土拍研究院

数据看市场

苏杭2023年首轮土拍高热成交，房企参与度增加优质民企投资复苏

注：长三角重点城市主要包含上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、宁波等城市（不含县市）。涉宅用地（不含保障房、安置房）

2023年2月长三角重点城市中，2月7日杭州2022年第五批次5宗涉宅地块全部成交，成交总金额89.6亿元；2月21日杭州

首批次13宗涉宅地全部成交（8宗摇号地块），总成交金额182.2亿元，杭州两次土拍均显示房企参与度增加，民企投资出现复

苏迹象，如杭州首批次土拍中民企数量达到20家以上。

2月苏州首批次11宗地块全部成交（3宗摇号地块），总出让面积39.26万㎡，总成交价140.02亿元。此次苏州分两天竞拍

（间隔一周），充分考虑到了房企资金运转，多方面增加房企的积极性。

另外，2月南京公告2023年首次集中供地11宗（含2宗安置房），总出让面积41.06万㎡，起拍总价163.63亿，预计于3月

17日竞拍；合肥市区挂牌6宗宅地，将于3月底竞拍。 276 633 978 134 292 529 83195 238 145 257 320 746 1818 2645 209 363 584 4481107 120 213 261 306 633 878 148 316 630 518

1054

1261

311

681

1164

63

142

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378

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400

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50

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233

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23

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34

7

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29

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0

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120

140

160

0

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1000

1500

2000

2500

3000

2021.1-2023.2长三角重点城市涉宅用地成交月度走势

成交总用地面积(万㎡) 成交总建筑面积(万㎡) 成交总价(亿元) 成交幅数

杭州和苏州同时迎来2023年首批次拍地。

苏杭核心地块“引爆”土拍，热度有向外围传导趋势

2023年2月长三角重点城市土地溢价率9%，楼面价17807元/㎡，整体土拍热度回升。

杭州首批次8宗地块触顶线下摇号，开发商补仓意愿强烈，其中萧山市北单元地块热度最高，吸引60余家房企竞价，集体

进线下摇号阶段，创下杭州单宗地块参拍房企数量的新高，最终由南昌市政摘得；

苏州溢价率7.5%，创2022年以来溢价率最高，苏州园区、新区稀缺优质地块引爆土拍，例如园区湖西板块优质地块，多

家房企激烈竞拍后有31家进入摇号环节，最终由华润以36.4亿元竞得，可谓是迄今为止苏州年度“最热”地块。

15440

18090 1219512458

14553

16094

13247

12220

13867

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17097

13257

0 0

14033

12551

17386

19857

12375

23853

10958

13743

11862

19937

17807

17%

20%

21%

23%

22%

8%

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6%

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1%

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2%

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9%

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0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

2021.1-2023.2长三角重点城市涉宅用地楼面价&溢价率月度走势

成交楼面价(元/m²) 溢价率(%)

注：长三角重点城市主要包含上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、宁波等城市（不含县市）。涉宅用地（不含保障房、安置房）

新房成交点状复苏迹象明显，预计3月将陆续回升

注：长三角重点城市主要包含上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、宁波等城市（不含县市）。

2023年2月长三角重点城市新房新增供应面积217万㎡，环比上涨46%，同比上涨92%，新房成交面积324万

㎡，环比上涨5%，同比上涨11%，2月份房价33559元/㎡，同环比略有下滑。

相比上个月新房成交，本月重点城市点状复苏，市场回升苗头初显，多城部分项目来访、去化回升，折扣力度

收回，二手房韧性显著好于新房。 642 651 189 446 586 768 729 710 556 915 685 758 590 570

488

574

702

484

481

436

538

390

646

448

371

399

113

292

324

320

330

237

304

260

517

473

309

410

347

382

443

449

373

323

465

394

580

423

149

308

217

324

33027

30980 30568 29583 31411 30772 29048

33858

31500 32887 32789

34924

39959 39028

34519

30574 29399

39417

42296

39332

36014 34568

38851

41338

44482

33559

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

45000

50000

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

2021.1-2023.2长三角重点城市商品住宅供求量价月度走势

供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡)

整体新房市场正在稳中有增，杭州领涨苏锡常低位回升

分城市能级来看，一线城市上海新房成交量略有回落，环比下降42%，同比下降30%，成交回落主要源于供应受限。新

一线城市中，杭州仍是本月“成交大户”，单月成交87万㎡，同比上涨209%，主要源于供应收缩和前期需求积累；

而南京、苏州等热度回升，成交量环比均有上涨，而房价出现一定的回落。二、三线城市中，宁波、无锡、常州新房成

交量环比涨幅均超50%，呈现止跌回升的态势。

14%

20%

21%

49%

209%

-32%

-30%

55%

62%

111%

41%

-10%

53%

-42%

常州

无锡

宁波

苏州

杭州

南京

上海

2023年2月长三角重点城市商品住宅

成交面积同环比

环比 同比

-2.5%

-2%

35%

-2%

13%

-30%

2%

-2%

-4%

-7%

-11%

-16%

-15%

-12%

常州

无锡

宁波

苏州

杭州

南京

上海

2023年2月长三角重点城市商品住宅房

价同环比

环比 同比

37 43 74 23 14 17 9

56 63

87

44

36

22 16

62777

27234

30594

24914

29618

23087

18975

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

70000

0

10

20

30

40

50

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70

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90

100

上海 南京 杭州 苏州 宁波 无锡 常州

2023年2月长三角重点城市商品住宅供求量价情况

供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡)

