编委会 总编 深圳市城市更新协会行业信息中心  刘 芳 广东合一城市更新研究院      罗 宇 执行主编 深圳市城市更新协会行业信息中心  胡秀华  陶 黎 广东合一城市更新研究院      王 伟  马小玉  王思瑶 编委 深圳市城市更新协会行业信息中心  谢杏枝  梁滢汀  张灵丽  钟苏媚 广东合一城市更新研究院      黄向雷  肖 巍  杜 娟  胡 胜                  陈建塔  沈亭亭  胡益红 张晓雯                  李嘉益 马晓圳 李伊伊 郑康寿 卓嘉仪 （排名不分先后）

加大宅地供应 VS 防止大拆大建 内涵式 + 集约型 + 绿色化为深圳城市更新开新局 三季度注定不平凡，重磅政策频出。7 月 9 日，深圳市规自局发布《关于进一步加 大居住用地供应的若干措施（公开征求意见稿）》；8 月 30 日，住建部发布《关 于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》；同期《深圳经济特区城市更 新条例》（以下简称《条例》）配套新政陆续发布。一系列新政将对深圳城市更新 行业，乃至整个存量土地开发市场产生重大影响，也对“十四五”期间深圳城市更 新破局创新提出更高要求。 新政变化及项目动态 新政变化：政策密集发布，条例配套细则持续出台 从数量看，第三季度出台涉及深圳更新相关政策 46 个，其中，国家级政策 9 个， 省级政策 3 个，市级政策 10 个，区级政策 24 个（龙岗 7 个，大鹏 4 个，罗湖 3 个， 光明 3 个，坪山 2 个，福田、龙华、南山、盐田、宝安各 1 个）。深圳市、区政策 合计 34 个，平均一周三策，仍处于高密集发布的态势。 国家层面及省层面，国家远景目标纲要明确提出实施城市更新行动以来，各省市和 地方政府积极响应，发布城市更新相关政策。继深圳后，辽宁省、上海市、广州市、 珠海市等地纷纷制定城市更新条例，保障城市更新有序推进。8 月 31 日，住建部 发布防止大拆大建新政，划定了“2255”底线原则，保障城市更新的有机、有序推 进，防止城市更新过度房地产化。 深圳市层面，随着《条例》的正式实施，相关配套细则陆续发布。目前已发布的政 策主要有部分辖区确权前置新政、《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征 求意见稿）》《< 深圳经济特区城市更新条例 > 第六十五、六十六条行政处罚裁量 权实施标准》和部分辖区行政调解实施办法等，有效且有力的衔接了《条例》相关 内容，保障更新项目的顺利推进。另外，市规自局发布《深圳市关于进一步加大居 住用地供应的若干措施（征求意见稿）》（以下简称《若干措施》），明确通过提 高城市更新项目居住用地占比、居住项目容积率，增加住宅建筑面积，有效解决当

前住房突出问题，期待最终稿的正式出台。 各区层面：深圳各区政策内容相对比较分散，出台新政较多，主要有：龙岗 7 条、 大鹏 4 条、罗湖 3 条及光明 3 条。其中，龙岗政策集中于产业空间和集体用地方面， 大鹏政策聚焦于用房、用地和集体资产方面，罗湖政策集中在住房租赁和棚改方面， 光明政策主要集中于资金扶持方面。 项目动态：更新市场依旧活跃，业内对利益统筹模式高度关注 城市更新项目： 计划立项阶段：计划公示 18 个，拆除范围面积共 315.4 公顷，计划公告 28 个，拆 除范围面积共 290.4 公顷。计划公告的数量和规模同环比呈现增长态势，计划公示 数量同比略降、规模环比翻倍。 规划审批阶段：规划公示 36 个，拆除范围面积共 570.9 公顷，规划公告 23 个，拆 除范围面积共 357.5 公顷。规划公告同比数量略增，规模增长 1.5 倍，环比数量和 规模均增长。 实施主体阶段：实施主体公示 13 个，拆除范围面积 71.8 公顷，开发建设用地面积 共 42.6 公顷。实施主体公示同比数量基本持平，规模下滑明显，环比数量、规模略降。 三季度城市更新项目推进速度加快，计划公告数量剧增，市场热度回升，呈现如下 主要特点：大项目大统筹依旧是当前项目审批的趋势；在当前加大居住用地供应的 大背景下，三季度规划建筑类型依然以住宅为主，占比近五成；平均移交率处于历 史高位，达 38.2%；实施主体以民企为主，占比高达 92%。 土地整备利益统筹项目： 据不完全统计，截至三季度，深圳市土地整备利益统筹项目计划立项累计 132 个， 整备总实施规模 5792.5 公顷。从数量看，龙华最多（44 个），其次为龙岗和宝安， 分别为 33 个、28 个；从规模看，龙岗规模最大（2328.7 公顷），其次为南山和龙华， 分别为 878.1 公顷、804.9 公顷。福田和盐田无土地整备利益统筹计划立项项目。 三季度，共新增实施方案公告 5 个，总规模 96 公顷，留用地总规模 9.7 公顷；新 增专规规划 13 个（含规划公示 3 个，规划公告 10 个），整备实施总规模 374.4 公顷，

留用地总规模 70.3 公顷；新增留用地上平台 1 个，留用地规模为 1.3 公顷；热点区 域仍集中于原特区外地区，龙华最火热，原特区内仅南山新增 1 个项目动态。 由于土地整备利益统筹模式对原村集体的进一步让利，经过近几年的不断推进发展， 市场接受度较高，且与现行城市更新路径形成有效互补，将是未来存量土地盘活的 重要手段之一。 棚户区改造项目： 据不完全统计，截至三季度，深圳市棚户区改造项目累计 34 个，合计改造面积约 267.0 公顷，容积率基本处于 6.0 以上，项目所处的阶段各不相同，其中包含前期 申报项目（包含意向 / 意愿征集、前期准备工作等）34 个，已计划立项 25 个，实 施主体公示 25 个，规划批复 18 个。顺利进入开发建设阶段 10 个，占比 29%。 从现行棚户区改造政策来看，棚户区改造项目在满足回迁外，其余住宅部分主要用 于建设公共住房，其经济难以平衡，且投入的行政资源较多，导致棚户区改造项目 综合效益难以显现，推进状况不甚理想，老旧小区走棚户区改造模式或将走入困局。 当业界正在困扰老旧小区改造之路在何方时，《若干措施》衔接了《条例》，鼓励 符合条件的旧住宅区成片统筹改造，在优先用于公共住房建设的前提下，允许配建 一定比例的商品住房，参照鹿丹村模式公开选择市场主体，为更多的市场主体参与 旧住宅区改造提供了可能，也有助于加快公共住房建设和商品住房供应。未来，随 着《若干措施》正式出台，深圳旧住宅区的改造困境或将有新的解决之道。 三大核心热点趋势预判 热点一：加大存量资源盘活力度，积极探索有机更新新路径 今年 3 月份，国家“十四五”规划和 2035 年远景目标明确提出实施城市更新行动， 随后各地纷纷出台相关落地政策，但有些地方出现继续沿用过度房地产化的开发建 设方式、大拆大建、急功近利的倾向，随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树，变相 抬高房价，增加生活成本， 产生了新的城市问题。故，住建部于 8 月 31 日发布《关 于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，划定了最为核心的 “2255 ” 底线，即：大规模拆除比例原则上不应大于现状总建面的 20%；大规模拆建比原则 上老城区不应大于 2；大规模搬迁，居民就地、就近安置率不宜低于 50%；城市住 房租金年度涨幅不超过 5%。

对于深圳，其土地资源极为稀缺，在城市化发展过程中一直 义。”他说，下一步将用好深圳这块改革“试验田”，持续 强调土地的节约集约，且据不完全统计，合法外建筑几乎占 自然资源领域的改革创新，鼓励探索城市有机更新的新路子。 据一半，存量巨大，亟需进行再盘活、再优化，助力城市有 机更新。10 月 14 日，中国国务院新闻办公室举行了深圳综 热点二：二次房改下，深圳更新整备及旧住宅改造迎 合改革试点实施一周年进展成效新闻发布会，会上自然资源 来新机遇 部副部长庄少勤指出，深圳已基本形成了以流量空间为增长 点的城市更新发展新模式，并强调深圳要加大对存量资源的 2018 年出台的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供 盘活力度，走一条内涵式、集约型、绿色化的高质量发展新 给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》明确 路子。庄副部长指出：“一年时间，深圳自然资源领域改革 提出，到 2035 年新增建设筹集的公共住房比例不低于 60%， 各项工作都取得了初步成效。基于第三次国土调查和第七次 深圳由商品房时代迈向以公共住房为主的时代，标志着深圳 人口普查，对全国国土资源环境承载能力和开发适宜性的评 “二次房改”开启。“双区”背景下的深圳为落实“二次房 价分析显示，全国城镇开发特别是土地利用逐步进入到以存 改”目标，各种住房供应政策加速出台，从商办物业改租赁 量为主的发展时期。深圳的探索，特别是在人口增加情况下， 住房政策到十一种渠道供应公共住房政策，最终“宅地供应 如何利用存量支持高质量发展，对全国有非常重要的示范意 新政”出台。“宅地供应新政”围绕“定目标 - 优结构 - 控

