1

房地产法律资讯

——上海市律师协会 房地产业务研究委员会

2023 年 6 月刊 总第 78 期

2

主任：

陆国飞

副主任：按姓氏拼音

陈永兴

金哲君

李鹏飞

编 委：按姓氏拼音

董施文 孟庆恩

潘宇虹 任 宏

徐惠忠 杨 沛

张 奎

执行主编：

李鹏飞

主编助理：

邹 苗 应丹妮

本期责任编辑：

任 宏

目录

3

一、 立法及政策动态 ............................................... 1

➢ 国家层面

 住房和城乡建设部关于进一步加强城市房屋室内装饰装修安全管理的通知 ...........1

 住房和城乡建设部办公厅关于印发城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第七批）的

通知 ......................................................................5

 LPR 九个月以来首降 10 个基点 ................................................9

 土地增值税清算鉴证业务指引——税务师行业涉税专业服务规范第 3.5.5 号（试行） 10

➢ 地方层面

 北京住建委拟发布《建筑绿色发展条例》......................................37

 北京：加强已购共有产权住房管理............................................52

 深圳拟出台《深圳经济特区国有土地供应管理条例》............................65

 河北衡水优化房地产市场营商环境............................................92

 安徽编制智慧住宅建设标准..................................................94

 北京规范国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作............................94

二、 行业动态 ..................................................... 99

 房地产“脱碳”绿色化发展大有可为..........................................99

 国家统计局：1—5 月全国房地产开发投资 45701 亿元 同比下降 7.2% ...错误!未定义书

签。

 住房和城乡建设部财政部中国人民银行关于印发《全国住房公积金 2022 年年度报告》

的通知 ....................................................错误!未定义书签。

 住房和城乡建设部办公厅关于 2022 年度建筑工程施工转包违法分包等违法违规行为及

举报投诉案件查处情况的通报.................................错误!未定义书签。

 满足困难群众基本住房需求——保障性住房建设量稳质升.........错误!未定义书签。

 市房管局赴奉贤区调研大型居住社区配套建设工作.............................133

 成交率 44.68% 上海法拍房源成交竞争激烈 .....................错误!未定义书签。

 福建福清市出台楼市新政：不再执行限转售政策.................错误!未定义书签。

 杭州再挂牌 7 宗地块 总起始价 104.6 亿元 ......................错误!未定义书签。

 万科：2023 年第三期 20 亿元中期票据募集资金已到账 ...........错误!未定义书签。

 中天金融：公司股票被终止上市，15 个交易日内摘牌 ............错误!未定义书签。

4

 建发股份 85 亿元配股申请获上交所受理........................错误!未定义书签。

 华润置地太原万象城类 REITS 成功发行 首期募资 43.58 亿元 .......错误!未定义书签。

三、 业务问答 ................................................... 136

 涉不动产案件管辖问题的法理与实践...........................错误!未定义书签。

 公房动迁中“同住人”认定的审判实践.........................错误!未定义书签。

四、 观点争鸣 ................................................... 149

 最高法院观点：开发商破产，购房者如何救济...................错误!未定义书签。

 以案说法：享受过私房动迁，能否再作为“同住人”分公房动迁款 .错误!未定义书签。

— 1—

一、 立法及政策动态

·国家层面

住房和城乡建设部关于进一步加强城市房屋室内装饰装修安全管理的通知

住建部：严禁5类影响建筑主体及承重结构的装修行为

6 月 9 日，住建部公布《关于进一步加强城市房屋室内装饰装修安全管理的

通知》。

《通知》共八条，明确城市房屋所有人、使用人是房屋室内装饰装修安全管

理的第一责任人；实施房屋室内装饰装修前应告知物业服务企业或者房屋管理机

构，办理登记手续，签订装饰装修管理服务协议等。《通知》强调，禁止未经原

设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重

结构、超过设计标准或规范增加楼面荷载、扩大承重墙上原有的门窗尺寸、拆除

连接阳台的砖、混凝土墙体等影响建筑主体和承重结构的行为，明确管理单位在

为装修人办理房屋室内装饰装修登记手续时，要告知装饰装修禁止行为和注意事

项。

住房和城乡建设部关于进一步加强城市房屋室内装饰装修安全管理的通知

索引号： 000013338/2023-00356

发文单位： 住房和城乡建设部

文 号：建办〔2023〕29 号

分 类： 房地产市场监管

发文日期： 2023-06-07

各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市住房和城乡建设（管）委，新疆生产建

设兵团住房和城乡建设局：

为进一步加强城市房屋室内装饰装修安全管理，坚决遏制室内装饰装修违法

违规行为，保障人民群众生命财产安全，维护社会和谐稳定，根据《中华人民共

— 2—

和国建筑法》《建设工程安全生产管理条例》《建设工程质量管理条例》《物业

管理条例》《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第 110 号）等法律法规规

章规定，现就有关事项通知如下：

一、按照谁所有谁负责、谁使用谁负责的原则，城市房屋所有人、使用人（以

下统称装修人）是房屋室内装饰装修安全管理的第一责任人，实施房屋室内装饰

装修活动应当严格遵守有关法律法规规章规定，严格执行法定情形下必须委托具

有相应资质等级设计单位、装饰装修企业的规定。实施房屋室内装饰装修前应告

知物业服务企业或者房屋管理机构（以下简称管理单位），办理登记手续，签订

装饰装修管理服务协议。按照标准规范安装空调室外机，加强空调室外机安全管

理，有坠落风险的应及时加固或更换。装修人及其委托的装饰装修企业违法违规

开展装饰装修活动的，要承担整改拆除和恢复工程等相关费用。禁止以下影响建

筑主体和承重结构的行为：

（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变

动建筑主体和承重结构；

（二）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，超

过设计标准或规范增加楼面荷载；

（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸；

（四）拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

（五）其他影响建筑结构承载和使用安全的行为。

二、设计单位承揽房屋室内装饰装修设计业务时，应按照工程建设强制性标

准和其他技术标准进行设计。对于法律法规规章等明确有资质要求的，要具备相

应资质，不得超越资质等级承揽业务。对于设计单位超越资质等级承揽业务、未

按工程建设强制性标准设计等行为，要立即整改，视情节严重程度依法依规给予

罚款、停业整顿、降低资质等级、吊销资质证书等处罚，并记入企业信用档案。

对负有责任的相关从业人员依法处罚。

三、装饰装修企业承揽房屋室内装饰装修施工业务时，应严格按照工程建设

强制性标准和其他技术标准施工，按规定采取必要的安全防护措施保证作业人员

— 3—

和房屋建筑安全，确保装饰装修质量。涉及变动建筑主体和承重结构、超过设计

标准或规范增加楼面荷载等情形的，未经原设计单位或者具有相应资质等级的设

计单位提出设计方案不得施工。对于法律法规规章等明确有资质要求的，要具备

相应资质，不得超越资质等级承揽。对于装饰装修企业超越资质等级承揽业务、

擅自施工变动建筑主体和承重结构等行为，要立即停工整改，视情节严重程度依

法依规给予罚款、停业整顿、降低资质等级、吊销资质证书等处罚，并记入企业

信用档案。对负有责任的相关从业人员依法处罚。

四、管理单位在为装修人办理房屋室内装饰装修登记手续时，要告知装饰装

修禁止行为和注意事项，按照装饰装修管理服务协议约定加强装饰装修活动现场

的巡查检查，发现违法违规行为的，要采取合理措施制止，并及时报告属地街道

办事处、城管执法平台、有关部门或 12345 热线依法处理。对未事先告知、未签

订装饰装修管理服务协议的，管理单位可依照《临时管理规约》或《管理规约》

限制施工人员、施工机具、机械设备、材料等进入施工现场。对于物业服务企业

未按规定告知禁止行为和注意事项、未按规定巡查检查、制止和报告的，视情节

严重程度依法依规给予警告、罚款、吊销营业执照等处罚，并记入企业信用档案。

对负有责任的相关从业人员依法处罚。

五、街道办事处要加强装饰装修活动的监督检查，充分发动群众监督装饰装

修活动，畅通投诉渠道，及时受理群众、物业服务企业等相关报告或投诉。属于

街道办事处职责范围的，要及时处理；属于相关部门职责范围的，要依法移交相

关部门处理。

六、各地城市综合行政执法部门对群众和单位投诉、报告的装饰装修违法违

规行为，属于本部门职责范围的，要依法予以查处；属于其他部门监管职责的，

要移交有关部门依法查处。遇到阻碍执法、拒不配合执法及拒绝恢复变动建筑主

体和承重结构等情况，应及时联络属地公安机关依据《中华人民共和国治安管理

处罚法》处罚。对擅自变动建筑主体和承重结构造成重大安全隐患危及公共安全，

涉嫌构成犯罪的，移送属地公安机关依法处理。要畅通城管执法平台运行，高效

处理群众和单位投诉、报告事项。

七、各地住房和城乡建设部门要会同相关部门健全装饰装修管理制度和标准

规范，建立权责清晰的接诉处置机制，加强监督管理，强化装饰装修相关企业的

— 4—

资质管理和指导监督，加大装饰装修安全管理所涉企业和人员的培训力度，保障

人民群众生命财产安全。

八、各地要充分利用社区宣传栏、小区公示栏、电子显示屏、“两微一端”

