土拍研究院

数据看市场

2023年9月

长三角重点城市房地产市场分析

前9月土地成交规模同比下降超三成，且降幅持续在扩大

注：长三角重点城市主要包含上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、宁波等城市（不含县市）。涉宅用地（不含保障房、安置房）

2023年1-9月长三角重点城市涉宅用地成交318宗，土地占地面积1236万㎡，同比下降36% ，土地成交金额4610亿元，

同比下降35%；9月份土地占地面积166万㎡，环比下降20%，同比下降54%，土地成交金额640亿元，环比下降20%，

同比下降63%。2023年前9月土地成交面积、金额降幅持续扩大，行业降库存的脚步仍进一步加快；但随着预供地截止

期到来促土地供应增加，苏州、上海、南京等地均在9月下旬挂地，预计10月份将迎来土拍高峰。

54

32

15

23

141

34

7

21

60

29

96

56

16

0 0

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26

105

90

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73

65

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62

3

31 26

37 39 41 37

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2021.1-2023.9长三角重点城市涉宅用地成交月度走势

成交总用地面积(万㎡) 成交总建筑面积(万㎡) 成交总价(亿元) 成交幅数

优质地块带动市场热度表象回升，企业投资策略依旧趋于保守

2023年1-9月长三角重点城市溢价率6.9%，相比往年同期增加3个百分点，平均楼面价19015元/㎡，同比上涨8%。相比

往年，土地溢价率和楼面价都有一定的增涨，面对市场下行压力，各城市纷纷拿出优质地块，利用优质地块带动市场热

度回升。但实际上，企业投资依旧处于低位运行的态势，随着集中供地的挂牌逐渐分散、优质地块供应减少，房企投资

的积极性和力度持续下滑；此外，受销售端波动和资金面压力影响，企业投资策略持续趋于保守，大多数城市土拍热度

均有所回落。

注：长三角重点城市主要包含上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、宁波等城市（不含县市）。涉宅用地（不含保障房、安置房）

15440

180901219512458

14553

16094

13247

12220

13867

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11862

19937

17807

19943

22136

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192761995219048 17%

20%21%

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8%

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6%

5%

1%

5%

9%

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4%

2%

4% 4%

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3%

1% 2% 2%

10%

9% 9%

7%

9%

6% 7%

4%

7%

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5%

10%

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0

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2021.1-2023.9长三角重点城市涉宅用地楼面价&溢价率月度走势

成交楼面价(元/m²) 溢价率(%)

三季度市场下探筑底，房地产市场低迷态势未改

注：长三角重点城市主要包含上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、宁波等城市（不含县市）。

2023年1-9月长三角重点城市新房新增供应面积2618万㎡，同比下降14%，新房成交面积2997万㎡，同比下降7%，

新房均价38602元/㎡，同比上涨3%，整体呈现量微跌价稳，新房供应减缓；其中9月新房供应286万㎡，新房成交

270万㎡，新房均价42506元/㎡，呈现同环比量跌价微涨， “金九”成色不足。整体来看，2023年1-9月新房销

售端低迷态势未改，潜在购房者观望情绪仍较重，房地产市场调整压力不断加大；在房地产政策持续调整优化下，

预计第四季度销售同比将明显提振。

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10000

20000

30000

40000

50000

0

200

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2021.1-2023.9长三角重点城市商品住宅供求量价月度走势

供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡)

690 410 706 371 212 153 77

712

478

808

436

238 206

118

66219

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33655

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23063

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上海 南京 杭州 苏州 宁波 无锡 常州

2023年1-9月长三角重点城市商品住宅供求量价情况

供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡)

在新政利好下一线止跌回稳，二三线依旧处于普降行情

各能级城市新房成交情况：不同能级城市呈现出显著的分化行情，“以销定产”模式之下，一线房企推盘积极性明显好

于二三线城市。一线城市上海1-9月成交712万㎡，成交量止跌回稳，其中在新政利好下9月成交转增；新一线城市中，

仅杭州新房成交同比上涨22%，其他城市成交量均同比下滑，苏州新房均价受核心高价值项目集中成交影响，价格同比

上涨明显；此外，二、三线城市供应略显疲软，均呈现结构性供不应求，新房成交量相比往年同期下滑。

一线城市 新一线城市 二、三线城市

-20%

-11%

-6%

-19%

22%

-24%

-6%

常州

无锡

宁波

苏州

杭州

南京

上海

2023年1-9月长三角重点城市商品住宅

成交面积同比

同比

-4%

-3%

16%

12%

-2%

-8%

4.3%

常州

无锡

宁波

苏州

杭州

南京

上海

2023年1-9月长三角重点城市商品住宅

房价同比

同比

新房库存量未见明显突增，去化周期回归年初高点

注：长三角重点城市主要包含上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、宁波等城市（不含县市）。

截至2023年9月底，长三角重点城市商品住宅总库存为3760万㎡，环比上涨0.5%，同比下降2.2%，去化周期为10.9

个月，相比上个月增加0.5个月，相比去年同期增加0.6个月。

总的来看，三季度整体供应疲软、成交筑底，新房库存量未见明显突增，但是去化周期自二季度由降转增后，三季

度持续攀升至10.9个月，去化周期回归年初高点。

7.9

7.1 6.7 6.5

5.7 5.6 5.7 5.6 5.9 6.0 6.3 6.6 6.9 6.9

7.5

8.1

9.3

9.9 9.9 10.310.310.710.911.311.210.9

10.2 9.8 9.5 9.6 10.010.510.9

0.0

2.0

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1000

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2500

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3500

4000

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2021.1 2021.2 2021.3 2021.4 2021.5 2021.6 2021.7 2021.8 2021.9 2021.10 2021.11 2021.12 2022.1 2022.2 2022.3 2022.4 2022.5 2022.6 2022.7 2022.8 2022.9 2022.10 2022.11 2022.12 2023.1 2023.2 2023.3 2023.4 2023.5 2023.6 2023.7 2023.8 2023.9

2021.1-2023.9长三角重点城市商品住宅可售面积&去化周期走势

可售面积(万㎡) 近一年去化周期(月)

多数城市库存累积走高，去化风险高位震荡

城市 2023年8月

可售面积(万㎡)

2023年9月

可售面积(万㎡)

可售面积环比 2023年8月

去化周期(月)

2023年9月

去化周期(月)

去化周期差值

（本月-上月）

苏州 701 712 1.5% 12.2 14.1 1.9

南京 799 804 0.6% 15.0 15.4 0.4

无锡 503 496 -1.5% 20.5 20.4 -0.1

上海 587 601 2.4% 6.9 7.4 0.5

杭州 424 430 1.5% 4.4 4.5 0.1

常州 346 345 -0.1% 24.2 26.4 2.2

宁波 379 371 -2.2% 14.2 13.8 -0.4

注：去化周期=可售面积/近一年流速

从长三角重点城市对比来看，上海、苏州、杭州受近期供应显著放量，9月可售库存量环比上涨超1.5%，但沪杭去

化周期低于8个月，风险可控；此外，无锡、宁波环比下降超1.5%，去化周期略有回落。常州受新房成交流速减缓

影响，去化周期长达2年以上，风险需要警惕。

国央企项目去化表现突出，其中建发多个项目占据榜单

长三角各重点城市金额榜首位分别为：

上海象屿招商公园1872项目106.29亿元、南京中宁府44.99亿元、杭州馥香园93.02亿元、苏州建发缦云53.60亿元、

无锡中信泰富·玖著19.86亿元、常州中建国贤府10.02亿元、宁波绿城东投·凤鸣云翠府51.74亿元。

2023年1-9月长三角各重点城市商品住宅金额榜TOP前三

城市 排行 项目 区域 成交金额(亿元) 成交套数(套) 成交均价(元/㎡)

