2022-2023

中国住房租赁行业白皮书

王 伟◎著

编委会

总编

丁祖昱 张 燕

主编

刘文超 王 伟

责任编辑

李见林

编辑

郑怡雯 代彩云 陈相峰 刘艳苹

特聘专家

张其光 住建部房地产市场监管司原司长

中国房地产业协会名誉副会长

刘 颖 中国房地产业协会（筹）长租房委员会副秘书长

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况。本报告只作参考资料，对报告数据的准确性不承担任何法律责任。

2022年，国家不断释放住房租赁行

业的利好政策，租赁政策发布频繁，以

租赁供应和市场监管类政策为主，各地

围绕保租房建设和运营管理发布实施细

则，因城施策，多措并举，推动保租房

加速筹建，多地提前完成年度目标。特

别是金融支持力度加大，财政部、发改

委、银保监等多部门均出台金融政策支

持租赁住房发展，保租房REITs试点有序

落地；全国首个住房租赁基金成立，同

时中央及地方财政向保租房倾斜，提高

财政补贴额度。住房租赁行业受到了各

方的关注，各方力量推动着住房租赁行

业进入快车道。

2022年，克而瑞租售在总结过往研

究成果的基础上重新撰写了《中国住房

租赁白皮书》，深入研究了中国住房租

赁行业的各个方面，发现2022年住房租

赁行业已经从最初追求机构化、规模化

序言

丁祖昱

易居企业集团 CEO、克而瑞集团董事长

PREFACE

开始走向金融化。“租购并举”已经成为长效机制，无论是保租房还是市

场化房源发展都在加速。

从筹措方式来看，2022年各地的涉租用地供应节奏明显较2021年有所

放缓，特别是纯租赁用地的供应，例如，上海2022年全年仅出让1幅R4用

地，出让规模大幅下跌，更聚焦在支持将存量住房改造、转化为保障性租

赁住房。目前，北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、海南等多个省市

都提出“支持将存量住房改造、转化为保障性租赁住房”，鼓励利用现有

存量改建为租赁住房，通过非改租扩大保租房供应，因此，存量改造也将

成为2023年住房租赁市场房源供给的主要渠道之一。

在租赁产品上，大社区的占比进一步提升，自从2017年上海的首幅纯

租赁用地出让，全国也开启了涉租用地的供应，但受限于绝大多数的纯租

赁用地在国企手中，建设进度相对较慢，叠加此前近3年的疫情影响，这

部分纯租赁用地建设的租赁社区项目于2022年开始相继入市。2023年将迎

来更多租赁社区的加快入市，相关的配套设施也将日益完善。租金方面，

随着保租房项目的不断入市，各城市的租赁市场租金也将呈现较为稳定的

发展趋势。

商业模式上，轻重双模式成行业主流。产品力+精细化运营+数字化系

统是租赁企业运营提效的核心，随着大型租赁社区的不断入市，已经形成

一定品牌效应的住房租赁运营企业将积极输出自身运营管理，以轻资产模

式切入与地方国企、政府的合作，而早期的包租模式渐渐淡出，轻重双模

式将成为行业主流。

金融创新将住房租赁行业带入发展快车道。住房租赁行业最大优点

PREFACE

就是有持续、稳定增长的现金流。2022年，无论是公募REITs从保租房推

向市场化房源，还是住房租赁专项基金的成立，都是加强和完善住房租赁

行业的金融创新和金融管理，这无疑是给想长期深耕的租赁企业打了一剂

“强心针”。金融创新和管理从根本上来讲都是对住房租赁行业发展的进

一步把关，加大融资的同时对企业主体在资质、品质、运营的规范性和稳

定性方面有着严格的要求，这既保护了投资者，也对行业的高质量发展起

到了激励与约束的双重作用，都是从根本上保证行业和企业发展的可持续

性。因此从长远来讲，中国的住房租赁行业将朝着越来越健康，稳定可持

续的方向发展。

目录

第一章 政策篇 001

一、“租购并举”成为长效机制，大保障性租赁住房体系建立将重塑行业格局 003

二、政策出台频繁，贯穿“投建管服退”各个环节 008

三、保障性租赁住房发力解决各大城市住房难题 012

（一）配套政策出台密集 012

（二）多地提前完成年度目标 015

四、多地落实“非改租”，新增租赁用地与盘活存量并重 016

五、金融政策积极出台，租赁住房REITs及基金均有积极的进展 022

六、小结 025

第二章 行业篇 027

一、土地：各地“因城施策”按区域租赁市场实际需求，多元完成供应 029

（一）2022年供应285块涉租赁用地，建面达444.22万方 029

（二）少数城市大量供应纯租赁用地，楼板价逐年降低 030

（三）因地制宜配建租赁用地，供应城市和供应量双双降低 032

（四）大量“竞自持”地块以底价成交，供应量逐次减少 034

（五）集体用地建设租赁住房项目陆续入市，北京集租房建设日益成熟 036

（六）租赁用地相关入市项目情况：入市项目以大型租赁社区为主 040

（七）小结 042

二、产品：产品力全面提升，租赁社区逐渐入市成主流 043

（一）租赁行业的产品构成 043

（二）政府主导的租赁住房部分 044

（三）个人房源产品占据市场化房源的绝对主导 045

（四）机构化房源产品的现状及变化 047

（五）小结 059

三、融资：企业融资难，但金融创新进程加速 060

（一）股权融资热度依旧不高，仅一家企业获得融资 060

（二）住房租赁专项债的发行规模同比降低，ABS及类REITs的整体发行金额大幅回升 062

（三）资本重新关注，IPO、大宗交易等轮番登场 065

（四）金融创新加速推出，公募REITs成行业热点 066

（五）小结 068

第三章 城市篇 069

