房地产法律资讯

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I

编委会成员：

主 任：谈旭

副主任：王军

委 员：许峰 汪明 申高 彭国龙 邓军超

秘 书：唐诗

本期执行编辑：谈旭 唐诗

※本刊为内部资料，仅供武汉房地产经纪行业协会会员研究、学

习之用

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II

发刊词

尊敬的房地产经纪人们，大家好！

我是武汉房地产经纪行业协会法律专业委员会的主任。为了更好

地帮助房地产经纪人防范法律风险，我们特别推出了一本名为《房地

产法律资讯》的专业刊物。本刊将为你们提供最新的房地产法律法规

动态、案例分析、实务指南等内容，帮助你们更好地了解和应对房地

产行业中的各种法律问题。

作为一份专注于房地产经纪机构法律风险防范的专业刊物，我们

的宗旨是为广大房地产经纪人提供最权威、最实用的法律信息和指导，

帮助你们在工作中避免各种法律风险，保障你们的合法权益。

在本刊中，你将会看到以下内容：

最新房地产法律法规动态：我们将及时发布最新的房地产法律法

规变化和解读，帮助你们了解政策背景和实施细则。

典型案例分析：我们将选取一些具有代表性的房地产法律案例进

行分析和讨论，帮助你们更好地理解法律实践中的问题和挑战。

实务指南：我们将介绍一些房地产企业在法律实务中需要注意的

问题和技巧，帮助你们更好地应对实际工作中的挑战。

专业讲座和研讨会：我们将邀请国内外知名的专家学者，举办线

上或线下的专业讲座和研讨会，分享他们的最新研究成果和思考，帮

助你们了解房地产法律领域的前沿动态。

除了以上内容，我们还将定期举办线上或线下的活动，与读者们

进行互动交流，共同探讨房地产法律风险防范的相关话题。

为了让本刊更加贴近广大房地产经纪人的需求，我们设计了以下

环节和板块：

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III

新闻动态：关注最新的房地产法律法规变化和行业动态，及时报

道相关事件和热点话题。

典型案例：选取一些具有代表性的房地产法律案例进行分析和讨

论，帮助读者们更好地理解法律实践中的问题和挑战。

实务指南：介绍一些房地产企业在法律实务中需要注意的问题和

技巧，帮助读者们更好地应对实际工作中的挑战。

专业讲座和研讨会：邀请国内外知名的专家学者，举办线上或线

下的专业讲座和研讨会，分享他们的最新研究成果和思考，帮助读者

们了解房地产法律领域的前沿动态。

读者来稿：欢迎读者们投稿，分享自己的经验和观点，与其他读

者们进行交流和互动。

最后，感谢各位房地产经纪人对本刊的支持和关注。我们将继续

努力，为大家带来更多优质的内容和服务。让我们一起携手，共同推

动房地产行业的发展和进步！

谈 旭

二〇二三年四月二十八日

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IV

目 录

第一部分、专委会动态............................................................................................................1

武汉房地产经纪行业协会法律专委会.............................................................................. 1

2023 年首次工作会议顺利召开.........................................................................................1

第二部分、新法速递................................................................................................................3

最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于.................................................3

规范人民法院保全执行措施确保商品房预售................................................................... 3

资金用于项目建设的通知.................................................................................................3

武汉市新建商品房预售资金监管......................................................................................6

实施细则(征求意见稿)...................................................................................................... 6

关于《市房管局关于规范我市直管公房过户、更名管理有关工作的通知》政策解读...18

市房管局关于规范我市直管公房过户、.........................................................................21

更名管理有关工作的通知...............................................................................................21

第三部分、指导案例..............................................................................................................25

最高人民法院公报案例：...............................................................................................25

江卫民诉南京宏阳房产.................................................................................................. 25

经纪有限公司房屋租赁合同纠纷案................................................................................ 25

（争议焦点：出租人出租甲醛等超标类房屋，承租人有权解除合同）

人民法院报案例：..........................................................................................................32

经纪人让妻子承购自己中介服务的房产.........................................................................32

合肥中院：隐瞒身份违反职业规范，卖家有权解除...................................................... 32

合同且定金不退..............................................................................................................32

（争议焦点：隐瞒身份违反职业规范，卖家有权解除合同且定金不退）

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V

哈尔滨市中级人民法院：...................................................................................................... 35 “跳单”可能带来的法律后果...............................................................................................35

（争议焦点：买卖双方绕开中介建立房屋买卖关系，应当向中介支付中介费）

第四部分、实务研究..............................................................................................................37

利用职务之便获取交易机会是否构成职务侵占罪..........................................................37

《民法典》丨房子全权委托中介出租，靠谱吗？..........................................................42

承租人提前解除房屋租赁合同涉及的三个法律实务问题...............................................46

租赁合同纠纷案件中，涉及到承租人的装修投入，...................................................... 52一般是如何处理？（上）...............................................................................................52

租赁合同纠纷案件中，涉及到承租人的装修投入，...................................................... 57一般是如何处理？（下篇）........................................................................................... 57

商业地产租赁合同七大审核要点及示范条款................................................................. 60

国有企业运营的园区房屋租赁主要法律实务问题探析...................................................71

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1

专委会动态

武汉房地产经纪行业协会法律专委会

2023 年首次工作会议顺利召开

2 月 28 日，武汉房地产经纪行业协会法律专委会 2023 年首次工

作会议在泰和泰（武汉）律师事务所举行。泰和泰（武汉）律师事务

所合伙人会议主席、武汉市律师协会副会长向东，武汉房地产经纪行

业协会秘书长傅玲玲受邀出席会议，会议由武汉房地产经纪行业协会

法律专委会主任委员谈旭主持。

会议开始，泰和泰（武汉）律师事务所合伙人会议主席、武汉市

律师协会副会长向东向参会代表表示热烈欢迎，并结合武汉律协相关

工作开展的经验成果对武房经协法律专委会的下一步工作开展、尤其

在党建引领、提升协会影响力等层面给予了宝贵建议。

随后，各专委会成员就 2022 年度工作进行了简要分享。2022 年

度，法律专委会在公益课堂举办、房地产经纪人继续教育视频录制等

开展了卓有成效的工作。同时，专委会还协助单位会员、消费者处理

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房地产经纪（交易）纠纷，持续提供法律咨询和调解服务，进一步化

解了社会矛盾，提升了专委会的影响力。

在专委会 2023 年重点工作计划交流环节，各专委会成员就协会房

产纠纷咨询调解中心的设立及相关工作开展、电子期刊制作、公益讲

座举办、模拟法庭、我为群众办实事进社区、行业政策法规及热点事

件直播解读等事项进行了热烈的研讨，并就相关工作的开展制定了实

施机制。

专委会主任委员谈旭提出，为贯彻落实 2023 年各项重点工作，专

委会将进一步精心统筹、周密布置，按照工作机制具体事务落实到人，

随时反馈，灵活调整，优化工作成效。武汉房地产经纪行业协会秘书

长傅玲玲谈到，协会将搭建交流平台，协助专委会工作深入推进，共

同探索房产交易纠纷多元化化解武汉模式。各专委会成员一致表示，

将充分结合自身工作经验，发挥资源调度优势，密切协作，向既定目

标迈出坚实的每一步。

回顾 2022 年，我们攻克时艰，逆风而行；立足 2023 年，我们将

笃行不怠，踔厉奋发，为房地产经纪行业持续健康发展做出更大的贡

献。

法律专委会副主任委员王军，委员许峰、汪明、申高、邓军超，

秘书唐诗，协会副秘书长吴佳鸿、孙晓敏等参加了本次会议。

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新法速递

最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于

规范人民法院保全执行措施确保商品房预售

资金用于项目建设的通知

最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院

保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知

各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维

吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院;各省、自治区、直辖市住

房和城乡建设厅（委、管委），新疆生产建设兵团住房和城乡建设局;

