HCMS卫生控制管理体系

助力物业企业筑起公共卫生防控墙

吴敏William

HCMS中国区产品经理

SGS培训中心资深讲师

IRCA认可主任审核员

国家注册QMS审核员

国家注册服务认证审核员

美国项目管理协会注册项目管理师（PMP）

目录

CONTENTS

◼ 物业服务的挑战与机遇 ◼ 卫生基本概念 ◼ 卫生相关标准介绍 ◼ HCMS产品介绍 ◼ 案例分享 ◼ 客户-星卓物业分享

[1]SGS 物业服务的挑战与机遇

物业服务行业概念

居住物业 商业物业 工业物业 政府类物业 特殊物业

包括住宅小区、单

体住宅楼、公寓、

别墅、度假村

大致分为商服物业

和办公物业

包括厂房、工业园、

科技园、试验室、

仓库等

政府物业除居住物

业包含的服务内容

外，还涉及餐饮、

会议、客房等多种、

综合类的服务

包括赛马场、高尔

夫球场、汽车加油

站、飞机场、车站、

码头、高速公路、

桥梁，隧道等物业

◼物业类型

物业服务发展状况

物业服务企业成为基层治理“三驾马车”的重要力量之一，价值得到政策重视，发展得到鼓励支持。

物业服务发展状况

3983

4249

4530

4913

5687

6232

175 185 195 211 239 259

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

2015 2016 2017 2018 2019 2020

物业管理行业在管总建筑面积及总收入趋势图

总收入（亿元） 在管总建筑面积（亿平方米）

数据来源：中指院、中商产业研究院

新机遇：

1.市场潜力巨大

2.政策支持

3.信息技术等应用

3.扩大服务范围及提供增值

服务

新挑战：

1. 客户对物业服务质量、体

验越来越重视；

2.公共安全卫生突发事件增

多；

3.人工成本持续增加；

4. 行业集中加速

复合年增长率为9.4%

[2]SGS 卫生基本概念

Q1:卫生是形容词、名词还是动词？

卫生的基本概念

《说文解字》：卫，通宵值勤守护。“卫”字的本义就是“保卫”

或“保护”。

《说文解字》：生，发育进展。

卫—卫护、维护；生—生命、生机。即：卫护人的生命，维护人的健康。

卫生 ≠ 干净 ≠ 保洁

卫生的基本概念

▪ 回想一下

▪ 当病毒（新冠）侵入，你小区的物业服务发生了什么

卫生的基本概念

01 入门 02 小区 03 楼栋 04 其他

保安服务 保洁服务 保修服务 绿化服务

• 门岗秩序维护

• 停车场服务

• 大堂秩序维护

• 代收快递

• 核酸检测秩序维护

• 清洁方法与频次

• 消毒方法与频次

• 垃圾分类与清运

• 作业时戴口罩

• 电梯

• 通风和空调系统

• 设施设备维护

• 水电机房

• 害虫防治

• 消杀频次

便民/增值服务

• 游泳池/棋牌室

资源配置、沟通机制、应急制度、管理制度等

[3]SGS 卫生相关的标准

Q2:你们的组织卫生管理达标吗？

▪ GB 37487-2019 公共场所卫生管理规范

▪ GB 37488-2019 公共场所卫生指标及限值要求

▪ GB∕T 39069-2020 商务楼宇等级划分要求

▪ T/SZZX 001―2018 消费场所公共卫生安全防护管理规范

▪ DB11/T 485-2020 集中空调通风系统卫生管理规范

▪ DB31/T 804-2014 生活饮用水卫生管理规范

▪ DB3210/T 1081-2021 商业综合体卫生管理规范

▪ T/SAPSFM006-2022 物业保洁服务规范

▪ DB65/T 4254-2019 机关办公楼（区）物业管理规范 保洁服务

▪ DB34/T 1530-2011 住宅物业服务 卫生保洁服务基本要求

卫生相关的标准

测试一下

GB 37488-2019 公共场所卫生指标及限值

要求

4.2 室内空气质量

室内新风量不应小于 m³/（h.