一、全国：个人房源整体价跌量涨，新增供应量依旧处于低位 071

（一）典型55城：租金较去年出现小幅下降 071

（二）典型55城：新增供应开始小幅回升 073

（三）目前各个城市租赁市场发展格局 075

二、处于第一梯队核心城市租赁市场发展分析 076

（一）北上广深杭五城城市基本面较好，经济发展动能强劲 076

（二）五城人口流动性增强，催生租赁需求 078

（三）五城保障性租赁住房核心政策：因城施策，多元政策并行，促租赁行业发展 081

（四）五城租赁市场发展现状：个人房源挂牌量同比下降，集中式公寓头部企业

优势明显 082

（五）五城土地供应成交情况：北上广深杭新增租赁用地大幅减少，成交同比下

降60% 089

（六）五城商办库存量大，非改租政策有效盘存量市场 091

（七）五城租赁市场发展预判：新增土地供应和存量改造双管齐下 095

三、处于第二梯队的核心城市租赁市场发展分析 096

（一）二梯队城市经济发展迅速，租赁市场具有发展前景 096

（二）二梯队城市未来潜在租赁需求大 098

（三）二梯队城市保障性租赁住房的发展目标以及核心的政策 099

（四）二梯队城市个人房源量升价跌，集中式公寓本土品牌兴起 102

（五）二梯队城市土地供应成交情况 112

（六）政策加持，存量盘活成为保障性租赁住房供应的重要方式 116

（七）二梯队城市租赁市场发展预判 122

四、处于第三梯队的核心城市租赁市场发展分析 123

（一）第三梯队城市GDP整体位于全国中下游 123

（二）经济发展依赖单一产业 124

（三）城镇人均可支配收入增速稳定，房价收入比普遍较低，购房压力小 125

（四）三梯队城市多为人口流出型，惠州等城市吸引力开始凸显 126

（五）商品住宅供大于求，租赁市场发展受限 128

（六）个人房源租金普遍偏低，新增供应量较少 128

（七）三梯队保租房建设处于起步阶段，开始逐渐提速中 129

（八）三梯队城市租赁市场发展预判：随着保租房建设的不断推进，租赁市场或见起色 133

五、小结 133

第四章 企业篇 135

一、2022年行业整体开业规模增速放缓，租赁企业轻重并举 137

（一）整体行业开业规模增速放缓，新进企业多元化 137

（二）企业融资热度低迷，政策加大住房租赁金融支持 138

（三）租赁企业轻重两端并行发展 138

二、地方租赁住房“国家队”企业增加，市场占有率持续提升 139

（一）各地国有建设企业成立长租公寓品牌，助力新青年和新市民住有所居 140

（二）租赁住房“国家队”加速推进项目落地，市场占有率持续提升 141

三、银行多措并举加大住房租赁金融支持，建信住房积极发展住房租赁新模式 142

（一）银行积极参与保租房建设，提供住房租赁金融支持 142

（二）建信住房多措并举，助力住房租赁建设 143

四、房企系轻重并行，积极拓展租赁住房业务 146

五、创业系运营商规模增速放缓，专注轻资产模式拓展 146

六、典型企业案例 147

（一）国家队：城方 147

（二）国家队：安居瑾家 153

（三）房企系：龙湖冠寓 159

（四）房企系：万科泊寓 166

（五）房企系：保利公寓 168

（六）房企系：中海长租公寓 173

第一章 政策篇

（七）房企系：瓴寓国际 180

（八）房企系：朗诗寓 185

（九）房企系：方隅公寓 188

（十）房企系：华润有巢 194

（十一）房企系：金地草莓社区 200

（十二）房企系：滨江暖屋 211

（十三）运营商：魔方生活服务集团 213

（十四）运营商：微领地集团 221

（十五）运营商：城家 227

（十六）运营商：乐乎公寓集团 230

（十七）运营商：中富旅居 239

（十八）运营商：牛油果 245

（十九）运营商：百瑞纪 247

（二十）运营商：漫柏集团 254

（二十一）运营商：轻松寓 258

（二十二）运营商：尔家 261

七、小结 264

第五章 趋势篇 265

一、“租购并举”成为长效机制，保租房发展加速 267

（一）量：总体规模维持较高水平，未来将减量发展，聚焦存量改造 267

（二）产品：大型租赁社区扎堆入市，保租房将形成规模化发展 268

（三）租金：以保障民生为基调，租金稳中有进 269

二、人口净流入大的核心城市成为租赁发展主阵地，其他二三线城市陆续跟进 270

（一）第一梯队：人口吸附效力依旧强劲，机构化率有望进一步提升 270

（二）第二梯队：以盘活存量为主，增加住房租赁供给 271

（三）第三梯队：保租房稳步推进，部分城市租赁市场加快发展 271

三、轻重双模式成行业主流，产品力+精细化运营是核心 272

（一）产品力：产品力能创造更好的收益，受到行业各界的关注 272

（二）精细化运营：依托数字化实现降本增效 273

四、金融创新带来行业进一步快速发展 274

（一）住房租赁行业金融创新的政策支持以及带来的影响 274

（二）住房租赁行业金融创新落实的情况以及未来金融创新可能的方向 275

CHAPTER

ONE

第一章 政策篇

002

中国住房租赁

行业白皮书

2022

23

近年来，住房租赁市场已经成为房地产市场的重要组成部分，租赁住房成为居民解

决住房需求的重要途径之一。2022年，党的二十大报告再次强调加快建立租购并举住房

制度，与此同时，相关配套政策密集出台，涉及土地供应、金融支持、税费减免、财政补

贴、市场规范等诸多方面，政策“组合拳”叠加效应逐步释放，推动住房租赁市场快速且

高质量地发展。

一、“租购并举”成为长效机制，大保障性租赁住房

体系建立将重塑行业格局

2015年底，中央经济工作会议首次提及发展住房租赁市场，并强调将“租购并举”

