国际住房租赁市场

典型企业案例分析

INDUSTRY COUNCIL FOR CHINA RENTAL APARTMENT

ICCRA 住房租赁产业研究院

五大视角，透析国际典型企业

运营视角

运营理念、客源特征、定价策略、

典型案例……

资本视角

融资方式、融资成本、净资产回

报率……

资产视角

资产类型、选址及布局特点、档次

定位、设施及配套情况……

品牌视角

产品线规划、各产品线特点……

战略视角

战略规划、发展阶段及特点……

典型企业筛选

——第一类：“持有+运营”型企业

美国最大的租赁式社区

REITs企业

美国TOP5

租赁住房REITs企业

日本租赁住房全行业

一站式全服务企业

德国

最大的租赁住房开发商

开发商企业代表 REIT企业代表

典型企业筛选

全球最大的全产品线

租赁住房资产管理公司

第二类：

“运营+资产管理”型企业

第三类：

“运营管理”型企业

美国排名第四的

租赁住房管理公司

大东建托

企业概述

• 日本大东建托（Daito Trust Construction Co., Ltd.）成立于1974年，最初以建筑业务为主，主要聚焦在建造租赁住房领

域。随着业务的成长和市场需求的变化，大东建托不断扩展其业务范围，涉足了包括运营管理、老年护理服务、托幼

管理服务、天然气业务、太阳能业务等领寓，这些业务与其核心的住房租赁行业形成了紧密的全产业链联系。

土地诊断 &

市场研判

建筑 & 资金

计划管理

签订代建业

务合同 设计和建造

签订委托管

理合同 租户招募 开业筹备 管理和运营

服务

市场风险管

理

租赁效率最

大化

利润回报最

大化

天然气业务 太阳能业务 养老护理业务 托幼业务 租户担保业务

代建业务

委托管理业务

资料来源、制图：大东建托官网、ICCRA

发展历程中的节点性事件

• 从大东建托发展历程中的重要节点性事件来看，产品创新、与住房租赁相关的新业务拓展、新技术应用是三个重要特征。

资料来源、制图：大东建托官网、ICCRA

1974年

大东建托成立

1992年

上市成功

2004年

推出新产品：

钢结构双层公寓

2005年

涉足天然气业务

2007年

涉足租户担保业务

2008年

涉足养老护理业务

2009-2012年

每年均推出不同工法建

造的新公寓产品

2016年

推出在线招租网站

2017年

推出新品牌DK Select

Security，以及新公寓产

品

2017年

引入AI人工智能技术，

应用于在线客服

2018年

推出新的单身公寓产品，

以及基于LoT物联网平台的

智能家居产品

2019年

涉足共享办公领域

2021年

开放特许经营业务

2021年

推出适合单身客群的三层公寓

产品，以及适合夫妻和家庭的

二层钢结构租赁住房产品

2021年

涉足托幼业务

2021年

增设

存量翻新/改造事业部

战略规划

大东建托的变革步伐仍在继续。根据大东建托的5年计划，到2025年底，公司将从单一的租赁住房提供商转

