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虹桥 10 大新盘

测评报告

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1、蟠龙景园 ……………………………………………………………..3

2、虹桥璀璨公馆 ……………………………………………………..14

3、蟠龙府 …………………………………………………………….…21

4、俊灿星城 ……………………………………………………………28

5、碧桂园·柏悦前湾 ………………………………………..……..…37

6、大华紫樾府 …………………………………………………………44

7、虹桥天玺领峯 ………………………………………..……………48

8、虹桥璀璨领峯 ………………………………………..……………55

9、碧桂园·柏悦翔湾 …………………………………..……….……62

10、中国铁建·花语江南 ……………………………………………68

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蟠龙景园

蟠龙景园是蟠龙天地最后一期，属于上海顶流楼盘，项目体量大、业态多、美誉

度高，虹桥标杆楼盘，买到即赚到的典型。

【板块价值】

交通方面，项目处在虹桥主城区核心位置，紧邻 17 号线蟠龙路站，进站可达国

家会展中心、虹桥火车站，换乘 2 号线可直达传统中央商务区静安寺、人广、陆

家嘴等地。

商业方面，项目自带约 5 万方的特色商业，约 3 公里就是虹桥枢纽商业，目前已

有的虹桥天地、龙湖虹桥天街、虹桥协信中心等 4 个大型商场，3 年内将新增近

50 万方商业。

教育方面，项目除了邻近青浦世界外国语学校，宋庆龄学校以外，周边还云集了

上海西华国际学校，上海德国学校、上海法国学校等国际教育资源。

医疗方面，毗邻项目的新虹桥国际医疗中心，总投资超 130 亿元，已聚集美国

安德森医院、新加坡肿瘤医院等全球高端医疗机构，三甲医院复旦大学附属华山

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医院已投入使用。

生态方面，项目旁边就有规划中的蟠龙公园，约 23 万㎡，出门就可逛公园。

【产品价值】

蟠龙景园属于蟠龙天地的三期，大体量、多业态的先天优势，让项目备受瞩目，

整个项目包含 23 万方蟠龙公园，5 万方水乡古镇商业蟠龙天地，以及 25 万方

蟠龙国际住区。

蟠龙景园是整个项目的最后一批住宅， 三期主打洋房和合院产品，和虹桥的其

他楼盘明显差异化，前期口碑和品牌美誉度，让项目的热度高企，比较适合改善

人群买进。

蟠龙景园三期 571 套房源，洋房主力户型为 90-195 ㎡ 3-5 房，538 套，合院

面积 140-350 ㎡，33 套。

蟠龙景园最大的优势是产品，本次洋房和合院在虹桥主城区都是稀缺货，低容积

率、最低层高 3.15 米、绿化率高达 50%、得房率最高 87%、高精装标准（中央

空调+地暖+新风）。

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【投资价值】

项目两次开盘两次日光，每次推盘都是大手笔，一次性全推光，二期入围分高达

81.23 分，这个分数已经接近准满分，二期均价 6.15 万/㎡。

三期因主打洋房和合院，价格和高层体系不同，售价肯定会上浮。从蟠龙天地一

期已经交付的房源看，曾成交一套近 10 万的价格。同属于虹桥主城区的中建锦

绣天地，其二手房成交也有超过 9 万单价的房源。

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对于这个区域，市场预期比较高，加上蟠龙天地又属于标杆性项目，自住和投资

的潜力都值得看好。

【品牌价值】

蟠龙天地这个项目之所以成为上海的超热盘，开发商瑞安集团功不可没，在上海

属于城市更新的顶级运营商，从新天地、翠湖天地，再到瑞虹新城，再到蟠龙天

地，品牌传承一脉相传，

购房者对蟠龙天地的预期和认知，都放在较高位置，这种品牌溢价上海可以与之

媲美的就是仁恒。

蟠龙天地三期住宅的物业公司都是丰诚物业，其是瑞安旗下高端物业御用管理公

司，瑞虹新城等都是由他们管理，多年来积累了丰富的高端物业管理经验。

好物业加持、好项目呈现、好地段助力，蟠龙景园即便单价上提，入围分也不会

太低。

虹桥璀璨公馆

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正虹桥区域少有的大盘，供应套数庞大，周边区域相对成熟，开发商也比较靠谱，

