从估价的角度认识房地产

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Real estate appraisal

一 房地产概述

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Real estate overview

Contents

目录 1.1.1 房地产的概念

1.1.2 土地的概念

1.1.3 建筑物的概念

1.1.1 房地产的概念

房地产(real estate/real property)

通俗地说是房屋和土地，或者房产和地产。严谨

意义上 的房地产，是指土地、建筑物及其他地上相

关定着物，包括物质实体、依托于物质实体上 的权

益、房地产位置及交通等因素形成的区位，是实物、

权益、区位三者的综合体。

1.房地产的定义

1.1.1 房地产的概念

03.土地与建筑物的综合体

04.未来状况下的房地产

土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的

空间。一宗土地的空间范围可分 为以下 3 层：①地

球表面，简称地表；②地球表面以上一定范围内的空

间，简称地上空间。 ③地球表面以下一定范围内的

空间，简称地下空间。

建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配

件和建筑设备组成的整体物， 包括房屋和构筑物两大

类。房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、

储藏物品、 纪念或进行其他活动的空间场所，一般由

基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。

1.1.1 房地产的概念

其他地上相关定着物是指固定在土地或建筑物

上，与土地、建筑物不可分离的物体；或者虽然可

以分离，但是分离后会破坏土地、建筑物的完整性，

使用价值或功能；或 者会使土地、建筑物的价值明

显受到损害的物体。例如，为了提高土地或建筑物

的使用价 值或功能而埋设在地下的管线、设施，建

造在地上的假山、水池、围墙，种植在地上的树 木、

花草等。而仅是放进土地或建筑物中，置于土地或

建筑物的表面，或者与土地、建筑 物毗邻连者。

其他地上相关的定着物

1.1.1 房地产的概念

2.实物、权益、区位

1.1.1 房地产的概念

是指房地产中看得见、摸得着的部分，如建筑物

的外观、结构、设备、 装修，土地的形状、平整程

度、基础设施完备程度等。又可进一步分为有形 的

实体、该实体的质量和该实体组合完成的功能3个方

面。

实物

房地产的权益是以房地产权利为基础的，包括房

地产的各种权利，受到其他房地产权利限制的房地

产权利，受到其他各种限制的房地产权利以及房地

产的额外利益或收益等。

权益

是指房地产的空间位置。具体地说，一宗房地产

的区位是该宗 房地产与其他房地产或事物在空间方

位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括

它 与重要场所的距离，交通的便捷性，以及该宗房

地产的周围环境和景观等。

区位

3.土地存在的三种形式

土地

无建筑物的空地

建筑物

在土地上的实物

房地

土地+建筑物

1.1.1 房地产的概念

4.房地产的其他名称

1.1.1 房地产的概念

• 不动产

不可移动的财产，房

地产里，一般指土地

以及房屋、林木等地

上定着物。

• 物业

通常指“投入使用中

的房屋及配套的设施

设备和相关场地

• 土地

地球上可被作为财产

拥有的任何部分

• 动产

除不动产以外的为所

有者拥有的各种财产，

如货币、证券、流通

的票据以及任何价值

的个人财产。

• 房产

房地产中定着于土地

上的建筑物及其附着

设施及相应的权益。

• 地产

指可用作或已用作房

地产的土地资产部分

及其权益

1.2.1 土地的概念

1．土地的各种定义

(1)土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。

田地 地面

1.2.1 土地的概念

(2)土地是指地球上陆地的表层，包括水

域在内，是由地貌、土壤、岩石、水文、

气候、植被等要素组成的自然综合体。

（3）经济学上的土地：它不仅指土地的

表面，还包括地面上下的东西。

1.2.1 土地的概念

2．房地产估价中的土地定义

对于房地产估价来说，土地并不是平面的，

而是三维立体的，它是指地球的陆地表面及其上

下一定范围内的空间。具体一宗土地的空间范围

可以分为三层：①地球表面；②地球表面以上一

定范围内的空间(简称地上空间)；③地球表面以下

一定范围内的空间(简称地下空间)。

1.2.1 土地的概念

拥有一宗土地要受到多方面的限制，如拥有者自身能力的限制和自身

能力以外的限制。

一宗土地所受限制的种类和程度，对其价值有着重大影响。房地产估

价应充分调查、了解 。

土地所受的各种限制及其内容和程度，以评估出其合理的价值。对土

地利用的限制主要有土地权利设置以及行使的限制、房地产相邻关系、土

地使用管制所受的限制这3个方面。

1.2.1 土地的概念

3．土地利用所受的限制

1) 土地权利设置以及行使的限制

国在土地上设置的权利主要有所有权、使用权、

租赁权、抵押权、典权和地役权。其中所有权

属于自物权，其余属于他物权。他物权是对他

人之物所拥有的权利，是对所有权的限制。

图片出处

https://www.jianshe99.com/new/64_151__/2010_5_6_pa51991525

716501027275.shtml

1.2.1 土地的概念

房地产相邻关系的限制是指房地产所有人或使

用人在行使房地产的权利时，负有注意防免损

害相邻房地产的义务，而相邻房地产所有人或

使用人则享有请求房地产所有人、使用人注意

防免损害发生的权利。

2) 房地产相邻关系的限制

图片出处

https://www.sohu.com/a/219652722_669627

1.2.1 土地的概念

世界上几乎所有的国家和地区对土地使用都有或多

或少的限制。对于房地产估价来说，有意义的土地使用

管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及

城市规划。例如，城市规划时就有土地用途、建筑高度、

容积率和建筑密度等的规定。

3) 土地使用管制所受的限制

4.对一宗土地的基本认识

从房地产估价的角度来看，人们对一宗土地的认识主要包括以下几个方面。

1) 位置(或坐落)