上海

1 象屿招商公园1872 闵行 106.29 1897 51750

2 合生缦云上海 杨浦 99.21 427 119572

3 招商苏河玺 普陀 91.35 770 104909

南京

1 中宁府 建邺 44.99 228 74727

2 越秀和樾府 建邺 29.89 339 57109

3 奥体新城 建邺 28.44 192 65619

杭州

1 馥香园 拱墅区 93.02 828 55000

2 之江未来社区 西湖区 68.27 1364 37387

3 杭曜置地中心 拱墅区 63.26 1013 46204

苏州

1 建发缦云 新区 53.60 611 47646

2 湖西观云 园区 48.72 437 54764

3 华润润月雅筑 园区 29.45 229 52403

无锡

1 中信泰富·玖著 滨湖区 19.86 366 34758

2 龙湖粼云上府 新吴区 13.25 488 22440

3 建发上院 新吴区 12.69 398 23414

常州

1 中建国贤府 钟楼区 10.02 303 26438

2 龍宸壹號 新北区 9.01 163 32294

3 雅居乐尚雅辰 新北区 7.16 260 17679

宁波

1 绿城东投·凤鸣云翠府 鄞州 51.74 626 43929

2 雅戈尔·明湖懿秋苑 鄞州 36.40 318 52347

3 东投&江山万里·明湖怡府 鄞州 25.55 210 55142

政策端：

2023年三季度，政治局会议定调行业供需关系发生重大转变，金融支持持续加码，落地“认房不认贷”、调降限购城市首付

比例下限、调降二套房贷利率加点下限，此外落实存量房贷降息减轻居民负担，降准降息稳经济。地方政策松绑加力提速，

133个省市218次放松房地产政策，频次较二季度翻倍；9月更是迎来核心城市双限解禁潮， 南京、合肥、济南等11城全面取

消限购政策，广州、天津、西安、厦门、苏州等城市优化限购政策，福州、合肥等8城全面解除限售。

土地端：

2023年1-9月长三角重点城市土地成交规模量跌价稳，在“量大、质优”的供地策略下，整体土拍热度相比去年同期表象回升

，但仅第三季度溢价率环比第二季度出现回落迹象，其中二三线溢价率同比涨幅收窄，仅一线城市溢价率相对稳定。拿地方面

，维持“国央企积极、城投托底、民企弱复苏”的局面，第三季度后投资百强房企中城投平台公司数量占比有所上升，民企数

量占比下降，城投托底现象仍存在，而民企投资还在缓慢复苏。

新房端：

2023年前9月新房成交成色欠佳，累计成交量处于低位，从季度走势来看，呈现一季度冲高、二季度“滑坡”、三季度在政策

频发、预期向好之下，金额、面积有一定边际改善。自8月末起“认房不认贷”叠加限购松绑潮，促进刚需和改善性住房需求

释放，“金九”促销活动增多以及房企推盘力度加大，9月新房成交动力略有一定起色，但今年的金九成交规模不及往年同期，

创多年来新低，成交规模仍然具备上升空间。

展望：

展望四季度，经济复苏及居民信心恢复仍是房地产市场企稳的重要前提，中央政策有望在供给和需求两端继续发力，地方政策

仍有进一步优化调整空间。预计四季度在政策优化带动下，市场销售整体将呈现降幅收窄态势，市场全面恢复仍可能需要更长

时间，修复过程较温和。

土拍研究院观察

PART/01 合肥土地市场分析

299

503 554 185

609

1142 1211

331

341

652 688 315

51

84

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20

40

60

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120

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

2020年 2021年 2022年 2023年1-9月

合肥市区年度土地供求对比分析

占地面积（万㎡） 建面面积（万㎡）

成交金额（亿元） 宗数

土地统计口径：经营性用地；数据来源：土拍网；合肥市区：包河区、蜀山区、瑶海区、庐阳区、经开区、高新区、滨湖区、新站区，（含保障）

2023年1-9月合肥市区共成交39宗地块（纯住宅用地27宗，商住用地1宗，商服用地6宗，其他用地5宗），总成交

面积约185万㎡，成交金额约315亿元。9月全月仅成交2宗地块，为9月28日，瑶海区成交1宗住宅用地、包河区成

交1宗商业用地。

经营性用地成交分析

住宅类, 27,

商住类, 1, 69%

3%

商服类, 6,

15%

其他, 5, 13%

2023年1-9月合肥市区经营性用地成交占比

（单位：宗数）

合肥9月土地出让量依旧较低，仅出让1宗涉宅用地，为瑶海区YH202309号居住地块。该地块为8月份延期的地块，

最终9月28日顺利成交，由合肥市复兴置业投资有限公司底价竞得，单价1100万元/亩，总价91740万元，住宅楼面

价8250元/㎡。

446 322 948 997 268

630 656

306 7225 6645 6578

11432

19663 19013 20994 22214

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20000

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0

500

1000

1500

2020年 2021年 2022年 2023年1-9月

合肥市区年度涉宅类土地供求对比分析

土地成交建面（万㎡） 土地成交总价（亿元）

平均楼面价（元/m²） 新房成交均价（元/㎡）

32

52

80

27

22%

12%

9%

12.97%

0%

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10%

15%

20%

25%

0

20

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60

80

100

2020年 2021年 2022年 2023年1-9月

合肥市区年度涉宅类土地成交宗数&溢价率对比分析

成交宗数 溢价率

0 0 151 52 102 47 27 25 5 11

75

0 0

68 101 56

33 33

7 9

4936

13026

9853

11844 12600 13426 14542

8250

0

5000

10000

15000

20000

0

50

100

150

200

近一年合肥市区涉宅类土地成交分析

土地成交建面(万㎡) 土地成交金额(亿元) 平均楼面价（元/㎡）

0 0

14

0 0

6

10

4

3

2

1 1

7%

14%

12%

14% 15%

15% 15%

0% 0

0.05

0.1

0.15

0.2

0

5

10

15

近一年合肥市区涉宅类土地成交宗数&溢价率分析

成交宗数 溢价率

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；合肥市区：包河区、蜀山区、瑶海区、庐阳区、经开区、高新区、滨湖区、新站区

（备注：4月份二批次成交中包河、高新、经开各含1宗部分保障地块，按普通涉宅地块进行统计。）

涉宅类用地成交分析

230 101 22 140 65 83 171 184

80

36 31 30

11

24

55

184

128

11

99

36

58

33

107

100

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20

37

13

26

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0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