中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、各省会（首府）城市

中心支行、副省级城市中心支行，各国有商业银行，中国邮政储蓄银

行，各股份制商业银行：

为了确保商品房预售资金用于有关项目建设，切实保护购房人与

债权人合法权益，进一步明确住房和城乡建设部门、相关商业银行职

责，规范人民法院的保全、执行行为，根据《中华人民共和国城市房

地产管理法》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，通知如下：

一、商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障

房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。人民法院冻结预售资

金监管账户的，应当及时通知当地住房和城乡建设主管部门。人民法

院对预售资金监管账户采取保全、执行措施时要强化善意文明执行理

念，坚持比例原则，切实避免因人民法院保全、执行预售资金监管账

户内的款项导致施工单位工程进度款无法拨付到位，商品房项目建设

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停止，影响项目峻工交付，损害广大购房人合法权益。除当事人申请

执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款

等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预

售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。

引用统计：裁判文书 59 篇

二、商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企

业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等

请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款

等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，

经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及

时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。住房和城乡建设主管部

门应当依法妥善处理房地产开发企业等主体的资金使用申请，未尽监

督审查义务违规批准用款申请，导致资金挪作他用，损害保全申请人

或者执行申请人权利的，依法承担相应责任。

引用统计：裁判文书 15 篇

三、开设监管账户的商业银行接到人民法院冻结预售资金监管账

户指令时，应当立即办理冻结手续。商业银行对于不符合资金使用要

求和审批手续的资金使用申请，不予办理支付、转账手续。商业银行

违反法律规定或合同约定支付、转账的，依法承担相应责任。

引用统计：裁判文书 3 篇

四、房地产开发企业提供商业银行等金融机构出具的保函，请求

释放预售资金监管账户相应额度资金的，住房和城乡建设主管部门可

以予以准许。预售资金监管账户被人民法院冻结，房地产开发企业直

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接向人民法院申请解除冻结并提供担保的，人民法院应当根据《中华

人民共和国民事诉讼法》第一百零四条、《最高人民法院关于适用〈中

华人民共和国民事诉讼法》的解释》第一百六十七条的规定审查处理。

引用统计：裁判文书 4 篇

五、人民法院工作人员在预售资金监管账户的保全、执行过程中，

存在枉法裁判执行、违法查封随意解封、利用刑事手段插手民事经济

纠纷等违法违纪问题的，要严肃予以查处。住房和城乡建设主管部门、

商业银行等相关单位工作人员在预售资金监管账户敢项监管、划拨过

程中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法追究法律责任。

最高人民法院

住房和城乡建设部

中国人民银行

2022 年 1 月 11 日

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武汉市新建商品房预售资金监管

实施细则(征求意见稿)

（武汉市住房保障和房屋管理局 2023 年 3 月 25 日）

为贯彻落实《武汉市新建商品房预售资金监管办法》(以下简称

《办法》)要求，进一步明确和细化新建商品房预售资金监管工作，

增强监管工作操作性，结合我市实际，制定本实施细则。

一、适用范围

(一)在我市行政区域内预售的新建商品房项目，其新建商品房预

售资金的收存、使用及监督管理，应当按照《办法》及本实施细则规

定，接受新建商品房预售资金监管。符合以下情形的，可不纳入监管

范畴。

1.土地出让合同中明确用于征收安置的新建商品房预售房源；

2.单位整栋购买的，且购买人同意不纳入监管的非住宅类新建商

品房预售项目。

3.政策规定的其他可不纳入监管的项目或房源。

(二)本细则所称新建商品房预售资金，是指房地产开发企业(以下

简称开发企业)将其开发的新建商品房在完成不动产首次登记前进行

销售，由购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款，包括定

金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷

款等。

截止本刊物发行日，经查询：该意见稿于 2023 年 4 月 23 日已截止对外公开征求意见。

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二、工作分工

(三)武汉市住房保障和房屋管理局是本市新建商品房预售资金监

管的主管部门(以下简称主管部门)，负责本实施细则的组织实施,统筹

新建商品房预售资金监管信息系统(以下简称监管系统)建设、招标确定

合作银行并签订合作协议、组织对合作银行的考评、处理违规违约行

为的开发企业和银行等。武汉市房产交易中心(以下简称监管机构)负责

按照主管部门的委托和指导开展本市新建商品房预售资金监管的具体

实施工作，具体包括签订《武汉市商品房预售资金监管协议书》(以下

简称三方协议)，按照《办法》、本细则及三方协议约定进行账务管理

和资金使用管理，依托信息化平台对交易数据预警监测，将开发企业

和银行的违规违约线索向主管部门报告等。

(四)合作银行负责本行新建商品房预售资金监管工作的协调统

筹、指导工作，落实《办法》、本细则的规定，具体包括签订并落实

合作协议的约定，组织并监督本行资金拨付、按揭贷款发放、监管账

户资金来源和类别的核实等业务工作，落实监管账户账务、开发贷款、

开发企业信用信息等数据共享，确保监管账户数据准确及时、资金安

全，并对监管银行违规违约行为负责。

(五)监管银行负责接受合作银行的工作指导，落实《办法》、本

细则的规定，签订和履行三方协议的约定，负责开户、账务管理、监

管额度外预售资金使用及开发企业违规违约行为的上报工作等。

三、招标确定合作银行

(六)主管部门会同金融监督管理部门通过公开招标方式，综合商业

银行资信状况、监管能力、服务水平、房地产行业信贷规模等因素，

确定承接商品房预售资金监管业务的合作银行，并通过门户网站予以

公示。

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(七)合作银行招标服务期为 3 年，主管部门先行与合作银行签订

1 年期合作协议，并每年对合作银行的预售资金监管工作进行综合评

判，符合要求的，可续签合作协议。

(八)合作银行向监管机构提供承办预售资金监管业务的监管银行

名录库，并对外公示。

四、确定监管额度

(九)主管部门委托武汉市建设工程造价管理协会根据本市工程造

价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素，确定全市统一的监

管额度核算标准。主管部门对监管额度核算标准实行动态管理，原则

上每三年公告一次。

(十)监管额度=监管额度核算标准×预售许可范围内的规划建筑

面积×信用系数。

(十一)监管额度与开发企业信用综合评价挂钩，按照企业信用

等级实施差别化管理。监管机构以主管部门记录的开发企业信用信息

为依据确定信用系数，开发企业签定三方协议前 12 个月，无信用扣分

记录的，信用系数为 0.8；累计信用扣分不超过 10 分(含 10 分)的，信

用系数为 0.9；开发企业首次预售的、信用累计扣分超过 10 分的，信

用系数为 1.0。

(十二)预售项目发生较大的工程变更等导致工程建设资金变化的，

在开发企业提交相关材料后，监管机构可按后续建设所需资金情况调

整监管额度。

五、监管账户开立及公示

(十三)预售项目是指一个商品房预售许可对应的预售范围内的

全部楼栋。开发企业申报预售方案前，应按照一个商品房预售许可对

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应申请一个账户的原则，在银行名录库中选择监管银行开立预售资金

监管账户。监管账户名称由开发企业名称、年份、“监管”及编号组

成。

(十四)开发企业申请预售方案备案生成备案号后，登录监管系统，

填写相关信息并上传营业执照、经办人委托书及身份证扫描件申请开

立监管账户。监管机构自受理申请后 1 个工作日内完成预审，预审完

成后，开发企业到监管银行开立监管账户。监管银行应在 1 个工作日

内，依据监管机构发送的电子信息开立账户，并将账户信息实时反馈

至监管系统。

(十五)监管账户名称、账号信息应在商品房预售许可证、商品房

买卖合同、按揭贷款合同上载明，并于商品房销售现场显著位置以及

主管部门门户网站进行公示。

(十六)开发企业开立监管账户后，6 个月未签订三方协议的，监

管机构应当将该账户标记为无效户并通过电子信息告知监管银行，开

发企业申请注销无效账户的，监管银行应按非监管账户的管理要求注

销账户。

六、签订三方协议

(十七)监管机构、监管银行及开发企业通过签订三方协议，明确

三方责任。

(十八)开发企业开立监管账户后，应通过监管系统上传下述资料，

下载《武汉市新建商品房预售资金监管三方协议》(以下简称《三方协

议》)文本，并申请与监管机构、监管银行签订《三方协议》。

1.工程总承包施工合同；

2.项目交付标准；

3.工程规划许可证、施工许可证;

