2020年2月5日

湛江土地投拓挖潜调研

BCA

BCA

湛江 | 中国大陆最南端 | 省域副中心城市

湛江

茂名 阳江 “双核、双副中心”动力机制

2018年 2019年 2020年

地区 GDP 常住人

口

GDP 常住人

口

GDP 常住人

口

湛江 2944.5 733.2 3055.9 736 3100.2 /

茂名 3092.2 631.3 3252.3 641.2 3279.3 /

阳江 1350 255.6 1292.2 257.1 1360.4 258.6

数据来源：各市政府官网

广州、深圳是双核，湛江、汕头为沿海经济带“东西两

翼”省域副中心城市

湛江

茂名

阳江

汕头

广州

深圳 “双核”带动“两翼齐飞”

广湛

深汕

湛江 | GDP 3309.85亿 | 20年容量550.25亿 | 常住人口 736万

廉江市

吴川市

遂溪县

雷州市

徐闻县

赤坎区

开发区

霞山区

坡头区

麻章区

人口：151.5万

GDP：493.6亿

人口：97.6万

GDP：272.1亿

人口：93.3万

GDP：375.6亿

人口：27.6万

GDP：179.5亿

人口：150万

GDP：324.1亿

人口：73.3万

GDP：189.9亿

人口：35.3万

GDP：317.7亿

人口：33.5万

GDP：439.2亿

人口：43.9万

GDP：400亿

所在县/区 常住人口规模（万）

2020年GDP总额

（亿元）

人均GDP

（万元）

合计 736.0 3309.85 4.2

赤坎区 30.0 318.2 10.6

霞山区 43.9 400 7.7

开发区 33.5 439.2 13.1

麻章区 27.6 179.5 6.5

坡头区 35.3 317.7 9.0

雷州市 150.0 324.1 2.2

廉江市 151.5 493.6 3.3

遂溪县 93.3 375.6 4.0

吴川市 97.6 272.1 2.8

徐闻县 73.3 189.9 2.6

人口大市，廉江、雷州人口基数大，满足

一城多碧

赤坎、坡头、霞山、麻章GDP较高，坡头

麻章可承担市区外溢

数据来源：https://www.gdmm.com/thread-3259172-1-1.html

2020年 | 湛江 | 我司业绩32.5亿 | 市场占有率5.9%

2020年我司湛江市销售金额32.5亿，市场占比5.9%，较19年业绩（35.15

亿）市场占有率9.5%下降3.6%。

按20%市占要求，业绩缺口约77.55亿。

廉江市

吴川市

遂溪县

雷州市

徐闻县

赤坎区

开发区

霞山区

坡头区

麻章区

湛江新供货量不足，市占率下降，可加快

拓展

湛江多家品牌房企加驻，市场竞争大

区县

市场销售

（亿元）

销售均价

（元/㎡）

我司销售额

（亿元）

销售均价

（元/㎡）

占有率

赤坎区 86.32 12343 5.56 10871 5.85%

霞山区 47.18 10383 0.023 - 0.03%

开发区 55.19 15085 0 0 0%

坡头区 37.14 8497 - - - 麻章区 28.88 8875 3.46 8045(含毛坯) 10.87%

市区合计 254.71 11161 9.043 9576 3.55%

吴川市 61.87 7531 8.86 6006 13.95%

雷州市 26.84 6241 0.01 - 0.04%

廉江市 34 7174 6.79

7353

(含毛坯) 19.97%

遂溪县 33.24 5938 4.42 5611 11.18%

徐闻县 29.7 6204 3.39 5887 9.55%

全市合计 440.36 8727 32.5 6836 5.9%

数据来源：湛江购房网

BCA

湛江市区 | GDP1654.6亿 占全市50% | 人口170万

湛江

湖光快线

西城快线

湛

江

大

道 赤坎区

赤坎区、霞山区：湛江中心城区

坡头区：新城区

麻章区：经济发展协调区

湛江大道：自南向北贯穿湛江

总投资56.4亿，全程无红绿灯，促进临港工业园、霞山工业

园及麻章城区建设。 西城快线：实现市区15分钟上高速

片区

GDP

(亿元）

人口

（万人）

赤坎区 318.2 30.0

霞山区 400 43.9

开发区 439.2 33.5

麻章区 179.5 27.6

坡头区 317.7 35.3

合计 1654.6 170.3

连接湛江西站与玉湛高速

湖光快线：连接海南、湛江与广州

湛江市区卫星图

霞山区

开发区

坡头区

麻章区

疏

港

大

道

湛江市区 | 2020年销售金额 254.71亿 | 均价11161元/㎡

湛江市区

成交总额：

254.71亿元

成交面积：

228.21万㎡

成交均价：

11161元/㎡

成交前三：赤坎区、开发区、霞山区

成交均价

市区 市场成交 销售均价 成交面积 成交套数

赤坎区 86.32 12343 69.93 5956

开发区 55.19 15085 36.59 3555

霞山区 47.18 10383 45.44 4375

坡头区 37.14 8497 43.71 3572

麻章区 28.88 8875 32.54 3035

