世商律师团队

SHISHANG LAWYER

上海市世基律师事务所※世商律师团队

二〇二二年六月

法律实务指引手册系列|房地产篇

民法典背景下|后疫情时代

上海房地产业务法律适用问题指引

——以房屋租赁为视角

法律实务指引手册系列|房地产篇

目 录

第一篇 疫情下的上海房地产租赁|法律适用问题...............................1一、关于涉疫情合同纠纷的裁判导向.............................................. 2

二、关于适用不可抗力主张解除合同或免责..................................4

三、关于适用情势变更主张变更或解除合同..................................9

四、关于商业用房承租人的租金减免问题....................................10

五、关于商业用房出租人的解约问题............................................13

六、关于居住房屋承租人的租金减免问题....................................14

七、关于商铺、酒店等承包经营合同的变更问题....................... 15

八、延伸|关于国家及上海地区的租金减免政策...........................16

九、延伸|《2020 系列问答》VS.《2022 系列问答》....................21

十、延伸|最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事

案件若干问题的指导意见》............................................................23

结语.....................................................................................................25

第二篇 疫情背景下合同解除权的法律适用问题——以房屋租赁合

同为视角.................................................................................................. 26

前 言.................................................................................................. 27一、解除权的一般法律规定............................................................28

二、租赁合同解除权规定................................................................34

三、实务判例索引............................................................................36

四、“履约瑕疵”与“根本违约”..................................................38

五、合同可否不经通知自动解除....................................................39

六、发出两份解除通知，哪份为准................................................40

七、合同解除后的装修残值如何处理............................................41

八、承租人擅自转租的租金差归谁所有........................................41

九、疫情背景下的出租人解除权....................................................42

结 语.................................................................................................. 43

法律实务指引手册系列|房地产篇

第三篇 疫情背景下涉房屋租金减免政策汇总................................. 45一、国家层面政策汇总表................................................................46

二、地方政策汇总表（上海市）....................................................47

三、国家层面政策汇总|文件正文...................................................49

1、《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》....... 49

2、《关于做好 2022 年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作

的通知》............................................................................................ 55

3、《关于中央企业助力中小企业纾困解难促进协同发展有关事项

的通知》............................................................................................ 57

四、地方政策汇总（上海市）|文件正文.......................................62

1、《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》........... 62

2、《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细

则》及解读........................................................................................ 68

3、《市国资委关于进一步做好上海市国有企业房租减免工作的通

知》.....................................................................................................74

4、《上海市加快经济恢复和重振行动方案》............................... 75

第四篇《上海市加快经济恢复和重振行动方案》百问百答（部分摘录）..89

1、我如何确定自己的企业属于什么行业，与企业名称与经营范

围有什么关系？如何确定企业名称中的行业表述与经营范围表

述？....................................................................................................90

2、企业如何查询是不是在小微企业名录里？.............................91

3、如何认定国有房屋租金减免的实施主体和适用对象？........ 91

4、我们企业近期没有开工没有收入，租金是个很大的压力，可

以申请免除租金吗？如何申请？...................................................92

5、我们承租的不是上海的国有房屋，而是外省市在上海的国有

物业，是否可以申请减免房屋租金?能够减免多少？.................92

6、我们企业是科技型小微企业，租的是某市级事业单位的办公

用房，可以申请租金减免吗？如何申请？...................................93

法律实务指引手册系列|房地产篇

7、我是从“二房东”那里转租的国有房屋，可以享受到房租减

免吗？如果“二房东”不愿意减免，我该找谁解决问题？...... 93

8、公司是一家房地产开发投资企业，在土地供应、项目审批、

市场需求方面有哪些新举措？.......................................................94

9、疫情耽误了不少时间，我们的新开工项目能否简化审批程序？

...........................................................................................................94

10、我们希望发行 REITs 来盘活资金，建设新项目，上海有什么

支持政策吗？.................................................................................. 94

11、民营企业如何参与上海的重大项目？..................................95

12、我们希望发行企业债券，筹集生产与建设资金，上海会提供

什么支持措施吗？..........................................................................95

13、3 月底，上海出台了抗疫助企“21 条”政策，这次又出台了

“50 条”政策，请问这两轮政策的关系是什么？.....................96

14、上海土地市场将如何优化相关交易活动？......................... 96

15、允许土地受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款吗？

如何延期？如何分期？..................................................................96

16、我是一家外地企业，想来上海投资，但需要的产业用地有保

障吗？.............................................................................................. 97

17、我们公司是中小微企业，不太清楚政策的落地进度和实施细

则，可以向哪个部门咨询？..........................................................97

律师事务所简介...................................................................................... 99

声明........................................................................................................103

律师介绍................................................................................................104

法律实务指引手册系列|房地产篇

1

第一篇 疫情下的上海房地产租赁|法律适用问题

法律实务指引手册系列|房地产篇

2

疫情下的房屋租赁|法律适用问题

疫情及其防控措施给上海房地产租赁业带来了前所未有的冲击，出租人与承

租人双方均面临着巨大的压力和挑战。

为更好地应对解决本轮疫情防控和经济社会发展的新情况新问题，上海市高

级人民法院修订完成了《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答

（2022 年版）》。我们经爬梳整理相关法律法规、汲取实务审判经验，并在前人

之珠和它山之石的基础上汇成本篇，以期为疫情下的上海房地产租赁可能面对的

潜在纠纷及相关法律问题助益解惑。

我们笃信：

莫听穿林打叶声；

且，吟啸徐行；

必，定风波。

一、关于涉疫情合同纠纷的裁判导向

结合最高人民法院的相关指导意见，以及上海市高级人民法院的系列问答可

知，涉疫情合同纠纷案件的审判导向大致如下：

1、关于继续履约

对于疫情期间合同可以履行的，首先应促成按约继续履行；不能按约履行的，

引导协商变更合同，采取替代履行或者延迟履行等方式继续履行。

2、关于风险分担

引导当事人互谅互让、共担风险，确保平稳有序。

3、关于适用不可抗力原则

法律实务指引手册系列|房地产篇

3

对于确因疫情或者疫情防控措施影响，导致合同目的无法实现的，应综合考

虑疫情或者疫情防控措施对履行合同实际影响的时间、程度等因素，正确适用不

可抗力原则。

4、关于适用情势变更原则

对于确因疫情或者疫情防控措施影响，继续履行合同对一方当事人明显不公

平的，正确适用情势变更原则。

5、关于积极促成调解

法院在审理涉疫情合同纠纷案件时，应当协调社会发展、公共利益与个体利

益的关系，依法做好释明工作，促成各方达成调解协议。

《系列问答三（2022 年版）》问题 1：

“人民法院处理涉疫情合同纠纷案件时，应遵循哪些具体的裁判原则？

答：合同纠纷案件量大面广，涉及生产生活的方方面面，备受群众关注。人

民法院处理涉疫情合同纠纷案件时，要统筹好疫情防控和经济社会发展，并坚持

做到以下四点：一是信守合同，促进发展。依法妥善审理合同纠纷，对于疫情期

间合同可以履行的，应促成当事人按照合同约定继续履行；对于确因疫情或疫情

防控措施影响，合同不能按约履行的，应更多考虑引导当事人协商变更合同，采

取替代履行或者延迟履行等方式，维持合同的稳定性，确保“五个中心”核心功

能稳定运转，实现经济社会平稳健康发展。二是共担风险，利益平衡。要充分发

挥司法调节社会关系的作用，坚持稳字当头，兼顾各方面因素，平衡各方利益。

在具体案件审理中，既要依法平等保护各方当事人的合法权益，又要积极引导当

事人互谅互让、共担风险、共克时艰，切实保障各方当事人权益，助力困难企业

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恢复发展，合力确保社会平稳有序。三是依法调整，公平公正。要依法准确认定

