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长三角重点城市房地产市场分析
2022年1-7月
数据看市场
2022年8月
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数据看市场（2022年1-7月长三角重点城市房地产市场分析）
Ø 土地市场/ 成交表现：上海南京无锡第二批次吸金1643亿元，房企“抱团式”联合拿地成为主流注：长三角重点城市主要包含上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、宁波等城市（不含县市）。27613483145746209441203061485183116337815650440063329219525718183638121363331610546811428982931008827978529238320264558410726187863012611164189126036817521643543215231413472160299656160 09126105900204060801001201401600500100015002000250030002021.12021.22021.32021.42021.52021.62021.72021.82021.92021.102021.12021.12202 .1202 .2202 .3202 .4202 .5202 .6202 .72021.1-2022.7长三角重点城市涉宅用地成交月度走势成交总用地面积(万㎡) 成交总建筑面积(万㎡)...
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文本内容
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Ø 土地市场/ 成交表现：上海南京无锡第二批次吸金1643亿元，房企“抱团式”联合拿地成为主流
注：长三角重点城市主要包含上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、宁波等城市（不含县市）。
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2021.1-2022.7长三角重点城市涉宅用地成交月度走势
成交总用地面积(万㎡) 成交总建筑面积(万㎡) 成交总价(亿元) 成交幅数
2022年7月长三角重点城市中，上海、南京、无锡均完成了今年第二批次集中拍地，共计成交92宗地块，成交总建筑面积827万
㎡，成交总价1643亿元。单城市来看，上海第二批次依旧以央国企为主力拿地房企，“抱团取暖”成主要方式，其中保利联合体
拿地数量最多，共斩获5宗地，斥资总金额超178亿元；另外，恒文集团、富绅集团、大众等中小民企都溢价拿地，对上海市场较
有信心。南京第二批次土拍市场依然冷热分化，高热度的依然是河西、百家湖、燕子矶等核心板块，而高库存和边缘板块则多以
托底、流拍收尾。无锡第二批次品牌房企与平台公司联合参拍成为主流，其中旭辉2宗 ，万科1宗、仁恒1宗、红豆2宗，均与平
台公司联合参拍。无锡7月底第三批次挂地已公告，预计8、9月份长三角将陆续迎来第三批次集中挂地。
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Ø 土地市场/ 成交表现：7月土拍触顶地块相比上批次略增，但土拍热度依旧分化显著
注：长三角重点城市主要包含上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、宁波等城市（不含县市）。涉宅用地（不含保障房、安置房）
自4月陆续拍地以来，长三角重点城市溢价率维稳在4%，7月份拍地城市的热度基本与上批次持平，板块间土拍热度依旧分化显
著，但流拍现象有所好转。上海第二批次地块质量有所提升，平均成交楼面价和平均溢价率较上批次土拍有所提升，且有13宗触
顶地块（相比上批次持平）；南京第二批次溢价率2.9%，有5宗触顶地块（相比上批次增加2宗）；无锡第二批次溢价率1.4%，
有1宗触顶地块（相比上批次增加1宗）。长三角土拍市场热度的提升代表房企对长三角市场发展前景的看好，目前房地产市场政
策宽松，预计市场信心将逐渐恢复提升。
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2021.1-2022.7长三角重点城市涉宅用地楼面价&溢价率月度走势
成交楼面价(元/m²) 溢价率(%)
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Ø 新房市场/ 供求关系：7月长三角供求量同环比下降，但降幅有小幅收窄趋势
注：长三角重点城市主要包含上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、宁波等城市（不含县市）。
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2021.1-2022.7长三角重点城市商品住宅供求量价月度走势
供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡)
7月长三角重点城市新房新增供应面积312万㎡，环比下降42%，同比下降47%，年中各城市集中推盘后，本月推盘量如期回落。
新房成交方面，成交面积为411万㎡，环比下降14%，同比下降28%，前7月累计同比下降50%，降幅有小幅收窄趋势；7月份作
为传统销售“淡季”，新房成交量环比回落，但整体环比跌幅不及供应。在新政效果逐渐显现下，下半年房地产市场将逐步企稳
恢复。
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2022年7月长三角重点城市商品住宅供求量价情况
供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡)
Ø 新房市场/ 供求关系：上海成交创近三年新高，新一线热度稳步回落，而二三线复苏程度不及预期
一线城市 新一线城市 二、三线城市
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2022年7月长三角重点城市商品住宅
成交面积同环比
环比 同比
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常州
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上海
2022年7月长三角重点城市商品住宅
房价同环比
环比 同比
分城市能级来看，7月份一线城市上海商品住宅成交量134万㎡，创近三年单月成交新高，同环比上涨幅度大，主要得益于上海三
批次新房集中供应上线，近郊优质项目率先入市撬动了中高端需求释放，使得上海楼市高热不退，房价同比上涨。而新一线城市
新房成交热度稳步回落，而二三线城市市场复苏程度不及预期，成交跌幅明显高于新一线城市。另外除南京、杭州核心高价值项
目集中成交，房价同比涨幅大外，新一线和二三线城市整体房价相对稳定。
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Ø 新房市场/ 库存分析：7月长三角新房库存及去化周期转跌，但库存风险仍需防范
截至7月底，长三角重点城市商品住宅总库存为4014万㎡，环比有小幅下跌，主要原因是7月份整体新房市场呈现供少求多的情况，
市场处于耗库存的状态。另外，由于长三角近一年去化流速减缓，7月去化周期约9.9个月，依旧处于高位。在全国稳地产稳经济
下，三季度整体去化周期仍有望降低。
注：长三角重点城市主要包含上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、宁波等城市（不含县市）。
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2021.1-2022.7长三角重点城市商品住宅可售面积&去化周期走势
可售面积(万㎡) 近一年去化周期(月)
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Ø 新房市场/ 库存分析：上海、杭州去化周期不足6个月，其他重点城市库存风险仍较高
城市
2022年6月
可售面积(万㎡)
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可售面积(万㎡) 可售面积环比
2022年6月
去化周期(月)
2022年7月
去化周期(月)
去化周期差值
（本月-上月）
苏州 889 861 -3.2% 15.4 15.5 0.1
南京 841 822 -2.2% 11.0 10.8 -0.2
无锡 550 552 0.3% 15.2 15.7 0.5
上海 485 451 -6.9% 6.7 5.9 -0.8
