“青年圆桌派”议题讨论报告
（2022.8.4）
议题
文商旅大融合新趋势——C 分区商业布局畅想
运营管理部 欧馨璟
参会人员 谈佳鹏、欧馨璟、刘子彤、徐 伟、宋 恺、马悦然、
董越墨、冯 悦、朱威威、姜孟杰
会议时间：2022 年 8 月 4 日 会议地点：溧水华侨城三号会议
室
议题：文商旅大融合新趋势——C 分区商业布局畅想 运营管
理部 欧馨璟
1.一些必要的说明：
（1）与会的主要成员为新入职的校招生。本次议题讨论希望他
们能站在学生的视角，分享自己周末出行的游玩偏好，描述自己
心目中的理想旅游目的地。
（2）欧馨璟目前就职于运营管理部，曾负责南京欢乐谷的市场
策划，具有较为丰富的文旅运营经验。
（3）C 分区为华侨城在南京的第三个文旅项目，为开放式乐园+
街区式商业，产品线模式与顺德欢乐海岸 PLUS 项目、扬州梦幻
之城相似。设备进行差异化选型，不仅选了华侨城没有的，也选
了周边竞品不太有的设备。与欢乐谷不同的是，开放式乐园平日
的客流较多，但基本不会消费。本次会议需要探讨就是如果转化
客群的消费能力，具体来说就是，年轻人的消费特征，更青睐什
么品牌，如何盘活海乐城周边的客流。
2.讨论的主要内容：
C 分区欢乐时光的客群工作日主要是溧水本地、江宁，以期
打造成为周末打卡式的目的地；吸引远距离的客群，例如溧阳、
马鞍山、南京市区，进行“周末微度假”的旅游模式。年龄层次
以 18-35 岁的青年客群为主。项目配套的商业部分业态以餐饮和
文创零售为主，下一阶段将进行自营商品的开发【欧馨璟】。
联名 IP（知识版权）方面，如果只是小吃街，年轻人是不会
选择去的，需要引进“原神”等紧跟潮流的 IP【冯悦】，联动南京欢
乐谷的新 IP【宋恺】，并进行持续地运营。如果有 IP 是加分项，没
有不减分。顺德项目商业很成功，依靠的是美食 IP，而不是卡通
形象的 IP【刘子彤】。实际运营中，节庆活动会买 IP 进行阶段性品牌
使用【欧馨璟】。
聚焦宠物市场。参考极宠家【徐伟】、宠物博物馆【董越墨】形式，
如果是以宠物友好型的乐园面世，将会对养宠人士有很大的吸引
力【徐伟】。但极宠家的商品售价较贵，不是以售卖产品为主，如果
目标是以萌宠乐园业态进驻的话，可以考虑宠物博物馆的形式，
主要是门票的收入，里面有羊驼、兔子等，以亲子游玩为主，因
为羊驼、小兔子都是可以和小朋友互动的【董越墨】。以江心洲的星巴
克为例，每周都有萌宠的活动，作为南京唯一一家宠物星巴克【马
悦然】，会提供宠物可食用奶油【刘子彤】。如果可以花钱去喂食、抚摸，
年轻人也有较大的兴趣去消费【冯悦】。
聚焦亲子市场。通济街新开的付费游乐场，面积不大，但消
费力旺盛，主要瞄准的就是亲子市场【宋恺】。C 分区乐园基于此也
设计了室内无动力和室外无动力两个板块【刘子彤】。在父母有休息
的时间，还会有美甲等二次消费【宋恺】。后期应有少儿研学板块【刘
子彤】补充商业业态，亲子客群消费力很强，客流量也主要集中在
周末，少儿研学业态能够对平日流量进行补充。
聚焦夜经济。溧水区尤其是城北，晚上需要吃夜宵、聚会、
团建的地方，C 分区项目设备将会在夜间运营，同时也有演艺活
动【刘子彤】。到了夏天，大概率面临白天没有人，晚上却有万人客流
的情况。C 分区商业项目主要有两个商业区域，分别是环湖和集
装箱，参考雨花客厅有外摆的小酒馆和火锅店，可以布局类似的
业态【谈佳鹏】。允许周边业主自发开车进园区，摆后备箱市集【欧馨璟】。
此外右侧立面风格是美食店招的形式，各式各样、五颜六色的店
招，形成市集片区，结合夜间灯光设计，会比较出片。未来游客
拍的第一张照片、发朋友圈就是这个位置【刘子彤】。
多元业态引进。招商方面，选取具有首店效应的店铺，大品
牌的店铺入驻，自然会吸引其他店铺，对于大品牌商家可以给予
装修期和免租期的优惠【徐伟】。但是，在溧水落地大品牌的南京首
店具有较大难度【刘子彤】。海乐城通过引进大量不知名店铺，才勉强
把店铺铺满，后期运营过程中，可能会出现店铺空置率逐渐升高
的情况【欧馨璟】，也可能人流比较高带动这些店铺【刘子彤】。号召全公
司的年轻人去开店，给与租金等优惠【欧馨璟】。主力店的类型选择
上，南京大牌档翻台率比较高，客单价也不贵，符合日常消费的
餐饮习惯【欧馨璟】。换装店，提供租衣服去乐园拍照的服务【刘子彤】。