和适用不可抗力、情势变更规则。对于确因疫情或者疫情防控措施影响，当事人

因合同目的无法实现而主张解除合同或者主张免除违约责任的，综合考虑疫情或

者疫情防控措施对履行合同实际影响的时间、程度等因素，正确适用不可抗力规

则。受疫情或者疫情防控措施影响，继续履行合同对一方当事人明显不公平的，

正确适用情势变更规则。四是注重协调，妥善化解。积极参与诉源治理，坚持把

非诉讼纠纷解决机制挺在前面，坚持以调促稳，情理并重，充分考虑双方利益诉

求，协调社会发展、公共利益与个体利益的关系，依法做好释明工作，促成各方

达成调解协议，实质化解矛盾纠纷，实现政治效果、法律效果与社会效果有机统

一。”

二、关于适用不可抗力主张解除合同或免责

1、不可抗力的法律规定

《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定：因不可抗力不能履行民事义

务的，不承担民事责任……不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情

况。

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项规定：因不可抗力

致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。

《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款规定：“当事人一方因不可

抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任……”

2、适用不可抗力的综合考量因素

根据相关法律法规规定及上海市高级人民法院的相关意见可知，本轮疫情以

法律实务指引手册系列|房地产篇

5

及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。当事人主张按照不可抗力解除合

同或免责的，人民法院在审判时应综合考虑下述因素：

（1）疫情发生时间、发展期间、严重程度、地域范围等对合同履行的实际

影响；

（2）根据封控区、管控区、防范区等区域阶梯式封控措施强度不同，考虑

对不能履约或迟延履约的影响；

（3）不同行业、不同纠纷受人员流动限制的影响程度等因素对不能履约或

迟延履约的影响；

（4）综合判断疫情或者疫情防控措施作为不可抗力与合同履行障碍之间的

因果关系；

（5）对于非金钱债务的履行，如果确因疫情或者疫情防控措施导致无法正

常履行的，一般可以认定为不可抗力；

（6）对于金钱给付义务的履行，法院结合具体情况认定疫情或者疫情防控

措施是否可以作为免责事由。通常情况下，疫情防控不影响金钱债务的履行，但

确因疫情防控导致不具备支付条件、或病情严重导致无法支付、或在线转账限额

无法按时支付等特殊情况的，一般可以认定为不可抗力免责。

此处需要提示的是，如果当事人迟延履行后发生不可抗力的，不应免除其

相应的违约责任。

3、当事人的通知、协助、止损义务

因疫情或疫情防控等不可抗力导致不能按时履约的，当事人仍应履行下述义

务：

（1）根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务；

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（2）应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并在合理期限内

提供证明；

（3）对方当事人也应及时采取必要措施，防止损失的扩大，没有采取适当

措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

《系列问答三（2022 年版）》问题 2：

“疫情或者疫情防控措施是否属于不可抗力？

答：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，疫情以及疫

情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。疫情或者疫情防控措施致使合同目的

无法实现的，当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款

第一项的规定主张解除合同；疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，当事

人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款的规定主张免责或者

部分免责。人民法院应根据疫情发生时间、发展期间、严重程度、地域范围等对

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合同履行的实际影响，考虑到疫情防控分区管理下封控区、管控区、防范区等区

域阶梯式封控措施强度以及不同行业、不同纠纷受人员流动限制的影响程度等因

素，综合判断疫情或者疫情防控措施作为不可抗力与合同履行障碍之间的因果关

系。”

《系列问答三（2022 年版）》问题 3：

“问：因受疫情或疫情防控措施影响，合同当事人不能按时履约时负有哪些

义务？

答：合同当事人受到疫情影响不能履约时，应当遵循诚信原则，根据合同的

性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。因受疫情影响发生履约障碍的一

方当事人，应及时通知对方当事人，并在合理期限内提供证明；对方当事人也应

及时采取必要措施，防止损失的扩大。”

《系列问答三（2022 年版）》问题 4：

“问：受疫情或者疫情防控措施影响导致买卖合同履行迟延，如出卖人迟延

发货等，是否可以适用不可抗力作为免责事由？

答：疫情期间发生履行迟延等情形，当事人以不可抗力主张免责时应区分具

体情况，考量疫情或者疫情防控措施对义务履行的具体影响，作出不同处理。基

于不可抗力主张免责的一方应承担相应的举证责任。

对于非金钱债务的履行，例如货物买卖合同的出卖人因疫情或者疫情防控措

施原因迟延复工、被采取隔离措施、政府征用等导致无法正常履行交货义务，一

般可以不可抗力为由主张免除或部分免除责任。

对于金钱给付义务，基于疫情或者疫情防控措施通常不会影响金钱债务的履

行，一般不能以不可抗力主张减轻或免除责任。但涉及诸如因疫情防控滞留且不

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具备支付条件、因罹患新冠病情严重无法支付、因在线转账限额无法按时支付等

特殊情况的，人民法院可结合具体情况，准确把握不可抗力作为免责事由的认定

标准。”

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履

行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应

当在合理期限之前通知对方。

《中华人民共和国民法典》第五百九十条：

当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全

部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时

通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

《中华人民共和国民法典》第五百九十一条：

当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当

措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。

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《中华人民共和国民法典》第五百九十二条：

当事人都违反合同，应当各自承担相应的责任。

当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应

的损失赔偿额。

三、关于适用情势变更主张变更或解除合同

《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定：“合同成立后，合同的基

础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继

续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新

协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或

者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解

除合同。”

根据上述法律法规规定可知，若本次疫情导致合同履行符合下述构成要件，

则可能构成情势变更：

1、疫情或者疫情防控措施使得合同的基础条件发生了当事人在订立合同时

无法预见的、不属于商业风险的重大变化；

2、继续履行合同对一方明显不公平的。

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《系列问答三（2022 年版）》问题 2：

“问：当事人能否主张适用情势变更规则变更或解除合同？

答：如果合同虽然仍有可履行性，但是因疫情或者疫情防控措施使得合同的

基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，

继续履行合同对一方明显不公平的，则可能构成情势变更。受到不利影响的当事

人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条第一款的规定与对方重新

协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。”