杭州 478 482 0.9% 4.9 4.9 —
常州 475 460 -3.2% 16.3 18.5 2.2
宁波 399 386 -3.3% 10.1 10.4 0.3
注：去化周期=可售面积/近一年流速
对比长三角各重点城市的新房库存，除无锡、杭州库存量环比维稳外，其他重点城市均环比下跌，其中上海跌幅最为明显。从去
化周期来看，常州去化周期拉长至18.5个月，相比6月份增加2.2个月，去化动力明显不足；其他重点城市波动幅度低于1个月。
目前除上海、杭州去化周期不足6个月，市场需求较为旺盛外，其他城市库存风险仍较高。
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Ø 新房市场/ 项目排行榜： 杭州、宁波金额榜前三项目集中度达到30%、48%
长三角各重点城市金额榜首位分别为：上海天汇世纪玺64.22亿元、南京海玥花园19.42亿元、杭州晓月映翠公寓40.73亿元、苏
州中建御璟峯6.47亿元、无锡朗诗新郡2.55亿元、常州中海·翠语江南1.46亿元、宁波江山云起（南区）5.74亿元。
2022年7月长三角各重点城市商品住宅金额榜TOP前三
城市 排行 项目 区域 成交金额(亿元) 成交套数(套) 成交均价(元/㎡)
上海
1 天汇世纪玺 静安 64.22 497 124095
2 仁恒海上源 杨浦 58.96 362 116638
3 百汇花园 徐汇 46.57 202 126477
南京
1 海玥花园 建邺 19.42 100 67637
2 复地御钟山 栖霞 10.21 114 36469
3 鱼嘴润府 建邺 7.07 114 47714
杭州
1 晓月映翠公寓 滨江区 40.73 614 51699
2 杭樾润府 拱墅区 31.40 499 46200
3 杭州国际金融中心 上城区 27.58 229 69644
苏州
1 中建御璟峯 新区 6.47 131 31108
2 铂悦春和万象 相城区 4.99 134 30525
3 览月阁 新区 4.47 68 38743
无锡
1 朗诗新郡 经开区 2.55 54 35541
2 仁恒湖滨世纪 经开区 1.69 29 36916
3 愉樾天成 经开区 1.45 37 31030
常州
1 中海·翠语江南 金坛区 1.46 73 14735
2 天安别墅 武进区 1.46 8 35861
3 龍宸壹號 新北区 1.26 24 32023
宁波
1 江山云起（南区） 北仑 5.74 119 33011
2 江皓府 鄞州 5.69 62 45314
3 江上云境 鄞州 5.24 128 33090
第9页
政策端： 7月28日中央政治局会议定调，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚
性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。下半年努力保交楼，化解市场风险，稳定社会民生仍是地方政府重要工作，预计更
多城市相关部门将会有进一步明确的化解方案。同时，7月份，放松政策逐渐下沉到区域和县市，如：嘉兴市嘉善县、衢州市开化县及江山市、
驻马店市西平县及新安县、南京市高淳区、丽水市遂昌县等，精准化救市将是未来政策所向，更多区域和县级市有望加码救市。
土地端：截止7月底，全国22个重点城市已有19个城市完成2022年二批次集中挂牌，其中16个城市已经完成出让，大部分城市的土拍规则依旧
延续宽松，利用提高住宅限价、降低起拍楼面价、降低商业占比等方式来优化房地差，给房企适当让利。但整体土拍热度依旧处于低热趋势，分
化现象明显，优质土地成交热度仍在高位，房企参拍热情较高，非核心土地基本底价成交或城投托底，拿地意愿低。本月长三角完成集中土拍的
城市中，上海、无锡实现 “零流拍”，南京的流拍率较上轮有所下降，流拍现象有所好转。在“保交楼、稳民生”的背景下，央国企及少数优
质民营将持续撑场重点城市的集中土拍。
新房端：自年中业绩冲刺结束后，7月份新房市场迎来了传统销售淡季；本月长三角新房成交面积同环比均有下降，但降幅有小幅收窄趋
势。其中一线城市上海新房成交环比涨幅较高，上涨 ，新一线新房成交热度稳步回落，而二三线城市市场复苏程度不及预
期，成交跌幅明显高于新一线城市。另外除南京、杭州核心高价值项目集中成交，房价同比涨幅大外，新一线和二三线城市整
体房价相对稳定。
展望：目前来看，市场整体需求和购买力透支、行业信心也处在低位，短期内企业去化压力仍然较大。但长期来看，在政策暖
风下，房地产市场有望筑底回稳，成交同比跌幅或将有所收窄。
Ø 土拍研究院观察：
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1-7月合肥市
土地市场分析
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经营性用地成交分析： 2022年1-7月合肥市区共成交60宗（住宅类31宗、商住类17宗），成交面积约280万㎡，成交金额约397
亿元；7月合肥市区无成交用地。
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合肥市区年度土地供求对比分析
占地面积（万㎡） 建面面积（万㎡） 成交金额（亿元） 宗数
Ø 合肥土地市场分析
住宅类, 32, 38%
商住类, 22, 26%
商服类, 17, 20%
其他, 13, 16%
2021年全年合肥市区经营性用地成交占比（单位：宗数）
住宅类,商住类, 17, 31, 52%
28%
商服类, 7, 12% 其他, 5, 8%
2022年1-7月合肥市区经营性用地成交占比（单位：宗数）
土地统计口径：经营性用地；数据来源：土拍网；合肥市区：包河区、蜀山区、瑶海区、庐阳区、经开区、高新区、滨湖区、新站区
第12页
涉宅类用地成交分析：2022年1-7月合肥市区涉宅用地成交建面约225万㎡，成交金额约377亿元，溢价率为9.2%，近两年合肥土
拍成交整体溢价率较为平稳。合肥今年已顺利完成两批次集中拍地，二批次成交建面123万㎡&成交金额189亿元，相比首批次基本
持平。
935 609 1142 225
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5611
5603 5711
9683
17931
19663 19013
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2019年 2020年 2021年 2022年1-7月
合肥市区年度土地供求对比分析
土地成交建面（万㎡） 土地成交总价（亿元）
平均楼面价（元/m²） 新房成交均价（元/㎡）
Ø 合肥土地市场分析
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2019年 2020年 2021年 2022年1-7月
合肥市区年度土地成交宗数&溢价率对比分析
成交宗数 溢价率
0 345 110 116 102 123 0
192
0 76 63 0 0
188
0 0
189
0
5561
6899
5471
10966
8456
0
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
0
50
100
150
200
250
300
350
400
2021.8
2021.9
2021.1
2021.11
2021.12
2022.1
2022.2
2022.3
2022.4
2022.5
2022.6
2022.7
近一年合肥市区涉宅类土地成交分析
土地成交建面(万㎡) 土地成交金额(亿元) 平均楼面价（元/㎡）
0
12
0
8 8
0 0
22
0 0
23
0
5%
9%
0.6%
11%
7%
0
0.02
0.04
0.06
0.08
0.1
0.12
0
5
10
15
20
25
2021.8
2021.9
2021.1
2021.11
2021.12
2022.1
2022.2
2022.3
2022.4
2022.5
2022.6
2022.7
近一年合肥市区涉宅类土地成交宗数&溢价率分析
成交宗数 溢价率
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；合肥市区：包河区、蜀山区、瑶海区、庐阳区、经开区、高新区、滨湖区、新站区
第13页
98 116 63 45 307 88 135 103
30
36
45
37 40
6 8
25
67
114
40 40
118
57
100
97
40
80
53
36
81
9
11
68
0
20
40
60
80
100
120
140
0
50
100
150
200
250
300
350
蜀山区 包河区 瑶海区 庐阳区 经开区 高新区 新站区 滨湖区
区域涉宅用地成交建面&金额对比分析
2021年成交建面（万㎡） 2022年1-7月成交建面（万㎡）
2021年成交金额（亿元） 2022年1-7月成交金额（亿元）
