SATTMOK

荣成市烟墩⻆区域概念性策划⽅案

景域驴妈妈集团 2022.3.7

⼭东·荣成

前⾔

3

滨海旅游的趋势和核⼼驱动因素

4

蓬莱阁旅游景区（5A）

南⼭旅游景区（5A）

⻓岛⻛景区（4A）

烟台⾦沙滩海滨公园（4A）

烟台⼭植物园（3A）

养⻢岛（3A）

⼋仙过海景区（5A）

招⻁⼭国家森林公园（3A）

牟式庄园（4A）

烟台⼭景区（4A）

欧乐堡梦幻世界（4A）

海洋极地世界（4A）

罗⼭⻩⾦⽂化旅游度假区（4A）

三仙⼭⻛景区（5A）

刘公岛（5A）

成⼭头国家᯿点⻛景名胜区（5A）

⼤乳⼭滨海旅游度假区（4A）

⽯岛⾚⼭⻛景区（4A）

那⾹海国际旅游度假区（5A） 威海国际浴场（4A）⻄霞⼝神雕⼭ᰀ⽣动物世界（4A）

⻩⾦海岸⽣态旅游度假区（3A） 华夏城（5A）

招远⾟庄滨海旅游度假区（4A）

胶东半岛滨海旅游发展蓬勃（⼤⼩旅游景点共计259个）

• 5A景区7个：蓬莱阁旅游景区，南⼭旅游景区，三仙⼭⻛景区，南⼭旅游景区，刘公岛，城⼭头国家᯿点⻛景名胜区,华夏城

• 4A景区23个：⻓岛⻛景区,烟台⾦沙滩海滨公园，威海国际浴场，⻄霞⼝神雕⼭ᰀ⽣动物世界…….

• 3A景区25个：养⻢岛，招⻁⼭国家森林公园……

胶东滨海旅游项⽬概况

背景分析BACKGROUND ANALYSIS

5

成⼭头国家᯿点⻛景名胜区（4A）

寻⼭爱伦湾海洋牧场（4A）

那⾹海国际旅游度假区（4A）

⻄霞⼝神雕⼭ᰀ⽣动物世界（4A） 摩天岭（4A）

天鹅湖⽣态旅游度假区（3A）

隆霞湖⻛景区

海驴岛（4A）

威海洲际休闲度假区

（4A）

圣⽔观（3A）

福如东海⻛景名胜区（4A）

花斑彩⽯景区（2A）

海滨公园

樱花湖公园

北盛东衰，中段沿海断层发展,

• 5A景区0个,威海5A景区2个

• 4A景区9个：成⼭头国家᯿点⻛景名胜区，⻄霞⼝神雕⼭ᰀ⽣动物世界，那⾹海国际旅游度假区…….

