I

2022

土地增值税操作指引

国家税务总局丹东市元宝区税务局

元宝税务

I

土地增值税操作指引

目 录

一、 土地增值税税源信息报告...................................................... - 1 - 1． 土地增值税项目登记的纳税人................................................................................... - 1 - 2． 土地增值税预征纳税人................................................................................................- 1 - 3． 土地增值税清算纳税人................................................................................................- 1 - 4． 清算后尾盘销售土地增值税纳税人........................................................................... - 3 - 5． 转让旧房及建筑物土地增值税纳税人....................................................................... - 3 -二、 土地增值税项目报告........................................................ - 4 -三、 作废土地增值税项目登记................................................. - 9 -四、 土地增值税纳税申报......................................................- 12 -土地增值税纳税申报表（一）..........................................................................................- 12 -从事房地产开发的纳税人预征适用..................................................................................- 12 -土地增值税纳税申报表（二）..........................................................................................- 18 -从事房地产开发的纳税人清算适用..........................................................................- 18 -土地增值税纳税申报表（三）..........................................................................................- 23 -非从事房地产开发的纳税人适用..............................................................................- 23 -土地增值税纳税申报表（四）..........................................................................................- 29 -从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用..................................................... - 29 -土地增值税纳税申报表（五）..........................................................................................- 35 -从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用............................................. - 35 -土地增值税纳税申报表（六）..........................................................................................- 40 -纳税人整体转让在建工程适用..................................................................................- 40 -

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II

土地增值税操作指引

土地增值税纳税申报表（七）..........................................................................................- 46 -非从事房地产开发的纳税人核定征收适用..............................................................- 46 -五、 土地增值税预征申报............................................................- 53 -六、 土地增值税清算申报............................................................- 58 -七、 转让旧房及建筑物土地增值税申报......................................... 66