一线城市 新一线城市 二、三线城市

长三角新房库存情况有所改善，去化压力有降低趋势

注：长三角重点城市主要包含上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、宁波等城市（不含县市）。

截至2023年2月底，长三角重点城市商品住宅总库存为3885万㎡，环比下降2.9%，同比增涨2.1%，去化周期为

10.9个月，相比上个月减少0.3个月，相比去年同期增加4.0个月。

总的来看，长三角新房市场库存情况在1月的基础上进一步好转，近三个月去化周期首次降至11个月以下。

7.9

7.1 6.7 6.5

5.7 5.6 5.7 5.6 5.9 6.0 6.3 6.6 6.9 6.9

7.5

8.1

9.3 9.9 9.9 10.3 10.3 10.6 10.8 11.2 11.2 10.9

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

2021.1-2023.2长三角重点城市商品住宅可售面积&去化周期走势

可售面积(万㎡) 近一年去化周期(月)

各重点城市本月新房库存全面下降，多数城市楼市消化压力明显降低

城市 2023年1月

可售面积(万㎡)

2023年2月

可售面积(万㎡)

可售面积环比 2023年1月

去化周期(月)

2023年2月

去化周期(月)

去化周期差值

（本月-上月）

苏州 763 752 -1.5% 13.3 12.8 -0.5

南京 829 809 -2.4% 13.7 14.0 0.3

无锡 542 538 -0.7% 21.1 20.7 -0.4

上海 560 541 -3.4% 6.8 6.8 持平

杭州 482 469 -2.8% 5.5 5.1 -0.4

常州 381 375 -1.7% 24.6 24.0 -0.6

宁波 444 401 -9.7% 16.2 14.3 -1.9

注：去化周期=可售面积/近一年流速

长三角各重点城市新房消耗量较大，库存量明显下降，多数城市库存情况有所好转，宁波2月库存量由于成交

量上涨而环比缩短近9.7%。苏州、无锡、杭州、常州、宁波等当前消化周期也均进一步下降。

此外上海、杭州库存去化周期都低于7个月，市场健康度高于其他城市。

国央企项目占据榜单头部，上海榜三项目业绩均超20亿

长三角各重点城市金额榜首位分别为：

上海格力海德壹号28.69亿元、南京越秀和樾府6.61亿元、杭州馥香园11.79亿元、苏州狮子山澜庭（澜院）

6.32亿元、无锡建发上院2.83亿元、常州中建国贤府1.49亿元、宁波建发·缦云7.72亿元。

2023年2月长三角各重点城市商品住宅金额榜TOP前三

城市 排行 项目 区域 成交金额(亿元) 成交套数(套) 成交均价(元/㎡)

