住宅

宅物业二级服务标准

一

、客户服务场所

1.设置客户服务场所，配置基本办公设备。

2.公示物业服务项目负责人照片，物业服务事项、服务标

准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，

公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

3.客户服务场所工作时间，工作日不少于8小时，其他时

间设置值班人员。

4.设置并公示24小时服务电话。

二、人员

1.从业人员按照相关规定取得职业资格证书。

2.从业人员统一着装，佩戴标志。

3.配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。

4.项目负责人具有2年以上物业服务企业管理工作经历。

三、制度

1.建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防

范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。

2.建立突发公共事件的应急预案。

3.建立物业服务工作记录。

四、档案

1.建立物业管理档案。

2.配备档案管理人员。

3.应用计算机管理基本信息、基础资料。

五、标志

1.设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标

志。

六、客户服务

1.涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在

主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

2.对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行

为，应劝阻并报告相关行政主管部门。

3.水、电急修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现

场；由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知。

4.业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3个工作日内

回复。

5.每年公开征集1次物业服务意见，公示整改情况。

6.配合相关部门进行公益性宣传

七、专项服务委托管理

1.签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。

2.专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操

作人员应持有相应的职业资格证书。

3.专项服务企业人员佩戴标志。

4.对专项服务进行监督及评价。

基基本础要要求求

在任何时候，项目组的成员同一时间只

投入一个项目，以确保能建立一个长期

且基于信任的工作环境。我们都在客户

的办公室进行合作，确保随时提供支持。

我们和客户组织中的所有层级携手合作

在解决方案上取得共识，共同承担责任

1.房屋结构。每季度检查1次梁、板、柱等结构构

件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安

全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组

织修缮。

2.建筑部件。

(1）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳

台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

(2）每2月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。

(3）每半年检查1次共用部位的室内地面、墙面、

天棚；室外屋面、散水等。

(4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管

等。3.附属构筑物。

(1）每2月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧

石、管井、沟渠等。

(2）每半年检查1次雨、污水管井等。

(3）每2月巡查1次大门、围墙、围栏等。

(4）每2月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品

等。

(5）每年检测1次防雷装置。

与管理层建立深厚且基于信任的关系

1.建立房屋及共用设施设备的基础档案。

2.运行、检查、维修养护记录应每月归档。

3.组织实施房屋使用安全情况评估检查。

4.共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮

计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故

障及检查中发现的问题，应即时组织修复。

5.每年第四季度制定下一年度维修养护计划。

6.特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。

7.雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查

并落实防范措施。

8.设备机房。

(1)每月清洁1次，室内无杂物。

(2)设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

(3)在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。

(4）设施设备标志、标牌齐全。

(5）张贴或悬挂相关制度、证书。

一

、综合管理

Choice Us

选择我们

共用部位及共用设施设备

运行、维修养护

二、共用部位

三、无负压供水系统

1.按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清

洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准

2.每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。

3.每半年切换1次备用水泵。

4.每年检查1次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年

养护1次水泵。

5.每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前

对暴露管道进行防冻处理。

。

6.水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保

管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

四、排水系统

1.排水设施。每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等

设施进行检查，组织清理、疏通。

2.污水泵。汛期每日巡视1次，平时每2周巡视1次，检

查设备运行状态；每月进行1次手动启动测试；每年养

护1次。

五、照明和电气设备

1.楼内照明。每周巡视2次，一般故障1日内修复；复杂故

障1周内修复。

2.楼外照明。每周巡视1次，一般故障2日内修复；复杂故

障2周内修复。

3.应急照明。每日巡视1次，发现故障，即时修复。

4.低压柜。每日巡视1次设备运行状况；每年养护1次，养

护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1次电气安全。

6.控制柜。每月巡视1次设备运行状况；每年养护1次，养

护内容包括紧固、检测、调试、清扫。

7.发电机。每季度试运行1次，保证运行正常。

8.配电室、楼层配电间。防小动物措施完备；穿墙线槽周

边封堵严密；锁具完好。

六、安全防范系统

1.报警控制管理主机。每日巡查1次，检查设备运行状

态；每月表面清洁1次；每年内部除尘1次。

2.对讲门口机。每2月检查1次按键、显示屏等；2月表面

清洁1次；每年内部除尘1次。

3.网络控制箱。每半年检查1次外观、接线；每半年表面

清洁1次；每年内部除尘1次。

4.红外对射探测器。每半年检查1次接线、探测范围、防

水状况等；每半年表面清洁1次；每年内部除尘1次。

5.图像采集设备。每周检查1次监视画面、录像功能；每

月表面清洁1次；每年内部除尘1次。

6.摄像机。每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水

状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1次；每

年防护罩内部除尘1次。

7.解码器。每半年检查1次防雨罩、接线等，进行相应的

调试；每半年表面清洁1次；每年内部除尘1次。

8.云台。每半年检查1次运转、接线，进行清晰度调校；

每半年表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。9.读卡

器每季度检查1次外观；每季度表面清洁1次，查看防水状

况。

9.读卡器每季度检查1次外观；每季度表面清洁1次，查看

防水状况。10.电磁锁门锁。每季度检查1次吸力、外观、

接线。

11.出门按钮。每季度检查1次开锁功能、接线。

七、电梯