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4.施工范围说明。

本条规定的资料发生变更的，开发企业应向监管机构提供变更后

的相关资料。

(十九)监管机构受理后 3 个工作日内与开发企业、监管银行签订

《三方协议》。预售范围、装修标准、监管账户发生变化时，开发企

业应重新签订《三方协议》。

(二十)开发企业应将《三方协议》的主要内容在预售方案中予以

明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。

七、房价款交存

(二十一)开发企业应当将监管账户作为预售商品房房价款收款账

户提供给购房人，不得向购房人提供非监管账户作为房价款收款账户。

购房人交存的定金、首付款、分期付款、一次性付款、按揭贷款、

公积金贷款等购房价款应当全部直接交存至监管账户。

(二十二)开发企业应当按照商品房网签备案系统中预签约信息、

商品房买卖合同约定，打印定金交款通知书和房价款交款通知书，协

助购房人分别将定金、首付款、分期付款、一次付款通过专用 POS 机、

转账等方式直接交存至监管账户。

购房人可通过“武汉住保房管”微信公众号打印定金交款通知书

和房价款交款通知书，查询本人房价款入账情况。

(二十三)购房人通过按揭贷款方式购买商品房的，按揭银行应依

据商品房买卖合同备案信息，确认首付款已足额交存至监管账户后，

按照借款合同的约定将按揭贷款直接发放至监管账户。

八、监管额度内预售资金使用

(二十四)存入监管账户的新建商品房预售资金分为监管额度内预

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售资金和监管额度外预售资金。监管额度内预售资金是监管账户中保

障项目竣工交付所需的资金，监管额度外预售资金是超出监管额度的

资金。

监管额度内预售资金应专款专用，必须用于本项目工程建设，包

括项目建设必需的建筑材料款、设备款、施工进度款、监理费、不可

预见费等相关支出，不得用于支付借(贷)款的本金和利息，不得用于缴

纳土地价款、罚金、税金、支付营销费用及开发企业员工工资等。

(二十五)开发企业可按照主体结构 1/3、主体结构 2/3、结构封顶、

外立面完工、规划验收、竣工验收、不动产首次登记等节点申请使用

监管额度内预售资金。

(二十六)开发企业应根据节点申请使用监管额度内预售资金。主

体结构达到 1/3 的，累计使用金额不得超过监管额度的 35%；主体结

构达到 2/3 的，累计使用金额不得超过监管额度的 55%；结构封顶的，

累计使用金额不得超过监管额度的 75%；外立面完工的，累计使用金

额不得超过监管额度的 80%；规划验收的，累计使用金额不超过监管

额度的 85%；竣工验收的，累计使用金额不超过监管额度的 95%，项

目完成不动产首次登记的，累计使用金额不超过监管额度的 100%。

项目完成不动产首次登记前，监管账户内余额不得低于监管额

度的 5%。

(二十七)开发企业应通过监管系统提交监管额度内预售资金使

用申请，并应上传以下资料影像件：

1. 监管额度内预售资金使用计划表及对应合同；

2. 经办人委托书、身份证明；

3. 资金使用节点相关材料；

4. 其他相关材料。

开发企业申请使用主体结构 1/3、主体结构 2/3、结构封顶、外立

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面完工节点资金的，监管机构应在自受理之日起 3 个工作日内对项目

