主办：泰和泰律师事务所

编辑：冯思然 贺鹏 晋长明 刘涛 钟俊芳 张毅

房地产

法律信息简报

2022 年 第 11 期

TAHOTA LAW FIRM

房地产法律信息简报

TAHOTA LAW FIRM

免责申明

泰和泰房地产法律简讯仅作为参考资讯，泰和泰并

不为信息来源的准确性作出任何保证或担保。不应

视为简报阅读者与泰和泰构成律师客户关系或泰

和泰就特定事项提供了法律意见，简报阅读者不应

以简报的任何信息作为采取行动或不行动的依据。

简报阅读者如需具有法律效力的意见，应向专业律

师咨询。

This Briefing and related materials were collected and

collated by Tahota Law Firm for reference only.

Tahota Law Firm makes no guarantees or warranties

of any kind, expressed or implied, regarding the

accuracy and reliability of information sources. The

fact of reading this Briefing only shall not be

construed that the readers and Tahota Law Firm have

established customer relationship, nor shall be deemed

that Tahota Law Firm has provided legal advice on

specific issue to the readers. Readers of this Briefing

shall not take any content herein as the basis of their

own action or inaction. If legal advice is required, the

readers shall resort to professional lawyers for

consultancy service.

目录 CONTENTS

新法规速递

行业政策

行业新闻

案例聚焦

实务 Q&A

L e g a l B r i e f i n g

3

NOV. 2 0 2 2

 新法规速递

1、“两高”联合发布办理危害生产安全刑事案件相关司法解释

12 月 15 日，最高法网站公布《最高人民法院 最高人民检察院关于办理危害生产安全

刑事案件适用法律若干问题的解释（二）》，自 2022 年 12 月 19 日起施行。

《解释（二）》共十二条，规定了强令、组织他人违章冒险作业罪的行为方式，明确令

他人违章冒险作业行为以及冒险组织作业行为的具体情形；规定了《刑法修正案（十一）》

增设的危险作业罪的犯罪主体范围和具体行为认定，明确无正当理由故意不执行、采用虚构

事实或者行贿等不正当手段规避、干扰执行停产停业、停止施工等行政决定、命令的属于危

险作业行为。《解释（二）》还对安全评价中介组织人员提供虚假证明文件和出具证明文件

重大失实问题规定了较低的定罪标准。

2、《不动产登记法》公开征求意见 明确将居住权等纳入登记范围

10 月 30 日，自然资源部网站发布《关于<不动产登记法>（征求意见稿）公开征求意见

的公告》，意见反馈截止时间为 11 月 29 日。

征求意见稿共九章 126 条，主要规定了登记机构和人员、登记簿和权属证书、登记程序、

权利登记、其他登记、信息安全与利用等。征求意见稿强调了不动产登记簿的推定效力和公

信力，明确登记簿是不动产权利归属和内容的根据；意见稿在《不动产登记暂行条例》的基

础上，进一步将《民法典》规定的居住权、探矿权和采矿权、取水权、土地经营权等纳入登

记范围；意见稿还完善了抵押权登记、查封登记等，特别是最高额抵押权登记、轮候查封登

记、预查封登记等登记行为的规则和效力；此外，意见稿还对利用互联网、大数据赋能不动

产登记等作出规范。

3、《民法典》合同编通则解释公开征求意见

11 月 4 日，最高人民法院网站发布《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>

合同编通则部分的解释（征求意见稿）》，意见反馈截止时间为 11 月 20 日。

《解释》共九部分七十三条，总体依照《民法典》合同编通则的结构撰写，吸纳了实务

经验，特别对缔约过失赔偿范围、合同订立中第三人责任、预约合同、格式条款、刑民交叉、

合同效力、以物抵债、情势变更、保全、违约显著轻微时约定解除权的行使限制、违约金酌

L e g a l B r i e f i n g

4

NOV. 2 0 2 2

减等一系列焦点问题做出解释。其中，《解释》明确，未实际重复使用并非法院认定不属于

格式条款的充分条件；合同当事人不得约定排除情势变更条款的适用；违约程度显著轻微，

不影响非违约方合同目的的实现，解除合同显失公平时，不支持约定解除权的行使。

4、《上海市住房租赁条例（草案）》公开征求意见

11 月 3 日，上海人大网站发布《上海市住房租赁条例（草案）》并公开征求意见，意

见反馈截止时间为 11 月 16 日。

《条例》共七章六十五条，主要内容包括健全治理机制、规范租赁行为、加强市场主体

管理、突出民生保障、坚持服务监管并重等方面。《条例》明确，出租住房厨房、卫生间、

阳台、贮藏室以及其他非居住空间不得单独出租用于居住，禁止群租；出租人不得采取停止

供水、供电、供热、供燃气以及其他故意降低服务标准等方式，或者采取暴力、威胁等非法

方式，强迫承租人变更、解除住房租赁合同，提前收回租赁住房。《条例》还强调加大对个

人“二房东”及房地产经纪机构和住房租赁企业的监管力度。

L e g a l B r i e f i n g

5

NOV. 2 0 2 2

 行业政策

1、住建部《关于印发<建筑工人简易劳动合同（示范文本）>的通知》

12 月 30 日，为规范建筑用工管理，保障建筑工人合法权益，更好地为建筑企业和建筑

工人签订劳动合同提供指导服务，住房和城乡建设部、人力资源社会保障部根据《中华人民

共和国劳动法》《中华人民共和国劳动合同法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和

国劳动合同法实施条例》《保障农民工工资支付条例》等法律法规及有关政策规定，制定了

《建筑工人简易劳动合同(示范文本)》，供建筑企业和建筑工人签订劳动合同时参考。

示范文本共九条，简要约定了劳动合同的类别、期限、试用期、工作岗位、工作地点、

工作内容和工作时间、工资和支付方式、甲方的权利和义务、乙方的权利和义务、劳动纪律、

劳动合同的解除和终止、劳动争议处理等方面内容。

2、中央经济会议：以“三保”助房地产市场平稳发展

近日，中央经济工作会议在京召开，部署 2023 年经济工作，对房地产行业提出多项要

求。

会议指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工

作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资

产负债状况等，系中央经济工作会议首次就房地产提出“三保”政策。会议还强调了房地产

对经济恢复的重要性，提出要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年

人等住房问题，探索长租房市场建设。

3、证监会调整优化 5 大措施支持房企股权融资

证监会网站 11 月 28 日消息，证监会易会满主席表示，在支持房地产企业股权融资方面，

证监会决定调整优化 5 项措施，并自即日起施行。

一是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。二是恢复上市房企和涉房上市公司再融

资。三是调整完善房地产企业境外市场上市政策。四是进一步发挥 REITs 盘活房企存量资产

作用，鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施 REITs。

五是积极发挥私募股权投资基金作用，开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募

股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、

L e g a l B r i e f i n g

6

NOV. 2 0 2 2

基础设施等。

4、住建部拟修订《建筑工程建筑面积计算标准》

11 月 4 日，住建部网站发布《建筑工程建筑面积计算标准（征求意见稿）》，意见反

馈截止时间为 11 月 30 日。

《标准》适用于新建、扩建、改建的建筑工程从立项审批、设计、施工、竣工验收、房

屋销售、房屋使用、征收拆除的建筑面积计算。《标准》明确了一系列建筑结构术语，明确

了建筑面积计算的必要条件以及计算的具体规定。

5、北京拟修订住房租赁领域三件合同示范文本

11 月 7 日，北京市住建委网站发布《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服

务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》示范文本（征求意见稿），意见反馈截止时间为

11 月 14 日。

修订稿主要修订内容如下：（一）强调出租、承租住房应当遵守的相关规定和要求。明

确签订住房租赁合同前，出租人应当认真阅读住房出租须知，承租人应当认真阅读租赁住房

使用须知。（二）删除原合同条文中的不常用信息。例如出租人、承租人基本信息处的“邮

编”。（三）根据近年来立法情况更新相关法律依据。例如将法律依据中《中华人民共和国

合同法》调整为《中华人民共和国民法典》，并增加了《北京市住房租赁条例》。

6、住建部同意北京市推行工程领域部分证书电子证照

11 月 10 日，住建部网站发布《关于同意北京市推行部分证书电子证照的函》。文件提

出，同意北京市对本市核发的工程勘察资质证书、工程设计资质证书、二级注册结构工程师

注册执业证书和二级注册建筑师注册证书推行电子证照。

文件要求北京市规划和自然资源委员会应确保二级注册结构工程师注册执业证书、二级

注册建筑师注册证书电子证照符合《全国一体化在线政务服务平台 电子证照 勘察设计注册

工程师注册执业证书》、《全国一体化在线政务服务平台电子证照注册建筑师注册证书》标

准，并做好证书数据与住建部相关管理系统对接工作。

7、支持房地产市场平稳健康发展“金融 16 条”正式公布

中国人民银行网站 11 月 23 日正式发布《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会

L e g a l B r i e f i n g

7

NOV. 2 0 2 2

关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。（“金融 16 条”）

《通知》要求加大住房租赁金融支持力度。优化住房租赁信贷服务，鼓励金融机构为各

类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持；拓宽住房租赁市场多元化融资渠

道。支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和

经营。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款

和经营性贷款投放。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

8、五部门：不得以年龄为由“一刀切”清退大龄农民工

11 月 18 日，中国政府网公布《人力资源社会保障部 国家发展改革委 财政部 农业农

村部 国家乡村振兴局 关于进一步支持农民工就业创业的实施意见》。

《意见》围绕五方面提出十六项措施，提出要全面落实社保费缓缴、稳岗返还、留工培

训补助、社会保险补贴等政策，结合实际实行“免申即享”“直补快办”，重点支持农民工

就业集中的建筑业、制造业、服务业企业渡过难关，健全劳务协作机制，对组织农民工外出

务工数量较多、成效较好的人力资源服务机构，按规定给予就业创业服务补助等。《意见》

还提出，允许失业农民工在常住地、就业地、参保地进行失业登记，不得以年龄为由“一刀

切”清退大龄农民工。

L e g a l B r i e f i n g

8

NOV. 2 0 2 2

 行业新闻

1、中央新闻：国常会：推进保交楼专项借款尽快全面落到项目

李克强主持召开国务院常务会议，部署抓实抓好稳经济一揽子政策和接续措施全面落地

见效，巩固经济回稳向上基础。会议指出，稳定和扩大消费。支持平台经济持续健康发展，

保障电商、快递网络畅通。落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策。推进保交楼专

项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款，促进房地产市场健康发展。

2、深圳市人大常委会：因房地产预售资金监管模式变化 深圳拟暂停适用《房地产转

让条例》

11 月 9 日，深圳市人大常委会网站发布《暂时停止适用<深圳经济特区房地产转让条例>

有关规定的决定（草案）》，意见反馈截止时间为 11 月 16 日。

就全国而言，商品房预售资金监管分为行政监管和金融机构监管两种模式。行政监管要

求政府与商业银行、房地产开发企业签订监管协议，由政府对预售资金的使用进行审核、监

管；金融机构监管要求商业银行与房地产开发企业签订监管协议，由商业银行对预售资金的

使用进行全流程监督。深圳商品房预售资金监管模式属于后者。2022 年 1 月 26 日，住建部、

人民银行、银保监会等三部门联合印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》），明确全

国统一实行预售资金行政监管模式。为依法依规推进预售款监管模式改革、确保依法行政，

深圳市人大拟对《转让条例》相关条款进行修订或者暂停适用。

3、国家统计局：11 月份商品住宅销售价格环比总体延续降势

2022 年 11 月份，各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比涨幅回落、二三

线城市同比降势趋缓。

一、一线城市商品住宅销售价格环比降幅略扩，二三线城市环比降幅收窄或与上月相

同。

11 月份，70 个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有 51 个，比上月减少

7 个；二手住宅销售价格环比下降城市有 62 个，个数与上月相同。

11 月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降 0.2%和 0.4%，降幅

比上月均扩大 0.1 个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降 0.2%

L e g a l B r i e f i n g

9

NOV. 2 0 2 2

和 0.4%，降幅比上月均收窄 0.1 个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降 0.3%，