涉宅类用地分区成交表现： 2022年1-7月合肥市区成交建面、成交金额、楼面价最高区域分别为瑶海区、经开区、滨湖区，其中
高新区、滨湖区溢价达到上限15%，可见其土地市场热度高。
Ø 合肥土地市场分析
7626 10530 7985 7212 12557 9813 7376 14084
10%
15%
13% 13%
6%
4%
17% 17%
12%
8%
6% 6%
13%
15%
2%
15%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
蜀山区 包河区 瑶海区 庐阳区 经开区 高新区 新站区 滨湖区
区域涉宅用地成交楼面价&溢价率对比分析
2021年平均楼面价(元/㎡) 2022年1-7月平均楼面价(元/㎡)
2021年溢价率 2022年1-7月溢价率
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；合肥市区：包河区、蜀山区、瑶海区、庐阳区、经开区、高新区、滨湖区、新站区
第14页
房企拿地排行： 2022年1-7月合肥市区国企央企、安徽本土房企表现优秀，招商、保利拿地较多，此外本土房企伟星、新华都表
现较佳。招商在合肥市区布局3宗宅地，是今年拿地金额榜首，总成交额达58.02亿元，其中6月23日招商豪掷34亿，夺得经开区
JK202207号地块，是合肥今年目前为止土拍中成交总价最高的地块。
排名 房企 宗数
建面
（万㎡）
金额
（亿元）
平均楼面价
（元/㎡）
1 招商 3 65.91 58.02 10612
2 保利 4 42.64 51.63 12753
3 皖投 3 27.89 37.07 14537
4 伟星 3 41.64 27.61 9058
5 高速 2 22.80 23.03 12737
6 新华 3 36.25 21.49 7193
7 安徽置地 1 12.31 14.97 14079
8 中铁四局 1 7.88 11.99 15750
9 越秀地产 1 13.89 11.16 10356
10 乐富强 2 6.73 10.16 8703
房企2022年1-7月在合肥市区拿地金额排行榜
Ø 合肥土地市场分析
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；合肥市区：包河区、蜀山区、瑶海区、庐阳区、经开区、高新区、滨湖区、新站区
第15页
1-7月南昌市
土地市场分析
第16页
经营性用地成交分析：2022年1-7月南昌市区成交34宗经营性用地，成交占地面积158万㎡，成交金额约128亿元；其中7月份南
昌市区共成交3宗地（其中2宗为商服类，1宗为其他类），总面积23万㎡，成交金额约4亿元，3宗地块均位于赣江新区。新建区
原本计划出让2宗地块，但在出让前一天终止交易。
土地统计口径：经营性用地；数据来源：土拍网；南昌市区：东湖区、西湖区、红谷滩区、青山湖区、青云谱区、高新区、经开区、新建区（含湾里）、赣江新区、临空经济区
244 747 213 158
519
1686
451
265 309
567
160 128
61
102
32
34
0
20
40
60
80
100
120
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
2019年 2020年 2021年 2022年1-7月
南昌市区年度土地供求对比分析
占地面积（万㎡） 建面面积（万㎡） 成交金额（亿元） 宗数
Ø 南昌土地市场分析
住宅类, 4, 13%
商住类, 19, 59%
商服类, 7, 22%
其他, 2, 6%
2021年全年南昌市区经营性用地成交占比（单位：宗数）
住宅类, 14, 41%
商住类, 8, 23%
商服类, 7, 21%
其他, 5, 15%
2022年1-7月南昌市区经营性用地成交占比（单位：宗数）
第17页
涉宅类用地成交分析：2022年1-7月南昌市区宅地成交22宗，土地面积95万㎡，成交金额115亿元。成交楼面价5561元/㎡，溢价
率6%。另外，7月南昌市区无宅地供应和成交，预计8月份南昌涉宅用地成交依旧空白。
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；南昌市区：东湖区、西湖区、红谷滩区、青山湖区、青云谱区、高新区、经开区、新建区（含湾里）、赣江新区、临空经济区
452261 1455 359 210
626
156 115
5778
4304 4339
5561
12121
13522 13226 13525
0
5000
10000
15000
0
500
1000
1500
2000
2019年 2020年 2021年 2022年1-7月
南昌市区年度土地供求对比分析
土地成交建面（万㎡） 土地成交金额（亿元）
平均楼面价（元/m²） 新房成交均价（元/㎡）
Ø 南昌土地市场分析
37
75
23 22
29%
21% 21%
6%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
0
10
20
30
40
50
60
70
80
2019年 2020年 2021年 2022年1-7月
南昌市区年度成交宗数&溢价率对比分析
成交宗数 溢价率
73 33 0 7 3 8 4 10 6 13 5 0 112 85
56
0
54
0 0
5070
4294
4904
5442
3487
5245
6211
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
0
20
40
60
80
100
120
2021.8
2021.9
2021.1
2021.11
2021.12
2022.1
2022.2
2022.3
2022.4
2022.5
2022.6
2022.7
近一年南昌市区涉宅类土地成交分析
土地成交建面(万㎡) 土地成交金额(亿元) 平均楼面价（元/㎡）
4
0
2
1
2
1
0
12
0
9
0 0
34%
3% 0% 0% 0%
6% 7%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
0
2
4
6
8
10
12
14
2021.8
2021.9
2021.1
2021.11
2021.12
2022.1
2022.2
2022.3
2022.4
2022.5
2022.6
2022.7
近一年南昌市区涉宅类土地成交宗数&溢价率分析
成交宗数 溢价率
第18页
2551 6217 1517 1719 6211 39 6 56 172
7
27
2
9
34
4
64
25
14
5
7 6
21
37
-10
0
10
20
30
40
50
60
70
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
红谷滩区
高新区
赣江新区
经开区
青云谱区
青山湖区
西湖区
新建区
临空经济区
区域涉宅用地成交建面&金额对比分析
2021年成交建面（万㎡） 2022年1-7月成交建面（万㎡）
2021年成交金额（亿元） 2022年1-7月成交金额（亿元）
涉宅类用地分区成交表现： 2022年1-7月南昌市区成交22宗宅地，纵观各区表现，高新区土地市场热度最高，平均楼面价和溢价
率均为全市第一，其次是西湖区；同时西湖区还是成交建面和成交金额最高，紧随其后是红谷滩区。原本7月新建区计划出让2宗
涉宅地块，但在开拍前一天，2宗地块因故终止。
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；南昌市区：东湖区、西湖区、红谷滩区、青山湖区、青云谱区、高新区、经开区、新建区（含湾里）、赣江新区、临空经济区
Ø 南昌土地市场分析
3476
4741
1050
5221 5327
6384
3963
4807
7644
3233
3572
4820
5561
6874
0%
32%
0%
21%
12%
0%
38%
4%
15%
0%
5%
0%
6%
8%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
红谷滩区
高新区
赣江新区
经开区
青云谱区
青山湖区
西湖区
新建区
临空经济区
区域涉宅用地成交楼面价&溢价率对比分析
2021年平均楼面价(元/㎡) 2022年1-7月平均楼面价(元/㎡)
2021年溢价率 2022年1-7月溢价率
第19页
房企拿地排行： 2022年1-7月南昌土地市场已完成两轮“集中供地”，分别是3月和5月，总计供地20宗，共计80.9万㎡。房企拿
地特点鲜明：一、拿地态度谨慎，区域热度分化明显。重点区域的优质地块仍然是竞争的对象，而“性价比”较低的地块则备受
冷落。二、国企成为拿地主力。上半年南昌主要的拿地生力军是国企或央企，竞得了六成以上的地块。三、本地中小房企参与度
提高。往年南昌市区的优质地块基本上都由各大品牌房企包揽，中小房企难觅身影。今年由于土拍政策的变化，本地中小型房企
也逐渐在竞争中寻到一席之地。
排名 房企 宗数
建面