2) 面积

3) 四至

4) 形状

5) 地形、地势

6) 周围环境、景观

7) 利用状况

8) 产权状况

9) 地质条件

10) 基础设施完备程度和土地平整程度

11) 土地使用管制

12) 其他

图片出处

http://www.gtss.cn/common/news_detail.aspx?nodeid=148

&page=ContentPage&contentid=155

1.2.1 土地的概念

案例

1 土地基本信息

（一）土地登记状况

土地证号：成国用（2000）字第 XX 号

使 用 者：四川 XX 厂

土地座落：成都市外东李家巷 XX 号

用 途：工业

地 号：未登记

图 号：未登记

土地级别：未登记

（二）土地权利状况

1、土地权利归属

2、土地使用权取得方式

3、土地使用年限

4、土地使用状况

5、土地他项权利

（三）土地开发现状

1.2.1 土地的概念

1 土地基本信息

权属性质：划拨土地使用权

土地面积：22066.48 平方米

建筑占地：未登记

登记时间：2000 年 1 月 24 日

使用年期：无限期

四 至：东，以本宗地墙壁外足为界，成都 XX

厂；

南，以本宗地墙壁外足为界，邻琉璃乡 XX 村；

西，以本宗地墙壁外足为界，成仁公路；

北，以本宗地墙壁外足为界，成都 XX 有限公

司。

填证机关：成都市国土局

1.3.1 建筑物的概念

建筑物的定义一般分为广义和狭义两种。广义的

建筑物是指人工建筑而成的所有东西， 既包括房屋，

又包括构筑物。狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑

物。 在房地产估价中通常将建筑物作广义理解，其定

义见前文。

1.构筑物的定义

1.3.1 建筑物的概念

建筑物全貌的立体呈现 建筑工人建造房子

1.3.1 建筑物的概念

位置（或坐落）

位置包括所处的区域(宏观区位)和具

体地点，可以从国家、地区、邻里、

地点这些从 宏观到具体的层面来认识。

01

层数和高度

通常根据建筑物的层数或总高度将建筑物分为低

层建筑、多层建筑、高层建筑和超高 层建筑。住

宅通常是按照层数来划分的：1～3 层为低层 (一

般来说 10m 以下)；4～6 层 为多层；7～9 层为

中高层；10 层以上的(含 10 层)为高层。公共建

筑及综合性建筑通常是总高度超过 24m 的为高层

建筑(但不包括总高度超 过 24m 的单层建筑)。建

筑总高度超过 100m 的，不论是住宅还是公共建

筑、综合性建筑， 均称为超高层建筑。

02

面积

有的建筑物需要用体积来说明，如电影院

通常用座位数、医院通常用床位数，；如

停车 场通常用车位，建筑物面积 包括：

①建筑面积；②使用面积；③成套房屋的

套内建筑面积；④其他面积。

04

2.对建筑物的基本认识

结构

结构是指建筑物中由承重构件(基础、墙

体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系。

一 般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖

混结构、砖木结构和简易结构。

03

1.3.1 建筑物的概念

设备

设备包括给排水、卫生、燃

气、照明、空调、电梯、通

信、防灾等设备。需要了解

它 们的配置情况(有或无)及

性能

05

平面格局

平面格局包括平面图、户型图等。 07

装修

装修分为内装修和外装修。

需要了解装修的标准和程度，

所用材料的品质及装修质 量

等。

06

建成年月

建成年月包括开工日期和竣 08 工日期。

维修养护情况及完损程度

维修养护情况及完损程度包括地