风貌 - 提强度 - 增配套”及“保新增 - 扩租赁 - 促整备 - 调 其次，宅地供应新政将进一步盘活存量土地以加大对居住用 更新 - 增居改 - 盘用房”两条主线全方位增加居住用地供给、 地的供应，在商办剩余的大环境下，通过基于公共利益的精 降低商业用地比例，通过城市更新、土地整备及旧住宅区改 细化运作和论证，部分项目或将沐浴政策春风，迎来生机！ 造全面提高居住用地比例、优化建设用地规划布局，力度空 前。未来一段时期，这三种方式将作为商品房及公共住房供 最后，《条例》各项配套细则新政的相继出台，显示出政府 应的主渠道，迎来新的发展机遇。 对于破解拆迁难的决心，部分深陷拆迁泥潭的更新项目或将 出现转机！ 热点三：《条例》配套细则陆续发布，为城市更新项 目推进保驾护航 自 3 月 1 日《条例》正式实施以来，政府相继出台一系列 配套细则新政，如市区相关确权前置新政、《深圳市城市更 新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》《< 深圳经济 特区城市更新条例 > 第六十五、六十六条行政处罚裁量权 实施标准》《盐田区行政调解实施暂行办法》《深圳市龙岗 区行政调解实施办法（试行）》等。 《条例》配套细则相关新政重点围绕“确权前置”和“行政 征收”两大核心内容展开，其中，“确权前置”相关新政主 要对历史违建物业权利人核实工作流程进行详细规定。截止 三季度，已有 19 个更新项目完成确权前置工作，为后续其 他更新项目确权前置工作起到了积极示范作用；“行政征收” 相关新政则对其具体执行程序及各中细节作出了全面详实 的规定，显示出了政府对于破解拆迁难的决心，有利于更新 项目的推进和实施，或将对深圳更新市场形成重大利好。 综上所述，从三季度政策环境及市场情况解析，主要释放三 大重要信号，应重点结合三大重要信号锁定优质项目资源和 找寻项目推进突破口。 首先，在防止大拆大建背景下，深圳未来要通过改革，加大 深圳市城市更新协会行业信息中心 存量资源盘活力度，探索一条城市有机更新的新路子。深圳 广东合一城市更新研究院 的探索，特别是在人口增加情况下，如何利用存量支持高质 二〇二一年十月 量发展，对全国有非常重要的示范意义！意义重大！

CONTENTS 目录 第一篇 政策篇 07 城市更新重要政策解析 25 《深圳经济特区城市更新条例》配套细则专题 第47二篇 行业数据篇 32 城市更新项目数据与趋势 46 土地整备利益统筹项目数据与趋势 53 集体资产交易项目数据与趋势 57 棚户区改造项目数据与趋势

INDEXES 索引 11 《中华人民共和国土地管理法实施条例》    15 《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》                     22 《深圳地下空间开发利用管理办法》       63 附录 1. 2021 年第三季度城市更新政策清单 65 附录 2. 2021 年第三季度计划公示 / 公告项目清单 67 附录 3.2021 年第三季度规划公示 / 公告项目清单 70 附录 4. 2021 年第三季度实施主体公示项目清单 71 附录 5. 2021 年第三季度各区集体资产交易项目清单

2 2021 年三季度深圳城市更新市场研报 统计口径说明 本次研报数据主要来源于合一城市更新集团 / 深圳市城市更新协会更新数 据库、区更新局统计数据及规划院更新数据等，经过对各方数据整理与对比， 最终形成城市更新数据库，个别数据不准确之处，敬请谅解。 1 拆除重建类计划数据 【计划原始类型】不同类型计划公示或公告，均统一为计划公示 / 公告，例如计划 修改公示、计划重新公示、计划补充公示、计划调出公示等均统一为计划公示。 【统计个数】对计划类项目公示、公告分别进行统计，已进行公告的项目并不剔除 其公示项目，同一项目公示或公告，只统计最新一次公示或公告数据。 【现状】按照目前分类为城中村、旧工业区、旧商业、旧住宅区、其他（公共配套 设施）等大类。其中如有混合类型，以现状面积最多的类型为主。 【申报主体】以项目计划公示 / 公告为准。 【项目实际控制人】以申报主体通过企业穿透至背后大股东。 【计划阶段项目申报主体上市情况】以背后实际控制人是否上市为准。 【改造方向】以计划公示 / 公告改造方向为准，计划阶段未标明改造方向，则以规 划阶段改造方向为准。 【改造类型】以现状类型为准，现状为城中村则为村改、现状为旧工业区则为工改、 现状为旧居住区则为居改、现状为旧商业则为商改。 【 二 级 改 造 类 型】 基 于 工 改 细 分 二 级 改 造 类 型， 工 改 M1、 工 改 M0、 工 改 M1+M0、工改商、工改居、工改商住、工改综合，其中工改商住包括居住和商业或 两种的混合用地，工改综合指改造类型超过 2 种以上。

统计口径说明 3 2 拆除重建类规划数据 【规划原始类型】不同类型规划公示或公告，均统一为规划公示 / 公告，例如规划 修改公示、规划重新公示、规划补充公示、规划调整公示等均统一为规划公示。 【统计个数】对规划类项目公示、公告分别进行统计，已进行公告的项目并不剔除 其公示项目，同一项目公示或公告，只统计最新一次公示或公告数据。 【统计年份】以城市更新单元规划公示 / 公告最新发布日期为准。 【现状】以同一更新单元计划为准，如拆除范围与计划时发生改变，则以规划公示 / 公告现状类型为准。 【申报主体】以项目计划公示 / 公告为准。 【改造方向】以规划公示 / 公告改造方向为准。 【 二 级 改 造 类 型】 基 于 工 改 细 分 二 级 改 造 类 型， 工 改 M1、 工 改 M0、 工 改 M1+M0、工改商、工改居、工改商住、工改综合，其中工改商住包括居住和商业或 两种的混合用地，工改综合指改造类型超过 2 种以上。 【拆除用地面积】以规划公示 / 公告拆除范围面积为准。 【开发建设用地面积】以规划公示 / 公告开发建设用地面积为准。 【移交用地面积】原则上按拆除用地面积减去开发建设用地面积进行计算。 【计容建筑面积】以规划公示 / 公告计容建筑面积为准。 【住宅类计容面积】规划单元居住类建筑面积中，分为住宅、保障房、居住配套进 行分别计算，无包含关系。 【商业类计容面积】规划单元商业类建筑面积中，分为商业、办公、商务公寓及人 才公寓进行分别计算，无包含关系。其中如规划中商业及办公面积未分开显示，则 按商业：办公 =3:7 进行计算。 【工业类计容面积】规划单元工业类建筑面积中，分为普通工业、仓储物流、新型 产业用房、创新型产业用房、工业宿舍及工业配套进行分别计算，无包含关系。 【公共配套类计容面积】规划单元中公共配套设施面积。 【其他类计容面积】规划单元中除以上类型面积外的其他类型面积。 【容积率】按项目计容建筑面积 / 开发建设用地面积进行计算。 【移交率】按项目移交用地面积 / 拆除范围面积进行计算。

4 2021 年三季度深圳城市更新市场研报 3 实施主体公示数据 【统计个数】相同的城市更新单元记为一个项目，同一项目分期公示，计数记为一次。 【统计年份】以实施主体公示最新发布日期为准。 【实施主体】以实施主体公示主体为准。 【实施主体类型】以实施主体公示主体背后实际控制人为准。 【项目实际控制人】以实施主体公示主体通过企业穿透至背后大股东。 【实施主体上市情况】以背后实际控制人是否上市为准。 【改造方向】以规划公示 / 公告改造方向为准。 【二级改造类型】基于工改细分二级改造类型，工改 M1、工改 M0、工改 M1+M0、工改商、工改居、 工改商住、工改综合，其中工改商住包括居住和商业或两种的混合用地，工改综合指改造类型超过 2 种 以上。 【拆除用地面积】以实施主体公示拆除范围面积为准。 【开发建设用地面积】以实施主体公示开发建设用地面积为准。若项目未标明开发建设用地面积，则以 项目规划阶段总开发建设用地面积 * 分期拆除范围面积 / 规划阶段总拆除范围面积进行计算。 4 土地整备利益统筹项目数据 【土地整备利益统筹项目】深圳市土地整备利益统筹项目相关数据主要从计划立项、实施方案、规划 批复及留用地上平台四个阶段进行统计分析，其中计划立项项目统计以官方公布的《深圳市 2020 年度 城市更新和土地整备计划》为准，其他阶段数据以各区政府官网公示信息每季度进行统计分析。计划 立项数据覆盖后面阶段数据，以此类推。 5 集体资产交易数据 【交易平台】主要通过深圳市联合产权交易及各区公共资源交易中心进行数据收集，仅统计涉及村集体 土地上平台的项目，未包含仅有村集体物业上平台及其他类型上平台交易项目。 【交易公告说明】交易公告指最后平台发布确定合作对象的交易公告，本次数据均来着政府平台网站， 不考虑涉及由于政府网站信息公布不及时或之前公布信息删除等因素。 【交易类型】根据项目内容主要分为城市更新、土地整备、非农建设用地（包括指标）、征地返还地（包 括指标）、外部移交公共设施用地及其他类型的集体资产交易，若城市更新项目中含非农或征返指标， 则认定为城市更新项目。 【交易方式】根据项目交易方式主要分为公开招标、竞争性谈判及单一来源谈判三种方式。