（万㎡）
金额
（亿元）
平均楼面价
（元/㎡）
1 建发 2 22.8 21.72 9447
2 中海 1 14.08 12.95 9196
3 江西国资 2 26.82 10.9 4928
4 红谷滩城投 1 16 8.64 5400
5 保利 1 11.38 8.31 7305
6 江西水投 1 13.88 6.57 4731
7 江铃 1 11.46 5.53 4820
8 江西赣江新区长鸿置业 1 16.57 5.36 3233
9 金开集团 2 15.17 5.09 3368
10 南昌市政大道房地产 1 11.31 5.09 4500
房企2022年1-7月在南昌市区拿地金额排行榜
Ø 南昌土地市场分析
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；南昌市区：东湖区、西湖区、红谷滩区、青山湖区、青云谱区、高新区、经开区、新建区（含湾里）、赣江新区、临空经济区
第20页
1-7月苏州市
土地市场分析
第21页
经营性用地成交分析： 2022年1-7月苏州市区成交49宗经营性用地（27宗住宅类、8宗商住类），成交面积约228万㎡，成交金
额约525亿元。7月仅底价成交4宗商服用地，成交面积5.8万㎡，成交金额2.4亿元。
土地统计口径：经营性用地；数据来源：土拍网；苏州市区：吴中区、吴江区、相城区、新区、园区（园区土地成交包含苏相合作区地块）、姑苏区
603 535 719 228
1090 1129
1426
450
1212
1152
1385
525
114
117
129
49
0
20
40
60
80
100
120
140
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
2019年 2020年 2021年 2022年1-7月
苏州市区年度经营性用地成交对比分析
占地面积（万㎡） 建面面积（万㎡） 成交金额（亿元） 宗数
Ø 苏州土地市场分析
住宅类, 57, 44%
商住类, 31, 24%
商服类, 38, 30%
其他, 3, 2%
2021年全年苏州市区经营性用地成交占比（单位：宗数）
住宅类, 27, 55%
商住类, 8, 16%
商服类, 14, 29%
其他, 0, 0%
2022年1-7月苏州市区经营性用地成交占比（单位：宗数）
第22页
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；苏州市区：吴中区、吴江区、相城区、新区、园区（园区土地成交包含苏相合作区地块）、姑苏区
884 796 1146 345
1181 1108
1333
504
13355 13932
11625
14612
22213
26488 25985 25353
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
0
500
1000
1500
2019年 2020年 2021年 2022年1-7月
苏州市区年度土地供求对比分析
土地成交建面（万㎡） 土地成交总价（亿元）
平均楼面价（元/m²） 新房成交均价（元/㎡）
Ø 苏州土地市场分析
70
74 76
32
15%
9%
5%
3.1%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
0
10
20
30
40
50
60
70
80
2019年 2020年 2021年 2022年1-7月
苏州市区年度土地成交宗数&溢价率对比分析
成交宗数 溢价率
0 203 0 339 0 0 0 0 0 165 180 0
272
396
234
270
13384
11663
14194
14993
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
0
100
200
300
400
500
2021.8
2021.9
2021.10
2021.11
2021.12
2022.1
2022.2
2022.3
2022.4
2022.5
2022.6
2022.7
近一年苏州市区涉宅类土地成交分析
土地成交建面(万㎡) 土地成交金额(亿元) 平均楼面价（元/㎡）
0
14
0
21
0 0 0 0 0
15 17
0
1.3%
0.6%
3.0% 3.1%
0
0.005
0.01
0.015
0.02
0.025
0.03
0.035
0
5
10
15
20
25
2021.8
2021.9
2021.10
2021.11
2021.12
2022.1
2022.2
2022.3
2022.4
2022.5
2022.6
2022.7
近一年苏州市区涉宅类土地成交宗数&溢价率分析
成交宗数 溢价率
涉宅类用地成交分析：苏州第一、二批次集中拍地已完成，共计成交32宗涉宅用地，总成交建面345万㎡，总成交金额504亿元；7月苏州市区无宅
地成交。另外，预计8月份迎来苏州三批次集中挂地，届时将上市不少核心区宝藏地块，值得房企关注。
第23页
177 59 170105 298 62 197 65 285 43 19 10
203
232
337
141
374
45
155
118
90
66
57
19
0
50
100
150
200
250
300
350
400
0
50
100
150
200
250
300
350
园区 吴中区 新区 吴江 相城区 姑苏区
区域涉宅用地成交建面&金额对比分析
2021年成交建面（万㎡） 2022年1-7月成交建面（万㎡）
2021年成交金额（亿元） 2022年1-7月成交金额（亿元）
涉宅类用地分区成交表现：苏州各区域2022年1-7月吴中区供地量较大，反观新区、相城区供应量略有收缩；园区地块优质，成
交金额&平均楼面价为各区域第一。溢价率方面，园区2022年1-7月溢价率逼近10%，已超2021年全年6%；新区、姑苏区低溢
价成交；而相城区、吴中区、吴江零溢价成交。
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；苏州市区：吴中区、吴江区、相城区、新区、园区（园区土地成交包含苏相合作区地块）、姑苏区
Ø 苏州土地市场分析
11464
13642
11293
7166
13141
23802
26187
11240
14468
10129
13053
18295
6%
5%
3%
1.4%
5%
11%
10%
0%
1.3%
0% 0%
1.6%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
园区 吴中区 新区 吴江 相城区 姑苏区
区域涉宅用地成交楼面价&溢价率对比分析
2021年平均楼面价(元/㎡) 2022年1-7月平均楼面价(元/㎡)
2021年溢价率 2022年1-7月溢价率
第24页
房企拿地排行：榜单前十中除了央企招商、中铁建和深圳国企天健外，其余七成均为本地国企和地方城投，而民企受限于资金
压力，整体参与度低。另外，苏高新以拿地金额123.8亿元成为苏州今年拿地金额最高的房企，地块分布在新区5宗、园区核
心3宗，其中园区独墅湖高教区地块经38轮竞价& 13家竞拍，最终苏高新以金额16.0亿元竞得，万科、建屋或参与合作。
排名 房企 宗数
建面
（万㎡）
金额
（亿元）
平均楼面价
（元/㎡）
1 苏高新 8 72.5 123.8 17081
2 苏州城投 2 28.6 47.8 16711
3 建屋 2 15.3 42.9 28072
4 招商 1 11.6 36.2 31046
5 苏州轨交集团 2 39.1 35.1 8974
6 深圳天健 1 32.7 30.7 9383
7 漕湖置地 1 17.9 24.4 13609
8 恒泰 1 17.4 23.8 13682
9 中铁建 1 9.1 19.7 21659
10 吴江城建 1 10.5 15.6 14880
房企2022年1-7月在苏州市区拿地金额排行榜
Ø 苏州土地市场分析
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；苏州市区：吴中区、吴江区、相城区、新区、园区（园区土地成交包含苏相合作区地块）、姑苏区
第25页
1-7月无锡市
土地市场分析
第26页
经营性用地成交分析：2022年1-7月无锡市区成交41宗经营性用地，成交面积约186万㎡，成交金额约319亿元；7月22日，无锡
市区完成第二批次集中供地，出让6宗商住用地和10宗住宅用地。另外， 7月29日无锡第三批次集中出让地块已出公告，供应11
宗地块，总面积约53.93万㎡，起始总价超120亿元，预计于8月30日开拍。
土地统计口径：经营性用地；数据来源：土拍网；无锡市区：梁溪区、新吴区、滨湖区、经开区、惠山区、锡山区
284 369 387 186
546
712 710
346
477
1152
919
319
58
61
75
41
0
10
20
30
40
50
60
70
80
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