项目均好性不错。受供应量影响买到的可能性大，入围分会适度下降。稍有欠缺

的是户型设置，小三房的成长性弱。

【板块价值】

交通方面：项目距离 2 号线徐泾东站约 1.6 公里，规划中的 2 号线西延伸段潘祥

路约 600 米，17 号线诸光路站 2 公里，自驾出行更方便。

商业方面：地块对面是西班牙风情街-夏都小镇，可满足日常需求，周边还有永

业购物中心，虹桥世界中心，西虹桥百老汇，龙湖虹桥天街，虹桥绿谷峡谷商业

广场，虹桥天地-购物中心等。

教育方面：项目附近有徐泾中心小学、徐泾中学、徐泾小学等学校，除此之外还

有多所私立学校。

医疗方面：有远大健康城，复旦大学附属华山医院西院、新虹桥国际医学中心等。

【产品价值】

虹桥璀璨公馆共有 26 栋高层和小高层，容积率 2.2，总套数有 1779 套，项目

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全精装，建有 1500 ㎡泳池健身会所。

色调上以灰色、米色、香槟色为主，色彩淡雅通透明亮，营造出年轻时尚的氛围

感，使得整体建筑风格呈现高级的轻奢风格。

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项目将分三次加推，首开 494 套，主力面积为 86-104 ㎡ 2-3 房，另有少量 162

㎡的四房。

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【投资价值】

该项目房地联动价为 6 万元/㎡，因属于纯宅地，估计未来售价差不多就是这个

价格。

同属于虹桥主城区的蟠龙天地此前均价为 6.15 万/㎡，处在拓展区的俊灿新城上

期均价 6.25 万/㎡，在新房端已经有一定价差。

二手房方面，这个项目南面临近的是西郊别墅区，价格无法参照，北面近几年的

次新房，比如中骏天璟雅苑、中建锦绣天地、中核锦悦府。

从贝壳找房的数据看，中骏天璟雅苑目前无成交、也无挂牌，中建锦绣天地去年

有成交超 9 万单价的房源，中核锦悦府目前一套挂牌，单价 6.8 万。

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由此可见，不同项目之间的价格存在明显差异，和体量、品质都密切相关，但二

手房和新房的明显价差已经存在。

【品牌价值】

虹桥璀璨公馆是招商、路劲和象屿三家联合拿地。招商近三年在上海发展迅速，

拿地主力区域就是虹桥和市区，今年主打的就是璀璨系，多个项目以璀璨命名，

作为实力央企，产品开发中规中矩。

象屿属于国企，在上海也开发多个项目，去年刚刚接盘阳光城宝山项目，资金实

力不错。

路劲属于港资公司，最早是做高速公路等基建事业起家，发展到内地后，开始做

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房地产生意，其在上海已经开发十多年，近几年一直在持续开发，去年嘉定的路