工程形象进度进行核实。开发企业申请使用规划验收、竣工验收、不

动产首次登记节点资金的，由监管机构查验规划验收核实证明、竣工

验收备案表、不动产首次登记证等材料。

(二十八)监管机构在受理开发企业的用款申请后，应在 3 个工作

日内办结，对符合使用条件的，通过监管系统将同意使用的电子信息

传送至监管银行；有下列情形之一的，驳回申请，并说明理由：

1.实际用途、收款单位与合同约定不符的；

2.申请资金超出使用节点或用款额度的；

3.其他不符合使用规定的情形。

(二十九)监管额度内预售资金应拨付至与开发企业签约的施工、

设备供应、材料供应、监理等单位。

监管账户内资金进账达到监管额度标准、且无停工、逾期交付等

负面舆情的开发企业，总承包单位出具书面材料明确总承包工程进度

款开发企业已支付的，可将对应节点的等额资金拨付至开发企业。

(三十)预售项目已取得竣工验收备案表，剩余的监管额度内预售

资金可用于同一工程规划许可证内其它楼栋的工程建设。

(三十一)监管银行应当依据监管机构发送的同意资金使用的电子

信息，在 2 个工作日内将资金拨付给电子信息载明的相关单位。

监管银行应严格按照《三方协议》做好监管账户监控，发现开发

企业存在违规挪用监管额度内预售资金问题的，应立即停止拨付，实

时通过监管系统告知监管机构，并上传辅证资料；监管机构要及时约

谈开发企业核实情况，并根据实际情况处置。

(三十二)有关部门对监管账户资金进行冻结或者执行的，监管银

行应当向有关部门说明监管账户和监管额度内预售资金的性质，并通

过监管系统及时向监管机构提供相关冻结和执行信息。

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九、使用监管额度内预售资金的其他情形

(三十三)工程进度未达使用节点，项目所在区人民政府书面来函

提出需提前支取监管额度内预售资金支付农民工工资的，监管机构报

主管部门同意后可予以支持。

开发企业后续销售回款应补足预支部分。

(三十四)开发企业可用商业银行出具的见索即付性现金保函等

额替换监管额度内预售资金，替换金额不得超过剩余监管额度内预售

资金的 30%，现金保函的文本由主管部门制定。保函出具或转开银行

应为在汉开立分支机构的商业银行。其他要求按照金融监管部门的银

行保函置换监管额度内预售资金的规定执行。

十、监管额度外预售资金的使用

(三十五)监管额度外预售资金可由开发企业提取使用。监管银行

在预留监管额度内预售资金、待明确性质的资金等受限资金后，为开

发企业办理监管额度外预售资金使用手续，并将使用情况实时反馈至

监管系统。

(三十六)开发企业使用监管额度外预售资金，应当优先缴纳相关

税金、偿还开发贷款。

十一、监管账户变更

(三十七)监管项目尚未销售或已全部撤销网上签约的，开发企业

可以申请变更监管账户，变更期间该预售许可范围内的商品房不得销

售。

(三十八)开发企业申请变更监管账户的，应通过监管系统提交原

监管银行同意变更监管账户的证明文件、委托书及经办人身份证明等

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影像件。

(三十九)监管机构自受理监管账户变更申请后 3 个工作日内完成

审核，并出具解除监管通知书。开发企业办理完原监管账户解除监管

手续并销户后，重新开立监管账户；已签订《三方协议》的，开发企

业应当交回原《三方协议》，重新签订《三方协议》，并变更预售方

案相关内容。

(四十)已办理商品房预售许可证的，开发企业在完成监管账户变

更后，应在 3 个工作日内向主管部门申请证载信息变更。

十二、冲正处理

(四十一)资金误划入监管账户的，开发企业应通过监管系统上传

开发企业和所涉银行共同出具的情况说明、经办人委托书及身份证明

等影像件，办理账务冲正。

监管机构自受理申请后 3 个工作日内完成审核，审核通过的，通

过监管系统向监管银行发送同意冲正的电子信息，监管银行按照电子

信息办理冲正手续。

因银行误传数据、拨付失败等导致账务问题的，可按照上述冲正

流程处理。

十三、退款处理

(四十二)开发企业与购房人解除预签约且定金已交存至监管账

户的，开发企业应通过监管系统上传退款协议申请定金退款，监管机

构核实退款申请与退款协议约定一致的，通过监管系统将同意退款的

电子信息发送至监管银行，监管银行应在 2 个工作日内按照电子信息

的内容完成资金划转手续。

(四十三)房价款存入监管账户、且商品房买卖合同网签备案信息

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已注销的，开发企业可在监管系统申请退房退款。

退房退款优先使用监管额度外预售资金支付，额度外资金不足的，

可申请使用额度内资金。退房退款后导致监管额度内预售资金不足的，

后续房价款应补足监管额度内预售资金。

(四十四)开发企业应通过监管系统提交退房退款申请，监管机构

自受理之日起 3 个工作日内完成审核，审核通过的，通过监管系统向

监管银行发送同意退款的电子信息。监管银行应在 2 个工作日内按照

电子信息办理资金划转手续。

十四、解除监管

(四十五)开发企业完成不动产首次登记的，应及时申请解除监管

账户的监管。

(四十六)开发企业申请办理解除监管的，监管机构查验不动产首

次登记证、开发企业提交的经办人委托书及身份证明。监管机构自受

理后 3 个工作日内完成审核。审核通过的，通过监管系统向监管银行

发送同意解除监管的电子信息，监管银行按照电子信息在 2 个工作内

办理解除监管手续。

十五、监管系统与信息数据管理

(四十七)主管部门负责推动商品房网签备案系统、商业银行业务管

理系统与监管系统的数据对接，实现实时共享商品房网签备案、开发

贷款、按揭贷款、监管账户余额、账务明细、冻结扣划、开发企业信

用等数据。合作银行应当配合主管部门完成系统对接和数据共享。

(四十八)开发企业通过监管系统提交的各项业务电子申请，视同

为企业真实意愿表达，并对其真实性、有效性负责。

监管机构、监管银行、开发企业应根据本细则规定和三方协议

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约定，相互配合做好监管账户对账工作。监管银行应安排专人每日负

责监管账户对账工作，对账户发生异常的应及时联系开发企业或监管

机构处理；监管机构应加强日常对账工作的预警监测，及时处理监管

银行、开发企业提交的异常数据。

十六、违规违约行为处置

(四十九)开发企业有下列行为之一的，监管机构责令限期整改并

将违规违约线索转主管部门处置，整改期间可按照三方协议的约定暂

停其监管额度内预售资金使用。逾期不改的，监管机构可视情况提请

主管部门处理，主管部门可采取暂停商品房预售、信用扣分并记入房

地产开发企业信用档案，向社会公示等：

1.未按照规定将商品房预售资金全部直接存入监管账户的；

2.未按照规定使用监管额度内预售资金的；

3.未按照规定提供真实的申请资料办理新建商品房预售资金监

管相关手续的；

4.监管额度内预售资金被集团公司抽调的。

(五十)合作银行或监管银行存在以下行为之一的，监管机构约谈

涉事合作银行、责令限期整改，并视整改情况将其违规违约线索提请

主管部门移交银行监管部门，由银行监管部门依法依规处理。合作银

行完成整改之前，监管机构应暂停该行新增监管账户开户权限；合作

银行未完成整改的或多次发生以下情形的，监管机构可提请主管部门

按照合作协议约定在一定时间内与其取消合作关系。合作银行应根据

主管部门处理结果及时调整监管银行名录库。

1.未按照本规定及时将按揭贷款直接发放至监管账户的、未及时

拨付监管额度内预售资金的、擅自扣划监管账户内资金的；

2.未按照本规定或者协议约定及时达到信息系统共享标准的，或

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共享数据不准确、不及时、不全面的；

3.未按照本规定或者合作协议的约定，履行对监管银行的监督管

理职责的；

4.通过加设印章、增设其他机构的审批流程擅自限制开发企业使

用监管额度内预售资金的。

(五十一)取消合作关系的商业银行应按照已签订的合作协议、三

方协议的约定，对监管中的监管账户履行相关责任。

(五十二)主管部门、监管机构的工作人员在资金监管工作中玩忽

职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依规予以处理。

(五十三)开发企业作为商品房建设主体,应当承担由于盲目投资、

非法集资、违法违规经营、挪用预售资金引发的工程项目烂尾、违规

交房、逾期交房等产生的经济、法律责任。施工单位、材料及设备供

应单位、监理单位等出具虚假资料协助开发企业套取监管额度内预售

资金的应承担相应经济、法律责任。

十七、附则

(五十四)本《细则》自年月日正式施行，有效期 5 年。

(五十五)本《细则》实施前已办理预售许可证并签订三方协议的，

监管额度按照原三方协议执行。

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关于《市房管局关于规范我市直管公房过户、

更名管理有关工作的通知》政策解读

（武汉市住房保障和房屋管理局 2023 年 1 月 5 日）

一、出台背景

（一）文件效力问题。武房规〔2017〕12 号文件的主要依据是《武

汉市房产管理条例》，该条例已于今年 5 月废止。武房规〔2017〕12

号文件也将于 2022 年 12 月 31 日届满，按照《武汉市行政规范性文件

管理办法》有关规定，亟需对该文件进行评估或修订更新。

（二）规范我市直管公房租赁管理的需要。自 2017 年我局制发武

房规〔2017〕12 号文件以来，各区房地产公司按照规范要求办理直管

公房过户业务，总体情况较好，但近年来各区管房单位在办理业务过

程中也遇到了一些原文件中未涉及或规定不明确的新情况、新问题，

因此需要结合工作实际对原文件进行修订，更好地为各区管房单位办

理相关业务提供操作遵循和政策支撑。

二、重点内容

（一）系统梳理了直管公房过户的业务体系。原武房规〔2017〕12

号文件按照民用住宅和非住宅进行分类明确办理过户的条件，规定比

较笼统，对于离婚的情形和工商个体户如何过户等没有明确规范，各

区房地产公司在办理上述业务时缺乏依据，各区操作不统一。此外，

我局于 1998 年制发的《关于印发〈武汉市直管公房使用权有偿调换、

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转让管理办法〉的通知》（武房管〔1998〕244 号）时限过长，部分

规定不适应当前工作实际，负责有偿调换、转让工作的市直、区房屋

调换站已撤销。鉴于上述情况，此次修订明确定义了直管公房过户的

概念，在原武房规〔2017〕12 号文件基础上，将承租权有偿转让纳入

直管公房过户的适用情形（《通知（送审稿）》第“一（一）中第 6.7

点），并对各种情形进行细化描述，形成了更加规范和切合工作实际

的业务体系。

（二）取消了直管公房分户业务。分户是计划经济时期为缓解我市

城镇住房紧缺问题出台的政策，随着住房商品化的不断发展以及住房

保障制度的逐步完善，部分群众住房紧张的困难可通过市场化购买或

申请公租房等保障性住房的方式予以解决。同时，在现有征收政策下，

直管公房分户可能导致增加征收成本，造成国有资产流失，也有可能

产生新的住房困难户。按照原武房规〔2017〕12 号文件的相关规定，

近年来各区管房单位均没有办理过分户业务。此外，2019 年，我市启

动历史遗留“问题房”办证工作后，各区民用住宅基本已完成了分户

测绘、信息补录和不动产登记工作，确立了基本权属单元，不能再作

分割。（按照《不动产登记暂行条例》第八条规定“不动产以不动产

单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码”）综合上述因

素，《通知》取消了直管公房分户业务。

（三）取消了承租人代表条款。原武房规〔2017〕12 号文件首次

设立了承租人代表制度，规定因住户家庭纠纷，无法协商确定新的承

租人时，可由同一顺序申请人推荐一名承租人代表，履行看管房屋和

缴纳租金义务，但不能擅自转让使用权、不能参加房改、不单独享有

征收补偿的权利。实践证明，当住户家庭协商确定不了新承租人时，

承租人代表也选不出来。近年来各区管房单位没有办理一起承租人代

表业务，说明承租人代表制度未能发挥预期作用。为体现法治原则，

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《通知》取消了承租人代表制度。承租人家庭内部存在矛盾纠纷难以