《中华人民共和国民法典》第五百三十三条：

合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属

于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影

响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人

民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解

除合同。

四、关于商业用房承租人的租金减免问题

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关于商业用房承租人的租金减免问题，根据承租房屋的性质不同，进行下述

区分：

PART 1.承租国有房屋用于经营

受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租

人，请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内租金的，人民法院应予支持。

PART 2.承租非国有房屋用于经营

因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，

继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或

者延期支付租金的，按照下述方式处理：

（1）引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；

（2）协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形

的（即情势变更），可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定；

（3）受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要

求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。

《系列问答三（2022 年版）》问题 5：

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“问：商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？

答：承租国有房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的

小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限

内的租金的，应予支持。

承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收

入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人

请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关

租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》

第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。

受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减

免一定期限内的租金的，可视情予以支持。”

《中华人民共和国民法典》第五百三十三条：

合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属

于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影

响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人

民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解

除合同。

《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》

二、减轻各类企业负担

………

（七）减免小微企业和个体工商户房屋租金。承租国有房屋从事生产经营活

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动的小微企业和个体工商户，2022 年免除 3 个月租金，2022 年被列为疫情中高

风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除 3

个月租金、全年合计免除 6 个月租金。存在间接承租情形的，转租人不享受本次

减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。鼓励大型商务

楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上，为实体经营的承租户适

当减免租金，政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市场主体。对房屋土地

被政府应急征用或主动为租户减免房地产租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使

用税确有困难的，可以减免相应的房产税和城镇土地使用税。因减免租金影响国

有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。

五、关于商业用房出租人的解约问题

因为疫情或者疫情防控措施导致商业用房承租人资金周转困难或者营业收

入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合

同并承担违约责任的，人民法院不予支持。

《系列问答三（2022 年版）》问题 6：

“问：疫情期间，出租人能否以商业用房承租人迟延支付租金为由主张解除

合同，并要求承租人承担违约责任？

答：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或

者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解

除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”

《中华人民共和国民法典》第五百九十条：

当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全

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部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时

通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

六、关于居住房屋承租人的租金减免问题

区别于商业用房的租金减免问题，居住房屋的租金减免按照下述方式处理：

1、首先引导当事人协商调解；

2、协商调解不成的，结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用

情况、受疫情或者疫情防控措施影响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理；

3、如果因为出租人主动限制或房屋所在地采取疫情防控措施等导致承租人

实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一般予以支持；

4、如果疫情不影响承租人占有使用房屋，承租人提出减免租金请求的，一

般不予支持。

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《系列问答三（2022 年版）》问题 7：

“问：居住房屋承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？

答：此类纠纷应首先引导当事人协商调解解决。协商调解不成的，可结合合

同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、受疫情或者疫情防控措施影

响程度等综合考量，按照公平原则妥善处理。因出租人主动限制或房屋所在地采

取疫情防控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，

一般予以支持。疫情不影响承租人占有使用房屋，承租人提出减免租金请求的，

一般不予支持。”

七、关于商铺、酒店等承包经营合同的变更问题

实务中，关于企业承包经营与租赁、联营、合伙等存在一定的交叉和模糊之

处，法律亦并未进行相关的明确界定。一般而言，合同当事人签订名为“企业承

包经营合同”或其他类似合同，约定当事人将企业营业执照及经营场所交给相对

方，同时将企业经营权、资产或从业人员交给相对方管理，并收取相应承包费用

的，此类合同性质应认定为企业承包经营合同。

由于该类合同具有明显的营利性质，疫情防控措施造成的停业或者客流明显

减少的，必然会给承包人造成超出一般商业风险的损失，故此，关于该类合同的

变更问题按照下述方式处理：

1、首先应积极促成当事人协商调解；

2、调解不成的，承包人继续履行合同显失公平的，一般应支持其费用减免

或变更请求。

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《系列问答三（2022 年版）》问题 9：

“问：商铺、酒店、船舶、航空器等承包经营合同由于疫情防控措施造成停

业或者客流量明显下降，承包人能否要求变更合同？

答：此类承包经营合同具有明显的营利性。当因采取疫情防控措施造成停业

或者客流明显减少时，给承包人造成的损失显然超出一般商业风险的范畴，由此

产生的纠纷，应积极促成当事人协商调解解决。协商调解不成，承包人以继续履

行合同对其明显不公平等为由请求减免相应承包期间的费用或请求变更相应合

同内容的，应予支持。”

八、延伸|关于国家及上海地区的租金减免政策

2022 年 2 月以来，国家各部委及上海地区均就助力抗疫、帮扶企业、租金

减免等发布了一系列政策文件通知。为便于国企央企遵照执行，非国企参照适用，

现将相关文件发布时间、主体、名称等爬梳整理如下（具体涉租金减免内容详见

后表）：

1、国家发改委

2022 年 2 月 18 日，国家发展改革委等 14 部门印发《关于促进服务业领域

困难行业恢复发展的若干政策》的通知（发改财金〔2022〕271 号）。

2、国资委

2022 年 3 月 23 日，国资委办公厅发布《关于做好 2022 年服务业小微企业

和个体工商户房租减免工作的通知》（国资厅财评〔2022〕29 号）。

3、上海市人民政府

2022 年 3 月 28 日，上海市人民政府办公厅关于印发《上海市全力抗疫情助

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企业促发展的若干政策措施》的通知（沪府办规〔2022〕5 号）。