八、 清算后尾盘销售土地增值税申报............................................. 71

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- 1 -

土地增值税操作指引一、土地增值税税源信息报告

1．土地增值税项目登记的纳税人

序号 材料名称 数量 备注

1

《土地增值税税源明细表》.pdf（土地增值税

项目登记表）

3 份

取得土地使用权，

并获得房地产开发

项目开工许可后，

以及每次转让（预

售）房地产

2．土地增值税预征纳税人

序号 材料名称 数量 备注

1

土地增值税税源明细表（从事房地产开发的纳税

人预缴适用）

2 份 无

3．土地增值税清算纳税人

序号 材料名称 数量 备注

1

土地增值税税源明细表（从事房地产开发的纳税人

清算适用）

2 份

进行土地值税清算

申报的查账征收的

纳税人

2 土地增值税税源明细表（从事房地产开发的纳税人 2 份 进行土地值税清算

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- 2 -

土地增值税操作指引

按核定征收方式清算适用） 申报的核定征收的

纳税人

3

土地增值税税源明细表（纳税人整体转让在建工程

适用）

2 份

整体转让在建工程

的纳税人

4 土地增值税清算附表 2 份

由各地根据本地实

际情况制定

5

预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有

关资料原件及复印件

2 份 原件查验后退回

有以下情形的，还应提供相应材料

适用

情形

材料名称 数量 备注

办理房地产

开发项目土

地增值税清

算的纳税人

报送，整体

转让在建工

程的纳税人

视情况报送

房地产开发项目清算说明、项目竣工决算报表复印

件、银行贷款利息结算通知单原件及复印件、项目

工程合同结算单原件及复印件、商品房购销合同统

计表、房地产销售明细表

1 份 原件查验后退回

需要进行相

关成本费用

扣除的纳税

人

取得土地使用权所支付的地价款凭证原件及复印

件、国有土地使用权出让合同原件及复印件

1 份 原件查验后退回

主管税务机

关需要相应

项目记账凭

证的

相关记账凭证复印件 1 份 无

享受土地

增值税优

惠的项目

减免土地增值税证明材料原件及复印件 1 份 原件查验后退回

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土地增值税操作指引

4．清算后尾盘销售土地增值税纳税人

序号 材料名称 数量 备注

1

土地增值税税源明细表（从事房地产开发的纳税

人清算后尾盘销售适用）

2 份 无

有以下情形的，还应提供相应材料

适用情形 材料名称 数量 备注

享受土地增

值税优惠的

纳税人

减免土地增值税证明材料复印件 1 份 无

5．转让旧房及建筑物土地增值税纳税人

序号 材料名称 数量 备注

1

土地增值税税源明细表（转让旧房及建筑物

的纳税人适用）

2 份

查账征收的

纳税人

2

土地增值税税源明细表（转让旧房及建筑物

的纳税人核定征收适用）

2 份

核定征收的

纳税人

3

不动产权属资料、房产买卖合同、房地产评

估报告复印件

1 份 无

有以下情形的，还应提供相应材料

适用情

形

材料名称 数量 备注

享受土地增

值税优惠的

纳税人

减免土地增值税证明材料原件及复印件 1 份

原件查验后

退回

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土地增值税操作指引

二、土地增值税项目报告

业务说明：从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使

用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定

的时间，向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》

1. 选择常用的方式，登录电子税局

2. 点击【我要办税】-【综合信息报告】-【税源信

息报告】-【土地增值税项目报告】，进入该功能

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土地增值税操作指引

3. 进入功能模块后，点击“已有土地增值税项目编

号及名称”栏次，选择已有的土地增值税项目

4. 若无已登记完成的土地增值税项目，可点击【新

增土地增值税项目】新建

5. 根据项目的实际情况，填写土地增值税项目信

息，其中带*的为必填项

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土地增值税操作指引

6. 填写项目的土地信息，点击【增行】后，系统自

动显示企业的土地信息，选择项目所属的土地后，点击【确

定】

7. 选择土地后，继续填写土地信息表中的其他信息

栏次，其中带*的为必填项

8. 土地信息填写完毕后，点击【增行】，填写不动

产项目信息，其中带*的为必填项

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- 7 -

土地增值税操作指引

9. 继续填写转让信息，其中带*的为必填项

10. 全部信息都填写完毕且确认无误后，点击【保

存】，提示保存成功后，点击【下一步】，跳转至下一页

面

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土地增值税操作指引

11. 根据实际情况，上传附送资料，点击【提交】，

提示提交成功后，完成该模块操作

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土地增值税操作指引

三、作废土地增值税项目登记

业务说明：从事房地产开发的纳税人，可通过该模块，作废土地

增值税项目登记

1．选择常用的方式，登录电子税局

2．点击【我要办税】-【综合信息报告】-【税源信息报告】-【作

废土地增值税项目登记】，进入该功能

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土地增值税操作指引

3．进入功能模块后，点击“已有土地增值税项目编号及名称”栏次，

选择已登记完成的土地增值税项目

4．选择需要作废的土地增值税项目后，填写作废理由，点击【作废】

5．提示作废成功后，完成该模块操作

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土地增值税操作指引

<

温馨提示>若该土地增值税项目已存在申报记录，则无法通过电子税

务局自行作废，如需作废，请到办税服务厅办理

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土地增值税操作指引

四、土地增值税纳税申报

土地增值税纳税申报表（一）

从事房地产开发的纳税人预征适用

业务说明：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以

下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税

义务人，应当缴纳土地增值税。纳税人应当在税务机关核定的期限内

缴纳土地增值税。房地产所在地，是指房地产的坐落地。纳税人转让

房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳

税。纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

1. 选择常用的方式，登录电子税务局

2. 点击【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【土地增值税申

报】-【土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预

征适用）】，进入该功能

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土地增值税操作指引