协商、调解的，应通过司法途径确定新承租人。

（四）完善了承租人死亡过户的相关规定。原武房规〔2017〕12

号文件是参照原《继承法》，列举因承租人死亡申请过户的一些情形，

比如参照法定继承的规定确定新承租人的申请顺序等，但未覆盖丧偶

儿媳女婿的申请资格、代位继承等特殊情形。鉴于《民法典》对财产

继承的问题作了进一步细化规定，《通知》参考立法中的准用性规则，

明确因承租人死亡申请过户时，申请人的范围和申请顺序可以参照《民

法典》及相关司法解释关于继承的规定执行，文字更简洁，解决了原

文件对相关情形列举不全的问题。

（五）无民事行为能力或限制行为能力人也可以作为直管公房承租

人。原武房规〔2017〕12 号文件规定新承租人必须是“具有完全民事

行为能力成年人”。根据《民法典》第十九、二十、二十一条的规定：

“无民事行为能力或限制行为能力人的民事法律行为由其法定代理人

代为行使。”因此，《通知》取消了对新承租人民事行为能力的要求，

规定无民事行为能力人或限制行为能力人可以承租直管公房，由其法

定代理人代为办理相关手续。

（六）缩短了直管公房过户、更名办理时限。为促进各区管房单位

及时受理、抓紧办理承租人提出的直管公房过户、更名的申请，进一

步提高工作效率，我们参考上海等同类大城市做法，将业务办理期限

由 20 个工作日缩短为 15 个工作日。

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市房管局关于规范我市直管公房过户、

更名管理有关工作的通知

武房规〔2022〕10 号

江岸区房地产公司、武汉金融街投资控股集团有限公司、武汉

市研房集团有限责任公司、武汉均瑶房地产开发有限公司、武昌区

房地产公司、青山区房地产有限公司、洪山区住房保障和房屋管理

局、武汉城投房产集团有限公司：

为加强我市直管公房租赁管理，根据国家相关法律、法规规定，

现就我市直管公房过户、更名管理工作有关事项通知如下：

一、直管公房过户

本通知所称直管公房过户是指承租人因户口迁出本市、死亡、

离婚、承租单位机构调整、改制重组或有偿转让承租权等原因，主动

向管房单位申请办理承租权转移手续，管房单位将直管公房调整由新

的承租人承租使用的行为。管房单位是指受直管公房产权人授权或委

托经营管理直管公房的单位。

(一)直管公房过户的适用情形

1.承租人户口迁出本市的，可向管房单位申请将承租权过户到其

配偶、父母或子女名下。

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2.承租人离婚，在生效法律文书或民政部门备案的离婚协议中明

确对方对直管公房享有承租权的，可向管房单位申请过户，提供民政

部门备案的离婚协议的需要双方到场共同申请。

3.承租人死亡的，新的承租人可向管房单位申请过户。新的承租

人,可以通过近亲属达成书面协议的方式确定,也可以通过公证或诉讼

等司法途径确定。协议确定中，申请人的范围和申请顺序，可以参照

〘中华人民共和国民法典〙及相关司法解释关于继承的规定执行。无

民事行为能力人或限制民事行为能力人的权利由其法定代理人代为行

使。

若原承租人死亡，无符合条件的申请人继续承租的，由产权单

位收回公房承租权。

4.承租人系国有单位，因改革、改制、机构调整、重组兼并等原

因需要调整使用的，经上级主管部门批准同意，可向管房单位申请过

户。

5.个体工商户承租非住宅直管公房，因工商登记注销等原因，可

由个体工商营业执照上登记的经营者向管房单位申请过户至其名下。

6.承租人系自然人，因改善居住条件或工作生活需要，将承租

权有偿转让的，可向管房单位申请过户。转让人已婚的，需其配偶

同意转让并一同提出申请。

7.承租人系民营企业和个体工商户，因业务发展、破产或债务

等原因，按照法律规定或公司章程规定，将承租权有偿转让的，可

向管房单位申请过户。

因上述情形申请过户，新承租人为自然人的需具有武汉市户籍。

承租人有偿转让承租权时，在同等条件下各管房单位具有优先受让

权。

(二)有下列情形之一的，不得办理过户手续：

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1.无合法公房租约的；

2.承租人损坏房屋未予修复、赔偿的；

3.拖欠租金的；

4.有房屋租赁纠纷的；

5.其他依法律或相关政策规定不能过户的。

二、直管公房更名

直管公房更名是指直管公房承租权不发生转移的情况下，承租

人因更改姓名或承租单位名称发生变更的，主动向房管单位申请办

理承租人更名手续的行为。

承租人为自然人的，申请更名须提供公安机关核发的更改姓名

后的户口及居民身份证。承租人为非然人(国有单位或民营企业)的，

申请更名须提供上级主管部门或工商行政管理部门批准同意更名的

有关文件和证件。

三、办理过户、更名的工作程序

(一)申请人应如实填报申请表，并提供相关申请材料。管房单位

办理过户、更名手续时应录制影像资料并予以保存。

(二)管房单位收到申请材料后，符合办理条件、申请材料齐全

的，应当受理申请并及时对申请材料和实际情况进行审核；申请材

料不齐全的，应当一次性告知申请人需要补正的全部内容；不符合

办理条件的，应当场告知申请人不予受理。

(三)申请人到管房单位办理过户、更名手续，并签订新的〘公

房租约〙。

(四)管房单位应当自受理登记申请之日起15个工作日内办结过

户、更名手续，法律另有规定的除外。

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四、法律责任

(一)申请人对办理直管公房过户、更名手续时所提供的申请资

料真实性负法律责任。

(二)管房单位在办理直管公房过户、更名工作中要严格把关，

及时受理，认真审核申请人提交的材料，按规定时限完成相关工作。

对未依规审查或无故拖延办理的，将追究当事人责任。

本规定自印发之日起 30 日后施行，有效期 5 年，由武汉市住房

保障和房屋管理局负责解释。原〘市房管局关于印发〖关于办理直管

公房承租人过户、分户、更名的规定〗的通知〙(武房规〔2017〕12

号)废止。

各区管房单位(原区房地产公司)管理的自管产过户、更名可参照

本规定执行。

附件：1.武汉市直管公房过户申请表

2.武汉市直管公房更名申请表

3.武汉市直管公房过户协议书

市住房保障和房屋管理局

2022 年 12 月 29 日

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指导案例

最高人民法院公报案例：

江卫民诉南京宏阳房产

经纪有限公司房屋租赁合同纠纷案

（2022 年 11 期）

裁判摘要：

出租人向承租人提供租赁物，应符合租赁用途。经营房屋租赁业

务的出租人，应对室内空气质量进行检测、治理，使之符合国家有关

环保标准。出租人如提供有害气体超标的租赁房屋，侵害了承租人的

生命健康安全，致承租人的租赁目的无法实现，承租人要求解除合同

并退还租金等费用的，人民法院应予支持。

原告：江卫民，男，1996 年 7 月 15 日出生，汉族，住江西省九

江市都昌县。

被告：南京宏阳房产经纪有限公司，住所地址：江苏省南京市江

宁区东山街道。

原告江卫民因与被告南京宏阳房产经纪有限公司（以下简称宏阳

公司）发生房屋租赁合同纠纷，向江苏省南京市江宁区人民法院提起

诉讼。

原告江卫民诉称：2021 年 3 月，原告在被告宏阳公司处租赁了

位于南京市江宁区津桥华府 19 幢 206 室 A 间房屋，并签订房屋租赁

合同。合同约定，租金每月 1100 元，押一付三。其于签约当日入住，

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入住后，感到全身不适，其怀孕的妻子亦生病。其即与宏阳公司协商