2019年 2020年 2021年 2022年1-7月
无锡市区年度经营性用地成交对比分析
占地面积（万㎡） 建面面积（万㎡） 成交金额（亿元） 宗数
Ø 无锡土地市场分析
住宅类, 54, 72%
商住类, 12, 16%
商服类, 9, 12%
2021年全年无锡市区经营性用地成交占比（单位：宗数）
住宅类, 15, 37%
商住类, 9, 22%
商服类, 17, 41%
其他, 0, 0%
2022年1-7月无锡市区经营性用地成交占比（单位：宗数）
第27页
涉宅类用地成交分析：无锡市区2022年1-7月成交24宗涉宅用地，总建面约281万㎡，成交总价305亿元，总溢价为0.94%。7月
22日，无锡市区第二批次集中拍地落幕，16宗涉宅地（含3宗定销房）全部成交，其中13宗底价，2宗溢价，1宗触顶摇号，成交
总建面181万方，总价201亿。
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；无锡市区：梁溪区、新吴区、滨湖区、经开区、惠山区、锡山区
Ø 无锡土地市场分析
207 0 0 198 0 0 0 0 0 100 0 181
253 271
104
201
12241
13651
10367
11116
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
0
50
100
150
200
250
300
2021.8
2021.9
2021.1
2021.11
2021.12
2022.1
2022.2
2022.3
2022.4
2022.5
2022.6
2022.7
近一年无锡市区涉宅类土地成交分析
土地成交建面(万㎡) 土地成交金额(亿元) 平均楼面价（元/㎡）
20
0 0
21
0 0 0 0 0
8
0
16
4%
0.05% 0.08%
1.39%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
0
5
10
15
20
25
2021.8
2021.9
2021.10
2021.11
2021.12
2022.1
2022.2
2022.3
2022.4
2022.5
2022.6
2022.7
近一年无锡市区涉宅类土地成交分析
成交宗数 溢价率
439 573 657 281
459
704
899
305
10461
12274
13686
10849
17879
19841
21575
23548
0
5000
10000
15000
20000
25000
0
200
400
600
800
1000
2019年 2020年 2021年 2022年1-7月
无锡市区年度土地供求对比分析
土地成交建面（万㎡） 土地成交总价（亿元）
平均楼面价（元/m²） 新房成交均价（元/㎡）
34 46 63
24
11%
17%
7%
0.94%0%
5%
10%
15%
20%
0
10
20
30
40
50
60
70
2019年 2020年 2021年 2022年1-7月
无锡市区年度土地楼面价&溢价率对比分析
成交宗数 溢价率
第28页
涉宅类用地分区成交表现： 2022年1-7月无锡市区涉宅用地成交24宗，各区域均有土地入市。目前滨湖区、经开区区成交
建面、金额占比较高；梁溪区夹城里AD地块以溢价率10.52%触顶摇号，惠山区2宗地块低溢价成交，其他地块均底价成
交。
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；无锡市区：梁溪区、新吴区、滨湖区、经开区、惠山区、锡山区
Ø 无锡土地市场分析
86 94 90 43 137 36 139 52 94 34 110 22
142
158
166
175
145
113
73
68
34
57
49
23
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
0
20
40
60
80
100
120
140
160
滨湖区 经开区 惠山区 锡山区 梁溪区 新吴区
区域涉宅用地成交建面&金额对比分析
2021年成交建面（万㎡） 2022年1-7月成交建面（万㎡）
2021年成交金额（亿元） 2022年1-7月成交金额（亿元）
16488
17468
12104 12529
15456
10302
7773
15755
9466
11080
14402
10575
10.3%
6.4%
9.2%
4.9%
7.5%
3.4%
0% 0% 0.12% 0%
6.01%
0% 0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
12.0%
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
滨湖区 经开区 惠山区 锡山区 梁溪区 新吴区
区域涉宅用地成交楼面价&溢价率对比分析
2021年平均楼面价(元/㎡) 2022年1-7月平均楼面价(元/㎡)
2021年溢价率 2022年1-7月溢价率
第29页
房企拿地排行：2022年1-7月无锡市区成交了24宗涉宅用地，拿地企业以国资为主。红豆竞得3宗地块，以总金额89.48亿元占据
房企拿地金额榜第一，其中有2宗单独竞得，另外1宗与太湖新城集团合作开发。
排名 房企 宗数
建面
（万㎡）
金额
（亿元）
平均楼面价
（元/㎡）
1 红豆 3 65.64 89.48 13632
2 太湖新城集团 4 73.96 86.27 11664
3 仁恒 2 53.62 52.04 9705
4 无锡城发 4 32.81 48.27 14712
5 梅里古镇 1 20.07 21.34 10629
6 九龙湾智造科技 2 35.90 19.13 5328
7 惠山国控 2 21.08 16.09 7632
8 广益建发&
旭辉联合体 2 11.53 15.07 13078
10 贵州大兴 2 12.84 7.30 5686
11 蓝城 1 7.27 6.33 8700
12 江西春丰实业 1 5.36 3.40 6352
13 德惠建设 1 1.89 1.89 10000
房企2022年1-7月在无锡市区拿地金额排行榜
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；常州市区：钟楼区、天宁区、新北区、武进区、经开区（不含金坛、溧阳）
Ø 无锡土地市场分析
第30页
Ø 土拍监测——无锡
Ø 成交情况：7月22日，2022年无锡第二批次成交16宗宅地，总建面181万方，总价201亿。其中夹城里AD地块触顶最高限价21000元/㎡，已于
7月25日通过摇号由仁恒联合体（仁恒+梁溪城投+安居）夺得。本轮土拍中，品牌房企与平台公司联合参拍成为主流。本次拿地的品牌房企有：
旭辉2宗 ，万科1宗、仁恒1宗、红豆2宗，均与平台公司联合参拍；纯民企成交仅2宗，且均为定销房；其他地块全部由平台参与，或直接由平
台摘取。整体来看，各房企对地块热度两极分化，优质地块持续保持关注度，而其他地块依旧冷淡，这也是明显的地产洗牌过程，优质地块优
质产品依旧可以受到客户的追捧。
2022年二批次无锡挂地信息
地块编号 地块名称
出让面积
（㎡）
用途 容积率
建面
（万㎡）
起始价
（万元）
成交总价
(万元)
成交楼面价
（元/㎡）
溢价率 拿地房企 房企属性 轮数 备注
锡国土（经）2022-9 梁溪区天鹏西路与通沙路交叉口东北侧 22364.6 商住 1.6 3.58 46930 46930 13115 0% 广益街道+旭辉 本地国企&外地民营 1
锡国土（经）2022-10 梁溪区迎龙路与清扬路交叉口西南侧 74013.9 商住 1.83 13.54 257446 284521
21000
（不含地下）
10.52% 仁恒联合体（仁恒+
梁溪城投+安居）
本地国企&外地民营
56
（摇号）
地下可利用空
间用地面积约
2480㎡
锡国土（经）2022-11 梁溪区江海路与北兴塘河交叉口东北侧 49673.5 商住 1.6 7.95 103810 103810 13062 0% 广益街道+旭辉 本地国企&外地民营 1
锡国土（经）2022-12 梁溪区广惠路与洋溪河交叉口西北侧 39390.4 住宅 1.36 5.36 34030 34030 6352 0% 贵州大兴 外地民营 5 定销房13200
元/㎡
锡国土（经）2022-13 锡山经济技术开发区锡虞路南、春笋西路东 170508 住宅 1.8 30.69 309983 309983 10100 0% 锡山文商旅+红豆置
业
本地国企&本地民营 1
锡国土（经）2022-14 锡东新城商务区东翔路与规划道路交叉口西北侧 76999.8 住宅 1.8 13.86 200970 200970 14500 0% 恒廷置业+红豆置业 本地国企&本地民营 1
锡国土（经）2022-15 堰桥街道天丰路与西元路交叉口西南侧 24010 住宅 2.4 5.76 69725 69725 12100 0% 惠山国控 本地国企 1