上海

1 格力海德壹号 浦东 28.69 161 128973

2 象屿招商蟠龙府 青浦 26.80 451 61143

3 中铁虹桥逸都 青浦 22.60 400 61992

南京

1 越秀和樾府 建邺 6.61 72 57591

2 招商局中心·臻境 玄武 4.50 73 44594

3 云樾观山府 栖霞 4.21 104 32433

杭州

1 馥香园 拱墅区 11.79 124 52817

2 欣翠里 萧山区 11.11 362 27000

3 澜栖府 拱墅区 10.26 215 36208

苏州

1 狮子山澜庭（澜院） 新区 6.32 71 47156

2 万科金域缇香 园区 3.78 169 19584

3 铂悦春和万象 相城区 3.29 85 30403

无锡

1 建发上院 新吴区 2.83 100 22457

2 华发中央首府 经开区 1.98 53 30549

3 龙湖粼云上府 新吴区 1.93 74 21985

常州

1 中建国贤府 钟楼区 1.49 46 26082

2 嘉宏一江风华 武进区 1.23 24 26403

3 保利·天汇 新北区 1.14 32 24128

宁波

1 建发·缦云 鄞州 7.72 140 40506

2 华润轨交鄞开映樾府 鄞州 5.92 148 36416

3 东投|东品荟尚庭 鄞州 4.42 69 43736

政策端：

2月，地方49省市出台73次宽松政策，各地微调楼市政策，总体基调以“松”为主。国家层面把经济“稳

增长”放在了第一要务，房地产将为稳定宏观经济大盘发挥积极作用，对之前过紧的调控继续予以纠偏。

土地端：

从苏杭两地供地节奏来看，以后少量地块、多批次供应的格局将成为集中土拍的新模式；在土地结构方面，

每个批次均会有一定量的优质地块来支撑市场热度，其他地块则以底价或低溢价成交为主。从苏杭2023年

首批次参拍房企来看，民企参与度有明显提升，房企投资信心正在逐步修复，面对优质地块开发商补仓意

愿强烈。

新房端：

2月楼市资金充裕度首次转好，加速房地产良性循环。随着经济复苏步伐的加快，各行业迎来利好，2023

年楼市回稳大势所趋。在经历了一年的动态调整及年末的政策刺激后，行业融资进入了相对稳定阶段，不

仅快速落地，且惠及面在快速扩大，只要是合理融资需求安全、出险房企均有机会获得支持，楼市资金充

裕度也迎来首次转好。

展望：

短期来看，多数城市市场热度有望延续到3月，或将由点及面，小阳春可期。沪杭等热点城市改善需求持

续释放，韧性较强；而苏锡常等短期内强势反弹的二线城市回暖持续性仍有待观察。

土拍研究院观察

PART/01 合肥土地市场分析

299

503 554

19

609

1142 1211

15

341

652 688

1.5

51

84

105

2 0

20

40

60

80

100

120

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

2020年 2021年 2022年 2023年1-2月

合肥市区年度土地供求对比分析

占地面积（万㎡） 建面面积（万㎡）

成交金额（亿元） 宗数

住宅类, 61,

58%

商住类, 22,

21%

商服类, 14,

13%

其他, 8, 8%

2022年全年合肥市区经营性用地成交占比

（单位：宗数）

土地统计口径：经营性用地；数据来源：土拍网；合肥市区：包河区、蜀山区、瑶海区、庐阳区、经开区、高新区、滨湖区、新站区，（含保障）

2023年1-2月合肥市区共成交2宗地块，均为交通场站用地，成交面积约19万㎡，成交金额约1.5亿元。另外，

2023年2月27日，合肥市区发布了合自然资规公告[2023]5号公告，共推出6宗涉宅地块，出让面积27.16万㎡，起拍

总价59.39亿元，地块将于2023年3月30日开拍。

住宅类, 0, 0%

商住类, 0, 0%

商服类, 0, 0%

其他, 2,

100%

2023年1-2月合肥市区经营性用地成交占比

（单位：宗数）

经营性用地成交分析

2023年1-2月合肥市区暂无涉宅用地成交；此外，2月27日，合肥市区推出6宗涉宅地，其中滨湖2宗、包河1宗、

蜀山1宗、瑶海2宗，将于3月30日宣布竞得人。地块总占地面积407.47亩，总规划建筑面积52.11万㎡，起拍总价

59.39亿，最高起拍楼面价14850元/㎡，6宗地块全部要求精装交付，且未明确毛坯限价。竞买方式未变，仍为“价

高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”。

446 322 948 630 997 0

656

7225 6645 6578

19663 19013 20994 21609

0

20000

40000

0

1000

2000

2020年 2021年 2022年 2023年1-2月

合肥市区年度涉宅类土地供求对比分析

土地成交建面（万㎡） 土地成交总价（亿元）

32

52

80

0

22%

12%

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0%

10%

20%

30%

0

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100

2020年 2021年 2022年 2023年1-2月

合肥市区年度涉宅类土地成交宗数&溢价率对比分析

成交宗数 溢价率

217 188 0 0 262 187 0 0 367 151 204 0 0 75 0 0

8673

7144

5570 4936

0

5000

10000

0

200

400

近一年合肥市区涉宅类土地成交分析

土地成交建面(万㎡) 土地成交金额(亿元) 平均楼面价（元/㎡）

22

0 0

23

0 0

21

0 0

14

0 0

12%

8% 8% 7%

0%

5%

10%

15%

0

10

20

30

近一年合肥市区涉宅类土地成交宗数&溢价率分析

成交宗数 溢价率

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；合肥市区：包河区、蜀山区、瑶海区、庐阳区、经开区、高新区、滨湖区、新站区