统计口径说明 5 【合作模式】根据项目合作模式主要分为被拆赔及合作分成两种合作模式。 【摘牌企业类型】摘牌企业类型以项目成交人的实际控制人类型进行统计。 【摘牌企业上市情况】企业上市情况以项目成交人背后的实际控制人是否上市为准进行统计。 【平均周期统计情况】上平台平均周期为最后交易结果公告时间扣减第一次上平台招商公告时间，以政 府平台网站时间为准。 【标的合作土地及合作物业说明】以政府平台网站公布为准，若网站中未标明具体土地类型及物业类型， 按其他类型计算。 6 棚户区改造项目数据 【棚户区改造项目】深圳市棚户区改造项目相关数据为不完全统计，以深圳市棚户区改造的流程节点进 行统计分析，主要划分为前期申报、计划立项、实施主体公示、规划批复及开发建设五个阶段。计划立 项数据覆盖后面阶段数据，以此类推。 7 特殊统计数据计算说明 深圳市及各区拆除重建类城市更新规划公告项目移交率与容积率计算公式说明 【平均移交率】深圳市及各区平均移交率 = 统计日期内所有项目总移交面积 / 总拆除范围面积。 【平均容积率】深圳市及各区平均容积率 = 统计日期内所有项目总计容建筑面积 / 总开发建设用地面积。 深圳市及各区拆除重建类城市更新项目实施率计算公式说明 【计划实施率】深圳市及各区计划实施率 = 实施主体公示总拆除范围面积 / 计划总拆除范围面积。 【规划实施率】深圳市及各区规划实施率 = 规划总拆除范围面积 / 计划总拆除范围面积。 深圳市及各区拆除重建类城市更新项目同比、环比说明 【同比、环比幅度表述】增 / 降低 10%，视为基本持平；增 / 降 10%-30%，视为略增/ 降；增 / 降 30%-50%，视为增长 / 下降明显；增 / 降 50%-100%，视为增长 / 下降显著；增 / 降大于 100%，采用 倍数表示增长 / 下降。

政策篇

城市更新重要政策解析 7 城市更新 重要政策 解析

8 2021 年三季度深圳城市更新市场研报 政策概述 从数量看，三季度出台涉及深圳更新相关政策 46 个，其中，国家级政策 9 个，省 级政策 3 个，市级政策 10 个，区级政策 24 个（龙岗 7 个，大鹏 4 个，罗湖 3 个， 光明 3 个，坪山 2 个，福田、龙华、南山、盐田、宝安各 1 个）。深圳市、区政策 合计 34 个，平均一周三策。政策出台频率与一季度基本持平，较二季度增长近七成。 国家层面及省外层面，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要》3 月 13 日正式出台，明确提出实施城市更新行动，各省级 和市级积极响应，发布城市更新相关政策。继深圳后，多城发布《城市更新条例》 正式稿或征求意见稿：7 月 7 日，广州市住房和城乡建设局发布《广州市城市更新 条例 ( 征求意见稿 )》，破解钉子户、拆迁难的难题；7 月 16 日，辽宁省司法厅对《辽 宁省城市更新条例（草案）》开展公众咨询，并于 9 月 28 日将修订后的《辽宁省 城市更新条例（草案）》（征求意见稿）提请省十三届人大常委会第二十八次会议 进行首次审议；8 月 25 日，上海市十五届人大常委会第三十四次会议表决通过《上 海市城市更新条例》，以地方立法形式推进持续改善城市空间形态和功能。8 月 31 日，住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》， 明确提出严格控制大规模拆除、增建、搬迁，住房租金年度涨幅不超过 5% 的底线， 防止城市更新过度房地产化。此政策的出台，将倒逼各城市的城市更新行动根据城 市的发展规律，在尊重人民群众意愿的背景下，以内涵集约、绿色低碳发展为路径， 转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，加强修缮改造， 补齐城市短板，注重提升功能，从而来增强城市活力。可预见未来城市更新的口子 会越收越紧，市场会朝着规范、健康的方向发展，房企转型迫在眉睫。 广东省层面，7 月 22 日，广东省司法厅发起《广东省土地管理条例》的意见征询， 承接了上位法《中华人民共和国土地管理法实施条例》，并在土地征收、集体经营 性建设用地入市、宅基地管理等方面进行了较大幅度的完善；8 月 6 日，广东省人 民政府发布《广东省人民政府办公厅印发关于深化工业用地市场化配置改革若干措 施的通知》，提出大力盘活存量工业用地，提高存量用地节约集约水平。

城市更新重要政策解析 9 深圳市层面，随着 2021 年 3 月 1 日《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称《条例》） 的正式实施，深圳市规划和自然资源（以下简称“市规自局”）在三季度发布的文件中 落实《条例》的相关要求出台其配套细则：7 月 30 日，市规自局发布《深圳市城市更新 未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》，对城市更新项目中的旧住宅区、城中村合 法住宅、住宅类历史违建未签约部分房屋征收做出详细规定；9 月 16 日，市规自局发布《< 深圳经济特区城市更新条例 > 第六十五、六十六条行政处罚裁量权实施标准》，衔接《条 例》相关内容。 此外，市规自局于 7 月 9 日发布《深圳市关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征 求意见稿）》（以下简称《若干措施》），引起行业高度关注。《若干措施》在明确居 住空间保障目标的基础上，从强化规划引导、完善供应体系、加强组织保障等多方面综 合施策，系统提高空间保障能力，引导空间资源配置向住房倾斜，增加居住用地供应。 其中，明确提出要通过提高城市更新项目居住用地占比、居住项目容积率，增加住宅建 筑面积；同日，深圳市人民政府印发《深圳地下空间开发利用管理办法》，从规划管 理、用地管理、建设管理、使用管理等方面予以明确规定，以促进地下空间综合、系统 开发，节约集约利用城市空间资源；市住房和建设局发布了《深圳市住房发展 2021 年 度实施计划》，年度计划供应商品住房用地 149.3 公顷，其中更新整备用地 91 公顷， 占比 61%。年度计划供应公共住房用地 214 公顷，其中新供应用地 74 公顷，更新整备 用地 19 公顷，旧住宅区拆除改造（棚户区改造）用地 81 公顷，其它（含工改保）用地 40 公顷。从数据上来看，存量用地在 2021 年度土地供应的占比已过半，存量用地成为 深圳居住用地的主要供应渠道。 各区层面：深圳各区政策内容相对比较分散，其中，龙岗（7 条）、大鹏新（4 条）、 罗湖（3 条）及光明区（3 条）出台新政较多。8 月 6 日，龙岗和盐田司法局分别发布《盐 田区行政调解实施暂行办法》《深圳市龙岗区行政调解实施办法（试行）》，文件明确 适用土地权属争议、城市更新搬迁补偿等纠纷；龙岗区政策集中在产业空间和集体用地 两方面，如《产业空间提质增效的若干措施（征求意见稿）》《产业空间提质增效扶持 计划实施细则（征求意见稿）》及《深圳市龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交 易监管实施细则（第三次征求意见稿）》等，对产业空间提质增效和集体用地开发和交 易出台指导和监管政策；大鹏政策聚焦用房、用地和集体资产方面，用房类政策如《深 圳市大鹏新区创新型产业用房管理实施细则（征求意见稿）》及《深圳市大鹏新区社区 配套和公共服务用房管理办法》，用地政策《深圳市大鹏新区非农建设用地管理办法（征

10 2021 年三季度深圳城市更新市场研报 求意见稿）》及集体资产类政策《深圳市大鹏新区股份合作公司集体资产参与拆除 重建类城市更新项目计划申报前期工作指引》；罗湖政策集中在住房租赁和棚改方 面，如《罗湖区住房租赁市场“十四五”发展规划（征求意见稿）》《深圳市罗湖 区棚户区改造实施办法（征求意见稿）》，为罗湖的租赁市场和棚改提供指导性政策； 光明政策集中在资金扶持方面，如《深圳市光明区扶持社区股份公司发展专项资金 使用管理办法（征求意见稿）》《深圳市光明区旧工业区综合提升扶持操作规程》， 通过政府的资金扶持，助力城市更新。9 月 16 日，深圳光明区人民政府发起的《深 圳市光明区原光明农场未完善用地手续建成区城市更新实施规定（征求意见稿）》 将妥善解决光明农场历史的合法用地比例不足、土地权益主体缺失、旧屋村范围认 定、历史用地处置、外部移交公共设施用地的处置问题，推动光明科学城和光明中 心区建设。

城市更新重要政策解析 11 重点政策解读 三季度重点政策主要有三个：《中华人民共和国土地管理法实施条例》《住房和城 乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》《深圳地下空间开 发利用管理办法》。 中华人民共和国土地管理法实施条例 《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《土地条例》）经 2021 年 4 月 21 日国务院第 132 次常务会议修订通过，于 7 月 2 日国务院总理李克强签署第 743 号国务院令公布，自 2021 年 9 月 1 日起施行。自然资源部就《土地条例》的 内容进行权威解读。 政策背景 《土地条例》在土地管理法确定的制度框架下，聚焦土地征收、集体经营性建设用 地入市、宅基地管理等重点问题，进一步细化相关制度措施，强化对耕地的保护， 针对耕地“非农化”、“非粮化”以及“合村并居”中违背农民意愿等突出问题， 进一步明确制度边界，强化法律责任，确保土地管理法得到全面贯彻实施。 政策亮点 1 严格控制耕地转为非耕地 《土地条例》专门增加规定：国家对耕地实行特殊保护，严守耕地保护红线，严格 控制耕地转为林地、草地、园地等其他农用地。耕地应当优先用于粮食和棉、油、糖、 蔬菜等农产品生产。按照国家有关规定需要将耕地转为林地、草地、园地等其他农 用地的，应当优先使用难以长期稳定利用的耕地。从而进一步拓展了土地用途管制 的重点和内容。