人） ，二氧化碳浓度不应大于 % ,

室内细菌总数不应大于 CFU/m³ 。

4.2室内空气质量要求

GB∕T 39069-2020 商务楼宇等级划分要

求

5.2.4.5 健康服务

室内PM2.5年均浓度宜不高于

ug/m³ 。

GB 37488-

2019

测试一下

[4]SGS HCMS产品介绍

▪ Hygiene Control Management System

▪ HCMS 卫生控制管理体系，是 SGS结合多年

现场管理及环境管理体系经验，由认证专家、

现场管理专家、服务业专家、微生物研究专家

共同打造。除了审核场地的卫生控制管理系统

外，还会测量室内的空气质量、水质安全、场

所的细菌、病毒或微生物含量，确保场地有符

合要求的卫生控制策略及措施。获取HCMS证

书，能够有效地向公众展示公信机构对卫生环

境的承诺，并有助于提高组织内前线员工的工

作水准和积极性。

HCMS适用对象

 商业写字楼/商业物业

 旅游景点

 公共娱乐场所、运动场馆

 交通运输（地铁、机场、航空公司）

 高端酒店

 医院/诊所

 高端美容美发/健身机构

 学校/培训机构

 连锁餐厅、店铺

 食品制造/参与/贸易/零售

 政务中心

对外

➢ 展示组织对场地卫生的承诺，向顾客传递信心；

➢ 获得国际性的证书，代表具有国际级的品牌竞争力；

➢ 体现品牌社会责任，提高社会形象。

对内

➢ 主动向顾客展示优良环境，向顾客表达组织的服务态度

及用心；

➢ 营造更加健康和谐的组织文化，关注个人身心健康，增

强工作人员的凝聚力和归属感；

➢ 推动前线员工于日常工作中积极配合组织订立的卫生控

制标准；

➢ 确保管理层知道潜在的风险，并采取适当的措施来减少

风险；

服务收益

证书样式 标志

HCMS认证流程

◼ 步骤1 – 签订合同：SGS根据组织的规模及业务类型提供

定制化的审核计划。

◼ 步骤2 – 预审核：申请组织提交HCMS资料，SGS确定审

核详细资料及发出审核通知书。

◼ 步骤3 – 正审第一阶段：确认申请组织遵守适用的法律规

及强制性标准情况，审核组织相关管理文件及体系。

◼ 步骤4 – 正审第二阶段：现场审核，包括与工作人员面谈、

文件记录的检查及对工作现场考察，编写审核报告，对

不符合项进行处理。成功通过审核后签发证书。

◼ 步骤5 – 监督审核：每年一次，对上次审核中对不符合项

的纠正措施的实施情况进行监督访问。

◼ 步骤6 – 证书签发满3年期后，实施再认证审核，其后一

年一次跟进审核。

3个月

怎 么 帮 到 您

HCMS

系统的策划卫生控制

组织卫生状态的监控

识别卫生控制关键点

输出1：卫生控制手册

输出2：检测报告/每年监督审核

输出3：卫生控制关键风险量表CCP

HCMS-卫生控制管理体系

◼体系化对卫生进行管理

HCMS-卫生控制管理体系

4.管理承诺

4.1 卫生控制政策

4.2 卫生推动小组

4.3 员工健康状况上报机制

4.4 內部卫生资讯沟通机制

4.5管理层会议

5. 卫生管理系统

5.1 卫生控制关键点识别（CCP）

5.2预防交叉感染

5.3 员工病假记录

5.4 文件控制管理

6.资源管理

6.1 人员培训

6.2 卫生控制系统资源识别

6.3 卫生宣传

6.4 外包方管理

6.5 卫生工具及设备维护

7.卫生运行控制

7.1 卫生运行计划

7.2 室外/室内/建筑物/设施

7.3通风装置/排水/废物处理

7.4 供水

7.5 害虫防治

7.6个人卫生

8.事故处理

8.1 事故报告机制

8.2 应急处理措施

9.监控与持续改进

9.1 客户沟通

9.2 客户满意度调查

9.3 监视及测量

9.4 内部评审

9.5 纠正及预防措施

附录

◼1.协助客户制定卫生控制手册

◼ 2. 对空气质量及微生物检测，出具报告（如必要）

 室内空气质量检测

 生活饮用水微生物检测（非直饮水场所不做）

 擦拭检测

 公共场所集中空调系统菌落检测（大型商场)