等多种形式加强装饰装修安全管理的普法宣传，提高装饰装修守法意识，树立文

明装修理念，营造诚实守信、文明和谐的良好社会氛围。

住房和城乡建设部

2023 年 6 月 7 日

（此件公开发布）

（网址：

https://www.mohurd.gov.cn/gongkai/zhengce/zhengcefilelib/202306/20230609_772638.html）

— 5—

住房和城乡建设部办公厅关于印发城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第

七批）的通知

发布时间：2023-06-07 14:45:03

• 索 引 号：

000013338/2023-00331

• 发文单位：

住房和城乡建设部办公厅

• 文 号：

建办城函〔2023〕136 号

各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市住房和城乡建设（管）委，新疆生产建

设兵团住房和城乡建设局：

近年来，各地认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，聚焦为民、便民、安

民，扎实推进城镇老旧小区改造，提升老旧小区居住环境、设施条件和服务功能，

解决了一批群众急难愁盼问题，取得积极成效。特别是北京市石景山区、河北省

保定市、浙江省宁波市、安徽省滁州市、福建省福州市、山东省青岛市、广东省

深圳市、重庆市永川区、新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市等城市（区），围绕城镇

老旧小区改造“三个革命”（“楼道革命”“环境革命”“管理革命”），在着

力补齐设施和服务短板、强化项目管理确保质量效果、多渠道筹措改造资金、党

建引领共建共治共享等方面真抓实干、攻坚克难，工作取得明显成效。我部总结

其经验做法，形成《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第七批）》，现印

发给你们，请结合实际学习借鉴。

— 6—

住房和城乡建设部办公厅

2023 年 5 月 29 日

（此件主动公开）

附件：

城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第七批）

— 7—

— 8—

— 9—

（网址：

https://www.mohurd.gov.cn/gongkai/zhengce/zhengcefilelib/202306/20230606_772542.html）

LPR九个月以来首降10个基点

6 月 20 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023 年 6 月 20

日贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期 LPR 为 3.55%，5 年期以上 LPR 为

4.2%。这是 LPR 在九个月不变后首次调降，或与 6 月 15 日 MLF 降息有关联，将

影响房贷利率与民间借贷案件利率司法保护上限。

2023 年 6 月 20 日全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价

利率（LPR）公告

文章来源：货币政策司 2023-06-20 09:15:00

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023 年 6 月 20 日贷款市场

报价利率（LPR）为：1 年期 LPR 为 3.55%，5 年期以上 LPR 为 4.2%。以上 LPR

在下一次发布 LPR 之前有

效。

（网址：

http://www.pbc.gov.cn/zhengcehuobisi/125207/125213/125440/3876551/4965544/index.html）