0

50

100

150

200

250

包河区 滨湖区 高新区 经开区 庐阳区 蜀山区 新站区 瑶海区

区域涉宅用地成交建面&金额对比分析

2022年成交建面（万㎡） 2023年1-9月成交建面（万㎡）

2022年成交金额（亿元） 2023年1-9月成交金额（亿元）

对比合肥各区域成交，分别包河8宗、滨湖3宗、高新2宗、经开2宗、庐阳3宗、蜀山3宗、瑶海6宗。其中成交建面、

成交金额最高的为包河区，成交建面80万㎡，成交金额100亿元；从溢价率方面来看，其中滨湖区的溢价达到上限

15%；从平均楼面价来看，滨湖区依旧是位居首位，可见相对而言，滨湖区土地市场热度较高。

12538

15710

6374

12276

11319

10903 9710

7%

15%

12%

8%

7%

13%

1%

8%

13% 15%

12%

14%

12%

10%

12%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

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0

2000

4000

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16000

18000

包河区 滨湖区 高新区 经开区 庐阳区 蜀山区 新站区 瑶海区

区域涉宅用地成交楼面价&溢价率对比分析

2022年平均楼面价(元/㎡) 2023年1-9月平均楼面价(元/㎡)

2022年溢价率 2023年1-9月溢价率

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；合肥市区：包河区、蜀山区、瑶海区、庐阳区、经开区、高新区、滨湖区、新站区

涉宅类用地分区成交表现

从榜单来看，合肥市区2023年1-9月土拍中，房企参拍度整体尚可，但9月份参与度有所下滑。6月四批次土拍，市区

共成交3宗普通涉宅用地，全部进入封顶进入竞品质阶段，其中包河单宗地块吸引34家房企参与竞拍；7月五批次的2

宗涉宅地块均进入触顶竞品质，但分别仅为6家和9家竞品质，参与房企数量较上半年动辄几十家而言，有所下滑；

而8月虽仅成交1宗涉宅地块（庐阳区LY202308号地块），但是该地块房企参与度尚可，共有41家房企报名参拍，开

拍后1秒触顶最高限价转竞品质阶段。但9月份瑶海区成交的1宗住宅地块，则为底价成交。

房企拿地排行榜

房企2023年1-9月在合肥市区拿地金额TOP10排行榜

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；合肥市区：包河区、蜀山区、瑶海区、庐阳区、经开区、高新区、滨湖区、新站区

排名 拿地房企 宗数 建筑面积（万㎡） 成交总价（亿元） 平均楼面价（元/㎡）

1 合肥城建 1 23.38 35.01 14973

2 中国铁建 2 19.70 25.31 12844

3 厦门建发集团 1 20.23 24.12 11922

4 杭州椿实置业 1 16.83 21.93 13034

5 合肥城改集团 1 16.30 21.37 13109

6 伟星集团 2 23.09 20.56 8904

7 中海地产 1 13.70 20.37 14870

8 浙江和泰地产 1 18.22 18.42 10109

9 新华地产集团 2 18.24 16.29 8930

10 六安远大 1 9.24 15.81 17100

合肥2023年第七批次成交情况：9月28日，合肥第七批次土拍市区包河、瑶海2宗地块成交（1宗居住，1宗商业）。这次

拍卖的均是8月份延期的地块，且仅有一宗居住地。2宗地块分别为瑶海区YH202309号居住地块和包河区BH202309号商

服地块，总面积超191亩地，最终揽金11.51亿。

瑶海区YH202309号居住地块：由合肥市复兴置业投资有限公司底价竞得，单价1100万元/亩，总价91740万元，住宅楼面

价8250元/㎡，溢价率0%。地块优劣势明显，北侧紧邻瑶海湾湿地公园，生态环境优美，但东侧紧邻周谷堆批发市场，环

境较吵杂。

包河区BH202309号商服地块：由合肥杉杉商业管理有限公司底价竞得，单价216万元/亩，总价23386.32万元，规划用途

为商业服务业设施用地，须建设计容建筑面积不低于7万平方米，集休闲、娱乐、体验等功能于一体的综合购物广场，或将

建成合肥第六座奥莱。

土拍监测

宗地编号 地块位置 用途 用地面积

（㎡） 容积率 建筑面

积（㎡）

起始总

价(万元)

成交总价

（万元）

成交楼面价

（元/㎡） 溢价率 拿地单位 成交日期

瑶海区

YH20230

9号

瑶海区月亮湾

路以北，障山

路以东

住宅 55600 ≤2.0 111200 8250 91740 8250 0.00% 合肥市复兴置业投

资有限公司

2023-

09-28

包河区

BH20230

9号

包河区龙川路

以北、上海路

以东

商服 72180 ≤1.2 86616 2700 23386.32 2700 0.00% 合肥杉杉商业管理

有限公司

2023-

09-28

合肥拟出让地块：9月，合肥接连出台新政，落实认房不认贷，市区买房不再审核购房资格，取得不动产权证后可上市交易

，不再受3年限售的限制。新政出台后的合肥，房产市场提升了一点热度，二手房挂牌量增长，成交量也有所回升，但是市

场整体依旧处于“冷冻期”，后续表现如何，等待市场反馈。接下来合肥预计还将推出的17宗约1966亩涉宅用地，地块品

质较高，预计市场关注度会有所提高。

土拍监测

序号 区域 位置 地块面积(亩) 拟规划用途

1 滨湖区 包河大道以西、紫云路以南 48 居住

2 滨湖区 华山路以西、锦绣大道以南 100 居住、幼儿园、绿地

3 滨湖区 徵州大道以西、遵义路以北 105.95 居住

4 高新区 小蜀山东路以西、习友路以北 231 居住、小学、幼儿园

5 包河区 上海路以西、花园大道以北 106 居住

6 包河区 东二环路以西、巢湖南路以北 74 居住

7 包河区 上海路以东、祁门路以北 155.55 居住、幼儿园

8 包河区 关麓路以东、黟县路以北 55 居住

9 包河区 至德路以东、望江路以北 55 居住

10 经开区 佛掌路以东、繁华大道以北 105 商住

11 经开区 芙蓉路以西、轩辕路以南 191.41 居住、幼儿园

12 瑶海区 姑山路以西、和平路以北 70.7 居住、幼儿园

13 瑶海区 雨山路以西、和平路以南 155.3 居住、商住

14 蜀山区 西城大道以东、佛岭寨路以北 106.41 商住

15 庐阳区 太和路以东、天水路以南 213.52 居住、商业、幼儿园

16 新站区 张衡路以西、王圩路以北 133.14 居住

17 新站区 前岭路以东、王圩路以北 60.06 居住、幼儿园

PART/02 苏州土地市场分析

2023年1-9月苏州市区共计成交75宗经营性用地（42宗纯住宅类、6宗商住类），总成交占地面积244万㎡，总成

交建面400万㎡，总成交金额516亿元。其中9月份仅成交三宗商服用地，分别吴江太湖新城2宗、吴江汾湖1宗。

土地统计口径：经营性用地；数据来源：土拍网；苏州市区：吴中区、吴江区、相城区、新区、园区（含苏相合作区）、姑苏区

535 719 409

244

1129

1426

786

400

1152

1385

975

516

117

129

91

75

0

20

40

60

80

100

120

140

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

2020年 2021年 2022年 2023年1-9月

苏州市区年度经营性用地成交对比分析

占地面积（万㎡） 建面面积（万㎡）

成交金额（亿元） 宗数

住宅类, 42,

56%

商住类, 6, 8%

商服类, 25, 33%

其他, 2, 3%

2023年1-9月苏州市区经营性用地成交占比（单位：宗数）

经营性用地成交分析

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；苏州市区：吴中区、吴江区、相城区、新区、园区（含苏相合作区）、姑苏区