降幅比上月收窄 0.1 个百分点；二手住宅销售价格环比下降 0.5%，降幅与上月相同。

二、一线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落，二三线城市同比降势趋缓

11 月份，70 个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有 51

个和 64 个，个数均与上月相同。

11 月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨 2.5%和 1.2%，涨幅

比上月均回落 0.1 个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比下降 1.2%，降幅比上月

收窄 0.1 个百分点；二手住宅销售价格同比下降 3.2%，降幅与上月相同。三线城市新建商

品住宅销售价格同比下降 3.9%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格同比下降 4.8%，降幅

比上月扩大 0.1 个百分点。

4、中房研协：第 13 届中国房地产科学发展论坛成功召开

中国房地产业协会会长冯俊在论坛上表示，中国房地产市场经过一段时间的深度调整，

在多方面政策的作用下，在经济发展总体向好的大背景下，有望走出低谷，进入市场规模相

对小一些、平稳发展的阶段。冯俊认为，房地产市场是以住房为主要产品，而住房的长期需

求取决于人口和收入。收入增长是长期的趋势，随着收入的提高，居民对美好居住生活的需

求也在不断增长；人口增长在全国范围里可能会逐渐停滞，但在城镇化进程中，人口向城市

流动，尤其向中心城市、都市圈流动，仍会不断提出住房需求。人民群众对美好居住生活的

需求是房地产行业发展的基础。当前，房地产市场流动性风险和需求不足的双重压力并没有

完全消除，但是有理由相信，明天一定会更美好。

会上，国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松，就中国房地产深度调整后的

未来发展趋势进行了展望；中国房地产业协会副会长、绿城中国董事会主席张亚东，分享了

绿城应对行业周期变化的看法和做法，表示将立足长远、坚持全品质高质量发展；上海易居

房地产研究院执行院长、易居企业集团 CEO 丁祖昱，分析了房地产轻资产模式的发展趋势；

住房和城乡建设部标准定额司司长田国民，对城乡建设领域碳达峰实施方案作了解读；中国

建设银行住房金融与个人信贷部总经理梁海燕，就金融创新如何助力探索房地产发展新模式

进行了分享；绿城管理集团执行董事兼 CEO、轻资产联盟首届轮值主席李军，发布了《轻启

未来——轻资产联盟发展报告》。

L e g a l B r i e f i n g

10

NOV. 2 0 2 2

 案例聚焦

房屋买卖中“跳单”如何认定？

【基本案情】

王女士购入涉案别墅的价款为 960 万元。后王女士欲出售该别墅，遂与某房产中介公司

签订了《独家包销合同》，合同明确约定独家包销期限从 2021 年 12 月 1 日起至 2021 年 12

月 31 日止；委托交易价格（扣除中介费后实收）不得低于 1550 万元；交易成功后，王女士

将按成交价的 1.5%向房产中介公司支付中介服务费等。

《独家包销合同》签订后，房产中介公司向梁先生推介涉案别墅。梁先生在中介人员带

领下，先后两次到现场看房，对房子表示满意，且在房产中介公司引荐下，与王女士见面洽

谈交易事项。其间，梁先生还与房产中介公司签订了《居间服务协议书》，约定交易成功后，

梁先生将按成交价的 1.5%向房产中介公司支付中介服务费。之后，梁先生对涉案别墅出价

至 1500 万元，但王女士不同意调低售价。在独家包销合同期限届满前，双方未达成交易。

今年 1 月，中介人员先后询问王女士与梁先生是否有继续交易的意向：梁先生于 1 月 7

日表示不再购买涉案别墅；王女士于 1 月 25 日表示将价款提至不低于 1600 万元。1 月 26

日，王女士与梁先生就涉案别墅签订了交易价格仅为 930 万元的《存量房买卖合同》，并顺

利完成交易过户手续。根据梁先生提交的证据，双方是在另一家中介公司的工作人员协助下

完成交易过户手续，但买卖双方并未与该房产中介公司签订房屋买卖三方协议，梁先生也仅

支付了 1 万元作为服务报酬。房产中介公司知悉后上述情况后提起诉讼，主张王女士与梁先

生上述行为构成“跳单”，要求王女士、梁先生二人分别向其支付中介服务费 23 万元。

【裁判观点】

法院经审理后认为，《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定，委托人在接受中

介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应

当向中介人支付报酬。即禁止“跳单”。本案中，按照《独家包销合同》约定，房产中介公

司未能在独家包销期满前促成房屋买卖交易，无权获取中介报酬。但本案交易双方在独家包

销期满后不到一个月即达成交易，交易价格不但比卖家放盘价少了 620 万元，同时比独家包

销期间买家最后提出的交易价少了 570 万元，甚至比卖家购入价还低 30 万元，且买卖双方

L e g a l B r i e f i n g

11

NOV. 2 0 2 2

经一、二审法院多次释明均拒绝提供交易流水，此外，另一家房产中介公司仅收取 1 万元的

报酬显著低于广州市中介服务费的计算标准，以上种种不合常理的交易行为，实难以让法院

采纳买卖双方不存在“跳单”行为的主张，因此判令买卖双方应当向房产中介公司支付报酬。

广州市增城区人民法院一审判决，王女士、梁先生分别向房产中介公司支付中介服务费

11 万元，驳回房产中介公司其他诉讼请求。王女士、梁先生不服，分别提起上诉。

广州中院二审判决，驳回上诉，维持原判。

【焦点解析】

跳单”是一种行业俗语，指委托人与中介公司订立委托协议并接受中介人服务后，为少

交或不交中介费，利用中介人提供的资源信息或服务，绕开中介人直接与相对人订立合同。

为保障中介人的合法权益，约束违背契约精神的不诚信行为，民法典第九百六十五条对“跳

单”行为进行了法律规制。

在中介公司勤勉履责的前提下，买卖双方应当恪守中介服务合同的约定，支付中介报酬

或者支付中介公司从事中介服务支出的必要费用，不应当利用中介公司提供的交易机会和媒

介服务，为逃避支付中介费，故意绕开中介公司私下交易。买卖双方“跳单”的行为，是不

尊重中介公司的劳动成果、有悖于民法典中诚实守信原则的违约行为。另外，“跳单”行为

可能增加房产交易风险，如买家“一房二卖”等，买卖双方最终可能既要支付中介报酬，还

要卷入房屋买卖合同纠纷中，最终可能在时间、精力、金钱等多方面得不偿失。

L e g a l B r i e f i n g

12

NOV. 2 0 2 2

 实务 Q&A

【说明】以下为近期服务律师接到的一些具有实操性的问题，不定期汇总如下：

Q：开发商楼盘“烂尾”，是否可以由开发商归还房贷？

A：根据《中华人民共和国民法典》相关规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合

同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第二十一条的规定及商品房买卖合同相关

条款的约定，开发商在合同约定的最后期限内无法交房，购房人有权要求解除合同。解除合

同后开发商应将原告交付的首付款返还给购房人，另外购房人向银行支付的银行按揭贷款应

由开发商返还给原告，未支付部分由开发商向银行支付。

Q：业主交纳物业费能否作为开发商交房的前置条件？

A：业主未接到开发商收房通知，前去办理收房手续时，开发商委托交房办证的物业公

司却要求业主先支付物业费及滞纳金，双方由此产生争议，导致未能完成房屋交付。

依法成立的合同对当事人双方均具有法律约束力。商品房买卖合同系双方当事人真实意

思表示，为合法有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。开发商在通知业主收房时

存在工作疏漏，业主也存在怠于收房的事实。而开发商委托办理交楼办证手续的物业公司以

业主须先支付拖欠的物业费及滞纳金作为交房的前置条件，显然于法无据，且与合同约定相

悖，损害了业主的合法权益。综合合同约定、双方在不同阶段对未能交房存在的过错及过错

大小、逾期时间、未及时交房客观上造成业主不能入住等因素，根据公平原则和诚实信用原

则，综合确定业主交纳物业费不能作为开发商交房的前置条件，否则开发商应当赔偿业主损

失。

Q：没签书面租赁合同 能否向出租人主张缔约过失责任？

A: 从陈先生与谢先生对于租房经过的陈述可见，陈先生向谢先生发出欲租房的要约，

谢先生承诺将房屋出租给陈先生，且双方就房屋地点、租金、押金等主要事宜达成一致意见，

陈先生依双方约定支付了押金、租金等费用。陈先生与谢先生之间的要约、承诺均已生效，

且法律对于房屋租赁合同采用书面形式并无强制性法律规定，鉴于此，法院判定陈先生与谢

先生已建立了房屋租赁合同关系，且该合同关系并未违反法律、行政法规的强制性规定，故

应为有效合同。现陈先生以双方未签订书面合同为由，基于缔约过失责任提起诉讼，缺乏相

应的法律依据，故对于陈先生的全部诉讼请求，不应予支持。

L e g a l B r i e f i n g

13

NOV. 2 0 2 2

Q：商业办公用房改 LOFT 被叫停 装修损失谁来赔付？

A：业主行使权利不得危及建筑物的安全。《建设工程质量管理条例》第十五条规定，

“房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构”；《住宅室内装

饰装修管理办法》第六条规定，“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下

列行为：（一）搭建建筑物、构筑物„...”第十七条规定，“物业管理单位应当按照住宅

室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为

的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的„„，应当立即制止”。

Q：企业违规将承包工程交由自然人施工 是否企业承担工伤保险责任？

A：最高院认为，建设工程领域具备用工主体资格的承包单位承担其违法转包、分包项

目上因工伤亡职工的工伤保险责任，并不以存在法律上劳动关系或事实上劳动关系为前提条

件；现行工伤保险制度确立了因工伤亡职工与承包单位之间推定形成拟制劳动关系的规则，

即直接将违法转包、分包的承包单位视为用工主体，并由其承担工伤保险责任。

L e g a l B r i e f i n g