4、上海市国资委

2022 年 3 月 31 日，上海市国资委发布《上海市国有企业减免小微企业和个

体工商户房屋租金实施细则》及其相关解读。

文号 涉租金减免内容

发改财金[2022]271 号

2022 年被列为疫情中高风险地区所在的县级行

政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有

房屋，2022 年减免 6 个月租金，其他地区减免 3 个月

租金。

各地可统筹各类资金，对承租非国有房屋的服务

业小微企业和个体工商户给予适当帮扶。鼓励非国有

房屋租赁主体在平等协商的基础上合理分担疫情带

来的损失。

对减免租金的房屋业主，2022 年缴纳房产税、城

镇土地使用税确有困难的，鼓励各地可根据条例授权

和地方实际给予减免。

因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核

中根据实际情况予以认可。

国资厅财评[2022]29 号 各中央企业要按照 271 号文件要求，对 2022 年

被列为疫情中高风险地区所在县级行政区域（参照国

法律实务指引手册系列|房地产篇

18

家行政区划标准）内承租中央企业房屋的服务业小微

企业和个体工商户减免当年 6 个月租金（四季度被列

为疫情中高风险地区的，要通过当年退租或下年减免

等方式足额减免 6 个月租金），其他地区减免 3 个月

租金。

普遍减免 3 个月租金工作要力争在上半年实际完

成主体工作，补充减免 3 个月租金工作要在列为中高

风险地区后 2 个月内完成。对于转租、分租中央企业

房屋的，要持续加大工作力度，推动减租政策有效传

导至实际承租人。对于所属股权多元化子企业，要积

极沟通协调，争取中小股东理解支持，在规范履行内

部决策程序后对租金予以减免。对于所属子企业因落

实减租政策导致资金困难的，上级企业或集团公司应

给予资金支持。

沪府办规[2022]5 号

减免小微企业和个体工商户房屋租金。承租国有

房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，

2022 年免除 3 个月租金，2022 年被列为疫情中高风

险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重

影响经营活动的，再免除 3 个月租金、全年合计免除

6 个月租金。

存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政

策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承

法律实务指引手册系列|房地产篇

19

租人。

鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营

主体在协商的基础上，为实体经营的承租户适当减免

租金，政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市

场主体。对房屋土地被政府应急征用或主动为租户减

免房地产租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税

确有困难的，可以减免相应的房产税和城镇土地使用

税。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核

中根据实际情况予以认可。

实施细则及其解读

实施主体：上海市、区国资委监管的市属、区属

国有企业集团（含委托监管企业）及纳入合并报表范

围内下属企业。

适用房屋：实施主体自有经营性房产和使用权

房。其中，使用权房是指依法建立公房租赁关系、执

行市政府规定租金标准，由本市相关国有企业负责经

营管理的公有非居住房屋。

减免对象：最终签约承租实施主体房屋从事生产

经营活动的小微企业和个体工商户（即最终承租方）。

其中，个体工商户是指营业执照登记类型为“个体工

商户”的经营者。

减免期限：实施主体对最终承租方免除 2022 年

部分租金，分两档执行。

法律实务指引手册系列|房地产篇

20

第一档，普遍免除 3 个月租金。所有地区内的最

终承租方，2022 年免除 3 个月租金。最终承租方在

2022 年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。

第二档，增加免除 3 个月租金。租赁合同存续期

间，2022 年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政

区域内的最终承租方，或按有关部门防疫要求被封

控、停业、征用房屋的最终承租方，以及全年经营亏

损的最终承租方，经出具上述任一证明材料，2022

年再免除 3 个月租金，全年合计可免除 6 个月租金。

最终承租方在 2022 年租期不满一年的，根据租期按

比例享受免租。符合第二档免租条件的最终承租方增

加免除金额不超过 3 个月租金。

减免方式：国有企业应当以便捷高效为原则，根

据实际情况采用直接免除、从后续租金中抵扣或者返

还等方式实施房租减免。存在转租行为的房屋，转租

方不享受本次房租减免政策，最终承租经营的小微企

业和个体工商户享受本次房租减免政策。其中，转租

方为本市国有企业的，应当与房屋产权方以各自实收

的租金为限共同承担减免的租金；转租方为非国有企

业的，应当配合房屋产权方及国有企业转租方将减免

的租金全部落实到最终承租方，鼓励非国有企业转租

方对小微企业和个体工商户给予适当帮扶。

法律实务指引手册系列|房地产篇

21

综上可以看出，国家及上海地方均就承租国有房屋的服务业小微企业和个体

工商户，根据疫情风险等级给予了 3 个月或 6 个月的租金减免政策。

上海市高级人民法院于《系列问答三（2022 年版）》亦就承租非国有经营性

房屋的租金减免问题作出了参照指引（详见本篇第 04 点）；故此，非国有企业的

出租方亦有必要了解上述减免政策及对象范围，以备后疫情时代潜在的风险应对：

（1）关于服务业行业的分类标准

可参考国家统计局《国民经济行业分类》（原则上第三产业都可以视为服务

业）。

（2）关于小微企业的界定范围

①参考《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业〔2011〕

300 号）或市场监管总局网站的“小微企业名录查询”模块。

引自《| 关于做好 2022 年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》

②参照《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》《关于印发〈金融业企业

划型标准规定〉的通知》（银发〔2015〕309 号）划型标准认定。

引自|《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》

九、延伸|《2020 系列问答》VS.《2022 系列问答》

1、《2020 系列问答》

2020 年疫情期间，上海市高级人民法院就涉疫情案件的审理发布了《关于

涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答》共计五篇（简称《2020 系列问

答》）。

《2020 系列问答（二）》肯定了新冠疫情属于不可抗力，关于商业用房承租

法律实务指引手册系列|房地产篇

22

人是否可以主张减免疫情期间的房屋租金，其答复为：“应根据具体案情作出相

应处理。如受疫情影响房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，

一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流

减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；

如对承租人营收产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。”

2、《2022 系列问答》

2022 年的疫情严峻形势与相关法律规定较之于 2020 年而言，均有所变化，

为更好地应对解决本轮疫情防控和经济社会发展的新情况新问题，上海市高级人

民法院修订完成了《2022 系列问答》。

《2022 系列问答（三）》关于商业用房承租人是否可以主张减免疫情期间的

房屋租金，其答复为：“承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导

致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其

明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当

事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华

人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平

原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租

人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。”

关于出租人的解约权，《2022 系列问答（三）》答复为：“承租房屋用于经

营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出

租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承

担违约责任的，人民法院不予支持。”

法律实务指引手册系列|房地产篇

23

十、延伸|最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干

问题的指导意见》

2020 年疫情期间，最高人民法院就涉疫情民事案件的审理问题，先后发布

了三份指导意见，分别为：

（1）2020 年 4 月 16 日，《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干

问题的指导意见（一）》（法发[2020]12 号）；

（2）2020 年 5 月 15 日，《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干

问题的指导意见（二）》（法发[2020]17 号）；

（3）2020 年 6 月 8 日，《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干

问题的指导意见（三）》（法发[2020]20 号）。

1、关于不可抗力的解约及免责

《最高法指导意见（一）》第三条第（一）项规定：“疫情或者疫情防控措

施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控

措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大

有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合

同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。”

第（二）项规定：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人

可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当

事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。

继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、

价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变

更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或

法律实务指引手册系列|房地产篇

24

者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予

支持。”

2、关于出租人的解约权

《最高法指导意见（二）》第一条第 5 项规定：“承租房屋用于经营，疫情

或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承

租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责

任的，人民法院不予支持。”

3、关于非国有房屋承租人的租金减免问题

《最高法指导意见（二）》第一条第 6 项规定：“承租非国有房屋用于经营，

疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按

照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延

期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调

解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”