796 1146 644 272

1108 1333 943

485

13932

11625

14628

17854

26488 25985 25981

28282

0

10000

20000

30000

0

500

1000

1500

2020年 2021年 2022年 2023年1-9月

苏州市区年度土地供求对比分析

土地成交建面（万㎡） 土地成交总价（亿元）

平均楼面价（元/m²） 新房成交均价（元/㎡）

74 76 69

47

9%

5%

2.7%

5.0%

0%

5%

10%

0

50

100

2020年 2021年 2022年 2023年1-9月

苏州市区年度土地成交宗数&溢价率对比分析

成交宗数 溢价率

147 83 0 70 0 0 47 68.2 0 87.2 0

179

132 140

98 118.1 129.6

12193

15859

20003 21011

17323 14859

0

10000

20000

30000

0

50

100

150

200

近一年苏州市区涉宅类土地成交分析

土地成交建面(万㎡) 土地成交金额(亿元) 平均楼面价（元/㎡）

18

0

0% 10 0 11 0 0 9 12 0 15 0

4.8% 7.5%

9.1%

2.4%

2.0%

0.0%

5.0%

10.0%

0

10

20

近一年苏州市区涉宅类土地成交宗数&溢价率分析

成交宗数 溢价率

2023年1-9月苏州市区成交47宗涉宅用地，总占地面积162.1万㎡，总建筑面积271.9万㎡，总成交金额485.4亿元，

平均楼面价17854元/㎡，平均溢价率5.03%。9月11日，苏州市区第六批次挂地出炉，12宗地块总用地面积52.12

万㎡，总起价约142.45亿元，地块将于10月18日上午10点开始竞拍；9月27日，苏州七批次迎来挂牌，本批次共

挂牌11宗宅地，总用地面积47.57万㎡，总起价91.89亿元，地块将于11月1日上午10点开始竞拍。

涉宅类用地成交分析

10156 16343 14133 97 37 12254 20 50

257

194

221

92

153

26

145

65 68

34

71

103

0

50

100

150

200

250

300

0

50

100

150

200

园区 吴中区 新区 吴江 相城区 姑苏区

区域涉宅用地成交建面&金额对比分析

2022年成交建面（万㎡） 2023年1-9月成交建面（万㎡）

2022年成交金额（亿元） 2023年1-9月成交金额（亿元）

2023年1-9月苏州各区域涉宅用地成交建面前三分别是园区56万㎡、相城区54万㎡、姑苏区50万㎡，姑苏区今年

土地供地量明显增加，目前成交建面已超2022年全年总量的2.5倍。从成交热度来看，园区以溢价率8.5%&楼面价

26098元/㎡的表现占据区域首位，土地市场热度较高；此外，姑苏区溢价率6.9%&楼面价20850元/㎡和新区溢价

率8.0%&楼面价20381元/㎡的表现仅次于后。

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；苏州市区：吴中区、吴江区、相城区、新区、园区（园区土地成交包含苏相合作区地块）、姑苏区

25439

11892

15619

9493

12548

13102

26098

15044

20381

9433

13024

20850 8.5%

0%

2.0%

0%

0%

1.2%

8.5%

0%

8.0%

0.5%

0.1%

6.9%

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

园区 吴中区 新区 吴江 相城区 姑苏区

区域涉宅用地成交楼面价&溢价率对比分析

2022年平均楼面价(元/㎡) 2023年1-9月平均楼面价(元/㎡)

2022年溢价率 2023年1-9月溢价率

涉宅类用地分区成交表现

从房企在苏拿地金额榜单来看，华润以拿地金额67.2亿元稳占榜首，分别布局园区2宗、姑苏区1宗，重点布局

苏州核心和次核心地段，预算较高；其次中建三局以拿地金额51.2亿元位居第二，分别吴江太湖新城2宗、吴中

太湖新城2宗，持续深耕；建发重创苏州新区，以48.5亿元占据榜单第三。此外，保利发展、华发、招商等国央

企为主的房企均在榜上有名。

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；苏州市区：吴中区、吴江区、相城区、新区、园区（园区土地成交包含苏相合作区地块）、姑苏区

房企拿地排行榜

排名 房企 宗数 建面

（万㎡）

金额

（亿元）

平均楼面价

（元/㎡）

1 华润 3 23.5 67.2 28537

2 中建三局 4 31.7 51.2 16151

3 建发 3 19.5 48.5 24903

4 保利发展 3 11.2 25.9 23228

5 华发 3 15.7 23.8 15183

6 中建国际+苏州轨交 1 7.7 21.9 28456

7 吴中经开国资 2 13.0 20.8 15975

8 苏高新 2 14.5 20.1 13902

9 相城高新 3 15.4 19.8 12907

10 招商 2 8.3 17.0 20446

房企2023年1-9月在苏州市区拿地金额TOP10排行榜

2023年苏州六批次挂牌情况：9月11日，苏州市区六批次携12宗地块正式亮相，总用地面积52.12万㎡，总起价约142.45

亿元。从地块分布来看，本批次姑苏区1宗、吴中区4宗、相城区2宗、高新区5宗，而园区、吴江区无地块挂出；从起拍楼

面价来看，最高起拍楼面价26500元/㎡，为高新区狮山板块64、65号地块，最低起拍楼面价7704元/㎡，为吴中太湖度假

区58号地块。地块将于10月18日上午10点开始竞拍。此批次地块整体素质条件有所提升，地块整体容积率较低。

土拍监测

序号 地块编号 地块位置 面积

（㎡） 用 途 容积率 建筑面积

（㎡）

保证金

（万元）

起报总价

（万元）

起始楼面价

（元/㎡）

最高限价

（万元）

限价楼面价

（元/㎡）

1 苏地2023-WG-55号

姑苏区平江街道苏城大道南、

江宇路西 29519 商住 1.48<FAR

<1.86 68779 11530 57604 8375 66244.6 9631

2 苏地2023-WG-56号

吴中经开区城南街道兴昂路北

侧、梧桐街西侧 39271.5 住宅 ＞1.3且

≤1.6 57681 16170 80825 14012 92948.75 16114

3 苏地2023-WG-57号

吴中区长桥街道友新快速路东

侧、彭泾港北侧 32854.9 住宅 ＞1.4且

≤1.6 52568 15780 78852 15000 90679.8 17250

4 苏地2023-WG-58号

吴中区度假区香山街道伍相路

北、姚舍路东 47339.6 商住 ＞1且≤1.2 56808 8760 43767 7704 50332.05 8860

5 苏地2023-WG-59号

吴中区胥口镇茅蓬路北侧、石

胥路东侧 51994.6 住宅 ＞1.3且

≤1.5 77992 15290 76432 9800 87896.8 11270

6 苏地2023-WG-60号

相城区元和街道华元路南、蠡

东路（规划）东 46820 住宅 ＞1且

≤1.05 49161 16520 82590 16800 94978.5 19320

7 苏地2023-WG-61号

相城区经开区澄星街东、支四

路（规划）北 42624 住宅 ＞1且≤1.5 63936 20460 102298 16000 117642.7 18400

8 苏地2023-WG-62号

高新区科技城规划西渚路东西、

规划河道绿化地北 49966.7 住宅 1<FAR<1.

