。

在运动器材和圆形座位之间，居民

们各得其所，各得其乐。

这每 100 步一个“客厅”节点，

创造让人停留的空间。从入口的欢迎

客厅到娱乐客厅，再到运动客厅，每

一个节点都有一个主题，人行步道将

节点串联起来，形成愉快的步行体验。

四季有景的林荫道、层次丰富的步行

空间，让艺术家、居民和访客从城市

的喧闹中抽离出来，在具有艺术氛围

的空间中休闲、交流。

29

曹杨新村 ：工业新村变形记

在工业遗产类型中，有一种典型的

居住空间，即工人新村，它是城市空间

的重要组成部分，如上海的曹杨新村。

2021 年是曹杨新村属于自己的第 70 个年

头，在政府牵头的改造下，终于再次焕

发新生。

首先对居民楼的外立面进行了粉饰

翻新，将砖木结构改为混凝土结构，并

增加了保温和防火措施。还贴心增加了

智能顶棚、折叠晾衣杆等生活必备设施，

既方便居民也能防止后期二次改造和违

建。楼梯、窗户则尽可能还原了当年的

样子，并且改造保留了很多经典设计元

素，比如大门口的五角星门头，代表上

海的“S”标志、烟筒等等，这些都是曹

杨新村曾经的记忆。小区内则拓宽了道

路，方便汽车通行，增加了部分绿化和

休闲区、智能设施等等，提高居住舒适性。

曹杨新村总体来说属于社区性质，每

个小区之间挨得很近，基本就隔一条巷

子，整个社区里生活配套相当齐全。比

如曹杨新村一小区对面的曹杨公园，公

共空间经过舒适化改造成了老人和孩子

们的聚集地 ；还有百禧公园，废弃铁路

线变身“高线公园”，空中花园、健步道、

篮球场等，真正增加了周边居住者的生

活质感。社区附近的曹杨商城、曹杨菜

场、曹杨影院等，满足了人们的日常所需，

娱乐生活兼顾，生活在这里十分方便。

非常值得一提的是，社区内还新开

了很多便民食堂，这些助餐点很大程度

上方便了社区里的老人，即使没人做饭、

不会叫外卖也能解决一日三餐。曹杨新

村先进的规划理念，不但让居民生活更

便利，也促进了邻里关系，充满了人间

烟火气，保持着 70 年不变的温度。

专题纵横

30

永庆坊 ：最美街道旧时味当代神

恩宁路“永庆大街”变身“永

庆坊”，是一次不动声色却彻底的转

身。恩宁路位于广州荔湾区西关老城

的心脏地带，诞生于 1931 年，对广

州而言，具有非常特殊的意义。2016

年，万科成功将永庆大街片区改造为

综合业态的新型街区，一改复古空壳

形象，摇身一变成为平衡传统风貌和

当代社区精神的多元化产物。

为了保护西关历史文化，延续街

区的文化生态。恩宁路永庆片区在城

市设计层面上只做了微改造，遵循

“修旧如旧，建新如故”理念。因此

整体未拆除任何承重结构，只是梳理

出一条串联起来的内街小巷，把原来

历史形成的“死胡同”盘活，植入

新的空间形态，创造丰富的空间体验。

在城市设计基底上，重点打造

“社”“塾”“云” 三 个 特 色 空 间。

即有特色的户外公共活动场地 ；供小

朋友培养业余爱好的教学空间以及所

有办公、接待和会议空间的主入口，

使其具有强烈的代表性。

“社”采用全新的幕墙建筑设

计，3 个小玻璃个体组合，削弱新建

筑的体量感。局部利用原建筑的旧红

砖，还原对旧场所的记忆 ；尽可能保

留珍贵的户外活动空间，通过公共大

台阶承载丰富的公共活动，并利用大

台阶在室内外空间之间形成连接和转

换。这样一来给历史街区加入一些可

呼吸的空间，保留更加自由的公共活

动发生的可能性。

“塾”建筑本身由 3 栋红砖房组

成，改造的切入方式是尝试寻求一种

中间状态。这 3 栋红砖房的现状结构

相对完好，原砖墙之间也是实心回填，

原混凝土结构密肋梁、红砖墙体，都

是非常完整的历史印记。将钢结构的

量测绘，修缮设计。对结构进行加强

加固 ；沿袭传统工艺，修复瓦屋面、

青砖墙、红砖墙、灰雕、彩塑等传统

元素，再现建筑传统风貌 ；修缮后，

利用该场地举办具有西关特色的公共

文化活动，以点带面，激发片区活力。

一个生机活力的城市片区要具备

的四大要素 ：多样的土地用途、小尺

度街区、新老建筑的并存、高人群密

度，而这些在这里都可以看到。时间

在不停流转，城市也在不断交替更新。

那些旧日的、饱含岁月和记忆的“城

市基建”需要的是像永庆坊更新改造

这样的换血与迭新，而不是简单粗暴

的抹去时代的记忆，应该以更加灵活

有效的方式去保留和焕活。

植入转化为呈现历史质感和历史场景

的载体，尽可能地弱化新的元素，新

旧结构与空间形成强烈对比。

“云”这座建筑本身是片区中历

史最为悠久的，该建筑整体现状破坏

较为严重，屋面腐朽坍塌严重，墙体

为 240 双层空心砖墙，已是危房，需

要空心回填及结构补强。在旧砖墙的

围合空间中，置入全新的钢结构体

系，构建全新的屋面系统，新建屋面

保留不同历史时期形成的折叠屋面的

特色，并重建它的结构关系。

永庆坊片区内有八和会馆、李小

龙故居、詹天佑故居等一些文物保护

建筑。对于这些建筑，项目团队则邀

请具备专业资质的公司、单位进行测

31

甘坑小镇 ：唤醒文化凝聚力

深圳龙岗甘坑村，是一个有着悠久历史的客家围

村，起源于明清时期的甘坑老围。世代迁徙，甘坑客

家形成了“凉帽”“排屋”“清明果茶”等独特文化。

甘李路作为进入甘坑客家小镇南门的城市主街道，承

担了 60% 公共出行的人流量。通过的需求、杂乱的

界面与文化割裂感使场所矛盾重重。项目团队认为，

充满故事的街道才是甘李路魅力所在，其线性的布局

更像是一束游走于历史与未来的光，穿过细缝发生衍

射，将小镇生活的烟火气、游人的欢声笑语固定在街

巷里。

叙事的品质慢行“故事线”：项目团队以“白鹭”