换房或退租事宜，但宏阳公司一直不愿处理，无奈之下其于同年 6 月

自费找到检测机构对房屋的室内空气质量进行检测。检测报告显示，

室内空气中的甲醛值、总挥发性有机物值均超标。考虑到妻子有孕在

身，其不愿再住在该房屋内，但多次与宏阳公司协商退房无果。为了

保护自身权益诉至法院，请求判令：1.解除原、被告之间的房屋租赁

合同；2.判令被告立即退还其交纳的各项费用合计 6556 元（具体明

细为：2021 年 3 月 28 日交纳的租金 3300 元、物业管理费 1056 元、

押金 1100 元、2021 年 5 月 16 日交纳的租金 1100 元）；3.被告承担

诉讼费用。事实和理由：其于被告宏阳公司辩称：原告江卫民未按约

定的时间交纳租金，构成违约。被告在原告起诉后自行对室内有害气

体进行了检测，结果未超标，故不同意原告的诉讼请求。

被告宏阳公司辩称：原告江卫民未按约定时间交纳租金，构成违

约。被告在原告起诉后自行对室内有害气体进行了检测，并未超标，

故不同意原告的诉讼请求。

江苏省南京市江宁区人民法院一审查明：

被告宏阳公司从事房地产经纪、住房租赁等业务。2021 年 3 月

21 日，宏阳公司（甲方）与原告江卫民（乙方）签订《房屋租赁合

同》（编号 000469）一份，约定甲方将位于南京市江宁区津桥华府

小区 19 栋 206 室 A 间房屋出租给乙方使用，租期自 2021 年 3 月 22

日起至 2022 年 7 月 15 日止；租金每月 1100 元，押一付三，首期租

金 3300 元于 2021 年 3 月 22 日支付，第二期租金 3300 元于同年 5 月

15 日支付，以此类推；甲方收取乙方保证金 1100 元，公共区域保洁、

维修、宽带、物业管理费 1056 元。合同还约定了其他内容。合同签

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订后，宏阳公司将房屋交给江卫民使用，江卫民支付租金 3300 元、

物业管理费 1056 元、押金 1100 元，合计 5456 元，宏阳公司于 2021

年 3 月 28 日出具收据一份。2021 年 5 月 16 日，江卫民又支付租金

1100 元。

2021 年 4 月，江卫民妻子陈慧如（已怀孕）出现身体不适，至

江苏省人民医院、东部战区总医院等医疗机构检查，诊断为慢性肾小

球肾炎。江卫民认为与室内甲醛超标有关，自行购买甲醛检测试纸检

测，结果超标，故与宏阳公司业务员联系要求退租。双方协商中，宏

阳公司工作人员韩凤严于 2021 年 6 月 1 日联系江卫民催缴第二期剩

余租金，江卫民要求宏阳公司配合其找具有相应资质的机构进行甲醛

检测，韩凤严回复“你租个房子还什么甲醛，有这条件你自己买房子

住去呗”“我这还第一次听说租房还有甲醛检测的”“你爱住就住，

不住晚上搬走，我下面找不在乎这些什么甲醛、乙醛的租客”。

与宏阳公司协商未果后，江卫民自行委托江苏智然检测有限公司

（以下简称智然公司）对案涉房屋内的空气质量进行检测。2021 年 6

月 2 日，智然公司上门采样。2021 年 6 月 7 日，智然公司出具（2021）

苏智监（室环）字第（202106090）号检测报告，结果为甲醛检测值

0.213 毫克/立方米，苯检测值 0.035 毫克/立方米，甲苯检测值 0.062

毫克/立方米，二甲苯检测值 0.085 毫克/立方米，总挥发性有机物

TVOC 检测值 0.863 毫克/立方米，甲醛、总挥发性有机物 TVOC 不合

格。江卫民取得上述检测报告后，搬出租赁房屋并告知宏阳公司，且

将房门钥匙邮寄交还宏阳公司。

另查明，根据国家质量监督检验检疫总局、卫生部、国家环境保

护总局联合发布的《室内空气质量标准》（GB/T18883-2002），室内

空气中的甲醛含量应小于等于 0.10 毫克/立方米，总挥发性有机物

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TVOC 含量应小于等于 0.60 毫克/立方米。智然公司具有中国计量认

证（CMA）证书（编号 171012050167），具备相应环境与环保检测

资质。

再查明，2021 年 6 月 29 日，江卫民就本案纠纷向法院提起诉讼，

法院委托相关特邀调解组织进行了诉前调解，起诉状副本、证据等材

料由本院特邀调解组织于 2021 年 7 月 3 日送达宏阳公司。

审理中，宏阳公司陈述，案涉房屋于 2017 年即已装修，虽装修

完成时并未检测，但其在江卫民起诉后进行了检测，室内空气质量是

合格的，并提交一份由智然公司出具的检测报告[（2021）苏智监（室

环）字第（202111452）号]，采样时间为 2021 年 11 月 18 日，结果

中甲醛检测值 0.090 毫克/立方米、总挥发性有机物 TVOC 检测值 0.424

毫克/立方米，均符合国家标准。本院于 2021 年 11 月 26 日至智然公

司就两份检测报告结果不一致问题进行调查。智然公司法定代表人高

宇陈述，两次检测所用的仪器、检测方法及标准均相同，但甲醛和总

挥发性有机物 TVOC 的挥发量与温度、湿度、密闭时间等环境因素有

较大关系，两份报告间隔近半年，有害物质也会随时间挥发减少；从

报告本身数值看，即便在冬天（挥发性会随温度降低），甲醛数值也

接近国家标准上限。

江苏省南京市江宁区人民法院一审认为：

出租人的核心义务是向承租人提供符合租赁用途，具有使用、收

益价值的租赁物。出租人提供有害气体超标的租赁房屋，侵害了承租

人以安全健康为内容的人格权，致承租人的租赁目的无法实现，故相

关房屋不得用于出租，已出租房屋亦无权收取租金，承租人有权要求

解除合同并退还全部款项。

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本案中，被告宏阳公司作为经营房屋租赁业务的企业，应主动对

室内空气质量进行检测、治理，使之符合国家有关环保标准。在宏阳

公司既未主动进行室内空气质量检测，又拒绝配合承租人进行空气质

量检测的情况下，原告江卫民有权自行委托有资质的检测机构进行检

测，宏阳公司无权以江卫民单方检测为由拒绝承认检测结果。根据江

卫民提交的检测报告，宏阳公司出租的房屋中甲醛、总挥发性有机物

TVOC 严重超标，可能致使用人受到严重健康损害。虽无确定的证据

可以证明江卫民妻子的疾病由上述有害气体引起，但也不能排除与有

害气体超标导致的免疫力减退等因素有关。宏阳公司虽也提供同一机

构的检测报告证明室内空气质量符合标准，但其检测时间在江卫民之

后较久，根据气体的挥发性质，相应有害气体检测值可能随时间、温

度或通风、治理等情况逐渐减少，不能据此证明江卫民居住期间的空

气质量合格。且从第二份报告检测值看，即便在间隔近半年、有害气

体挥发性较弱的冬天，甲醛数值也接近国家标准上限，亦佐证了第一

份报告结论的正确性。

综上，本案《房屋租赁合同》应予解除。原告江卫民要求解约的

主张通过本院特邀调解组织送达起诉状副本于 2021 年 7 月 3 日到达

宏阳公司，故本院认定房屋租赁合同于当日解除。合同解除后，宏阳

公司应退还江卫民支付的全部款项 6556 元。

据此，江苏省南京市江宁区人民法院依照《中华人民共和国民法

典》第三条、第五百六十三条第一款第四项、第五百六十五条第二款、

第五百六十六条第一款、第二款、第七百零八条、《中华人民共和国

民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于 2021 年 12 月 7 日判决如

下：

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一、原告江卫民与被告南京宏阳房产经纪有限公司之间的《房屋