38 66137 17210 86009 13005 98910.35 14955

9 苏地2023-WG-63号

高新区狮山商务创新区长江路

东、何山路北 41682.9 商住 1.4<FAR<

2.4 98006 26200 130974 13364 150620.1 15368

10 苏地2023-WG-64号

高新区狮山商务创新区竹园路

绿化地南、大轮浜绿化地西 49838.1 住宅 ＞1且≤2.3 114628 60760 303763 26500 349327.45 30475

11 苏地2023-WG-65号

高新区狮山商务创新区横山路

北、大轮浜绿化地西 48856.7 住宅 ＞1且≤2.3 112370 59560 297782 26500 342449.3 30475

12 苏地2023-WG-66号

高新区经开区（镇）白鹤山路

南、羊柯柜路西 40401 住宅 ＞1且≤1.8 72728 16730 83630 11500 96174.5 13225

2023年苏州七批次挂牌情况：9月27日，苏州七批次迎来挂牌，本批次共挂牌11宗宅地，总用地面积47.57万㎡，总起价

91.89亿元。从地块分布来看，本批次吴中区1宗、相城区4宗、园区2宗、高新区4宗，吴江区继续缺席，姑苏区轮空；从

起拍楼面价来看，最高起拍楼面价26000元/㎡，为园区76号地块，最低起拍楼面价5000元/㎡，为园区75号地块（地块上

建筑不可分割销售，全部由竞得人自持）。地块将于11月1日上午10点开始竞拍。

土拍监测

序号 地块编号 地块位置 面积

（㎡） 用 途 容积率 建筑面积

（㎡）

保证金

（万元）

起报总价

（万元）

起始楼面

价（元/㎡）

最高限价

（万元）

限价楼面价

（元/㎡）

1 苏地2023-WG-68号

吴中区甪直镇鸣市路南侧、

经三路东侧 37740.2 住宅 1.3 < 容积率

≤ 1.8 67932 13590 67932 10000 78121.8 11500

2 苏地2023-WG-69号

相城区黄埭镇方桥路西、春

照路南 36412 住宅 1 < 容积率 ≤

1.6 58259 11420 57094 9800 65658.1 11270

3 苏地2023-WG-70号

相城区阳澄湖镇思贤路西、

成安路北 60000 住宅 1 < 容积率 ≤

1.2 72000 11520 57600 8000 66240 9200

4 苏地2023-WG-73号

相城区渭塘镇渭中路南、玉

盘路东 43930 住宅 1 < 容积率 ≤

2

87860 14940 74681 8500 85883.15 9775

5 苏地2023-WG-74号

相城区渭塘镇渭泾塘路北、

玉盘路东 45925 住宅 1 < 容积率 ≤

1.05 48221 9460 47257 9800 54345.55 11270

6 苏地2023-WG-75号

工业园区广贤街东、创苑路

北

49728.91 住宅 1.8 < 容积率

≤ 2 99458 9950 49729 5000 57188 5750

7 苏地2023-WG-76号

工业园区松涛街东、淞江路

北

48199.88 住宅 1.4 < 容积率

≤ 1.6 77120 40110 200512 26000 230588 29900

8 苏地2023-WG-77号

高新区太湖科学城惠东路南、

230省道绿化地西 25357.4 住宅 1 < 容积率 ≤

1.8 45643 11870 59336 13000 68236.4 14950

9 苏地2023-WG-78号

高新区太湖科学城科研路南、

潇湘路西 46952 住宅 1 < 容积率 ≤

2

93904 27240 136161 14500 156585.15 16675

10 苏地2023-WG-79号

高新区经开区（镇）白鹤山

路南、规划用地西 34659.6 住宅 1 < 容积率 ≤

1.8 62387 14350 71745 11500 82506.75 13225

11 苏地2023-WG-80号

高新区经开区（镇）白鹤山

路南、羊柯柜路东 46803.4 住宅 1 < 容积率 ≤

1.8 84246 19380 96883 11500 111415.45 13225

PART/03 无锡土地市场分析

2023年1-9月，无锡市区共成交50宗经营性用地（其中25宗住宅用地、12宗商住用地），成交占地面积181万㎡，成交建面

310万㎡，成交总金额334亿元。其中，9月无锡市区成交9宗经营性用地（其中9宗涉宅用地），占地面积32.26万㎡，成交

建面56.16万㎡，成交金额72.23亿元。

土地统计口径：经营性用地；数据来源：土拍网；无锡市区：梁溪区、新吴区、滨湖区、经开区、惠山区、锡山区

369 387 436 181

712 710 813 310

1152

919 845

334

61

75

90

50

0

20

40

60

80

100

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

2020年 2021年 2022年 2023年1-9月

无锡市区年度经营性用地成交对比分析

占地面积（万㎡） 建面面积（万㎡） 成交金额（亿元） 宗数

经营性用地成交分析

住宅类, 25,

50%

商住类, 12,

24%

商服类, 12,

24%

其他, 1, 2%

2023年1-9月无锡市区经营性用地成交占比（单位：宗数）

2023年1-9月，无锡市区共计成交33宗涉宅地块，成交建面209万㎡，成交金额283亿元，溢价率0.53%，其中9月无

锡第五批次顺利成交8宗宅地，成交建面55.41万㎡，成交金额72.23亿元，溢价率0% 。9月26日，无锡2023年第六

批次集中供应14宗地块，总用地面积68.35万㎡，起拍总价约147.48亿元。

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；无锡市区：梁溪区、新吴区、滨湖区、经开区、惠山区、锡山区

150 173 0 0 0 0 31 26 41 0 61 55

164

224

53

33

55

76

72

10918

12956

16964

12482 13441 12499 13036

0

5000

10000

15000

20000

0

50

100

150

200

250

近一年无锡市区涉宅类土地成交分析

土地成交建面(万㎡) 土地成交金额(亿元) 平均楼面价（元/㎡）

13 14

0 0 0 0 5 5 6 0

9 8

0% 0% 0% 0%

2.81%

0% 0% 0%

1%

2%

3%

0

5

10

15

近一年无锡市区涉宅类土地成交分析

成交宗数 溢价率

573 657 701 209

704

899 813

283

12274 13686 11595 13525

19845 21569 23508 23034

0

10000

20000

30000

0

500

1000

2020年 2021年 2022年 2023年1-9月

无锡市区年度土地供求对比分析

土地成交建面（万㎡） 土地成交总价（亿元）

平均楼面价（元/m²） 新房成交均价（元/㎡）

46 63

62 33

17%

7%

0.35% 0.53%

0%

10%

20%

0

50

100

2020年 2021年 2022年 2023年1-9月

无锡市区年度土地楼面价&溢价率对比分析

成交宗数 溢价率

涉宅类用地成交分析

从各区域来看，无锡市区成交宅地分别梁溪区（7宗）、新吴区（6宗）、经开区（5宗）、惠山区（4宗）、滨湖

区（5宗）、锡山区（6宗）。9月份，2023年无锡第五批次成交结果来看，无锡鸿地与梁溪城投以联合方式获取老

城区核心地块，其余地块由地方城投获取。

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；无锡市区：梁溪区、新吴区、滨湖区、经开区、惠山区、锡山区