确立为我国住房制度改革的主要方向，到2020年中央经济工作会议时，提出高度重视保

障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，再到2022年党的二十大报告重申“坚持房子

是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房

制度”表明“租购并举”已成为我国房地产市场平稳健康的长效机制。未来5年，中央将

继续发力完善住房供应端制度政策，并大力推动住房租赁市场发展，完善“购+租”“市

场+保障”的住房体系。

与此同时，住房租赁的各项支持政策也在密集出台。2022年，中央各部门从增加租

赁供应、给予财税金融支持、完善市场规范、保障主体权益等多方面大力推动行业发展。

2022年3月，政府工作报告指出，继续保障好群众住房需求。“坚持房子是用来住的、不

是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障

性住房建设。“大力增加保障性租赁住房供给”“加快发展长租房市场”被住建部列为

2022年工作重点，并提出“6个落实”，包括落实好土地支持政策、落实审批流程再造和

简化、落实中央补助、落实税费优惠政策、落实水电气价格政策以及金融政策。在利好政

策的加持下，住房租赁行业将进入发展快车道。

表：2022年涉及租赁市场发展的中央文件或会议梳理

时间 文件/会议 政策内容

1/11 国新办《“十四五”公共服

务规划》新闻发布会

以人口流入多、房价高的城市为重点，加快发展保障性租赁住

房，40个重点城市2021年筹集93.6万套（间）。下一步将加大

金融、土地、公共服务等政策支持力度，扩大保障性租赁住房

供给。“十四五”期间，40个重点城市初步计划新增650万套

（间），预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。

1/19

人民银行营业管理部以视频

形式召开2022年北京地区货

币信贷工作会议

会议指出，要准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度。坚持

“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加强预期引导，支持

房地产企业合理融资需求，更好满足购房人合理住房需求，加大

住房租赁金融支持，促进房地产业良性循环和健康发展。

1/20 全国住房和城乡建设工作会

议在北京以视频形式召开

研究部署2022年工作，住建部有关负责人表示，2022年要继续推

进住房供给侧结构性改革，坚持租购并举，多主体供给、多渠道保

障，优化住房供应结构。大力增加保障性租赁住房供给，以人口净

流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套(间)。

1/26

《关于深圳建设中国特色社

会主义先行示范区放宽市场

准入若干特别措施的意见》

意见指出，鼓励城中村实施规模化租赁改造，支持利用集体建设

用地和企事业单位自有闲置土地建设保障性租赁住房。结合公共

利益，试点在城市更新项目中引入“个别征收”、“商业和办公

用房改建保障性租赁住房”等机制。

1/26

《关于基础设施领域不动产

投资信托基金(REITs)试点税

收政策的公告》

针对目前REITs项目节税政策尚不成熟的特点，确保REITs项目

发行成功完成募资后才需要缴纳税费，减轻REITs发行前期的税

负，促进REITs进一步发展。

2/8

《关于保障性租赁住房有关

贷款不纳入房地产贷款集中

度管理的通知》

明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管

理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续

的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

2/8

《住房和城乡建设部办公厅

关于加强保障性住房质量常

见问题防治的通知》

要求各级住房和城乡建设主管部门坚持以人民为中心的发展思

想，站在讲政治的高度，深刻认识提升保障性住房工程质量的

重要意义，切实解决质量常见问题，让住房困难群众“住得

进”“住得好”。通知从防水、防噪、室内空气健康等8个方面

划定了保障性住房工程质量常见问题防治的底线要求，要求各地

结合实际和群众反映的突出问题，制定便于监督检查工程质量的

技术要点。

2/16 《关于银行保险机构支持保障

性租赁住房发展的指导意见》

要求各类银行保险机构发挥机构优势，把握保障性租赁住房融资

需求特点，提供针对性金融产品和服务。

2/24 推动住房和城乡建设高质量

发展发布会议

推进住房供给侧结构性改革，主要是大力增加保障性租赁住房供

给，经过统计，希望全年能够建设筹集保障性租赁住房240万套

（间）。新筹集公租房10万套，棚户区改造120万套。同时，还

将加快推进长租房市场建设。

3/5 两会

继续保障好群众住房需求。“坚持房子是用来住的、不是用来炒

的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房

市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的

合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产

业良性循环和健康发展。

3/17 《2022年新型城镇化和城乡

融合发展重点任务》

以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力

解决符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题。保障性租

赁住房主要利用农村集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置

土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应

国有建设用地建设。提高住宅用地中保障性租赁住房用地比例，

单列租赁住房用地供应计划，主要安排在产业园区及周边、轨道

交通站点附近、城市重点建设片区等区域。

4/7 《关于开展青年发展型城市

建设试点的意见》

要求着力优化保障青年基本住房需求的青年发展型城市居住环

境，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，积极解决新市

民、青年等群体的住房困难问题，逐步使租购住房在享受公共服

务上具有同等权利。

4/13

《关于下达2022年中央财政

城镇保障性安居工程补助资

金预算的通知》

2022年中央财政将补助224.1亿元用于租赁住房保障、307亿元用

于老旧小区改造、100亿元用于棚户区改造。

4/14 教育部举行的新闻发布会

国家发展改革委社会发展司司长欧晓理表示，加强周转用房建

设，改善教师居住环境，让住房保障“好起来”。

住房和城乡建设部住房保障司副司长潘伟表示，贵州、湖南、广

西、四川、云南、新疆等省（自治区），积极建设公租房面向乡村

教师供应，为稳定乡村教师队伍发挥了重要作用；河南、海南等省

专门印发实施方案，鼓励县（市、区）政府采用多种形式和渠道解

决乡村教师住房问题，改善了一大批乡村教师的居住条件。

4/25 《关于进一步释放消费潜力

促进消费持续恢复的意见》

在第三部分完善支撑体系，不断增强消费发展综合能力的第12条

“合理增加公共消费”中，提出了完善长租房政策，扩大保障性

租赁住房供给。支持缴存人提取住房公积金用于租赁住房，继续

支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房

改造。

5/25 《关于进一步盘活存量资产