涉宅类用地成交分析

230 101 22 140 65 83 171 184

184

128

11

99

36

58

33

107

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

0

50

100

150

200

250

包河区 滨湖区 高新区 经开区 庐阳区 蜀山区 新站区 瑶海区

区域涉宅用地成交建面&金额对比分析

2022年成交建面（万㎡） 2023年1-2月成交建面（万㎡）

2022年成交金额（亿元） 2023年1-2月成交金额（亿元）

2023年1-2月合肥市区暂无涉宅用地成交。

回顾2022年全年合肥市区成交建面、成交金额最高的为包河区，其次成交建面较高依次为瑶海区、新站区，而

滨湖区虽然成交建面一般，但成交金额却位居第二。从溢价率方面来看，其中滨湖区溢价达到上限15%；从平均楼

面价来看，滨湖区依旧是位居首位，可见滨湖区土地市场整体热度较高。

7%

15%

12%

8%

7%

13%

1%

8%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

包河区 滨湖区 高新区 经开区 庐阳区 蜀山区 新站区 瑶海区

区域涉宅用地成交楼面价&溢价率对比分析

2022年平均楼面价(元/㎡) 2023年1-2月平均楼面价(元/㎡)

2022年溢价率 2023年1-2月溢价率

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；合肥市区：包河区、蜀山区、瑶海区、庐阳区、经开区、高新区、滨湖区、新站区

涉宅类用地分区成交表现

苏州2023年首批次供地情况： 2月27日，合肥市自然资源和规划局发布2023年第一批集中供地挂牌公告，共推出6宗涉宅

地，其中滨湖2宗、包河1宗、蜀山1宗、瑶海2宗，将于3月30日宣布竞得人；地块总占地面积407.47亩，总规划建筑面积

52.11万㎡，起拍总价59.39亿，最高起拍楼面价14850元/㎡。

本批次土拍特点：

1、竞买方式未变，仍为“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”；

2、无毛坯限价，此次供应6宗地均未明确毛坯限价，打破了自2021年5月起合肥限定单宗地块毛坯限价的政策；

3、明确精装交付。公告明确，此次供应6宗地须实行精装交付；

4、交房即拿证。此次供地明确，经营性住宅用地全面实行“交房即发证”，这也是“交房即拿地”首次出现在公告上；

5、无租赁住房。6宗地块均未显示租赁住房的比例或面积，竞买要求中也未提及。

序号 区 宗地编号 地块位置 用途类别 地块面积

（m²）

容积率 建筑面积

（m²）

保证金

(亿元)

起始总价

(万元)

最高限价

（万元）

1 滨湖区 滨科城BK202301号 滨湖科学城上海路以东、紫云路以南 住宅 16147 ≤2.0 32293 1 47956 55101

2 滨湖区 滨科城BK202302号 滨湖科学城徽州大道以东、遵义路以北 住宅 113487

A地块≤2.4

B地块≤2.2

C地块≤1.0

233845 6.1 304956 350135

3 包河区 包河区BH202301号 包河区巢湖南路以西、黄河路以北 住宅 47507 ≤1.6 76011 1.6 75251 86510

4 蜀山区 蜀山区SS202301号 蜀山区长江西路与半岛路交口东北角 住宅 26493 ≤1.8 47688 1.1 52258 60007

5 瑶海区 瑶海区YH202301号 瑶海区天长路以东、片塘路以北 住宅 22000 ≤2.2 48400 1 43065 49500

6 瑶海区 瑶海区YH202302号 瑶海区广德路以西、旌德路以南 住宅 46013 ≤1.8 82824 1.5 70400 80891

土拍监测

PART/02 苏州土地市场分析

2023年1-2月苏州市区成交20宗地块，总成交占地面积52万㎡，总成交建面87万㎡，总成交金额144亿元。

其中，2月份，苏州市区成交14宗经营性用地（10宗住宅类、1宗商住类、3宗商服类）。

土地统计口径：经营性用地；数据来源：土拍网；苏州市区：吴中区、吴江区、相城区、新区、园区（含苏相合作区）、姑苏区

535 719 409 52

1129

1426

786

87

1152

1385

975

144

117

129

91

20

0

20

40

60

80

100

120

140

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

2020年 2021年 2022年 2023年1-2月

苏州市区年度经营性用地成交对比分析

占地面积（万㎡） 建面面积（万㎡）

成交金额（亿元） 宗数

住宅类, 52, 57%

商住类, 20, 22%

商服类, 19, 21%

其他, 0, 0%

2022年苏州市区经营性用地成交占比（单位：宗数）

住宅类, 10, 50%

商住类, 1, 5%

商服类, 9, 45%

其他, 0, 0%

2023年1-2月苏州市区经营性用地成交占比（单位：宗数）

经营性用地成交分析

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；苏州市区：吴中区、吴江区、相城区、新区、园区（含苏相合作区）、姑苏区