— 10—

土地增值税清算鉴证业务指引——税务师行业涉税专业服务规范第 3.5.5 号（试

行）

效力级别： 行业规范

发文机关： 中国注册税务师协会

发布日期： 2023.06.26

生效日期： 2023.07.01

第一章 总 则

第一条为规范税务师事务所及其具有资质的涉税专业服务人员（以下简称

“涉税服务人员”）开展土地增值税清算鉴证业务、提高执业质量、防范执业风

险，根据《涉税专业服务监管办法(试行)》（国家税务总局公告 2017 年第 13 号

发布，2019 年第 43 号修改）和中国注册税务师协会《税务师行业涉税专业服务

规范基本指引（试行）》《涉税鉴证业务指引（试行）》以及其他有关规定，制

定本指引。

第二条税务师事务所及其涉税服务人员承办土地增值税清算鉴证业务适用

本指引。

第三条税务师事务所及涉税服务人员提供土地增值税清算鉴证业务，应当按

照《国家税务总局关于采集涉税专业服务基本信息和业务信息有关事项的公告》

（国家税务总局公告 2017 年第 49 号，以下简称 49 号公告），向税务机关报送

《涉税专业服务机构（人员）基本信息采集表》和其他相关信息。

第四条税务师事务所及涉税服务人员提供涉税鉴证业务，实行信任保护原则。

存在以下情形之一的，税务师事务所及涉税服务人员有权终止业务：

（一）委托人违反法律、法规及相关规定的；

（二）委托人提供不真实、不完整资料信息的；

（三）委托人要求违反执业原则的；

（四）其他因委托人原因限制业务实施的情形。

如已完成部分约定业务，应当按照协议约定收取费用，并就已完成事项进行

免责性声明，由委托人承担相应责任，税务师事务所及涉税服务人员不承担该部

分责任。

第五条税务师事务所及其涉税服务人员执行土地增值税清算鉴证业务，应当

遵循《税务师行业职业道德指引（试行）》相关规定，恪守独立、客观、公正的

原则，保持专业胜任能力和应有的关注，并对执业过程中获知的信息保密。

第六条税务师事务所及涉税服务人员提供土地增值税清算鉴证业务，应当遵

循涉税鉴证业务与代理服务不相容原则。根据《涉税鉴证业务指引——税务师行

业涉税专业服务规范（试行）》第五条规定，承办被鉴证单位的土地增值税鉴证

— 11—

业务的涉税服务人员，不得同时承办被鉴证单位土地增值税申报代理及其他存在

影响鉴证独立性原则的业务。

第七条税务师事务所及其涉税服务人员提供土地增值税清算鉴证业务，应当

遵循《税务师行业涉税专业服务程序指引（试行）》相关的规定，在业务承接、

业务委派、业务计划、业务实施、业务记录、业务成果、业务档案等鉴证服务各

阶段，充分考虑对执业风险的影响因素，使执业风险降低到可以接受的程度。

第二章 业务定义与目标

第八条本指引所称土地增值税清算鉴证业务，是指税务师事务所依法接受委

托，委派具备资质的涉税服务人员，依据税法、会计准则和会计制度及其他相关

法律、法规规定，对被鉴证人土地增值税清算情况的真实性、合法性和完整性进

行审核、判断，并出具鉴证报告的活动。

第九条本指引使用下列涉税鉴证业务术语：

（一）委托人，是指委托税务师事务所对土地增值税清算涉税事项进行鉴证

的单位或个人；

（二）鉴证人，是指接受委托，执行土地增值税清算鉴证业务且具有涉税鉴

证资质的税务师事务所及其涉税服务人员；

（三）被鉴证人，是指与土地增值税清算鉴证事项相关的土地增值税纳税人。

被鉴证人可以是委托人，也可以是委托人有权指定的第三人；

（四）使用人，是指使用土地增值税清算鉴证结果的单位或个人；

（五）鉴证事项，是指鉴证人评价和证明的《土地增值税纳税申报表》所反

映的具体土地增值税清算事项；

（六）鉴证材料，是指土地增值税清算鉴证业务过程中涉及的各类信息；

（七）鉴证结果，是指鉴证人执行土地增值税清算鉴证项目的最终状态，包

括出具土地增值税清算鉴证报告或者终止土地增值税清算鉴证业务委托合同等

其他情况。

第十条土地增值税清算鉴证业务流程，主要环节包括:鉴证准备、证据收集

评价、鉴证事项评价、制作工作底稿、出具鉴证报告等。

第三章 鉴证准备

第十一条鉴证人承接土地增值税清算鉴证业务，应当遵循《税务师行业涉税

专业服务程序指引（试行）》和相关规定，应当对委托事项进行初步调查和了解，

并从下列方面进行分析评估，决定是否接受业务委托：

（一）委托事项是否属于土地增值税清算鉴证业务；

（二）被鉴证人的诚信评价和风险级别；

— 12—

（三）是否具有承办土地增值税清算鉴证业务的专业胜任能力；

（四）承办人员是否为被鉴证人提供了其他不相容涉税服务；

（五）其他相关因素。

第十二条鉴证人承接土地增值税清算鉴证业务时，应当与被鉴证人进行沟通，

并对税务专业术语、鉴证业务范围等有关事项进行解释，避免双方对土地增值税

清算鉴证项目的业务性质、责任划分和风险承担的理解产生分歧。

第十三条鉴证人承接土地增值税清算鉴证业务，应当初步了解业务环境，以

识别和控制鉴证风险。

业务环境包括：约定事项，委托目的，报告使用人的需求，被鉴证人遵从税

法的意识，税务稽查处理、纳税争议救济的情况，企业所得税汇算清缴对土地增

值税清算业务的影响，被鉴证人的基本情况、房地产资质情况、财务会计制度及

其执行情况、内部控制及其执行情况、关联企业、重大经济交易事项、清算项目

减免税审批等情况。

第十四条鉴证人决定接受土地增值税清算鉴证业务委托的，应当遵循《税务

师行业涉税专业服务程序指引（试行）》相关规定，与委托人或被鉴证人签订土

地增值税清算鉴证业务委托协议，并按照 49 号公告要求报送《涉税专业服务协

议要素信息采集表》。

第十五条鉴证人可以要求被鉴证人出具书面声明文件，承诺对其所提供的与

土地增值税清算鉴证事项相关的会计资料、纳税资料及其他相关资料的真实性、

合法性、完整性负责。

第十六条鉴证人应当指派能够胜任受托土地增值税清算鉴证业务的，且具有

资质的涉税服务人员作为项目负责人，具体实施涉税鉴证业务。

第十七条鉴证人应当根据土地增值税清算鉴证事项的复杂程度、风险状况和

鉴证期限等情况，遵循《税务师行业涉税专业服务程序指引（试行）》相关的规

定，制定总体业务计划和具体业务计划。总体业务计划应当落实工作目标，确定

工作策略，安排服务时间，界定业务范围，明确人员组织分工，明确必要的沟通

环节和程序。

具体业务计划应当确定拟执行的鉴证方案、鉴证程序和具体方法等。

第十八条土地增值税清算鉴证业务计划确定后，鉴证人可以视情况变化对业

务计划作相应的调整。

第十九条项目负责人可以根据业务需要，考虑寻求相关领域的专家协助工作。

项目负责人应当合理评估并运用专家工作成果。

第四章 证据收集与评价

第一节 证据收集

— 13—

第二十条鉴证人应当根据受托土地增值税清算鉴证事项的实际情况，对通过

不同途径或方法取得的鉴证材料，按照执业规范的要求，从证据资格和证明能力

两方面进行证据确认，取得与鉴证事项相关的、能够支持清算鉴证报告的鉴证证

据。

鉴证证据的范围包括：从开发项目立项、拆迁补偿及安置、土地取得、开发

建设、项目（预）销售、竣工备案到土地增值税清算完毕全过程的财务资料、税

务资料和业务资料等。

第二十一条鉴证人可以通过下列途径，获取涉税鉴证证据：

（一）委托人配合提供的鉴证材料；

（二）被鉴证人协助提供的鉴证材料；

（三）鉴证人采取审阅、查阅、检查、监盘、询问或函证、计算及其他方法

取得的鉴证材料。

第二十二条鉴证人在调查被鉴证人的下列情况时，应当按照执业规范的要求

取得有关鉴证材料：

（一）基本情况；

（二）财务会计制度情况；

（三）内部控制制度自我评价情况。

第二十三条鉴证人在调查项目前期管理情况时，应当按照执业规范的要求，

取得有关鉴证材料：

（一）被鉴证人房地产开发项目清算说明的调查，包括对房地产开发项目立

项、用地、规划设计、开发、施工、销售、关联方交易、融资、竣工验收、工程

结算、房屋交付、税款缴纳等；

（二）鉴证人取得清算项目的土地面积、建筑面积和可售面积所获取的各项

鉴证材料发生冲突、不能相互印证时，应当追加鉴证程序，并按照外部证据比内

部证据可靠的原则以及外部证据形成时间孰晚原则，确认适当的面积。

第二十四条鉴证人对被鉴证人清算申报收入总额的确认，应当取得下列鉴证

材料：

（一） 收入总额事实方面的信息和资料；

收入总额事实方面,包括：商品房购销合同统计表、销售发票、销售合同(含房

管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细

表、捐赠、投资合同、企业管理当局批件或者决议、外部批文及其他有关信息

和资料。

（二） 收入总额会计方面的信息和资料；

— 14—

收入总额会计方面，包括：总分类账、明细分类账会计分录以及对财务报表予

以调整但未在账簿中反映的其他分录、银行进账单等信息和资料。

（三） 收入总额税收方面的信息和资料。

收入总额税收方面，包括：销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的

数据证据及三者关联性分析的自制资料，销售合同所载商品房面积与有关部门实

际测量面积数据资料，发生补、退房款的收入调整情况资料；对销售价格进行评

估，并判断有无价格明显偏低情况形成的资料以及其他与收入有关的信息和资料。

第二十五条鉴证人对被鉴证人扣除项目金额的确认，应当取得下列鉴证材料：

（一）扣除项目事实方面的信息和资料；

扣除项目事实方面,包括:成本合同统计表，土地合同、拆迁补偿项目所需的拆

迁合同和补偿费签收花名册、工程建造合同、竣工结算报告，公共配套设施建

成后产权属于全体业主所有或者建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非

营利性社会公共事业的相关证明资料，借款合同及借款利息结算通知单。

（二）扣除项目会计方面的信息和资料；

扣除项目会计方面，包括:总分类账、明细分类账、会计凭证以及对财务报表予

以调整但未在账簿中反映的其他会计等信息和资料、增值税发票或财政票据、

银行结算凭证、缴税付款凭证等信息和资料。

（三）扣除项目税收方面的信息和资料；

分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产

的，按照受益对象、分摊共同成本费用的合理分配方法说明。

第二十六条与土地增值税清算鉴证有关的其他资料。

第二节 证据评价

第二十七条鉴证人应当根据鉴证事项的具体情况，从以下方面审查证据的合

法性：

（一）证据是否符合法定形式；

（二）证据的取得是否符合法律、法规、规章和司法解释的规定；

（三）是否有影响证据效力的其他违法情形。

第二十八条鉴证人应当根据鉴证事项的具体情况，从以下方面审查证据的真

实性：

（一）证据形成的原因；

（二）发现证据时的环境；

（三）证据是否为原件、原物，复制件、复制品与原件、原物是否相符；

— 15—

（四）提供证据的人或者证人与被鉴证人是否具有利害关系；

（五）影响证据真实性的其他因素。

第二十九条鉴证人应当根据鉴证事项的具体情况，从以下方面审查证据的相

关性：

（一）证据与待证事实是否具有证明关系；

（二）证据与待证事实的关联程度；

（三）影响证据关联性的其他因素。

第三十条下列证据材料不得作为鉴证依据：

（一）违反法定程序收集的证据材料；

（二）以偷拍、偷录和窃听等手段获取侵害他人合法权益的证据材料；

（三）以利诱、欺诈、胁迫和暴力等不正当手段获取的证据材料；

（四）无正当事由超出举证期限提供的证据材料；

（五）无正当理由拒不提供原件、原物，又无其他证据印证，且对方不予认

可的证据复制件、复制品；

（六）无法辨明真伪的证据材料；

（七）不能正确表达意志的证人提供的证言；

（八）不具备合法性、真实性的其他证据材料。