1.电梯在投入使用前或者投入使用后30日内，应向相关

行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于

电梯的显著位置。

2.在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，应向电梯

检验检测机构提出定期检验申请。

3.日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；

电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关

附属仪器仪表应每年进行校验、检修。

4.应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订

电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期

限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维

修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的

落实情况进行监督。

5.配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进

行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

6.制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或

其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救

援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应

在15分钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达

现场。

1.消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每年检查1次润滑情

况；每年养护1次室内、外消火栓。

2.每周巡查1次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1

次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。

二、消防设施设备维修养护

1.建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐

级逐岗明确消防安全职责。

2.成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌

握消防基本知识和技能；每年组织1次有员工、业主或使

用人参加的消防演练。

3.设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全

宣传教育；每年对员工进行2次消防安全培训。

4.每日防火巡查1次，每月防火检查1次，按照规定每年

检测1次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防

车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。

5.发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排

除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报

告。

一

、综合管理

消防安全防范

一

、基本要求

1.乔木。生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植

株保存率高于90%，年成活率高于90%。

2.灌木。生长基本正常，植株无明显偏冠和缺枝，植

株保存率高于90%，年成活率高于90%。

3.绿篱和色块。植株保存率高于90%，年成活率高于

90%。

5.草坪。保证基本成活，草坪覆盖率高于90%。

二、绿化养护内容

1.灌溉。出现干旱情况及时灌溉，不因旱涝原因导致植物

出现死亡现象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入

冬前浇水1次。

2.施肥。根据植物生长情况施肥，一般乔木每2年施肥

1次；灌木每年施肥1次；地被和草坪植物每年春季萌

芽和入冬前后施肥1次至2次；花坛植物根据生长情况

进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。

3.病虫害防治。根据病虫害发生规律，植物生长季每2

周检查1次病虫害情况；发现病虫害能有效控制，不因

病虫危害影响景观效果。

4.整形修剪。乔木每2年修剪1次；灌木每年冬季修剪1

次；绿篱和色块每年生长季节和冬季修剪1次；冷季型

草坪生长季节每月修剪1次至2次，全年至少修剪10

次。

5.除草。每年全面除草2次，重点绿地增加除草次数，

出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的20%。

6.垃圾处理。绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂

物每周处理2次。

三、工作检查和记录

1.生长季节每2周检查1次植物生长情况

2.编制绿化养护措施和工作计划。

基绿本化养要护求

我们和客户组织中的所有层级携手合作

在解决方案上取得共识，共同承担责任

1.楼内。（1）大堂、一层候梯厅每日清扫1次、每

周清拖2次大堂、一层候梯厅地面。每月擦拭2次信

报箱、大堂玻璃。（2）楼道、楼梯每周清扫2次、

每月清拖1次楼道、楼梯地面。每月擦拭1次楼梯扶

手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用

设施。

2.电梯轿箱每日擦拭1次电梯轿厢门、面板。每日

清拖1次轿厢地面。

3.天台、屋面雨季前、雨季期间各清扫1次天台、

屋面。每季度巡查1次天台、内天井，有杂物及时

清扫。

4.楼外道路及设施每日清扫1次楼外道路。每季度

清洁1次楼外公共照明及共用设施；每半年清洁1次

雨蓬、门头等。

5.有害生物预防和控制配合相关部门进行有害生物

预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明

显标志。

6.雨雪天气清洁雨后对小区内主路、干路积水进行

清扫。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。

1.按有关规定和标准实行垃圾分类。

2.配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。

3.每月至少清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每3日

喷洒1次杀虫药。

4.每日清运1次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆

乱倒。

5.垃圾清运车外观整洁。

一

、生活垃圾的收集、清运

Choice Us

环选境择卫我生们

二、物业共用部分清洁

三、工作检查和记录

每日检查1次清洁质量，做好记录。

1.主要出入口有专人值守。

2.制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00至22：

00巡视1次，22：00至次日6：00巡视1次。

3.巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。

4.机动车辆凭证出入。

5.安防控制室设专人24小时值守；监控影像资料、报警

记录应留存30日备查。

6.对违法行为立即报警，协助相关部门处理。

7.记录与档案。

(1)各项工作记录完整有效。

(2)档案齐全。

公共秩序维护

1.建立装饰装修管理服务制度。

2.建立装饰装修管理档案。

3.受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使

用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协

议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和

注意事项。

4.装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或使用人未

申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改

正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并

在物业管理区域内公示。

5.装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修

管理服务协议的当事人按照约定处理。

6.委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取

围挡、遮盖措施，在2日内清运。自行清运装修垃圾的，

应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运。

装饰装修管理