型成为一个提供全方位租赁解决方案和生活支持服务的综合企业。

公司业务被策略性地划分为四个层次

核心业务

• 公司的基石，主要为租赁住

房的代建和委托运营务。

生活支持服务业务

• 主要为公司对租户提供的附

加值服务，例如家政和日间

护理服务，这些服务为公司

的主营业务提供了有力的支

撑。

综合租赁业务

• 从核心业务扩展到在线购物

等商业和物流服务、能源业

务、产品销售等更广泛的租

赁服务市场。

持续关注领域

• 即影响企业战略调整的各种

社会和市场趋势：移动即时

服务、共享经济、人工智能

的演进、以及社会结构的变

化（如老龄化、智慧城市的

兴起、物联网技术的应用和

单身家庭数量的增长等）

Vonovia

企业概述

• Vonovia成立于2011年，为德国第一大住房租赁

开发运营企业。在2021年第三季度，Vonovia完

成了对竞争对手Deutsche Wohnen（德国第二大

住房租赁开发运营企业）的收购，获得了

Deutsche Wohnen 87.6%的投票权，通过合并创

建了欧洲最大的住宅房地产集团。Vonovia成立

于2011年，在合并前，两位的租赁住房企业，

规模分别为33.8万间和15万间，均为“自建及收

购+运营”的重资产模式。合并后，在2023年2季

度末，Vonovia的管理规模达到54.8万间。

经营模式

Vonovia作为一个典型的“持有+运营”模式

的企业，展现了其独特的商业模式和财务

结构。公司的核心收入来自于租金收益、

增值服务收益以及资产的增值。

租赁业务是其收入的主要来源

租赁业务是其收入的主要来源，占总收入的59.2%，并贡献了高达

81.4%的利润。在租金方面，Vonovia的平均租金水平为每平米6.95欧

元，同时，其拥有极高的出租率，达到了97.6%。

增值服务也占据了相当一部分收入比例

增值服务也占据了相当一部分收入比例，达到25.3%。开发业务虽然

只占6.8%，但也是重要的一环。

销售和资产处置则贡献了8.7%的收入。

销售和资产处置则贡献了8.7%的收入。从股东回报的角度看，每股

派息率为1.69欧元，这反映了公司良好的盈利能力和稳健的财务状况。

投资策略：有效布局

快速收缩型城市 收缩型城市 徘徊型城市 快速增长型城市 d 增长型城市

图片来源：VONOVIA《2020年度财务报告》

数据来源：Deutsche Wohnen《2020年度财务报告》

• 有效布局是实现高出租率和有效租金的基础。

Vonovia一直采取核心区域布局的战略——按照

人口净流入，将德国城市分为快速增长型、增

长型、徘徊型、收缩型、快速收缩型五大类。

Vonovia的战略布局区域基本以快速增长型和增

长型城市为主，其余为非战略布局城市。根据

Vonovia的2020年财务报告显示，战略布局城市

实现了8.6%的收入增长，而非战略布局城市增

长率仅为1.6%。

投资策略：关注“Bread & Butter”客群

数据来源：德国住房企业协会GDW

• 要做大规模和市值，就要关注“Bread & Butter”