租赁合同》（编号 000469）于 2021 年 7 月 3 日解除。

二、被告南京宏阳房产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日

起 10 日内返还原告江卫民租金 4400 元、物业费 1056 元、押金 1100

元，合计 6556 元。

一审判决后，宏阳公司不服，向南京市中级人民法院提起上诉。

因宏阳公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，江苏省南京市

中级人民法院于 2022 年 2 月 17 日裁定如下：

本案按上诉人南京宏阳房产经纪有限公司撤回上诉处理。一审判

决自本裁定书送达之日起发生法律效力。

本裁定为终审裁定。

《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行

为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍

未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能

实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合

同，但是应当在合理期限之前通知对方。

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第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对

方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履

行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通

知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事

人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依

法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉

状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履

行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取

其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但

是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担

担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

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人民法院报案例：

经纪人让妻子承购自己中介服务的房产

合肥中院：隐瞒身份违反职业规范，卖家有权解除

合同且定金不退

（来源：人民法院报，2022 年 8 月 4 日）

本报讯（记者周瑞平 通讯员王君李晓萱）丈夫隐瞒房地产经纪

人身份，让妻子购买自己提供居间服务的二手房，又迟迟不办理购房

手续。卖家发现其真实身份后，拒绝履行合同。近日，安徽省合肥市

中级人民法院审理了这起房屋买卖合同纠纷案。该院认为，根据《房

地产经纪管理办法》相关规定，从事房屋交易的经纪人及经办人，不

得承购自己提供经纪服务的房屋，经纪人没有在签订居间服务合同前

告知卖家真实身份，卖家发现其真实身份后提出解除合同，并无不当，

终审维持合肥高新技术产业开发区人民法院一审判决，驳回原告上诉。

2021 年 1 月，吴女士经某房产中介公司介绍，与何某签订了合

肥市存量房房屋买卖合同，出售二手房一套。何某于当天支付了定金

1.9 万元、首笔购房款 8 万元。同日，吴女士、何某和某房产中介公

司签订居间服务合同，约定居间服务费为 2.6 万元，由何某承担，周

某作为某房产中介公司的经纪执业人员和经办人签字确认。

合同签订后两个多月，何某借口贷款审批手续未办理完，一直未

按照合同约定办理购房手续。后来，吴女士向房产中介公司客服平台

投诉，得知这套房屋的经纪人周某就是买家何某的丈夫。吴女士认为

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周某夫妇及房产中介公司故意隐瞒事实并拖延合同履行，要求解除合

同。何某诉至合肥高新区法院，请求判令吴女士退还定金并支付违约

金和房价上涨造成的损失等约 90 万元。

合肥高新区法院审理后认为，根据《房地产经纪管理办法》相关

规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承购、承租自己提供经

纪服务的房屋等规定，周某从事房产经纪工作，并作为本次二手房买

卖的经纪人，确有恶意向吴女士隐瞒其与何某的夫妻关系，违反了房

地产经纪人员的职业规范，违背了诚实信用原则。吴女士委托某房产

中介公司出售房屋，系基于对该公司作为房地产中介机构的信赖，以

期获得利益最大化，但该房产中介公司作为居间方、周某作为经纪人，

与买方存在重大利害关系，势必会影响其向吴女士提供中立的居间服

务，可能干扰吴女士正确判断房屋市场行情、自主选择交易对象和交

易时机。吴女士作为无过错方，在得知周某真实身份后有权选择是否

继续履行合同。一审判决解除原告何某与被告吴女士签订的合肥市存

量房房屋买卖合同，被告吴女士向原告何某返还购房款 8 万元，驳回

何某要求吴女士退还定金、支付违约金、赔偿房价上涨产生的损失等

诉请。

何某不服一审判决，提起上诉。

合肥中院二审认为，周某没有在签订居间服务合同前向卖家告知

其真实身份，卖家得知周某真实身份后提出解除合同，不构成违约，

并无不当。何某主张吴女士构成违约，其在二审中提交的证据不足以

证实该主张成立，因此不予支持。

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相关法条：

房地产经纪管理办法(2016 修正)

第二十五条 房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行

为：

（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘

惜售、炒卖房号，操纵市场价格；

（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖

（租）出房屋赚取差价；

（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗

消费者交易或者强制交易；

（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取

不正当利益；

（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋

签订不同交易价款的合同提供便利；

（六）改变房屋内部结构分割出租；

（七）侵占、挪用房地产交易资金；

（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；

（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供

经纪服务；

（十）法律、法规禁止的其他行为。

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哈尔滨市中级人民法院：

“跳单”可能带来的法律后果

在房产买卖中，买方通过房产中介公司的居间介绍找到房源，或

者出卖人通过中介公司找到买家后，中介公司已经按照协议履行了提

供资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，买卖一方或

双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务，跳

过中介而私自签订买卖合同的行为，俗称“跳单”。

基本案情

杨某系哈尔滨某房地产经纪有限责任公司员工，杨某与王某及案

外人闫某三人之前相识。2021 年 1 月 20 日，杨某在其微信朋友圈发

布了一条售房信息。当晚，王某通过微信向杨某询问该房屋具体信息。

次日，杨某开车接王某和房主闫某到闫某家看房。1 月 29 日，王某

的妻子钱某通过微信委托杨某与房主闫某洽谈房价。经沟通，闫某同

意以 160 万元价格出售该房屋并包更名。杨某随即询问钱某签订居间

合同事宜，钱某却认为，杨某朋友圈发布的该条售房信息写明“帮同

学卖房”，该信息代表杨某个人言论，不能代表中介公司，双方对中

介费问题产生分歧，沟通无果。

2021 年 2 月 25 日，杨某得知王某已与闫某私下签订房屋买卖协

议，多次向王某追讨中介费，中介公司向王某下达了催费信函，但王

某均未理睬。中介公司遂将王某、钱某诉至法院。

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裁判结果

香坊区法院经审理认为，原被告虽未签订书面的中介服务合同，

但二被告与杨某的微信聊天内容显示，杨某在发布案涉房屋信息时，

已表明其某地产员工的身份，其在朋友圈发布房屋销售广告，王某向

其询问，之后杨某带王某到闫某家看房，为双方沟通房屋具体信息，

看房后二被告向杨某表达对价格等事项的意见，并由杨某转达给闫某，

要求由杨某与闫某议价等行为，均可说明杨某履行了主要服务义务，

二被告接受了其服务，形成事实上的中介服务关系。

其次，虽然王某与闫某在成立本次合同前即相识，也沟通过案涉

房屋的出卖情况，但本次成交实为杨某发布案涉房屋出售的信息后，

二被告是利用了原告本次提供的信息机会，绕开中介人而直接与闫某

建立的房屋买卖关系。综上，法院认定原告与二被告建立中介服务关

系，依法判决被告王某、钱某于判决生效后立即给付原告中介费 8000

元，驳回原告其他诉讼请求。二被告不服判决上诉，哈尔滨中院二审

维持原判。

法官提示

《中华人民共和国民法典》第九百六十五条委托人在接受中介人

的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直

接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

“跳单”行为不仅不尊重中介公司的劳动成果，更有悖于民法典

中诚实守信的原则。在此提醒房屋买卖者，在中介公司尽责服务的前

提下，买卖双方应当遵守“契约精神”，履行中介服务合同义务，支

付中介费用，避免陷入矛盾纠纷，得不偿失。

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实务研究

利用职务之便获取交易机会是否构成职务侵占罪

刘宝纯 德恒律师事务所

前言

公司在开展经营活动时，代表公司洽谈业务的工作人员或者长时

间从事某一个细分行业的工作人员往往能在第一时间获取行业信息

或其他交易信息。如工作人员利用职务之便，获取交易信息，以本单

位的名义签订合同；或是将获取的交易信息传递给关联公司或自己控

制的公司，完成交易行为，此种行为是否构成职务侵占呢？本文尝试

从两个典型案例入手，进行简要分析。

案件信息（一）

法院：杭州经济技术开发区人民法院

案号：（2016）浙 0191 刑初 248 号

裁判要旨

公司、企业或者其他单位人员利用职务之便侵犯公司、企业或者

其他单位的现实利益或者确定性收益，才能构成职务侵占罪；仅侵占

交易机会不能构成职务侵占罪。

基本案情

被告人陈某是荣成公司的行销区副经理，负责公司纸箱、纸板业

务的货物报价、价格制定、订单生成、货物催送及货款回收等工作。

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陈某在交易中获知了赛亿公司的信息，且发现赛亿公司的条件并不符