值得一提的是，系列指导意见发布后，最高人民法院于 2020 年 5 月 19 日的

国务院新闻发布会上表示，“在处理租赁合同纠纷时，虽然受疫情影响，应当对

承租人进行考量，可承租人已经完全确定不可能再交得起租金了，合同不可能再

履行，再延续多长时间也不可能交租金，这种情况应当允许双方当事人都提出解

除合同的请求，法院应当支持。实际上也是早点把这个枷锁去掉，让一方当事人

寻找新的商机。”

法律实务指引手册系列|房地产篇

25

结 语

综上，我们可以看出，关于审理涉疫情合同类纠纷，人民法院以促进继续履

行、风险共担为原则和导向；对于不可抗力及情势变更原则的适用，会综合考虑

相关情形的影响程度；因疫情导致承租人周转困难、无法按时支付租金的，在承

租人仍然想继续履约的情况下，出租人不能仅以此为由主张解约；最后，对于租

赁关系的核心，租金的给付和减免问题，倾向于参照国有经营用房的减免标准引

导双方调解，调解不成的，根据情势变更及公平原则进行相应的变更或减免。

本轮疫情下的上海房地产租赁行业正在经受着前所未有的冲击和挑战，出

租人与承租人双方均承受和面临着巨大的压力和难题。

谨以此篇浅析法规政策之指引与适用，助力企业共克时艰、抗疫复工。

我们笃信，料峭春风已吹酒醒，吟啸徐行且定风波。

法律实务指引手册系列|房地产篇

26

第二篇 疫情背景下合同解除权的法律适用问题

——以房屋租赁合同为视角

法律实务指引手册系列|房地产篇

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疫情背景下合同解除权的法律适用问题

前 言

2022 年 5 月 30 日，上海市高级人民法院发布助力复工复产典型案例 6 件

上海高院发布第一批涉及助力复工复产的典型案例 6 件，其中民事商事案例

4 件、执行案例 2 件。

2022 年 5 月 30 日，上海市第二中级人民法院就房屋租赁合同纠纷解除权认

定标准发布典型案例

上海市第二中级人民法院发表典型案例《履约瑕疵之合同解除权的认定标准

——丽某公司诉领某公司房屋租赁合同纠纷案》。该案中，出租人认为承租人擅

自将部分承租面积改变经营范围违反了合同约定，故此要求解约；承租人抗辩并

反诉称，即使部分租赁面积超范围属于违约，亦属轻微违约，而出租人采取的停

水停电等措施则属根本违约，诉争租赁关系因出租人违约而解除，出租人应予赔

偿相关损失。

一审法院支持了出租人关于解除合同及要求承租人承担违约责任的请求；二

审法院改判支持了承租人有关合同解除及赔偿损失的请求。

实务中，出租人与承租人双方因合同履行、违约及解除发生争议的案件颇多。

合同订立时，关于出租人可以行使解除权的情形亦往往不乏相关约定，那么在司

法审判实践中，一方当事人触发哪些条款或情形时，相对方可以行使合同解除权

并获得法院支持？

笔者经查询相关法律法规规定，爬梳近两年上海法院生效判决文书，以典型

案例探讨之“履约瑕疵”与“根本违约”为要素，辅以疫情背景下最高法院及上

海高院的相关实务问答，遂成本文，以期就房屋租赁合同双方当事人所涉解除权

问题进行浅探，助益法理与实务之理解与适用。

——2022 年 5 月 31 日于上海

人生到处知何似，应似飞鸿踏雪泥

法律实务指引手册系列|房地产篇

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一、解除权的一般法律规定

《民法典》第 562 条至 566 条就解除权所涉相关情形进行了一般性的规定，

根据上述条文规定可知，关于合同解除权制度，可以分为约定解除及法定解除两

大类。

情形 法条内容 序号

约定解除

当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合

同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第 562 条

法定解除

合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法

预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事

人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协

商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者

仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原

则变更或者解除合同。

第 533 条

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的

行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内

仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能

实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除

合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第 563 条

行使期限

法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不

行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除

权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一

年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权

利消灭。

第 564 条

行使规则

当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知

到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则

合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知

载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方

当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效

力。

第 565 条

法律实务指引手册系列|房地产篇

29

1、合同的约定解除

合同的约定解除又可进一步分为合意解除与约定解除权两种情形：在未履行

或者未完全履行之前，合同当事人通过协商解除合同，使合同效力归于消灭的称

为合意解除（又称协商解除），其实质是在原合同当事人之间成立一个新的合同，

该新合同的目的在于解除当事人原先订立的合同关系，使基于原合同发生的债权

债务关系归于消灭。因合意解除是以一个新合同来解除原先订立的合同，与通过

行使约定解除权来解除合同没有关系，因此民法学说又将“解除合意”称为“解

除合同”或“反对合同”，从而使之与约定解除权相区别。

1

《民法典》第 562 条规定【合同的约定解除】：

当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解

除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

2、合同的法定解除

法定解除，是指合同生效后未履行或者未履行完毕前，当事人在法律规定的

解除事由出现时，通过行使解除权而使合同关系归于消灭。合同的法定解除与约

定解除的不同之处，从形式上看，主要在于法定解除的事由由法律直接规定，只

1 参见王家福主编:《中国民法·民法债权》,法律出版社 1991 年版,第 364 页。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式

依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合

同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

法律后果

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行

情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救

措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，

但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承

担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第 566 条

法律实务指引手册系列|房地产篇

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要发生法律规定的具体情形，当事人可主张解除合同，而无须征得对方当事人

的同意。约定解除的事由则全依当事人意思自治。

2

《民法典》第 563 条规定【合同的法定解除】：

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履

行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应

当在合理期限之前通知对方。

（1）关于不能实现合同目的

前述规定中“不能实现合同目的”的判断标准是违约结果的客观严重性，即

是否实际剥夺了债权人的履行利益，使得当事人订立合同所追求的履行利益不能

实现这一判断标准。根本违约制度确立的重要意义不仅是一方当事人在相对方严

重违约的情况下可以获得解除合同的救济，更在于严格限制当事人滥用合同解除

权。换言之，只有合同的履行达到致使缔约目的不可能获得实现的时候，方能

发生法定解除权，由此有助于杜绝合同被任意解除的可能性，从而维护“合同必

须严守”的合同法基石。

（2）关于不可抗力

2 参见最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》【一】,人民法院出版社 2020 年版,第 638 页。