客群。根据德国住房企业协会GDW的统计显示，

2020年，德国平均租金水平为7.11欧元/平方米，

空置率为4.2%。Vonovia在德国的平均租金为

6.95欧元/平方米，空置率为2.4%。Vonovia的

布局中59.2%的公寓租金在5-7欧元/平米，64%

的户型面积在65平米以下，其中以开间、一居

室为主。以服务中端和中低端租客为主，并称

这一市场“Bread & Butter客群”。中小户型、中

低价位租金是是租房市场中最刚需的这类客群

的最大特征。由于市场基数大、范围广，服务

这类客群，最适合全国性租赁住房运营商。

Avalon Bay

企业概述

• AvalonBay Communities (AvalonBay) 是一家美国房地产投资信托（REIT）公司，专门从事开发、持有

和运营多户型的住宅物业。该公司成立于1978年，总部位于弗吉尼亚州阿灵顿。

• AvalonBay是美国最大的公寓开发商之一，主要专注于中端和高端公寓租赁式社区项目。

Page 16

1978-1990

1991-2000

2001-2010

2011-至今

创建与初期发展阶段 上市与资产扩张 减少开发和抛售资产 第二次全面扩张

• 1978年AVB成立于美国弗吉

尼亚州亚历山德里亚

• 1980年至1990年之间，AVB

继续在美国东海岸地区扩展，

开发了许多公寓项目，并建

立了稳定的投资组合。

• 1993年， AVB成功在纽约证

券交易所（NYSE）上市，成

为REIT企业

• 1991年至2000年之间，AVB

受益于较低的资产价格和高

租金回报，在这一时期，无

论是新建、再开发还是收购，

AVB都取得了诱人的投资回

报率。公司利用资本市场融

资，增强了其规模化运营。

• 2001年-2003年：经济下滑，AVB的

NOI和FFO都出现了负增长，公司开始

采用减少新开发，同时加速抛售非核

心资产的保守战略。

• 2004年-2007年地产繁荣期：资本化

率低于融资成本。因此，AVB更倾向

于抛售资产，并把焦点放在自主开发

上，期间购买了大量土地并开发了多

个项目。

• 2008-2010年的金融危机期： AVB努

力减少自主开发项目，尝试通过出售

土地和放弃土地购买期权来缓解压力。

• 2011-2016：美国经济开始

缓慢复苏，结合宽松的货币

政策，使债务融资成本大幅

度降低。AVB充分利用了这

个机会，在此期间再次大规

模地进行自主开发。

• 2017-至今：低利率环境加之

疫情导致城市迁徙，AVB持

续利用科技创新进行投资开

发，扩张租赁市场。

发展历程

资产管理战略—资产优化

收购

• 目标物业选择：

公司会选择符合公司战略和投资标准的目标物业。这些物业通常位于

高需求的地区，拥有良好的潜在租户基础，或者处于市场上有潜力增

值的地段。

• 增值潜力：

AvalonBay可能会重点关注那些有增值潜力的物业，通过改进、更新和

重新定位来提升物业的价值和吸引力。

退出

• 资产出售：

公司选择出售一些不再符合公司战略或预期回报的物业。这些物业可

能处于不同地区或市场，出售它们可以为公司提供现金流，并使公司

能够专注于更有潜力和战略重要性的物业。

• 资产优化：

AvalonBay会将某些物业出售，并用收益来购买其他更符合公司战略的

物业。这种资产置换策略可以帮助公司优化投资组合，并实现更好的

回报。

产品组合战略—“7P”理论

Place选址

Price定价

Physical Evidence 租户体验

Product产品 Promotion营销

People目标客群

Process流程

品牌组合战略—“7P”理论—产品

四类产品线 入市时间

1993

1999

2008

2021

定位

豪华公寓

高性价比

现代时尚

极简主义

户型

1居室-3居室

1居室-3居室

开间-2居室

开间-3居室

位置

城市核心且具有

度假氛围的地段

城郊地段

城市繁华地带

次级市场城市中

的交通便利地段

UDR

企业概述

• 作为美国最大的公开交易房地产投资信托之一，UDR 自持、收购、开发、管理、和全国各地的公寓社区。

• UDR成立49年专注于提供独特，高品质的公寓住宅，并提供模范服务和设施。

UDR（United Dominion Realty Trust）是一家美国房地产投资信托公司，成立于1972年。