第三十一条鉴证人应当取得支持鉴证结果所需的事实证据和法律依据。

鉴证人对鉴证事项合法性的证明责任，不能替代或减轻委托人或被鉴证人应

当承担的会计责任、纳税申报责任以及其他法律责任。

第五章 鉴证事项评价

第一节 一般规定

第三十二条土地增值税清算鉴证应当采取包括案头审核、实地审核在内的审

核方式来形成鉴证意见。

案头审核是指对被鉴证人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项

目归集的一致性、数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，

对被鉴证人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

— 16—

第三十三条对清算项目前期管理情况鉴证，根据需要和可能实施案头审核、

实地审核，应当重点关注以下事项：

（一）清算项目及其范围；

（二）清算单位的确认；

（三）不同期间、不同项目收入、成本、费用归集；

（四）普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产的收入、支出划分；

（五）清算起始时间、清算截止时间；

（六）分期开发项目各期清算方式的一致性；

（七）征税项目与免税项目的划分。

第三十四条被鉴证人能够准确核算清算项目收入或收入能够查实，但其成本

费用支出不能准确核算的，鉴证人应当按照本章第二节规定审核收入。

被鉴证人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入不

能准确核算的，鉴证人应当先按照本章第三节规定审核扣除项目金额。

第三十五条对关联方交易行为的审核。在审核收入和扣除项目时，应重点关

注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来，并应当关注企业大

额往来款发生额及余额，判断有关经济事项的真实性及其对收入和扣除项目的影

响。

第三十六条鉴证人在鉴证过程中，发现被鉴证人有税法规定应核定征收的情

形，且税务机关决定核定征收的，除符合本指引第三十六条规定外，可以终止鉴

证。

第三十七条被鉴证人虽有本指引第三十五条所列情形，但如有下列委托人委

托，鉴证人仍然可以接受委托执行鉴证业务，但需与委托人签订业务约定书：

（一）司法机关、上级税务机关或者其他国家机关；

（二）依法组成的清算组织；

（三）法律、行政法规规定的其他组织和个人。

第二节 收入项目鉴证

第三十八条收入项目的鉴证，应当采取下列程序和方法：

（一）评价有关收入的内部控制是否存在、有效且一贯遵守；

（二）获取或编制房地产转让收入明细表，并与销售明细表（销售台账）、

会计资料、税务资料核对；

— 17—

（三）了解清算项目有关的销售合同执行、商品房销售发票开具、有关部门

实际测绘等情况；

（四）审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以

核实应计入销售额的收入；

（五）查明收入的确认原则、方法，注意会计规定与税法规定以及不同税种

在收入确认上的差异；

（六）正确划分预售收入与现销售收入，防止影响清算数据的准确性；

（七）必要时，利用专家的工作对销售价格进行评估，判断有无价格明显偏

低情况；

（八）审核清算项目的收入总额，可通过实地查验，确认有无少计、漏计收

入事项；

（九）销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前

已发生补、退房款的，是否在计算土地增值税时予以调整。

第三十九条收入项目的鉴证，应当重点关注以下事项：

（一）被鉴证人清算收入确认是否符合税法规定；

（二）被鉴证人按照清算项目设立的“预售收入备查簿”记载的项目合同签

订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额等相关内容是否准确；

（三）销售退回、销售折扣与折让业务是否真实发生、内容完整、手续合法，

金额计算与会计处理是否正确。重点关注关联方销售折扣与折让是否合理；

（四）被鉴证人对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处

理；

（五）按揭款收入是否申报纳税，有无挂在往来账不作销售收入申报纳税的

情形；

（六）被鉴证人以房地产换取土地使用权，在房地产移交使用时是否视同销

售不动产申报缴纳税款；

（七）被鉴证人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是

否按规定申报纳税；

（八）被鉴证人经有关部门实际测量的销售面积与合同约定的销售面积不符，

除了在销（预）售合同约定的误差范围内不做退补款以外，其他发生退补款情形

而导致收入变化的，是否按照税法规定处理；被鉴证人应退款而不退款、抵顶物

业管理费的，税务处理是否符合税法规定。

第四十条鉴证人应当按照税法及有关规定审核被鉴证人是否准确划分征税

收入与符合免税规定的房地产开发项目收入，确认土地增值税的应税收入。

— 18—

第四十一条有本指引第三十五条规定应核定征收的情形，但按本指引第三十

六条规定接受委托执行鉴证业务的，鉴证人应当获取具有法定资质的专业评估机

构确认的同类房地产评估价格，以确认转让房地产的收入。

第四十二条鉴证非直接销售房地产的收入，应当重点关注以下事项：

（一）开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵

偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等非直接销售业务的发生情况；

（二）非直接销售收入的确定方法和顺序。

第四十三条对被鉴证人按县级以上人民政府的规定售房时代收的各项费用

的鉴证，应当采取下列程序和方法：

（一）审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；

（二）当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地

产开发费用计算基数的情形。

第三节 扣除项目鉴证

第四十四条扣除项目的鉴证，应当采取下列程序和方法：

（一）评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守；

（二）获取或编制扣除项目明细表，并与会计资料核对；

（三）取得相关合同和项目概（预）算资料，并审核其执行情况和成本、费

用支出情况；

（四）实地查看、询问调查和核实，剔除不属于清算项目所发生的开发成本

和费用；

（五）必要时，利用专家工作对扣除项目进行审核。

第四十五条扣除项目的鉴证，应当重点关注以下事项：

（一）计算扣除项目金额时，实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，

不得扣除；

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生；

（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆；

（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中

直接发生的或应当分摊的；

（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造

不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费

用；

— 19—

（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税

务处理规定不一致的，以税务处理规定为准；

（七）本次清算扣除项目是否与本次清算收入配比。

第四十六条取得土地使用权所支付金额的鉴证，应当重点关注以下事项：

（一）审核土地出让（转让）合同、支付款项的票据、契税完税凭证、土地

使用权证、开发项目立项批复、规划申请、报告及图纸、建设用地规划许可证、

建设工程规划许可证等资料确定可以扣除的范围和金额。特别是同一宗土地有多

个开发项目的，应注意土地成本是否存在重复扣除以及分摊方法与金额计算是否

正确；

（二）是否含有关联方费用；

（三）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额的情形；

（四）是否与市场价格存在明显异常；

（五）土地闲置费等不得扣除项目是否已经剔除；

（六）是否获取合法凭证。

第四十七条土地征用及拆迁补偿费的鉴证，应当重点关注以下事项：

（一）实际支出金额与概（预）算是否存在明显差异；

（二）拆迁补偿费是否实际发生；

（三）由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地等相关扣除项目是否符合

税法规定；

（四）是否获取合法有效凭证。

第四十八条前期工程费、基础设施费的鉴证，应当重点关注以下事项：

（一）实际支出额与概预算是否存在明显异常，是否存在虚列情形；

（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费；

（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项

目合理分摊；

（四）是否获取合法有效凭证。

第四十九条建筑安装工程费的鉴证，应当重点关注以下事项：

（一）是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内

容相符；

— 20—

（二）自购建材费用是否重复扣除；

（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的

单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常；

（四）自行施工建设的项目，有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使

用费等情况；

（五）是否取得项目所在地税务机关监制的建筑安装发票等合法有效凭证。

第五十条公共配套设施费的鉴证，应当重点关注以下事项：

（一）公共配套设施的界定是否准确、产权是否明确、是否真实发生、有无

预提情况；

（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费；

（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分

摊；

（四）是否含有其他企业的费用；

（五）是否获取合法有效凭证 。

第五十一条开发间接费用的鉴证，应当重点关注以下事项：

（一）是否将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生

的管理费用记入开发间接费用；

（二）开发间接费用是否真实发生，取得的凭证是否合法有效；

（三）多个开发项目是否分项目核算或分摊，是否将其他项目的开发间接费

用记入了清算项目；

（四）是否含有其他企业的费用；

（五）是否将房地产开发项目销售费用、财务费用记入开发间接费用；

（六）有无预提开发间接费用的情况。

第五十二条利息支出的鉴证，应当重点关注以下事项：

（一）是否将利息支出从开发成本中调整至开发费用；

（二）分期开发项目或同时开发多个项目的一般性贷款利息支出，是否按项

目合理分摊；