14

NOV. 2 0 2 2

【附录：《最高人民法院、最高人民检察院关于办理危害生产安全刑事案件适用法律

若干问题的解释（二）》、《不动产登记法》征求意见稿、《最高人民法院关于适用<中华

人民共和国民法典>合同编通则部分的解释（征求意见稿）》《上海市住房租赁条例（草案）》】

L e g a l B r i e f i n g

15

NOV. 2 0 2 2

最高人民法院 最高人民检察院关于办理危害生产安全刑事案件适用法律若干问题的

解释（二）

法释〔2022〕19 号

（2022 年 9 月 19 日最高人民法院审判委员会第 1875 次会议、2022 年 10 月 25 日最高

人民检察院第十三届检察委员会第一百零六次会议通过，自 2022 年 12 月 19 日起施行）

为依法惩治危害生产安全犯罪，维护公共安全，保护人民群众生命安全和公私财产安全，

根据《中华人民共和国刑法》《中华人民共和国刑事诉讼法》和《中华人民共和国安全生产

法》等规定，现就办理危害生产安全刑事案件适用法律的若干问题解释如下：

第一条明知存在事故隐患，继续作业存在危险，仍然违反有关安全管理的规定，有下列

情形之一的，属于刑法第一百三十四条第二款规定的“强令他人违章冒险作业”：

（一）以威逼、胁迫、恐吓等手段，强制他人违章作业的；

（二）利用组织、指挥、管理职权，强制他人违章作业的；

（三）其他强令他人违章冒险作业的情形。

明知存在重大事故隐患，仍然违反有关安全管理的规定，不排除或者故意掩盖重大事故

隐患，组织他人作业的，属于刑法第一百三十四条第二款规定的“冒险组织作业”。

第二条刑法第一百三十四条之一规定的犯罪主体，包括对生产、作业负有组织、指挥或

者管理职责的负责人、管理人员、实际控制人、投资人等人员，以及直接从事生产、作业的

人员。

第三条因存在重大事故隐患被依法责令停产停业、停止施工、停止使用有关设备、设施、

场所或者立即采取排除危险的整改措施，有下列情形之一的，属于刑法第一百三十四条之一

第二项规定的“拒不执行”：

（一）无正当理由故意不执行各级人民政府或者负有安全生产监督管理职责的部门依法

作出的上述行政决定、命令的；

（二）虚构重大事故隐患已经排除的事实，规避、干扰执行各级人民政府或者负有安全

生产监督管理职责的部门依法作出的上述行政决定、命令的；

（三）以行贿等不正当手段，规避、干扰执行各级人民政府或者负有安全生产监督管理

职责的部门依法作出的上述行政决定、命令的。

有前款第三项行为，同时构成刑法第三百八十九条行贿罪、第三百九十三条单位行贿罪

等犯罪的，依照数罪并罚的规定处罚。

L e g a l B r i e f i n g

16

NOV. 2 0 2 2

认定是否属于“拒不执行”，应当综合考虑行政决定、命令是否具有法律、行政法规等

依据，行政决定、命令的内容和期限要求是否明确、合理，行为人是否具有按照要求执行的

能力等因素进行判断。

第四条刑法第一百三十四条第二款和第一百三十四条之一第二项规定的“重大事故隐

患”，依照法律、行政法规、部门规章、强制性标准以及有关行政规范性文件进行认定。

刑法第一百三十四条之一第三项规定的“危险物品”，依照安全生产法第一百一十七条

的规定确定。

对于是否属于“重大事故隐患”或者“危险物品”难以确定的，可以依据司法鉴定机构

出具的鉴定意见、地市级以上负有安全生产监督管理职责的部门或者其指定的机构出具的意

见，结合其他证据综合审查，依法作出认定。

第五条在生产、作业中违反有关安全管理的规定，有刑法第一百三十四条之一规定情形

之一，因而发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果，构成刑法第一百三十四条、第一百三

十五条至第一百三十九条等规定的重大责任事故罪、重大劳动安全事故罪、危险物品肇事罪、

工程重大安全事故罪等犯罪的，依照该规定定罪处罚。

第六条承担安全评价职责的中介组织的人员提供的证明文件有下列情形之一的，属于刑

法第二百二十九条第一款规定的“虚假证明文件”：

（一）故意伪造的；

（二）在周边环境、主要建（构）筑物、工艺、装置、设备设施等重要内容上弄虚作假，

导致与评价期间实际情况不符，影响评价结论的；

（三）隐瞒生产经营单位重大事故隐患及整改落实情况、主要灾害等级等情况，影响评

价结论的；

（四）伪造、篡改生产经营单位相关信息、数据、技术报告或者结论等内容，影响评价

结论的；

（五）故意采用存疑的第三方证明材料、监测检验报告，影响评价结论的；

（六）有其他弄虚作假行为，影响评价结论的情形。

生产经营单位提供虚假材料、影响评价结论，承担安全评价职责的中介组织的人员对评

价结论与实际情况不符无主观故意的，不属于刑法第二百二十九条第一款规定的“故意提供

虚假证明文件”。

有本条第二款情形，承担安全评价职责的中介组织的人员严重不负责任，导致出具的证

明文件有重大失实，造成严重后果的，依照刑法第二百二十九条第三款的规定追究刑事责任。

L e g a l B r i e f i n g

17

NOV. 2 0 2 2

第七条承担安全评价职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，有下列情形之一

的，属于刑法第二百二十九条第一款规定的“情节严重”：

（一）造成死亡一人以上或者重伤三人以上安全事故的；

（二）造成直接经济损失五十万元以上安全事故的；

（三）违法所得数额十万元以上的；

（四）两年内因故意提供虚假证明文件受过两次以上行政处罚，又故意提供虚假证明文

件的；

（五）其他情节严重的情形。

在涉及公共安全的重大工程、项目中提供虚假的安全评价文件，有下列情形之一的，属

于刑法第二百二十九条第一款第三项规定的“致使公共财产、国家和人民利益遭受特别重大

损失”：

（一）造成死亡三人以上或者重伤十人以上安全事故的；

（二）造成直接经济损失五百万元以上安全事故的；

（三）其他致使公共财产、国家和人民利益遭受特别重大损失的情形。

承担安全评价职责的中介组织的人员有刑法第二百二十九条第一款行为，在裁量刑罚

时，应当考虑其行为手段、主观过错程度、对安全事故的发生所起作用大小及其获利情况、

一贯表现等因素，综合评估社会危害性，依法裁量刑罚，确保罪责刑相适应。

第八条承担安全评价职责的中介组织的人员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失

实，有下列情形之一的，属于刑法第二百二十九条第三款规定的“造成严重后果”：

（一）造成死亡一人以上或者重伤三人以上安全事故的；

（二）造成直接经济损失一百万元以上安全事故的；

（三）其他造成严重后果的情形。

第九条承担安全评价职责的中介组织犯刑法第二百二十九条规定之罪的，对该中介组织

判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照本解释第七条、第八条的

规定处罚。

第十条有刑法第一百三十四条之一行为，积极配合公安机关或者负有安全生产监督管理

职责的部门采取措施排除事故隐患，确有悔改表现，认罪认罚的，可以依法从宽处罚；犯罪

情节轻微不需要判处刑罚的，可以不起诉或者免予刑事处罚；情节显著轻微危害不大的，不

作为犯罪处理。

第十一条有本解释规定的行为，被不起诉或者免予刑事处罚，需要给予行政处罚、政务

L e g a l B r i e f i n g

18

NOV. 2 0 2 2

处分或者其他处分的，依法移送有关主管机关处理。

第十二条本解释自 2022 年 12 月 19 日起施行。最高人民法院、最高人民检察院此前发

布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。

《不动产登记法》（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条【立法目的】

为明确不动产权利归属，规范不动产登记行为，保护不动产权利人的合法权益，维护不

动产交易安全，制定本法。

第二条【不动产登记的定义】

本法所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产的自然状况、权利状况和其他

法定事项记载于不动产登记簿的行为。

本法所称不动产，是指土地、海域及其建筑物、构筑物、林木等定着物。

第三条【不动产登记的类型】

不动产登记包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预

告登记、查封登记。

第四条【不动产统一登记制度】

国家实行不动产统一登记制度。

不动产登记机构应当按照国家有关规定，加强部门协作，实行不动产登记、交易和缴税

线上线下一窗受理、并行办理，充分运用互联网、大数据等技术手段，优化办理流程，确保

登记结果真实准确。

第五条【登记原则】

不动产登记应当遵循下列原则：

（一）依申请登记原则。不动产登记依照当事人的申请进行；

（二）属地登记原则。不动产登记由不动产所在地的不动产登记机构办理；

（三）一体登记原则。建筑物、构筑物、林木等定着物与其所附着的土地、海域应当一

并登记，并保持权利主体一致；

（四）连续登记原则。未办理不动产首次登记的，不得办理其他类型的不动产登记。

法律、行政法规另有规定的除外。

L e g a l B r i e f i n g

19

NOV. 2 0 2 2

第六条【登记的权利类型】

下列不动产权利，依法进行登记：

（一）国家自然资源所有权；

（二）集体土地所有权；

（三）房屋等建筑物、构筑物所有权；

（四）森林、林木的所有权和使用权；

（五）建设用地使用权；

（六）宅基地使用权；

（七）土地承包经营权和土地经营权；

（八）居住权；

（九）地役权；

（十）抵押权；

（十一）海域使用权；

（十二）探矿权和采矿权；

（十三）取水权；

（十四）法律规定可以登记的其他不动产权利。

第七条【登记效力】

不动产权利的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记的，不发生

效力，但是法律另有规定的除外。

土地承包经营权、土地经营权、地役权自合同生效时设立；未经登记的，不得对抗善意

第三人。

国家自然资源所有权、集体土地所有权根据相关法律规定确定，可以依法登记。

对依据《民法典》第二百二十九条、第二百三十条、第二百三十一条规定享有的不动产

物权进行处分，依照法律规定需要办理不动产登记的，未经登记，不发生物权效力。

第八条【主管机关】

国务院自然资源主管部门统一负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府自然资源主管部门负责本行政区域内不动产登记的监督管理工