为表达符号，以历史脉络为线索，将客家文化符号嵌

刻其中，以图像元素糅合小镇文化，展开自然生态、

农耕文化、客家历史于一体的弘扬中国传统文化的旅

程，营造“白鹭随风起，满目水与月”的唯美意

境，串联引导游人入境的故事线。

引境入画的街道广场空间 ：以广场南城门为

界，内巷曲折深巷，青砖黛瓦，走进其中，如同

踏入了一幅淡彩的水墨画中 ；外街空间丰富，现

代简洁，其浓厚的文化氛围激发人们一探究竟，

城内外以一个故事表达了两种情境，神合而形

异。南门广场作为进入小镇的集散入口，其对原

有的街巷空间进行复刻并解构，形成一处现代的

文化互动空间 ；同时与古镇大门时空碰撞，与墙

后的沉浸式古城形成对比。客家建筑屋面的元素

给予空间充分的想象力 , 屋脊、檐角、青砖、瓦

片，通过重构，融入到艺术地形、广场坐凳设计

中，点滴细节皆是客家文化的缩影。水景、古树、

广场即承担了集散的功能，又是凝聚活力的核心

场所。

山墙拆解空间，置入互动的文化探索 ：无动

力画卷创意来自于儿时的跑马灯，基于摩尔纹和

运动错觉的原理，通过人眼和孔洞的相对移动，

童年的画片展现农户耕种、山水人家的隽永，步

移景异，乐在其中。生态农耕、和谐共存，传承

文脉、遇见未来，时光浮影在景墙中开启一条贯

穿着传统聚落人文与历史脉络的探访路径，吸引

游人俯身一探究竟。飞鸟造型的廊架提供了开放

多元的休憩场地，也使得整个空间更加灵动。通

过新街道与新古镇的对话，吸引了越来越多人前

往，从而真正实现客家文化的传承与发扬。

专题纵横

32

大田匠作文化村 ：乡村遗产活化策略

大田匠作文化村中的大田世居蕴含着丰

富的客家文化、建筑文化、民俗文化、义门

陈氏家风家教文化以及红色文化，承载了片

区历史文化底色，具备了引领片区文化发展

的引擎作用。

四大活化利用支撑平台 ：一是匠师文创

平台，根据文物建筑本身的特点和项目定位，

引进相关产业和合作机构，充分发挥文物建

筑的价值，打造独特的传统文化 IP 孵化平台；

二是非遗交流平台，开展各种形式的非遗文

化、演绎、交流、学术活动，探索非遗创造

性转化和创新性发展 ；三是研学教育平台，

整合周边建筑空间、林地空间、农田空间打

造独特的、体验式的教育实训基地 ；四是文

化活动平台，以传统文化、非遗交流、文物

活化、国潮文创、社区文化活动为主导，举

办各种形式的“节、会、展、演、赛”。

两大文化主线 ：一是以客家历史建筑、客家迁徙历史、义门

陈氏家风提炼文化主题，打造深圳最大的情景互动演绎场景。以

“旅游 + 演艺”“旅游 + 沉浸”“旅游 + 非遗”的形式将文化旅游

与新兴娱乐产业创新融合，创新客家围屋活化利用模式，使之成

为承载地域文化、时尚文化产业和“元宇宙概念”的新型消费业

态。二是以农耕文化、传统手艺到现代制造为历史脉络，提炼匠

心文化主题，打造有文化内涵的文旅产品。在文化旅游建设过程中，

植入沉浸式体验项目 ：农艺自然课堂、农耕文化展示、匠师院落

及手艺集成、围堡木艺观览、手作体验、月池水上演绎、数字文

博展示、营地教育。

33

密度十问 ：

城市如何智慧生长？

有哪些密度？

城市密度的控制主要是为了保证人们居

住生活的需求，比如开放空间、阳光、交通、

基础设施负荷、公共安全、工作等 ；这些因

素也联系着街区活力、步行性、公共场所、

交通运输效率、环境绩效、安全、社交互动、

创造力和经济表现。过高的城市密度，意味

着空地的消失、自然光的缺乏、住宅的缩小、

学校的缺乏和景观走廊的阻塞。

西方往往用可量化的“住宅密度”（建

筑 / 用地）、“居住密度”（居民 / 用地）和

“工作密度”（工作 / 用地）等指标进行衡

量，并将容积率作为一项重要指标 ；我国则

主要有容积率、建筑密度、绿地率等指标来

控制地块的开发强度，不仅保证居民的基本

生活需求，还达到优化城市土地集约利用的

作用。

区别于“可衡量”的密度，“感知密度”