（三）利用闲置专项借款对外投资取得的收益是否冲减利息支出；

（四）借款合同相应条款是否符合有关规定；

— 21—

（五）是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；

（六）超过贷款期限和挪用贷款的罚息是否扣除；

（七）是否剔除借款手续费、咨询费、顾问费等利息支出以外的费用；

（八）对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明

的，利息计算扣除是否符合税法规定；

（九）是否取得金融机构开具的增值税发票等合法有效凭证。

第五十三条与转让房地产有关的税金的鉴证，应当重点关注以下事项：

（一）扣除范围和金额计算是否符合税法有关规定，是否与收入相关，复核

税金及附加与收入是否配比，企业是否缴纳；营改增后，增值税是否违规扣除；

（二）不属于清算范围、不属于转让环节发生的税金是否违规扣除；

（三）与本次清算收入无关的，按照预售收入（不包括已经结转销售收入部

分）计算并缴纳的税金及附加等，是否违规扣除；

（四）印花税的扣除是否符合税法规定。

第五十四条加计扣除项目的鉴证，应当重点关注以下事项：

（一）对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，审核是否按税收规定计

算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形；

（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不

建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按

开发土地成本计算加计扣除；

（三）对于取得了房地产产权后，未进行开发即再行转让的，审核是否按税

收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形；

（四）代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，有无将代收费用作为加

计扣除的基数的情形；

（五）计算加计扣除基数时是否剔除已计入开发成本的利息支出。

第五十五条对被鉴证人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产

的，应当鉴证其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。

第五十六条被鉴证人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业

用途时，有无将相应成本列作扣除的情况。

第四节 应纳税额项目鉴证

第五十七条土地增值税应纳税额项目的鉴证，应当采取下列程序和方法：

— 22—

（一）审核清算项目的收入总额是否符合税法规定，计算是否正确；

（二）审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税法规定，计算是否正

确；

1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目；

2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项

目金额是否分开核算；

3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入

实现时间及其扣除项目配比。

（三）审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适

用税率；

（四）审核清算项目的预缴税额是否正确。对于多个项目同时建设、预售（销

售）的，要准确划分清算项目的预缴税额；

（五）审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补（退）税额。

第六章 业务记录

第五十八条鉴证人应当遵循《税务师行业涉税专业程序指引（试行）》以及

《涉税鉴证业务指引（试行）》相关的规定，编制涉税鉴证业务工作底稿，保证

工作底稿记录的完整性、真实性和逻辑性。

第五十九条如果鉴证人出具的土地增值税清算鉴证报告不是为了被鉴证人

清算土地增值税的用途，而是具有其他特定目的或服务于其他特定使用人的，鉴

证人应当在涉税鉴证业务报告中予以注明，对报告的用途加以限定和说明。

第六十条土地增值税清算鉴证报告应当在鉴证人完成内部审批复核程序及

签字手续，加盖鉴证人公章后对外出具。

在正式出具土地增值税清算鉴证报告前，项目负责人应与委托人或者被鉴证

人就拟出具报告有关内容进行沟通。

土地增值税清算鉴证报告应由两名或两名以上实施该项业务的具有涉税鉴

证业务资质的涉税服务人员签章。

第六十一条土地增值税清算鉴证业务工作底稿，应按综合类、鉴证实施类和

鉴证结果类，分类别存档。

第七章 业务成果

第六十二条鉴证人完成约定鉴证事项后，由项目负责人按《税务师行业涉税

专业服务程序指引（试行）》和《涉税鉴证业务指引（试行）》的规定，编制并

出具土地增值税清算鉴证业务报告，公允反映被鉴证人在鉴证期间的应纳土地增

值税额。

— 23—

第六十三条鉴证人执行土地增值税清算鉴证业务，应当针对鉴证事项出具鉴

证报告。鉴证报告要件如下：

（一）鉴证报告正文；

（二）专项鉴证事项说明；

（三）鉴证报告附件或附送的资料。

第六十四条鉴证人出具的土地增值税清算鉴证报告正文，应当包括下列要素：

（一）标题，鉴证报告的标题应当统一规范为“土地增值税清算鉴证报告”；

（二）编号，按照鉴证人业务成果编号规则统一编码并在业务成果首页注明，

全部业务成果均应编号，以便留存备查或向税务机关报送；

（三）收件人，即鉴证人按照业务委托协议的要求致送涉税鉴证业务报告的

对象，一般指鉴证业务的委托人。涉税鉴证业务报告应当载明收件人全称；

（四）引言，鉴证报告引言应当表明委托人与受托人的责任，对委托事项是

否进行鉴证审核以及审核标准、审核原则等进行说明；

（五）鉴证实施情况，鉴证人在业务实施过程中所采用的程序和方法、分析

事项、具体步骤、计算过程等内容。

（六）鉴证结论或鉴证意见，鉴证人提供涉税服务的最终结果，有明确的意

见、建议或结论；

（七）编制基础及使用限制段；明确土地增值税清算鉴证报告的使用用途；

（八）签章，土地增值税清算鉴证报告，应当由两名或两名以上实施该项业

务的具有涉税鉴证业务资质的涉税服务人员签章；

（九）报告出具日期，不应早于鉴证人获取充分、适当的审核证据，形成鉴

证结论的日期；

（十）附件：鉴证业务说明，鉴证人应当根据土地增值税清算鉴证业务，应

当反映土地增值税的计算步骤和计算过程等内容并将其作为鉴证业务说明的内

容。

第六十五条鉴证人为被鉴证人提供土地增值税清算鉴证业务出具报告时，应

附税务师事务所营业执照、税务师事务所行政登记证书、税务师执业证书等相关

证明材料。

第六十六条鉴证人在鉴证中如发现有对被鉴证人土地增值税清算税款纳税

申报有重要影响的事项，应在鉴证报告中予以披露。

— 24—

鉴证中发现被鉴证人土地增值税清算处理有与税收法律法规不符行为，经提

醒被鉴证人仍未按其建议进行调整或者改正的，鉴证人应在出具的鉴证报告或报

告说明中披露(如第三方委托,应当直接在报告披露)。

第六十七条实施涉税鉴证业务过程中，项目负责人认为被鉴证人提供的会计、

税收等基础资料缺乏完整性和真实性的，应当在报告中做出适当说明。

第六十八条项目负责人在土地增值税清算鉴证报告正式出具后，如发现新的

事项影响已出具的鉴证报告结论，应当及时做出相应的处理。

第六十九条鉴证人出具的土地增值税清算鉴证报告，应当由委托协议双方留

存备查。其中，税收法律、行政法规及国家税务总局规定报送的，应当向税务机

关报送，并遵循行业自律管理报备规定。

第七章 附 则

第七十条本指引自 2023 年 7 月 1 日起试行。原《土地增值税清算鉴证业务

规则》（中税协发[2013]062 号）同时废止。

附件：

1.土地增值税清算鉴证业务报告及说明

2.土地增值税清算税款鉴证附表

附件 1：

土地增值税清算鉴证报告

（参考文本）

报告号：

备案号：

________：

我们接受委托，对____ （以下简称被鉴证人）____（项目）土地增值税清

算税款申报进行鉴证审核。

被鉴证人的责任是及时提供与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明

材料，并保证其真实、准确、完整和合法。确保被鉴证人填报的土地增值税纳

税申报表及附表符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、

《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发

〔2009〕 91 号）和其他土地增值税税法收律、法规和规范的要求，并如实纳

税申报。

我们的责任是本着独立、客观、公正的原则，按照国家税收法律法规及有

关规定，并遵循中国注册税务师协会《税务师行业涉税专业服务规范基本指引

（试行）》《涉税鉴证业务指引（试行）》及《土地增值税清算鉴证业务指引

— 25—

（试行）》等执业规范要求，对被鉴证人____（项目）土地增值税纳税申报表

及其有关资料的真实性、准确性实施鉴证，并发表鉴证意见。

在鉴证过程中，我们考虑了与土地增值税清算相关的鉴证材料的证据资格

和证明能力，对被鉴证人提供的会计资料及纳税资料等实施了审核、验证、计

算和职业判断等必要的鉴证程序。现将鉴证结果报告如下：

一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况

（主要披露以下内容）

（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。

（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的

相关性和可靠性。

（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、

计算和进行职业推断的情况。

二、鉴证结论

经对被鉴证单位____（项目）土地增值税清算事项进行鉴证，我们认为，

本报告后附的《土地增值税纳税申报表》及其附表已按照《中华人民共和国土

地增值税暂行条例》及其实施细则等相关规定填报，在所有重大方面真实、准

确、完整地反映了被鉴证单位____（项目）土地增值税清算申报情况，我们确

认：

1.收入总额：____元；

2.扣除项目金额：____元；

3.增值额：____元；

其中：普通住宅增值额：____元；

非普通住宅增值额：____元；

其他类型房地产增值额：____元；

4.增值率（增值额与扣除金额之比）：

其中：普通住宅增值率：____ %；

非普通住宅增值率：____ %；

其他类型房地产增值率：____ %；

5.适用税率：

其中：普通住宅适用税率：____ %；

非普通住宅适用税率：____ %；

其他类型房地产适用税率：____ %；

6.应缴土地增值税税额：____元；

— 26—

7.已缴土地增值税税额： ____元；

8.应补（退）缴土地增值税税额：____元。

清算事项的具体情况详见附送资料。

本鉴证报告仅供被鉴证人报送的主管税务机关受理土地增值税清算审批之

用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提

供给其他任何单位和个人。

涉税服务人员：（签章）

