济南“锦云山”生态旅游区

规划草案

目

录Contents

第一部分 项目背景分析

第二部分 项目规划

第三部分 项目意义

第一部分：

项目背景分析

 项目区位

 SWOT

 客户需求导向

地理位置

 锦云山生态旅游坐落于济

南市南部山区高而乡，其

地理位置得天独厚，东依

锦绣川，南靠药乡森林公

园，到市区大约23公里路

程，驾车半小时左右。

 锦云山生态旅游区总占地9000余亩，地势

西高东低，由西至东呈横向”Y”字形；

 景区内山峦丘陵重叠，三面环山，一面邻

水，山体高度大多在500-900米，坡度多在15度到40度左右；

 南北向有三座地势较同的山峰，呈东西走

向，使景区形成了两个地势较低的山谷，

其谷口开阔，朝向东北，形成两条季节性

河流，谷口现有一开挖的人工湖，其面积

10亩；

景区主要包括两部分：  东部为已开发的锦云川乐园，是一处以八

达岭水库为主体的游乐场所，以极限运动

项目为主题，在配套设施方面，景区东部

有一座综合性酒店.

 西部开发程度较弱，整体环境保护良好。

地貌特征

济南子房洞文

化旅游生态园

济南红叶谷生

态 文化旅游

区

济南凤凰岭生态旅

游区

济南长清卧龙峪

生态风景区

济南市历城区七里

河生态旅游度村

朝阳寺生态旅游

风景区

景区 特点类型

济南子房洞文化

旅游生态园

占地1500亩，园区以著名的子房

洞 历史文化景区为基础，是具

有二千年 道家文化史的道教仙

山。距市区仅15 公里。

观光文化体验

济南长清卧龙峪

生态风景区

距市区50公里，占地六千余亩，属

市 级森林公园，南邻泰山，北依

灵岩寺， 处在山东省“山水圣人”黄

金旅游线上。

观光休闲度假

济南红叶谷生态

文化旅游区

4A级景区，特色景点：兴教寺、

欧洲 风情园、天趣苑、百

合园等 观光

济南凤凰岭生态

旅游区

以自然、生态、环保为主题，以健

康、 休闲、和谐为宗旨，遵循国

际生态原则，完整保护 观光

济南市历城区七

里河生态旅游度

假村 位于西营镇秦口峪村

休闲

度假

朝阳寺生态旅游

风景区 山东省济南市历城区327省道附件 观光

项目周边

现状

年份 2009 2010 2011 2012

接待游客

（万人次） 29192 35000 42100 46950

旅游收入

（亿元） 2452.2 3058.8 3736.6 4519.7

生产总值

（亿元） 33896.7 39416.2 45429.2 50211.1

山东省旅游数据

近年来，山东全省及济南市旅游呈现出快

速发展的趋势，旅游规模和旅游收入逐年快

速增长，连连创出历史新高。

年份 接待游客

（万人次）

旅游收入

（亿元）

生产总值

（亿元）

2009 2841．7 256.5 3351.4

2010 3383．3 313.8 3910.8

2011 4008.5 382.6 4406.3

2012 4667.9 461.8 4812.68

2013 5126.2 528.9 5230.19

济南市旅游数据

客源市场规模

通过数据表明，重点目标人群地域分布主要集中在北京、天津、济南、上海、西安、郑州等城市。

客源市场规模

 本项目旅游资源丰富，且有很好的群众基础

 区位关系优越，利于整合周边景区

S

 需要整合发挥规模效益

 现状开发较小，后期转型、定位空间较大

W

O

T

 市场竞争激烈，与周边项目同质化严重

 市场竞争力弱

 缺乏体验类的生态休闲度假区旅游产品

 生态旅游——小众高端；对象是自然景物，如特定的动物、植物、群落

以及整个生态环境，其核心是“生态”