13430 78 42 15729 13434 86 39 11334

134 135

144

158

109

133

37

80

31 31

64

40

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

滨湖区 经开区 惠山区 锡山区 梁溪区 新吴区

区域涉宅用地成交建面&金额对比分析

2022年成交建面（万㎡） 2023年1-9月成交建面（万㎡）

2022年成交金额（亿元） 2023年1-9月成交金额（亿元）

9997

17386

9155

11794 12708 12530

12302

19165

10697

8963

16334

11520

0% 0% 0.03% 0%

2.63%

0%

0%

1.91%

0% 0% 0% 0% 0%

1%

1%

2%

2%

3%

3%

0

5000

10000

15000

20000

25000

滨湖区 经开区 惠山区 锡山区 梁溪区 新吴区

区域涉宅用地成交楼面价&溢价率对比分析

2022年平均楼面价(元/㎡) 2023年1-9月平均楼面价(元/㎡)

2022年溢价率 2023年1-9月溢价率

涉宅类用地分区成交表现

房企拿地排行榜

房企拿地排行：2023年1-9月，无锡市区成交了33宗涉宅用地。在无锡的首轮土拍中，仁恒、红星美凯龙、贵州大

兴等开始崭露头角。第2轮土拍中，路劲、华侨城时隔许久出现在参拍房企之中。第3轮土拍，中信泰富、金领出手

补仓。第4轮土拍，世纪金源与梁溪文旅以联合方式获取老城区核心地块。第5轮土拍，无锡鸿地与梁溪城投以联合

方式获取老城区核心地块。总体来看，建发集团竞得2宗地块，以总金额25.12亿元占据房企拿地金额榜第一。

房企2023年1-9月在无锡市区拿地金额TOP10排行榜

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；无锡市区：梁溪区、新吴区、滨湖区、经开区、惠山区、锡山区

排名 房企 宗数 建面

（万㎡）

金额

（亿元）

平均楼面价

（元/㎡）

1 建发 2 15.44 25.12 16267

2 滨湖国控 2 12.37 21.77 17601

3 华侨城 1 11.17 21.01 18814

4 绿城+太湖新城 1 9.74 19.02 19534

5 世纪金源+梁溪文

旅

1 8.49 17.38 20459

6 惠山国控 2 15.82 15.94 10074

7 鸿地+梁溪城投 1 7.99 14.86 18605

8 中信泰富 1 7.21 14.84 20581

9 新发集团 2 12.47 14.21 11389

10 蓝城+堰桥街道 1 10.96 13.60 12407

无锡2023年第五批次成交情况： 9月20日，无锡第五批次集中出让9宗地块（锡山2宗、惠山1宗、梁溪区1宗、滨湖区2宗、

新吴区3宗），出让面积32.26万㎡，建面约55.41万㎡，成交总价72.23亿元； 除去1宗定销地块，8宗地块（锡山2宗、惠山1

宗、梁溪区1宗、滨湖区2宗、新吴区2宗），出让面积30.27万㎡，建面49.63万㎡，成交总价66.82亿元。9宗地块，全部底价

成交。

本场土拍9宗地块中有5宗宅地容积率低于1.6，尤其是威孚二期地块（XDG-2023-53）、东北塘芙蓉五路地块（XDG-2023-

45）以及米兰A地块（XDG-2023-47），容积率均低于1.5。从今年土地市场来看，出让地块容积率走低已成风向。

从拿地房企来看，此次土拍延续了平台国企包揽的局面，除梁溪区威孚二期地块引进鸿地合作开发，其余地块均被国资地方平

台托底。民营房企尚未度过寒冬期，谨慎取地，降低开发风险让民营房企参与土拍的积极性下降，在今年的无锡土拍市场成为

“陪衬”。

土拍监测

编号 区域 土地位置 总可建设用地

面积 土地用途 计容面积 容积率 成交总价

（万元）

成交楼面价

（元/㎡）

溢价率 成交方 属性

锡国土（经）2023-42 梁溪区 梁溪区人民路与蓉湖南路

交叉口西南侧 58261.8 住宅、商

业6% 79883.7 1.5 148627 18605 0% 鸿地+梁溪城投 本地国企

锡国土（经）2023-43 锡山区 锡山区东北塘街道东亭路

与芙蓉五路交叉口西北侧 15388 住宅、商

业5% 21543.2 1.4 16814 7805 0% 锡洲控股+东北

塘

本地国企

锡国土（经）2023-44 惠山区 洛社镇新兴东路与文体路

交叉口东南侧 16303 住宅 22824.2 1.4 17223 7546 0% 惠山国控 本地国企

锡国土（经）2023-45 滨湖区 滨湖区梁清路与孙蒋路交

叉口东南侧 33605.2 住宅 67210.4 2.0 116924 17397 0% 滨湖国投 本地国企

锡国土（经）2023-46 滨湖区 滨湖区孙蒋路与仙蠡路交

叉口东北侧 31387.3 住宅 56497.14 1.8 100809 17843 0% 滨湖国投 本地国企

锡国土（经）2023-47 新吴区 新吴区旺庄路与汉江路交

叉口西南侧 23894.1 住宅 50177.61 2.1 63182 12592 0% 新发集团 本地国企

锡国土（经）2023-48 新吴区 新吴区锡义路与新洲路交

叉口西南侧 46602.4 住宅 74563.84 1.6 78890 10580 0% 梅里古镇+新发

集团

本地国企

锡国土（经）2023-49

（定销） 新吴区 新吴区永乐东路与兴源路

交叉口西南侧 19921.6 住宅

（定销房） 57772.64 2.9 54307 9400 0% 江溪街道 本地国企

锡国土（经）2023-50 锡山区 锡山区厚桥街道联福路与

厚丰路交叉口东北侧 77242 住宅、商

业6% 123587.2 1.6 125491 10154 0% 锡洲控股+开发

区

本地国企

无锡2023年第六批次供应情况： 9月26日，无锡第六批次集中出让14宗地块（经开2宗、锡山3宗、惠山1宗、梁溪区1宗、滨湖

区2宗、新吴区5宗），出让面积68.35万㎡，建面约109.70万㎡，起拍总价约147.48亿元（其中夹城里B地块部分定销房，按商品

房地块计）。14宗地块，全部最高上限溢价均为15%，最高限制楼面价21850元/㎡。本批次依然沿用“限地价+摇号”方式，竞

拍时间为10月25日9时30分。

本批次供应特点：1、新吴区成为主力供应区域；2、低密地块成主力，有6幅宅地容积率低于1.5；3、新吴区两宗地块最高限价

突破2万元/㎡，突破区域历史最高限价。

土拍监测

区域 宗地编号 地块位置 用途类别 出让面积（㎡） 容积率 建筑面积（㎡） 起拍总价

（万元）

起拍楼面价

（元/㎡）

限制总价

（万元）

限制楼面价

（元/㎡）

经开区

锡国土（经）2023-51 经开区震泽路与规划道路交叉口西南侧 居住 42958.9 1.8 68734.24 127159 18500 146232 21275