一直是环境心理学关注焦点。比如，联合国

将每个超过 3 个人居住的房间定义为贫民窟

（slum），用以描述环境拥挤感。虽然城市的

“环境气氛”没那么容易量化，但许多社会

学家和规划师采用了“视觉密度”“互动密

度”等词语区衡量城市发展空间水平。换句

话说，我们建设城市要追求的不是密度本身，

而是稠密的城市环境以保证生活、居住、工作、

文化、活动、公园等形式的质量。

对于城市来说，密度是一把双刃剑。在许多人心中，“密度”和“拥挤”可能是同义词，让人联想到贫穷、缺乏隐私

和公共空间。同时，高密度的人口聚集似乎也带来了资源短缺、污染、生活环境恶化等问题，甚至在大流行病中也展

现了其脆弱性。但我们也可以看到低密度无序的城市发展所造成的大量问题，诸如过度依赖机动车交通、基础配套难

以覆盖、可达性差、物流效率低等。意识到这些问题，现代城市规划才会如此强调城市的智慧生长，而引发“紧凑型

城市”“城市集约化”“公交为导向的发展”“30分钟城市”等概念热议。

什么是密度？

关于城市密度的讨论一直是将城市形态与城市生活联系起来的重

点。最低密度指标已与城市的质量相关，包括健康、安全、创造力、

活力和可持续性。城市密度不仅仅是建筑密度，还包含了多元因素，

如人口密度、产业密度等。有的城市，像底特律，看似建筑密度大，

但人口流失较大，城市空置率高，经济缺乏活力；有的城市建筑高度低，

如墨西哥和印度，但产业密度较低，大量人口拥挤在较低的建筑面积

里，形成非正式的定居点，这种贫民窟状态也让生活质量大打折扣。

因此，我们通常将城市密度作为一个标准，以此制定城市基础设

施和地块开发强度策略。而城市密度真正的挑战在于如何提高城市人

口密度的素质，如何整合建筑、人口和开放空间的密度等。目前，我

国正在从人口红利向人才红利、产业化创新红利过渡，城市密度亟需

智慧生长和智能化管理 (Smart Growth)。优化后的城市结构、资源整合

和产业集聚，更利于城市经济和创新力发展。

行业观察

34

高密度有什么好处？

城市人口数量是城市运作方式的重要基

础。在密度较高的城市环境中，城市的运行

效率将更高，这也是所谓的密度红利。完善

的教育、医疗、文娱、交通等配套设施可以

为人们提供更加丰富便利的生活，从而吸

引更多人前往定居，扩大城市影响力，并

增大税基 ；劳动力密集和产业的集聚效应，

利于城市整体的经济发展和消费循环。稠密

的城市环境中，人们也更容易获得充足、负

担得起的住房，更平等获得教育、工作和生

活机会。集中人员、物流和服务可提高效率

并节省资源，降低碳耗。紧凑的城市可以最

大程度地提高公共交通效率，并最大程度地

减少人们每天的通勤距离。人口的集聚，利

于科技与创造力的开发，利于资本流入，从

而带动社会整体发展，零售和服务业等随之

兴起。

以香港为例，作为高密度的代表，香港

的公共交通使用率在全世界属于顶尖，而居

民平均碳消耗世界最少。并且，高楼林立并

没有造成香港公共环境进一步恶化。大量的

公共空间和公园给市民提供了友好的步行环境。

低密度城市蔓延有何危害？

与之相对的，无休止无规律的低密度城市蔓延会带来的巨大消耗：

蔓延的土地侵蚀了更多的自然环境和耕地，造成自然和粮食危机。低

密度的郊区更依赖于汽车，而四分五裂的城市地块加大了人们通勤时

间和难度，降低了城市运作效率和人口流动速度，并带来了更大的城

市污染。无规律蔓延的城市造就更多的偏远区域，这些区域既缺乏自

己的服务，又缺乏与大城市之间的联系。当更多的年轻人想要前往大

都市寻求机会，这些郊区城市更容易面临老龄化和空城问题。此外，

人们交流方式和出行方式将变得更加松散，而教育等基础设施难以覆

盖，加大了社会阶级隔离甚至割裂。

以日本为例，三大都市圈在经历了大规模扩张后，随着社会经济

下行，又都开始了收缩的过程。诸多新城红极一时，也在少子化打击下，

空心严重，取而代之的是主城再开发。美国洛杉矶更是低密度开发的

反面案例，低密度看似提高了居住环境质量，但过度依赖私家车引发

城市拥堵、地块割裂等大量城市问题。

什么会影响密度？

影响密度控制和开发强度的因素很多，比如区域特点和定位、地

理地貌自然资源、房屋属性、政策导向、地价等。而城市交通站点（TOD）、

生态和文化（POD&COD）、商业零售片区（CBD）等都对密度开发有较

大影响。

以公共交通为导向的 TOD 为例，这种开发模式通常在站点周围进

行较高密度、混合使用的开发。因此，TOD 的土地使用往往围绕密度、

35

多样性和设计特征来进行分析。一些

发展政策鼓励在整个地区实现高度多

样性，而密度指数则随着距离的变化

明确列出。

值得一提的是，没有一种开发模

式是能够一言蔽之的，TOD 的土地密

度控制也受规模和形式影响。TOD 的

开发密度往往通过所在地区位置进行

分类，比如中心、近郊和社区。通常，

大型、重要的车站包含更多的设施和

日常活动，这些站点影响范围也比其

他站点的更大。除此之外，影响公共

交通的土地使用还有其他因素，包括

可达性、补充规划、增长需求、可用

土地以及社会和自然条件等。

密度是怎么增长和收缩的？

密度是城市管理和适应城市变化

潮起潮落的重要组成部分。人口增

长、技术扩散、经济变化、新的生活

方式改变、气候和健康挑战等驱动因

素，致使诸多城市只能尝试优化土地

利用、寻求新的增长方式，并重新构

筑人口密度。除了少数地区，人口不

是有机增长，而是通过人口流动、城

市化和致密化进程进行改变。

许多城市都对此过程进行摸索，

比如伦敦采取提供大量住房服务政

策，斯德哥尔摩集中精力吸引金融服

务和创意产业 ；一些城市还采取整合

零散用地和空地、致密化城市核心、

城市内部空间再利用、引入新兴产业

和文化设施等方式吸引人口。

城市衰退和收缩也是城市新城代

谢的重要过程。并不是所有产业都能

延续多年，虽然说城市产业结构多元

化是抵御经济衰退的重要方式，但许

多产业的规模效益又不得不遵循集中

布置的原则。因此，城市适时的经济

转型和产业转移就显得尤为重要。底

特律和德国鲁尔工业区的转型就是两

个相反的案例 ：前者投入大量资本，

试图重振当年辉煌却深陷破产泥淖，

导致人口流失严重 ；后者则果断放弃

昔日光彩，以城市收缩的方式，精简

城市结构，将废弃场所转化为市民空

间和绿化用地，优化生态环境，拥抱

创意和新兴产业，最终完成产业更新

换代，吸引了更多年轻人入驻。

密度是资本的产物吗 ?

高密度可以为开发商带来巨大的

利润空间，公共交通站场的高密度开

发能让开发商进行价值捕捉。值得注

意的是，如果不采用政策的补充协议，

这种高密度方式通常会与政策初衷背

道而驰。

资本永远是逐利的，房地产商往

往希望在高密度土地上建造高密度的

高级公寓和写字楼，以获得较大的利

益。而这些业态显然与社会公平格格不

入，很容易让轨道交通成为资本圈地的

帮凶，导致的结果是原住民流离失所、

城市乡绅化高档化、社会割裂加剧。

这种现象在美国、印度，甚至日

本已经大量出现，随着站点高密度开

发，大量原住民不得不离开原有场所，

迁往更偏远的社区，以致他们要面临

更加复杂的处境——匮乏的配套和交

通。东京涩谷的 Miyashita Park 重建，

赶走了大批在此暂居的流浪人口和原

住民，因而遭受大量抗议。

因而，为了实现社会公平，政府

往往需要让站区开发商进行可负担住

房、基础设施的配建，或在站点开发

范围内预留低地价土地进行政府性社

会性住宅的开发，或要求站点区域建

设更加多元的业态和土地利用方式，

以缓解纯粹高密度带来的弊端。

站点的密度和辐射范围如何设置？

TOD 是一种通过交通便利的枢纽

将人员、活动和交通联系起来的方法。

其土地利用方式既是可达性衡量的重

行业观察

36

要方面，又同时是可达性的结果。这

就更需要前瞻性规划和目标反馈。

从不同角度，密度需求不尽相同。

乘客和当地居民可能需要更好的公共

空间、更好的配套环境 ；而商家和运

营商则需要将人流转变为客流，更看

重现金流量。土地利用和站区业态是

出行需求、出行方式决策和客流效益

的关键因素。

因此，TOD 的土地利用通常会提

及行人集水区（pedestrian catchment

area）这一概念，意味着人们可接受

的步行距离。通过公共空间、混合业

态、行人友好设施、设计特征、邻里

空间等提升，好的站区可以辐射更广

的距离，中心密度也可以达到更高。

这也变相鼓励开发商不再一味的

追求高密度和单一业态。以自持业态

为主的开发商将需要更注意临街界

面、兴趣点、步行友好空间的打造，

而以住宅销售为主的开发商则要注重

邻里空间、社区配套和文娱环境的配

建。如果是政府规划用地使用方式，

就需要政府更具前瞻性地进行业态控

制，并通过实时反馈进行优化调整。

高层是高密度开发的唯一形式吗 ?

相比于高层建筑林立，巴塞罗那

尝试了另一种高密度形式 ：多层、窄

街道、高密度。尽管它变得有些拥挤

和喧闹，但它仍然是该市需求最大、

价格最昂贵的地区之一。并且，这样

的街道由于不利于汽车通行，公共交

通和步行逐渐取代了私家车出行。另

一方面，巴塞罗那模式展现了混合模

式的优势。多种用途融合在一起，降

低了生活成本和阶级隔离。这样密集

的城市，通过冗余、多用途和权力下

放更好地体现了社区邻里精神、健康

和城市韧性。

与之相对的是美国规划的失败。

美国往往将其功能划分为不同区域

（城市等同于农作物），这样自上而下

的分区政策（如 Single-Family Zoning

政策，许多州开始谋求废除这一政策）

使城市变得毫无生气、充满种族隔离。

但同样，高楼大厦也不意味着是

一件坏事。许多人担心高层发展将破

坏城市的历史天际线，这种反对声音

在巴黎和伦敦这样的历史城市尤为响

亮。实际上，高层建筑的标志性意义

让其成为现代城市繁华的重要衡量标

准，也是地区吸引资本的手段之一。

即便是巴黎和伦敦，低密度也不过是

一个噱头罢了。巴黎只是将高层搬到

了 LaDéfense 区域，使其发展成一

个密集的办公区，并在保持市中心低

层林荫大道特色的同时，与其他城市

进行财务竞争。伦敦的中央商务区和

金丝雀码头也是高层云集。

另外，现代都市的高层建筑还有

其他好处，比如由于其紧凑的形式，

高层塔通过其墙壁散失的热量很少，

并且在所有建筑类型中的供暖需求最

低。所以，好的城市形态既不是说只

有高楼林立，多种密度的混合让城市

更具弹性。

什么的密度模型适合城市发展 ?