锡国土（经）2022-16 堰桥街道纵一路与横一路交叉口东南侧 39170 住宅 2.2 8.62 103409 103609 12023 0.19% 安居 本地国企 2
锡国土（经）2022-17 堰桥街道纵二路与横一路交叉口东南侧 29439.6 商住 2.2 6.48 77721 77921 12031 0.26% 安居 本地国企 2
锡国土（经）2022-18 滨湖区笠泽路与安南路交叉口东南侧 77128.3 住宅 1.6 12.34 209789 209789 17000 0% 安居 本地国企 1
锡国土（经）2022-19 滨湖区胡埭路与民盛路交叉口西南侧 112019.9 定销房 1.7 19.04 73279 73279 3848 0% 九龙湾智造城科技 本地国企 1 定销房9998
元/㎡
锡国土（经）2022-20 滨湖区胡埭路与人民东路交叉口东南侧 99183.6 商住 1.7 16.86 118028 118028 7000 0% 九龙湾智造城科技 本地国企 1
锡国土（经）2022-21 滨湖区兴阳路与许舍路交叉口西北侧 44779.4 住宅 1.2 5.37 91350 91350 17000 0% 安居 本地国企 1
锡国土（经）2022-22 新吴区新华路与锡贤路交叉口西北侧 105644.7 住宅 1.9 20.07 213359 213359 10629 0% 梅里古镇 本地国企 1
锡国土（经）2022-23 新吴区312国道以西、梅村高中空港分校以北 13471.6 住宅 1.4 1.89 18860 18860 10000 0% 德惠建设 民企 1
锡国土（经）2022-24 经开区清源路与公园路交叉口东北侧 36445.6 定销房 2.5 9.11 50478 50478 5540 0% 贵州大兴 民企 1 定销房15953
元/㎡
第31页
Ø 土拍监测——无锡
Ø 2022年第二轮集中供地投资分析：本次成交地块中，红豆参与的两宗地块目前了解并非最终由红豆开发，故不作为此
次分析的特征地块；本次关注度较高的有3宗地块：
①旭辉参与的食品园两宗地块：所处位置为无锡食品园板块，周边专业市场林立，板块内以安置社区为主，商品房小区较
少，有一定购买需求，但总体市场可承受的价格不高，旭辉与广益街道的合作模式为1%股权类代建，意在保护自身利益
的情况下，试探市场；另外，旭辉与广益街道的成功合作，成为无锡市场的新风向标，各深耕房企将与各个相熟街道进行
密集沟通和合作推进。
②万科与仁恒竞争的夹城里AD地块（本批次关注度最高地块）：触顶最高限价21000元/㎡，由2家竞买人摇号，该价格
突破无锡历史最高限价，说明无锡的核心主城区域的地块价值高。且地块位于无锡老城区核心位置，市体育公园南侧，人
口稠密，交通便捷，配套齐全，甚至万科将该地块看做目前无锡最高价项目；合作中，万科与地铁为传统股权合作，地铁
公司财投；仁恒采用类代建模式，输出品牌，收取资管费用。
第32页
Ø 土拍监测——无锡
Ø 供地情况：7月29日，无锡第三批次集中供地公告正式发布，此次共挂牌11宗宅地（含1宗定销商品房用地），总面积约53.93万㎡，起始总价
超120亿元，最高起拍价18000元/㎡。从挂牌的11宗宅地的分布区域来看，六大区域均有供应，新吴区供应3宗宅地，经开、梁溪和滨湖各挂牌
2宗，惠山、锡山各1宗。出让时间为8月30日9:30，出让方式依然为“限地价+摇号”。同时，第四批次集中出让拟于三季度发布。
地块编号 地块名称
出让面积
（㎡）
用途 容积率
建面
（万㎡）
起始价
（万元）
起拍楼面价
(元/㎡）
最高限价
(元/㎡）
需达到最高限
价轮次
达到最高限
价的溢价率
锡国土（经）2022-28 XDG-2022-55号地块 31772.9 居住用地
1＜容积率
≤2.10
6.67 120102 18000 19500 35 8.3%
锡国土（经）2022-29 XDG-2022-60号地块 42310.4 居住、商业
用地
1＜容积率≤2 8.46 146902 17360 18860 44 8.6%
锡国土（经）2022-30 XDG-2021-7号地块 28197.1 居住、商业
用地
1＜容积率≤2 5.64 70859 12565 14450 55 15%
锡国土（经）2022-31 XDG-2022-23号地块 26829.2 居住、商业
用地
1＜容积率
≤1.60
4.29 64391 15000 17250 50 15%
锡国土（经）2022-32 XDG-2022-26号地块 55441.7 居住用地 1＜容积率≤2 11.09 94251 8500 9775 72 15%
锡国土（经）2022-33 XDG-2022-11号地块 9058.3 居住、商业
用地
1＜容积率
≤2.50
2.26 30631 13526 15226 40 15%
锡国土（经）2022-34 XDG-2022-36号地块
113188. 9 居住用地
1＜容积率
≤1.40
15.85 158465 10000 11500 81 15%
锡国土（经）2022-35 XDG-2022-37号地块 66249.1 居住用地
1＜容积率
≤1.70
11.26 129517 11500 13225 66 15%
锡国土（经）2022-36 XDG-2022-59号地块 76467.3 居住用地
1＜容积率
≤1.90
14.53 185969 12800 14720 94 15%
锡国土（经）2022-37 XDG-2022-61号地块 34249.4 居住用地/定
销房
1＜容积率
≤2.35
8.05 61429 7632 8777 48 15%
锡国土（经）2022-38 XDG-2022-56号地块 55582.5 居住用地
1＜容积率
≤1.60
8.89 137845 15500 17825 70 15%
第33页
Ø 土拍监测——无锡
Ø 2022年第三轮集中供地竞拍关注点：
1、相比预公告17宗地块，正式挂牌少了6宗，挂牌地块的总面积、总金额环比均低于二批次，同比2021年第三批次推量均有所下降。
2、继续采用“限地价+摇号”方式，限制马甲，和设最高限价、轮次、溢价率，触顶摇号。
3、本次11宗地块保证金比例均为20%。
4、封顶溢价率下降。11宗地块最高上限溢价率15%，若全部封顶摇号成交，平均溢价率13.5%，相比2022年二批次14.4%，下降0.9个百分点。
5、预公告调整。本次预公告没有设置时间限制；公告文件中可以直接下载地块红线图。
2022年第一批 2022年第二批 2022年第三批
预公告阶段规则：
1、增设预公告（11天），预申请保证金300万元；
2、“现金+保函”的方式补足剩余竞买保证金，现金比例不小于地块
起始价的5%；
3、出让金缴纳比例分期领取建设工程规划许可证
正式公告阶段规则：
1、封顶溢价率下调；
2、保证金缴纳方式调整
本批次土拍规则未有明显调整，但推地量大幅
攀升，整体地块属性也更为优质。
准入资质均须具备房地产开发二级资质要求，
仅有夹城里AD地块须要准入资质为开发一级
资质要求。
本批次土拍规则未有明显调整，供地量较二批
次大幅减少，新吴区成为供地主力。
准入资质均须具备房地产开发二级资质要求，
仅有贡湖大道与隐秀路交叉口东南侧地块须要
准入资质为开发一级资质要求。
2022年第三批次竞拍时间流程
竞拍前
公告时间 2022.7.29
报名时间&
保证金缴纳时间
2022.8.20 9:00 至2022.8.29 17:30
限时竞价开始时间 2022.8.30 9:30，超最高限价时转现场摇号（≥2家）
未竞得人保证金退还时间 保证金于结束摇号的第一个工作日返还
土地款支付节奏
第一期：50%，自签订出让合同之日起一个月内支付。
第二期：50%，自签订出让合同之日起四个月内支付。
第34页
1-7月常州市
土地市场分析
第35页
经营性用地成交分析： 2022年1-7月常州市区共成交了22宗经营性建设用地，总成交面积约114万㎡，成交金额约97亿元，其中
成交6宗住宅类（含2宗安置房）、4宗商住类（含3宗安置房）。
土地统计口径：经营性用地；数据来源：土拍网；常州市区：钟楼区、天宁区、新北区、武进区、经开区（不含金坛、溧阳）
Ø 常州土地市场分析
住宅类, 21, 29%
商住类, 31, 43%
商服类, 16, 22%
其他, 4, 6%
2021年全年常州市区经营性用地成交占比（单位：宗数）
住宅类, 6, 27%
商住类, 4, 18%
商服类, 7, 32%
其他, 5, 23%
2022年1-7月常州市区经营性用地成交占比（单位：宗数）
381 838 493 357 753 556 350 683 537 114 186 97
62
79
72
22
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
2019年 2020年 2021年 2022年1-7月
常州市区年度土地供求对比分析
占地面积（万㎡） 建面面积（万㎡） 成交金额（亿元） 宗数
第36页