锡国土（经）2023-52 经开区具区路与立信大道交叉口西北侧 居住 67662.1 1.8 108259.36 205693 19000 236546 21850

梁溪区 锡国土（经）2023-53 梁溪区迎龙路与健康路交叉口东南侧

（部分定销房）

居住

（部分定销房） 29712.5 2.4 71310 115910 16254 133296 18692

锡山区

锡国土（经）2023-55 锡山区东北塘街道东亭路与锡沙路交叉口东南

侧

居住、商业

20% 16655 2.0 33310 19003 5705 21853 6560

锡国土（经）2023-56 锡东新城商务区东安路与山河路交叉口东南侧 居住、商办

20% 77593 2.0 155186 198491 12791 228264 14709

锡国土（经）2023-57 锡山区羊尖镇新羊大道与界泾路交叉口东北侧 居住 77582 1.5 116373 75480 6486 86802 7459

惠山区 锡国土（经）2023-58 惠山区凤宾路与北环路交叉口西北侧 居住、商业办

公20% 42051 2.3 96717.3 98968 10233 113813 11768

滨湖区

锡国土（经）2023-59 滨湖区清源路和敦睦路交叉口东南侧 居住 27477.8 1.7 46712.26 78835 16877 90660 19408

锡国土（经）2023-60 滨湖区丁巷路与梅北路交叉口东北侧 居住、商业5% 59741.6 1.15 68702.84 88755 12919 102068 14856

新吴区

锡国土（经）2023-61 新吴区金城路与梅西路交叉口东南侧 居住 32606.5 1.8 58691.7 60255 10266 69293 11806

锡国土（经）2023-62 新吴区至宾路以北，走马塘以东 居住 69673.8 1.4 97543.32 98059 10053 112767 11561

锡国土（经）2023-63 新吴区慧湖路与秀云路交叉口东南侧 居住 34529.1 1.05 36255.555 65260 18000 75049 20700

锡国土（经）2023-64 新吴区慧湖路以南，秀园路浜以东 居住 41584.5 1.05 43663.725 78595 18000 90384 20700

锡国土（经）2023-65 新吴区具区路与秀云路交叉口东南侧 居住 63688.1 1.5 95532.15 164316 17200 188963 19780

PART/04 常州土地市场分析

2023年1-9月，常州共成交14宗经营性用地（其中1宗住宅用地、3宗商住用地），成交占地面积74万㎡，成交建面

118万㎡，成交总金额30亿元。其中，2023年9月常州市区无成交经营性用地。

土地统计口径：经营性用地；数据来源：土拍网；常州市区：钟楼区、天宁区、新北区、武进区、经开区（不含金坛、溧阳）

住宅类, 1, 7%

商住类, 3,

21%

商服类, 5,

36%

其他, 5, 36%

2023年1-9月常州市区经营性用地成交占比（单位：宗数）

357 350 448 74

753

683

830

556 537 604 118 30

79

72

90

14

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

2020年 2021年 2022年 2023年1-9月

常州市区年度土地供求对比分析

占地面积（万㎡） 建面面积（万㎡）

成交金额（亿元） 宗数

经营性用地成交分析

2023年1-9月，常州市区共出让2宗商住用地，其中8月16日，一宗位于经开区爱琴海南侧西的地块成交，成交面积

66263㎡，成交总价120280万元，成交楼面价9076元/㎡，溢价率0.84%，由常州东方新城竞得，地块地处东方新

城核心区的中心，板块定位高、配套能级高且完善丰富，未来将为项目带来整体价值的提升。

2023年即将进入第四季度，常州市区土地市场仅出让了1宗经营性建设用地，总成交面积不到百亩，与2800亩的年

度供应目标相去甚远。10月10日，新北区3宗涉宅用地和经开区新建小学北侧地块将开启网络限时竞拍，本次5宗

地块也将于10月底出让。

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；常州市区：钟楼区、天宁区、新北区、武进区、经开区（不含金坛、溧阳）

491495 418482 517545 22 15

10079 11542 10542

6937

18365 19236 19702 19317

0

10000

20000

30000

0

200

400

600

2020年 2021年 2022年 2023年1-9月

常州市区年度土地供求对比分析

土地成交建面（万㎡） 土地成交金额（亿元）

44 36 52 2

35%

14%

0.7% 0.94%

0%

20%

40%

0

20

40

60

2020年 2021年 2022年 2023年1-9月

常州市区年度成交宗数&溢价率对比分析

成交宗数 溢价率

33 92 333 0 8 0 0 0 13 24

83

365

2.9

12

7365

9079

10979

3519

9076

0

5000

10000

15000

0

100

200

300

400

近一年常州市区涉宅类土地成交分析

土地成交建面(万㎡) 土地成交金额(亿元) 平均楼面价（元/㎡）

3 11 32 0 1 0 0 0 0 1

0.53% 0.56%0.67%

1.04%

0.84%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

0

20

40

近一年常州市区涉宅类土地成交宗数&溢价率分析

成交宗数 溢价率

涉宅类用地成交分析

从区域来看，2023年目前仅天宁区、经开区各有1宗宅地成交。回顾2022年，常州市区成交52宗涉宅用地。钟楼

区成交面积和总金额均为各区之首，而天宁区成交楼面均价领先其他区。2023年天宁区成交1宗地块位于乡镇，故

成交均价有所回落；经开区于8月成交一宗核心区地块，均价较2022年有所上升。

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；常州市区：钟楼区、天宁区、新北区、武进区、经开区（不含金坛、溧阳）

171 80 8 122 74 51 13

211

105 99

74

40

3

12

0

50

100

150

200

250

0

50

100

150

200

钟楼区 天宁区 新北区 武进区 经开区

区域涉宅用地成交建面&金额对比分析

2022年成交建面（万㎡） 2023年1-9月成交建面（万㎡）

2022年成交金额（亿元） 2023年1-9月成交金额（亿元）

12392 13023 8097 10057 7714

3519

9076

0.6%

1.0%

0.6%

0.5%

0.7%

1.0% 0.8%

0.0%

0.2%

0.4%

0.6%

0.8%

1.0%

1.2%

0

5000

10000

15000

钟楼区 天宁区 新北区 武进区 经开区

区域涉宅用地成交楼面价&溢价率对比分析

2022年平均楼面价(元/㎡) 2023年1-9月平均楼面价(元/㎡)