目前来说，最为理想的城市密度

模型是多中心、多组团、多节点式，

而土地使用则以混合功能为主。这样

的城市面对不同挑战时韧性更强，实

际操作中容错率也越高。与之相对，

许多采用田园都市式规划的圈层城市

结构，或多或少遭遇了中心城区人口

拥挤和交通堵塞的问题。这也是为何

东京这样的圈层结构城市也在谋求不

同的副中心发展，逐步转移城市重心。

核心商业区密度较高，而其他区域以

低密度呈现，整个城市以高低起伏的

形式存在。

多中心的开发格局鼓励更平衡的

发展以及更合作的城乡关系，结合城

市中心的努力，创造足够大的经济规

模。多中心发展与城市为了扩大规模

而进行大量投资无关，相反，它是将

邻近城镇重新建立联系，联合起来，

以“借用”规模和质量，确保对更

广泛地区的发展产生积极的溢出效

应。目前的都市圈发展可以看作是多

中心开发的更大版本。

但需要注意的是，城市的分散性

和多中心发展与就业权力下放有关，

这很容易造成地区之间就业机会不平

衡。这样的“失衡”将导致通勤距离

和时间增加。因此，多中心或分散城

市的次中心成败的关键就是如何提供

足够的在数量和质量上相匹配的住房

和工作选择，最终实现职住平衡。

本文来源 ：公众号“ 建筑手帐 C”

37

“控制增量、盘活存量”理念指引下的

城市更新正日渐成为我国城市空间建设发展

的持续任务和常态化工作。但由于缺乏系统

的理论指导和有效的制度设计，城市更新工

作开展时常受阻。一方面，受传统规划和土

地管理等体制的制约，城市更新过程中的资

金来源，土地或建筑使用权限的取得，居民

或企业的拆迁与补偿，建筑或用地的功能改

变，旧建筑改造的消防审核与工商注册等一

系列相关行动的落地经常举步维艰或者成效

不佳——或者要经历复杂的规划调整或项目

审批流程，或者要投入高昂的时间、资金和

机会成本，或者带来利益主体间的权益分配

不均，又或者造成社会矛盾和历史文化与邻

里关系断裂等问题。另一方面，在行政管理上，

传统的发改、规划与国土（自然资源）、民政

等部门分别从各自领域出发开展工作，不同

部门之间缺乏有效联动，使得行政审批、公

共资金使用等城市更新配套措施无法实现跨

部门的有机衔接，导致更新政策沦入“最后

一公里”陷阱而难以落地。因此，若旧有制

度不加变革，可能会导致此类问题持续发生，

造成城市更新活动偏离其价值目标或者停滞

不前。因此，在城市建设从增量发展转向存

量提质的过程中，政府亟须建立和提供新的

行动规则来保障和促进城市更新行为的有序

发生，即通过制度建设来维护城市更新的秩

序化开展。

城市更新制度建设关键维度：“ 尺度 - 管控 -

要素 ”适配

不同国家的社会、政治、经济、文化等

制度共同组成了影响和制约城市更新实践开

展的外部环境 ；而从城市更新的内部运作来

看，更新目标、更新导向、产权构成、更新规模、

更新对象、参与主体、改造方式、功能变更、

土地流转、安置模式等，成为理解和认识当

代中国城市更新特征的重要视角。这些视角

是城市更新制度可以施加约束、进行干预或

实行调节的关联领域。

有效的城市更新制度体系建设离不开不

同维度下行动规则的相互支撑和配合。从我

国城市更新制度建设的薄弱环节出发，整合

思考 10 种视角涉及的产权变更、主体协作、

用途转换等更新规则需求可以发现，“尺度”

（国家和地方）、“管控”（约束、规范和激励）

和“要素”（主体—空间—资金）对我国更新

制度建设的创新推进具有重要考量价值，这

三者之间的规则适配是实现高质量城市更新

制度供给的关键。

从“尺度”维度来看，塔隆在探讨英国

城市更新时，将相关政策划分为“国家政策”

和“城市政策与战略（地方）”两类来辨析

不同层级的更新规则供给。由此可见，城市

更新制度在国家与地方等不同空间尺度上发

挥着作用，中央与地方（省、市等）之间的

制度协同与行动配合，或两者之间的利益博

城市更新制度建设

关键维度与策略解析

唐燕

清华大学建筑学院博士生导师

政策聚焦

38

弈与规则错位等关联行为由此变得十分普遍。

在时间尺度上，欧洲等西方国家因为政党换

届所致的城市更新政策“断裂”时有发生，

如荷兰的执政党更替使得其近 10 年的城市更

新政策从关注社会融合走向新自由主义导向

的市场化进程。政策机制的“突变”在我国

亦存在类似情形，原因往往在于行政工作者

任期变化或人员调动等造成的干预措施波动。

从“管控”维度来看，制度作为人们活

动需要遵循的规则与依据，具有约束性／激

励性、控制性／指导性、规范性／程序性等

多元机制特点。具体到城市更新制度，则通

常表现出三类主要的引导机制倾向，即注重

“抑制”的约束／管束机制，突出“鼓励”