• 3A景区2个：天鹅湖⽣态旅游度假区，圣⽔观……

• ⽬前荣成排名TOP10的旅游⽬的地⼤多数是以依托沿海⾃然⻛景为主的景区景点，同质化严᯿；

• 旅游产品组合单⼀，以传统渔⺠⽂化、海草房农家乐、⾃驾游为主；

• 缺乏兼具⾃然与⽂化以及⽣活⽅式类型的的等多样化的旅游产品；

• 缺乏针对年轻⼈(Z世代)的旅游产品；

荣成周边滨海旅游项⽬概况

背景分析BACKGROUND ANALYSIS

6

国际级城市旅游⽬的地

绍

兴

国际级休闲旅游⽬的地

普

陀

区

城市级休闲城市旅游⽬的

年游客接待ᰁ：2388万

杭

州

上

海

嘉

兴

湖

州

慈

溪

普陀⼭ 年游客接待ᰁ：664万

朱家尖 年游客接待ᰁ：558万

桃花岛 年游客接待ᰁ：229万

年游客接待ᰁ：7920万

年游客接待ᰁ：12000万

年游客接待ᰁ：27569万

GDP：24965亿元

GDP：10054亿元

国家级旅游⽬的地

GDP：8011亿元

年游客接待ᰁ：881万

GDP：1155亿元

年游客接待ᰁ：7202万

GDP：4467亿元

年游客接待ᰁ：6382万

GDP：3517亿元 年游客接待ᰁ：7070万

GDP：2084亿元

⾈

⼭

年游客接待ᰁ：3876万

GDP：1095亿元

中国

渔村 象⼭

影视

⽯浦

古镇

241万

松兰

⼭

224万

92万

124万

宁

波

⻓三⻆东海岸旅游项⽬概况

背景分析BACKGROUND ANALYSIS

7

低A级景区为主 • 2A景区2个：横沙岛，杭州湾海滨游乐园

• 3A景区4个：启东市⻩⾦海滩景区，奉贤海湾旅游度假区，岱⼭-⿅栏晴沙，

台州蛇蟠岛

• 4A景区4个：⾦⼭城市沙滩，朱家尖⼗⾥⾦沙，象⼭渔村，台州⼤⿅岛

• 5A景区1个：普陀⼭-千步沙&百步沙

• 未评级景区：南通海上威尼斯

中国海岸滨海旅游项⽬概况

背景分析BACKGROUND ANALYSIS

奉贤海湾旅游度假区（3A）

普陀⼭-千步沙&百步沙（5A）

杭州湾海滨游乐园（2A）

象⼭渔村（4A）

南通海上威尼斯（未评级）

横沙岛（ 2A）

⾦⼭城市沙滩（4A）

岱⼭-⿅栏晴沙（3A）

朱家尖⼗⾥⾦沙（4A）

启东市⻩⾦海滩景区（3A）

台州⼤⿅岛（4A）

台州蛇蟠岛（3A）

中国东海岸滨海⽂旅项⽬均以区域性项⽬为主

• 辐射范围主要是周边城市

• 业态以“沙滩+⽔上娱乐“为主

• 滨海游乐同质化现象严᯿，产品单⼀，缺乏创新，主要是滨海浴场+⽔上⼤众活动；

• 季节性强，每年游客集中在夏季游玩，其它时令，⽔温较冷，且单⼀产品造成游客ᰁ⼤减。

8

“沙滩+⽔上娱乐” 以外的其他玩法？

9

案例分析——

⼩渔村如何成就⼤⽂旅？

10

泰国

海滨城市及城市旅游开发

11

销售

惨淡

困难

重重

正式

转型

2000年 2018 2019

游客1000万 旅游收⼊

580亿美元

旅游收⼊

芭堤雅+普吉岛 620亿美元

12

销售

惨淡

困难

重重

正式

转型

2000年 2018 2019

游客1000万 旅游收⼊

580亿美元

旅游收⼊

芭堤雅+普吉岛 620亿美元

品牌

口号

1997年

神奇泰国

Amazing Thailand

品牌

口号

2020年

神奇且值得信任的泰国

Amazing Trusted Thailand

13

泰国

More than just seaside

泰国＝海洋城市

泰国城市旅游产业≠海洋旅游产业

泰国城市旅游产业=Top destination choice 多样性、体验性、⽂化性

虽然泰国很多城市或资源依托于海洋，

但泰国的旅游产业并不是海洋+住宿的⼆元结构，

⽽是融合了市⺠⽣活、休闲⽅式、度假产品、⽂化宗教等多元化的产业结构⽅式，

这样多元化多样性的旅游⽅式才能够吸引不同年龄、不同层次、不同需求的客源群体。

14

泰国

旅游

海滩

度假

历史

遗迹

泰式

料理

传统

宗教

寺庙

这些中国都有！！！！！！

15

泰国

旅游

海滩

度假

历史

遗迹

泰式

料理

新兴

市集

传统 时尚

宗教

寺庙

文化

艺术

节庆

活动

25％或⼀千万是中国游客，

每⽉约有90万中国⼈访问泰国，

每次旅⾏花费约1,572美元。

这些中国也有……

16

灯笼节

17

最受欢迎的酒吧们

18

泰国是世界上⼀些最好的派

对岛的东道主，

这已经不是什么秘密了。

每年都有成千上万的年轻旅

⾏者前往泰国，

寻找满⽉派对

(Full Moon Party)

，

沙滩酒吧和俱乐部，

以及在泰国许多受欢迎的

岛屿⽬的地流淌的

不间断派对⽓氛。

19

20

经过创意后的⾮遗传承

21

泰国旅游业发展启示

旅游不是“孤⽴系统”

旅游业是⼀个关联度极⾼的综合性产业，任何环节的短缺都会制约旅游服务链的良性运⾏。

按照“⽊桶”原理，旅游服务任何⼀个环节的短缺，都会直接制约旅游服务链的良性运⾏。

旅游业离不开相关⾏业和部⻔的⽀撑，

离不开社会经济、政治、外事、⽂化和⽣态等⽅⾯的扎实基础.