市区合计 254.71 11161 228.21 20493

霞山区

开发区 坡头区

赤坎区

麻章区

市区 销冠项目

赤坎区 恒大外滩

开发区 湛江招商国际邮轮城

霞山区 红星爱琴海国际广场

坡头区 中科苑

麻章区 华润置地湛江桃源里

56.48

93.43

47.51

60.15

47.14

69.93

45.44

36.59

43.71

32.54

0.81

2.06

1.30

1.38

1.45

0.00

0.50

1.00

1.50

2.00

2.50

0.00

10.00

20.00

30.00

40.00

50.00

60.00

70.00

80.00

90.00

100.00

赤坎区 霞山区 开发区 坡头区 麻章区

2020年湛江市区商品房供销情况

供应面积（万方） 成交面积（万方）

湛江市区 | 住宅供应304.7万㎡，成交228.2万㎡，供销比1.34

 赤坎区供应不足，住宅去化周期短，市场机会大，可趁机填补市场空白；

 霞山区供应量大，但去化量较大，住宅去化周期短，市场机会较大；

 坡头区、麻章区市场供过于求，住宅去化周期较为健康，市场机会较大；

 开发区市场供过于求，库存量较大、住宅去化周期较长，市场竞争较大。

住宅库存面积（万方） 43.92 31.75 59.45 39.96 31.44

去化周期（月） 7.5 8.4 19.5 11.0 11.6

赤坎区 霞山区 开发区 坡头区 麻章区

43.92

31.75

59.45

39.96

31.44

7.5

8.4

19.5

11.0

11.6

0.0

4.0

8.0

12.0

16.0

20.0

0

10

20

30

40

50

60

70

2020年湛江市区住宅库存情况

住宅库存面积（万方） 去化周期（月）

积存面积：住宅206.52万㎡

去化周期：约10.9个月

湛江市区 | 住宅土地成交宗19/年 | 最高价为5624元/m2（开发区）

赤坎区

1宗

开发区

1宗

霞山区

麻章区 3宗

5宗

坡头区

9宗

占地面积（万㎡） 20.7 13.6 0.5 43.4 72

建筑面积（万㎡） 53.5 35.1 1.8 91.7 115.7

成交均价 2560 4597 5624 1729 2271

赤坎区 霞山区 开发区 麻章区 坡头区

20.7 13.6 0.5

43.4

72

53.5

35.1

1.8

91.7

115.7

2560

4597

5624

1729

2271

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

0

20

40

60

80

100

120

140

20年湛江市区土拍情况

占地面积（万㎡） 建筑面积（万㎡） 成交均价

20年土地供应和成交主要在县城，市区较少

成交最高楼面价为开发区凯创地产拍得

湛江市场向坡头麻章外溢

湛江市区 | 开发区销量/均价/库存第一 | 霞山区销量/均价最低

霞山区、开发区卫星图

霞山区

1宗

开发区

1宗

开发区

市场销售额：75.72 亿元

成交均价：11313元/㎡

住宅存量：31.75万方

去化周期：5.69个月

我司市场占有率：0.03%

市场销售额：113.08亿元

成交均价：13972元/㎡

住宅存量：59.45万方

去化周期：8.82个月

我司市场占有率：0%

霞山区

湛江市区我司占有率低，霞山区库存少，去化周期低，

建议重点投拓

赤坎区 | GDP 318亿元 | 市场占有率5.85% | 调顺快线火热建设

赤坎交通竞品卫星图 我司项目

竞品项目 竞品多沿湛江湾分布，关注交通干道、配

套发展

一横三纵路网建设保障与霞山发展同步，

横向环线、调顺快线推动城市东向发展，

共建海东新区城市发展极

调顺岛定位为“海东新区皇冠”，在生态、

区位等具有核心优势

赤坎

霞山

开发区

麻章

坡头

湛江五区

金沙湾

丽悦新天

印象汇

爱华广场 鹰展假日

主要公园分布

赤坎区 | 居住人口30万 | 旧大天然—金沙湾—调顺岛发展链条

大力发展旧大天然—金沙湾—调顺岛片区

大力发展总部楼宇、现代服务业等高端业态

旧大天然片区——华润置地“三旧改造” 金沙湾片区——临海商圈

调顺岛片区——华侨城湛江欢乐海岸项目

旧大天然

金沙湾

调顺岛

赤坎区产业布局卫星图

霞山区 | GDP 400亿元 | “一环九射”

，

“井”字联通，深化城市组团

我司项目

竞品项目

霞山区交通竞品卫星图

竞品多沿海滨大道、人民大道分布，

吸附力强

湛江大道建成，打通湛江纵向道路，

深化麻章、湛江组团发展

规划横向南岑路、霞南快线，形成

环湛江路线带

赤坎

霞山

开发区

麻章

坡头

湛江五区

霞山区 | 居住人口40万 | 湛江大道纵通，城区西拓

荣基国际广场

国贸

城市广场

新都汇

万达广场

湛江站

主要公园分布

霞山区产业布局卫星图

机场

老城区饱和，城区范围拓张50多平方公

里，城区西拓

西部布局重点产业园，住宅用地资源丰富

湛

江

大

道

湛江大道修建，城市向西大势所趋

开发区 | GDP 400亿元 | “两心”