12 2021 年三季度深圳城市更新市场研报 2 明确耕地保护的责任主体是省级人民政府 《土地条例》首次从行政法规层面明确了耕地保护的责任主体，规定：省、自治区、 直辖市人民政府对本行政区域耕地保护负总责，其主要负责人是本行政区域耕地保 护的第一责任人。省、自治区、直辖市人民政府应当将国务院确定的耕地保有量和 永久基本农田保护任务分解下达，落实到地块。国务院对省、自治区、直辖市人民 政府耕地保护责任目标落实情况进行考核。 3 建立耕地保护补偿制度 按照“谁保护、谁受益”的原则，加大耕地保护补偿力度的要求，《土地条例》做 出明确规定：国家建立耕地保护补偿制度。耕地保护补偿制度具体办法和实施步骤 由国务院自然资源主管部门会同有关部门规定。 4 细化土地征收程序 《土地条例》对《土地管理法》规定的土地征收程序进行了细化规定。主要包括： （1）发布土地征收预公告，启动土地征收。市、县人民政府认为符合《土地管理法》 第四十五条规定的公共利益，需要启动土地征收的，发布土地征收预公告，开展土 地现状调查和社会稳定风险评估 ；（2）组织编制征地补偿安置方案，并进行公告 和听证；（3）签订征地补偿安置协议，对个别难以达成征地安置协议的，在申请 征收土地时如实说明；（4）申请土地征收审批；（5）土地征收经依法批准后发布 土地征收公告，公布土地征收范围和征收时间，对个别未达成征地补偿协议的作出 征地补偿安置决定；（6）实施土地征收。 5 明确集体经营性建设用地入市交易规则 《土地条例》在《土地管理法》关于集体经营性建设用地入市规定的基础上，进一 步明确入市交易规则，要求国土空间规划要合理安排集体经营性建设用地布局和用 途，促进集体经营性建设用地的节约集约利用。同时，明确了集体经营性建设用地 出让、出租方案的编制和审查的具体要求。集体经营性建设用地出让、出租应当签 订书面合同，并对合同应当包括的内容进行了明确的规定。对通过出让方式取得的 集体经营性建设用地再转让的，也应当签订书面合同，并通知土地所有权人。

城市更新重要政策解析 13 6 保障农村村民的宅基地权益 《土地条例》将“宅基地管理”单列一节，对宅基地布局和建设用地指标安排作出 明确规定，要求县级以上地方人民政府应当按照国家规定安排建设用地指标，合理 保障本行政区域内农村村民宅基地需求，乡（镇）、县、市国土空间规划和村庄规 划应当科学划定宅基地范围。针对部分地方在合村并居中出现的侵犯农村村民宅基 地合法权益的问题，《土地条例》作出“四禁止”规定。 7 持续优化建设用地审批流程 《土地条例》在《土地管理法》关于调整农用地转用审批权限、取消省级人民政府 批准的征地报国务院备案的基础上，持续优化建设用地审批流程，深化“放管服” 改革：一是合并预审和选址意见书；二是减少审批层级；三是简化建设用地报批材 料；四是明确国务院和省级人民政府在土地征收审批中，主要是对土地征收的必要 性、合理性、是否符合《土地管理法》第四十五条规定的公共利益确需征收土地情 形以及是否符合法定程序进行审查；五是将征地补偿安置方案的决定权交由县级以 上地方人民政府负责。 8 构建国土空间规划管理制度 将主体功能区规划、土地利用规划、城乡规划等空间规划融合为统一的国土空间规 划，是党中央作出的重大决策部署。《土地条例》在《土地管理法》关于国土空间 规划体系和编制要求的基础上，用“国土空间规划”取代原来的“土地利用总体规 划”，明确了国土空间规划的效力和内容，规定国土空间规划应当统筹布局农业、 生态、城镇等功能空间，划定落实永久基本农田、生态保护红线和城镇开发边界。 国土空间规划应当包括国土空间开发保护格局和规划用地布局、结构、用途管制要 求等内容，明确建设用地规模、耕地保有量、永久基本农田保护面积和生态保护红 线等要求，提高土地节约集约利用水平，保障土地的可持续利用。 9 完善临时用地管理 《土地条例》对临时用地管理作出创新规定，明确临时用地应当尽量不占或者少占 耕地。临时用地的期限一般不超过二年。建设周期较长的交通、水利、能源等基础 设施建设使用的临时用地，期限不超过四年，法律、行政法规另有规定的除外。土 地使用者应当自临时用地期满之日起一年内完成土地复垦，使其达到可供利用状态。

14 2021 年三季度深圳城市更新市场研报 10 为土地督察权的行使划定边界 在《土地管理法》将国家土地督察制度上升为法律制度的基础上，《土地条例》进 一步为土地督察权的行使划定边界，确保土地督察在法治轨道上运行：一是明确国 家自然资源督察机构根据授权对省、自治区、直辖市及国务院确定的城市人民政府 土地利用和土地管理情况进行督察；二是明确了土地督察的六大核心内容；三是明 确国家自然资源督察机构行使土地督察权的方式主要包括：向被督察的地方人民政 府下达督察意见书，约谈被督察的地方人民政府有关负责人，并可以依法向监察机 关、任免机关提出追究相关责任人责任的建议。 11 挂牌出让有了法律地位 《土地条例》首次从行政法规层面确立了挂牌出让方式的法律地位，规定：除依法 可以采取双方协议方式外，应当采取招标、拍卖、挂牌等竞争性方式确定土地使用者。 12 加大对土地违法行为的处罚力度 《土地条例》完善了土地违法行为的处罚措施，增加了违法占用永久基本农田发展 林果业和挖塘养鱼应当承担的法律责任规定，同时提高了对违法占地、违法转让等 违法行为罚款的处罚额度。同时，为了有效解决违法建筑的没收问题，《条例》专 门增加规定：县级以上人民政府自然资源主管部门没收在非法转让或者非法占用的 土地上新建的建筑物和其他设施的，应当于九十日内交由本级人民政府或者其指定 的部门依法管理和处置。 中华人民共和国土地管理法实施条例

城市更新重要政策解析 15 住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知 官方解读 “城市更新的工作刚刚起步，仍在探索过程中” 黄艳 出台背景 住房和城乡建设部副部长 住房和城乡建设部副部长黄艳表示，经过高速的城镇化发展，我国现在的城镇化水 平已经超过了 60%。实施城市更新行动，要由过去大规模的增量建设转向存量提质 改造和增量结构调整并重。一些地方出现了有悖初衷的苗头，比如开始计划大规模 拆除旧城旧区，有的地方还发生了大规模砍老树现象。 政策要点 要点三：稳妥推进城市更新。要加强统筹谋划，坚持城 市体检评估先行，不增加地方隐性债务。探索政府引导、 要点一：要划出城市更新重要底线。一是要控制大规模 市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。推动由过 拆除。在老城区里面，除了违法建筑还有经过专业机构 去的单一“开发方式”转向“经营模式”，吸引社会力 鉴定为危房的，不能够大规模、成片、集中地拆除现有 量参与更新。统筹地上地下设施建设，提高城市的安全 建筑。二是控制大规模增建。老城区本来就密度高、强 和韧性。注重补齐设施和服务短板，建设完整的居住社区。 度大，要防止加剧城市交通、市政安全等环境承载压力。 三是尊重居民意愿。不大规模异地拆迁，支持就地就近 总结 安置，鼓励房屋所有者、使用人都来参与城市更新。四 是控制住房租金涨幅。有些地方大拆大建后，给群众租 城市更新的工作刚刚起步，仍在探索过程中。下一步， 房带来困难，所以要降低市民尤其是低收入困难群体租 将推进城市更新试点，探索城市更新的方法路径，推出 房子的成本。 一批示范项目，积极、妥善、有序地实施城市更新行动。 要点二：要保留城市记忆。尽量保留、改造、利用既有 住房和城乡建设部关于在实施 的建筑，不随意移迁拆除已经认定的历史建筑、具有保 城市更新行动中防止大拆大建问题的通知 护价值的老建筑，鼓励采用“绣花功夫”来织补、修补、 更新，保持老城区的格局和肌理，坚持低影响的更新建 设模式，延续城市的历史文脉和特色风貌。

16 2021 年三季度深圳城市更新市场研报 专家视角 3 月 12 日，十三届全国人大四次会议表决通过了《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年 远景目标纲要》，该文件明确提出实施城市更新行动，总体目标是建设宜居城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、 人文城市，不断提升城市人居环境质量、人民生活质量、城市竞争力，走出一条中国特色城市发展道路。这标志着城 市更新行动上升到国家的战略层面，国家政府部门及社会相关专家人士结合全国城市更新现状，多维度对城市更新行 动发表见解和建议。 杨保军 “城市更新，应从战略高度来认识，要站在国家发展全局的高 中国城市规划学会副理事长 度来思考问题、推进工作” 住房和城乡建设部总经济师 城市更新不能将其误读成“拆掉老城建新城”，而应该从战略高度来认识，要站在 国家发展全局的高度来思考问题、推进工作。城市更新不能沿用原来的开发模式， 要探索以价值提升、资产增值为核心，以盘活资源、升级业态为手段，以城市运营、 增值服务为支撑的新模式，倒逼经济发展转型。实施城市更新行动包含七大任务： 完善城市化战略，优化城市布局结构；实施城市生态修复和功能完善工程；加强历 史文化保护，塑造城市风貌；加强居住社区建设；推进新型城市基础设施建设，重 点是推进城市信息模型（CIM）平台建设；加强城镇老旧小区改造；增强城市防洪 排涝能力。 为了进一步稳妥推进城市更新的重点任务，应该通过以城市体检评估为抓手，出台 《关于实施城市更新行动，推动城市高质量发展的若干意见》，制定和发布城市营 建要点（明确底线约束，设立指标引领，倒逼城市转型），选择一批城市试点，摸索、 总结、推广成功经验，支持地方实施城市更新行动中的政策、机制、规范、标准等 方面的探索创新，推动政银合作等方式进行城市更新。