扩大有效投资的意见》

从聚焦盘活存量资产重点方向、优化完善存量资产盘活方式、加

大盘活存量资产政策支持、用好回收资金增加有效投资、严格落

实各类风险防控举措、建立工作台账强化组织保障六方面提出具

体要求。

5/27

《关于规范做好保障性租

赁住房试点发行基础设施

领域不动产投资信托基金

（REITs）有关工作的通知》

严格落实房地产市场调控政策，在发起主体、回收资金用途等方

面构建了有效的隔离机制，压实参与机构责任，切实防范REITs

回收资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。

6/10

《关于银行业保险业加强新

市民金融服务有关情况的

通报》

银行保险机构加大对保障性住房建设的金融支持力度、支持住房

租赁市场健康发展并为新市民合理购房需求提供信贷支持。

6/21 《关于推动阶段性减免市场

主体房屋租金工作的通知》

推动阶段性减免市场主体房屋租金工作，帮助服务业小微企业和

个体工商户缓解房屋租金压力。《通知》提到，被列为疫情中高

风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户

承租国有房屋的，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租

金。

7/12 《“十四五”新型城镇化实

施方案》

《实施方案》具体提出，培育发展住房租赁市场，盘活存量住房

资源，扩大租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在

享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租

赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。完善住房保障基础

性制度和支持政策，有效增加保障性住房供给。改革完善住房公

积金制度，健全缴存、使用、管理和运行机制。

7/29 《关于促进绿色智能家电消

费若干措施的通知》

引导保障性租赁住房实行简约、环保的基本装修，鼓励配置基本

家电产品。积极开展家电租赁业务，满足新市民、青年人等群体

消费需求。

8/30 财政部发布2022年上半年中

国财政政策执行情况报告

据报告，2022年，中央财政安排城镇保障性安居工程补助资金

708亿元。其中，支持各地筹建公租房9.9万套，保障性租赁住房

83.9万套，支持改造棚户区118.8万套，支持改造老旧小区5.09

万个，涉及居民822.2万户。下达农村危房改造补助资金 62.8 亿

元，继续支持推进农村低收入群体等重点对象危房改造和农房抗

震改造。

9/14 “中国这十年”系列主题新

闻发布会

会上，住房城乡建设部副部长姜万荣表示，住房问题关系民生福

祉，政府必须“补好位”。我们强调要健全“两个体系”，一个

是住房市场体系，另一个是住房保障体系。保障体系更多的是政

府发挥补位作用。在这十年中，我们在以下几个方面不断探索，

取得了一定的成效。一是加快完善住房保障体系，为百姓安居托

底。二是大力推进棚户区改造，让群众出棚进楼。三是大力发展

保障性租赁住房，助圆新市民、青年人的“安居梦”。四是规范

发展公共租赁住房，为城镇住房、收入困难家庭兜底保障。五是

因地制宜发展共有产权住房，帮助部分有一定经济能力的家庭购

买共有产权住房。

10/13

《关于做好发展保障性租赁

住房情况年度监测评价工作

的通知》

《通知》提出，年度发展保障性租赁住房情况重点围绕“确定发

展目标，推进计划完成”“建立工作机制，落实支持政策”“严

格监督管理”“取得工作成效”四个方面开展监测评价。

10/16 党的二十大报告

党的二十大报告在回顾过去新时代十年变革的基础上，规划了我

国未来五年乃至更长时期党和国家事业发展的目标任务和大政方

针。其中，从“增进民生福祉，提高人民生活品质”的角度阐述了

房地产发展方向，即“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，

加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

10/16 《关于加快信贷投放精准服

务实体经济》

建设银行拟出资人民币300亿元设立住房租赁基金，探索租购并

举的房地产发展新模式。据悉，该行信贷规模实现较快增长。截

至2022年9月末，本行人民币贷款近20万亿元，较上年末增加人

民币2.1万亿元，同比多增近人民币5,200亿元。

10/31

《关于支持深圳探索创新财

政政策体系与管理体制的实

施意见》

财政部发布支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意

见，推动形成共建共治共享共同富裕的民生发展格局。考虑深圳

人口持续净流入对住房的需求，加大中央预算内投资对深圳保障

性住房筹集建设的补助，加大中央财政城镇保障性安居工程补助

资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力

度，推动解决大城市住房突出问题。支持深圳对标国际一流，加

快重大公共文化设施建设运营机制研究，创新引领政府与市场多

元化投入的运作模式。统筹用好体育彩票公益金，探索符合超大

型城市发展需求的体育设施开放共享新模式，完善全民健身公共

服务体系。

资料来源：政府官方网站、克而瑞租售整理

略

CHAPTER

TWO

第二章 行业篇

中国住房租赁

行业白皮书

2022

23

一、土地：各地“因城施策”按区域租赁市场实际需

求，多元完成供应

（一）2022年供应285块涉租赁用地，建面达444.22万方

1.供应情况：共计供应约444.22万方，新增供应大幅减少

根据对2022年全国已推出22城涉租赁用地的跟踪统计，全国22城总计推出285块涉租

赁用地，规划涉宅租赁建筑面积约444.22万方，整体供应同比下降63.01%，新增涉租用

地大幅下滑。2022年受疫情及经济影响，土拍市场整体遇冷，各地因城施策对竞拍规则

进行了放宽和调整。此外，各地的集体用地和纯租赁用地、自持用地建设的租赁项目完成

建设开始入市运营。

图：2022年涉租赁用地供应整体情况

数据来源：公开资料、克而瑞租售整理

2.供应变化：三种方式并行，因地制宜进行供应

2022年在供地政策上仍然延续“22城集中供地”，三种方式并行供应租赁用地建设

保障性租赁住房。目前，新增租赁相关用地出让主要有三种方式：纯租赁用地、自持租赁

用地和配建租赁用地。各地因地制宜，根据各地租赁市场发展的实际需求，进行租赁用地

的供应。

国家发改委在《“十四五”新型城镇化实施方案》中提出适当利用新供应国有建设用

地建设保障性租赁住房。从22城“两集中”的供应情况来看，在土拍市场逐渐转冷的情况

下，各地选择减少或停止新建租赁用地的供应。第一批次集中供地供应涉租用地约199.2

万方，第二批次97.95万方，第三批次95.79万方，其余批次供应51.2万方，在第一批次后

租赁用地的供应量逐批削减。

图：2022年22城集中供地不同批次供应情况（万方）

数据来源：公开信息、克而瑞租售整理

（二）少数城市大量供应纯租赁用地，楼板价逐年降低

1. 各城供应情况：累计供应纯租赁用地建面约159万方，宁波居首位

2022年纯租赁用地共推出约33块，规划建筑面积约159万方。纯租赁用地仅以少数城

市大量供应为主，宁波一城的供应量占总建面的43.5%，合肥、广州等对租赁需求较强的

少数城市供应了大量纯租赁用地，上海、济南和福州等城市仅有少量纯租赁地块成交。

纯租赁用地的供应能够为这些城市吸引人才、留住人才，且大量新增租赁住房进入市

场后能够对区域租赁市场的租金涨跌幅起着积极引导的作用。

图：2022年纯租赁用地各批次情况 图：2022年纯租赁用地成交总数及建面

纯租赁用地建面(㎡)

土地数量(宗)