作。

第九条【地籍调查（不动产权籍调查）】

不动产登记以地籍调查为基础，通过地籍调查获取不动产的自然状况、权利状况等信息。

L e g a l B r i e f i n g

20

NOV. 2 0 2 2

地籍调查成果应当纳入地籍数据库统一管理。

第十条【不动产登记信息管理基础平台】

国家建立统一的不动产登记信息管理基础平台。

不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、

省、市、县四级登记信息的实时共享。

第十一条【不动产登记信用体系】

国家建立不动产登记信用体系。不动产登记机构应当及时记录、归集、推送不动产登

记领域相关主体信用信息，将失信信息列入严重失信主体名单和信用信息共享平台。

第二章 登记机构和人员

第十二条【登记机构】

县级以上人民政府自然资源主管部门是本行政区域的不动产登记机构，负责本行政区域

内不动产登记工作。

不动产登记机构可以委托经办机构承担不动产登记具体事务工作。

第十三条【登记管辖】

不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人

民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。行政区域变更或者不

动产登记机构职能调整的，原不动产登记机构应当及时将全部不动产登记资料移交相应的不

动产登记机构。

跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能

分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一

级人民政府不动产登记机构指定办理。

国务院确定的国家重点林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海，由国务院自然

资源主管部门负责登记。中央和国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院自然资源

主管部门会同有关机关事务主管部门规定。

第十四条【登记机构的职责】

不动产登记机构应当依法履行合理审慎的审查义务，在审查中履行下列职责：

（一）查验申请材料是否齐备；

（二）查验申请材料之间及其与不动产登记簿之间的内容是否一致；

（三）就有关登记事项询问申请人并制作询问记录；

（四）依法如实登记有关事项。

L e g a l B r i e f i n g

21

NOV. 2 0 2 2

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，

必要时可以实地查看。

第十五条【登记人员的执业要求与保障】

不动产登记人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力，依法独立履

行登记职责，任何单位或者个人不得非法干预。

不动产登记审核、登簿等专门性工作由不动产登记官负责。

国家设立不动产登记专业人员职称，具体办法由国务院人力资源和社会保障主管部

门会同自然资源主管部门规定。

国务院自然资源主管部门负责全国不动产登记人员的考核、管理。

第十六条【登记代理制度】

国家实行不动产登记代理职业资格制度。

第十七条【登记责任保险】

不动产登记机构及其工作人员应当参加不动产登记责任保险，所需经费列入地方财政预

算。

第十八条【登记赔偿基金】

国家设立不动产登记赔偿基金，专项用于不动产登记机构登记错误导致的赔偿责任。

第三章 登记簿和权属证书

第十九条【登记簿的法律效力】

不动产登记簿是不动产权利归属和内容的根据。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登

记簿时发生效力。一经记载，非因法定事由不得修改不动产登记簿记载的事项。

因信赖不动产登记簿的登记事项而善意取得不动产权利的，不因登记的不动产权利错误

影响其取得的不动产权利。

当事人有证据足以证明不动产登记簿与真实的权利状态不一致且其为该不动产权利的

真实权利人，可以向登记机构申请更正登记或者请求人民法院、仲裁机构确认其享有不动产

权利。

第二十条【登记簿的制作与内容】

不动产登记簿由不动产登记机构依法制作。

不动产登记簿应当记载下列事项：

（一）不动产的坐落、界址、面积、用途等自然状况；

L e g a l B r i e f i n g

22

NOV. 2 0 2 2

（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权利状况；

（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；

（四）法律、行政法规规定的其他应当记载的事项。

不动产登记簿的样式由国务院自然资源主管部门统一规定。

第二十一条【登记簿的编制】

不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，但是法律、行政法规另有规定的除外。

第二十二条【登记簿的形式】

不动产登记簿应当采用电子介质。确实不具备条件的，可以采用纸质介质。

第二十三条【登记单元】

不动产登记应当以不动产单元为基本单位。不动产单元具有唯一编码。

不动产单元是通过地籍调查划定的土地、海域及其定着物构成的权属界线封闭且具有独

立使用价值的空间。不动产单元一经划定，未经自然资源主管部门批准，不得随意分割、合

并或者调整边界。

第二十四条【登记簿的保管与保存】

不动产登记机构负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。采用电子

介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，定期进行异地备份，并依法采取信息网络

安全防护措施。采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害

生物等安全保护设施。

不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。任何组织或者个人不得损毁不动产登记簿。

不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。

第二十五条【权属证书】

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项应当与

不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记

簿为准。

不动产登记机构应当根据当事人的选择核发电子介质或者纸质介质的不动产权属证书。

电子介质与纸质介质的不动产权属证书具有同等法律效力。

不动产权属证书应当加盖不动产登记机构登记专用章。

不动产权属证书的样式由国务院自然资源主管部门统一规定。

第四章 登记程序

L e g a l B r i e f i n g

23

NOV. 2 0 2 2

第二十六条【登记程序】

申请办理不动产登记，依照申请、受理、审核、登簿的程序进行。

非依法律规定，不得增设确认、告知、备案等前置环节。

第二十七条【依嘱托登记的情形】

有下列情形之一的，不动产登记机构应当按照相关嘱托文件直接办理不动产登记：

（一）人民法院依法出具的协助执行文书要求不动产登记机构办理登记的；

（二）监察机关、人民检察院、公安机关、国家安全机关、税务机关依法出具的协助执

行文书要求不动产登记机构办理登记的；

（三）人民政府依法作出的征收或者收回不动产权利的决定生效后，要求不动产登记机

构办理注销登记、变更登记或者转移登记的；

（四）法律、行政法规规定的其他情形。

不动产登记机构对前款规定的登记事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建

议，但是不停止办理登记。

第二十八条【依职权登记的情形】

有下列情形之一的，不动产登记机构可以直接办理登记：

（一）因地震等自然灾害导致不动产灭失的注销登记；

（二）依职权更正登记；

（三）法律、行政法规规定的其他情形。

第二十九条【申请主体】

不动产权利设立、变更、转让或者消灭的，自然人、法人或者非法人组织可以依法申请

不动产登记。

当事人委托代理人向不动产登记机构申请不动产登记的，应当提交授权委托书。自然人

处分不动产，委托代理人申请登记的，授权委托书应当经不动产登记机构见证，但是委托不

动产登记代理人或者律师、授权委托书经公证、处分土地承包经营权或者土地经营权的除外。

无民事行为能力人、限制民事行为能力人应当由其监护人代为申请不动产登记。监护人

代为申请的，应当提供经公证的监护权证明，但是父母作为未成年人监护人、人民法院指定

监护人以及民政部门、居民委员会或者村民委员会担任监护人的除外。

处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共

有人的同意并共同申请，但是共有人之间另有约定的除外。

L e g a l B r i e f i n g

24

NOV. 2 0 2 2

第三十条【申请方式】

申请人或者其代理人可以现场或者通过网络向不动产登记机构提交申请材料。

不动产登记机构应当同时提供现场办理和网上办理的条件。

第三十一条【共同申请与单方申请】

因买卖、抵押等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的，可以单方申请：

（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；

（二）因继承、受遗赠而取得不动产权利的；

（三）人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者人民政府生效的决定等导致不动产权利

设立、变更、转让或者消灭的；

（四）权利人姓名、名称、身份证明类型、身份证件号码等身份信息或者自然状况发生

变化，申请变更登记的；

（五）不动产灭失或者权利人依法放弃不动产权利，申请注销登记的；

（六）更正登记；

（七）异议登记；

（八）预售人未按照合同约定与预购人申请预购商品房的预告登记；

（九）预售商品房的预购人依据预告登记申请转移登记的；

（十）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

第三十二条【申请材料】

当事人申请不动产登记的，应当提交下列材料并对申请材料的真实性负责：

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明材料。委托代理人申请登记的，还应当提交代理人的身份证明