，

“四轴”组团发展

我司项目

竞品项目

霞山区交通竞品卫星图

竞品多沿海滨大道、人民大道分布，

吸附力强

湛江大道建成，打通湛江纵向道路，

深化麻章、湛江组团发展

规划横向南岑路、霞南快线，形成

环湛江路线带

赤坎

霞山

开发区

麻章

坡头

湛江五区

湛江经济技术开发区（东海岛） | 居住人口40万 | 一城三产，产城融合

重点布局临港钢铁、临港石化、森工造纸、 建成区 科技信息等产业

工业区

建成区+工业区组合：实现产业和城市的

有机融合

工业区：集中在东海岛片区，钢铁、石化、造

纸三大主导产业。

建成区：位于湛江主城区，承担总部经济、商

贸金融中心，带动城市整体发展。

经济技术开发区卫星图

麻章区 | GDP 180亿元 | 建设稠密路网，打造环湛江交通带

我司项目

竞品项目

麻章区交通竞品卫星图 麻章开发多集中于区域东北部，承

接霞山、赤坎产业

规划环湛江交通路网，打通与周边

联系，打造麻章中心枢纽地位

丰富的储地、路网规划为麻章后续

发展提供保障

赤坎

霞山

开发区

麻章

坡头

湛江五区

麻章区 | 居住人口27.6万 | 打造生态旅游城

传统产业核

新兴产业核

广弘商场

主要公园分布

麻章发展集中北部，由赤坎带动发展

发展旅游业，湖光镇定位国家特色旅游名

镇

麻章区产业布局卫星图

湖光镇旅游名镇规划

坡头区 | GDP 318亿元 | 建设海东新区新型经济发展极

现有海川快线、海东快线、海湾大

桥为海东新区的发展提供保障

在建湛江海底隧道、调顺跨海大桥，

加深坡头与赤坎、霞山经济发展关

联，共同打造湛江全新滨海经济圈

坡头海东新区发展速度最快，华发、

富力等名企已经大规模入驻。

我司项目

竞品项目

竞品新老城区均有布局，新城区主

打未来发展，沿海川快线主路沿线

布局

赤坎

霞山

开发区

麻章

坡头

湛江五区

坡头区南油镇控规图

坡头区-南油生活区 | 居住人口8700人 | 重点规划南油三旧改造项目

地块分布零散，功能布局混乱，土地利用

效益不高

湛江政府、中海油南海西部石油管理局、

华润置地三方合作三旧改造升级（108万

㎡）

最新规划将部分居住用地调整为商业、商

务物流用地

南油三旧改造效果图

南油片区

坡头区-海东新区 | 居住人口12.6万 | 规划环湾圈层发展

海东新区

板块内规建广东医科大学海东校区+附属

医院

跨河工程：调顺跨海大桥、龙王湾大桥，

串联调顺岛+海东新区板块

公共服务核心圈

城市生活圈

生态安全圈

产业圈层

调顺岛大桥

龙

王

湾

大

桥

广东医科大学

海东校区

广东医科大学

附属医院

环湾圈层发展，发展70万人口大城

