报告精读

房地产蓝皮书：中国房地产发展报告

（No.19·2022）

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报告精读

房地产蓝皮书：中国房地产发展报告

（No.19·2022）

2022 年 6 月 14 日，中国社会科学院国家未来城市实验室、中国房

地产估价师与房地产经纪人学会与社会科学文献出版社共同发布了《房

地产蓝皮书：中国房地产发展报告（No.19·2022）》。

《中国房地产发展报告 No.19（2022）》继续秉承客观公正、科学

中立的宗旨和原则，追踪中国房地产市场最新动态，深度剖析市场热点，

展望 2022 年发展趋势，积极谋划应对策略。全书分为总报告、市场篇、

服务篇、热点篇。总报告对当前房地产市场的发展态势进行全面、综合

的分析，其余各篇分别从不同的角度对房地产市场发展和热点问题进行

深度分析。

一、全国房地产市场商品房销售面积增幅进一步收窄

蓝皮书指出，2021 年全国房地产市场的商品房销售面积小幅增加，

增幅比 2020 年进一步收窄。从物业类型来看，住宅和办公楼的销售面积

小幅增加，商业营业用房的销售面积小幅负增长。从区域市场来看，中

部地区的商品房销售面积增幅最大，东北地区的商品房销售面积降幅最

大。同时，商品住宅待售面积增幅由负转正，出现了自 2016 年以来的首

次增加，全国商品房待售面积增幅也较 2020 年的增幅有所扩大。

（一）商品房销售面积小幅增加，商业营业用房负增长

2021 年，全国商品房销售面积为 17.94 亿平方米，比 2020 年小幅

增加了 1.9%，增幅比 2020 年的 2.6%进一步收窄（见图 4）。从物业类

型来看，住宅和办公楼的销售面积小幅增加，商业营业用房的销售面积

小幅下降。2021 年全国商品房销售面积中，住宅的销售面积为 15.65 亿

平方米，比 2020 年增长了 1.1%；办公楼的销售面积为 0.34 亿平方米，

比 2020 年增长了 1.2%；商业营业用房的销售面积为 0.90 亿平方米，比

2020 年下降了 2.6%；其他商品房的销售面积为 1.05 亿平方米，比 2020

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年增长了 22.1%。从区域市场来看，中部地区的商品房销售面积增幅最

大，东北地区的商品房销售面积降幅最大。2021 年全国商品房销售面积

中，东部地区的商品房销售面积为 7.33 亿平方米，比 2020 年增长了 2.7%；

中部地区的商品房销售面积为 5.17 亿平方米，比 2020 年增长了 5.4%；

西部地区的商品房销售面积为 4.78 亿平方米，比 2020 年下降了 1.7%；

东北地区的商品房销售面积为 0.66 亿平方米，比 2020 年下降了 6.4%。

图 4 2012～2021 年全国商品房销售面积及其变化情况

（二）商品房待售面积增幅有所扩大

2021 年全国商品房待售面积为 5.10 亿平方米，比 2020 年增长了

2.4%。其中，住宅待售面积为 2.28 亿平方米，占 44.7%；办公楼待售面

积为 0.38 亿平方米，占 7.5%；商业营业用房待售面积为 1.28 亿平方米，

占 25.0%。从 2015 年全国商品房待售面积创下 7.19 亿平方米的历史高

点后，商品房待售面积开始逐年减少，直至减到 2019 年的 4.98 亿平方

米；2020 年全国商品房待售面积比 2019 年增长了 0.2%，增至 4.99 亿平

方米，但商品住宅待售面积仍小幅减少；2021 年商品住宅待售面积增幅

由负转正，出现了自 2016 年以来的首次增加，全国商品房待售面积增幅

也较 2020 年的增幅有所扩大（见图 5）。

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图 5 2012～2021 年全国商品房和商品住宅待售面积及其变化情况