的激励机制，以及施加“规范”的程序／维

护机制。黑塞从卢森堡的内向“填充式”更

新策略出发，指出城市更新的显著矛盾往往

集中体现在市场力量与公共政策之间的紧张

关系上，即城市通过更新规制建设，陷入既

想促进开发又想控制开发的两难境地。因此

从客观实际出发，推进精细、精准、差异化

的城市更新管控机制供给显得愈发重要。

从“要素”维度来看，城市更新活动的

发生几乎都离不开依托要素的资源投入、关

系协调或利益分配，包括人的要素，物的要素，

以及资本、信息、技术等其他要素。这些要

素的相互结合是城市更新实践需要具备的基

本条件。然而长期以来，我们通常仅关注物

的要素在城市更新中的投入与产出，其他要

素的地位和作用要么被忽视，要么被重视的

程度不足。由此，针对人、物（空间）、资本、

运作管理等全要素进行统筹的制度设计，将

成为保障城市更新综合目标达成的重要途径。

尺度 ：国家层面与地方层面的城市更新制度

供给

国家层面的城市更新制度建设需要统筹

提出一般性的引导方向和规则框架，帮助推

进各地城市更新实践并解决客观问题。在二

战后至今 70 余年间，世界各国通常会根据不

同时期国家的社会经济态势与综合发展需求

颁布相应的城市更新政策，以此引导和创造

与时俱进的城市更新模式与行动，也取得了

相应的进展和成效。日本、英国、美国、德

国基本早在 1980 年代之前就已出台诸如《都

市再开发法》（日）、《内城法》（英）、《城市

更新和开发法》（德）等国家层级的城市更

新法律法规，并不断通过增补、迭代或完善，

来形成日趋体系化的国家城市更新规则体系。

这些制度确定了城市更新在不同国别“干什

么”和“怎么干”的基本规定，并常常配合

国家层面的城市更新项目／计划和资金计划

等产生作用，带动和指导全国城市更新活动

的实践开展。

相较于西方发达国家，我国尚未出台全

局性、统领性的国家级城市更新法律法规或

管理办法，因此一些学者认为这方面的制度

建构将成为未来我国城市更新的重点任务。

国家可逐步研究出台全国城市更新工作的行

动纲领或框架（指导意见），持续推进相应的

法制建设（如编制国家条例等），并积极引导

城市更新与规划体系变革的有效融合，创新

融资渠道、优化更新收益分配、增强空间设

计指引，并赋予市场和社会等主体充分参与

更新的机会和途径。由于我国地域辽阔，东、

中、西部城镇化进程不一，且各城市当前阶

段的核心建设任务有所差异，因此国家引导

需给地方设立规则预留出弹性空间，鼓励地

方管理部门因地制宜地建构“本地化”的城

市更新工作指引。

我国地方层面的城市更新制度供给主要

集中于省、市、区三个尺度，目前省级层面

（不含直辖市）的统筹制度建设刚刚起步（如

安徽、辽宁等省已出台省级管理文件），市级

层面的制度创新正日渐兴盛，同时部分城市

在简政放权的过程中不断强化各区在城市更

新政策供给上的权限配置。

广州、深圳、上海等城市近 10 年来持

续推进城市更新政策与体制的改革创新，涉

及机构设置、资金来源、法规建设、规划编

39

制、审批流程等多方面。这些城市基本都专

设了城市更新管理机构（通常由住建或规自

部门主管，联合其他部门协同工作），出台了

城市更新管理办法（或条例）和一系列配套

政策法规。2020 年底，深圳在原《深圳城市

更新办法》基础上发布了具备更高法律地位

的《深圳经济特区城市更新条例》，创造了

我国城市更新制度建设的新里程碑 ；2021 年，

广州市住房和城乡建设局就《广州市城市更

新条例（征求意见稿）》征求意见 ；2021 年，

上海市十五届人大常委会第三十四次会议表

决通过《上海市城市更新条例》。

无论强调市场导向还是政府导向，这些

城市基本都明确了城市更新从规划编制到实

施落地的具体流程和要求，通过多主体申报

（政府、业主、开发商等）等程序来确定更新

项目，并先后分“旧城—旧厂—旧村”“全

面改造—微改造—混合改造”或“拆除重

建—综合整治”等类别，差异化引导推进实

践项目的审批管理和实施建设。其间，标图

建库、圈层引导、容积率奖励和转移、公益

用地上交、保障性住房和创新产业用房提供

等单项创新举措也不断出台。

各地涌现出的基层规划师制度，开始发

展成为联结政府与社会的重要纽带，在推动

公众参与、协调多方诉求、优化利益分配等

方面发挥着桥梁作用，表征了我国规划师从

“技术精英”向“中间者／协调者”转型的

新趋势。上海和广州推行的社区规划师制度、

北京推行的责任规划师制度等，为自下而上

地探索更加灵活多元的城市更新实施路径创

造了有力的机制保障。不同城市竞相摸索的

公共空间微更新、老旧小区改造、参与式设计、

社区花园等百花齐放的试点项目，也成为城

市更新制度建设中“摸着石头过河”的重要

创新。

政策聚焦

40

管控 ：动力视角下的“ 增值型—渐进型—责

任型 ”城市更新

在开展分类引导的城市更新管控中，更

新对象通常被划分为“老旧厂房”“老旧住

区”“老旧商办”等不同功能类型，或按照

“拆除重建”“综合整治”等不同改造力度类

型来实施政府管理。但从常常被我们忽视的

动力视角来看，城市更新还可简要划分为“增

值型”“渐进型”“责任型”三类——更新管

控的制度供给需根据这三类对象的差异进行

针对性的规则设定。

1.更新动力强劲的“增值型”城市更新。

一些城市更新项目的实施会带来可观的增值

收益，如将一片老旧工业区改造为城市 CBD

或商住片区的拆除重建行为。政府和市场等

主体参与和推动这类更新项目的潜在动力大，

且政府、开发商等往往通过结成“增长联盟”