发展历程

1972-1979

1980-1990

1990-2005

2006-至今

创建与初期发展阶段 资产扩张与地区扩展 上市与REITS转型 投资策略成型与资产持续增长

可持续发展与ESG

• 1972年：UDR成立于美国中

西部著名的科罗拉多州，最

初名为United Dominion

Realty Corporation。

• 彼时美国租赁住房市场仍处

于发展初期，以政府推动的

affordable housing为主。

• 1980年：UDR开始在美国其他

地区扩大其物业组合，包括西

部和东部地区；

• 1986年：首次公开募股；

• 1990年：UDR通过收购和开发，

进一步增加了其在主要城市的

物业规模和地区覆盖范围。

• 1995年：UDR改变其业务模式，将重心转

向投资和管理多家庭租赁住房，特别是

高端公寓社区；

• 2000年：UDR开始加大在高成长潜力城市

的投资，包括旧金山、华盛顿特区、洛

杉矶和波士顿等地；

• 2003年：UDR在纽约证券交易所上市，成

为一家上市公司,同年，UDR也成为一家

房地产投资信托（REIT）；

• 2005年：UDR扩大业务范围，进入新的市

场，如佛罗里达州、得克萨斯州和康涅

狄格州等。

• 2006年：UDR加入美国国家发展计划；

• UDR通过积极的开发、收购和管理策略，

实现了持续的资产增长和投资回报。

• 近年来，UDR将可持续发展纳入其战略重

点，并将环境、社会和治理（ESG）因素融

入其业务决策和运营中；

• UDR致力于提高能源效率、推动资源回收、

减少碳排放等方面的可持续实践，并在ESG

报告和透明度方面展现领导力。

UDR现阶段发展策略

投资组合多元化 持续的资产管理能力 增值资产配置

卓越运营能力 可持续发展规划

自2006年加入美国国家发展计划后，UDR实施了多项战略，以支撑其在房地产行业实现资产稳定增长。

以下五项为长期发展的关键战略：

投资组合多元化：选址

u 分布情况：东西海岸热点城市为主

14个州，22个城市

u 社区数量：

181（个）

u 管理房间数：

58390（间）

u 管理资产价值：

约156.42 亿美元

42

26 24

14

11

8 7 6 5 4 4 3 2 1

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

加利福尼亚州

哥伦比亚特区

佛罗里达州

马萨诸塞州

德克萨斯州

田纳西州

马里兰州

纽约州

宾夕法尼亚州

弗吉尼亚州

华盛顿州

俄勒冈州

科罗拉多州

新泽西州

UDR项目的分布情况（数量：个）

投资组合多元化：选址（续）

东南部地区

大西洋中部

西海岸地区

东北部地区

南海岸地区

阳光地带 & 沿海地区 城市 & 郊区

城市

32%

郊县

68%

阳光城

市

9%

阳光郊

县

91%

沿海城

市

沿海郊 38%

县

62%

投资组合多元化：选址（续）

城市选址

• 就业增长高、房源短缺城市

• 重点城市：加州洛杉矶、旧金山及周边城

市、波士顿、 华盛顿哥伦比亚特区、达

拉斯、佛州坦帕和奥兰多

区位选址

• 城市中心地带

• 具备度假氛围

• 高校周边

• 周边配套丰富

投资组合多元化：选址（续）

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

2018 2019 2020 2021 2022

2018年-2022年UDR主要市场

房屋数量变化

西部地区 大西洋中部地区 东北部地区 东南部地区 西南部地区

37673 37959

41226

45143

47360

30000

32000

34000

36000

38000

40000

42000

44000

46000

48000

50000

2018 2019 2020 2021 2022

2018年-2019年UDR房源数量变化

总体来看，近5年来UDR规模持续扩大，新增9687套房源，基于市场趋势、投资回报率、经济形势、人口迁移等因素的考虑，新增供给主要集中

于大西洋中部市场、东北市场、东南市场、西南市场，西部市场缩减态势明显。

投资组合多元化：项目类型

高端占比：60%

• 这些社区通常位于城市核心地

带或繁华区域，提供现代化、

豪华的公寓单位和高端的设施