材料和授权委托书；

（三）权属来源等登记原因材料；

（四）本法规定的其他材料。

不动产首次登记和不动产界址发生变化的，当事人应当提交不动产界址、面积等地籍调

查材料，通过权属调查和不动产测绘，全面查清不动产的自然状况和权属状况。已有地籍调

查成果能够满足登记要求的，不再进行地籍调查。

法律规定未缴税不予办理登记的，当事人应当提交完税证明材料。

法律没有规定的材料不得作为登记申请材料，不动产登记机构不得收取。

L e g a l B r i e f i n g

25

NOV. 2 0 2 2

第三十三条【继承或受遗赠登记】

因继承、受遗赠取得不动产申请不动产登记的，不动产登记机构可以根据人民法院生效

法律文书、告知承诺制、遗产管理人、公证等方式确认继承权并予以办理。

申请人申请适用告知承诺制，不动产登记机构认为符合规定的，予以受理；依法登记的，

应当在登记簿及不动产权属证书附记栏注记承诺事项。申请人应当对其承诺事项负责，并承

担不实承诺的法律责任。告知承诺制适用主体、适用情形、办理程序等，由国务院自然资源

主管部门另行规定。

第三十四条【撤回申请】

在不动产登记机构将申请登记的事项记载于不动产登记簿前，全体申请人可以撤回登记

申请。

第三十五条【对申请的处理】

不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：

（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全

部补正申请材料的，应当受理，并书面告知申请人；

（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正。申请人当场更

正后，应当受理并书面告知申请人；

（三）申请人通过网络申请的，不动产登记机构应当及时通过网络告知申请人受理结果；

（四）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知不予受理，并一次性

告知申请人需要补正的全部内容；

（五）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理，

并告知申请人向有管辖权的登记机构申请。

不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。

第三十六条【受理时间】

申请人现场申请不动产登记并被不动产登记机构受理的，申请日即为受理时间。申请人

通过网络提交申请并被不动产登记机构受理的，以电子数据被不动产登记机构指定的信息系

统接受并且能够检索识别的时间为受理时间。

申请材料不齐全或者不符合法定形式的，申请人补正之日为受理时间。

第三十七条【询问】

不动产登记机构应当根据不同的申请登记事项询问申请人以下内容，并制作询问记录：

（一）申请登记的事项是否是申请人的真实意思表示；

L e g a l B r i e f i n g

26

NOV. 2 0 2 2

（二）申请登记的不动产是否存在共有人；

（三）存在异议登记的，申请人是否知悉存在异议登记的情况；

（四）其他必要内容。

第三十八条【查验】

不动产登记机构受理不动产登记申请后，按照下列要求进行查验：

（一）申请人、代理人的身份证明材料及授权委托书与申请主体是否一致；

（二）权属来源等登记原因材料与申请登记的内容是否一致；

（三）不动产界址、面积等地籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面

积是否准确；

（四）申请登记的材料是否符合不动产登记簿记载的要求；

（五）法律规定未缴税不予办理登记的，提交的完税结果材料是否齐全。

第三十九条【实地查看】

属于下列情形之一的，不动产登记机构应当进行实地查看，填写并保存实地查看记录：

（一）在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物建造情况；

（二）因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失情况。

不动产登记机构进行实地查看时，申请人应当予以配合。

第四十条【应当公告的情形】

有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于不动产登记簿前进行公告，

但是涉及国家秘密的除外：

（一）政府组织的集体土地所有权登记；

（二）宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土

地承包经营权的首次登记；

（三）采用告知承诺制确认继承权的转移登记；

（四）依职权更正登记、依职权注销登记；

（五）法律、行政法规规定的其他情形。

公告应当在不动产登记机构门户网站或者不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于

十五个工作日。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。

第四十一条【公告的内容】

不动产登记公告的主要内容包括：

（一）拟登记的不动产权利人的姓名或者名称；

L e g a l B r i e f i n g

27

NOV. 2 0 2 2

（二）拟登记的不动产坐落、面积、用途、权利类型等；

（三）提出异议的期限、方式和受理机构；

（四）需要公告的其他事项。

第四十二条【登簿】

经审核符合登记条件的，不动产登记机构应当将申请登记事项准确、完整、清晰、及时

地记载于不动产登记簿。

登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

第四十三条【不予登记的情形】

登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构不予登记并书面告知申请人：

（一）申请登记的事项不符合登记条件的；

（二）不动产首次登记前存在尚未解决的不动产权属争议的；

（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；

（四）以法律禁止处分的不动产申请处分登记的；

（五）法律规定不予登记的其他情形。

第四十四条【登记时间与顺位利益】

登记事项记载于不动产登记簿的时间为登记时间。

同一不动产上设立多个权利的，登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记，

并记载于不动产登记簿。

第四十五条【登记时限】

不动产登记机构自受理登记申请之日起，应当在下列期限内，将申请登记事项记载于

不动产登记簿或者作出不予登记的决定：

（一）国有建设用地使用权及房屋所有权的权利登记，抵押登记、预告登记、异议登

记、查封登记，五个工作日；

（二）农村宅基地、集体建设用地和房屋，土地承包经营权、土地经营权、林地以及

森林、林木登记，继承、受遗赠涉及的不动产登记等，三十个工作日；

不动产登记过程中的实地查看、公告、补正、地籍调查的时间不计入前款规定的期限。

第四十六条【证书的核发】

不动产登记完成后，不动产登记机构应当根据不动产登记簿填写并依法核发不动产权属

证书，但是申请人明确表示无须取得权属证书的除外。

不动产权属证书核发后，可以依法补发、换发、收回。

L e g a l B r i e f i n g

28

NOV. 2 0 2 2

第五章 权利登记

第一节 一般规定

第四十七条【首次登记】

不动产首次登记，是指不动产权利的第一次登记。

第四十八条【变更登记】

不动产变更登记，是指因不动产权利人姓名或者名称、不动产的界址、用途、不动产权

利内容等发生变更进行的登记。

有下列情形之一的，当事人应当向不动产登记机构申请变更登记：

（一）不动产权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证件号码发生变更的；

（二）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；

（三）不动产权利期限、来源等状况发生变化的；

（四）同一权利人分割或者合并不动产的；

（五）共同共有或者按份共有等共有性质发生变化的；

（六）居住权的期限、居住的条件或者要求等发生变化的；

（七）地役权的利用目的、方法等发生变化的；

（八）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限发生变化的，抵押物转移导致抵押

人变化的；

（九）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；

（十）法律、行政法规规定的其他情形。

第四十九条【转移登记】

不动产转移登记，是指因不动产权利发生转移进行的登记。

有下列情形之一的，当事人应当向不动产登记机构申请转移登记：

（一）买卖、互换、赠与不动产的；

（二）以不动产作价出资（入股）的；

（三）法人或者非法人组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；

（四）继承、受遗赠导致权利发生转移的；

（五）增加或者减少共有人导致不动产权利转移的以及共有不动产份额变化的；

（六）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；

（七）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；

（八）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；

L e g a l B r i e f i n g

29

NOV. 2 0 2 2

（九）法律、行政法规规定的其他情形。

第五十条【注销登记】

不动产注销登记，是指因不动产或者不动产权利消灭等进行的登记。

有下列情形之一的，当事人应当向不动产登记机构申请注销登记：

（一）不动产灭失的；

（二）权利人放弃不动产权利的；

（三）不动产权利期限届满而消灭的；

（四）不动产被依法没收、征收或者收回的；

（五）人民法院、仲裁机构的生效法律文书导致不动产权利消灭的；

（六）法律、行政法规规定的其他情形。

不动产上已经设立居住权、地役权、抵押权或者已经办理预告登记、查封登记，所有权

人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供居住权人、地役权人、抵押权人、

预告登记权利人或查封机关同意的书面材料，但是因不动产灭失而申请注销登记的除外。

第五十一条【总登记】

县级以上人民政府可以在本行政区域内组织开展集体土地所有权、建设用地使用权、宅

基地使用权、土地承包经营权等不动产权利的登记。

依照前款规定办理登记所需的权属来源、地籍调查等登记材料，由人民政府自然资源主

管部门组织获取，相关部门和主体应当配合提供。

第五十二条【集体土地所有权登记】

集体土地所有权登记，依照下列规定提出申请：

（一）土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织申请。没有集体经济组织的，由

村民委员会申请；

（二）土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织申请。没有

集体经济组织的，由村民小组申请；

（三）土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织申请。没有乡（镇）

集体经济组织的，由乡（镇）人民政府申请。

申请集体土地所有权首次登记的，应当提交土地所有权界线协议书等土地权属来源材料

以及不动产界址、面积等地籍调查材料。

因农民集体互换、土地调整等导致集体土地所有权转移申请转移登记的，应当提交互换、

调整协议等集体土地所有权转移的材料和本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二

L e g a l B r i e f i n g

30

NOV. 2 0 2 2

以上村民代表同意的材料。

申请集体土地所有权变更登记的，应当提交农民集体名称变化、土地坐落、界址、面

积状况变化等集体土地所有权变更的材料。申请集体土地所有权注销登记的，应当提交人

民政府的征收决定、土地灭失等集体土地所有权消灭的材料。

第五十三条【居住权登记】

当事人申请居住权首次登记，提交设立居住权的合同、遗嘱或者生效法律文书。

当事人的姓名或者名称、居住权期限等发生变化的，当事人应当申请居住权的变更登记。

居住权人放弃权利、居住权人死亡、约定的存续期间届满等导致居住权消灭的，当事人

应当申请居住权的注销登记。

第五十四条【地役权登记】

按照地役权合同设定地役权的，当事人可以持地役权合同申请地役权首次登记。

已经登记的地役权，地役权内容、需役地或供役地自然状况等发生变更的，当事人应当

持地役权合同和变更材料，申请地役权变更登记。供役地分割转让办理登记，转让部分涉及

地役权的，应当由受让人与地役权人一并申请地役权变更登记。

已经登记的地役权因土地承包经营权、土地经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等

权利转让发生转移的，当事人应当持地役权转移合同，申请地役权转移登记。申请需役地转

移登记的，或者需役地分割转让，转让部分涉及已登记的地役权的，当事人应当一并申请地

役权转移登记，但是当事人另有约定的除外。当事人拒绝一并申请地役权转移登记的，应当

出具书面材料。不动产登记机构办理转移登记时，应当同时办理地役权注销登记。

已经登记的地役权，发生期限届满、供役地和需役地归于同一人、供役地或者需役地灭

失等情形的，当事人应当持证实地役权发生消灭的材料，申请地役权注销登记。

不动产登记机构应当将地役权登记事项分别记载于需役地和供役地登记簿。

第五十五条【海域使用权登记】

依法取得海域使用权，应当申请海域使用权首次登记。依法利用海域建造建筑物、构筑

物的，应当申请海域使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记。

申请海域使用权首次登记的，提交不动产界址、面积等地籍调查材料，海域使用金缴纳

结果材料。

经批准开发利用的海域的界址、空间范围、用途、使用期限等发生变化申请变更登记的，

提交有批准权的人民政府或其主管部门的批准文件。转让批准取得的海域使用权申请转移登

记的，提交有批准权的主管部门批准文件。

L e g a l B r i e f i n g

31

NOV. 2 0 2 2

因围填海造地等导致海域变更或灭失的，申请人应当在围填海造地等工程竣工验收后，

依法申请海域使用权的变更登记或者注销登记，并申请国有建设用地使用权首次登记。

海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记，参照国有建设用地使用权及房屋所有权登记

的规定办理。

第二节 土地承包经营权和土地经营权登记

第五十六条【土地承包经营权首次登记】

以家庭承包方式承包农民集体所有的耕地、林地、草地、水域、滩涂等农用地或者国家