来共同实施地区更新，并在此过程中获取相关

收益。因此这类更新活动的管控关键在于如何

更加合理地进行增值收益分配，如何避免更新

改造可能造成的环境或社会等负面影响，如何

保障更新对地区综合长远发展的贡献等。

2. 为保障民生开展的“责任型”城市更

新。这类城市更新往往并不能带来直接的增

值收益或经济收入，相反更多地需要资金、

人力等成本投入，以保障地区的基本民生所

需和拉动落后地区的发展，如对一些老旧社

区、贫困地区开展的改造和优化行动。因此

这类更新通常离不开来自政府、社会组织、

第三方机构等的扶助，其管控关键在于明确

各方责任、如何共担和保障公共物品的供应，

以及如何通过社区营造、市场参与实现在地

居民等主体的共建和共治。

3. 日常空间维护的“渐进型”城市更新。

渐进型城市更新几乎每天发生在城市的不同

角落，是对空间环境老化的一种持续性修缮

和维护工作，如业主出资的房屋外立面维修

等。这类城市更新的空间对象往往责权边界

相对清晰，业主等通过购买服务来修缮物产

并获得相应的品质回报。针对此类投入与消

费过程，更新的管控关键在于通过规范建构

（如完善物业管理机制、优化相关法规建设等）

进一步明晰产权关系，保障业主意愿的合理

实现，确保相关服务的有效获取和供给等。

上述三类更新的有效管控需要机制设计

与策略举措上的区别应对。例如 ：针对“增

值型”城市更新，需更多考虑如何进行好的

“管束／约束”和公平的利益分配，确保开

发容量不“超容”、建设行为不破坏生态环

境和历史文化等，以避免强劲更新动力带来

的一味追求经济收益的再开发影响；针对“责

任型”的城市更新，政府需要提供更多的支

持、保障和激励措施，如局部放宽对功能用

途等的管制要求（弹性管理），提供一定的资

金帮助或容积率奖励等 ；针对“渐进型”的

城市更新，则需建构有序的维护等机制保障，

以便物业公司、业主在公共维修基金使用等

41

问题上实现良性互动，确保城市物产能够获

得持续有效的渐进式“修补”，这对于减少

“短命建筑”和实现存量空间的长远稳定发

展至关重要。

要素 ：“ 主体—空间—资金 ”的相互支撑

我国城市更新规则设计过程中，对主体、

空间、资金三类要素的统筹思考十分关键，

即如何实现“主体—空间—资金”的系统整合。

简单来说，“人—财—物”的有序安排与高效协

同是当前我国城市建设的重要应对内容。

1. 主体 ：保障多角色参与和优化利益协

调。政府在我国的城市更新活动中长期扮演

关键角色，市场和社会等的参与时有缺失。

在新时期，如何强化城市更新的多主体参与、

推进精细化的社会治理成为重要使命，需要

不断借助制度建设，保障产权人、公众、社

会组织、规划设计者、开发公司、非营利机

构等积极介入城市更新，推进政府主导、社

会主导、市场主导等更新模式的多元共存。

为保障我国城市更新行动逐步迈向以参与主

体多元化、角色关系平等化、决策方式协商

化、利益诉求协同化为特征的“多元共治”，

城市更新制度建设需重点维护不同主体的参

与权利，调动不同主体的参与热情，达成不

同主体的协同合作或一致同意。此外，政府

也将从过去单一的城市更新“实施者”转型

为城市更新的“管理者”“协调者”或“服

务者”，通过有效的机制设计来推动“利益

相关者”的更新协作，对各主体间的利益博

弈和利益协调发挥调节作用。

2. 空间 ：既有空间改造中的“产权—用

途—容量”干预。城市更新制度需要界定政

府干预城市空间更新改造的边界与要求，这

涉及不同管理部门的对接、更新项目适用的

规范与标准、更新规划的编制与落地、项目

审批的流程与要求，以及空间管控相关规定

等。其中，有关空间产权、用途、容量的更

新规则设定，已成为当前我国城市更新制度

创新的突破点和争议点的汇集处，其背后折

政策聚焦

42

射的是权力和利益在不同主体间进行分配的

关系与诉求。具体来看，在“产权”方面，

因经年累月的物业流转、主体变化和政策革

新等所导致的复杂产权归属与产权期限情况，

很大限度上影响甚至决定了更新行动能否得

以开展。相应制度的创新主要表现在产权收

拢或分割的政策设计、历史问题地块等的确

权、产权期限和类型约定、土地产权“招拍

挂”或“协议出让”的途径要求等措施上。

在“用途”方面，城市更新对已有空间的

“用途（或功能）”进行变更常常导致更新前

后的空间收益变化。当前制度创新调节的重

点表现在用途转变后的补缴地价、控制性详

细规划的相应修改与认定要求、允许功能混

合与转换的特殊约定、过渡期政策优惠等方

面。从“容量”方面来看，容量是城市更新

过程中开发建设面积的展现，也是平衡成本与

收益、决定开发获益等的重要指标 —“增加容

量”（从而增加经济收益）仍是当前大量城市

更新项目得以实现的支柱力量，更是开发商

介入城市更新并进行利益博弈的焦点。然而，

只是借助建造更高楼房和提供更多楼地板面

积的方式来推进更新开发，从长远来看是不

健康、不可持续或难以为继的，很可能导致

城市建设在强度和密度上的失控，因此相关

制度创新宜聚焦容积率调整的上限设定、以

公益贡献获取容积率奖励、推行容积率转移

等举措上。

3. 资金 ：扩大资金来源并有效利用资金。

城市更新不能只是政府公共资金的一方投入，

还需要市场和社会资本的广泛参与。如何吸

引政府外资金积极投入城市更新实践，尤其

是参与获利少的“责任型”更新项目，往往

成为相关制度建设的核心挑战。国际经验表

明，政府吸引社会资本参与更新行动的举措

可以非常多元，包括更新收益共享、项目合作、

空间（土地）的激励和优惠措施，以及相关

的税收调节和金融手段等。我国城市更新的

主要资金激励措施目前集中在土地关联政策

上，如地价优惠与返还、过渡期政策、用途

转变许可、新旧捆绑开发等，而税收和金融

手段的应用还处在起步期（近期 REITs 等新

型途径的引入或将开启新的融资前景）。撬

动来自居民等的民间资本参与更新，需更加

清晰地界定各主体间的“责权利”关系，并

通过“参与”使更新改造更加契合居民的需

求与愿景 ；而实现城市更新资金的有效利用，

同样需要将改造内容与客观诉求匹配起来，

特别是在“自上而下”的公共资金使用过程

中，避免店招单一化改造等资金投入脱离实

际的争议现象。

有效的城市更新制度建设在我国需要实

现“尺度—管控—要素”多维适配。由于城

市是一个有机生命体，对其局部或某方面的

更新改造可能带来其他关联反应，因此城市

更新的制度举措不应是单个或孤立的，而需

兼顾时间和空间上的和谐共进。当前，我国

需持续探索出台国家与地方相互支撑的城市

更新政策与法规，并从城市更新的动力视角

出发，针对“责任型”“渐进型”“增值型”

等城市更新项目，用实和用好相应的管束、

规范、激励举措，即“该约束的约束、该鼓

励的鼓励、该规范的规范”，而非实行“一

刀切”的行动规定。

城市更新项目要获得成功很大程度上取

决于有效的项目运营和持续维护。我国当

前诸多城市更新制度创新都聚焦在“空间”