引进类似云中食品店等高端甜品店【马悦然】；汉堡店，SHAKE SHACK、
汉堡王、麦当劳等品牌【宋恺、冯悦、欧馨璟】。针对女性市场，开普拉提
店、舞蹈房等环境较好的健身场所【马悦然】，美甲、皮肤管理店【欧馨
璟】。以加盟的形式引进中国福利彩票，刮刮乐人气很高【宋恺】。c 茶
饮店方面喜茶和星巴克有较强的品牌吸引力【刘子彤】。瑞幸【朱威威】、
茶颜悦色【姜孟杰】、茶百道【冯悦】、茉酸奶【徐伟】、乐乐茶【宋恺】都不错，
咖啡品牌 seesaw、M stand 也不错【宋恺】。
目前主力店在与溧城宴洽谈，对方的意向是做婚庆，只有 4
个宴会厅，会导致工作日空置的情况比较多【欧馨璟】。婚宴业态对于
乐园后期缺乏正向效应，与乐园客流本身的高峰期也是冲突的【谈
佳鹏】。
综上，建议引进主力店、旗舰店；发动资源，找到关键人直
接沟通，减少无效对接，资源利用更集中；IP 类似于小黄鸭不会
产生联系与互动，没有带动性，迪士尼更多的是情怀；需要分析
相关联的商业体招商的亮点；探索办理充值卡，或发放优惠券的
方式吸引客户【谈佳鹏】。
3.可行性建议分析
序号 可行性建议 跟踪人
1 关注溧水的宠物消费市场。 徐伟
2 关注溧水教育培训市场以及陪同家长二次消费
的习惯。
刘子彤
“青年圆桌派”议题讨论报告
（2022.8.12）
议题 关于溧水华侨城抖音帐号运营的建议收集
市场营销部 沈婷
参会人员 谈佳鹏、沈 婷、吕 也、徐 伟、宋 恺、马悦然、
王书霞、王伊凡、郭信怡、李曌祎
会议时间：2022 年 8 月 12 日 会议地点：溧水华侨城三号会议
室
议题：关于溧水华侨城抖音帐号运营的建议收集 市场营销
部 沈婷
1.一些必要的说明：
（1）溧水华侨城抖音号已发布视频 21 条，粉丝超 2300 人，
获赞 1.9 万次。已经尝试过的形式有精美的活动图文、销售
员演绎的反转剧情、销售员直播。后期乐园开放运营后，将
继续使用溧水华侨城的账号进行推广。
（2）本次讨论邀请了公司 B 站、抖音、小红书的网红博主参
与讨论，希望博主从自身运营经验出发，为公司账号提出专
业的运营意见。
2.讨论的主要内容：
抖音号目前是地产营销的创新点，逻辑是打造爆点，吸
引关注和到访，促进成交。在溧水华侨城账号近一年的尝试
中，案场活动相关内容点赞廖廖无几。外部专业公司参与运
营后，通过购买流量的方式，视频播放量达到上百万次，点
赞 1000+，但依然无法为销售助力。也有同事反馈内容刻意，
演技不自然，难以调动观众的兴趣。
对此，青年员工认为应创新形式，紧抓热点，坚持长期
运营。高颜值工作人员以走秀的形式推销公司产品，对博主
技能要求不高，场景也可以切换，操作简单，不需要炫技，
是不错的参考案例【徐伟】。另外，拍摄规划设计部、工程管理
部的工作日常，制作成 VLOG 发布，一方面让更多人了解地产
公司的工作内容，另一方面也树立靠谱、优质的品牌形象【马
悦然】。寄希望于一条视频点赞超几万是不现实的，要思路开阔，
抓住热点，慢慢地尝试与积累，才能找到运营思路。可以先
行制作楼盘、沙盘、样板间介绍，或者是选房、验房小知识
等形式的视频【谈佳鹏】。
其次，还要联动内外部资源。参考无想糖水铺账号，拍
摄无想水镇景区，画面精美。我项目可以联动南京欢乐谷等
兄弟单位，或者全国各地的文旅项目，拍摄去乐园玩耍的视
频，挂上小风车贩卖门票吸引关注【王书霞】。此外，善于发掘有
才能的员工。从青年朋友的爱好出发，例如探店、美食，打
造人设，进行内容输出【沈婷】。
最后，精细化管理抖音号运营动作。引导粉丝关注，留
存用户，引起客户对后期更新的期待【宋恺】。邀请大量 KOC 结
合项目价值点拍摄视频，进行病毒式传播，成本较低，能促
成项目的到访和转化【李曌祎】。开展抽奖活动，提供样板间试住
的机会，拍摄在样板间的一天，打造热点【王伊凡】。
综上，项目的抖音帐号人设运营需要通过不断的尝试才
能找到属于项目自身的定位。青年员工决定自己动手拍摄一
条抖音视频，内容为幸运儿试住样板间。选定拍摄主角为工
程管理部陶雅，会议结束后建立共享文档收集拍摄创意。计
划两周内完成拍摄、剪辑，并员工会议上播放，收集反馈意
见。
3.可行性建议分析
序号 可行性建议 跟踪人
1 集思广益收集拍摄创意 宋恺
2 拍摄《在样板间试住的一天》短片 徐伟、宋
恺、马悦
然