法律实务指引手册系列|房地产篇

31

因不可抗力致使不能实现合同目的导致合同解除的落脚点仍然在于“不能实

现合同目的”，只有在因不可抗力达到不能实现合同目的的程度时，当事人才能

解除合同。不可抗力认定的另一重要问题在于不可抗力与合同履行障碍之间是否

存在因果关系。具体而言，即要求不可抗力应当是合同履行障碍的直接或者根本

原因，即若未发生不可抗力，就不至于出现履约障碍；另外我们亦需考虑不可抗

力与履约障碍之存在的阻断事由。

3简言之，如果当事人订立合同时能够预见或

者应当预见可能发生不能避免、不能克服的客观情势的，则不构成合同履行中

的不可抗力。

（3）关于预期违约

在履行期限尚未届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履

行主要债务的，多数学者称之为预期违约。在履行期限届满前，赋予债权人解除

权的正当基础是忠实义务的违反。

4预期违约既可表现为债务人明确表示不履行

主要债务，又可表现为债务人以自己的行为表明不履行主要债务。前者称为明示

违约，后者称为默示违约。鉴于篇幅，此处不赘。

（4）关于迟延履行

前述第 563 条第 1 款第 3 项、第 4 项规定了迟延履行债务而引起合同解除的

情形，可以分为以下两种：

①履行期限对合同目的实现不具有实质性影响的

如果当事人一方在履行期限到来后迟延履行债务，另一方当事人就可以主张

解除合同的话，则必然会导致合同解除的任意性，造成不必要的财产损失和交易

成本的增加，因此《民法典》第 563 条规定履行期限对合同目的之实现不具有根

3 参见叶林:《论不可抗力制度》,载《北方法学》2007 年第 5 期。

4 参见赵文杰:《<合同法>94 条(法定解除)评注》,载《法学家》2019 年第 4 期。

法律实务指引手册系列|房地产篇

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本影响的，债务人在履行期限届满后履行，通常仅会令债权人遭受有限损失，

不至于使其合同目的落空。在这种情况下，即使债务人迟延履行合同主要债务，

也不允许债权人立即解除合同，其应向债务人发出履行债务的催告。催告的主要

目的在于，尽快确定宽限期，明确解除权行使的条件。

②履行期限对合同目的实现具有实质性影响的

若债权人的利益与履行的时效性密切关联，履行期限对合同目的之实现至关

重要，债务人如不在约定的期日或者期限作出履行，债权人的合同目的将难以实

现。如销售商向生产商订购重要节日如春节、圣诞节所需商品，但生产商却未能

按期供货，则势必会造成销售商所期待的合同利益落空。对于此种情形，只要债

务人陷入迟延，即可认为构成根本违约，非违约方不必再发出催告，可立即解

除合同。在确定迟延履行对合同履行影响的严重程度时，应考虑迟延的时间长短

以及因迟延给债权人造成的实际损失等问题。债权人还应举证证明债务人迟延履

行以后，合同继续履行对其没有任何利益，或者继续履行只会使其蒙受更大损失。

如迟延履行产生与按时履行基本相同的效果，则不能认为迟延履行导致合同目

的落空。

（5）关于不定期继续性合同

需要提示注意的是，《民法典》第 563 条在《合同法》第 94 条的立法成果上

又进一步予以完善，即增加不定期继续性合同可以随时终止的条款。

现实生活中，因合同本身的性质使然，如租赁合同、保管合同、借用合同等，

或者基于稳定合同关系、降低交易成本等因素考虑，当事人订立不定期继续性合

同的现象较为普遍。其主要特点在于合同债务是继续实现的债务，不因债务人的

一次履行而消灭。该种类型或状态下的合同，双方当事人均可在提前通知的情况

法律实务指引手册系列|房地产篇

33

下，行使无理由结束合同关系的终止权。

3、解除权的行使期限

“权利上的睡眠者”不受法律保护，一方当事人长时间不行使合同解除权，

足以证明其并无解除合同的真实意愿，应视为其自行放弃了解除合同的权利。

合同解除权系形成权，依法定或约定享有合同解除权的一方当事人，经其单

方面意思表示即可使合同效力归于消灭，打破已有的交易秩序，对当事人的权利

义务产生重大影响，故此法律不仅严格规定其行使要件，还限制其行使时间，以

免滋生流弊。如果解除权人对于享有的合同解除权，既不行使也不放弃，因合同

随时有被解除的可能，将使合同当事人的权利义务关系长期处于不稳定的状态，

这与保护交易安全和维护社会经济秩序稳定的立法目的相悖。因此，合同解除权

与其他形成权一样，应受到除斥期间的限制。若当事人经过除斥期间不行使法定

解除权或约定解除权，该等解除权将归于消灭。

关于合同解除权的行使期限，既可由法律规定，也可由当事人约定。法律没

有规定或当事人没有约定的，则解除权人应该在相对人催告后的合理期限内行使。

然而，对于法律未规定或当事人未约定合同解除权行使期限，且相对人又没

有催告的情形，如何确定其解除权的行使期限，《合同法》并未作出具体规定，

《民法典》第 564 条第 2 款参照《商品房买卖合同司法解释》第 15 条第 2 款的

规定进行了明确，即没有法定或约定的解除权行使期限的，自解除权人知道或者

应当知道解除事由之日起 1 年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行

使的，解除权归于消灭。该等 1 年期间为不变期间，不适用中止、中断或延长

的规定。

4、解除权的行使规则

法律实务指引手册系列|房地产篇

34

在当事人具有解除权的情况下，解除合同的意思表示到达对方即可发生解除

合同的效力，只需要对方知悉，不需要对方表示同意。我国对合同解除时间的确

定系采通知到达的立法模式，即对方知晓解除权人解除合同的意思表示的时间即

为合同解除的时间。以通知方式行使解除权的，合同自通知到达对方时解除；以

提起诉讼或申请仲裁的方式行使解除权的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副

本送达对方时解除。

另外值得一提的是，《民法典》第 565 条第 1 款规定“……对方对解除合同

有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的

效”。可以看出，《民法典》在《合同法司法解释（二）》第 24 条的基础上进一步

明确了可提起确认合同解除行为效力的当事人不以非解除方为限，亦即发出解除

合同通知的一方在对方针对解除合同通知提出异议后，亦可向法院提起诉讼或

向仲裁机构申请仲裁，请求确认解除行为发生解除合同的效力。该等明确与完善，

既可以防止解除权人滥用解除权，保护相对方的合法权益；亦可以防止相对方对

解除合同提出异议却又怠于提起确认解除行为效力之诉，从而损害解除权人的利

益。

二、租赁合同解除权规定

除了第一部分我们讨论的合同篇的一般规定以外，《民法典》第十四章第 703

条至 734 条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法

律若干问题的解释（2020 年修正）》（简称解释）亦就“租赁合同”进行了相关

特殊性的规定，可详见下表：

法律实务指引手册系列|房地产篇

35

情形 法条内容 序号

出租人解除合同

的法定情形

承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁

物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔

偿损失。

民法典

第 711 条

承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人

转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人

造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

民法典

第 716 条

承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以

请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租

人可以解除合同。

民法典

第 722 条

承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租

人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同

并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的

规定处理。

解释

第 6 条

承租人解除合同

的法定情形

有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，

承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制

性规定情形。

民法典

第 724 条

因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、

灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁

物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承

租人可以解除合同。

民法典

第 729 条

租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同

时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

民法典

第 731 条

出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况

下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定

履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依

照民法典的有关规定处理。

解释

第 5 条

不定期租赁

当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五

百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可

以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

民法典

第 730 条

法律实务指引手册系列|房地产篇

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通过上表我们可以看出，在合同篇一般规定的基础上，结合租赁合同的相关