3. 选择所属时期

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4. 进入相应的表单进行填写

填写申报表工作区划分为以下几个部分：

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土地增值税操作指引

表单列表：位于左上角，包括申报表的主表和附表清单。点击

后出现下拉框，选择某张表，跳转到某张表单中。

当前表单名称：位于工作区上面中部，系统给出当前报表表单

名称，点击左右两边按钮，进入“表单列表”范围内的上一张或下一

张表单。

填表说明：位于工作区右侧，当前报表表单每个填写项的详细

要求。

检查校验：位于工作区右侧，系统经过校验，发现企业所得税

填写报表内和报表之间逻辑关系不正确的，给予提示。

当前表单：位于工作区中部，提供纳税人填写各数据项。

按钮功能区：包括六个功能按钮

【保存】：保存填报数据，可离线操作

【检查】：系统审核表内和表间逻辑关系，不正确的给予提示。

【申报】：申报填报数据。

【打印】：通过打印机，将报表表单打印成纸质文档。

【导出】：将报表表单导出为Excel文档，保存到本地。

【退出】、【返回】：返回到上一级功能界面。

【转到首页】：返回到首页。

5. 申报

当前报表表单填写完毕，点击【保存】将申报数据都保存到客户

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土地增值税操作指引

端。点击【检查】按钮，如有校验问题进行修改，再次点击该按钮；

无校验问题后，点击【申报】按钮，提示“申报成功” ！

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土地增值税操作指引

土地增值税纳税申报表（二）

从事房地产开发的纳税人清算适用

业务说明：土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算

条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地

产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报

表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结

清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

1. 选择常用的方式，登录电子税务局

2. 点击【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【土地增值税申

报】-【土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清

算适用）】，进入该功能

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土地增值税操作指引

3. 进入相应的表单进行填写

4. 申报

当前报表表单填写完毕，点击【保存】将申报数据都保存到客户

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土地增值税操作指引

端。然后通过表单列表，进入下一张表单填写，一直到所有申报报表

都填写完成；点击【检查】按钮，如有校验问题进行修改，再次点击

该按钮；无校验问题后，点击【申报】按钮，提示“申报成功” ！

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土地增值税操作指引

土地增值税纳税申报表（三）

非从事房地产开发的纳税人适用

业务说明：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以

下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税

义务人，应当缴纳土地增值税。纳税人应当自转让房地产合同签订之

日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，向税务机关

提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，

房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料，并在税务机关核定

的期限内缴纳土地增值税。房地产所在地，是指房地产的坐落地。纳

税人转让房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分

别申报纳税。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报

的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税

务机关根据情况确定。纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限

缴纳土地增值税。

6. 选择常用的方式，登录电子税务局

7. 点击【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【土地增值税申

报】-【土地增值税纳税申报表（三）（非从事房地产开发的纳税人

适用）】，进入该功能

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土地增值税操作指引

8. 选择所属时期

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土地增值税操作指引

9. 进入相应的表单进行填写

填写申报表工作区划分为以下几个部分：

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土地增值税操作指引

表单列表：位于左上角，包括申报表的主表和附表清单。点击

后出现下拉框，选择某张表，跳转到某张表单中。

当前表单名称：位于工作区上面中部，系统给出当前报表表单

名称，点击左右两边按钮，进入“表单列表”范围内的上一张或下一

张表单。

填表说明：位于工作区右侧，当前报表表单每个填写项的详细

要求。

检查校验：位于工作区右侧，系统经过校验，发现企业所得税

填写报表内和报表之间逻辑关系不正确的，给予提示。

当前表单：位于工作区中部，提供纳税人填写各数据项。

按钮功能区：包括六个功能按钮

【保存】：保存填报数据，可离线操作

【检查】：系统审核表内和表间逻辑关系，不正确的给予提示。

【申报】：申报填报数据。

【打印】：通过打印机，将报表表单打印成纸质文档。

【导出】：将报表表单导出为Excel文档，保存到本地。

【退出】、【返回】：返回到上一级功能界面。

【转到首页】：返回到首页。

10. 申报

当前报表表单填写完毕，点击【保存】将申报数据都保存到客户

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土地增值税操作指引

端。点击【检查】按钮，如有校验问题进行修改，再次点击该按钮；

无校验问题后，点击【申报】按钮，提示“申报成功” ！

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土地增值税操作指引

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土地增值税操作指引

土地增值税纳税申报表（四）

从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用

业务说明：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或

有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目

金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。本

表适用于从事房地产开发与建设的纳税人，在清算后尾盘销售时填报。

11. 选择常用的方式，登录电子税务局

