民法典之租赁合同篇 2021 思睿 法律大讲堂 袁强强

目录 租赁合同概述 双方的权利义务 CONTENTS 一物数租&买卖不破租赁 转租 装饰装修物的处理

01 租赁合同概述 CHAPTER

1、租赁合同的概念 租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收 益，承租人支付租金的合同。提供物的使用或收益权的一方 为出租人，对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。 FOREWORD

2、租赁物 ◆ 租赁物为租赁合同的标的物，即出租人于合同 生效后应交付承租人使用收益的物。 租赁物可分两类： 动产：一般为非消耗物 不FO动REW产ORD：土地（使用权）房屋或其他建筑物

3、租赁合同的分类 ◆动产租赁与不动产租赁 ◆本租和转租 ◆定期租赁与不定期租赁 FOR EWO RD

4、租赁合同的特征 ◆ 诺成合同 & 有偿合同& 双务合同 ⚫ 租赁合同的成立无须交付标的物，故为诺成合同 ⚫ 承租人必须按照规定或按约定向出租人交付租金，故为有偿合同 ⚫ 出租人有将租赁物按约定交给承租人使用的义务，而承租人有按约定交付 租 金的义务，故为双务合同 ◆ 是转FE移OW财RO产使用权的合同（承租人未取得所有权） 具 有非永R续D 性 ⚫ 租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效 ⚫ 租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但约定的租赁期限自 续订之日起不得超过二十年

5、租赁合同的形式 租赁合同可采用书面形式与口头形式，但需注意： ◆ 租赁期限为6个月以下的，可以由当事人自由选择合同的形式。无论采用书 面形式还是口头形式，都不影响合同的效力。 FOREWORD ◆ 租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，不论当事 人对租赁期限是否做了约定，都视为不定期租赁。

6、租赁合同的内容 ◆ 租赁财产的名称、数量、质量和用途 ◆租金和租金的缴纳期 ◆租赁期限 ◆租赁期间租赁财产的维修、保养责任 ◆出FOR租EWOR方D 与承租方的变更 ◆违约责任 ◆争议解决的方式 ◆当事人约定的其他事项

租赁合同范本 租赁商业门面租赁合同 出租方（以下称甲方）： 身份证号码： 承租方（以下称乙方）： 身份证号码： 根据《中华人民共和国合同法》相关规定，经双方友好协商，就甲方将其拥有的门面房出租给乙方一事，达成如下 协议： 一、租赁门面描述 号门面房出租给乙方用于经营。 FOREWORD 1、甲方将其拥有的座落于 二、租赁房屋用途 1、乙方租赁房屋为商业门面使用。 2、乙方在租赁期限内，未事先征得甲方同意，乙方不得擅自改变门面的原有结构和用途。 三、租赁期限 本合同租赁期为 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。

租赁合同范本 四、租金及支付方式 1、第一年租金为人民币 元（大写： 圆整），每年 次性付清房租。在租赁期内甲方不得随意上 涨房租。第一年租赁期满后房租可适当按市场价浮动。， 2、在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费由乙方自行承担。 五、甲方的权利与义务 1、甲方应在乙方支付租金之日将上述房屋钥匙交付乙方。 2、甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营。 FOREWORD 3、在租赁期间，甲方不得对所出租的房屋及房屋所在范围内的土地使用权设定抵押。 4、租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，乙方应在租赁期 满后30日内搬离。 六、乙方的权利与义务。 1、乙方按照本合同约定使用房屋，不承担门面自然损耗的赔偿责任。 2、乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，甲方不得干涉。

租赁合同范本 3、乙方经营过程中所产生的费用、税收、债务均由乙方自行承担。 4、乙方不得利用上述房屋从事非法经营及任何违法犯罪活动。 5、按本协议第四条约定支付租金。 七、续租 租赁期满，乙方在同等条件下有优先租用权，但必须在租赁期满前的二个月向甲方提出申请。 八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效。 九、未尽事宜双方协商解决，协商未果，可向当地人民法院诉讼。 FOREWORD 甲 方： 乙 方： 年月日 年月日

02 双方的权利义务 CHAPTER

1、租赁合同出租人法定解除权 ◆承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受 到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。 ◆承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。 ◆承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理 FOREWORD 期展内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 ◆房屋租赁合同中，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租 人要求的合期限内仍不予恢复原状的，出租人可以解除合同。