合荣成公司的交易条件，遂隐瞒其系荣成公司员工的信息，并以皇尚

公司（被告人陈某以其母亲的名义成立）的名义与赛亿公司联络，并

达成交易的协议，被告人陈某以皇尚公司的名义向荣成公司下订单，

荣成公司按照订单上的地址直接送到赛亿公司的厂区。被告人获取差

价 37000 余元。

法院认为

关于公诉机关指控被告人陈某构成职务侵占罪，经查，被告人陈

某利用皇尚公司与赛亿公司交易获取人民币 37000 余元，根据在案证

人证言及送货单等证据，证实被告人陈某向赛亿公司联系业务时并未

使用荣成公司的名义，且根据证人王某的证言及被告人的供述等证据，

证实成为荣成公司的客户需进行三证一票的审核并建立客户档案，而

赛亿公司不符合荣成公司客户的条件，因而赛亿公司与被告人陈某控

制的皇尚公司之间的交易并非确定系荣成公司必得收益，故被告人陈

某的皇尚公司与赛亿公司交易而获得利益的行为不属职务侵占行为，

仅属非法经营同类营业行为，因被告人陈某尚不符合该罪主体要件，

系法无明文规定不为罪。

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案件信息（二）

法院：北京市海淀区人民法院

案号：（2020）京 0108 刑初 694 号

裁判要旨

公司、企业或者其他单位人员利用职务之便侵犯公司、企业或者

其他单位的现实利益或者确定性收益，构成职务侵占罪。

基本案情

2007 年 5 月至 9 月间，被告人侯某某利用担任北京某某房地产

经纪有限公司（以下简称经纪公司）二手房业务部门经理的职务便利，

侵占该公司独家代理销售的本市朝阳区胜古家园 3 号楼两套房屋的

销售定金、利润共计人民币 50 万元。

法院认为

被告人侯某某利用职务上的便利，将本单位财物非法占为己有，

数额较大，其行为已构成职务侵占罪，依法应予惩处。北京市海淀区

人民检察院指控被告人侯某某犯职务侵占罪的事实清楚，证据确实充

分，指控罪名成立。针对辩护人所提被告人侯某某侵犯的是公司的交

易机会，未侵占公司财物的辩护意见，经查，被告人侯某某作为经纪

公司的代理人先后与中国航空某研究所及某某公司签订了《委托代理

出售房屋合同》及《居间买卖合同》，后在合同履行过程中，被告人

侯某某虽向米某借款用于先行支付中国航空某研究所的房款，但根据

定金收据、银行账户交易明细结合证人证言，被告人侯某某在向中国

航空某研究所支付房款前，涉案房屋已确定了购买人并收取了购房定

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金，故对辩护人的该点辩护意见，本院不予确认。

案例评析

职务侵占罪所保护的法益应当是现实的、确定的利益。

编者认为：“行为人利用职务上的便利将原本可以由单位承揽的

业务变为个人承揽，利用业余时间完成承揽合同获取利益的，不成立

职务侵占罪。”行为人利用职务上的便利获取了交易的机会，将该交

易机会转移给关联公司，此行为是否可以构成职务侵占罪，根本点就

在于该交易机会是否已经形成了现实的、确定的利益，并且该利益已

明确地由行为人供职的单位所享有。该利益是何种形式，即无论是物

权或债权，都不影响职务侵占罪的成立。

分析案例（二）可知，被告人代表房产中介公司与卖房者签订了

《委托代理出售房屋合同》及《居间买卖合同》。在合同履行的过程

中，中介公司已与买房者达成了购买意向并收取了定金。中介公司确

定地获得了居间代理费和其他利润。此时，该交易信息已经转化为现

实的、确定的利益，被告人将该居间代理费用和其他利润据为己有的

行为，侵犯了单位的财产权，应当被认定为职务侵占罪。

与案例（二）不同的是，在案例（一）当中，被告人通过在公司

中负责业务的便利，了解到了第三方公司的业务需求，但是其所在公

司并不符合要求，故转而将该业务介绍给其实际控制的公司完成并获

利。我们不难看出，该交易信息并未实际转化为确定的物权或债权权

益，仅是一种期待可能获取的利益，具有不确定性，不能成为本单位

的财产。退一步讲，即使被告人所在公司符合了第三方公司的业务要

求，也不必然会将交易机会转化为现实利益。结合案例（二）的分析，

只有已签订生效并实际履行的合同，形成了确定的债权利益，才可以

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成为职务侵占罪所保护的法益。故仅是侵占或破坏交易机会的行为不

能被认定为是职务侵占行为。

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《民法典》丨房子全权委托中介出租，靠谱吗？

来源：中卫仲裁委员会，转引自北京普法

关于租赁合同的法律规定

民法典合同编第 703 条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人

使用、收益，承租人支付租金的合同。

全权委托中介出租，靠谱吗？

果果家搬新家后，原来出租的房子又出了问题。供暖试水时管道

破裂，导致楼内被淹。由于这套房屋和中介签的是全权委托出租协议，

果果家需要负责维修管道吗？

协议性质

认定合同性质不能仅依靠合同名称，还需要明确合同约定的主要

内容。案例中的合同应为房屋租赁合同。

明确责任

房子漏水，到底由出租人还是承租人承担责任，需要根据问题原

因分情况讨论。

如果是房主在装修时破坏了防水层，房主应承担责任;如果租户

在租房后再装修，装修过程中导致防水设施出现问题，租户应承担责

任。

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双方义务

民法典合同编第 708 条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租

人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

民法典合同编第 709 条：承租人应当按照约定的方法使用租赁物。

对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十

条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。

房主作为出租人，基本义务是交付房屋，并保证房屋在租赁期间

内符合约定用途。

租户作为承租人，基本义务是支付租金，还有妥善保管的义务，

应按照合同约定及物品自有性质，正确使用租赁物。

民法典合同编第 711 条：承租人未按照约定的方法或者未根据租

赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合

同并请求赔偿损失。

中介可以擅自装修、群租吗？

漏水问题好不容易解决了，果果爸又有了新烦恼。中介把原来的

房子改成了胶囊公寓对外群租，租户们将家里改造得乱七八糟。问题

来了，中介可以改造房屋进行群租吗？果果爸是不是可以按照合同约

定，要求中介将房屋恢复原样呢？

群租相关规定

《商品房屋租赁管理办法》第 8 条：出租住房的，应当以原设计

的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规

定的最低标准。

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《北京市住房租赁条例（草案）》第 12 条：出租住房应当遵守

下列规定：

（一）房屋符合国家和本市关于建筑、治安、室内空气质量等安

全规定和标准；

（二）具备供水、供电等基本居住条件；

（三）以原规划设计的房间为最小出租单位，不得打隔断改变房屋

内部结构；

（四）起居室不得单独出租，厨房、卫生间、阳台、储藏室及其他

非居住用途空间不得出租用于居住；

（五）人均使用面积和每个房间居住人数符合相关规定；

（六）法律、法规、规章的其他规定。

禁止将违法建设和其他依法不得出租的房屋出租。北京市住房租

赁示范性的合同中明确强调，人均租赁面积不能低于 5 平方米，每个

房间最多住两人。

出租人、承租人的权利与义务

《北京市住房租赁条例（草案）》第 16 条：出租人应当遵守下

列规定：

（一）不得向未出示身份证明的人出租住房；

（二）依法履行租赁住房及其附属设施安全管理责任，与承租人约

定定期检查租赁住房的使用情况；

（三）发现承租人涉嫌利用出租住房从事违法犯罪活动的，及时向

公安机关等有关部门报告；