规则上，特别是存量空间改造中有关产权、

用途和容量的相关规定，未来需围绕“主

体”“资金”和“运维”等进行更为丰富全

面的要素考量和治理体系建构。由于制度目

标与其实际产生的效果之间时常会出现偏差，

因此对城市更新制度规则的评判和采用需要

十分谨慎（不应“一窝蜂”草率出台），并

通过实践检验来不断优化调整，以有效发挥

城市更新制度在统筹开发与保护，控制与激

励，责任与权力，政府、市场与社会，跨部

门和跨层级管理衔接等方面的综合作用。

本文来源 ：《 国际城市规划 》

43

2021 第四季度深圳城市

更新相关重点政策速览

发布日期

发布机构

关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知

住房和城乡建设部办公厅

国家发展改革委办公厅，财政部办公厅

2021.12.31

把牢底线要求，坚决把民生工程做成群众满意工程

① 建立政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工

作机制。

② 年度改造计划应从当地实际出发，尽力而为、量力而

行，不层层下指标，不搞“一刀切”。

③ 改造计划不应超过当地资金筹措能力、组织实施能

力，坚决防止财政资金大包大揽，坚决防止盲目举债铺

摊子、增加政府隐性债务。

④ 督促引导电力、通信、供水、排水、供气、供热等专

业经营单位将老旧小区需改造的水电气热信等配套设施

优先纳入本单位专营设施年度更新改造计划，并主动与

城镇老旧小区改造年度计划做好衔接。

⑤ 群众改造意愿强烈配套设施和公共服务设施，北方

采暖地区建筑节能改造等作为重点内容优先列为改造

内容。

⑥ 健全动员居民参与机制。

⑦ 改造方案充分征求居民意见。

⑧ 居民对长效管理机制形成共识。

⑨强化改造质量安全监管。

⑩ 加强发现问题整改。

需重点破解的十大难点问题

结合改造完善党建引领城市基层治理机制；推进片区联动

改造；构建社区生活圈；多渠道筹措改造资金；培育改造

规模化实施运营主体；提升金融服务力度和质效；构建适

应存量改造的政策制度；小区专营设施专业化管理；结合

改造完善住宅专项维修资金；居民同步实施户内改造。

广东省历史建筑和传统风貌建筑保护利用工作

指引（ 试行 ）

广东省住房和城乡建设厅

2021.10.15

适用范围

全省历史建筑和传统风貌建筑的普查确定、保护管

理、保护工程、合理利用等工作。

确定标准

① 历史建筑的确定标准

建成30年以上，具备下列条件之一，未公布为文物保

护单位，也未登记为不可移动文物的居住、公共、工

业、农业等各类建筑物、构筑物，可以确定为历史

建筑：

• 具有突出的历史文化价值。能够体现其所在城镇古

代悠久历史、近现代变革发展、中国共产党诞生与发

展、新中国建设发展、改革开放伟大进程等某一特定

时期的建设成就；与重要历史事件、历史名人相关

联，具有纪念、教育等历史文化意义；体现了传统文

化、民族特色、地域特征或时代风格。

• 具有较高的建筑艺术特征。代表一定时期建筑设计

风格；建筑样式或细部具有一定的艺术特色；著名建

筑师的代表作品。

• 具有一定的科学文化价值。建筑材料、结构、施工

工艺代表了一定时期的建造科学与技术；代表了传统

建造技艺的传承；在一定地域内具有标志性或象征

性，具有群体心理认同感。

• 具有其他价值特色。对建成时间虽不满30年，但反

映广东改革开放时代和社会经济文化发展特点，凸显

广东地域标志性，增强群体心理认同感的建筑物、构

筑物，也可确定为历史建筑。

② 传统风貌建筑的确定标准

未公布为文物保护单位、历史建筑，也未登记为不可

移动文物，具有一定建成历史，对历史地段整体风貌

特征形成具有价值和意义的建筑物、构筑物，符合下

列情形之一，可以确定为传统风貌建筑：

• 建筑风貌较完整体现地方某一历史时期地域文化特

点的建筑物、构筑物。

政策聚焦

44

关于开展第一批城市更新试点工作的通知

住房和城乡建设部办公厅

2021.11.4

试点目的

针对我国城市发展进入城市更新重要时期所面临的突

出问题和短板，严格落实城市更新底线要求，转变城

市开发建设方式，结合各地实际，因地制宜探索城市

更新的工作机制、实施模式、支持政策、技术方法和

管理制度，推动城市结构优化、功能完善和品质提

升，形成可复制、可推广的经验做法，引导各地互学

互鉴，科学有序实施城市更新行动。

试点内容

第一批试点自2021年11月开始，为期2年。重点开展

以下工作：

① 探索城市更新统筹谋划机制。加强工作统筹，建

立健全政府统筹、条块协作、部门联动、分层落实的

工作机制。坚持城市体检评估先行，合理确定城市更

新重点，加快制定城市更新规划和年度实施计划，划

定城市更新单元，建立项目库，明确城市更新目标任

务、重点项目和实施时序。鼓励出台地方性法规、规

章等，为城市更新提供法治保障。

② 探索城市更新可持续模式。探索建立政府引导、

市场运作、公众参与的可持续实施模式。坚持“留改

拆”并举，以保留利用提升为主，开展既有建筑调查评

估，建立存量资源统筹协调机制。构建多元化资金保障机

制，加大各级财政资金投入，加强各类金融机构信贷支

持，完善社会资本参与机制，健全公众参与机制。

③ 探索建立城市更新配套制度政策。创新土地、规划、

建设、园林绿化、消防、不动产、产业、财税、金融等相

关配套政策。深化工程建设项目审批制度改革，优化城市

更新项目审批流程，提高审批效率。探索建立城市更新规

划、建设、管理、运行、拆除等全生命周期管理制度。分

类探索更新改造技术方法和实施路径，鼓励制定适用于存

量更新改造的标准规范。

工作要求

① 编制实施方案，明确试点目标、试点内容、重点项

目、实施时序和保障措施，于2021年11月30日前报送；

② 加强组织领导，严格落实城市更新底线要求，切实落

实试点实施方案，确保试点取得成效；

③ 每季度报送试点工作情况。

21个试点城市（区）

北京市、河北省唐山市、内蒙古自治区呼和浩特市、辽宁

省沈阳市、江苏省南京市和苏州市、浙江省宁波市、安徽

省滁州市和铜陵市、福建省厦门市、江西省南昌市和景德

镇市、山东省烟台市和潍坊市、湖北省黄石市、湖南省长沙

市、重庆市渝中区和九龙坡区、四川省成都市、陕西省西安市

和宁夏回族自治区银川市。

• 具有一定的价值，承载社会公众或群体一定集体记忆的

建筑物、构筑物。

利用原则

历史建筑和传统风貌建筑的合理利用应坚持“价值保护、

开放多样、安全使用、可持续性”的利用原则，其中应以

价值要素的保护为首要原则，尽可能展示和发挥其价值。

利用方式

历史建筑和传统风貌建筑的合理利用可以采用经营权转

让、合作入股等多种形式，保证所有权人、管理人或者使

用权人充分参与，并保障其合法权益。

鼓励各地探索功能置换、兼容使用、租期延长、租金优

惠、允许适当增加室内使用面积和室外附属面积等措施和

政策创新，加强历史建筑和传统风貌建筑合理利用。

鼓励社会资本参与历史建筑和传统风貌建筑的保护利用及

其经营活化。国有历史建筑和传统风貌建筑市场化运作获

得的收益，主要用于历史建筑和传统风貌建筑的保护工程

和日常维护，以及用于改善周边公共环境等。非国有历史

建筑和传统风貌建筑所有权人确因困难无法履行保护责任

的，县级以上人民政府可以引入社会资本对非国有历史建

筑和传统风貌建筑采取长期租赁、收购、产权置换等方式

予以保护和合理利用。

45

关于加快发展保障性租赁住房的实施意见

广东省人民政府办公厅

2021.11.5

1. 明确对象标准。保障性租赁住房主要解决符合条件

的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面

积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同

品质市场租赁住房租金。

2. 明确发展重点城市。明确发展保障性租赁住房的重

点城市：广州、深圳、珠海、汕头、佛山、惠州、东

莞、中山、江门和湛江市，要求科学布局房源，加快

发展保障性租赁住房。

3. 加强全过程监管。要把保障性租赁住房项目纳入本

市住房租赁管理服务平台管理，并与“粤安居”平台

保障性租赁住房数据对接。加强对保障性租赁住房建

设、出租和运营管理的全过程监督。保障性租赁住房

不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为