劲悦茂府一年清盘。

在虹桥璀璨公馆这个项目上，路劲负责物业部分，物业经验丰富，2022 年中国

国物业服务百强企业排名第 22 名，更多的物业细节需要业主入住才有体会。

蟠龙府

虹桥主城区项目，项目体量适中，开发商靠谱，户型功能好，适合优质刚需上车。

【地段价值】

交通方面，项目在 2 号线将西延伸蟠祥路站约 500 米，与现有地铁站蟠龙路、

诸光路、徐泾东地铁站的直线距离都在 1.5 公里左右。东临嘉闵高架，南临 G50

沪渝高速，西临 G15 沈海高速，北临崧泽高架，附近还有多条公交线路，自驾、

公交都十分方便。

商业方面，周边有永业购物中心、迪卡侬、百安居、（约 1 公里左右）食尚天地、

夏都小镇，东西方向有龙湖天街、虹桥天地和奥特莱斯两大商圈，未来还有许多

大型商业落地比如美国百老汇商业综合体、虹桥宝龙国际文化城、蟠龙天地、兰

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韵文化中心等。

教育方面，距离 1 公里左右有徐泾小学、徐泾中学、2 公里左右有培英民办小学、

青浦世界外国语学校等；还有规划中的九年一贯制学校（计划 23 年 2 月竣工）；

另外还有多家国际学校：宋庆龄幼儿园国际学校、蒙特梭利幼儿园、上海美国学

校、上海韩国学校等等。

医疗方面，开车可便捷到达华山医院西院、德达医院，还有远大健康城以及新虹

桥国际医学中心，远大健康城一期项目上海医大医院已投入使用。

【产品价值】

蟠龙府规划建有 14 栋 17 层的高层住宅，主打 80-137 ㎡ 2-4 房, 规划住宅 940

套, 预计 5 月底开放展厅，三批次入市。项目将分两批开售，首开 468 套。

本项目引入轻奢酒店的设计理念，精装双入户大堂，地块南北侧均为沿河景观带，

小区内部亦有大尺度的中央景观花园，整体环境品质非常优质。

同时，小区内部设置有供业主休闲娱乐的公共活动场地及下沉式运动场。

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【投资价值】

蟠龙府指导价 6 万/㎡，和虹桥璀璨公馆临近，两个项目都有招商和象屿的身影。

蟠龙府由象屿操盘，距离地铁更近，一千户左右的小区规模，更适合当下需求，

户型的功能性也更强。

新房市场，和虹桥璀璨公馆一样，6 万/㎡的指导价已经和周边在售新房存在价

差，二手房的价差更是巨大。

项目精装三大件均有，具体细节待售楼处开放后才对外，对今年的刚需、刚改而

言，这个项目值得买。

【品牌价值】

该项目为象屿&招商&江苏海鸿联合开发，一个央企+两个国企的组合。

象屿地产，大型国企象屿集团的全资子公司，聚焦地产开发、商业运营、物业服

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务、工程代建四大业务，连续多年获评“中国房地产百强企业”、“中国华东房地

产公司品牌价值 TOP10”。

招商蛇口，隶属于招商局集团，业务涵盖了邮轮产业建设与运营、园区开发与运

营、社区开发与运营三大板块，千亿军团成员。

海鸿集团，是经南通市政府批准成立的大型国有全资集团公司。截至 2021 年底，

集团资产总额 434.96 亿元。以城市更新为切点，积极参与城市建设，与城市发

展同频共振共成长，致力于打造长三角综合性国有企业品牌。

物业公司是象屿物业，这家物业在此次疫情期间表现不错，快速反映和服务能力

都很强，业主口碑好。

俊灿新城

俊灿新城属于虹桥拓展区项目，精装标准高，层高不错，小区地铁出行不便，周

边配套尚可。首期开盘未触发积分，均价为徐泾同类项目最高。

【板块价值】

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交通方面，自驾出行方便，周边由三横三纵的立体交通网络，距离 2 号线和 17

号线都较远，2 号线西延线建成后，能距离近些。小区门口有多条公交线路直达

徐泾东站。

商业方面，项目对面就是约 5 万方的虹桥食尚天地，永业购物中心，夏都小镇，

家乐福。1.5km 范围圈有首位奥特莱斯，兰韵文化中心，美国百老汇歌剧院等大

型商业购物中心。

教育方面，徐泾幼儿园（一级幼儿园）、徐泾中小学（全国示范学校）、私立学校：

德国学校，青浦世外等。

医疗方面，徐泾卫生医院（公立）、华山医院西院（三甲公立）、远大医疗、德达

医疗、新虹桥医学中心等。

【产品价值】

俊灿星城整个项目共 55 万方体量，由住宅、商业、办公、酒店、学校等业态组

成的城市综合体，分四期开发。

一期是本地回迁安置房（带装修）；二期是去年已售罄的住宅部分，共 503 套；

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三期是今年即将入市的住宅部分，共 627 套；四期是商办地块。

项目采用围合式布局，打造中央核心景观轴线，部分一楼架空用作社区活动空间：

健身空间、儿童室内活动区、休闲书吧，老年人活动区域。

俊灿星城三期 将推约 70-98 ㎡ 2-3 房，6 栋楼，共计 627 套房源，精装交付，

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装修标准高，项目层高 3.15 米，预计有望在今年三季度入市！

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【投资价值】

俊灿星城上期均价 6.25 万元/㎡，在目前徐泾板块，这个价格已经属于顶端。

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临近项目的二手房无参照性，年代较远、小区一般，如果硬要比较，同属于拓展

区的万科天空之城拿来对照。

贝壳找房上显示，万科天空之城一期、二期、三期均有成交房源，成交均价在 8

万向上，可见品质型楼盘在该区域的抢手度。

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不过因品牌识别度、项目体量、项目地段不可同日而语，万科天空之城存在的倒

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挂并不能映射到俊灿星城上，而且因今年虹桥主城区供应充足，这个项目自住合

适，投资的话，在日后的二手房市场，同样会碰到新房市场的问题，优先选择主

城区项目。

【品牌价值】

俊灿星城由俊发集团、灿辉国际、徐泾资产联手打造。

俊发集团属于云南开发商，主做城市更新，这种开发模式在以往还能玩得转，现

在整个地产行业资金链都紧张，这种旧改模式会占用开发商大量的资金，资金链

存在风险。

灿辉国际属于青浦本土房企，地域型开发商，目前涉猎房地产、酒店、产业园区、

投资、体育文化五个赛道。

徐泾资产则是一家国企，算是给整个项目托底。

俊灿星城的物业公司来自灿辉国际，俊灿国际此前已经开发多个别墅项目，物管

经验相对丰富，至于服务好坏就要看具体团队了。

碧桂园·柏悦前湾

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虹桥主城区项目，处在极具潜力的华漕前湾板块，产品偏改善。