第一批次 第二批次

第三批次 其他批次

19%

27%

13%

41%

100

50

0

20

10

0

宁波

合肥

广州

杭州

上海

济南

福州

武汉

沈阳

深圳

数据来源：公开信息、克而瑞租售整理

2.拿地企业：国企拿地为主

受纯租赁用地的土地性质限制，从2022年纯租赁用地拿地企业类型来看，主要拿地

企业仍以国企央企为主导，超90%的纯租赁用地由国企拿地开发，仅有8.65%的民企拿下

租赁用地。

2022年前十企业主要以宁波的企业为主，拿地企业为宁波市各区的地方开发国企；

上海唯一一宗纯租赁用地由上海港城开发（集团）有限公司拿下；合肥建投集团以16万方

的纯租赁建面成为纯租赁拿地企业第一。地方国企积极拿下纯租赁用地，用以建设保障性

租赁住房满足地方的新青年、新市民租赁需求，增强城市竞争力。

图：2022年纯租赁用地拿地企业类型 图：2022年纯租赁用地拿地企业TOP10

数据来源：公开信息、克而瑞租售整理

3.楼板价：逐年降低，不足住宅楼板价三成

纯租赁楼板价整体保持下滑趋势，不足住宅楼板价的三成。从近两年各城纯租赁用

地楼板价对比情况来看，2022年纯租赁楼板价进一步降低，仅有福州和宁波租赁楼板价

略高于2021年。从各城租赁楼板价和住宅楼板价来看，深圳、武汉和合肥等五城租赁楼

板价为住宅楼板价的三成，而杭州和宁波分别为14.17%和20.56%。纯租赁用地的拿地

企业主要以地方城投及地方国企为主，降低纯租赁用地的拿地成本，能够为企业降低资

金沉淀。

图：2022年纯租赁用地和住宅用地成交均价情况（元/㎡）

数据来源：公开信息、克而瑞租售整理

略

二、产品：产品力全面提升，租赁社区逐渐入市成

主流

（一）租赁行业的产品构成

我国的住房租赁行业经历了由政府供给为主导逐渐向保障性与市场化并行供给的转变

过程。

1999年，保障低收入人群住房需求的廉租房正式起步，随后住建部提出加快建设公

租房，廉租房和公租房成为市场上租赁住房的主要供给方式。从2015年开始，“租购并

举”成为我国住房制度改革的主要方向，机构化租赁企业应运而生，市场化房源开始逐渐

成为租赁市场的主要供给。

到2019年，我国开始大力支持住房租赁行业，多次发布相关租赁政策推进市场发

展，随后又将关注点聚焦在“保障性租赁住房”，切实解决新市民、青年人特别是从事基

本公共服务人员等群体缓解住房困难。当下，保障性与市场化协同并行成为我国住房租赁

市场的主要发展方向，并逐渐进入快速发展阶段。

图：住房租赁行业发展历程

1994 1999 2003 2008 2010 2014 2019 2021

提出经济适用房

提出廉租房

提出经济适用房

设开始负增长

廉租房公租房并轨道

共有产权房试点

提出公租房人才安居试点 租赁住房试点

提出棚户区改造

开展保障性租赁

住房试点

资料来源：公开资料、克而瑞租售整理

根据七普数据，我国的居民住房租赁形式被划分为租赁公租房（含廉租住房）和租赁

其他住房两类。按照城镇口径，二者的居民居住水平占比分别是3.4%和17.7%；按照城

市口径，为3.7%和21.8%。因此，我国的租赁住房还是以市场化住房租赁为主。

目前，我国的租赁住房供应主体主要分为政府、散户和机构化运营商，散户和机构化

运营商供应的市场化租赁住房占据主导，政府供应的租赁住房，例如廉租房、公租房，更

多的是针对低收入人群或是住房困难的人群提供，保障他们最基础的居住问题。

在《“十四五”公共服务规划》中，明确了住有所居领域的公共服务项目，其中基本

公共服务包括了公租房，而普惠性非基本公共服务包括保障性租赁住房，这两类租赁产品

也是当下政府最关注的租赁住房。

（二）政府主导的租赁住房部分

政府主导的租赁住房主要分为廉租房和公租房，廉租住房主要针对城镇户籍住房困难

的低收入家庭，由政府提供较大幅度的租金补贴。而公共租赁住房针对的是住房困难的城

市青年职工、引进人才和外来务工人员等常住人口，提供少量的租金折扣，租赁关系比较

稳定，累计享受年限有限制。因此，这两类租赁住房主要面向特定群体，申请的人群需要

具备一定的条件，整体不完全属于市场化运作。

政府主导的部分，目前公租房是发展的重点。住房和城乡建设部住房保障司副司长

翟波发布的《扎实做好住房保障工作，加快解决困难群众住房问题》一文中提到，要进一

步规范发展公租房。指导督促各地做好对城镇住房、收入困难家庭的保障。其中，对城镇

户籍低保、低收入住房困难家庭做到依申请应保尽保，对其他保障对象在合理轮候期内给

予保障，鼓励有条件的地方将公租房保障范围扩大到城镇常住人口住房、收入困难家庭。

指导各地加强公租房运营管理，持续开展“我为群众办实事”实践活动，继续扩大公租房

APP覆盖面，实现“让数据多跑路、让群众少跑腿”，让困难群众住得进、住得好。

近年来，住房和城乡建设部会同相关部门通过实物保障与租赁补贴并举，不断加大对城

镇住房收入困难家庭的保障力度。在配租公租房时，对符合条件且有未成年子女的家庭，会

根据未成年子女数量，选择尽可能适合的户型；优化公租房轮候与配租规则，将家庭人数及

构成等纳入轮候排序或综合评分的因素，对符合条件且子女数量较多的家庭，可直接组织选

房；完善公租房调换政策，因家庭人口增加、就业、子女就学等因素产生需求的，根据房源

情况及时给予调换。根据相关数据，截至2021年底，通过公租房保障帮助111.4万有未成年子

女的家庭，6.9万三孩家庭，2.3万计划生育特殊困难家庭解决了住房问题。

略

三、融资：企业融资难，但金融创新进程加速

（一）股权融资热度依旧不高，仅一家企业获得融资

从2012-2022年住房租赁市场公开股权融资事件及金额变化趋势来看，从2017年开

始，住房租赁市场融资事件数量持续下降。2015年住房租赁市场受到广泛关注，融资热