所有依法由农民集体使用的农用地的，可以申请土地承包经营权登记。

以家庭承包方式取得土地承包经营权的，由发包方持土地承包经营权合同以及不动产界

址、面积等地籍调查材料申请首次登记。

第五十七条【土地承包经营权的变更登记】

已经登记的土地承包经营权有下列情形之一的，发包方持发生变更事实的材料，可以申

请土地承包经营权变更登记：

（一）权利人的姓名等事项发生变化的；

（二）承包土地的坐落、名称、面积发生变化的；

（三）承包期限依法变更的；

（四）承包土地用途改变的；

（五）法律、行政法规规定的其他情形。

第五十八条【土地承包经营权的转移登记】

已经登记的土地承包经营权有下列情形之一的，当事人双方持互换协议、转让合同和受

让方同发包方签订的土地承包经营权合同等材料，可以申请土地承包经营权的转移登记：

（一）互换；

（二）转让；

（三）因家庭关系、婚姻关系变化等原因导致土地承包经营权分割或者合并的；

（四）依法导致土地承包经营权转移的其他情形。

第五十九条【土地承包经营权的注销登记】

已经登记的土地承包经营权有下列情形之一的，发包方应当持相关材料申请注销登记：

（一）承包经营的土地灭失的；

（二）承包经营的土地被依法转为建设用地的；

（三）承包经营权人放弃承包经营权的；

L e g a l B r i e f i n g

32

NOV. 2 0 2 2

（四）法律、行政法规规定的其他情形。

第六十条【土地经营权登记】

以招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地的，由当事人持土地承包合同申请土地经

营权首次登记。以家庭承包方式取得土地承包经营权的承包方依法采取出租（转包）、入股

或者其他方式向他人流转土地经营权，且流转期为五年以上的，当事人可以持土地经营权流

转合同申请土地经营权首次登记。

已经登记的土地经营权发生变更的，当事人持发生变更事实的材料，可以申请土地经营

权变更登记。

已经登记的土地经营权转移的，当事人双方持流转合同等材料，可以申请转移登记。

已经登记的土地经营权发生下列情形之一的，当事人应当持证实土地经营权消灭的材料

申请注销登记：

（一）土地经营权流转期限届满的；

（二）承包方依法解除土地经营权流转合同或者发包方依法终止土地经营权流转合同

的；

（三）法律、行政法规规定的其他情形。

第三节 建设用地使用权及房屋所有权登记

第六十一条【国有建设用地使用权首次登记】

以出让、划拨、租赁、作价出资等方式取得国有建设用地使用权的，应当申请国有建设

用地使用权首次登记。

申请国有建设用地使用权首次登记，应当提交下列材料：

（一）土地有偿使用合同或者划拨决定书；

（二）不动产界址、面积等地籍调查材料；

（三）依法应当缴纳契税的，提交契税完税结果材料；

（四）依法应当缴纳土地出让金的，提交土地出让金缴纳结果材料。

第六十二条【国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记】

依法利用国有建设用地建造房屋的，应当申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登

记。不具备房地一体登记条件的，可以单独申请国有建设用地使用权首次登记。

申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：

（一）建设单位依法组织竣工验收形成的竣工验收报告；

（二）不动产界址、面积等地籍调查材料；

L e g a l B r i e f i n g

33

NOV. 2 0 2 2

（三）依法应当缴纳契税的，提交契税完税结果材料。

未办理国有建设用地使用权首次登记的，还应当提交土地有偿使用合同或者划拨决定

书；依法应当缴纳土地出让金的，同时提交土地出让金缴纳结果材料。

申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于

全体业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建

设用地使用权一并申请登记为全体业主共有。

第六十三条【国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的申请材料】

申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据以下情况，提交申请材料：

（一）权利人姓名、名称、身份证明类型、身份证件号码等身份信息或者共有性质发生

变化的，提交相应材料；

（二）不动产坐落、面积、界址等发生变化的，提交地籍调查、人民政府收回决定书、

竣工验收等材料；

（三）不动产用途、权利期限等发生变化的，提交土地有偿使用合同或者补充协议等材

料；

（四）同一权利人的不动产分割或者合并的，提交自然资源主管部门同意分割或者合并

的批准文件；

（五）依法应当缴纳契税的，提交完税结果材料；

（六）依法应当缴纳土地出让金的，提交土地出让金缴纳结果材料。

第六十四条【国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的申请材料】

申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：

（一）买卖、互换、赠与合同，作价出资（入股）协议；

（二）继承或者受遗赠的材料；

（三）人民法院、仲裁机构生效的法律文书；

（四）划拨国有建设用地使用权转移的批准文件；

（五）增加或者减少共有人、共有份额变化的协议；

（六）因法人、非法人组织合并、分立、兼并、破产等情形导致权属发生转移的材料；

（七）依法应当缴纳土地增值税、个人所得税、契税的，提交完税结果材料。

第六十五条【国有建设用地使用权及房屋所有权注销登记的申请材料】

申请国有建设用地使用权及房屋所有权注销登记的，应当提交人民政府征收决定书、人

民法院或者仲裁机构生效法律文书、不动产灭失、权利人放弃权利等材料。

L e g a l B r i e f i n g

34

NOV. 2 0 2 2

第六十六条【地上、地下单独设立国有建设用地使用权的登记】

在土地的地上或者地下单独设立国有建设用地使用权，申请登记的，参照本节规定办理。

属于住宅小区配建的地下车位、车库，申请首次登记的，还应当提交确认车位、车库划

分、编号以及属于业主专有或者共有的材料。

第六十七条【集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记】

集体建设用地使用权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记，参照本节规

定办理。

申请集体建设用地使用权首次登记，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次

登记的，应当提交集体建设用地出让合同、出租合同等土地权属来源材料以及不动产界址、

面积等地籍调查材料。

第六十八条【房屋之外的建筑物、构筑物登记的参照适用】

铁路、公路、桥梁、码头、通航建筑物、油库等其他建筑物、构筑物所有权的登记，参

照本节规定办理。

第四节 宅基地使用权及房屋所有权登记

第六十九条【宅基地使用权及房屋所有权的首次登记】

依法取得宅基地使用权的，应当申请宅基地使用权首次登记，提交下列材料：

（一）批准用地的文件；

（二）不动产界址、面积等地籍调查材料。

利用宅基地依法建造住宅及其附属设施的，应当申请宅基地使用权及房屋所有权首次登

记，还应当提交房屋符合规划的相关材料。

第七十条【宅基地使用权及房屋所有权变更登记的申请材料】

因不动产面积、界址范围发生变化，申请宅基地使用权及房屋所有权变更登记的，应当

提交政府批准文件以及不动产界址、面积等地籍调查材料。

第七十一条【宅基地使用权及房屋所有权转移登记的申请材料】

因依法买卖、分家析产、继承、互换、赠与房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生

转移申请登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：

（一）继承宅基地上的房屋的材料；

（二）分家析产的协议或者材料；

（三）集体经济组织内部成员互换宅基地或者买卖、赠与房屋的协议等材料。

L e g a l B r i e f i n g

35

NOV. 2 0 2 2

第七十二条【参照适用】

申请宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记的，参照国有建设用地使用权及建筑

物区分所有权的规定办理登记。

第五节 抵押权登记

第七十三条【可以抵押的不动产范围】

当事人以其有权处分的下列财产进行抵押的，应当向不动产登记机构申请不动产抵押权

登记：

（一）建设用地使用权；

（二）建筑物和其他土地定着物；

（三）海域使用权；

（四）土地经营权；

（五）林木所有权与森林、林木使用权；

（六）正在建造的建筑物；

（七）探矿权、采矿权；

（八）法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。

建筑物、构筑物、森林、林木等地上或者海上定着物与其所附着的土地、海域应当一并

抵押。

建设用地上已经建造建筑物、构筑物但是未办理房地一体首次登记的，当事人可以以办

理首次登记的建设用地使用权进行抵押，并申请抵押权首次登记。

第七十四条【一般抵押权首次登记】

自然人、法人或者非法人组织依法以不动产抵押的，当事人应当持主债权债务合同和抵

押合同，共同向不动产登记机构申请办理抵押权首次登记。

抵押权首次登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿上记载以下内容：

（一）抵押人、抵押权人的姓名或者名称；

（二）被担保主债权的数额；

（三）担保的范围；

（四）债务人履行债务的期限；

（五）是否存在禁止或者限制转让抵押财产的约定。

涉及第三人担保的，不动产登记簿还应当记载债务人的姓名或者名称。

L e g a l B r i e f i n g

36

NOV. 2 0 2 2

第七十五条【一般抵押权的变更登记】

有下列情形之一的，当事人应当持抵押权变更材料，申请抵押权变更登记：

（一）抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；

（二）被担保的主债权数额变更的；

（三）担保范围变更的；

（四）债务履行期限变更的；

（五）是否存在禁止或者限制转让抵押财产的约定发生变化的；

（六）抵押财产发生转移导致抵押人发生变化的。

涉及第三人担保的，不动产登记簿还应当记载债务人的姓名或者名称变更的情形。

因被担保主债权的数额、担保范围、债务履行期限发生变更申请抵押权变更登记时，如

果该抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交其他抵押权人书面同意的

材料。

第七十六条【一般抵押权的转移登记】

因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以持被担保主债权的转让协议、债权人已经

通知债务人的材料，申请抵押权的转移登记。

第七十七条【一般抵押权的注销登记】

有下列情形之一的，抵押人或者抵押权人可以单方持抵押权消灭的材料，申请抵押权注

销登记：

（一）主债权消灭；

（二）抵押权已经实现。

抵押权人放弃抵押权的，抵押权人可以单方申请抵押权注销登记。

第七十八条【在建建筑物抵押登记】

以建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设定抵押的，应当一并申请抵押权的首

次登记。在建建筑物，是指正在建造、尚未办理所有权首次登记的房屋等建筑物。

当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商

品房。

申请在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当提交主债权债务合同和抵押合同。申请

变更登记、转移登记或者注销登记的，当事人应当提交在建建筑物抵押权发生变更、转移或

者消灭的材料。

在建建筑物建造完毕，办理建筑物所有权首次登记时，当事人应当申请将在建建筑物抵

L e g a l B r i e f i n g

37

NOV. 2 0 2 2

押权登记转为建筑物抵押权登记。

第七十九条【最高额抵押权的首次登记】

设立最高额抵押权的，当事人应当持最高额抵押合同与一定期间内将要连续发生的债权

的合同，申请最高额抵押权首次登记。

当事人申请最高额抵押权首次登记时，同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入

最高额抵押担保的债权范围的，还应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权纳入

最高额抵押权担保范围的书面材料。

第八十条【最高额抵押权的变更登记】

有下列情形之一的，当事人应当持最高额抵押权发生变更的材料，申请最高额抵押权变

更登记：

（一）抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；

（二）债权范围变更的；

（三）最高债权额变更的；

（四）债权确定的期间变更的。

涉及第三人担保的，还应当包括债务人的姓名或者名称变更的情形。

因最高债权额、债权范围、债务履行期限、债权确定的期间发生变更申请最高额抵押权

变更登记时，如果该抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交其他抵押

权人书面同意的材料。

第八十一条【最高额抵押权的转移登记】

最高额抵押权发生转移的，应当持债权转移的材料、当事人约定最高额抵押权随同债权

的转让而转移的材料，申请办理最高额抵押权转移登记。

债权人转让部分债权，当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的，应当根

据不同情形，分别申请下列登记：

（一）当事人约定原抵押权人与受让人共同享有最高额抵押权的，应当申请最高额抵押

权转移登记；

（二）当事人约定受让人享有一般抵押权、原抵押权人就扣减已转移的债权数额后继续

享有最高额抵押权的，应当申请一般抵押权首次登记以及最高额抵押权变更登记；

（三）当事人约定原抵押权人不再享有最高额抵押权的，应当一并申请最高额抵押权确

定登记与一般抵押权转移登记。

最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让部分债权的，除当事人另有约定外，不动

L e g a l B r i e f i n g

38

NOV. 2 0 2 2

产登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。

第八十二条【确定最高额抵押权的登记】