2、租赁合同承租人的法定解除权 ◆有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除 • 租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； • 租赁物权属有争议； • 租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形； ◆因不可归責于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人 可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不 能实现FORE合WOR同D 目的的，承租人可以解除合同。 ◆租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质 量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。 ◆④出租人就同一房屋订立数份有效的租货合同，不能取得房屋出租的承租人有 权解除合同。

3、房屋承租人的优先购买权 ◆出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内 通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 ◆房屋承租人享有优先购买权,须符合以下条件： ⚫ 须为房屋租赁合同（动产租赁合同的承租人不享有优先购买权）； ⚫FOREWORD 须于租赁期间内，出租人出卖房屋、拍卖房屋、与抵押权人协议以 租赁房屋折抵债务（出租人将房屋抵押的情形），或者抵押权人拍 卖租赁的房屋； ⚫ 须以同等条件购买； ⚫ 须于除斥期间内行使优先购买权。依照通说观点，房屋承租人的优 先购买权系形成权，受除斥期间限制，除斥期间届满，承租人未行 使优先购买 的，优先购买权消灭。

案例： 甲将A房屋抵押给丙，办理了抵押登记。后甲将A房屋出租给乙，租期5年。 租赁的第2年，丙行使抵押权时与甲约定：“由丙取得A房屋的所有权，抵偿甲 欠丙的180万元到期债务。”①《城镇房屋租赁合同解释》第22条规定：“出 租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期间内通知承 租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”②在甲、 乙房F屋OREW租ORD赁期间，出租人甲与抵押权人两协议以租货的A房屋折抵债务时，虽非 出卖，房屋租赁合同的承租人乙享有以同等条件优先购买的权利。

◆ 房屋承租人不享有优先购买权的两种情形 具有以下两种情形之一的，承租人不享有优先购买权： • 租赁房屋系按份共有，某一按份共有人转让其份额，其他按份共有人行使 优先购买权的 • 出租人将房屋出卖给近亲属的 ◆FOREWO房RD 屋承租人优先购买权消灭的两个事由 ⚫ 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的， 视为承租人放弃优先购买权。 ⚫ 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承 租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

承租人优先购买权受到侵害时的救济 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租 人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同 的效力不受影响。 FOREWORD

案例 ： 甲将A房屋出租给乙，租期3年。半年后，甲未通知乙，将该房屋以100万 元的价格出卖给两。①房屋租货期间，甲将A房屋出卖给丙但未通知乙，侵害 了乙的优先购买权，但甲、丙间的A房屋买卖合同的效力不因此受影响。②若 已经给丙办理了过户登记，且丙购买房屋时为善意（不知A房屋巳出租，乙享 有优先购买权），根据《城镇房屋租货合同解释》第24条第（四）项的规定， 乙不再享有优先购买权，根据《民法典》第728条，乙有权以优先购买权遭受 FOREWORD 侵害为由请求甲承担侵权损害赔偿责任。③若尚未给丙办理过户登记（或者虽 然给丙办理过户登记，但是丙为恶意），乙仍任然享有优先购买权，可自知道 出卖的事实之日起的合理期间内（根据通说应为15日）行使优先购买权，请求 甲以同等条件与自已订立房屋买卖合同（优先购买权系形成权），并优先于丙 取得房屋所有权。丙因此不能取得房屋所有权的，有权请求甲承担违约责任。

4、房屋承租人的优先承租权 ◆ 房屋租赁合同租期届满，出租人继续出租房屋的，该 房屋租赁合同的承租人享有以同等条内容件优先于第三人 承租的权利。 ◆租FO赁REWOR期D 限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提 出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

5、出租人的义务 ◆ 出租人的适租义务 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁 物符合约定的用途。 ◆租赁物的维修义务 ⚫ 出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。 ⚫FOREWORD 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出 租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人 负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延 长租期。 ⚫ 因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的 维修义务。

6、承租人的义务 ◆ 用法遵守义务 • 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。 • 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租 赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。 • 承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致 使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。 FOREWORD ◆ 租赁物的保管义务 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应 当承担赔偿责任。

◆ 按期支付租金的义务 承租人应当按照约定的期服支付租金。租赁期限不满一年的，应当在租赁 期服 届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余 期 限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 ◆ 租赁物的返还义务 FO租REW赁ORD 期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定 或者根据租赁物的性质使用后的状态。

03 一房数租、买卖不破租赁 CHAPTER