796 1146 644 70

1108 1333 943

140

13932

11625

14628

20003

26488 25985 25981 26222

0

10000

20000

30000

0

500

1000

1500

2020年 2021年 2022年 2023年1-2月

苏州市区年度土地供求对比分析

土地成交建面（万㎡） 土地成交总价（亿元）

平均楼面价（元/m²） 新房成交均价（元/㎡）

74 76 69

11

9%

5%

2.7%

7.5%

0%

5%

10%

0

50

100

2020年 2021年 2022年 2023年1-2月

苏州市区年度土地成交宗数&溢价率对比分析

成交宗数 溢价率

0 0 165 180 0 0 69 147 83 0 70

234 270

127 179 132 140

1419414993

18405

12193

15859

20003

0

10000

20000

30000

0

100

200

300

近一年苏州市区涉宅类土地成交分析

土地成交建面(万㎡) 土地成交金额(亿元) 平均楼面价（元/㎡）

0 0

15 17

0 0

9

18

0

10

0

11 3.0% 3.1% 3.0%

0%

4.8%

7.5%

0.0%

5.0%

10.0%

0

10

20

近一年苏州市区涉宅类土地成交宗数&溢价率分析

成交宗数 溢价率

2023年2月，苏州首批次11宗涉宅地块全部成交（其中3宗摇号，2宗低溢价成交，6宗底价成交)，总建筑面积

70.0万㎡，总成交价140.02亿元，溢价率7.5% 。此次土拍规则不变，依旧采用“限地价+线下摇号”。

整体来看，房企投资信心逐步恢复，房企拿地积极性明显提高，土地市场热度回升，民企投资正在复苏，且出

现不少新外来房企参拍；核心高价值地块依旧火热，且热度向次核心地段蔓延。

涉宅类用地成交分析

10119 16319 14119 97 13 122 0 20 0

257

194

221

92

153

26

53

31

47

9

0

50

100

150

200

250

300

0

50

100

150

200

园区 吴中区 新区 吴江 相城区 姑苏区

区域涉宅用地成交建面&金额对比分析

2022年成交建面（万㎡） 2023年1-2月成交建面（万㎡）

2022年成交金额（亿元） 2023年1-2月成交金额（亿元）

2023年1-2月苏州市区中仅相城区、姑苏区暂无宅地成交，其余区域成交建面较均匀，且园区、吴中区、新区

的平均楼面价均比2022年全年有所回升。

热度方面，区域分化较为明显，园区、新区溢价率远超2022年全年，溢价率分别达到9.9% 、11.7%，土地市

场热度回升；吴中区、吴江区底价成交，热度较低。

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；苏州市区：吴中区、吴江区、相城区、新区、园区（园区土地成交包含苏相合作区地块）、姑苏区

25439

11892

15619

9493

12548 13102

28610

16332

24447

6789

8.5%

0%

2.0%

0% 0%

1.2%

9.9%

0%

11.7%

0% 0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

12.0%

14.0%

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

园区 吴中区 新区 吴江 相城区 姑苏区

区域涉宅用地成交楼面价&溢价率对比分析

2022年平均楼面价(元/㎡) 2023年1-2月平均楼面价(元/㎡)

2022年溢价率 2023年1-2月溢价率

涉宅类用地分区成交表现

从榜单来看，2022年2月苏州首批次拍地热度明显回升，主流国央企纷纷持续深耕，民企房企参拍率明显

提升。

厦门建发以39.3金额分别低溢价拿下园区青剑湖地块、触顶摇中新区向阳路地块。华润以36.4亿元金额拿

下园区核心区域原三星地块，楼面价达到35650元/㎡。中建三局以29.3亿元金额在吴中太湖新城连拿两宗地块，

持续深耕。此外，山西万信首进苏州，布局吴中区光福板块。

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；苏州市区：吴中区、吴江区、相城区、新区、园区（园区土地成交包含苏相合作区地块）、姑苏区