涉宅类用地成交分析：近三年常州市区宅地成交量逐年递减，成交金额持平于475亿元。2021年受双限政策影响，宅地成交溢价
率下降明显。2022年1-7月常州市区仅成交6宗宅地，成交量不及2021年全年五成，平均溢价率0.94%。
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；常州市区：钟楼区、天宁区、新北区、武进区、经开区（不含金坛、溧阳）
Ø 常州土地市场分析
884 491 418 59
448 495 482
72
7812
10079
11542
12132
16283
18365
19239 18797
0
5000
10000
15000
20000
0
200
400
600
800
1000
2019年 2020年 2021年 2022年1-7月
常州市区年度土地供求对比分析
土地成交建面（万㎡） 土地成交金额（亿元）
平均楼面价（元/m²） 新房成交均价（元/㎡）
37 44 36 6
33%
35%
14%
0.9%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
0
10
20
30
40
50
2019年 2020年 2021年 2022年1-7月
常州市区年度成交宗数&溢价率对比分析
成交宗数 溢价率
0 142 0 45 96 31 0 0 0 28 0 0
157
39
114
41 30
10992
8679
11574
13429
10725
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
0
50
100
150
200
2021.8
2021.9
2021.1
2021.11
2021.12
2022.1
2022.2
2022.3
2022.4
2022.5
2022.6
2022.7
近一年常州市区涉宅类土地成交分析
土地成交建面(万㎡) 土地成交金额(亿元) 平均楼面价（元/㎡）
0
12
0
4
6
3
0 0 0
3
0 0
13%
1.0% 0.8% 1.1% 0.73%
0
0.02
0.04
0.06
0.08
0.1
0.12
0.14
0
2
4
6
8
10
12
14
2021.8
2021.9
2021.1
2021.11
2021.12
2022.1
2022.2
2022.3
2022.4
2022.5
2022.6
2022.7
近一年常州市区涉宅类土地成交宗数&溢价率分析
成交宗数 溢价率
第37页
涉宅类用地分区成交表现： 2022年1-7月常州市区成交6宗涉宅用地，分别位于天宁区、钟楼区和经开区。其中，天宁区成交楼
面均价15090元/㎡，领先钟楼区和经开区。2022年成交的3宗区域的溢价率均在2%以内。
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；常州市区：钟楼区、天宁区、新北区、武进区、经开区（不含金坛、溧阳）
Ø 常州土地市场分析
49 51 97 169 52
27 26
6
64
87
110
179
45
29
40
3
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
钟楼区 天宁区 新北区 武进区 经开区
区域涉宅用地成交建面&金额对比分析
2021年成交建面（万㎡） 2022年1-7月成交建面（万㎡）
2021年成交金额（亿元） 2022年1-7月成交金额（亿元）
13077 16736 11307 10546 8640
10581
15090
5938
27.2%
23.2%
10.8%
8.4%
13.9%
0.7% 1.1% 1.5%
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
30.0%
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
16000
18000
钟楼区 天宁区 新北区 武进区 经开区
区域涉宅用地成交楼面价&溢价率对比分析
2021年平均楼面价(元/㎡) 2022年1-7月平均楼面价(元/㎡)
2021年溢价率 2022年1-7月溢价率
第38页
房企拿地排行：2022年1-7月在常州市区拿地的大多为城投公司和地方政府。其中，运河南岸和晋陵山水均为常州市政府平台单
位，在常州市区有多个项目，具备独立开发能力；中建智地隶属中建一局，2018年首入常州，先后于新北区三井街道连下2子，5
月以总价13.14亿元补仓钟楼区，摘得皇粮浜板块地块。
排名 房企 宗数
建面
（万㎡）
金额
（亿元）
平均楼面价
（元/㎡）
1 天宁城发 2 25.05 37.90 15132
2 晋陵山水 1 18.20 15.62 8583
3 中建智地 1 8.98 13.14 14628
4 江苏春和景明置业
（经开区管委会）
1 5.7 3.38 5938
5 运河南岸 1 1.14 1.62 14160
房企2022年1-7月在常州市区拿地金额排行榜
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；常州市区：钟楼区、天宁区、新北区、武进区、经开区（不含金坛、溧阳）
Ø 常州土地市场分析
第39页
1-7月南通市
土地市场分析
第40页
经营性用地成交分析： 2022年1-7月份南通市区成交16宗经营性用地（其中住宅类13宗），总成交面积约70.33万㎡，同比下降
62.21%；总成交金额约96.81亿元，同比下降72.16%。
土地统计口径：经营性用地；数据来源：土拍网；南通市区：崇川区、开发区
175 244 237 70
357
470
545
126
253
420
399
97
26
39
47
16
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
0
100
200
300
400
500
600
2019年 2020年 2021年 2022年1-7月
南通市区年度土地成交情况对比
占地面积（万㎡） 建面面积（万㎡） 成交金额（亿元） 宗数
Ø 南通土地市场分析
住宅类, 27, 58%
商住类, 0, 0%
商服类, 19, 40%
其他, 1, 2%
2021年全年南通市区经营性用地成交占比（单位：宗数）
住宅类, 13, 81%
商住类, 0, 0%
商服类, 3, 19%
其他, 0, 0%
2022年1-7月南通市区经营性用地成交占比（单位：宗数）
第41页
涉宅类用地成交分析：2022年1-7月南通市区成交10宗宅地（3宗溢价成交、7宗底价成交），成交建面91.19万㎡，平均楼面价9393元/㎡，其
中最高溢价率地块11%。另外，7月20日，南通二批次地块集中成交，市区宅地流拍3宗，成交3宗，分别华润置地、南光置业、滨江地产各落一子，
总成交建面21.57万㎡，总成交金额14.58亿元。
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；南通市区：崇川区、开发区
199 359 339 91
210 375
347
78
10567 10449
10241 9393
18666
21640
23312
21941
0
5000
10000
15000
20000
25000
0
100
200
300
400
2019年 2020年 2021年 2022年1-7月
南通市区年度土地供求对比分析
土地成交建面（万㎡） 土地成交金额（亿元）
平均楼面价（元/m²） 新房成交均价（元/㎡）
14
26
15
10
33%
19%
3.8% 1.7% 0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
0
5
10
15
20
25
30
2019年 2020年 2021年 2022年1-7月
南通市区年度土地成交宗数&溢价率对比分析
成交宗数 溢价率
28 10 22 48
22
0 0 0
20 4
22
0 0
42
0 0
15
7182
4019
10146 9985
7979
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
0
10
20
30
40
50
60
2021.8
2021.9
2021.10
2021.11
2021.12
2022.1
2022.2
2022.3
2022.4
2022.5
2022.6
2022.7
近一年南通市区涉宅类土地成交分析
土地成交建面(万㎡) 土地成交金额(亿元) 平均楼面价（元/㎡）
0 0 0
2
1
2
0 0
5
0 0
3
1.3%
0% 0%
1.3%
3.7%
0
0.005
0.01
0.015
0.02
0.025
0.03
0.035
0.04
0
1
2
3
4
5
6
2021.8
2021.9
2021.10
2021.11
2021.12
2022.1
2022.2
2022.3
2022.4
2022.5
2022.6
2022.7
近一年南通市区涉宅类土地成交宗数&溢价率对比分析