名违规经营或骗取优惠政策。

4. 落实土地支持政策。各地级以上市要在年度住宅用

地供应计划中单列租赁住房用地，其中，广州和深圳

市单列租赁住房用地占比原则上不低于10%。要将加

快发展保障性租赁住房与“三旧”改造、城市更新等

工作有机结合起来，焕发老城区新活力。在保障性租

赁住房中积极推广装配式建筑，将建设要求列入项目

用地规划条件。

5. 做好资金保障。建立多元化的保障性租赁住房资金

筹措机制，支持各地级以上市按规定统筹利用土地出

让净收益和住房公积金等现有保障资金发展保障性租

赁住房。

6. 落实税费优惠政策。出台落实税费优惠政策的具体

操作指引。符合条件的可适用简易计税方法，减按

1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳

增值税。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配

套费。

7. 提高金融支持水平。建立健全与金融机构的对接机

制，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁

住房自持主体提供长期贷款，向改建、改造存量房屋

形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供

贷款。积极支持保障性租赁住房项目开展基础设施领

域不动产投资信托基金（REITs）试点。

8. 支持市场主体参与，培育发展专业化住房租

赁企业。定期组织产品推介会，促进市场主体

与企事业单位、村集体和产业园区等有发展保

障性租赁住房需求的合作主体对接。对参与的

国有租赁企业，适当放宽经营业绩考核要求。

制定优质专业化租赁企业评定标准，建立优质

专业化租赁企业库并定期更新。对入库企业在

保障性租赁住房项目审批、手续办理等方面开

通绿色通道。

9. 重点挖掘存量土地和房屋。省住房城乡建设

厅联合有关部门出台鼓励和支持省属企事业单

位利用自有非居住存量土地和非居住存量房屋

建设保障性租赁住房的政策措施，各地级以上

市要出台具体的工作指引及激励措施。各地级

以上市可把闲置棚改安置房、公租房、经适房

等政府闲置住房用作保障性租赁住房。

10. 建立租金定价与监控机制。各地级以上市

要建立保障性租赁住房租金定价机制，对保障

性租赁住房项目租金实施监控指导，定期公开

周边市场租金参考价。

政策聚焦

46

深圳市 2021 年度城市更新和土地整备计划

深圳市规划和自然资源局

2021.12.3

2020年度计划执行情况

深圳市 2020 年度各区城市更新和土地整备任务完成情况表

福田区 罗湖区 南山区 盐田区 宝安区 龙岗区 龙华区 坪山区 光明区 大鹏

新区 前海合作区 合计

2020 年拆除重建类

城市更新和土地整备

利益统筹用地供应

任务规模（ 公顷 ）

任务指标 10 33 8 6 54 80 10 10 20 4 — 235

完成情况 15 34 22 14 57 80 38 11 27 4 — 303

“ 工改 M0”类更新

单元计划（ 公顷 ）

任务指标 12 11

1.5（ 不

含高新

区 ）

5 14 33 15 14 22 6 — 133.5

完成情况 4.4 7.7 19 0 1.3 5.2 2.9 0 0 0 — 40.5

公共住房（ 人才房、

公租房和安居型商品

房 ）和配套宿舍规

划筹集任务（ 套 ）

任务指标 600 1114 1146 480 4709 13737 2228 2937 860 1645 — 29456

完成情况 1573 1244 2664 3692 15697 14284 16420 1539 894 0 — 57487

土地整备总体任务

（ 公顷 ）

任务指标 45 24 60 10 291 308 146 161 251 200 4 1500

完成情况 58 26 78 41 349 358 187 229 393 250 0 1969

2021年度计划任务

① 落实“十大计划”相关任务。② 保障城市用地供应。③ 加强新增计划规模管控。

深圳市 2021 年度各区总体任务规模安排表 单位：公顷

福田区 罗湖区 南山区 盐田区 宝安区 龙岗区 龙华区 坪山区 光明区 大鹏新区 前海合作区 合计

年度城市更新用地供应任务（ 下限值 ） 12 14 18 7.5 70 60 42 36 30 10.5 — 300

年度土地整备任务（ 下限值 ） 13 15 45 5 243 243 100 125 125 87 10 1011

直接供应用地规模（ 下限值 ） 8 10 11 6 43 39 23 14 20 6 — 180

其中 居住用地（ 下限值 ） 3 4 5 5 24 23 14 12 15 — — 110

拆除重建类城市更新单元计划（ 建议值 ） 16 20 24 10 150 140 60 60 54 26 — 560

分项任务

① 提升民生设施服务水平。2021年度全市通过土地整备完成不少于2平方公里的民生设施用地。

② 加大住房保障力度。严格落实公共住房配建政策，满足不同层次、多样化的居住需求。

③ 提高产业空间质量。严控城市更新“工改M0”更新单元计划，2021年度全市新增“工改M0”类更新单元计划用地

规模不超过74公顷。

安排土地整备利益统筹项目 单位：个

项目类型 计划安排新建项目 续建项目 合计

土地整备项目 36 239 275

土地整备利益统筹项目 15 138 153

土地整备安置房建设项目 3 11 14

47

普鲁斯特问卷（Proust Questionnaire），最早风靡于19世纪末法国的文艺沙龙

圈，涵盖洞悉人灵魂深处的28题。受此启发，我们也设计了一套简短的问卷。因

为设想如果多年以后，一个行业只留下千城一面的高楼大厦和支离破碎的坊间传

言，未免太苍白无味。“更新杂忆”诚邀深圳更新圈老将，分享城市生长背后，

那些有血有肉，为之哭过笑过，奋斗过骄傲过，遗憾过失落过的往事，留下行业

温度与记忆，给行业以启示与期待。

张宇星

东南大学建筑学博士

趣城工作室（ARCity Office）创始人 / 主持设计师

深圳大学建筑与城市规划学院研究员

深港城市 / 建筑双城双年展发起人、组织者和推动者

深圳市城市更新协会规划设计专委会专家顾问

分享嘉宾 / 张宇星 采访记者 / 陶黎

关于初心

最初为何加入城市更新这行当？

——

此前很长一段时间，我都在政府

体系工作。直到 2018 年 9 月，到深

圳大学建筑与城市规划学院做研究员

后，跟韩晶博士一起成立了趣城工作

室，因为偶然的机会，碰巧这几年做

的事情主要在微更新领域。

这也是我过往经历的延续，因为

趣城计划，早在 2009 年，我还在体

制内时就启动了，应该是中国城市微

更新领域最早的创新行动，持续了很

多年，通过深度实践、文章发表、交

流演讲等等，在全国规划系统产生了

较大影响。趣城计划核心是整合全球

优秀案例，做微更新项目库，推动国

内微改造。这个计划，我从决策者、

推动者，变成了现在的设计者、实践者。

我们这两年做的项目，像沙井古

墟新生、桥头废墟花园、沙井村民大

厅，都跟微更新有关，我相信这也是

深圳城市更新一个重点发展方向。以

前在规划部门时，也主持过深圳湾超

级总部基地、后海总部基地、前海蛇

口自贸区、留仙洞战略性新兴产业总

部基地等等，都是城市重点区域，大

规划项目，但做久了觉得好像还是缺

城市更新 ：

有趣 + 愉悦，成就城市美好生活基底

美是一种潜在暴力，建筑师为美服务，就会

沦为权力和资本的工具。愉悦是一种生物本

能，建筑师为愉悦服务，才能让普通人获得

使用建筑的基本权利。

了点什么。这些宏大的叙事，当然对

深圳很重要，但那些小的甚至看不见

的东西，也值得去包容。

当时看到国外一些非常有趣的案

例，挺受启发，像高线公园也是那时

候刚刚出现，通过微更新，从一个被

城市遗忘的消极地点，变成了一个重

要价值空间。我就想类似这样的，咱

们在深圳学习拷贝一下，是不是也可

以？就出于这样一个简单目的，开始

搜集案例，看看国际上有没有一些不

是太大，但很有特点的地方，像铁路、

立交桥、垃圾站，或者一条河流岸边，

一个小建筑等等，分几种类型，最终

更新杂忆

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