房企拿地排行榜

排名 房企 宗数 建面

（万㎡）

金额

（亿元）

平均楼面价

（元/㎡）

1 厦门建发 2 15.5 39.3 25327

2 华润 1 10.2 36.4 35650

3 中建三局 2 16.7 29.3 17500

4 招商蛇口 1 4.6 9.2 20000

5 盛泽投资 1 13.4 9.1 6789

6 朗诗 1 1.9 5.8 30474

7

苏高新&横塘投

资

1 3.2 5.4 17000

8 保利发展 1 2.5 4.3 17201

9 山西万信 1 2.0 1.3 6500

10 / / / / /

房企2022年1-2月在苏州市区拿地金额排行榜

苏州2023年首批次成交情况： 2月16日和2月23日，苏州首批次11宗涉宅地块全部成交，总出让面积39.26万㎡，总建筑面

积70.0万㎡，总成交价140.02亿元，溢价率7.5%。此次土拍规则不变，依旧采用“限地价+线下摇号”。11宗地块中有3宗

地块触顶线上摇号，2宗低溢价成交，6宗底价成交。

本批次土拍特点：①房企参拍积极性提高，看好苏州楼市潜力。从拿地房企来看，中建三局、华润、建发、保利发展、招商

等实力强劲的国央企积极出手，民营房企、外来房企的参与积极性也有提高，山西万信成功竞得吴中光福地块。此次，吸引

了不少新面孔房企积极参拍，如山西万信、淮安生态、南通亚伦、厦门椿实、宁波维科、江苏师山、华东国际商业城、重庆

实业（外资）、星工场国际娱乐、龙赛建设、三安等。②核心倒挂地块热度持续攀升。园区原三星地块超31家房企参与摇号、

狮山名尚花园东地块超20家房企参与摇号，核心地块高热度触顶摇号。③次核心区开始热度有所回温。向阳路9号地块次核心

地块触顶摇号，青剑湖4号地块、山横塘7号地块均低溢价成交，娄葑、吴中太湖新城等区域也受到招商、中建三局等区域深

耕房企的青睐；其中吴中太湖新城虽无溢价，但地价比去年同板块成交的上涨500元/㎡。

序

号

地块编号 地块位置 总出让面积

（㎡） 用 途 容积率 建筑面积

（㎡）

起报总价

（万元）

成交总价

（万元）

成交楼面价

（元/㎡）

溢价率 拿地房企 房企类型

竞拍时

间

1 苏地2023-WG-1号 吴中太湖新城龙翔路东侧、霆威街北侧 43908 住宅 ＞1.8且≤2 87816 153678 153678 17500 0% 中建三局 央企

2月

16日

2 苏地2023-WG-2号 吴中太湖新城景周街南侧、龙翔路西侧 39820 住宅 ＞1.8且≤2 79639 139368 139368 17500 0% 中建三局 央企

3 苏地2023-WG-3号 吴中区光福镇苏福路北侧、福锦路西侧 16576 住宅 ≥1.1且≤1.2 19891 12929 12929 6500 0% 山西万信 民企

4 苏园土挂（2023）01号 工业园区中新大道南、星港街西 56766 住宅 ≥1.6且≤1.8 102179 316755 364268 35650 15%

（摇号） 华润 央企

5 苏地2023-WG-4号 工业园区夷浜路北、科智路西 25451 住宅 ＞1.2且≤1.5 38177 76354 76854 20131 0.7% 厦门建发 厦门国企

6 苏地2023-WG-5号 工业园区宏业路西、群力路北 25530 住宅 ≥1.6且≤1.8 45955 91910 91910 20000 0% 招商蛇口 央企

7 苏地2023-WG-6号

高新区狮山商务创新区名尚花园东、吴

前港绿化地南 10544 住宅 ＞1且≤1.8 18980 50296 57840 30474 15%

（摇号） 朗诗 民企

2月

23日

8 苏地2023-WG-7号

高新区狮山商务创新区昌普路南、规划

吴越路东 13826 住宅 ＞1且≤1.8 24887 42307 42807 17201 1.2% 保利发展 央企

9 苏地2023-WG-8号

高新区狮山商务创新区昌普路南、规划

吴越路西 15802 住宅 ＞1且≤2 31605 53728 53728 17000 0% 苏高新&

横塘投资 本地国资

10 苏地2023-WG-9号

高新区狮山商务创新区向阳路南、汾湖

路东 48694 住宅 ＞1且≤2.4 116865 274633 315828 27025 15%

（摇号） 厦门建发 厦门国企

11 WJ-J-2023-001 吴江高新区（盛泽镇）盛泽大道东侧东

方中路北侧 95699 商住 ＞1且≤1.4 133979 90956 90956 6789 0% 盛泽投资 本地国资

土拍监测

PART/03 无锡土地市场分析

2023年1-2月无锡市区无经营性用地出让。

回顾2022年，无锡市区成交90宗经营性用地（其中商住类28宗、住宅类43宗），成交面积和成交金额整体呈现

量涨价跌的态势。

土地统计口径：经营性用地；数据来源：土拍网；无锡市区：梁溪区、新吴区、滨湖区、经开区、惠山区、锡山区

369 387 436

712 710 813

0

1152

919 845

61

75

90

0

20

40

60

80

100

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

2020年 2021年 2022年 2023年1-2月

无锡市区年度经营性用地成交对比分析

占地面积（万㎡） 建面面积（万㎡）

成交金额（亿元） 宗数

住宅类,

43, …

商住

类, 19,

21%

商服类,

28,

31%

其他, 0, 0%

2022年全年无锡市区经营性用地成交占比

（单位：宗数）

经营性用地成交分析

观察近三年宅地成交情况，无锡市区成交建面逐年递增，溢价率下降，2022年溢价率降至0.35%。

2023年1-2月，无锡市区暂无涉宅用地供应和成交。按照往年供地节奏，首批集中供地预计在2023年3月中旬。

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；无锡市区：梁溪区、新吴区、滨湖区、经开区、惠山区、锡山区