城市更新重要政策解析 17 修龙 “城市更新是一次历史机遇，同时也是巨大的挑战” 中国建筑学会理事长 如今，城市更新已经上升到国家战略层面，我们要更加深刻的领会其丰富内涵和重 要意义。对于建设行业从业者而言，城市更新是一次历史机遇，同时也是巨大的挑战。 在微观上，要通过创新技术手段，更经济、更合理、更高效的对单体建筑进行改造； 在宏观上，要通过城市更新提升城市的整体性、系统性、宜居性、包容性和生长性， 进而为城市高质量可持续发展不断提供内生动力。 “城市发展从增量时代迈入存量时代，城市更新则成为 孟建民 盘活城市土地的重要手段” 中国工程院院士 城市发展从增量时代迈入存量时代，城市更新则成为盘活城市土地的重要 全国工程勘察设计大师 手段。为满足形势下城市建设发展需求，从业者要做好对存量建筑的消化 深圳市建筑设计研究总院总建筑师 与改造提升，激活低效利用的土地或空间，创造新的使用价值。同时，从 深圳大学本原设计研究中心主任 业者要提高站位，全局谋划，以超前眼光做好城市空间规划设计，充分考 虑人的需求与城市发展定位，围绕国家“应对人口老龄化”、“双碳”战 略等，对建筑改造和城市更新的设计规划进行更深入的思考、创新。

18 2021 年三季度深圳城市更新市场研报 赵燕菁 厦门大学建筑与土木工程学院教授 厦门大学经济学院教授 上海决策咨询委员会委员 “城市更新倒逼传统的开发模式转型运营模式” “十四五”规划中国家提出城市更新行动，这里所提出 不同社会主体，融资需求减弱，城市进入运营阶段，这 的城市更新不等同于一个学术的概念，是针对国家发展 时就必须由所有产权人共同努力，才能创造出维持城市 全局，针对整个城市的发展，以城市更新倒逼传统的建 运转的现金流。如果还是大拆大建，就又回到土地融资 设方式转型的手段。这一政策和城市化阶段转型是一致 的老路。房地产无法从创造资本转向创造现金流，城市 的。随着城市建成区基本完成，城市化的重资产阶段基 化第二阶段就无法完成。未来城市更新可持续的更新模 本结束。城市从追求投入转向追求收益，把前一阶段的 式，一定是“经营模式”，既能给政府带来税收，又给 投入变为税收和现金流，是城市化新阶段的主要目标。 企业带来利润，还能给家庭带来工资。只有这些收入能 谁先完成转型，谁就可以在高质量发展阶段抢占先机。 覆盖改造的支出，城市更新才能实现财务平衡。带来不 在这个意义上城市更新和旧城改造本质上是一样的，都 了现金流的改造，即使能通过“开发模式”卖地实现投 是将前一阶段的存量资产还原为真实的现金流。 资平衡，也无法实现可持续的运营维护。 城市建设和运营两个阶段最大的差别是第一阶段中城市 建设的主体就是政府，房地产开发是为城市重资产投入 提供融资。而在第二阶段中城市已经建成，产权分布在

城市更新重要政策解析 19 王富海 中国城市规划学会常务理事 学术工作委员会副主任委员 深圳市蕾奥规划设计咨询股份 有限公司董事长兼首席规划师 “实施城市更新行动需从建立正确的机制着眼” 城市更新行动是狭义城市更新的“加强版”，还是城市 现问题到解决问题再到事后跟踪的工作集成框架。二是 更新的“升级版”，抑或城市建设的“2.0 版本”？概念 “深层”的建设机制。特别强调城市更新行动是“推动 理解的分歧已在影响城市更新行动的工作部署和机制建 城市开发建设方式转型、促进经济发展方式转变的有效 设，并且反映到国家和地方相继出台的政策文件中。现 途径”，其本质就是打破土地金融模式下畸形的发展路径， 在一些部门和城市将城市更新行动与住房建设、小区改 寻求城市各领域更为均衡协调地发展，并形成更加可持 造等并列，实际上是在具体工作部署中对城市更新行动 续的政府财政模式，从“地基”转向“税基”。 的“矮化”。 现阶段城市更新行动既不能“窄化”为狭义的“更新”， 实施城市更新行动需从建立正确的机制着眼。一是“表层” 也不能“矮化”为单薄的“行动”。对于国家宏观经济， 的工作机制。建议通过发布一套城市更新行动的操作系 城市更新行动应当上升为国家“城市更新战略”；对于 统，加强对实施城市更新行动的工作引导，使之成为中 城市建设，城市更新行动应是“模式升级”；对于地方 国城市渐进改善的建设机制——将完善城市功能、增进 政府，城市更新行动应是施政“手段”；对于城市规划， 民生福祉作为规划建设工作的出发点和落脚点。探索建 城市更新行动应是重大“方向”。 立一套“城市空间动态维护”的思维和机制，形成从发

20 2021 年三季度深圳城市更新市场研报 张宇星 “城市更新是城市价值体系的整体升维” 东南大学建筑学博士 城市更新不是以新饰旧，更不是拆旧建新，而是对城市价值体系进行重 深圳大学建筑与城市规划学院研究员 新审视的机会。过去四十年，我们城市发展的关键词是城市增长。今天 趣城工作室（ARCity Office）创始人兼主持设计师 我们提出城市更新，其实是为未来我们整个国家的城市升维提出一个 新的路径，而城市升维，就是一种更高级别的城市发展方法。我们说 当今中国从之前的增量发展开始转向存量发展，代表的其实是城市发 展对象从之前的“白纸一张”到当前已经建设过一轮的空间资产，而这 样的变化意味着我们在重新建设城市、重新发展的时候就会面临很多的 先决条件。 城市更新需要从市场、技术和政府三个维度促进城市的全面升维，包 含了城市更新算法维度，也即市场维度；城市更新方法维度，也即技 术维度；城市更新策略维度，也即政府维度。 “城市更新行动更应该探索其背后人与人之间的关系 王世福 以及所产生的社会意义” 中国城市规划学会理事 学术工作委员会副主任委员 “人民城市”应当作为城市更新行动最终的目标指向。城市更新行动 城市设计学委会副主任委员 首先需要识别行动的受益者，应由所有的利益相关者来共同决策。其次， 在受益者共同决策的同时应付出相应的成本，也就是重视和研究更新 华南理工大学教授 过程中权益再分配的问题。最后，城市更新行动实质上是通过调节环境， 产生一种促进所有人共同进步的共享能力，增加所有人的福祉，实现 人民城市和共同富裕。因此，城市更新行动更应该探索其背后人与人 之间的关系以及所产生的社会意义。

城市更新重要政策解析 21 孙一民 “以内涵集约、绿色低碳发展为路径，从居民需求出发， 以绣花功夫，通过技术手段让老旧场所‘旧貌换新颜’” 全国工程勘察设计大师 长江学者、国家教学名师 城市庞大复杂的工程类型，其科学建设有赖于决策、设计、实施和运维的全过 华南理工大学建筑学院院长 程协同，其中前期策划尤为重要。在前期规划工作中，要实事求是，科学统筹 谋划，结合现有工程技术、市民生活、城市未来发展方向进行设计，确保规划 能够落地，而非停留在图纸上。在存量空间改造方面，不要“大拆大建”，要 以内涵集约、绿色低碳发展为路径，从居民需求出发，以绣花功夫，通过技术 手段让老旧场所“旧貌换新颜”。 “政府需要统筹和协调、民生与发展、长效机制三个 潘芳 层面推动城市更新” 教授级高级城市规划师 北京清华同衡规划设计研究院副院长 站在政府的角度来看，推动城市更新行动可以从三个方面来认识，首 先是从局部到整体，政府需要对大量的存量更新资源进行统筹和协调， 并结合政府投入和社会资本等实现资金平衡。第二是民生与发展的关 系，以往城市更新更多关注民生，以补短板为主，而新的难点是城市 更新和产业转型的结合，要探索一种城市可持续发展的新模式，通过 城市更新提升城市发展质量，推动空间转型，与产业转型互促互进。 第三是从短期到长效，要强化研究建立城市更新的长效机制，包括资 金的多元筹措、产权的保障、产业园区的全生命周期管理等方面，最 终建立形成城市自我更新的路径。