二、预计 2022 年房地产市场继续走向复苏，全年交易规模 22 万亿

元

蓝皮书指出，随着 2021 年年底信贷环境的改善以及 2022 年第一季

度信贷额度相对宽松，预计 2022 年住宅交易市场逐步修复。第一季度成

交量已完成筑底，预计第二季度成交价格实现止跌。二手房市场率先启

动，加快换房需求进入新房市场，带动新房成交量筑底回升，销售端去

化加快叠加房企融资压力缓解，房企周转效率回归正常化，资金流动性

压力得到实质性缓解，拿地信心逐步恢复带动土地市场修复。从 2022

年初不同能级城市的表现看，一线城市二手房景气指数贝壳二手房市场

景气指数是基于贝壳平台上业主挂牌和调价行为数据，计算挂牌房源调

价中调升的次数比例来反映当前市场预期，能够预测未来短期房价走势，

景气指数=调涨次数/调价次数×100。景气指数在 40 以上为市场预期景

气，涨价预期强，20~40 预期相对平稳，20 以下为市场预期低迷。已恢

复到 20 以上，预计一二线城市率先修复，三四线城市下行压力仍大（见

图 10）。

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图 10 2021 年 9 月以来分线城市二手房景气指数周度走势

预计 2022 年住宅交易规模将达到 22 万亿元。在供给端没有大的变

动的假设下，决定市场交易规模的是需求。我们用过去 15 年的数据验证

了房地产市场规模的增速和房贷的增速高度相关，按揭贷款的规模和节

奏基本上决定了住宅市场销售的规模和节奏。我们建立了“基于信贷的

住宅市场预测模型”（见图 11），预测 2022 年房地产住宅市场销售规

模。

图 11 基于信贷的住宅市场预测模型

三、预计 2022 年商业不动产市场将保持总体稳定增长，商业不动产

并购交易仍将保持活跃并稳定增长

（一）零售商业市场预测

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奥密克戎疫情使得不确定性进一步增强，品牌商户和实体商业进一

步承压。预期年内商业租金除了少量优质企业和优质项目外，多数将保

持承压或下行，而商业空置率预计仍将保持双位数且继续攀升。但伴随

疫情消退和政策助推，预计社零总额仍能保持个位数增长，而线上增长

也将继续保持。同时消费者的“追求高奢”和“追求性价比”需求将继

续在消费升级基础上分化。

据赢商网统计，2022 年拟开业数量同比下跌近两成，但仍略超 2020

年拟开数量。按往年实际开业经验比例，预计 2022 年实际开业数量在

400~450 个，开业面积在 3200 万~3600 万平方米。其中，存量改造项目

仍将保持稳步略增的趋势。

（二）办公楼市场预测

2022 年的中国甲级办公楼市场将迎来供应大年，年新增供应或将突

破 750 万平方米，据世邦魏理仕 2021 年对办公楼租户调查，60%租户未

来三年计划增加员工扩租，另有 49%租户计划增加人工办公面积，预计

2022 年办公楼吸纳量将达 600 万平方米，空置率会再度攀升。大批优质

办公楼项目短时间集中入市将使得各城市内的办公楼竞争更加激烈，空

置率将再度攀升，租金将继续承压，整体租金预计会小幅下滑，但一线

城市租金表现仍会跑赢二线城市。

2022 年的办公楼需求来源除了传统的科技、金融和专业服务类机构

（以互联网科技为代表的数字经济企业，已成为主导中国写字楼市场走

势最重要的力量）外，也包括公共空间、健康、科技及共享灵活办公的

办公楼产品需求。

（三）酒店市场预测

2022 年初奥密克戎疫情全国多点暴发，接下来其仍将对旅游出行带

来严峻冲击，预计随着疫情有效防控，国内旅游市场回暖将带动酒店市

场动能增温，预期将保持 2021 年相同水平或略有增长。

酒店投资活跃度预计将继续保持，据仲量联行 2021 年对受访投资者

调研数据，约 45%中国投资人表示会在未来一年内考虑投资酒店资产，

预期 2022 年酒店资产交易会呈现上升趋势。从集中度来看，头部连锁酒

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店管理集团如华住、锦江和首旅如家等继续领跑市场；从产品类型看，

高性价比的中档酒店仍将是产品主力。

文章来源：

皮书说

https://mp.weixin.qq.com/s/0rAUtwZQpz_98ZXnDWrSZQ