度较高，融资事件达到17起；2016年融资数量持平，但金额走高到接近30亿；2017年资

本逐渐趋于理性，融资总额跌至上年三分之一；2018年自如、魔方、城家等几大巨头都

进行了大额融资，导致市场融资总额超过上年数倍；2019年，融资事件减少至10起，但

融资总额达到120亿人民币，融资总额较2018年增长近30%，2020年融资事件仅2起，

但融资金额创下往年新高，2021年融资事件仅1起，安歆集团获前海母基金Pre-D轮数亿

元融资；2022年也仅一家企业获得融资，派氪公寓获得千万天使轮融资，由国融汇融领

投，赛马资本跟投，融资金额相较于去年大幅减少。此外，瓴寓也已启动了A轮募资工

作，首轮募资预计超过1亿美元。

图：2012-2022年住房租赁企业股权融资时间数量及金融变化趋势

数据来源：CRIC城市租售系统

根据数据统计显示，2012年至今，国内住房租赁企业公开股权融资事件98起，融资

总额合计超过574亿人民币。从融资总额来看，自如、魔方、安歆、城家、微领地、青客

等几大知名巨头企业总计获得约346亿人民币股权融资，占40+家公寓股权融资总额的六

成以上。头部企业由于已具备一定的规模和品牌优势，更受投资人的青睐，同时，资本的

助推，也导致头部企业优势强化，行业马太效应显著，强者恒强。

图：住房租赁企业股权融资年份分布

数据来源：公开资料、克而瑞租售整理

表：2022年住房租赁企业股权融资情况

派氪公寓

时间 2022.5

投资方 由国融汇融领投，赛马资本跟投

投资额 千万元

数据来源：网络、CRIC整理

住房租赁行业股权融资金额在2020年达到峰值，此后便延续了低迷状态，2021年和

2022年都仅有一家企业获得股权融资。回顾近十年可以发现，2012-2018年，住房租赁行

业股权融资多是多笔小额融资，2019-2021年，住房租赁行业内股权融资逐渐由“多笔小

额”向“单笔大额”方向转变，2020年3月，软银通过愿景基金向自如投资10亿美元，其

中5亿美元是直接投资，还有5亿美元是从其创始人手上购买了5亿美元的股票，在投资之

后自如估值为66亿美元。除此之外，软银还领投了贝壳找房15亿美元，其中10亿美元是

软银投资，还有5亿美元是由高瓴资本、腾讯控股、红杉资本出资，投资后贝壳找房估值

达到140亿美元。此后4月自如再次获得香港龙马诚控股30.93万人民币的股权投资。2020

年单笔大额的资金投入使得行业融资金额达到历年峰值。2021年9月安歆集团完成数亿元

Pre-D轮融资，由前海母基金领投，用于安歆集团城市端员工住宿业务和园区端配套住宿

业务的持续扩张。到了2022年，资本对住房租赁行业的股权融资持谨慎态度，从2022年

的企业端融资来看，仅派氪公寓获得千万天使轮融资。

（二）住房租赁专项债的发行规模同比降低，ABS及类REITs的整体

发行金额大幅回升

回顾住房租赁专项债券在我国的发展，早在2017年8月15日，发改委就发布《关于在

企业债券领域进一步防范风险加强监管和服务实体经济有关工作的通知》，明确表明相关

部门可以积极组织符合条件的企业发行债券专门用于发展住房租赁业务，住房租赁专项

债券就开始步入房企融资的舞台；2018年3月21日，龙湖集团成功发行第一期30亿元人民

币的五年期住房租赁专项公募债券，债券票面利率5.6%，这标志着全国首单住房租赁专

项债券正式发行。2022年政策频繁强调加大金融支持住房租赁业务，2022年以来共发行8

只，合计63.5亿元，平均利率3.16%。发行规模同比2021年下降了48.65%，平均利率下

降21%，企业融资成本进一步降低。

图：2018-2022年住房租赁专项债发行情况

数据来源：上交所、深交所、CRIC整理

1.2022年国央企成住房租赁专项债发行主体，发行规模同比降低

2022年行业整体共发行了8宗住房租赁专项债，发行主体均为国央企，总发行规模63.5

亿元。相较于其他融资渠道，住房租赁债券融资成本更低，受企业青睐。自2021年财政部和

发改委就联合下发了《关于梳理2021年新增专项债券项目资金需求的通知》中新增了保障性

安居工程领域，政策向此类项目倾斜，住房租赁专项债的“绿色通道”被打开。2022年年初

《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》中也指出要求各类银行保险机构

发挥机构优势，把握保障性租赁住房融资需求特点，提供针对性金融产品和服务。

2022年上半年4月和5月首创、电建和成都兴城人居共发行18.8亿元住房专项债，占

全年发行规模的30%，发行利率在3.18%-3.83%之间，相较于2021年，发行利率有所下

降，整体利率水平下降一定程度上与上半年政府对住房租赁融资的支持有关。

表：2022年房企品牌公寓发住房专项债融资情况一览

发行时间 发行主体 债券名称 发行规模(亿) 发行年限 发行利率

2022年4月 首创集团

北京首都创业集团有限公司 2022

年公开发行住房租赁专项公司债券

（面向专业投资者）（第二期）

5 3年 3.18%

2022年4月 电建地产

中国电建地产集团有限公司 2022

年面向专业投资者公开发行住房租

赁专项公司债券（第一期）

11.8 5年 3.83%

2022年5月 成都兴城人居

成都兴城人居地产投资集团股份有

限公司2022年度第一期定向债务

融资工具(保障性租赁住房)

2 3年 3.45%

2022年7月 建发房产

建发房地产集团有限公司 2022 年

面向专业投资者公开发行住房租赁

专项公司债券（第一期）

3.7 6年 3.59%

2022年8月 上海临港集团

上海临港经济发展(集团)有限公司

2022年度第二期绿色中期票据(碳

中和债/保障性租赁住房)