22 2021 年三季度深圳城市更新市场研报 深圳地下空间开发利用管理办法 《深圳市地下空间开发利用管理办法》（以下简称《管理办法》）已于 2021 年 4 月 13 日经深圳市人民政府六届 二百五十九次常务会议审议通过，自 2021 年 8 月 1 日起施行。《管理办法》将为深圳进一步规范地下空间开发建设管理， 为地下空间出让、分层管理等提供法治护航。 “推进地下空间统筹开发利用，是节约集约利用土地资源， 实现城市可持续发展的必然选择” 王妍妍 政策出台的背景和意义 深圳市规划国土发展研究中心主任规划师 推进地下空间统筹开发利用，是节约集约利用土地资源，实现城市可持续发展 《深圳市地下空间开发利用管理办法》 的必然选择。2008 年，我市在全国率先出台地方政府规章《深圳市地下空间 开发利用暂行办法》（市政府令第 188 号，以下简称《暂行办法》），初步构 政策主笔人之一 建起我市地下空间开发利用的基本框架和制度体系。十多年来，我市地下空间 开发呈现需求大、规模增速快等特点，目前全市地下空间开发总量约 4200 万 平方米，近几年增幅为每年 270 万至 300 万平方米，预计到 2025 年全市地下 空间总量约 7000 万平方米，已初步形成轨道交通产业、综合管廊产业、地下 商业、智慧产业 等地下空间产业体系，并且涌现出前海综合交通枢纽等国家复制推广的节地案 例。在此背景下，2008 年的《暂行办法》难以适应新形势：一是规划体系不健全， 难以有效发挥规划引领作用。二是地下空间土地供应制度不完善，未与市政府 土地供应改革的最新要求相衔接。三是管理职责不清晰，亟需结合机构改革和 强区放权改革重新厘定。四是我市已进入地上地下集中开发为核心的立体空间 发展阶段，但是，集中开发尚缺乏政策支撑。因此，亟需制定《管理办法》， 推动地下空间发展从“量的积累”到“质的规范”转型。

城市更新重要政策解析 23 核心特征及亮点 ——需要穿越市政道路、公共绿地、公共广场等公共用 规划统筹，完善地下空间规划体系 地的地下连通空间或者连接两宗已设定产权地块的地下 地下空间开发利用具有严格的时序性和不可逆性，必须 连通空间，可以协议出让。全天候向公众开放的，按照 谋而后动，突出规划的统筹和引领作用。《管理办法》 公共通道用途出让，允许配建一定比例的经营性建筑， 一方面明确地下空间优先用于城市基础设施和公共服务 公共通道用途部分免收地价；不能全天候向公众开放的， 设施，禁止地下空间建设住宅、幼儿园（托所）生活用房、 按照实际用途出让。 养老生活用房等项目以及中小学普通教室。另一方面， 构建了特有的“专项规划——二元控制性详细规划—— ——附着于地下交通设施等公益性项目且受客观条件制 设计方案”各规划层级传导有序、分工明确的地下空间 约，经交通运输、轨道交通主管部门会同主管部门等单 规划体系。全市编制地下空间开发利用专项规划，划定 位认定不具备独立开发条件的经营性地下空间。 地下空间重点地区范围，对近岸海域的地下空间开发作 出统筹安排。在控制线详细规划层面，重点地区组织编 集中开发，突出区域整体规划整体开发导向 制重点地区地下空间详细规划，作为重点地区地下空间 市政府可以根据需要在地下空间重点地区划定集中开发 开发建设的规划依据；在重点地区外，法定图则、城市 区域，并指定集中开发区域管理机构。集中开发区域应 更新单元规划、土地整备规划等控规层级的规划编制和 当对地上地下进行整体规划设计，整体规划设计应当符 修改时，应当对地下空间保护和利用提出规划指引，对 合上层次规划，确有必要对法定图则或者重点地区地下 未作出规划指引的地下空间，开发建设时应当开展规划 空间详细规划等控制性详细规划进行调整的，整体规划 研究，提出规划设计条件报市政府批准后，作为建设项 设计经市政府审议通过后视为完成相应规划修改，作为 目规划审批的依据。在重点地区开发建设的，根据重点 集中开发区域的规划许可依据。集中开发可以探索轨道 地区地下空间详细规划，市规划国土主管部门派出机构 交通站城一体化开发。 可以自行编制或者要求建设单位编制地下空间规划设计 方案，经市主管部门批准后实施。 明确权责，加强地下空间建设与利用管理 针对地下空间开发建设管理中的矛盾多发环节，进一步 节约集约，完善地下空间用地供应 细化操作，明确各主体权利义务，保障地下空间安全利用。 本《管理办法》在国家法律法规强制性规范框架下，结 一是设置地下工程在已出让空间权属外建设的异议处理 合实际情况，对于争议较大的几类地下空间用地供应方 流程。《管理办法》明确市政廊道、轨道交通、地下道 式予以明确。 路等地下工程在已出让地下空间权属范围外穿行但涉及 他人重大利益的，规资部门派出机构在规划许可前应当 ——地表建设用地使用权人申请开发其建设用地范围内 征求利害关系人的意见；利害关系人对地下建设工程无 的地下空间的，可以通过协议方式取得，但城市基础设 异议或有异议但经论证建设工程符合安全和环保等要求 施等公益性项目需要使用或者已经使用的除外。 的，派出机构可以依法作出准予行政许可的决定，派出

24 2021 年三季度深圳城市更新市场研报 机构作出许可决定前应当将论证情况向利害关系人公布。 明确经论证建设工程符合安全和环保要求的，相关利害 关系人仅享有知情权，无需征求相关利害关系人同意。 二是规范相邻关系和地役权。地下空间使用权人使用他 人地表建设用地修建地下空间出入口的，应当依法签订 地役权合同，并可向不动产登记机构申请地役权登记。 三是强化建设环节的连通要求。按照规划，建设过程中 涉及地下连通工程的，建设单位、建设用地使用权人应 当履行地下连通义务并确保连通工程的实施符合相关设 计规范要求，先建单位应当按照规划要求和有关设计规 范预留地下连通工程的接口，后建单位负责后续地下连 通通道建设。 四是增加激励机制。明确建设单位在规划基础上增加城 市基础设施、公共服务设施等情形的，可以给予容积率 转移或者奖励、地价优惠、财政补贴、税收减免等奖励 措施。 五是加强地下空间资料管理。《管理办法》规定建设单 位在申请地下工程规划核实时应当将竣工图、竣工测绘 报告等资料提交主管部门，规划核实合格后，主管部门 应当及时将有关数据纳入地下空间数据中心。 六是明确地下空间使用的责任主体。地下空间建（构） 筑物和设施的所有权人为地下空间使用和维护管理责任 人；所有权人不清晰的，由实际使用人承担维护管理责任； 地下空间建（构）筑物和设施所有权人不清晰且无实际 使用人的，由政府指定维护管理责任人。 深圳地下空间开发利用管理办法官方解读

《深圳经济特区城市更新条例 》配套细则专题 25 《深圳经济 特区城市更 新条例》配 套细则专题

26 2021 年三季度深圳城市更新市场研报 3 月 1 日，《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称《条例》）正式实施。截止 9 月 30 日，《条例》 实施已满半年时间，在此期间，政府为有效贯彻落实《条例》的相关内容，相继发布了相应的配套细则。 主要有：7 月 30 日公开对《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》发起征求意见， 对城市更新项目中的旧住宅区、城中村合法住宅、住宅类历史违建未签约部分房屋征收做出详细规定； 8 月 6 日，龙岗和盐田两区司法局分别发布《深圳市龙岗区行政调解实施办法（试行）》《盐田区行 政调解实施暂行办法》，文件明确适用土地权属争议、城市更新搬迁补偿等纠纷；9 月 16 日发布《< 深圳经济特区城市更新条例 > 第六十五、六十六条行政处罚裁量权实施标准》，衔接《条例》相关内容。 另，截止三季度，已有 19 个更新项目按照《条例》要求完成确权前置工作，为后续其他更新项目确 权前置工作起到了积极示范效应。相信在《条例》及其配套细则的加持下，将真正解决城市发展的痛点， 开启深圳城市更新的第二个十年。 深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿） 《条例》在第七十一条明确“本条例有关旧住宅区未签约部分房屋实施征收的具体办法，由市人民 政府另行制定。”因此，7 月 30 日，市规自局公开对《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定》（以 下简称《征收规定》）向社会公众发起征询意见，是《条例》发布后首个市级且最核心的配套文件， 目前正式文件尚未发布。《征收规定》（征求意见稿）全文共 34 条，共涉及适用条件和范围、双向 沟通机制、征收启动机制、征收补偿标准、行政诉讼及复议、强制执行和整体流程及对比、各方职 责及其他等九大重点内容。 《征收规定》（征求意见稿）首次提出针对搬迁补偿协议签订情况，市场主体与区更新整备局建立 双向沟通机制，通过双方及时对接项目进展，实现区更新整备局对房屋征收程序的衔接，保障更新 项目顺利实施。其中，明确提出在城市更新实施过程中，当达到《条例》规定的旧住宅区已签订搬 迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于 95%、城中村合法住宅、住宅类历史违 建部分，已签订搬迁补偿协议的物业权利人人数占比不低于 95% 的条件，方可启动对未签约部分房 屋实施征收的程序；明确涉及房屋征收工作的相关部门职责；明确已签订搬迁补偿协议的专有部分 面积占比或者物业权利人人数占比不低于 85% 时，可建立关于项目基本情况的双向沟通机制；明确 房屋征收流程及征收工作各环节的具体规定等内容。 在《条例》所确定的大原则之下，对具体征收流程进行细化，对更新项目的指导性较强。