法人代表（执行事务合伙人）：（签章）

税务师事务所（盖章）

地址：

日期：

附件：

1.税务师事务所和税务师执业证书复印件。

2.企业基本情况和土地增值税清算税款申报鉴证事项说明。

3.土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括：

（1）土地增值税清算税款鉴证主表；

（2）土地增值税清算税款鉴证（转让土地使用权）明细表；

（3）土地增值税清算税款鉴证（销售普通住宅）明细表；

（4）土地增值税清算税款鉴证（销售非普通住宅）明细表；

（5）土地增值税清算税款鉴证（销售其他类型房地产）明细表；

（6）与收入相关的面积审核调整明细表；

（7）转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表；

（8）扣除项目及成本结转审核汇总表；

（9）与转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表；

（10）土地增值税缴纳情况审核汇总表。

— 27—

4.土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料（复印件）。

附件 2：

企业基本情况和土地增值税清算税款申报鉴证事项说明

（参考文本）

一、基本情况

（一）企业基本情况

1.成立日期：

2.税务登记证号：

3.地址：

4.法人代表：

5.注册资本：

6.投资总额：

7.企业类型：

8.经营范围：

9.其他：

（二）项目基本情况

1.项目地址。

2.项目概况。列明开发项目类型、占地面积、取得相关批文的情况。

3.项目建设规模。列明总建筑面积、拆迁户回迁面积、公共配套面积、可

售面积，并分别说明普通住宅、非普通住宅、其他开发项目的建设规模。

4.普通住宅的判定情况：

（1）项目规划容积率：

（2）该项目属于____级土地，清算时该级别土地上商品房平均交易价格

____元，普通住宅销售价格上限____元。

（3）普通标准住宅明细：

— 28—

5.项目销售情况。列明取得预售许可证情况，实际开始销售日期、截止清

算基准日已售面积、未售面积，已售面积占可售面积比例，已售面积占总建筑

面积比例等，并分别按普通住宅、其他商品房、其他开发项目予以说明。

6.项目设计情况。说明设计方案是否由境外机构或境外人员提供，以及项

目设计的其他情况。

二、主要会计政策和税收政策

1.公司执行会计准则或《会计制度》及有关规定。

2.公司会计核算方法。

收入、成本、费用按权责发生制进行账务处理，固定资产折旧按直线法计

提。

3.主要内部控制制度

根据《公司法》、《会计法》等其他相关的法律法规，为了保证各项经济

活动的效率和效果，确保财务报告的可靠性，保护资产的安全、完整，防范、

规避经营风险，防止欺诈和舞弊，公司制订了相关内部控制制度。包括现金管

理、资金支付与结算管理、固定资产及设备管理、职责分工与授权批准、采购

与验收的管理、内部监督等内部控制制度。

4.土地增值税清算条件

商品房预售许可证日期年月日发放,超过三年,符合土地增值税清算条件。

5.开发产品完工的标准

该项目____年____月____日达到验收标准状态。

6.成本费用的分配标准

按建筑面积占总面积的百分比确认成本费用。

7.开发产品销售收入确认的标准

一次性全额收款的，按实际收讫价款之日确认收入，分期收款的，按销售

合同约定付款日确认收入，银行按揭的，首付款按实际收款日确认收入，余款

在银行按揭贷款办理转账之日确认收入。

8.开发产品视同销售确认收入的标准

开发产品所有权转移时确认销售收入。

9.与土地增值税清算项目相关的税收政策：

10.其他政策：

三、土地增值税的审核情况

（一）土地增值税应税收入的审核

— 29—

截至____年____月____日止，被鉴证人自报本项目土地增值税应税收入

____元；经审核，核定土地增值税应税收入为____元，比自报数调增/调减

____元，其中：

1.销售普通标准住宅 ____平方米，取得销售收入自报应税收入____元；

经审核，调增/调减收入 ____元，核定收入____元。

2.销售非普通标准住宅____平方米，取得销售收入自报应税收

入 ____元；经审核，调增/调减收入 ____元，核定收入 ____元。

3.销售其他类型房地产____平方米，取得销售收入自报应税收入____

元；经审核，调增/调减收入 ____元，核定收入____元。

4.视同销售房地产收入：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类

房地产平均价格；或（2）参照当地当年、同类房地产的市场价格、评估价值确

定，自报应税收入 ____元；经审核，调增/调减收入____元，核定其他项

目应税收入____元。

（二）土地增值税扣除项目的审核

截至____年____月____日止，被鉴证人自报本项目土地增值税应税扣除项

目总额____元；经审核，核定土地增值税扣除项目总额____元，比自报数调增/

调减____元，其中：

1.取得土地使用权所支付的金额。被鉴证人自报取得本项目的土地使用

权支付金额为 ____元；经审核，由于____原因，应调增/调减 ____元，核定

允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为____元。

2.房地产开发成本。被鉴证人本项目自报房地产开发成本____元；经审

核，由于____原因，应调增/调减____元，核定允许扣除的房地产开发成本

为 ____元。其中：

（1）被鉴证人自报土地征用及拆迁补偿 ____元；经审核，由于____原

因，应调增/调减 ____元，核定允许扣除的土地征用及拆迁补偿为____元。

（2）被鉴证人自报前期工程费____元；经审核， 由于____原因，应调增/

调减____元，核定允许扣除的前期工程费为 ____元。

（3）被鉴证人自报建筑安装工程费____元；经审核，由于____原因，应调

增/调减 ____元，核定允许扣除的建筑安装工程费为____元。

（4）被鉴证人自报基础设施费____元；经审核，由于____原因，应调增

/调减____元，核定允许扣除的基础设施费为 ____元。

（5）被鉴证人自报公共配套设施费____元；经审核，由于____原因，应

调增/调减 ____元，核定允许扣除的公共配套设施费为____元。

（6）被鉴证人自报开发间接费 ____元；经审核，由于____原因，应调增

/调减 ____元，核定允许扣除的开发间接费为 ____元。

3.房地产开发费用。

— 30—

（1）本项目发生的财务费用中，借款利息支出能够全部提供金融机构票据

证明的，应据实扣除，扣除金额为____元。其房地产开发费用按取得土地使用

权所支付金额____元与开发成本 ____元之和的 5%扣除____元。因此，被鉴证

人此项目可扣除金额为____元。

（2）本项目发生的财务费用中，借款利息支出未能全部提供金融机构票据

的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 ____元与开发成

本 ____元之和的 10%扣除____元。因此，被鉴证人此项目可扣除金额为____

元。

4.与转让房地产有关的税金。

被鉴证人自报转让房地产有关税金为____元；经审核，应调增/调

减 ____元，调整后被鉴证人可扣除的转让房地产有关税金为 ____元。

其中：

（1） 被鉴证人自报转让房地产有关营业税税金为____元；经审

核，应调增/调减 ____元，调整后被鉴证人可扣除的转让房地产有关营业

税税金为____元。

（2） 被鉴证人自报转让房地产有关城市维护建设税税金为 ____元；经

审核，应调增/调减 ____元，调整后被鉴证人可扣除的转让房地产有关城市

维护建设税税金为____元。

（3） 被鉴证人自报转让房地产有关教育费附加费为 ____元；经审核，

应调增/调减____元，调整后被鉴证人可扣除的转让房地产有关教育费附加费

为 ____元。

5.税收规定的其他扣除项目。

被鉴证人根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额 ____元

与开发成本元之和的 20%加计扣除。因此，被鉴证人其他扣除项目的金额为

____元。

（三）增值额及增值率的审核

被鉴证人自报转让房地产土地增值税的增值额为 ____元；经审核，应

缴土地增值税的增值额为 ____元。其中：

（1）普通住宅土地增值税的增值额为 ____元，增值率为____ %；

（2）非普通住宅土地增值税的增值额为 ____元，增值率为____ %；

（3）其他类型房地产土地增值税的增值额为____元，增值率为

____ %；

（四）应缴土地增值税的审核

被鉴证人自报转让房地产土地增值税税额为____元；经审核，应缴土地增

值税税额为 ____元，已缴税为 元；应补（退）税额为____元。其中：

— 31—

1.普通住宅应缴土地增值税税额为 ____元；已缴税额为 ____元，应补

（退）税额为 ____元。

2.非普通住宅应缴土地增值税税额为 ____元；已缴税额为____元，应

补（退）税额为____元。

3. 其他类型房地产应缴土地增值税税额为 ____元；已缴税额为元，应

补（退）税额为____元。

四、应当披露的其他事项

五、委托单位对鉴证事项的意见

附件：

— 32—

— 33—

— 34—

— 35—

— 36—

（网址：

https://lawv4.wkinfo.com.cn/legislation/detail/MTAxMDAzNzg5MTU%3D?searchId=344a959e71154361ad0d4b9b2732

c3e6&index=2&q=&module=real-estate）

— 37—

·地方层面

北京住建委拟发布《建筑绿色发展条例》

北京市住房和城乡建设委员会关于对《北京市建筑绿色发展条例》（草案征求

意见稿）公开征求意见的公告

征集时间：2023-05-25 至 2023-06-23 来源：北京市住房和城乡建设委员会

为贯彻落实习近平生态文明思想和高质量发展首要任务，推进实施绿色北京

战略和实现碳达峰碳中和目标，根据有关法律、法规，市住房城乡建设委会同

相关部门研究起草了《北京市建筑绿色发展条例》（草案征求意见稿），现向

社会公开征求意见，欢迎社会各界提出宝贵意见建议。

公开征求意见时间为：2023 年 5 月 25 日至 2023 年 6 月 23 日

意见反馈渠道如下：

1.电子邮箱：bjjwjnjcc@zjw.beijing.gov.cn

2.通讯地址：北京市通州区达济街 9 号北京市住房城乡建设委节能建材处

（请在信封上注明“意见征集”字样，邮编 101160）

3.电话：010-55598122/010-55598287

4.传真：010-55597142

5.登录北京市人民政府网站（http://www.beijing.gov.cn），在“政民互

动”版块下的“政策性文件意见征集”专栏中提出意见。

北京市住房和城乡建设委员会

2023 年 5 月 25 日

附件 1：北京市建筑绿色发展条例（草案征求意见稿）

附件 2：《北京市建筑绿色发展条例》(草案征求意见稿）的起草说明

附件 1

北京市建筑绿色发展条例

— 38—

（草案征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为了贯彻绿色发展理念，节约资源能源，优化建筑用能结构，推动建筑领域绿