和服务。租金较高，面向追求

高品质生活的租户。

中高端占比：29%

• 这些社区位于城市或城市周边，

提供较高质量的公寓单位和一定

程度的设施和服务。租金相对较

高，面向有一定经济实力但不需

要过于奢华的租户。

中端占比：11%

• 这些社区位于城市郊区或次要地

段，提供中等质量的公寓单位和

基本设施。租金相对较低，适合

追求经济实惠的租户。

Greystar

企业概况

1993年由Bob Faith着手创立，总部在美国

是全球最大的租赁平台之一

连续十年被美国长租公寓委员会（NMHC）评为美国管理

规模最大的公寓运营商

企业概况

• Greystar是专注于租赁住房领域的“运营+资产管理”型企业，业务涵盖学生

公寓、长租公寓、企业公寓以及活力长者公寓。Greystar 在全球拥有65个

办公室，服务241个市场，管理着超过822,100个间公寓和床位，约2,900

个社区。

• 其业务不仅包括房屋管理，还涉及投资管理和住宅开发，这些多元化的

业务模式为其稳定和持续的发展提供了强有力的支撑。作为一家非上市

公司，Greystar 在资本运作方面表现出色，与养老基金、金融机构和私募

等多种投资者进行合作，进行收购等资本运作。公司的业务版图不断扩

张，目前已经延伸至美国的39个州以及其他海外市场。这种积极的市场

扩张策略和灵活的资本运作方式，使得公司在全球房地产市场中占据了

重要的地位。

开发设计 投资管理

运营管理

发展历程

发展历程

01

初创成长阶段（1993-

2000年）

03

国际化+多元化阶段

（2012-至今）

05

2015年：Greystar 拓展至荷兰，同年入围私

募股权房地产50强(PERE50)，排名第18；负

责管理Carmel Partners物业管理公司近

10,000个单位的投资组合；

02

全国化阶段（2001-

2011年）

04

2013年Greystar 拓展至

墨西哥和英国

06

2018年Greystar业务扩

展到中国，澳大利亚，智

利，西班牙，法国和德国；

经营模式

§ 作为其核心业务之一，

Greystar 提供全面的房地产

管理服务，包括多户型住宅、

学生公寓、企业公寓和活力

长者公寓的日常运营和维护。

公司通过专业的团队和先进

的技术平台，有效地管理物

业，以提高运营效率和居住

体验。Greystar 重视居住者

的需求和满意度，将“关注居

民”的理念融入到其服务中，

从而提升了客户忠诚度和品

牌价值。

物业管理

§ Greystar 的投资管理策略着重于全

球租赁住房市场的机遇，通过收购、

开发和资产重组，为机构合作伙伴和

投资者创造价值。公司管理着超过

750亿美元的资产，包括自有和合作

项目。这些项目涵盖多种投资策略，

如核心优势、增值投资、开发至核心

和信贷策略，以适应不同投资者的风

险和回报偏好。

投资管理

§ 在开发领域，Greystar 专

注于开发高品质的租赁

住房项目，包括城市混

合用途开发项目、学生

公寓和长者公寓等。公

司运用其在地市场的深

入了解和专业知识，来

设计和实施项目，确保

其符合最高标准。

Greystar 的开发项目不仅

注重建筑和室内设计的

质量，而且考虑到长期

的可持续性和社区融合。

开发业务

§ Greystar 的国际化战略使其能够

在全球范围内布局，特别是在美

国、欧洲和亚太地区。这种地理

上的多元化，加上对不同类型房

地产市场的深入理解，使公司能

够在全球租赁住房市场中保持领

先地位。同时，Greystar 通过不断

的市场分析和投资机会评估，灵

活调整其业务策略，以适应不断

变化的市场环境。

国际化与多元化

经营模式

Greystar 的投资管理部门专注于通过全球范围内收购和开发租赁住房物业，代表机构合作伙伴产生吸引人的风险调整后

回报。作为这一领域最大和经验最丰富的公司之一，Greystar管理着一个涵盖多种策略和地理位置的全球投资组合，包括

自有物业规模超过246,800套。

核心优势策略

Greystar 聚焦于门户市场和精选的城市增

长市场，这些市场展现了良好的流动性、有

利的就业基础、强劲的人口增长以及其他积

极的需求驱动因素。公司的核心优势策略旨

在为投资者提供机会，以最小的资本支出，

生成稳定的现金流，并利用运营上的优势。

增值投资策略

Greystar 专注于地理位置优越但常