发生导致最高额抵押权担保的债权被确定的事由，使最高额抵押权转变为一般抵押权

的，当事人应当持最高额抵押权担保的债权已确定的材料，申请办理确定最高额抵押权的登

记。

第八十三条【抵押权的顺位】

同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办

理登记，并记载于不动产登记簿。当事人对抵押权顺位另有约定的，按照约定办理登记。

第六章 其他登记

第一节 更正登记

第八十四条【依申请更正登记】

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。

权利人申请更正登记的，应当提交证明不动产登记簿记载确有错误的材料。

利害关系人申请更正登记的，应当提交下列材料：

（一）证明对登记的不动产权利有利害关系的材料；

（二）证明不动产登记簿记载的事项确有错误的材料。

第八十五条【更正登记处理的情形一】

不动产权利人、利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有

错误的，应当及时予以更正，但是已经办理不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的

除外。

不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正并书面通知申请人。

不动产登记机构在办理更正登记中需要更正不动产权属证书内容的，应当书面通知权利

人换发，并将换发不动产权属证书的事项记载于不动产登记簿。

第八十六条【更正登记处理的情形二】

权利人、利害关系人有证据证明登记确有错误且不动产登记簿记载的权利人书面同意更

正的，登记机构应当予以更正。

人民法院、仲裁机构生效的法律文书确认登记确有错误的，权利人、利害关系人可以持

该法律文书申请更正登记。

第八十七条【依职权更正登记】

不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在十五个工作日内

L e g a l B r i e f i n g

39

NOV. 2 0 2 2

办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告十五个工作日后，依法予

以更正，但是已经办理不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

第二节 异议登记

第八十八条【异议登记的申请】

利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请异议登记。

利害关系人申请异议登记的，应当提交下列材料：

（一）证明对登记的不动产权利有利害关系的材料；

（二）表明不动产登记簿记载的事项可能存在错误的材料。

第八十九条【异议登记不具有限制处分的效力】

异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动

产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理

的，不动产登记机构应当予以办理，但是申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书

面承诺。

第九十条【异议登记的失效】

不动产登记机构受理异议登记申请的，应当将异议事项记载于不动产登记簿。

异议登记申请人应当在异议登记之日起十五日内，提交人民法院受理通知书、仲裁机构

受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。

异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构

不予受理。

异议登记失效不影响利害关系人请求确认不动产权利的归属。

第九十一条【异议登记的注销】

异议登记失效的，申请人或者不动产登记簿上记载的权利人可以申请注销登记。

第九十二条【异议登记造成损害的赔偿责任】

异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

申请人明知或者应知无正当理由而申请异议登记，造成权利人损害的，应当承担赔偿责

任。

第三节 预告登记

第九十三条【预告登记的适用范围】

有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：

（一）不动产买卖、抵押的；

L e g a l B r i e f i n g

40

NOV. 2 0 2 2

（二）预购商品房买卖、抵押的；

（三）签订其他不动产物权的协议的。

第九十四条【预告登记的效力】

预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，

不动产登记机构应当不予办理。

预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起九十日内，当事人申请

不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项以及登记顺位办理相应的登记。当事

人以预购商品房办理抵押预告登记的，办理不动产首次登记后，抵押权自办理抵押预告登记

之日起设立。

因买卖不动产等原因已经办理预告登记的不动产，不得以预告登记义务人作为被执行人

对该不动产进行查封或者拍卖、变卖。

人民法院受理破产申请后，债务人占有的已经办理不动产转移预告登记、预购商品房预

告登记的不动产不属于破产财产；该不动产能够进行相应的不动产登记的，预告登记权利人

可以通过管理人取回。

抵押权预告登记后，抵押人破产的，预告登记权利人享有优先受偿权。

第九十五条【不动产预告登记】

申请不动产转移或者抵押预告登记的，当事人应当提交下列材料：

（一）不动产买卖、互换、赠与等合同或者抵押合同与主债权债务合同；

（二）当事人关于预告登记的约定。

第九十六条【预购商品房预告登记】

申请预购商品房预告登记的，应当提交商品房预售合同。预售人和预购人订立商品房买

卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。

申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在

建建筑物抵押权注销登记。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理

预告登记。

第九十七条【预购商品房抵押权预告登记】

申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交抵押合同、主债权债务合同以及预购商品房

预告登记材料。

预购商品房抵押权变更、转移或者消灭的，当事人应当提交预购商品房抵押权发生变更、

转移或者消灭的材料，申请预购商品房抵押权预告登记的变更、转移、注销登记。

L e g a l B r i e f i n g

41

NOV. 2 0 2 2

预购商品房办理房屋所有权转移登记时，不动产登记机构应当将预购商品房抵押权预告

登记转为房屋抵押权登记。

第九十八条【预告登记的消灭】

预告登记未到期，有下列情形之一的，当事人可以申请注销预告登记：

（一）债权消灭的；

（二）预告登记的权利人放弃债权的；

（三）预告登记的权利人放弃预告登记的；

（四）法律、行政法规规定的其他情形。

前款债权消灭的情形是指处分不动产物权的协议无效、被撤销、被解除等情形。

第四节 查封登记

第九十九条【不动产查封登记】

人民法院对不动产进行查封的，应当通知不动产登记机构办理查封登记。

人民法院要求不动产登记机构办理查封登记的，应当提交下列材料：

（一）人民法院工作人员的工作证及执行公务的证明；

（二）协助执行文书，应当载明查封的起止时间；

（三）委托其他法院送达的，应当提交委托送达函。

人民法院对不动产进行查封之前，人民法院工作人员应当持工作证、协助查询通知书向

不动产登记机构查询该不动产的权属。

监察机关、人民检察院、公安机关、国家安全机关、税务机关等其他国家有权机关依法

要求不动产登记机构办理查封登记的，参照人民法院的查封登记办理。

第一百条【查封登记的处理】

不动产登记机构在收到人民法院发送的进行查封的法律文书的当日，应当核对不动产登

记簿，确认被要求查封的不动产的有关情况与不动产登记簿的记载是否一致；经核对一致的，

应当立即办理，将该法律文书或者决定中列明的查封内容和期限记载于不动产登记簿；不一

致的，应当立即通知人民法院，但是不应当停止办理。

不动产登记机构办理查封登记时，不得对人民法院生效法律文书和协助执行文书进行实

体审查。

第一百零一条【轮候查封登记】

两个以上人民法院查封同一不动产的，不动产登记机构应当为先送达协助执行文书的人

民法院办理查封登记，对后送达协助执行文书的人民法院办理轮候查封登记。

L e g a l B r i e f i n g

42

NOV. 2 0 2 2

轮候查封登记的顺序按照人民法院协助执行文书送达不动产登记机构的时间先后进行

排列。

第一百零二条【查封登记的效力】

已经办理查封登记的不动产，不动产登记机构不得办理该不动产的处分登记，不得重复

办理查封登记。

第一百零三条【查封登记与其他登记的协调】

不动产登记机构办理查封登记前，不动产已由登记权利人申请涉及该不动产的处分登

记，但是尚未记载于不动产登记簿的，不动产登记机构应当立即停止办理，并向申请人出具

不予登记告知书，改为办理查封登记，并通知登记申请人；已经记载于不动产登记簿的，不

动产登记机构应当将无法办理查封登记的事实书面告知人民法院。

第一百零四条【查封登记的注销与失效】

查封期间，人民法院解除查封的，不动产登记机构应当根据人民法院协助执行文书注销

查封登记。

不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记自动失效。

第一百零五条【预查封登记】

未登记的不动产，有下列情形之一的，不动产登记机构应当依据人民法院协助执行文书

和已经生效的预查封法律文书办理预查封登记：

（一）被执行人的不动产属于在建建筑物的；

（二）被执行人已经办理商品房预售许可证且尚未出售的房屋；

（三）被执行人已经办理预购商品房预告登记的房屋。

预查封的不动产在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，

预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。预查封登记转为查封登记的，

不影响不动产上已设定的抵押权预告登记转抵押权首次登记的效力。

预查封登记可以适用查封登记的相关规定。

第七章 信息安全与利用

第一百零六条【登记信息的安全保护】

不动产登记信息管理基础平台的建设和运行，应当符合国家网络安全有关法律法规的规

定。

不动产登记机构应当建立健全全流程不动产登记数据安全管理制度，采取相应的技术措

施和其他必要措施，保障登记信息安全。

L e g a l B r i e f i n g

43

NOV. 2 0 2 2

不动产登记机构、共享不动产登记信息的有关单位及其工作人员应当对不动产登记信息

保密，履行数据安全保护义务，依法依规采取必要的安全保密措施。

第一百零七条【登记信息的互通共享】

自然资源、人民法院、机构编制、组织、监察、发展改革、国家安全、司法行政、人力

资源社会保障、农业农村、教育、公安、民政、财政、住房城乡建设、卫生健康、审计、国

有资产监督管理、市场监管、税务、统计、金融等部门建立信息共享机制，依法依规获取不

动产登记业务办理所需信息和提供不动产登记相关信息。

不动产审批、交易、处置、缴税等信息应当与不动产登记信息实时互通共享，实现业务

协同，避免材料重复提交。

信息提供部门应当及时维护和更新共享信息，建立信息纠错机制，保证数据的真实、完

整、可用。

共享不动产登记信息的有关单位，应当依照有关法律、行政法规规定的权限、范围、程

序进行，严禁整库拷贝。

第一百零八条【不动产登记资料】

不动产权利人、利害关系人等民事主体可以依法申请查询、复制不动产登记资料。

有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产

登记资料。

前款所称不动产登记资料包括不动产登记簿等登记结果材料，不动产登记申请书、申请

人身份材料、不动产权属来源等登记原因材料，地籍调查成果等登记原始资料。

不动产登记资料由不动产登记机构负责保存和管理，具体办法由国务院自然资源主管部

门规定。

第一百零九条【不动产权利人查询】

不动产登记簿上记载的权利人可以申请按照权利人的姓名、名称、身份证件号码、统一

社会信用代码等特定主体的身份信息，或者不动产的坐落、不动产权属证书号、不动产单元

号，查询、复制该不动产的登记簿和原始资料，但是法律、行政法规另有规定的除外：

清算组、破产管理人、财产代管人、监护人、遗产管理人等依法有权管理和处分不动产

权利的主体，以及因继承或受遗赠取得不动产权利的主体，可以查询、复制该不动产的登记

簿和原始资料。

第一百一十条【利害关系人查询】

符合下列条件的利害关系人可以申请按照不动产的坐落、不动产权属证书号、不动产单

L e g a l B r i e f i n g

44

NOV. 2 0 2 2

元号查询、复制有利害关系的不动产登记簿：

（一）因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产或者设立居住权具有利害关系的；

（二）因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼或者仲裁而具有利害关系的；

（三）法律、行政法规规定的其他情形。

利害关系人等民事主体不得公开、非法使用通过查询获取的权利人的不动产登记资料。

第一百一十一条【一般民事主体查询】

任何组织或者个人提交合法有效的身份证明，可以按照不动产的坐落、不动产权属证书

号或者不动产单元号查询该不动产的登记簿中记载的下列信息：

（一）不动产的自然状况；

（二）不动产是否共有；

（三）不动产是否存在居住权登记、地役权登记、抵押权登记、租赁权登记、预告登记

或者异议登记；

（四）不动产是否存在查封登记；

（五）法律、行政法规限制处分的其他情形。

律师可以根据人民法院签发的律师调查令指定的调查内容，查询、复制不动产登记资料。

第八章 法律责任

第一百一十二条【虚假登记等违法行为的法律责任】

不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，

依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第一百一十三条【违法从事登记的人员的法律责任】

不动产登记机构之外的组织和人员从事不动产登记工作的，依法给予处分；给他人造成

损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第一百一十四条 【提供虚假材料造成登记错误等行为的法律责任】