色低碳高质量发展，提升建筑品质，改善人居环境，根据有关法律、行政法规，结合本市实

际，制定本条例。

第二条 本市行政区域内从事民用建筑与工业建筑的规划建设、运行维护、改造拆除和

相关产业绿色发展活动及其监督管理，适用本条例。

鼓励农民自建低层住宅按照本市建筑绿色发展要求建设。

第三条 本市建筑绿色发展遵循党委领导、政府主导、市场主体、公众参与的原则，坚

持全寿命期管理、全产业支撑、全领域推动。

第四条 市、区人民政府应当加强对建筑绿色发展工作的组织领导与支持保障，将建筑

绿色发展纳入国民经济和社会发展规划，建立健全建筑绿色发展工作协调机制，统筹本行政

区域内建筑绿色发展的重大问题。

第五条 住房城乡建设部门负责本行政区域内建筑绿色发展工作的统筹、协调、监督与

指导。市住房城乡建设部门组织编制全市建筑绿色发展规划和实施计划，研究制定相关政策、

标准和规范。区住房城乡建设部门组织实施本行政区域内建筑绿色发展相关工作。

发展改革部门负责优化建筑用能结构，在固定资产投资立项审批中落实绿色发展要求，

将建筑绿色发展工作纳入考核范围。规划自然资源部门在土地供应、规划许可、施工图设计

文件监管中落实绿色发展要求。城市管理部门在建筑能源供应、供热监督管理中落实绿色发

展要求。

生态环境、机关事务管理、财政、科技、经济和信息化、市场监督管理、农业农村、民

政、统计、金融监管、税务、政务管理、水务等部门，按照各自职责，负责本领域建筑绿色

— 39—

发展监督管理。教育、卫生健康、商务、文化和旅游、体育、交通、国有资产管理、园林绿

化等部门，按照各自职责，做好本行业建筑绿色发展相关工作。

第六条 建筑工程的建设单位承担建筑绿色发展的主体责任，设计、施工、监理单位依

法承担建筑绿色发展相应责任。

既有建筑所有权人承担绿色运行维护和节能绿色化改造的主体责任，建筑运行管理单位、

使用权人、物业服务人、资源能源供应单位依法承担建筑绿色发展相应责任。

第七条 公民、法人和其他组织应当提高绿色低碳意识，培养形成简约适度、绿色低碳

的生产生活方式。

新闻媒体应当加强建筑绿色发展宣传，普及建筑绿色发展知识，营造建筑绿色发展良

好社会氛围。

第八条 本市根据国家标准和行业标准，结合技术进步和经济社会发展情况，制定修订

和实施建筑绿色发展地方标准。鼓励制定团体标准和企业标准。

根据建筑绿色发展的需要，本市可以制定高于国家标准和行业标准的地方标准。

第九条 本市支持建筑绿色发展科技创新，鼓励研究、开发、示范和推广绿色低碳新材

料、新技术、新工艺和新设备，推动建筑相关产业绿色发展。

第二章 规划与建设

第十条 市住房城乡建设部门应当会同发展改革、规划自然资源、城市管理等相关部门

组织编制建筑绿色发展规划，明确建筑绿色发展目标、主要任务及保障措施，报市人民政府

批准后实施。

建筑绿色发展规划中相关内容应当纳入控制性详细规划。规划自然资源部门应当在建

设用地规划条件中明确建筑绿色发展要求。

— 40—

第十一条 规划自然资源部门在办理建设工程规划许可证时，应当在建设工程规划许可

证中注明绿色建筑星级、装配式建筑装配率、超低能耗建筑和可再生能源应用要求等内

容。

建设、设计、施工、监理单位应当按照前款中规划许可证件注明的内容开展建筑活

动。

第十二条 新建民用建筑执行绿色建筑一星级以上标准；新建大型公共建筑和财政

性资金参与投资建设的其他民用建筑、城市副中心新建居住建筑执行绿色建筑二星级以上

标准；超高层建筑、核心区新建建筑、城市副中心新建公共建筑执行绿色建筑三星级标

准。

本市房地产开发项目和超过一定规模的保障性住房项目应当采用装配式建筑且装配率

不低于 A 级；超过一定规模的公共建筑、工业建筑中的厂房和仓库应当采用装配式建筑。

新建幼儿园及中小学学校的教学、办公、宿舍楼应当按照超低能耗建筑标准建设。

市、区住房城乡建设部门可以会同相关部门适时提出全市或者分区域、分建筑类型的建

筑绿色发展更高目标和要求，报人民政府同意后实施。

第十三条 本市推动建筑可再生能源规模化应用。

新建建筑应当安装太阳能光伏或者光热系统。新建建筑可再生能源利用设施应当与建

筑外观、形态相协调，与建筑主体同步设计、同步施工、同步验收，并保证正常应用。

供电单位应当支持分布式光伏发电等可再生能源建筑应用，增强可再生能源消纳、上网

能力。

第十四条 市住房城乡建设部门会同相关部门制定、公布并及时更新本市禁止使用

的建筑技术、工艺、材料和设备目录。

建设、设计、施工单位不得在建筑工程活动中使用列入禁止使用目录的技术、工艺、

材料和设备，监理单位应当将相关要求纳入监理范围。

— 41—

第十五条 建筑工程立项、规划、设计和施工等阶段应当编制绿色发展专篇，落实建筑

绿色发展要求。

建设单位应当将绿色发展专篇纳入项目建议书、可行性研究报告、项目申请报告和初

步设计文件，并将相关建设费用纳入工程投资概算。

设计、施工、监理单位应当分别将绿色发展专篇纳入建筑设计总说明、施工组织设

计、监理实施细则或者方案，并按绿色发展专篇要求开展相关活动。

绿色发展专篇应当包括绿色建筑星级、装配式建筑要求、超低能耗建筑性能、可再生能

源与绿色建材应用等绿色发展目标、节能减排效益、技术路径等相关内容，具体编制要求由

市住房城乡建设部门会同相关部门另行制定。

第十六条 发展改革部门将民用建筑绿色发展要求纳入固定资产投资项目审批、核准和

节能审查内容。经济和信息化部门将工业建筑绿色发展要求纳入固定资产投资项目审批和

核准。其他行业管理部门依职责将建筑绿色发展要求纳入项目审批和核准。

规划自然资源、住房城乡建设等部门应当在施工图设计文件管理、日常监督、专项检

查中对绿色发展专篇落实情况予以监督。

第十七条 建设单位应当在竣工验收前组织设计、施工、监理等有关单位对落实绿色发

展专篇情况进行专项验收，并将验收情况纳入竣工验收报告。

住房城乡建设部门应当对绿色发展专篇专项验收情况进行抽查检查。

第十八条 建设单位在建设工程交付或者移交使用时，应当在质量保证书中载明建筑绿

色发展相关指标，明确保修范围、期限等质量保修责任和违约责任，在使用说明书中载明

建筑绿色性能、绿色技术措施、执行的标准、设施设备清单和使用说明。

房地产开发企业销售商品房开发项目时，应当在销售现场及房屋销售合同和验房指南

中明确绿色建筑星级、装配式建筑装配率、建筑节能标准和可再生能源应用等内容。

第十九条 实施新建翻建抗震节能农宅建设、农村危房改造、移民搬迁、灾后恢复重建

等绿色方面享受财政支持的，应当保证建筑工程达到本市建筑绿色发展相关要求。

— 42—

农民自建低层住宅的，鼓励按照本市抗震设防规定、节能降碳设计标准等绿色发展要

求建设。

积极推进绿色农宅、装配式农宅、超低能耗农宅建设，推广可再生能源和绿色建材应

用。引导农民建设功能现代、结构安全、成本经济、绿色环保、与乡村环境相协调的宜居

住房。

第三章 运行与改造

第二十条 建筑所有权人负责建筑绿色运行、维护管理，保障建筑运行良好。

实行物业管理的建筑，物业服务人应当按照合同约定承担建筑绿色运行、维护管理责任。

第二十一条 重点公共建筑运行、维护管理应当符合下列要求：

（一）运行、维护管理制度完备，明确专人负责；

（二）按照国家规定实行室内温度控制；

（三）供暖、通风、空调、照明等设备设施及其自动监控和能耗计量系统运行正常；

（四）国家和本市规定的其他要求。