《深圳经济特区城市更新条例 》配套细则专题 27 深圳市龙岗区行政调解实施办法（试行） 和盐田区行政调解实施暂行办法 8 月 6 日，龙岗和盐田两区司法局分别发布《深圳市龙岗区行政调解实施办法（试行）》《盐田区行 政调解实施暂行办法》，两区行政调解文件中均对行政调解的范围与职责、行政调解程序、行政调 解协议等内容做了详细规定。两份文件仅在行政调解范围中提到城市更新相关内容，即行政调解范 围包含土地权属争议、城市更新搬迁补偿等纠纷，城市更新案件的行政调解流程和要求与其他行政 调解案件一致。这是城市更新内容首次被明确写入行政调解文件，这为城市更新过程中发生的矛盾 纠纷提供了调解渠道和指导办法。截止目前，深圳市盐田区人民政府发布了关于海涛花园城市更新 项目行政调解事项的公告，这是《条例》后首个启动行政调解的城市更新项目。随着城市更新的发展， 与城市更新相关的行政调解政策将会更加完善，更好的有效化解社会矛盾纠纷。 行政调解流程图 《深圳经济特区城市更新条例》 第六十五、六十六条行政处罚裁量权实施标准 为规范城市更新行政处罚裁量权的行使，保障执法相对人的合法权益，深圳市规划和自然资源局制 定了《< 深圳经济特区城市更新条例 > 第六十五、六十六条行政处罚裁量权实施标准》，并于 9 月 16 日公开印发施行。该通知规定违反本条例第三十条规定，市场主体与未经核查确认的物业权利人 签订搬迁补偿协议的，逾期未整改，最高罚款 100 万元。未经本条例第十七条第一款规定确定为城 市更新单元计划申报主体，擅自在旧住宅区开展现状调研、意愿征集等城市更新单元计划申报前期 工作的，逾期未整改，最高罚款 100 万元。该通知将《条例》中涉及行政处罚的相关条款进行了明 确的处罚裁量权实施标准，使得城市更新有法可依，制定具体的执行标准，将有助于规范市场主体 在参与城市更新活动中的行为。

28 2021 年三季度深圳城市更新市场研报 《深圳经济特区城市更新条例》第六十五、六十六条行政处罚裁量权实施标准 序号 违法行为 处罚依据 违法情节 处罚标准 在同一项目中与未经核查确认的物业权 《深圳经济特区城市更新条 利人签订搬迁补偿协议 5 份以下，经责 处 50 万元罚款 例》第六十五条：违反本条 令限期改正逾期未改正的 市场主体与 例第三十条规定，市场主体 未经核查确 与未经核查确认的物业权利 在同一项目中与未经核查确认的物业权 认的物业权 1 人签订搬迁补偿协议的，由 利人签订搬迁补偿协议 5 份以上 10 份以 处 75 万元罚款 利人签订搬 区城市更新部门给予警告， 下，经责令限期改正逾期未改正的 迁补偿协议 并责令限期改正 ; 逾期不改正 的行为 的，处五十万元以上一百万 在同一项目中与未经核查确认的物业权 元以下罚款。 利人签订搬迁补偿协议 10 份以上，经责 处 100 万元罚款 令限期改正逾期未改正的 未造成社会影响 处 100 万元罚款 首次违法，经责令限 造成一般社会影响 处 200 万元罚款 期改正，逾期未改正 未经确定为 《深圳经济特区城市更新条 第二次违法 造成重大社会影响 处 500 万元罚款 城市更新单 例》第六十六条：未经本条例 未造成社会影响 处 200 万元罚款 元计划申报 第十七条第一款规定确定为 造成一般社会影响 处 300 万元罚款 主体，擅自 城市更新单元计划申报主体， 造成重大社会影响 处 500 万元罚款 在旧住宅区 擅自在旧住宅区开展现状调 未造成社会影响 处 300 万元罚款 2 开展现状调 研、意愿征集等城市更新单元 研、意愿征 计划申报前期工作的，由区 集等城市更 城市更新部门责令限期改正； 新单元计划 逾期不改正的，处一百万元以 申报前期工 上五百万元以下罚款；构成 作的行为 犯罪的，依法追究刑事责任。 第三次及以上违法 造成一般社会影响 处 400 万元罚款 造成重大社会影响 处 500 万元罚款

《深圳经济特区城市更新条例 》配套细则专题 29 确权前置落实情况 确权前置是指在意愿核实过程中，政府部门和村股份公司须对物业权利人进行核实，由经核实的物 业权利人与市场主体签订搬迁补偿协议。原先确权工作需在拆赔协议签订前完成，现在意愿核实阶 段就需先落实相关确权工作。确权前置，一方面对回迁房炒卖行为进行施压，稳定城市更新市场秩序； 另一方面，在一定程度上加大了城市更新项目计划立项难度。 城市更新确权工作政策原文 区城市更新部门负责对物业权利人更新意愿进行核实。属于本条例第二十五条第一款第三项规定情形的，区城 市更新部门应当在物业权利人更新意愿核实阶段组织区规划土地监察机构、辖区街道办事处和原农村集体经济 组织继受单位对历史违建物业权利人进行核实，由经核实的物业权利人与市场主体签订搬迁补偿协议。 市场主体与未经核查确认的物业权利人签订搬迁补偿协议的，由区城市更新部门给予警告，并责令限期改正 ; 逾期不改正的，处五十万元以上一百万元以下罚款。 截止 9 月 30 日，据不完全统计，深圳在城市更新实施行动中已有 19 个城市更新单元对物业权利人 核实结果进行公示 / 公告（其中 1 个城市更新单元对物业权利人核实结果进行公告），主要集中在宝安、 龙岗和龙华。物业权利人核实结果公示 / 公告是执行了《条例》中明确城市更新项目物业确权前置的 相关要求。

30 2021 年三季度深圳城市更新市场研报 深圳市城市更新单元物业权利人核实结果公示 / 公告名单 序号 区划 发布日期 街道 更新单元名称 拟拆除重建面积 （m²） 1 7.12 沙井 石厦港联工业区城市更新单元 61000 2 7.27 航城 钟屋黄田旧村城市更新单元（增补地块） 544582 3 7.28 福海 28600 4 7.30 新桥 桥头开利厂城市更新单元 74336 5 宝安 8.9 沙井 新二庄村工业区城市更新单元 24800 6 8.23 沙井 东塘岗头工业区城市更新单元 102000 7 9.6 新桥 沙二西环路片区城市更新单元 207000 8 9.13 西乡 大钟岗及慧丰工业区城市更新单元 131912 9 9.27 沙井 铁仔山共乐片区城市更新单元 109000 10 7.21 坪地 沙四北帝堂片区城市更新单元 45104 11 8.16 园山 70701 9.2 坪地 惠华片区城市更新单元 94021 龙岗 9.30 平湖 大康河沿线片区拟城市更新单元 57271 12 9.3 观湖 富地岗老围片区城市更新单元 21028 13 9.10 大浪 新木社区新围仔村居住片区城市更新单元 38143 14 9.18 大浪 观城第一期城市更新单元（长安围增补地块） 133792 15 龙华 9.14 坪山 26783 16 9.14 葵涌 龙胜工业区城市更新单元 392000 17 坪山 9.28 盐田 上下横朗城市更新单元 94660 18 大鹏 城投广场城市更新单元 19 盐田 庙角岭工业区城市更新单元 洪安围片区城市更新单元

城市更新重要政策解析 31 行业数据篇

32 2021 年三季度深圳城市更新市场研报 城市更新 项目数据 与趋势

城市更新项目数据与趋势 33 整体概述： 市场热度回升，大项目大统筹仍是主流 截至三季度，深圳拆除重建类城市更新项目累计： 计划公示公告的数量和规模同环比总体基本呈现增长态 计划公告 966 个，拆除范围面积累计 7860.1 公顷；规划 势（仅计划公示数量同比略降），其中计划公示规模环 公告 579 个，拆除范围面积累计 4342.1 公顷，开发建设 比翻番；规划公告同比数量略增，规模大增 1.5 倍，环 用地面积累计 2854.6 公顷；实施主体公示 465 个拆除范 比数量和规模均增长；实施主体公示同比数量基本持平， 围面积累计 2721.0 公顷，开发建设用地面积累计 1860.2 规模下滑明显，环比数量、规模略降。随着疫情得到有 公顷。 效控制，上半年积压的城市更新项目推进速度加快，计 划公告数量剧增，市场热度回升。 三季度，深圳拆除重建类城市更新项目合计： 计划公示 18 个，拆除范围面积共 315.4 公顷，计划公告 三季度城市更新市场主要特点：大项目大统筹依旧是当 28 个，拆除范围面积共 290.4 公顷；规划公示 36 个， 前项目审批的趋势；在当前加大居住用地供应的大背景 拆除范围面积共 570.9 公顷，规划公告 23 个，拆除范围 下，三季度规划建筑类型依然以住宅为主，占比近五成； 面积共 357.5 公顷；实施主体公示 13 个，拆除范围面积 平均移交率处历史高位，达 38.2%；实施主体以民企为主， 71.8 公顷，开发建设用地面积共 42.6 公顷。 占比高达 92%。 2021 年第三季度深圳拆除重建类城市更新项目空间分布图

34 2021 年三季度深圳城市更新市场研报 计划公示与公告：环比均上升 龙岗在数量和规模上均领跑全市 三季度，全市共发布拆除重建类城市更新单元计划 46 个， 按单个项目规模分析，三季度计划公示项目中，10 公顷 其中，计划公示 18 个，拆除面积 315.4 公顷；计划公告 以上的项目有 7 个，总规模达 258.9 公顷；计划公告项 28 个，拆除面积 290.4 公顷。从区域分布来看，主要集 目中，10 公顷以上的项目数量最多，12 个，总规模达 中在龙岗、光明、宝安和龙华。从规模来看，计划公示 209.7 公顷。由此可见，政府片区统筹的力度在不断加强， 项目龙岗领跑全市，其次为光明 ；计划公告项目龙岗一 呈现大项目大统筹的发展趋势。 枝独秀。南山和盐田均无计划公示和公告项目，福田仅 有计划公示项目，龙华、坪山、大鹏仅有计划公告项目。 改造类型主要为村改和工改 坪山、南山、盐田和大鹏五区均无计划公示项目；计划 三季度，城市更新项目计划公示类型主要为村改和工改， 公告项目中，村改和工改项目数分别占比 61% 和 39%， 商改仅 1 个；计划公告类型则均为村改和工改。其中， 龙岗、龙华、罗湖和大鹏均以村改项目为主，光明、宝 计划公示项目中，村改和工改项目数分别占比 61% 和 安和坪山均以工改项目为主，南山、福田和盐田均无计 33%，龙岗以村改项目为主，光明和宝安均为工改项目， 划公告项目。 罗湖村改及工改项目各 1 个，福田商改项目 1 个，龙华、