基的稳定性、沉降情况(沉降是否

均匀及其程度)等。

09

利用状况

利用状况主要指用途(法定用

途和实际用途)。多用途的，

还需要了解不同用途的位置

或楼层分布及其面积。

10

产权情况

产权状况要了解是独有、共有还是建筑物区分所

有权，是完全产权还是部分产权，是否抵押、典

当、出租，是否涉案，权属是否有争议，是否为

临时建筑，是否属于违章建筑。 还要了解所坐落

的土地的权利状况，因为房屋所有权还受土地使

用权的约束，如在有限期 土地使用权的土地上建

造的房屋的所有权，实际上也是有限期的

11

公共服务设施完备程度

对于住宅而言，公共服务设施主要是指教育(如

托儿所、幼儿园、中小学)、医疗卫生、 文化体

育、商业服务、金融、邮电等公共建筑的完备程

度。写字楼、工业等也要求有相应 的公共服务设

施。

13

外观

外观包括外观图片等。 12

其他

其他方面如通风、采光、隔声、隔振、隔热、层

高、物业管理(因为完善的物业管理是 保持及提

高房地产价值的一个重要因素)。如果为建筑物

的某一局部，如一“套”或一“单 元”，则还需

要了解其朝向、楼层；新建的房屋还需要了解其

工程质量；期房还需要了解其 建设单位(开发商)、

勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位

以及预计交付使用日 期等。如表:1.1 所

14

1-1

Real estate classification

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二 房地产分类

1 按照房地产用途分类

2 按照房地产开发程度分类

Contents

目录

3 按照房地产是否产生收益分类

4 按照房地产经营使用方式分类

5 按照房地产实物形态分类

是指供家庭或个人较长时期居

住使用的房地产，可分为住宅和集

体 宿舍两类。住宅是指供家庭较长

时期居住使用的房地产，可分为普

通住宅、高档公寓和别 墅等。集体

宿舍可分为单身职工宿舍、学生宿

舍等如图 。

居住房地产 商业房地产

是指供出售商品使用的房地产，

包括商业店铺、百货商场、购物中心、

超级市场、批发市场等

01 按照房地产用途分类

按照房地产用途来划分，具体可以分为以下 10 类：

是指供处理公事使用的房地产，

即办公楼，可分为商务办公楼(又称

写字楼)和行政办公楼两类。

01 按照房地产用途分类

旅馆房地产

是指供旅客住宿使用的房地产，包

括宾馆、饭店、酒店、度假村、 旅店、

招待所等。

办公房地产

01 按照房地产用途分类

餐饮房地产

是指供顾客用餐使用的房地产，包括

酒楼、美食城、餐馆、快餐 店等。

娱乐房地产

是指供人消遣使用的房地产，包括

游乐场、娱乐城、康乐中心、俱 乐部、

夜总会、影剧院、高尔夫球场等。

是指供工业生产使用或直接为

工业生产服务的房屋、仓库等。

01 按照房地产用途分类

工业和仓储房地产 农业房地产

是指供农业生产使用或直接为农业服

务的房地产，包括农地、农场、 林场、牧

场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜

用房等。

包括车站、机场、码头、医院、

学校、教堂、寺庙、墓地等。

01 按照房地产用途分类

特殊用途房地产 综合房地产

是指具有上述两种或两种以上用

途的房地产的综合体。

房地产按开发程度来划分，可以分为以下 5 类:

02 按照房地产开发程度分类

生地

是指不具有城市基础设施的

土地，如荒地、农地。

01

是指具有一定城市基础设施，

但尚未完成房屋拆迁补偿安置

的土地。

毛地

02

房地产按开发程度来划分，可以分为以下 5 类:

生地

是指具有一定城市基础设施，

但尚未完成房屋拆迁补偿安置

的土地。

是指不具有城市基础设施的

土地，如荒地、农地。

毛地

02 按照房地产开发程度分类

01

02

02 按照房地产开发程度分类

熟地

是指具有较完善的城市基础设

施且土地平整，能直接在其上

进行房屋建设 的土地。

03

是指建筑物已开始建设但尚未建

成，不具备使用条件的房地产。

该房 地产可能是正在建设，也可

能停工多年没有复工再造。

在建工程

04

现房(含土地)

是指建筑物已经建成，可以直接使用

的房地产。它可能是新房，也可能是旧房。

05

02 按照房地产开发程度分类

房地产按是否产生收益来划分，可以分为收

益性房地产和非收益性房地产两大类。

收益性房地产是指能直接产生租赁或其他经

济收益的房地产，包括住宅 (用于出租的公寓

等)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影

剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出27 第

从估价的角度认识房地产 1 章 租的)、仓库(用

于出租的)、农地等。

03 按照房地产是否产生收益分类

非收益性房地产是指不能直接产生经

济收益的房地产， 如高级私人宅邸、未

开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。

03 按照房地产是否产生收益分类

根据房地产可能的经营 使用方式，可以将房地产分为下列 4 类。

01

销售类型的房地产

02

出租类型的房地产

03

营业类型的房地产

04

自用类型的房地产

04 按照房地产经营使用方式分类

按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列 9 类：

01.土地

土地:又可以分为无建筑物的土地和有建筑物的土

地。无建筑物的土地通常被称为空地。有建筑物

的土地又可以分为建筑物已建造完成的土地和建

筑物尚未建造完成的土地。土地。

02.建筑物

建筑物：又可以分为已建造完成的建筑物和

尚未建造完成的建筑物，还可以分为新建筑

物和旧建筑物

05 按照房地产实物形态分类

03.土地与建筑物的综合体

05 按照房地产实物形态分类

又可以分为土地与已建造完成的建筑物的综合

体和土地与尚未建造完成的建筑物的综合体。最

典型的一种土地与已建造完成的建筑物的综合体

是 现房。土地与尚未建造完成的建筑物的综合体

通常被称为在建工程。

04.未来状况下的房地产

未来状况下的房地产：最典型的一种是期房。

期房是指目前尚未建造完成而以将 来建造完成后的

建筑物及其占用范围内的土地为标的的房地产。

05 按照房地产实物形态分类

05.

已经灭失的房地产 房地产的局部：例

如不是整幢房屋，而是

其中的某层、某套。

06.

现在状况下的房地产

与过去状况下的房地产的

差异部分：例如，建筑物

的装修、 装饰部分。

VS

07.

08.以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产：

例如，正在运营、使用的 旅馆、餐馆、商场、汽车

加油站、高尔夫球场、影剧院、游乐场、码头等。在这种

情况下， 通常不能把它视为一些单项资产的简单集合来估

价，即不能将它所包含的资产逐项进行估 价后加总作为其

评估价值，而应将它作为一个持续经营的有机组织，根据

其具有的收益能 力来估价；除非是评估它的清算价值。

05 按照房地产实物形态分类

09.整体资产中的房地产:

05 按照房地产实物形态分类

需要指出的是，上述房地产虽然是从实物角度

来划分的，但评估其价值时仍然包括实物、权益和

区位 3 个方面。

三 房地产的特性

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Characteristics of real

estate

前

言

房地产与一般商品类似，但房地产价值价格与一般商品

的价值价格相比，有其独特的 特点。这是由房地产本身的特

性决定的。进行房地产估价必须充分认识其独特性

01 不可移动性及独一无二性

02 寿命长久性及供给有限性

03 价值巨大性及流动性差

Contents

目录

04 用途多样性及相互影响性

05 易受限制性

06 保值增值性

不可移动性及独一无二

性

/01

>>不可移动性及独一无二性

不可移动性

指土地的地理位置固定，不能移动。

固定或依附于土地的建筑物或其他附

着物通常也不能移动。

01 不可移动性及独一无二

性

广州塔 陈家祠