当事人采用提供虚假材料、虚假承诺等欺骗手段申请登记或者申请查询、复制登记资料

的，由不动产登记机构依法列入严重失信主体名单；构成违反治安管理行为的，依法给予治

安管理处罚；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第一百一十五条【伪造、变造证书的法律责任】

伪造、变造不动产权属证书，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书的，由不动

产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，由公安机关或司法机关依法没收违

法所得。给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安

L e g a l B r i e f i n g

45

NOV. 2 0 2 2

管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第一百一十六条【泄露信息的法律责任】

不动产登记机构、共享不动产登记信息的有关单位及其工作人员，查询不动产登记资料

的组织或者个人违反国家规定，公开、泄露或者非法使用不动产登记资料、登记信息，给他

人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分，构成犯罪的，依法追究

刑事责任。

第一百一十七条【登记机构的赔偿责任】

登记机构及其工作人员行使职权，因过错导致登记错误，侵害他人民事权益造成损害的，

应当承担相应的赔偿责任。受害人可以按照《国家赔偿法》申请国家赔偿。

第一百一十八条【申请人的赔偿责任】

因申请人提供虚假材料、虚假承诺等过错导致登记错误，侵害他人民事权益造成损害的，

申请人应当承担赔偿责任。

第一百一十九条【依嘱托登记时的法律责任】

因嘱托文件错误导致登记错误造成他人损害的，不动产登记机构不承担法律责任，但是

超越嘱托范围或者改变嘱托内容登记的除外。

第一百二十条【合同生效不动产权利登记的法律责任】

不动产权利自合同生效时设立的，因合同错误导致登记错误造成他人损害的，不动产登

记机构不承担法律责任，但是超越合同范围或者改变合同内容登记的除外。

第九章 附 则

第一百二十一条【参照适用的其他不动产权利】

探矿权、采矿权、取水权等不动产权利，参照本法有关规定办理不动产登记。

第一百二十二条【国家自然资源所有权登记】

县级以上人民政府可以在管辖区域内组织开展自然资源确权登记，依法确定生态空间内

国家自然资源所有权的主体和内容。具体办法另行规定。

第一百二十三条【过渡条款】

本法施行前，依法核发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。不动产

权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。

第一百二十四条【军队不动产的登记】

军队不动产登记，依据相应法律法规办理；没有规定的，可以参照本法规定办理。

L e g a l B r i e f i n g

46

NOV. 2 0 2 2

第一百二十五条【不动产权属争议的解决】

不动产首次登记前，当事人之间因不动产所有权或者使用权归属产生争议，应当在争议

解决后办理不动产登记。有关权属争议处理的具体办法由国务院自然资源主管部门另行制

定。

第一百二十六条【施行时间】

本法自 年 月 日起施行。

最高人民法院

关于适用《中华人民共和国民法典》

合同编通则部分的解释

（征求意见稿）

为正确审理合同纠纷案件以及非因合同产生的债权债务关系纠纷案件，依法保护当事人

的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规

定，结合审判实践，制定本解释。

一、一般规定

第一条【合同解释的细化规则】人民法院依据民法典第一百四十二条第一款、第四百六

十六条第一款规定对合同条款进行解释时，应当以常人在相同情况下理解的词句含义为基

础，结合合同的相关条款、合同性质和目的、习惯以及诚信原则，参考缔约背景、磋商过程、

履行行为等因素确定争议条款的含义。

对合同条款有两种以上解释，可能影响该条款的效力的，人民法院应当选择有利于该条

款有效的解释，但是依照法律、行政法规规定应当认定该条款无效的除外；属于无偿合同的，

应当选择对债务人负担较轻的解释。

有证据证明当事人之间对合同条款有不同于词句含义的其他共同理解的，一方主张根据

词句含义理解合同条款的，人民法院不予支持。

第二条【交易习惯的认定】下列情形，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公

序良俗的，人民法院可以认定为“交易习惯”：

（一）当事人之间在交易活动中经常使用的惯常做法；

（二）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知

道或者应当知道的做法。

对于交易习惯，由提出主张的当事人一方承担举证责任。

L e g a l B r i e f i n g

47

NOV. 2 0 2 2

二、合同的订立

第三条【合同成立与合同内容】当事人就合同主体、标的及其数量达成合意的，人民法

院应当认定合同成立。但是，有下列情形之一的除外：

（一）当事人未就价款或者报酬进行协商，人民法院依照民法典第五百一十条、第五百

一十一条等有关规定亦无法确定；

（二）在订立合同的过程中，当事人一方就质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点

和方式、违约责任和解决争议方法等对当事人权利义务有实质性影响的内容作出了意思表

示，但未与对方达成一致，或者双方明确约定须就该内容协商一致合同才能成立，但事后无

法达成合意；

（三）法律另有规定或者当事人对合同成立条件另有其他约定。

依据前款规定能够认定合同已经成立的，对于合同欠缺的内容，如当事人无法达成协议，

人民法院应当依照民法典第五百一十条、第五百一十一条等有关规定予以确定。

当事人主张合同无效，人民法院认为合同不成立的，应当依据《最高人民法院关于民事

诉讼证据的若干规定》第五十三条规定处理。

第四条【以竞价方式订立合同】采取招标方式订立合同，当事人请求确认合同自中标通

知书到达中标人时成立的，人民法院应予支持。合同成立后，当事人拒绝订立书面合同的，

人民法院应当依据招标文件、投标文件和中标通知书等确定合同内容。

采取现场拍卖、网络拍卖等公开竞价方式订立合同，当事人请求确认合同自拍卖师落槌、

电子交易系统确认成交时成立的，人民法院应予支持。合同成立后，当事人拒绝签署成交确

认书的，人民法院应当依据拍卖公告、竞买人的报价等确定合同内容。

产权交易所等机构主持拍卖、挂牌交易，其公布的拍卖公告、交易规则等文件公开确定

了合同成立需要具备的条件，当事人请求确认合同自该条件具备时成立的，人民法院应予支

持。

第五条【缔约过失的赔偿范围】当事人一方在订立合同的过程中实施违背诚信原则的行

为或者对合同不成立、无效、被撤销或者确定不发生效力有过错，对方请求赔偿其为订立合

同或者准备履行合同所支出的合理费用等损失的，人民法院应予支持。对方当事人也有过错

的，由双方当事人按照过错程度分担损失。

当事人一方假借订立合同，恶意进行磋商，或者实施其他严重违背诚信原则的行为，对

方请求赔偿其因丧失其他缔约机会而造成的损失的，人民法院依法予以支持，但是应当扣除

其为取得该机会所应支出的合理费用。

L e g a l B r i e f i n g

48

NOV. 2 0 2 2

当事人主张前款所称“因丧失其他缔约机会而造成的损失”的，应当对其他缔约机会的

现实可能性以及损失的大小承担举证责任。

第六条【合同订立中的第三人责任】第三人实施欺诈、胁迫行为，使当事人在违背真实

意思的情况下订立合同，受有损失的当事人请求第三人承担赔偿责任的，人民法院依法予以

支持。

合同的订立基于对第三人的特别信赖或者依赖于第三人提供的知识、经验、信息等，第

三人实施违背诚信原则的行为或者对合同不成立、无效、被撤销或者确定不发生效力有过错，

受有损失的当事人请求第三人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。

第三人依据前两款承担赔偿责任的范围，参照本解释第五条规定予以确定。当事人亦有

违背诚信原则的行为或者对合同不成立、无效、被撤销或者确定不发生效力也有过错的，人

民法院应当根据各自的过错确定相应的责任,但是法律另有规定的除外。

第七条【预约合同的认定】当事人以认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等形式

约定将来一定期限内订立合同，或者为担保将来一定期限内订立合同交付了定金，能够确定

将来所要订立合同的主体、标的等内容的，人民法院应当认定预约合同成立，但是当事人约

定该文件不具有法律约束力的除外。

当事人订立的认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等已就合同的主体、标的、数

量、价格或者报酬等主要内容达成合意，符合本解释第三条第一款规定的合同成立条件，如

当事人未明确约定将来一定期限内另行订立合同，或者虽有约定但当事人一方已实施履行行

为且对方接受的，人民法院应当认定本约合同成立。

第八条【违反预约合同的认定】预约合同生效后，当事人一方无正当理由拒绝订立本约

合同或者在磋商订立本约合同时违背诚信原则导致未能订立本约合同的，人民法院应当认定

该当事人不履行预约合同约定的义务。

人民法院在认定当事人一方在磋商时是否违背诚信原则时，应当综合考虑该当事人在磋

商订立本约合同时提出的条件是否严重背离预约合同约定的内容以及是否已尽合理努力进

行协商等因素。

第九条【违反预约合同的违约责任】预约合同生效后，当事人一方不履行订立本约合同

的义务，对方请求其赔偿因此造成的损失的，人民法院依法予以支持。

前款规定的损失赔偿，当事人有约定的，按照约定；没有约定的，人民法院应当综合考

虑订立本约合同的条件的成就程度以及本约合同履行的可能性等因素，在依本解释第五条确

定的损失赔偿额与依本解释第六十三条至第六十六条确定的损失赔偿额之间进行酌定。

L e g a l B r i e f i n g

49

NOV. 2 0 2 2

预约合同已就本约合同的主体、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地

点和方式、违约责任和解决争议方法等影响当事人权利义务的实质性内容达成合意，当事人

请求按照如本约合同成立并履行后可以获得的利益计算违反预约合同的损失赔偿额的，人民

法院依法予以支持，但是当事人另有约定的除外。

第十条【格式条款订入合同】提供格式条款的一方在合同订立时采用通常足以引起对方

注意的文字、符号、字体等明显标识，或者通过勾选、弹窗等特别方式，提示对方注意免除

或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，人民法院应当认定符合民法典第四百九十

六条第二款所称“采取合理的方式”。

提供格式条款的一方按照对方的要求，就与对方有重大利害关系的条款的概念、内容及

其法律后果以书面或者口头形式向对方作出常人能够理解的解释说明的，人民法院应当认定

提供格式条款的一方已履行民法典第四百九十六条第二款规定的说明义务。

提供格式条款一方对已尽提示义务或者说明义务承担举证责任。

第十一条【格式条款的认定】合同条款符合民法典第四百九十六条第一款规定的情形，

当事人仅以合同系依据合同示范文本制作或者双方已明确约定合同条款不属于格式条款为

由主张该条款不是格式条款的，人民法院不予支持。

从事经营活动的当事人一方仅以未实际重复使用为由主张其预先拟定且未与对方协商

的合同条款不是格式条款的，人民法院不予支持，但是其提供同一时期就同类交易订立的不

同合同文本,足以证明该合同条款不是为了重复使用的除外。

三、合同的效力

第十二条【批准生效合同的法律适用】法律、行政法规规定合同应当办理批准等手续，

负有报批义务的当事人未根据合同约定或者法律、行政法规的规定办理申请批准等手续，对

方请求其履行报批义务的，人民法院依法予以支持；对方请求解除合同，并请求其承担合同

约定的违反报批义务的违约责任的，人民法院应予支持。合同获得批准前，当事人一方起诉

请求对方履行合同约定的主要义务，经释明拒绝变更诉讼请求的，人民法院应当驳回诉讼请

求，但是不影响其另行提起诉讼。

人民法院判决当事人一方履行报批义务后，其拒绝履行，经强制执行仍未履行，对方请

求解除合同并请求其承担违反合同的违约责任的，人民法院依法予以支持。

法律、行政法规规定合同应当办理批准等手续，负有报批义务的当事人已办理申请批准

等手续或者已履行生效判决确定的报批义务，批准机关决定不予批准，对方请求其承担赔偿

L e g a l B r i e f i n g

50

NOV. 2 0 2 2

责任的，人民法院不予支持。但是，因当事人迟延履行报批义务等导致合同未获批准，对方

请求赔偿因此受到的损失的，人民法院应当依据民法典第一百五十七条处理。

第十三条【备案合同或者已批准合同的效力】合同存在法定无效或者可撤销的情形，当

事人以合同已在有关行政管理部门办理备案、已经批准机关批准或者已办理财产权利变更登

记为由主张有效的，人民法院不予支持。

第十四条【阴阳合同与合同变更的效力认定】当事人为规避法律、行政法规的强制性规

定，以虚假意思表示隐藏真实意思表示的，人民法院应当依据民法典第一百五十三条第一款

认定被隐藏合同的效力；当事人为规避法律、行政法规关于合同应当办理批准等手续的规定，

以虚假意思表示隐藏真实意思表示的，人民法院应当依据民法典第五百零二条第二款的规定

认定被隐藏合同的效力。当事人仅以被隐藏合同系为规避法律、行政法规而订立为由主张无

效的，人民法院不予支持。

依据前款规定认定被隐藏合同无效或者确定不发生效力的，人民法院应当将被隐藏合同

作为事实基础，依据民法典第一百五十七条确定当事人的民事责任，但是法律另有规定的除

外。

当事人之间就同一交易订立的多份合同均系当事人真实意思表示，且不存在其他影响合

同效力情形的，人民法院应当在认定各合同成立先后顺序的基础上认定合同内容是否发生变

更。法律、行政法规禁止或者限制合同内容变更的，人民法院应当认定当事人对合同的相应

变更无效。

第十五条【名实不符与合同效力】人民法院认定当事人之间的权利义务关系不应拘泥于

合同使用的名称，而应当根据合同约定的内容。当事人主张的权利义务关系与根据合同内容

确立的权利义务关系不一致的，人民法院应当结合缔约背景、交易目的、交易结构、履行行

为以及当事人是否存在虚构交易标的等事实认定当事人之间真实的法律关系，并据此认定合

同效力。

人民法院在审理案件过程中，发现当事人之间的合同仅是交易链条中的一个环节，且离

开整个交易链条无法查明案件事实并难以对当事人之间真实的法律关系及其效力作出认定

的，应当告知原告将参与交易的其他当事人追加为共同被告。原告拒绝追加的，人民法院应

当驳回诉讼请求，但是不影响其另行提起诉讼。

第十六条【违反强制性规定但应适用具体规定的情形】法律、行政法规的规定虽有“应

当”“必须”或者“不得”等表述，但该规定旨在赋予或者限制民事权利，行为人违反该规

定将构成无权处分、无权代理、越权代表等，或者导致合同相对人、第三人因此获得撤销权、