常管理不善的公寓社区，这些社区

的价格低于替代成本，展现了显著

的增值潜力。

开发至核心策略

Greystar 的开发至核心策略核

心在于开发符合机构质量标准的

租赁住房产品，并在稳定后持有。

信贷策略

Greystar 的信贷策略包括购买次级

和证券化债务，以及发放由多户型

资产抵押的高级抵押贷款、中间层

贷款和优先股权。

品牌策略

Greystar 经营多种类型的住宅产品，包括传统多户型住宅、学生公寓、企业公寓、活力长者公寓以及与大学的合

作项目。这种多元化的组合使得公司能够满足不同客户群的需求，从大学生到工作族，再到退休长者，为不同年

龄段和生活阶段的人们提供合适的居住解决方案。

Asset Living

企业概况

Asset Living是一家第三方租赁住房管理公司，典型的“运营管理”型企业，拥有37年的租赁住房运营管理

经验，是美国排名第四的租赁住房管理公司。

经营模式

Asset Living注重价值最大化，为租

赁住房资产持有方提供专业的财务报

告、预算制定和现金流预测与评估。

财务分析

覆盖市场供应、竞争性物业调查、开

发渠道、等多个方面，确保资产持有

方的投资决策具有前瞻性和准确性。

市场研究服务

凭借多年的行业经验，公司专注于人才招聘、

发展和福利管理，致力于构建和维护高效的

工作团队，确保物业的顺畅运行。

人力资源管理

Asset Living凭借其在200多个市场的广泛

经验和对超过200亿美元的租赁住房管理，

成为该领域的领军者。公司可以提供全面的

资产评估、风险降低策略、市场研究支持。

资产评估和尽职调查

Asset Living能够为资产持有方提供深入的市场

趋势和历史数据。同时，公司依靠这些大数据，

可以提供个性化的营销策略，运用数字广告和技

术手段提升租赁住房项目的市场声誉和业绩表现。

数据分析和数字化营销服务

从工程监理到供应商管理，公司提供

完整的项目管理服务，帮助资产持有

方的项目顺利实施。

项目管理和开发咨询服务

Asset Living的核心竞争力在于提供全方

位、高效的服务以优化租赁住房的资

产持有方的投资收益。公司的经营业

务涵盖了从运营管理、员工招聘到设

施管理和行政采购的各个方面，确保

租赁住房物业运营的高效和卓越。除

了委托运营管理业务之外，Asset Living

还可以提供一系列的咨询服务，具体

包括：

管理规模及发展情况

23,081

34,887 32,302 35,488 44,462 51,112 56,357 57,647 60,007 64,284 71,679

103,063

159,352

202,748

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

图 Asset Living管理规模情况

数据来源、制图：NMHC、ICCRA

从2010年开始，Asset Living的规模扩张显著加速，其增长轨迹揭示了几个关键因素。在2010至2019年间，公司实现了平均

年复合增长率为11.2%的稳健增长。这一阶段的增长可以归因于几个因素：首先是公司对市场趋势的敏锐洞察和有效的战略

定位，以及对新兴市场的成功拓展。其次，公司在运营效率和服务创新方面的持续投资，也显著提高了其市场竞争力。

管理规模及发展情况

在2019至2023年期间，即疫情大流行期间，Asset Living的平均年复合增长率飙升至33.3%。这一显著的增长主要可以归因于

以下几个方面：

疫情驱动的市场变化

• 疫情大流行改变了人们的居住和工作方式，加

速了对灵活和远程工作环境的需求。Asset

Living快速适应了这些变化，提供了更加灵活和

多样化的住宿选项，满足了市场的新需求。

市场定位和品牌策略

• 在疫情期间，公司加强了对目标市场的

专注，并通过有效的品牌策略和营销活

动，巩固了其在市场上的领导地位。

技术的整合和创新

• 疫情期间，Asset Living积极采用新技术，

如虚拟参观和远程管理，这不仅提高了

运营效率，也吸引了更多寻求便捷和安

全住宿解决方案的客户。

战略性扩张和多元化

• Asset Living在此期间实施了有针对性的扩张

策略，进入了新的市场领域（如收并购的尽职

调查等咨询服务），同时也多元化了其服务范

围，包括提供更加灵活的租赁选项和增值服务。

如需详细版本案例集，

请与ICCRA小助手联系