成交宗数 溢价率
Ø 南通土地市场分析
第42页
286 58 53 33
312
35
65
14
0
50
100
150
200
250
300
350
0
50
100
150
200
250
300
崇川区 开发区
区域涉宅用地成交建面&金额对比分析
2021年成交建面（万㎡） 2022年1-7月成交建面（万㎡）
2021年成交金额（亿元） 2022年1-7月成交金额（亿元）
涉宅类用地分区成交表现： 2022年1-7月份崇川区成交建面58.02万㎡，总成交金额64.5亿元，成交面积和金额均不及2021年全
年的一半，但成交楼面价略高于2021年全年；开发区成交建面33.17万㎡，总成交金额13.82亿元，楼面价与2021年全年相比略
有下降。
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；南通市区：崇川区、开发区
Ø 南通土地市场分析
10901 6677
11669
4081
4%
0.7%
2.5%
0% 0%
1%
1%
2%
2%
3%
3%
4%
4%
5%
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
崇川区 开发区
区域涉宅用地成交楼面价&溢价率对比分析
2021年平均楼面价(元/㎡) 2022年1-7月份平均楼面价(元/㎡)
2021年溢价率 2022年1-7月份溢价率
第43页
房企拿地排行： 2022年1-7月份南通市区成交10宗涉宅类地块，分别为绿城与南通本土房企（天扬置业、天一置业）联合竞得城
东片区一宗宅地、南通城建底价竞得崇川区两宗宅地、中创科创溢价6%竞得崇川区一宗宅地、中海宏洋溢价0.3%竞得城东片区
一宗宅地、炜赋天鹏底价竞得开发区一宗宅地、滨江地产底价竞得苏锡通园区两宗宅地、华润置地溢价11%竞得崇川区一宗宅地、
南光置业底价竞得崇川区一宗宅地。
排名 房企 宗数
建面
（万㎡）
金额
（亿元）
平均楼面价
（元/㎡）
1 中海宏洋 1 13.63 16.06 11787
2 绿城&天扬置业
&天一置业
1 11.61 13.34 11483
3 中创科创 1 8.93 13.18 14758
4 南通城建 2 11.21 10.38 11562
5 炜赋天鹏 1 17.44 7.83 4487
6 南光置业 1 9.5 7.58 7963
7 滨江地产 2 15.73 6 3878
8 华润置地 1 3.15 3.96 12568
房企2022年1-7月份在南通市区拿地金额排行榜
土地统计口径：涉宅用地总建面积（剔除保障房、安置房） ；数据来源：土拍网；南通市区：崇川区、开发区
Ø 南通土地市场分析
第44页
Ø 成交情况：7月20日，南通第二批次24宗地块集中成交（含8宗保障房），3宗提前终止，21宗全部成交（ 其中：20宗底价成交、1宗低溢价成
交），成交总占地面积约110.9万㎡，成交总价83.6亿元，平均溢价率0.5%。其中：本地国资拿地（含本地国资联合拿地）19宗，占比90.5%；
其他企业拿地（央企、民企）2宗，占比9.5%。
Ø 成交分析：本批次市场依然处于低位，依旧以地方国企为主力拿地；但较上一批次有些许回升，本批次出现民企身影，环中置业抄底通州湾1宗
低价地、央企南光首入主城、华润补仓。Ø 土拍监测（第二批次）——南通
序号 板块 地块编号 地块位置
用地
性质
竞拍规则
占地面积
（㎡）
容积率
建筑面积
（㎡）
起挂楼面价
（元/㎡）
起挂总价
（万元）
房屋最高备案
指导均价（元
/㎡）
成交总价
（万元）
成交楼面
价（元/
㎡）
溢价率
竞得单位
简称
房企属性 轮数
1
崇川区
R22010 江海大道南、长新路西、运河北岸路东北
侧 住宅
地价房价“双
控”并摇号
90536 2.04 184400 10444 192590 26180 终止
2 R22011 任港河北、港秀路西 30171 1.4 42000 11636 48870 26380
3 CR22012 外环西路东、钟秀路北侧地块一 商住 52594 1.81 95000 7963 75800 24000 75800 7963 0% 南光+崇川
国资
央企+本地
国企
1
4 R22014 青年中路北、通京大道东侧
住宅
23067 1.37 31500 11298 35590 28460 39590 12303 11.24% 华润 央企 21
5 中创区 R22013 静海大道东、朝阳路南侧 44055 2.27 100000 13500 135000 28930 终止
6 苏锡通园区 R22015 海亚路北、江景路东侧 49565 1.8 89200 3405 30370 14910 30370 3405 0% 苏通滨江房
产
本地国企 1
7
崇川区
R22016 外环西路西、任港路南侧
保障房
限地价、不限
房价、摇号
29759 1.96 58040 11659 67670 —— 67670 11659 0% 天一置业 本地国企 1
8 R22017 新华路南、永通路西 52908 1.68 88350 6979 61660 —— 61660 6979 0% 南通市城镇
房地产开发
本地国企 1
9 R22018 幸福路南、福星路西侧 48326 1.8 86620 5463 47320 —— 47320 5463 0% 南通市城镇
房地产开发
本地国企 1
10 通州区 R2022-006 先锋街道青年东路北侧、中锋路东侧
住宅
地价房价“双
控”并摇号
84508 1.7 143663.6 8365 120170 19000（毛坯） 120170 8365 0% 神辉置业 本地国企 1
11
通州湾示范
区
TR22005 黄山路北、银海路东、北二次干河南侧 16153 2.0 32306 2328 7520
10700（毛坯）
12700（精装）
7520 2328 0% 环中置业 本地民企 1
12 TR22006 云海路西、黄山路北、滨海大道南侧 限地价、不限
房价、摇号
72870 2.0 145740 2625 38260 / 38260 2625 0% 惠通投资 本地国企 1
13 TR22007 云海路东、黄山路南、黄河路北侧 90630 2.0 181260 2625 47580 / 47580 2625 0% 惠通投资 本地国企 1
14
海门区
CR22004 北海路北、狮山路西侧 商住
地价房价“双
控”并摇号
47765 1.5 71647.5 9957 71337.03 21200（毛坯） 71337 9957 0% 南通瑞城 本地国企 1
15 R22005 北海路南、万众工业园西侧
住宅
59868 1.3 77828.4 10093 78552.80 21200（毛坯） 78553 10093 0% 海欣实业 本地国企 1
16 R22006 三星镇大岛路北、震蒙大道东侧 7661 1.8 13789.8 5831 8040.99 15425（毛坯） 8041 5831 0% 盈隆控股 本地国企 1
17 CR22007 临永大道东、灵甸大道北侧
商住
37774 1.5 56661 1857 10523.84 11000（毛坯） 10524 1857 0% 海鸿投资 本地国企 1
18 CR22008 海门港新区发展大道南、港西大道西 55549 2.2 122207.8 2204 26935.71 10110（毛坯） 26936 2204 0% 南通汇鑫 本地国企 1
19 CR22009 解放路南、静海路西侧
限地价、不限
房价、摇号
55810 2.91 162407.1 5976 97053.59 / 97054 5976 0% 海鸿投资 本地国企 1
20 CR22010 三星镇规划崇华路东、规划园区路北侧
安置房
50590 2.4 121416 104 1264.75 / 1265 104 0% 叠加置业 本地国企 1
21 CR22011 三星镇叠港公路西、规划站前路北侧 93362 2.2 205396.4 114 2334.05 / 2334 114 0% 叠加置业 本地国企 1
22 CR22012 三星镇绣女路东、规划横十二路南侧 82498 2.0 164996 125 2062.45 / 2062 125 0% 叠加置业 本地国企 1
23 R22013 三星镇三万线北、复兴河西侧 49979 2.2 109953.8 114 1249.48 / 1249 114 0% 叠加置业 本地国企 1
24 CR22014 余东镇人民南路东、季长路北侧 47981 1.8 86365.8 139 1199.53 / 1200 139 0% 海门凤城古
镇保护开发
本地国企 1
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13327908611（无锡）
18855156611（合肥）
18115839858（南通）
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