22

越南

北纬 15°52′38.70″ 会安滨海

东经108°19′15.38 ″

国际级滨海⽬的地

1500万⼈次

核⼼区约450亩

Hoi An

23

24

世界教科⽂组织

世界⽂化遗产

越南三⼤景点

TripAdvisor全球评选

亚洲最佳⽬的地

《Conde Nast Traveler》杂志

东亚最受欢迎旅游城市

《美国国家地理》

⼈⽣必去的50个地⽅

25

沿海货运港⼝

旅游⽬的地

⼩渔村

15世纪前

8世纪到9世纪

⼤航海时代的国际港⼝ 16世纪以后

古代占婆国前往中国朝拜的启航港。

古代中国海上丝绸之路出境后的第⼀站。

中国、⽇本、东南亚及南亚各国的商船汇集的东⽅⼤港。

荷兰、葡萄⽛、英国、法国等⻄⽅国家先后设⽴商站。

国王权利⽃争，会安港废弃 18世纪

会安港湾失去贸易港⼝的地位，为岘港取代，开始发展旅游 19世纪

⼀处保存极其完好的亚洲传统贸易港的典范。

世界⽂化遗产，⼈⽂旅游胜地 现在

⼩渔村

中国、东南亚与阿拉伯地区之间贸易往来，为⼩渔村的繁荣做铺垫。

阮⽒王朝吞并占婆王国，以会安为据点发展贸易 16世纪

会安成为古代占婆国的对外海港

26

东⽅⽂化建筑

观⾳庙、关帝庙等中国式的庙宇

福建会馆、⼴肇会馆、潮州会馆、琼府会馆、

客家会馆和五帮会馆

⽇本桥

本⼟⽂化建筑表现形式

⺠居古街、奥黛彩绸、灯笼扎染

佛教⽂化

⻄⽅⽂化建筑，⽣活⽅式

法国街区

法式古典建筑和庭院式建筑群

欧洲⽂艺复兴时期的⼈物塑像

港⼝贸易和殖⺠时代留下的⽂化痕迹，造就了会安独特的⽂化魅⼒。

案例分析 CASE ANALYSIS

27

天然港⼝ 商贸往来 ⽂化交流 多元共荣 ⽂化沉淀 旅游⽬的地

越南中部对外⼝

岸，中国远洋贸易

的第⼀站。

经历中国古代海上

丝绸之路和⼤航海

两个时期达到鼎

盛。

当地本⼟⽂化与中

国⽂化、⽇本⽂

化、⻄洋⽂化的交

流。

唐⼈街，⽇本桥，

法式建筑等建筑体

现出不同⽂化的集

合。

来往的商⼈带来不

同的⻛俗，改变了

当地⼈的⽣活⽅

式。

居⺠⽣活旅游化，

游客旅游⽣活化。

不同的⼈⽣体验。

渔⺠⽂化 港⼝⽂化 集市⽂化 休闲⽂化 旅游⽂化 商街⽂化

当地居⺠原来的⽣活⽂化 国际旅游胜地的⽂化传承

1. 会安滨海的成⻓路径

2. ⽂化的转变

从⼩渔村成⻓为世界级旅游⽬的地——多元⽂化交融下⽣活滨海

案例分析 CASE ANALYSIS

28

法国殖⺠所带来的⻄⽅的⽣活⽅式

⼩酒吧；咖啡厅；外摆；游逛；慢时光

越南传统⽂化的汇集地

⼤⼩渔船；绸布灯笼；当地美⻝；滴漏咖啡

港⼝贸易带来的东⻄⽅⽂化印记与融合

中国会馆；⽇本桥；法式古典建筑

会安多元⽣活⽅式

周边超五星度假酒店

会 会安南海四季度假酒店 兰珂悦榕庄

安

南

海

四

季

度

假

酒

店

宾

珍

珠

豪

华

别

墅

凯

悦

度

假

村

铂

尔

曼

度

假

酒

店

洲

际

阳

光

半

岛

29

港⼝城市

仓库

⼩樽运河

玻璃产业

⽣产型城市⽂旅转型——从港⼝城市到旅游城市

案例分析 CASE ANALYSIS

北⼀硝⼦馆

渔业

港⼝矿⽯进⼝

渔业使⽤浮球油灯

旅游城市

港⼝贸易仓储

港⼝贸易运输

⼩樽渔业

玻璃制品贸易区

餐饮商业零售店

运河景点

玻璃⼯艺品

玻璃⼯艺商业街

海鲜、寿司

玻璃制品销售

玻璃⼯艺品商店、茶馆、餐厅和⼤

型商铺；⼋⾳盒专卖店

美⻝之城

玻璃制品、酒、餐厅、咖啡

厅、体验店

港⼝贸易带来⻄洋乐器 ⻄洋乐器 ⼋⾳盒产业 ⼋⾳盒藏馆、⼋⾳盒旅游产

品、商业街。

30

《历史建筑物群及景观地区保全条例》63座造型典雅的瓦斯灯

31

港⼝贸易历史带来的建筑⻛格的多元化

案例分析 CASE ANALYSIS

唐

⽇

欧

同⼀条街道的不同国家建筑⻛格

多元⽂化交融带来的有趣体验

成为城市有⽆与伦⽐的魅⼒所在

成⼭头国家᯿点⻛景名胜区（4A）

寻⼭爱伦湾海洋牧场（4A）

那⾹海国际旅游度假区（4A）

⻄霞⼝神雕⼭ᰀ⽣动物世界（4A） 摩天岭（4A）

天鹅湖⽣态旅游度假区（3A）

隆霞湖⻛景区

海驴岛（4A）

威海洲际休闲度假区

（4A）

圣⽔观（3A）

福如东海⻛景名胜区（4A）

花斑彩⽯景区（2A）

海滨公园

樱花湖公园

32

⽂化的玩法，更具活⼒、⽣命⼒！ VS

33

城市旅游

⽣活⽅式

代⼊感 ⽂化差异感 空间异地感 时间交错感

三亚、澳⻔、

梅州、珠海横琴

泰国、会安

饮⻝/⺠俗/语⾔

⼩吃美⻝街 博物馆

悠闲/游逛/住宿 建筑/环境/⼈⽂ 时间延续/历史痕迹

借宿做客

“过度商业化”

是时间交的错感消失

“观光景点”