12. 点击【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【土地增值税申

报】-【土地增值税纳税申报表（四）（从事房地产开发的纳税人清

算后尾盘销售适用适用）】，进入该功能

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土地增值税操作指引

13. 选择所属时期

14. 进入相应的表单进行填写

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土地增值税操作指引

填写申报表工作区划分为以下几个部分：

表单列表：位于左上角，包括申报表的主表和附表清单。点击

后出现下拉框，选择某张表，跳转到某张表单中。

当前表单名称：位于工作区上面中部，系统给出当前报表表单

名称，点击左右两边按钮，进入“表单列表”范围内的上一张或下一

张表单。

填表说明：位于工作区右侧，当前报表表单每个填写项的详细

要求。

检查校验：位于工作区右侧，系统经过校验，发现企业所得税

填写报表内和报表之间逻辑关系不正确的，给予提示。

当前表单：位于工作区中部，提供纳税人填写各数据项。

按钮功能区：包括六个功能按钮

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土地增值税操作指引

【保存】：保存填报数据，可离线操作

【检查】：系统审核表内和表间逻辑关系，不正确的给予提示。

【申报】：申报填报数据。

【打印】：通过打印机，将报表表单打印成纸质文档。

【导出】：将报表表单导出为Excel文档，保存到本地。

【退出】、【返回】：返回到上一级功能界面。

【转到首页】：返回到首页。

15. 申报

当前报表表单填写完毕，点击【保存】将申报数据都保存到客户

端。然后通过表单列表，进入下一张表单填写进入下一张表单填写，

一直到所有申报报表都填写完成。点击【检查】按钮，如有校验问题

进行修改，再次点击该按钮；无校验问题后，点击【申报】按钮，提

示“申报成功” ！

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土地增值税操作指引

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土地增值税操作指引

土地增值税纳税申报表（五）

从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用

业务说明：纳税人依据相关税收法律法规的规定履行纳税义务，

就土地增值税申报有关事项，可以通过电子税务局，按照税法规定的

期限和内容向税务机关提交土地增值税申报表。

1. 选择常用的方式，登录电子税务局

2. 点击【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【土地增值税申

报】-【土地增值税纳税申报表（五）（从事房地产开发的纳税人清

算方式为核定征收适用）】，进入该功能

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土地增值税操作指引

3. 选择所属时期

4. 进入相应的表单进行填写

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土地增值税操作指引

5. 申报

当前报表表单填写完毕，点击【保存】将申报数据都保存到客户

端。点击【检查】按钮，如有校验问题进行修改，再次点击该按钮；

无校验问题后，点击【申报】按钮，提示“申报成功” ！

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土地增值税操作指引

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土地增值税操作指引

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土地增值税操作指引

土地增值税纳税申报表（六）

纳税人整体转让在建工程适用

业务说明：纳税人依据相关税收法律法规的规定履行纳

税义务，就土地增值税申报有关事项，可以通过电子税务局，

按照税法规定的期限和内容向税务机关提交土地增值税申

报表。

1．选择常用的方式，登录电子税务局

2．点击【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【土地增值

税申报】-【土地增值税纳税申报表（六）（纳税人整体转让

在建工程适用）】，进入该功能

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土地增值税操作指引

3．选择所属时期

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土地增值税操作指引

4．进入相应的表单进行填写

填写申报表工作区划分为以下几个部分：

表单列表：位于左上角，包括申报表的主表和附表

清单。点击后出现下拉框，选择某张表，跳转到某张表单中。

当前表单名称：位于工作区上面中部，系统给出当

前报表表单名称，点击左右两边按钮，进入“表单列表”范

围内的上一张或下一张表单。

填表说明：位于工作区右侧，当前报表表单每个填

写项的详细要求。

检查校验：位于工作区右侧，系统经过校验，发现

企业所得税填写报表内和报表之间逻辑关系不正确的，给予

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土地增值税操作指引

提示。

当前表单：位于工作区中部，提供纳税人填写各数

据项。

按钮功能区：包括六个功能按钮

【保存】：保存填报数据，可离线操作

【检查】：系统审核表内和表间逻辑关系，不正确的

给予提示。

【申报】：申报填报数据。

【打印】：通过打印机，将报表表单打印成纸质文档。

【导出】：将报表表单导出为Excel文档，保存到本地。

【退出】、【返回】：返回到上一级功能界面。

【转到首页】：返回到首页。

5．申报

当前报表表单填写完毕，点击【保存】将申报数据都保

存到客户端。点击【检查】按钮，如有校验问题进行修改，

再次点击该按钮；无校验问题后，点击【申报】按钮，提示

“申报成功” ！

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土地增值税操作指引

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土地增值税操作指引

土地增值税纳税申报表（七）

非从事房地产开发的纳税人核定征收适用

业务说明：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附

着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为

土地增值税的纳税义务人，应当缴纳土地增值税。纳税人应

当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主

管税务机关办理纳税申报，向税务机关提交房屋及建筑物产

权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评

估报告及其他与转让房地产有关的资料，并在税务机关核定

的期限内缴纳土地增值税。房地产所在地，是指房地产的坐

落地。纳税人转让房地产坐落在两个或两个以上地区的，应

按房地产所在地分别申报纳税。纳税人因经常发生房地产转

让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可

以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增

值税。

1. 选择常用的方式，登录电子税务局

2. 点击【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【土地

增值税申报】-【土地增值税纳税申报表（七）（非从事

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土地增值税操作指引

房地产开发的纳税人核定征收适用）】，进入该功能

3. 选择所属时期