第二十二条 建筑所有权人或者受其委托的运行管理责任人不得擅自拆改或者损坏建筑

围护结构保温系统、可再生能源系统、能耗计量系统和供热、供冷、通风系统，以及节

水、隔声等与建筑绿色性能相关设备设施。

第二十三条 本市健全民用建筑能源资源消耗统计制度，推动分类、分区、分项安装用

电、用气、用热（冷）、用水计量设施，建立信息报送制度，并将统计和报送数据用于建

筑能效评估分级、碳排放统计和碳追踪。

供电、供气、供热（冷）、供水等单位应当将与建筑对应的用电、用气、用热

（冷）、用水等结算数据按要求报送。

纳入能源资源消耗统计对象的居住建筑和重点公共建筑的所有权人或者其委托建筑使

— 43—

用人、运行管理单位、物业服务人应当按要求将与建筑对应的用电、用气、用热（冷）、

用水等数据按要求报送。

市住房城乡建设部门会同统计、发展改革、城市管理、水务和生态环境等部门制定能

源资源消耗信息报送具体管理办法。

第二十四条 本市建立重点公共建筑能效分级制度，推进差别化管理。

对具有示范作用的建筑，有关部门定期向社会公布。对用能超过建筑能耗标准约束值

百分之八十以上的建筑，建筑所有权人应当开展能源审计，并加强节能运行管理。对连续

两年用能超过建筑能耗标准约束值百分之八十以上的建筑，建筑所有权人应当按规定实施

节能绿色化改造。

第二十五条 市住房城乡建设部门统筹推进本市既有建筑节能绿色化改造，适时调整改

造范围与标准。市机关事务管理、教育、卫生健康、商务、文化和旅游、国有资产管理、

经济和信息化等部门应当制定本系统节能绿色化改造工作方案。

各区人民政府、街道办事处（乡镇人民政府）负责做好本行政区域内既有建筑节能绿

色化改造的组织实施工作。

第二十六条 既有公共建筑不符合民用建筑节能强制性标准的，在进行装饰装修时，应

当同步实施相应节能绿色化改造。

实施城市更新项目应当落实建筑绿色发展要求，开展既有建筑节能绿色化改造。

尊重建筑所有权人意愿的基础上，对既有居住建筑可以实施建筑节能绿色化改造，鼓励

与建筑内水、电、气、热等专业管线改造和公共区域环境整治提升等同步实施。既有居住建

筑所有权人应当配合。

实施既有建筑节能绿色化改造的，鼓励按照绿色建筑或者超低能耗建筑等标准实施，

鼓励增设可再生能源利用设施。

第四章 科技创新与产业发展

— 44—

第二十七条 本市支持建筑科学技术研究，构建市场导向的建筑绿色技术创新体系，支

持企业与高校、科研院所等进行跨行业、跨领域、跨地域的产学研用合作。

本市建立建筑绿色发展专家委员会制度，为建筑绿色发展活动提供论证、咨询意见。

第二十八条 本市推动建材绿色供应链建设，培育具备深化设计、施工技术配套、生产

要素集成、质量延伸监督、售后服务运维等综合能力的建材供应集成商，鼓励通过绿色制

造、绿色包装、绿色运输、废弃产品回收利用等方式，实现建材供应全链条绿色环保。

本市建立健全建材供应链可追溯监督管理体系，推行建材数据分类标准及编码，对建

材产品进行标识。

第二十九条 本市推进绿色建材认证与结果采信，推广使用安全耐久、节能低碳、

性能优良的绿色建材，定期发布绿色建材生产信息、市场价格信息与应用情况，逐步提高

绿色建材应用比例。

财政性资金参与投资建设的建筑应当优先采购和使用绿色建材，鼓励其他建筑工程

优先选用绿色建材。

第三十条 本市建筑垃圾资源化利用推行拆除、运输、收储、处置、再生产品推广使用

一体化实施，处置费用应当纳入建筑工程概预算。

财政性资金参与投资建设的建筑应当按规定选用建筑垃圾再生产品，鼓励其他建筑优

先选用建筑垃圾再生产品。

第三十一条 本市推动智能建造与新型建筑工业化协同发展，形成涵盖科研、设计、生

产加工、施工装配、运营等全产业链融合一体的智能建造产业体系，提升工程质量安全、

效益和品质。

第三十二条 本市鼓励采用房屋建筑项目全过程工程咨询、工程总承包、建筑师负责制

等新型建设组织模式，加强新型建设组织模式在建筑绿色发展中的应用。

第三十三条 本市根据经济社会发展需要，推动提升绿色电力供应和消纳能力，推动利

— 45—

用新能源和可再生能源、余热供热，推动建筑用能电气化，优化建筑用能结构。

第三十四条 本市依托智慧城市信息化建设共性基础平台,完善建筑工程监管和房屋管

理平台，探索建筑号牌制度，整合建筑全寿命期信息，推动实现数据汇集和信息互联互

通。

第三十五条 本市推动城市副中心国家绿色发展示范区建设，推动建筑高质量发展，构

建绿色低碳综合能源系统，推进近零碳排放示范，开展绿色社区创建，支持建筑绿色发展

相关政策改革创新。

第三十六条 本市与天津市、河北省建立建筑绿色发展协同机制，推动技术标准统一，

认证结果互认，监督执法联动，信用信息共享，促进相关产业协同发展。

第五章 引导与激励

第三十七条 本市建立建筑绿色发展信用管理制度，依法实行守信激励、失信惩戒。

第三十八条 本市实行绿色建筑标识制度，政府及其有关部门依申请组织绿色建筑标识

认定，并授予标识；逐步推行装配式建筑等级评价制度和超低能耗建筑评价标识制度。

第三十九条 市、区人民政府加强资金统筹，可以在建筑绿色发展技术研发与示范推广、

既有建筑节能绿色化改造、可再生能源开发利用等方面给予资金支持。

第四十条 本市对建筑绿色发展实行下列支持政策:

（一）因执行严于本市现行节能设计标准导致外墙保温增加的建筑面积、装配式建筑采

用夹心保温复合墙体的外叶板增加的建筑面积等情形，不计入容积率核算和不动产登记的建

筑面积。

（二）主动提升绿色建筑星级标准、自愿实施装配式建筑或者提高装配式建筑等级、主

动实施超低能耗建筑的项目，在各类建筑工程奖项评审中予以优先。

— 46—

（三）个人使用住房公积金贷款购买二星级以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建

筑的，公积金贷款额度可以适当上浮。

（四）对建筑绿色发展活动中的优秀项目、先进单位和个人，按照国家和本市有关规定

给予表彰和奖励。

第四十一条 本市鼓励金融机构围绕建筑绿色发展产业链提供绿色信贷、绿色保险、绿

色债券等服务, 加强绿色金融产品供给。

第四十二条 本市鼓励以合同能源管理等专业运维方式组织实施既有建筑节能绿色化改

造和推广可再生能源建筑应用，探索建筑领域碳排放权交易，推动差别化能源价格管理。

第四十三条 本市支持行业协会、学会、第三方机构为市场主体提供信息咨询、宣传培

训、市场拓展、权益保护等方面的服务。

行业协会应当加强行业自律，开展从业人员教育培训，引导会员单位及从业人员依法

依规从事建筑绿色发展活动。

第六章 法律责任

第四十四条 违反本条例第十一条第二款规定，建设、设计、施工单位未按照规划许可

证中注明内容开展建筑活动的，由规划自然资源、住房城乡建设部门依据《北京市城乡规

划条例》分别予以处罚。

第四十五条 违反本条例第十四条第二款规定，建设、设计、施工单位使用禁止使用目

录中的建筑技术、工艺、材料和设备的，由住房城乡建设、规划自然资源部门依职责分别

责令限期改正，逾期不改正的，处十万元以上三十万元以下罚款。

第四十六条 违反本条例第十五条规定，建设、设计、施工、监理单位未按照规定编制

绿色发展专篇的，由发展改革、经济和信息化、规划自然资源、住房城乡建设等部门依职

责分别责令限期改正，逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。