是缺乏⽣活⽅式营造

驱动因素:体验差异感；⼀段⽣活⽅式引领的⽂化、空间、时间的差异感。

滨海体验的四个体验维度

34

烟墩⻆

烟墩⻆区域营建及运营总体策划

CONTENTS

PART 2 运营实施策划

Operational implementation plan

PART 1 项⽬设计要点及产品构想

Key points of project and product planning

35

烟墩⻆

烟墩⻆区域营建及运营总体策划

CONTENTS

PART 1 项⽬设计要点及产品构想

Key points of project and product planning

36

沙

滩

耕地

传统⺠居

花斑彩⽯景区

现代⺠居

（⼆层）

现代住宅

（五层）

基地概况

• ⽬前确权可开发占地范围共计292.5亩

• 基地⽬前的核⼼资源为天鹅栖息海域、花斑

彩⽯景区、烟墩⻆村落，东侧崮⼭

• 观虹路、彩⽯路是⽬前进⼊该区域主要道

路。

• 规划将针对不同的场地条件和特⾊，形成充

分发挥场地优势，且有针对性型的规划设计

思路。

基本农⽥保护区

⼚房

⼚房

⼚房

崮⼭

⼚房

整体布局 Masterplan

整体区域功能定位

38

沙

滩

耕地

传统⺠居

花斑彩⽯景区

现代⺠居

（⼆层）

现代住宅

（五层）

基本农⽥保护区

⼚房

⼚房

⼚房

崮⼭

渔村百态

碧岛烟墩

区域发展限制性因素

花斑彩⽯景区

• 层⾼较矮，消防管⽹铺设难度较⼤

• 南侧造船⼚有噪声影响，同时视线内景观较差

• 强弱电、上下⽔等改造成本较⾼

以上限制性因素导致本区域⽆法对住宿业态进⾏落位

• ⼯⼚需回收，⼟地性质需要调整

• 需᯿新梳理区域内总规控规修规等上位规划

• 部分海草房需回收利⽤，以打造样板

• 部分村集体⽤地或宅基地需要进⾏租

赁或⼊市

⼚房

整体布局 Masterplan

整体区域功能定位

39

整体布局 Masterplan

整体区域功能定位

沙滩

天鹅

海草房

海洋

牧场

船坞

花斑

彩⽯

崮⼭

加⼯

⼚房

区域发展核⼼资源要素

40

⽂化资源 产业资源 ⽣态资源

⾃然

景观

⾃然

⽣态

⾃然

景观

⾃然

⽣态

⽂化

传承

产业

发展

产业

发展

产业

发展

+ +

天鹅 海草房 沙滩 海上

牧场 船坞 花斑

彩⽯ 崮⼭ 加⼯

⼚房

整体布局 Masterplan

整体区域功能定位

区域发展核⼼资源要素

41

整体布局 Masterplan

整体区域功能定位

多彩花斑

渔村百态

天鹅 碧岛烟墩

以天鹅、海草房为核⼼吸引物，

融合渔村、花斑彩⽯、崮⼭、海滩等资源，打造

天鹅渔村·⻛情烟墩

⽂化坐标

海草屋⽂化，烟墩⻆的历史，

记录城市从哪⾥来，

是本区域内发展的⽂化坐标

城市地标

荣成标志

赋予城市地理标志、更多内涵