海东新区控规图

BCA

廉 江 | GDP 493.55亿 | 打造湛江北部中心城市

湛江

市区

麻章

坡头

海东新区

雷州

吴川

徐闻

遂溪

廉江交通竞品卫星图

西北方向建设新城，承接老城区功能转移，

充分保障城市提质扩容能力

我司项目

竞品项目

遂溪

徐闻

雷州

湛江五县

廉江

吴川

廉 江 | 居住人口151万 | 湛江市副中心城市

廉江河空间发展带连接老城与新城中心 沿九州江产业发展带市区向西发展

吴川市 | GDP 272亿元 | 建设为粤西立体交通重要枢纽

我司项目

竞品项目

吴川交通竞品卫星图

竞品主要沿海港大道、创业路为主轴布局

南部滨海新区建设中，周边楼盘逐渐增多

湛江吴川机场预计今年竣工，周边道路建

设开展中 遂溪

徐闻

雷州

湛江五县

廉江

吴川

吴川市控规图

吴川市 | 居住人口97万 | 一核系五轴，四心带三片

一核系五轴，四心带三片

一核——吴川中心城区

五轴——285省道、南部滨海旅游发展轴、284省道、

汕湛高速公路、创业大道

四心——黄坡、塘㙍、吴阳、长岐

三片区——南、北、西部发展片区

住宅用地占比大，多滨海沿水域分布

遂溪县 | GDP376亿元 | 构建“一环+五横九纵”快速交通网络

我司项目

竞品项目

遂溪交通竞品卫星图

遂溪项目多位于城区南侧，滨江大

道沿线

计划新建高铁站、快速交通网络，

可更好的承接赤坎区产业转移， 遂溪 县城南侧将因此更具区位优势

徐闻

雷州

湛江五县

廉江

吴川

遂溪县 | 居住人口93万 | 两河三岸、滨河大道

一心，一轴，一带

一心——城市综合服务中心

一轴——城市综合发展轴

一带——遂溪河、风朗河为轴带的城市景观乐活带 一核两带产业分布，布局食品、

物流、新能源

两河三岸，城市向南，遂湛同城

两河——西溪河、源水河

三岸——北岸新城行政办公区，东西

两岸住宅教学组团

滨河大道，连接疏港公路，直达

湛江市区

我司项目

竞品项目

徐闻县 | GDP190亿元 | 以粤海铁路、锡海、沈海线为主轴，统筹发展

徐闻交通竞品卫星图

项目呈分区特点

城区主打配套、区位优势多聚集

于木兰大道、锡海线等主干道；

沿海主打文旅、生态

遂溪

徐闻

雷州

湛江五县

廉江

吴川

徐闻县 | 居住人口73万 | 城势向南，对接海口

500亿粤海合作临港产业园 17亿元建造徐闻港，对接海口贸易往来

雷州市 | GDP 324亿元，居住人口150万 | 承接湛江城区产业转移

我司项目

竞品项目

雷州交通竞品卫星图 东雷快线计划今年完工，打通雷州横向发

展轴，连接湛江海岛开发区

北部片区未来连接环湛江交通网

遂溪

徐闻

雷州

湛江五县

廉江

吴川