 生态休闲——众多层级、多元化；生态环境下、生态背景中的休闲活动，

虽然兼顾生态空间的发展，但其核心在于“休闲”而非生态上。迎合都

市居民回归自然的梦想，以及由此产生的巨大市场空间而产生，生态休

闲更强调服务、满足游客需要

生态休闲与生态旅游

第二部分：

项目规划

 项目总体定位

 项目总体定位

 核心开发策略

集生态旅游、主题度假、人文居住、品尚休闲为一体

项目总体定位

以休闲度假为中心

以主题化、景点式规划理念为核心

以深厚文化内涵为支撑

生态休闲度假新地标

核心开发

策略

分期开发式

生态循环化

品牌国际化

山体融入性

土地价值最大化

• 统一规划，分期实施，突出重点，循序投入，分期推进式开发

建设与提升，实现项目稳步发展和可持续发展

•在强化生态资源保护和环境保护的前提下,发展循环经济，合理

利用各种资源，因地制宜，进行保护性适度开发

• 高起点，高标准，精品化，高端化，以国际标准打造开发项目

产品，优化旅游品质和旅游品牌形象

• 注重休闲度假项目开发的山体融入性，以及山体的可视度和景

观视觉效果，突出体现山体项目的特色，提升土地可利用价值

•合理规划和利用土地资源，通过土地资源的优化配置，实现土

地功能的最优化以及土地价值的最大化和有效利用

项目发展目标

 提升济南旅游品质，引领和拓展济南周边休闲度假发展新模式

 加快实现周边城际旅游由观光旅游向休闲度假的转变

 打造当地文化中高端综合旅游休闲度假的旗舰产品

 打造复合型、体验型的生态休闲度假新地标

 社区型：占地广阔，自然资源

和人文资源丰富，包括了几乎

所有旅游项目；

 度假型：占地规模较小，建筑

特色突出，要求周边具有非常

优越的自然景观；

 主题型：占地规模较小，特色

突出、主题 鲜明；

开发模式

开发模式

顺 应 以休闲度假需求为主的八大需求

休闲度假市场 康疗养生市场

高端度假市场 家庭度假市场

文化旅游市场 传统观光市场

四大资源

自然资源 人文资源

旅游资源 山体资源

整 合

以休闲度假产品为主的六大产品

会议中心等商务产品 山体客栈等度假产品

矿泉SPA等康疗产品 山体车道等体育产品

山体公园等旅游产品 山地院落等养生产品

开 发

项 目

亮 点

婚纱拍摄基地

9. 艺术客栈

10. 养生书斋

11. 江枫渔火垂钓婚纱拍摄基地

9. 艺术客栈

10. 养生书斋

11. 江枫渔火垂钓

主题文化板块

 锦云书院

 艺术客栈

 齐鲁文化源远流长，现开发具有传统特色的

文化主题园

 打造文化书院，满足现代人对传统文化的好

奇，增进了解

 定期在书院举办文化展，邀请各界文化名流

进行交流，借以宣传传统文化之美

锦云书院

艺术客栈

商务度假板块

 高端企业会所

 国际养生院落

 国际康疗中心

 高端山地SPA

高端企业会所

借鉴特色会所形态，结合临

湖自然环境，以当地风情建

筑等设施为载体，打造具有

融入自然文化艺术修养的、

最美的亲水会所。

产品定位：

以中医药养生理念为主题的健康养生度假基地。

产品特色：

针对此区域具有国际化、高端化养生需求的世

界政要、外交官等，打造具有中国文化特色的、

融合中医药养生文化精髓的针灸、推拿、按摩

等养生保健手法的国际性养生品牌。

国际养生

院落

产品定位：

面向海西高端客群的集世界先进技术的健康体检、健康管理、

健康养护中心

 产品特色：

引进世界先进的健康检测设备，致力于为顾客尤其是为老年人提供

中西医全方位的身体健康检测。

聘请欧美知名健康管理专家，为顾客度身建立个人健康档案、健康

检测报告、健康评估 、医疗保健等，以及其它生活方式的专业意见。

国际康疗中心

高端山地SPA

 作为国际会展区的配套项目，是具有国际专业水准的、最豪华顶尖的SPA保健水疗中心。

 开发特色矿泉水疗、健康护理等产品，引进世界顶级的SPA疗程设备。

 以极臻完美的园林设计+世界顶级的SPA疗程设备吸引高端商务人士。

运动休闲板块

 户外攀岩练习场

 拓展训练基地

 山体自行车道

户外极限攀岩

极限运动往往给人带来血脉喷

张的感官刺激，攀岩则更是力

量和技巧的完美结合

以“团队文化”主题的团队拓展训练基地，打造一个具有冒险氛

围的集科普教育、娱乐体验、团队训练等功能于一体的训练基地。

户外拓展

生态体验板块

 生态有机农场

复古马场

生态有机农场

 依托生态田园般的自然乡村环境，以当地特色农业资源为基

础，向城市居民提供安全健康的农产品和满足都市人群对品

质乡村生活方式的参与体验式消费需求

复

古

马

场

清透的阳光下，骏马挺立在风中，遗世而独立，它们淳朴温顺而又充满蓬勃的生命力；

做最彪悍的骑手，静静坐于马背，呼吸清冽的新鲜空气，远望白雾笼罩郁郁山边，近看绿树野草烂漫摇曳，轻抚马儿垂头长颈，

和自然一起安静呼吸。

项目总体定位

第三部分：

项目意义

 开发价值

在生态旅游正日益成为人们的消费

时尚的同时，通过企业的开发管理，

把无序的、自发的休闲旅游方式变

为有序的、有组织的开发，引导人

们重视生态资源、保护生态环境，

真正实现人与自然的和谐共生。

从产业经济角度看，旅游业是与其它产业关

联度最大的行业之一，旅游业对区域经济贡

献的“乘数效应”十分明显，所以各级政府

都把发展旅游业看作是拉动当地经济增长的

重要产业，在国民经济体系中的所站比例越

来越大。本项目的开发将生态旅游带上一个

新的台阶。

开

发

价

值

生态保护 旅游经济 群众受益

周边的市民的周末休闲提供一个最佳选择，

一个健康、娱乐的活动场所，一种新的、健

康的生活方式，丰富市民的生活内容，为久

居城市的脑力劳动者、企业的经营者、经常

应酬于灯红酒绿之间的人们提供最佳的释放

地，也为久疏亲情人们提供沟通的桥梁。

感 谢 指 导