5 3年 /

2022年10月 厦门国贸地产

厦门国贸房地产有限公司 2022 年

面向专业投资者公开发行住房租赁

专项公司债券（第一期）

6 / 3.80%

2022年10月 北京保障房中心

有限公司

北京保障房中心有限公司2022年

公司债券（第二期） 20 24年、25

年

2.55%、

2.97%

2022年11月 西安安居集团

西安市安居建设管理集团有限公

司发布2022 年度第一期中期票据

（保障性租赁住房）

10 5年 2.99%

数据来源：上交所、深交所、克而瑞租售整理

下半年，住房租赁专项债迎来发行的小高峰，发行主体均为国央企。7月建发完成发

行3.7亿元住房租赁公司债，6年期，利率为3.59%；8月上海临港经济发展(集团)有限公司

发行5亿住房租赁公司债；10月厦门国贸房地产有限公司发行6亿元住房租赁公司债，同

月北京保障房中心有限公司发行20亿元住房租赁公司债，为今年规模最大的专项债，金额

达20亿，分两品种各10亿元，但发行年限较长24年和25年，发行利率利率较低不到3%；

11月，西安市安居建设管理集团有限公司发行10亿元住房租赁公司债，五年期，发行利

率2.99%。从发行规模来看，下半年发行金额占全年的发行金额的70%。从发行主体来

看，受国家政策支持，租赁住房专项债是企业获取低成本资金的最优选择之一，但门槛也

比较高，目前强主体背景的央企、国企依然是市场主力；整体看来，住房租赁公司债发行

利率在逐年降低，发行规模总量仍然偏小。

目前，企业融资多使用住房租赁专项债，但从目前发行的信息来看，租赁住房专项债

受企业信用评级影响较大，因此，相对而言，信用情况更稳定的国企、央企发行规模和利

率都更有优势。

2、ABS及类REITs的整体发行金额大幅回升

2017年是中国住房租赁ABS的元年，当年魔方公寓、自如、新派公寓等都发行了资

产支持专项计划，包含轻资产的租金收益权ABS和重资产的类REITs。2018年，碧桂园、

越秀地产、阳光城等房地产集团先后发行了房屋租赁类REITs。截至2022年底，中国住房

租赁资产证券化发行45笔，累计发行总规模超455亿，金融创新已取得初步成效。

2022年ABS及类REITs的整体发行金额大幅回升。2022年金融支持力度不断加码，

一系列的政策组合拳，助力构建“租购并举”的新格局，探索房地产金融的新模式。2月

在《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》中提出明确保租

房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理；《关于银行保险机构支持保障性租赁住房

发展的指导意见》中提出支持各类银行保险机构发挥机构优势，把握保障性租赁住房融资

需求特点，提供针对性金融产品和服务；5月《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基

础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》中从保障性租赁住房REITs

的作用、发起主体、回收资金用途、参与方监督职责等四个方面提出了明确要求；11月我

国首个住房租赁基金在北京正式设立，将通过盘活市场存量房产，向个人租户提供长租房

服务。这个住房租赁基金由建设银行负责运作，募集资金规模为人民币300亿元。在政策

的利好下，住房租赁行业受到了空前关注，2022年ABS及类REITs的整体发行金额大幅回

升，是2021年的4倍多。

图：2017-2022住房租赁资产证券化数量及金额变化（亿元，起）

数据来源：Wind，克而瑞租售整理

表：中国住房租赁行业重点企业资产证券化发行情况

发行主体 产品类型 总规模 发行利率 产品期限 底层资产

融信通达(天津)商业保理有限公司 类REITs 9亿 5.00% 15年 熙悦林语北区1355套长租公寓

北京天恒置业集团有限公司 类REITs 13亿 3.90% / /

珠海华发实业股份有限公司 类REITs 21.56亿 5.39% 18年 /

济南泉城城市更新投资有限公司 ABS 35亿 / / /

百瑞信托有限责任公司 类REITs / / 18年 广东省江门市某长租公寓物业

资料来源：公开资料、克而瑞租售整理

略

CHAPTER

THREE

第三章 城市篇

中国住房租赁

行业白皮书

2022

23

一、全国：个人房源整体价跌量涨，新增供应量依旧

处于低位

（一）典型55城：租金较去年出现小幅下降

图：2021年及2022年全国55城个人房源租金变动（元/㎡/月,%）

数据来源：CRIC城市租售系统

2022年，全国55城个人房源平均租金为33.10元/m2

/月，较去年小幅下跌。受经济

下行压力加大、新冠疫情反复等因素影响，市场租金波动较为显著。3-5月各地受疫情封

控，部分房约到期无奈续租，出现租金上涨情况，7-8月毕业季带动租金上升，随后进入

传统租赁淡季。12月，部分一线城市疫情反复，且处于年末，租赁市场供需出现一定失

衡，租金出现异常上涨情况。

分地域来看，2022年全年全国55城个人房源租金同比出现小幅下跌，55城中仅20城

租金同比出现上涨，其中，北上广杭等租赁热点城市，产业结构完善，人口吸附力强，

依旧维持租金的稳步上升。整体来看，2022年受疫情反复影响，各城市租金波动较为显

著，由于2023年春节较早，节后随着新一轮的租赁旺季来临，租金有望起稳回升。

表：2022年全国55城个人房源租金坪效及同比情况

城市 平均租金坪效(元/m2

/月) 同比 城市 平均租金坪效(元/m2

/月) 同比

北京 118.34 9.11% 大连 32.27 -1.49%

保定 16.74 7.15% 嘉兴 25.53 -1.57%

大庆 19.98 7.11% 佛山 26.80 -1.66%

苏州 35.71 6.91% 衡阳 21.03 -1.72%

上海 99.28 4.26% 海口 32.13 -1.77%

广州 61.22 2.21% 长春 25.70 -1.91%

石家庄 22.03 1.70% 烟台 19.47 -1.98%

杭州 72.08 1.65% 南京 50.14 -2.13%

常州 25.06 1.00% 南通 22.00 -2.23%

绍兴 24.68 0.80% 重庆 28.57 -2.34%

沈阳 25.23 0.69% 哈尔滨 27.40 -2.79%

贵阳 24.94 0.67% 兰州 29.55 -3.00%

无锡 27.77 0.63% 乌鲁木齐 24.47 -3.08%

宁波 35.61 0.62% 厦门 50.80 -3.10%

南昌 24.40 0.48% 惠州 22.37 -3.31%

泰州 20.00 0.42% 太原 20.65 -3.40%

珠海 36.74 0.21% 东莞 28.46 -3.75%

福州 39.14 0.19% 肇庆 21.44 -4.13%

长沙 29.59 0.18% 宜昌 21.23 -4.55%

泉州 25.01 0.14% 武汉 39.81 -4.66%

济南 27.35 -0.15% 昆明 26.57 -4.85%

扬州 23.29 -0.27% 郑州 25.89 -5.36%

镇江 19.13 -0.28% 青岛 28.88 -5.58%

徐州 18.74 -0.51% 天津 41.53 -5.81%

中山 22.43 -0.62% 深圳 89.90 -5.83%

合肥 30.25 -1.22% 成都 38.20 -6.23%

芜湖 19.31 -1.40% 南宁 25.81 -7.22%

西安 30.13 -1.43%

数据来源：CRIC城市租售系统

（二）典型55城：新增供应开始小幅回升

从个人房源供应端来看，2022年55城个人房源新增供应量为620.50万间，在前三年

整体呈现下降趋势后，2022年，个人房源新增供应量出现回升，同比上涨2.65%。但全年

来看，整体受房地产行情下跌、疫情和保租房入市影响，个人房源供应从下半年开始持续

下跌趋势，尽管同比来看有所增长，但新增供应依旧维持低位。

图：2018年—2022年全国55城个人房源租赁挂牌量（万间）

数据来源：CRIC城市租售系统

分月份来看，2022年全国55城个人租赁房源上半年新增房源同比上涨幅度较大。全