特点，《民法典》及《解释》就其相关解约情形进行了细化。鉴于篇幅，此处不

再逐条阐述。

需要指出的是，《民法典》第 716 条规定了转租情形下的出租人解除权。但

是出租人的解除权仍然受相关期间的限制，即根据《民法典》第 718 条规定，

对于擅自转租，出租人在知道或者应当知道承租人转租，但是在 6 个月内未提

出异议的，视为出租人同意转租。另外，鉴于出租人的解除权具有法定性，是法

律赋予的出租人的权利，故此如果出租人与承租人在订立租赁合同时通过协商一

致排除了出租人的解除权，应当视为出租人同意转租。

三、实务判例索引

截至 2022 年 5 月 30 日，笔者经查询爬梳北大法宝司法案例库，检索相关信

息如下：

房屋租赁合同纠纷案由项下，裁判结果以“解除”为关键词的案件数量及法

院层级情况大致如下：（1）由上海市高级人民法院审结的该类案件有 3 件；（2）

2021 年审结案件共计 1630 件，其中由中级人民法院审结 12 件；（3）2022 年截

至目前审结 47 件，均为基层法院。相关案件数量仅占同类案件中的 10%左右。

从检索结果我们亦可以看出，无论之于法律规定，亦或司法审判实务，均以

促进合同履行、维系市场经济秩序稳定为裁判导向。除去双方可获协商一致的解

除情形外，之于出租人的解除权，基本仍集中在承租人未支付租金的违约情形（且

进入诉讼程序中仍未能支付）；之于承租人的解除权，基本以房屋不符合约定致

使其无法正常使用为由。

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法院 判决文书摘抄内容

高 院

鉴于双方当事人的违约行为导致本案中双方已丧失相互信赖的基础，合同继续履

行没有现实基础和意义，且双方均有解除合同的意思表示，客观上合同也无法继

续履行……

来源|(2016)沪民终 460 号

本院认为，昆仑商城未按约支付租金，明虹公司依法经催告后行使合同解除权，

有事实和法律依据……

来源|(2014)沪高民一(民)终字第 11 号

一中院

本案中，除免租期物业费外，沈涛仅预付过一个月的租金和物业费，自商场开业

后其未支付过租金和物业费，显已超过合同约定的二十五日宽限期，颢晴公司按

约定有权行使合同解除权……

来源|(2021)沪 01 民终 2803 号

关于刘洋与爱租公司间的《资产委托管理服务合同》解除时间，刘洋提供了其与

爱租公司于 2020 年 9 月 21 日签订的《解约协议》……

来源|(2021)沪 01 民终 9267 号

本院认为，米尼家居闵行分公司作为承租人，未按约履行支付租金等合同义务，

已经构成违约，一审法院根据合同约定所认定的相应付款义务、房屋返还义务及

违约责任均是正确的……

来源|(2020)沪 01 民终 13117 号

根据查明事实，潘晓恩、陆人捷确未按约支付 2018 年 9 月 15 日之后的租金，已构

成根本违约……

来源|(2020)沪 01 民终 8873 号

对于合同的解除问题，由于吴志德未能按约支付租金，已构成违约，申龙羊毛衫

厂依据合同享有合同解除权……

来源|(2020)沪 01 民终 13152 号

现苏碟公司、彭江滨均认可解除《商铺租赁合同》，但对解除时间持有不同意见……

来源|(2020)沪 01 民终 13333 号

双方对合同解除并无异议，但对合同解除的时间及解除责任存在异议……

来源|(2020)沪 01 民终 11755 号

本院认为，天兆公司是否提供了符合合同约定或足以实现合同目的租赁房屋是本

案的主要争议焦点……本院有理由相信涉案铺面客观上无法进行排烟管道铺设，

因此阻碍了乐彤实现合同目的即经营重餐饮……

来源|（2020）沪 02 民终 11566 号

本院认为正确。上诉人作为房屋出租方，理应向被上诉人提供可以正常使用的房

屋，并负有不干扰被上诉人正常使用房屋的义务……

来源|(2021)沪 01 民终 1960 号

二中院

根据查明的事实，叶志华并未依约支付租金，且将系争房屋用于了群租，故叶志

华的行为已经构成违约，倪静享有合同解除权……

来源|(2021)沪 02 民终 3345 号

本院认为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据一审查明

的事实，袁海龙确将系争房屋转租，石爱新基于此可行使合同解除权……

来源|(2021)沪 02 民终 11058 号

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四、“履约瑕疵”与“根本违约”

如本篇引言处所论，二中院于 5 月 30 日发表之典型案例中，就相关法理及

意见进行了阐释，主要为：“当承租人的违约行为显著轻微且不影响出租人合同

目的实现时，为鼓励交易，改善营商法治环境，法院应审慎适用合同解除制度。

法院在认定约定解除条件是否成就时，应从违约方的过错程度、违约行为的形

态及违约行为的后果等综合考虑，根据诚实信用原则以及鼓励交易原则，对解

除条件较为宽泛的约定解除权作出限制。”

关于履约瑕疵能否成就约定解除条件？

二中院认为：《合同法》第九十三条（《民法典》第五百六十二条）赋予了当

事人约定任意解除权的自由，但如果约定的解除条件过于宽泛，法院应依据诚实

信用原则和鼓励交易原则，审慎判断解除条件是否成就，避免造成交易不稳定和

社会资源的浪费。

诚实信用原则作为贯穿整个民商事交易的基本原则，在合同义务上应该有所

体现。法院在解释合同条款、决定合同应否解除、确定违约责任时，应该根据诚

实信用原则合理确定当事人的权利义务，加大对守约者的保护力度，强化对违约

行为的制裁。职是之故，在判断约定解除条件是否成就时，不应完全根据合同条

文机械地确定合同是否解除，可依据诚实信用原则综合考量以下三方面因素：

1、违约方的过错程度。在坚持严格责任原则的背景下，过错因素在合同法

的适用中也并非无用武之地。违约方的过错程度甚至能成为认定解除条件是否成

就的决定因素。

2、违约行为形态。如果是非基于人身信赖关系订立的合同，尤其是针对类

似违反附随义务这样的轻微违约行为进行约定，则法官在认定解除条件是否成就

法律实务指引手册系列|房地产篇

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时应更加谨慎。履约瑕疵是典型的轻微违约行为，如果以此为由随意解除合同，