 游泳池水微生物检测（游泳场馆）

 拖鞋微生物检验方法（洗浴、游泳场所）

 浴盆、脸（脚）盆微生物检测（洗浴、美容场所）

 理发用具微生物检验（理发场所）

 毛巾、床上卧具微生物检测(酒店)

 餐具微生物检测（餐饮）

√

√

备注：1. 室内空气质量测试、生活饮用水检测为通用检测项目；

2. 特殊行业根据行业要求提出微生物检测申请；

3. 测试结果符合《GB37488-2019公共场所卫生指标及限制要求》

√

HCMS-卫生控制管理体系

▪ 根据《卫生控制管理体系》标准第5章要求

5.1 组织应建议和完善卫生管理规范，包括但不限于以下：

5.1.1 确定卫生控制关键点

HCMS-卫生控制管理体系

地点/环节

隐患是什么

L可能性

S后果严重程度

R风险值

现行控制方法

失控改善措施

◼ 3.识别卫生控制关键点

01 02 03

识别

分析 评价

风险等级

按频次

可能性：1--5 可能性从低到高

后果严重性：2分 轻微 ,5分 一般，8分 重大，10分 致命；

风险等级:低 2--10；中 11-20；高 21-50；

▪ 地点：洗手间

卫生控制关键点技术

隐患说明 风险评估 现行控制方法 风险等级 失控/改善措施 监视频率

1.马桶、洗手台污渍，水渍；

2.地面湿滑；

3.垃圾篓内垃圾满溢；

4.地漏（水封）缺水，保护失效。

地点/活动

L.事件发生的可能性

S.后果的严重程度

风险值R = L×S

及时清理

每半小时检查

每天注水

高风险

中风险

低风险

风险等级 每半年

增加频次

使用吹风机

密闭处理，工程维修

3.识别卫生控制关键点CCP

◼保洁人员正在往U型管加注消毒水作业

客户现场实施照片

案例分析-TDHY

2003年SARS

有这么一个小区

有超过331人感染，42人死亡

其中E座感染人数占41%，

死亡人数占53%

E座到底发生了什么？

病毒是怎么从下水道跑出去的？

1.3月19日0号病人入住 E座 1607，腹

泻，病毒排入污水管

2. 干燥的U型管为病毒颗粒（病毒气

溶胶）进入厕所提供了条件

3.厕所关门，排气扇打开，形成了负

压

4.排气扇把病毒气溶胶抽到天井，扩

散到上面楼层及其他区域

数据来源：科学网https://wap.sciencenet.cn/

案例分析-TDHY

为什么E栋U型管没有水封？

1.地台水漏设计不良：位于窗户下面

的侧墙墙根，不是在地面。

2.洗手间面积很小，不容易排水，居

民会习惯性用拖把拖地，因此U形管

内是长期干燥的。

3. 3月21日因为进水管维修，8单元从

上到下停止供水达16小时

数据来源：科学网https://wap.sciencenet.cn/

案例分析-TDHY

个人启示

▪ 家里的卫生间地漏都检查一下，有没有异味；

▪ 按时加水充满U型管（消毒液）；

▪ 如果你经常忘记加水，不妨在洗手台的排水管上加一个支管，直连地漏口。这样

每次洗手都有水流进去，自动补水；

▪ 定期用漂白粉或84消毒液1:100稀释清洁地面;

▪ 马桶先盖上再冲水，减少水花溅起产生气溶胶的风险；

▪ 如果你住的房间窗户也对着类似的狭窄天井或排污管，建议通风时不要开这扇窗

户。如果空调室外机在这个位置，开空调不要开“换气”功能。

▪ 发现小区排污管存在裂缝等问题的，要及时找物业进行维修。

内容回顾

HCMS产品 帮你搭建卫生控制体系，监控卫生状态，识别卫生控制关键点

卫生标准 国家、地方、行业均制定了卫生相关的标准，有些还是强制性标准。

卫生概念 卫生是动词，卫护人的生命，维护人的健康的意思。

机遇与挑战 物业服务市场潜力巨大，发展迅速，但机遇与挑战并存。

[5]SGS HCMS实施案例分享

◼商务写字楼

HCMS实施案例

香港中银大厦 上海恒基名人大厦 北京华润大厦

上海恒基名人大厦

大堂摆放HEPA空气过滤器 RAZE光触媒消毒涂层 手势呼梯

HCMS实施案例

◼其他

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