城市更新项目数据与趋势 35 申报主体：以民企和村股份公司为主 申报主体以民企和股份公司为主 申报主体类型占比 项目进度 民企 国企 村股份公司 政府 民企 + 政府 民企 + 股份公司 33% - 50% 11% 6% - 计划公示 53% 32% - 计划公告 11% - 4% 计划公告项目 21% 涉前融 三季度计划公示项目均不涉及前融，计划公告项目涉及前融的占比为 21%。 同比数量略降规模增长，环比数量规模均增长 从规模上看，三季度计划公示的项目规模 315.4 公顷， 同比计划公示数量略降、规模增长明显 较去年的 191.1 公顷上升 65%，同比增长明显。与去年 从数量上看，三季度计划公示项目 18 个，较去年同期 三季度相比，光明计划公示规模增加最大（130.1 公顷）， 25 个下降 28%。与去年三季度相比，龙岗计划公示数量 其次是龙岗和罗湖。 增加最多（7 个），其次为光明，增加 2 个。

36 2021 年三季度深圳城市更新市场研报 同比计划公告数量增长显著、规模略增 从规模上看，三季度计划公告的项目规模 290.4 公顷， 从数量上看，三季度计划公告项目 28 个，较去年同期 同比上升 20%。与去年三季度相比，龙岗计划公告规模 16 个上升 75%。与去年三季度相比，龙岗计划公告数量 增加最大（89.4 公顷），其次是光明。 增加最多（8 个），其次为光明和龙华。 环比计划公示数量略增，规模翻倍 从规模上看，三季度计划公示的项目规模 315.4 公顷， 从数量上看，三季度计划公示项目 18 个，较上季度的 较上季度的 141.0 公顷增长 124%。与二季度相比，光明 15 个上升 20%。与二季度相比，龙岗计划公示数量增加 计划公示规模增加最大（121.0 公顷），其次为龙岗和罗湖。 最多（6 个），其次是罗湖和光明。

城市更新项目数据与趋势 37 环比计划公告数量增长明显、规模略增 从规模上看，三季度计划公告的项目规模 290.4 公顷， 从数量上看，三季度计划公告项目 28 个，较上季度的 较上季度的 219.3 公顷增长 32%。与二季度相比，龙华 17 个上升 65%。与二季度相比，龙岗增加计划立项数量 计划公告规模增加最大（50.0 公顷），其次为光明和龙岗。 最多（6 个），其次是龙华和光明。

38 2021 年三季度深圳城市更新市场研报 规划公示与公告： 平均移交率达 38.2%，处历史高位 龙岗在规模上领跑全市 三季度共发布城市单元规划公示 / 公告 59 个，其中，规 按规模分析，规划公告项目平均规模 15.5 公顷，大项目 划公示 36 个，累计拆除面积 570.9 公顷；规划公告 23 个， 仍是城市更新主力军。其中，项目规模在 10 公顷以上的 累计拆除面积 357.5 公顷。项目主要分布在龙岗及盐田， 数量最多（9 个），规模最大（300.8 公顷）；5-10 公顷 其中，规划公示项目规模排名前三的分别为龙岗、龙华 区间和 0-3 公顷的项目数各 6 个，面积分别为 39.0 公顷 和盐田，规划公告项目中，龙岗规模领跑全市，盐田、 和 10.3 公顷，位居第二、三；项目规模 3-5 公顷的项目 2 个， 南山和坪山规模相当。 面积 7.4 公顷。大项目大统筹仍是本季特征。 改造类型以村改和工改为主 规划公示及公告项目以村改和工改为主。规划公示项目 占比 36%；规划公告项目中，村改项目占比最大，超五 中，村改项目占比最大，超五成（53%），其次为工改项目， 成（52%），其次为工改项目，占比 39%。

城市更新项目数据与趋势 39 从规划公示项目的区域分布来看，龙岗和龙华以村改为 从规划公告项目的区域分布看，龙岗以村改为主，宝安、 主，盐田和大鹏均为村改项目，宝安以工改为主，光明 光明全部为工改，龙华、坪山均为村改，盐田以村改为 均为工改项目，罗湖村改、工改及居改项目较为均衡， 主兼居改，南山、大鹏村改和工改各占 50%，罗湖村改 坪山村改及居改项目亦较为均衡，福田为居改项目，南 和商改各占 50%，福田无项目。 山为商改项目。 整体来看，平均容积率中部区域高于两翼 今年前三季度平均容积率 6.7，与去年深圳市平均容积率 三季度，规划公告的城市更新项目平均容积率达 6.9， 相比微降。今年前三季度平均移交率 40.3%，仍处历史 平 均 移 交 率 38.2%。 其 中， 罗 湖 平 均 容 积 率 最 高， 达 高位。 13.3；龙华的平均移交率最高，达 49%。

40 2021 年三季度深圳城市更新市场研报 规划建筑功能以住宅为主，龙岗规模最大 龙岗的批复建筑量最大，共 1012.6 万 m²，占比 47%， 从 规 划 公 示 的 建 筑 功 能 看， 住 宅 面 积 占 比 最 大， 为 其次为龙华（425.8 万 m²，占 20%）和罗湖（288.5 万 45%，总建面 959.9 万 m²；其次为商业（265.5 万㎡， m²，占 13%）。 占比 12%）及办公（216.9 万 m²，占比 10%）。 2021 年第三季度深圳各区城市更新规划公示建筑类型规模统计表（单位：万㎡） 建筑类型 宝安 光明 龙华 龙岗 坪山 南山 福田 罗湖 盐田 大鹏 总计 959.9 住宅 9.0 5.8 201.2 455.3 39.1 - 2.9 99.1 137.9 9.7 128.0 保障房 2.0 0.4 33.8 52.0 1.6 - 0.9 23.3 14.0 - - 265.5 居住配套商业 - - - - - - - - - - 216.9 49.4 商业 1.2 0.6 38.2 80.8 8.6 2.1 0.9 108.5 20.7 3.9 - 办公 2.7 1.5 56.9 122.0 2.5 4.5 2.0 5.3 19.4 - 108.3 商务公寓 - - - 13.2 2.6 - - 20.6 5.6 7.5 - 193.1 人才公寓 - - - - - - - - -- 34.1 22.6 普通工业厂房 36.2 17.5 35.9 4.9 13.8 - - - -- 91.5 79.3 仓储物流 - - - - - - - - -- 1.0 新型产业用房 - - 16.0 173.7 - - - 3.4 - - 214959 创新型产业用房 4.5 - 2.2 12.9 - - - 14.5 - - 工业配套商业 2.3 0.1 3.6 15.2 0.8 - - 0.5 - 配套宿舍 11.5 5.9 18.4 53.2 1.6 - - 0.9 - - 公共配套 5.0 1.2 18.7 29.2 3.3 1.1 0.9 12.4 6.7 0.8 其他 - - 1.0 - - - - - - - 总计 74.4 33.1 425.8 1012.6 74.0 7.6 7.5 288.5 204.2 21.9

城市更新项目数据与趋势 41 从 规 划 公 告 的 建 筑 功 能 看， 住 宅 面 积 占 比 最 大， 为 龙岗的批复建筑规模最大，454.5 万 m²，占比 30%；其 740.3 万 m²，占比 49%，其次为办公（263.4 万 m²，占 次为南山（353.8 万 m²，占比 23%）和罗湖（250.6 万 17%）及商务公寓（168.0 万 m²，占 11%）。 m²，占比 17%）。 2021 年第三季度深圳市各区城市更新规划公告建筑类型规模统计表（单位：万㎡） 建筑类型 宝安 光明 龙华 龙岗 坪山 南山 福田 罗湖 盐田 大鹏 总计 740.3 住宅 - 5.8 30.4 294.7 98.7 120.0 - 56.0 117.1 17.5 73.5 保障房 - 0.4 4.5 38.5 8.6 5.0 - 7.0 6.4 3.1 - 156.8 居住配套商业 - - - - - - - - - - 263.4 168.0 商业 - 0.6 8.4 35.2 14.9 31.4 - 45.8 16.3 4.1 - 办公 - 1.5 19.6 43.8 10.2 73.4 - 106.9 8.3 - 26.1 3.5 商务公寓 - - - - 13.4 112.0 - 29.5 5.6 7.5 28.5 2.8 人才公寓 -------- - 2.7 13.9 普通工业厂房 8.3 16.3 - 1.6 - - - - -- 38.6 仓储物流 - - - - - 3.5 - - - - - 1518.1 新型产业用房 11.2 - - 17.2 - - - - - -- 创新型产业用房 0.4 - - 2.4 - - - - -- 工业配套商业 0.2 0.4 - 0.6 - 1.5 - -- 配套宿舍 11.0 5.6 - 66.0 - 0.6 - - -- 公共配套 0.3 1.6 2.9 13.9 3.2 6.7 - 5.4 3.6 1.1 其他 - - - - - - - - -- 总计 21.6 32.2 66.0 454.5 149.0 353.8 - 250.6 157.3 33.3