则不仅会破坏法律关系的稳定，更不利于当事人缔约目的的实现。

3、违约行为的后果。如果合同一方已经履行了合同的主要义务，即便有显

著轻微的违约行为，只要不影响合同主要目的的实现，就不宜根据合同文本机械

地认定合同具备解除条件。

来源|王晓梅、高勇:《履约瑕疵之合同解除权的认定标准》

五、合同可否不经通知自动解除

关于约定解除权的事由发生，合同是否当然可以解除的问题，最高人民法

院民一庭的相关答复如下：

当事人在合同中约定满足某种条件时合同自动解除，当该条件成就时，能否

认定此合同不经通知对方即已解除？

最高人民法院认为：合同解除是合同权利义务终止的重要方式之一，是对合

同效力状态的根本性改变。在法律规定的合同解除方式中，包括当事人协商一致

解除合同，以及解除权人行使解除权解除合同。合同的解除须由当事人为相应的

意思表示，意图即在于使各方当事人对合同效力状态是否发生根本性变化能够有

明确的认识。是否行使合同解除权，以及依据何种事实和理由行使合同解除权，

取决于当事人的意思自治。

《民法典》第五百六十五条第一款规定：“当事人一方依法主张解除合同的，

应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不

履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明

的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民

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法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”其意在强调，当事人一方行使约定或

法定的合同解除权时，应当向对方发出通知，作出明确意思表示。该条虽未覆盖

约定自动解除条件的情形，但出于促进合同关系的变动在双方当事人之间清晰化、

明确化的考量，若当事人在合同中约定满足条件时合同自动解除，不宜认为该

条件成就时，合同可以不经通知即解除。

来源|最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判实务问答》，法律出版社，

2021 年 7 月版，第 29 页。

六、发出两份解除通知，哪份为准

解除权人在发出一份解除通知并经送达后，又发出一份解除通知，关于相关

解除条件进行了变更，应当以哪一份为准？

关于这个问题，最高人民法院认为：解除合同的通知因意思表示生效而发生

解除效果，且基于对相对人合理信赖的保护，一般具有不可撤销性，解除条件已

经成就。解除权人将解除通知送达对方，对方收悉后未予答复，尔后解除权人又

重新发出一份更改后的解除通知，而对方主张合同已被前一份通知解除的，应认

定合同自第一次通知到达对方时即告解除。

来源|参见最高人民法院(2014)民一终字第 58 号上诉人北京中亿创一科技发

展有限公司与被上诉人信达投资有限公司、一审被告北京北大青鸟有限责任公司、

一审被告正元投资有限公司房屋买卖合同纠纷案民事判决书，载最高人民法院民

事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》总第 62 辑，人民法院出版社 2015 年

版，第 247-249 页。

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七、合同解除后的装修残值如何处理

关于合同解除后的装饰装修残值损失的处理问题，《解释》第 8 条及第 9 条

作出了解答：

1、承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事

人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁

损的，承租人应当恢复原状。

2、承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰

装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装

饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装

饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以

适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双

方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修

残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

八、承租人擅自转租的租金差归谁所有

出租人行使解除权后，对承租人擅自转租期间收取的租金差价应当如何处

理？

关于这个问题，最高人民法院认为：实践中，承租人进行转租时，经常会与

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第三人约定高于原租赁合同的租金价格。在征得出租人同意的转租合同中，承租

人收取租金具有合法性，该差价自然可以由承租人保留。但在承租人擅自转租的

合同中，承租人转租不具有合法性，出租人可以解除合同。

然而，在合同解除前，承租人在擅自转租期间，已经收取第三人的租金差

价应如何处理，实务中存在不同意见。一种意见认为，由于承租人取得该差价没

有合法理由，该租金差价构成不当得利，应当返还第三人。另一种意见认为，承

租人与出租人之间的转租合同有效，承租人收取租金有合同依据，并非不当得利。

我们认为，承租人擅自转租情况下，承租人虽不具有将租赁物进行转租的

处分权，但其与第三人订立转租合同的效力应当适用无权处分的处理规则，转

租合同的效力并不因此受到影响。因承租人的擅自转租，导致出租人解除合同的，

承租人仍应当依照转租合同向第三人承担交付租赁物的义务，否则应当承担违约

责任。因擅自转租的合同效力不受影响，承租人作为转租合同中的出租人，承租

人收取租金具有合同依据，并不构成不当得利，不应返还给第三人。但是，因承

租人擅自转租的行为属于非法处分租赁物，该差价可以作为对出租人损失的补

偿，归出租人所有。

九、疫情背景下的出租人解除权

笔者曾于《疫情下的上海房地产租赁|法律适用问题》一文中将疫情所涉房

屋租赁相关问题予以阐释，可详见往期链接，本篇不再赘述。仅就疫情背景下涉

及出租人的解除权问题罗列相关法院观点如下：

（1）最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题

的指导意见（二）》第一条第 5 项规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控

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措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照

约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民

法院不予支持。”

（2）上海市高级人民法院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列

问答（2022 年版）》问题 6：

“问：疫情期间，出租人能否以商业用房承租人迟延支付租金为由主张解除

合同，并要求承租人承担违约责任？

答：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或

者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解

除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”

依据《中华人民共和国民法典》第五百九十条：

当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全

部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时

通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。结 语

综上，我们可以看出，关于合同的履行，无论之于法律法规规定，亦或司法

审判实务，均应以促进合同履行、维系市场经济秩序稳定为裁判导向。除协商一

致情形外，合同的单方行权解除则以“根本违约/合同目的不能实现/合同目的落

空”为相关认定标准。

关于出租人的解除权，基本集中于承租人未依约支付租金的违约情形（且进

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入诉讼程序中仍未能支付）；关于承租人的解除权，基本以房屋不符合约定要件

致使其无法正常使用为由。

鉴于此，律师建议，在合同订立及履行过程中，为更好地维护自身的合法权

益：

缔约阶段，应就相关商务要件予以固定，就违约情形适配以相应的违约责任

后果；

履约阶段，应注意收集保存相关证据及所涉违约情形的过程资料；

涉诉阶段，当合同相对方触发相关解约条款时，应准确评估其是否满足有关

法律及实务认定标准，并及时于法定期间内行使解除权利，以免承担权利消灭的

不利后果。

文中脚注：

1、参见王家福主编:《中国民法·民法债权 》,法律出版社 1991 年版,第 364 页。

2、参见最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编:《中华人民共和国民法典

合同编理解与适用》【一】,人民法院出版社 2020 年版,第 638 页。

3、参见叶林:《论不可抗力制度》,载《北方法学》2007 年第 5 期。

4、参见赵文杰:《<合同法>94 条(法定解除)评注》,载《法学家》2019 年第 4 期。

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第三篇 疫情背景下涉房屋租金减免政策汇总