0 0 100 0 181 97 0 150 173 0 0 0 104

201

120

164

224

10367 11116 12375

10918

12956

0

5000

10000

15000

0

50

100

150

200

250

近一年无锡市区涉宅类土地成交分析

土地成交建面(万㎡) 土地成交金额(亿元) 平均楼面价（元/㎡）

0 0

8

0

16

11

0

13 14

0 0 0

0.08%

1.39%

0% 0% 0% 0

0.005

0.01

0.015

0

10

20

近一年无锡市区涉宅类土地成交分析

成交宗数 溢价率

573 657 701

704

899 813

0

12274 13686 11595

19845 21569 23508 23462

0

10000

20000

30000

0

500

1000

2020年 2021年 2022年 2023年1-2月

无锡市区年度土地供求对比分析

土地成交建面（万㎡） 土地成交总价（亿元）

平均楼面价（元/m²） 新房成交均价（元/㎡）

46 63 62 0

17%

7%

0.35% 0%

10%

20%

0

50

100

2020年 2021年 2022年 2023年1-2月

无锡市区年度土地楼面价&溢价率对比分析

成交宗数 溢价率

涉宅类用地成交分析

2023年1-2月，无锡市区暂无涉宅用地供应和成交；

参考2022年无锡各区域宅地成交情况，惠山区成交建面最高，锡山区成交金额最高，经开区宅地成交最少但

成交楼面价为各区域最高。梁溪区夹城里AD地块以溢价率10.52%触顶摇号，梁溪区1宗地块、惠山区2宗地块低溢

价成交，其他地块均底价成交。

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；无锡市区：梁溪区、新吴区、滨湖区、经开区、惠山区、锡山区

134 78 157 134 86 113

134 135 144

158

109

133

0

50

100

150

200

0

50

100

150

200

滨湖区 经开区 惠山区 锡山区 梁溪区 新吴区

区域涉宅用地成交建面&金额对比分析

2022年成交建面（万㎡） 2023年1-2月成交建面（万㎡）

2022年成交金额（亿元） 2023年1-2月成交金额（亿元）

9997

17386

9155

11794 12708 12530

0% 0% 0.03% 0%

2.63%

0%

0%

1%

1%

2%

2%

3%

3%

0

5000

10000

15000

20000

滨湖区 经开区 惠山区 锡山区 梁溪区 新吴区

区域涉宅用地成交楼面价&溢价率对比分析

2022年平均楼面价(元/㎡) 2023年1-2月平均楼面价(元/㎡)

2022年溢价率 2023年1-2月溢价率

涉宅类用地分区成交表现

PART/04 常州土地市场分析

2023年1-2月，常州市区共成交4宗经营性用地（其中2宗商住用地、2宗其他用地），总成交面积约32.99万㎡，

成交金额约7.30亿元。

2月份常州成交3宗经营性地块，总成交面积约13.5万㎡，成交金额约4.4亿元。

土地统计口径：经营性用地；数据来源：土拍网；常州市区：钟楼区、天宁区、新北区、武进区、经开区（不含金坛、溧阳）

住宅类, 0, 0%

商住类, 2, 50%

商服类, 0, 0%

其他, 2, 50%

2023年1-2月常州市区经营性用地成交占比（单位：宗数）

357 350 448 33

753

683

830

556 537 604 43 7

79

72

90

4

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

2020年 2021年 2022年 2023年1-2月

常州市区年度土地供求对比分析

占地面积（万㎡） 建面面积（万㎡）

成交金额（亿元） 宗数

住宅类, 38, 42%

商住类, 34, 38%

商服类, 11, 12%

其他, 7, 8%

2022年常州市区经营性用地成交占比（单位：宗数）

经营性用地成交分析

2月，常州市区2023年首宗优质地块成功出让，该地块位于天宁区郑陆镇环山河西侧、舜南河北侧，出让总金

额约2.92亿元，成交楼面价3519元/㎡，竞得房企为江苏九洲投资集团有限公司。

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；常州市区：钟楼区、天宁区、新北区、武进区、经开区（不含金坛、溧阳）

491495 418482 517545 8 3

10079 11542 10542

3519

18365 19236 19702 19163

0

10000

20000

30000

0

200

400

600

2020年 2021年 2022年 2023年1-2月

常州市区年度土地供求对比分析

土地成交建面（万㎡） 土地成交金额（亿元）

44 36 52 1

35%

14%

0.7% 1.04%

0%

20%

40%

0

20

40

60

2020年 2021年 2022年 2023年1-2月

常州市区年度成交宗数&溢价率对比分析

成交宗数 溢价率

0 0 28 0 0 0 0 33 92 333 0 8 30 24

83

365

3

10725

7365

9079 10979

3519

0

5000

10000

15000

0

100

200

300

400

近一年常州市区涉宅类土地成交分析

土地成交建面(万㎡) 土地成交金额(亿元) 平均楼面价（元/㎡）

0 0 3 0 0 0 0 3 11 32 0 1

0.73%

0.53% 0.56% 0.67%

1.04%

0

0.005

0.01

0.015

0

20

40

近一年常州市区涉宅类土地成交宗数&溢价率分析

成交宗数 溢价率

涉宅类用地成交分析

2023年1-2月，常州市区仅天宁区有1宗宅地成交。

回顾2022年，常州市区成交52宗涉宅用地。钟楼区逆势崛起，成交面积和总金额均为各区之首。天宁区成交

楼面均价13023元/㎡，领先其他区。2022年各区成交的宅地溢价率均低于1%。

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；常州市区：钟楼区、天宁区、新北区、武进区、经开区（不含金坛、溧阳）