年来看，其中5，6，7月份，受毕业季影响，个人房源供应量逐渐增多，同比上涨幅度较

大，其中6月份上涨幅度最大，同比上涨高达33.30%，其次为5月份同比上涨19.19%。全

国个人房源新增供应量在连续三个月强势增长后，逐步回归正常水平，租赁市场开始复

苏。2022年下半年，供应量从毕业季后持续下跌，12月份同比下跌近4成，整体租赁市场

活跃度较差，租赁市场走向淡季。总体2022年全年较2021年新增房源量小幅回升，整体

同比呈现正增长。

图：2021年及2022年全国55城个人房源新增供应（间，%）

数据来源：CRIC城市租售系统

分城市来看，55城中超半数城市新增供应同比上升，其中核心二线城市，合肥、西

安、厦门、成都、长沙等城市新增供应同比增长超25%，合肥同比增长高达42.07%，

增速领跑55城。而大庆、芜湖、肇庆等城市同比下跌幅度较大，其中大庆同比下跌

44.17%。从供应量上来看，上海、北京、南京个人房源新增供应位居TOP3，其中上海

个人房源新增供应55.48万间，位居55城新增供应量首位。值得注意的是，2022年部分城

市，如：上海、杭州、南京等，新增供应量受疫情及保租房相继入市影响，出现下跌。

表：2022年全国个人房源新增供应及同比

城市 2022年个人房源新增 同比 城市 2022年个人房源新增 同比

合肥 95082 42.07% 无锡 84358 0.75%

兰州 56106 31.25% 衡阳 9693 -0.45%

西安 228308 30.28% 绍兴 41835 -1.28%

沈阳 133574 30.23% 宜昌 17435 -1.50%

厦门 88169 29.51% 太原 66956 -1.97%

成都 240246 26.98% 东莞 51697 -2.48%

长沙 153283 26.78% 珠海 43983 -2.94%

深圳 340091 21.79% 郑州 132581 -3.67%

昆明 113438 20.42% 贵阳 52748 -5.86%

南昌 51106 18.07% 扬州 19781 -7.38%

海口 41934 15.58% 烟台 46524 -8.32%

哈尔滨 61168 12.62% 南京 356206 -10.64%

重庆 209193 12.06% 长春 56004 -10.85%

佛山 69685 10.15% 泰州 16619 -11.17%

苏州 216245 9.39% 福州 77919 -12.37%

泉州 35877 7.76% 徐州 29581 -13.10%

天津 198982 7.56% 杭州 263951 -14.02%

武汉 170132 7.06% 上海 554783 -15.27%

广州 265534 6.53% 镇江 41454 -15.38%

石家庄 88958 6.24% 中山 35745 -15.45%

惠州 44995 5.72% 南宁 68049 -15.94%

青岛 151233 5.51% 保定 40071 -16.80%

常州 58143 4.72% 嘉兴 65638 -16.89%

大连 84987 4.64% 南通 45322 -20.10%

北京 475654 3.52% 肇庆 7736 -23.01%

济南 143928 2.88% 芜湖 31567 -30.10%

宁波 99054 2.84% 大庆 3014 -44.17%

乌鲁木齐 28617 1.05%

数据来源：CRIC城市租售系统

（三）目前各个城市租赁市场发展格局

从市场化率、租金水平等、租赁政策完备性、涉租赁用地供应成交的规模、保障性租

赁住房目标的设定等维度将全国租赁市场发展划分三个等级

（1）发展靠前，市场化程度相对较高，保障性租赁住房有具体目标且有相应发展落

实的政策方针的第一梯队；

（2）发展已经起步，政府也极其重视保障性租赁住房发展的第二梯队；

（3）租赁市场需求一般，市场机构率较低、市场处于起步阶段的第三梯队；

表：城市租赁市场发展格局

城市租赁市场发展格局 城市

第一梯队 北京、上海、广州、深圳、杭州

第二梯队 成都、东莞、佛山、福州、合肥、济南、南京、宁波、青岛、厦门、沈阳、

石家庄、苏州、太原、天津、无锡、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆

第三梯队

保定、常州、大连、大庆、贵阳、哈尔滨、海口、衡阳、惠州、嘉兴、昆

明、兰州、南昌、南宁、南通、泉州、绍兴、泰州、乌鲁木齐、芜湖、徐

州、烟台、扬州、宜昌、肇庆、镇江、中山、珠海

略

CHAPTER

FOUR

第四章 企业篇

中国住房租赁

行业白皮书

2022

23

一、2022年行业整体开业规模增速放缓，租赁企业

轻重并举

（一）整体行业开业规模增速放缓，新进企业多元化

回顾2022年，中国住房租赁行业市场化租赁企业开业规模持续增长，TOP30集中式

公寓运营企业累计开业规模92.28万间，同比增长15.88%，环比增长1.60%，同环比增

速均有所下降。2022Q1至今，租赁企业开业规模持续增长，但受疫情和经济周期影响，

增速持续放缓，环比增速从7.86%下降至四季度的1.60%，头部企业开店动作明显放缓。

TOP3头部企业开业规模共计36.54万间，占TOP30企业开业规模的40%。

图：2020-2022年TOP30集中式长租公寓企业开业规模变化

数据来源：CRIC租售系统

2022年有7家企业（品牌）新进入租赁行业，进入企业的性质也比较多元，有以传统

房地产开发为主体的宋都集团等；有以地方国资委管理的建设集团为主体的联投置业和武

汉城建；也有以物业经营、有色金属、商贸物流为主业的新兴发展集团；还有全球另类资

产管理公司博枫资产等，说明越来越多的企业开始关注进入住房租赁市场。国内外企业越

来越看好国内租赁住房领域，加大对租赁住房的投资力度。

表：2022年部分新进入住房租赁行业企业梳理

序号 日期 品牌 城市 项目

1 2022年5月 HALO HOME 福田 HALO HOME

2 2022年6月 联投星域 武汉 江夏区大学毕业生租赁房项目

3 2022年6月 汉寓 武汉 汉寓都市|泊寓江国路店

4 2022年8月 轨道城市•寓见 成都 双凤桥TOD

5 2022年9月 宋寓 杭州 宋寓大江东店

6 2022年9月 blinq博邻 上海 上海五角场博邻酒店与行政公寓

7 2022年 西投长租公寓 杭州 西投•西悦公寓

（二）企业融资热度低迷，政策加大住房租赁金融支持

近两年，长租公寓市场股权融资热度仍旧低迷。2019年，融资事件减少至10起，但

融资总额达到120亿人民币，融资总额较2018年增长近30%，2020年融资事件仅2起，但

融资金额创下往年新高，2021年融资事件仅1起，安歆集团获前海母基金Pre-D轮数亿元

融资，同比2020年融资规模下降99%。2022年仅一家企业获得融资，派氪公寓获得千万

天使轮融资，资本对住房租赁企业的股权融资方式持相对谨慎态度。相较于过去2年，

2022年债券发行规模有所缩减，已发行的住房租赁专项债仅有8笔，总体发行金额达63.5

亿元，但受国家降低企业融资成本的利好，融资利率进一步下降。

伴随着对住房租赁的金融支持政策持续完善和推进，2022年已有4只保租房REITs成

功上市，分别为红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT、华夏

基金华润有巢租赁住房REIT，募集资金约50亿元。未来，随着保障性租赁住房REITs扩

容，预计还将有多个保租房REIT上市，为租赁住房企业的发展带来直接的支持。

略

六、典型企业案例

· 国家队：城方

· 国家队：安居瑾家

· 房企系：龙湖冠寓

· 房企系：万科泊寓

· 房企系：保利公寓

· 房企系：中海长租公寓

· 房企系：瓴寓国际

· 房企系：朗诗寓

· 房企系：方隅公寓

· 房企系：华润有巢

· 房企系：金地草莓社区

· 房企系：滨江暖屋

· 运营商：魔方生活服务集团

· 运营商：微领地集团

· 运营商：城家

· 运营商：乐乎公寓集团

· 运营商：中富旅居

· 运营商：牛油果

· 运营商：百瑞纪

· 运营商：漫柏集团

· 运营商：轻松寓

· 运营商：尔家