2022年溢价率 2023年1-9月溢价率

涉宅类用地分区成交表现

常州2023年9月涉宅地块供应情况： 9月，常州市区武进、钟楼、天宁分别挂牌共计5宗住宅地块，商品住宅用地总占地面积19.93

万㎡，起拍总价35.42亿元，将于10月26日、27日进行网络限时竞拍。

从挂牌地块容积率来看，有3宗地块低于2.0，最低为经开区横山桥高中西侧地块，容积率仅1.2，未来妥妥的洋房+叠墅产品。

从起拍价格来看，本次挂牌地块中有3宗地块起始楼面价过万，最高为天宁区东风7地块，起拍楼面价13135元/㎡。

值得注意的是，本次挂牌地块起始单价均有下调。2021年7月，东风5、6地块以12.36%的溢价率成交，楼面单价达15784元/㎡，与

本次挂牌的东风7地块仅一路之隔，楼面价相差约2500元/㎡；横山桥高中西侧地块起拍楼面价10627元/㎡，南侧即是绿城·桃源东

方成交楼面价13966元/㎡，本次下调幅度超3000元/㎡。

土拍监测

公告号 宗地编号 行政区 挂牌时间 地块位置 用途 出让面积

（㎡） 容积率 建筑面积

（㎡）

起拍总价 起拍楼面价

（万元） （元/㎡）

JWJ[2023]04号 GD2023051 武进 2023/9/26 武进区嘉泽镇环湖西路以西、茶泽

街以北 住宅 30528 1.5 45792 39400 8604

JZX[2023]09号 HX060607 钟楼 2023/9/27 怀德中路南侧、白云南路西侧 住宅 43814 2 87628 101900 11629

常资规经

[2023]09-4号

HS030302 经开 2023/9/27 兰陵路北侧、白龙庙路西侧地块 住宅 33477 1.2 40172 42690 10627

天宁区

JZX[2023]09号

JZX20230902 天宁 2023/9/27 天宁区青龙街道，丽华北路东侧、

章东路南侧 住宅 42492 1.6 67987 89300 13135

天宁区

JZX[2023]09号

JZX20230903 天宁 2023/9/27 天宁区郑陆镇，和平三路北侧，丁

塘港东侧 住宅 49012 2.2 107826 80900 7503

PART/05 南通土地市场分析

2023年1-9月南通市区成交9宗经营性建设用地（住宅类7宗、商住类1宗、商服类1宗），总占地面积43.19万㎡，

总成交金额67.12亿元，其中住宅类地块总占地面积40万㎡，总成交金额66.02亿元。其中9月份南通市区未有地块

成交。

土地统计口径：经营性用地；数据来源：土拍网；南通市区：崇川区、开发区

244 237 149

43

470

545

257

60

420 399

213

67

39

47

35

9

0

10

20

30

40

50

0

100

200

300

400

500

600

2020年 2021年 2022年 2023年1-9月

南通市区年度土地成交情况对比

占地面积（万㎡） 建面面积（万㎡）

成交金额（亿元） 宗数

住宅类, 7,

78%

商住类, 1,

11%

商服类, 1,

11%

其他, 0, 0%

2023年1-9月南通市区经营性用地成交占

比（单位：宗数）

经营性用地成交分析

2023年1-9月南通成交6宗涉宅用地，建面46.64万㎡，成交金额65.35亿元，平均溢价率2.6%。其中，9月南通市

区无宅地供应和成交。

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；南通市区：崇川区、开发区

359 339 188 47

375

347

180

65

10449 10241 9421

12866

21640

23312 22031 21637

0

5000

10000

15000

20000

25000

0

100

200

300

400

2020年 2021年 2022年 2023年1-9月

南通市区年度土地供求对比分析

土地成交建面（万㎡） 土地成交金额（亿元）

平均楼面价（元/m²） 新房成交均价（元/㎡）

26

15

22

6

19%

3.8%

0.5%

2.6%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

0

10

20

30

2020年 2021年 2022年 2023年1-9月

南通市区年度土地成交宗数&溢价率对比分析

成交宗数 溢价率

0 31 66 22 15 9.4 29

72

0 0 0 0

28 29 0 9.0 0

10073 9236

12700

18805

10047

0

5000

10000

15000

20000

0

20

40

60

80

近一年南通市区涉宅类土地成交分析

土地成交建面(万㎡) 土地成交金额(亿元) 平均楼面价（元/㎡）

0

3

9

0 0 0 0

3

1

0

2

0

0% 0.1%

10.2%

0% 0.2% 0%

5%

10%

15%

0

2

4

6

8

10

近一年南通市区涉宅类土地成交宗数&溢价率对比分析

成交宗数 溢价率

涉宅类用地成交分析

149 43 49 3

94

31

62

4 0

20

40

60

80

100

0

20

40

60

80

100

120

140

160

崇川区 开发区

区域涉宅用地成交建面&金额对比分析

2022年成交建面（万㎡） 2023年1-9月成交建面（万㎡）

2022年成交金额（亿元） 2023年1-9月成交金额（亿元）

从南通市区各区域来看，成交地块主要都位于崇川区，开发区地块仅1宗。崇川区总成交建面43.46万㎡，总成交金

额61.77亿元，成交楼面价13180元/㎡，溢价率3%；开发区总成交建面3.17万㎡，总成交金额3.58亿元，成交楼

面价11293元/㎡，溢价率0.42%。此外，根据南通2023年度住宅用地供应计划表，开发区计划供应商品住宅用地

27.71公顷，预计在第四季度陆续推出。

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；南通市区：崇川区、开发区

10901 6677

13180

11293

4%

0.7%

3.0%

0.4%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

崇川区 开发区

区域涉宅用地成交楼面价&溢价率对比分析

2022年平均楼面价(元/㎡) 2023年1-9月平均楼面价(元/㎡)

2022年溢价率 2023年1-9月溢价率

涉宅类用地分区成交表现

从榜单来看，2023年1-9月南通拍地热度明显回升，致豪&科创产发以56.3亿元联合竞得世纪大道北、崇州大

道西地块，楼面价18805元/㎡，创下中创区楼面价新高。华润经过52轮激烈竞价，最终以19.53亿元金额触顶

最高限价拿下崇川区园林路东、世纪大道南、海云路西地块，溢价率15%。南通本土房企崇发置业以7.24亿元

金额拿下崇川区园林路东、世纪大道南、海云路西地块，楼面价8047元/㎡。建发以5.46亿元拿下濠西路西、

钟秀西路北、云安路东侧地块，楼面价8800元/㎡。苏润置业以3.58亿元拿下星湖大道北、林翠路东地块，楼

面价11293元/㎡。

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；苏州市区：吴中区、吴江区、相城区、新区、园区（园区土地成交包含苏相合作区地块）、姑苏区

房企拿地排行榜

排名 房企 宗数 建面

（万㎡）

金额

（亿元）

平均楼面价

（元/㎡）

1 致豪&科创产发 1 37.2 56.3 18805

2 华润 1 12.26 19.53 16007

3 南通崇发 1 9.05 7.24 8047

4 建发 1 6.21 5.46 8800

5 苏润置业 1 3.17 3.58 11293

6 南通强邦 1 0.54 0.77 14242

房企2023年1-9月在南通市区拿地金额TOP10排行榜

土

拍

研

究

院

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除挂牌成交基础数据外，土拍大数据系统更有土拍地图、地块航拍全景等可

视 化内容，助力房企决策千里之外；

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