171 80 8 122 74 51

211

105 99

74

40

3

0

50

100

150

200

250

0

50

100

150

200

钟楼区 天宁区 新北区 武进区 经开区

区域涉宅用地成交建面&金额对比分析

2022年成交建面（万㎡） 2023年1-2月成交建面（万㎡）

2022年成交金额（亿元） 2023年1-2月成交金额（亿元）

12392 13023 8097 10057 7714

3519

0.6%

1.0%

0.6%

0.5%

0.7%

1.0%

0.0%

0.2%

0.4%

0.6%

0.8%

1.0%

1.2%

0

5000

10000

15000

钟楼区 天宁区 新北区 武进区 经开区

区域涉宅用地成交楼面价&溢价率对比分析

2022年平均楼面价(元/㎡) 2023年1-2月平均楼面价(元/㎡)

2022年溢价率 2023年1-2月溢价率

涉宅类用地分区成交表现

PART/05 南通土地市场分析

2023年1-2月份南通市区无经营性用地供应和成交。

回顾2022年南通市区共计成交35宗经营性建设用地，包含28宗住宅用地、6宗商服用地和1宗其他用地。

土地统计口径：经营性用地；数据来源：土拍网；南通市区：崇川区、开发区

244 237 149

470

545

257

0

420 399

213

39

47

35

0

10

20

30

40

50

0

100

200

300

400

500

600

2020年 2021年 2022年 2023年1-2月

南通市区年度土地成交情况对比

占地面积（万㎡） 建面面积（万㎡）

成交金额（亿元） 宗数

住宅类, 28,

80%

商住类, 0,

0%

商服类, 6,

17%

其他, 1, 3%

2022年全年南通市区经营性用地成交占比

（单位：宗数）

经营性用地成交分析

2023年1-2月份南通无涉宅用地供应和成交，按照往年供地节奏，南通首批集中供地预计在2023年3月。

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；南通市区：崇川区、开发区

199 359 339 188 0

210 375 347 180

10567 10449 10241 9421

18666

21640 23312 22031 20344

0

10000

20000

30000

0

100

200

300

400

南通市区年度土地供求对比分析

土地成交建面（万㎡） 土地成交金额（亿元）

平均楼面价（元/m²） 新房成交均价（元/㎡）

14

26

15

22

0

33%

19%

3.8%

0.5% 0%

10%

20%

30%

40%

0

10

20

30

南通市区年度土地成交宗数&溢价率对比分析

成交宗数 溢价率

0 0 48 22 31 66

42

0 0 15 0 0 0

29

72

0

0.0

9985

7979

100739236

0

5000

10000

15000

0

20

40

60

80

近一年南通市区涉宅类土地成交分析

土地成交建面(万㎡) 土地成交金额(亿元) 平均楼面价（元/㎡）

0 0

5

0 0

3

0 0 0

3

9

0 0

1.3%

3.7%

0% 0.1% 0

0.01

0.02

0.03

0.04

0

2

4

6

8

10

近一年南通市区涉宅类土地成交宗数&溢价率对比分析

成交宗数 溢价率

涉宅类用地成交分析

149 49

94

31

0

20

40

60

80

100

0

20

40

60

80

100

120

140

160

崇川区 开发区

区域涉宅用地成交建面&金额对比分析

2022年成交建面（万㎡） 2023年1月成交建面（万㎡）

2022年成交金额（亿元） 2023年1月成交金额（亿元）

2023年1-2月南通市区暂无涉宅用地成交；

回顾2022年成交数据，市区商品住宅供应数量明显提升，共成交22宗商品住宅用地，较上一年的16宗，同比

上涨37.5%，但成交面积与成交金额均有所下跌。分区域来看，崇川区成交面积和金额均不及2021年全年的一半，

但成交楼面价略高于2021年全年；开发区楼面价与2021年全年相比略有下降。

土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；南通市区：崇川区、开发区

10901 6677

4%

0.7%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

崇川区 开发区

区域涉宅用地成交楼面价&溢价率对比分析

2022年平均楼面价(元/㎡) 2023年1月平均楼面价(元/㎡)

2022年溢价率 2023年1月溢价率

涉宅类用地分区成交表现

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