休闲载体

城市休闲空间的延伸和创新

传承与创新的集合

42

第⼀幕 第⼆幕 第三幕

⽣活

渔村百态

海滨⽣态集聚展光彩

原⽣态⽂化沉浸体验

life

醉听箫⿎吟赏烟霞

渔星点点烟⽕繁华

⽣机

多彩花斑

Vitality

⽣态

碧岛烟墩

Ecology

静海蓝湾波光粼粼

崮⼭湾岬逸致闲情

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第⼀幕 第⼆幕 第三幕

⽣活

渔村百态

海滨⽣态集聚展光彩

原⽣态⽂化沉浸体验

life

醉听箫⿎吟赏烟霞

渔星点点烟⽕繁华

⽣机

多彩花斑

Vitality

⽣态

碧岛烟墩

Ecology

静海蓝湾波光粼粼

崮⼭湾岬逸致闲情

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15

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21

15

21

多彩花斑① 博物馆② 艺术家⼯作室③ 写⽣教室④ DIY空间⑤ ⾮遗教室⑥ 咖啡厅&书吧⑦ ⼩型多媒体厅

/会议室

⑧ 剧场⑨ 展厅⑩ 停⻋场ꋷ 海产品交易市集ꋸ 海产品加⼯店ꋹ 渔业服务（制冰等）ꋺ 海鲜餐饮排档ꋻ 码头ꋼ 码头餐厅ꋽ 渔⺠⼴场ꋾ 天鹅艺术景观⼩品ꋿ BELOVE主题餐厅ꌀ 天鹅主题餐厅㉑ 海滨⽣态公园

分区布局 Landuse

第⼆幕 多彩花斑

45

综合性⽂化艺术空间

分区布局 Landuse

第⼆幕 多彩花斑

渔⺠市集

天鹅休闲餐厅

46

策划思路：

• 现有花斑彩⽯景区空间由于在结构层⾯较难形成商业空间，且在

区域动线上处于末端，紧邻造船⼚，景观视⻆也⽆法形成最优的

结构。⽽⽬前的⽂化传承、摄影爱好者、写⽣群体需要沟通交流

培训的空间，在此基础上将花斑彩⽯景区打造成为综合性⽂化教

育体验区。

项⽬构成：

• 迷你⾮遗艺术馆、⼯作室、写⽣教室、⼤师⼯作室、⾮遗教室、

DIY空间

• 咖啡厅、书吧、⼩型多媒体厅

打造综合性⽂化艺术空间

分区布局 Landuse

第⼆幕 多彩花斑

47

运营模式——艺术⼯作室+游客体验空间

策划思路：

通过优惠政策邀请艺术⼯作室、⻘年艺术家来此驻扎创作，艺术⼯坊、画廊等⽐肩坐落在街道两旁，

是艺术创作、是⽂艺展示商店，也是传承培训之地。

艺术家共赢计划

策划思路：

通过邀请、申请，推⾏艺术家中短期驻村，增加烟墩⻆区域进驻艺术家，为烟墩⻆区域增加活⼒，推动艺术⽂化融合与交流。

案例：台北艺术村的驻村艺术家们

分区布局 Landuse

第⼆幕 多彩花斑

艺术家

专家学者

摄影家

游客

花斑彩⽯

景区 免费提供场地

⽀付收益佣⾦

提供教学/研学/体验服务

⽀付费⽤

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