【板块价值】

交通方面，轨交 13 号线西延伸段工程已经获批，其中季乐路站(暂命名)与项目

直线距离约 2 公里。

商业方面，直线约 1km 里到达大润发、开市客，直线约 3 公里到达国家会展中

心、虹桥世界中心、虹桥 CBD 以及虹桥天地、龙湖天街等商圈。

教育方面，目前区域内已有上海新加坡国际学校、台商子女学校、上海美国学校、

上海英国学校等国际学校。2020 年，则和华东师范大学签署合作创建“华东师

范大学闵行新虹桥基础教育实验园区”项目框架协议，合作共建 7 所中小（幼）

学校

医疗方面，周边有新虹桥国际医学中心（一期已竣工），包括华山医院（已建成）、

泰和诚肿瘤医院（已建成）、百汇医院（在建）等综合性专科医院。

生态资源方面，1 平方公里前湾公园（规划中），30 个社区公园（规划中），9 公

里的滨水慢行道（规划中）、10 公里的内圈慢跑道（规划中）和 18 公里的外环

骑行道（规划中）

【产品价值】

碧桂园·柏悦前湾由 18 栋住宅组成，其中东南方向两栋为保障房，产品类型说

起来是叠加、洋房，但就楼层高度而言，其实是小高层。

该项目洋房是 10-14 层，叠加是 10 层，两类产品加起来共 898 套房源。

小区整体是东方现代建筑风格，有质感的米黄色主色系＋温暖色调为辅。

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小区自带会所，泳池&健身房，品质和配套加分。

项目首开 528 套，因疫情原因认购暂时推迟。

洋房户型面积是 95-101 ㎡，外立面为铝板+真石漆。

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叠加户型为 136-148 ㎡，外立面为铝板+高级灰金属线条。

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【投资价值

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碧桂园·柏悦前湾已经领到销许，整体均价为 6.5 万/㎡，洋房均价约 6.3 万/㎡，

这个价格就华漕板块来说，算是低的。2020 年华漕新盘首创禧瑞荟二期开售，

均价为 6.6 万/㎡。

因华漕的规划能级以及闵行对这里的全新定位，以前湾为主题的产业、商业同步

导入，给了市场更大的想象空间，该板块的楼盘价格在虹桥主城区位居榜首。

在二手房方面，碧桂园·柏悦前湾的项目周边楼盘无可比性，多为老小区、安居房，

可以参照的是距离虹桥核心区更近的楼盘，比如富力虹桥十号、尚品华庭，这两

个项目在贝壳找房上的成交均价最高破 9 万。

对于这个项目，更多的是看稀缺度和堵前湾的产业拉动，毕竟闵行这个金牌操盘

手的名号都是一个个优质板块打造出来的。

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【品牌价值】

碧桂园·柏悦前湾为“宇宙第一房企”碧桂园开发，在房企销量排行榜上，该企业

已经连续几年位居第一，规模“航母”。

因前几年频发安全事故，碧桂园从高周转中降速发展，狠抓生产安全、资金安全，

在去年多家大牌房企频频发生爆雷事件之时，碧桂园安然无恙。

从以往看，性价比是碧桂园显著标签，精细化、品质化貌似与其无缘，华漕这个

项目在地段强势之时，品质上倒是有不少可圈可点之处。

碧桂园柏悦前湾物管是碧桂园物业，自己的物业公司，系统性、服务性还算不错。

大华紫樾府

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【投资价值】

大华紫樾府所处的前湾，被闵行委以重任，将会塑造成世界级中央活动区，

并将围绕围绕轨道交通 13 号线西延伸纪翟路站、芳乐路站以及 25 号线

前湾公园站（暂名）形成三大组团，进行 TOD 开发，有近 20 个商办地

块，总体开发规模近 200 万㎡。

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大华紫樾府所在的位置就是纪翟路站，也是前湾的产业中心，前湾公园也在

旁边，给人以无限遐想。

该项目的房地联动价为 6.6 万/㎡，该价格和首创禧瑞荟二期的均价一致，

至于二手房，参照也是虹桥核心区的楼盘，和碧桂园柏悦前湾相似，对其房

价上升的预期则来自板块规划能级和产业兑现速度。

除了开发商口碑一般，该项目的其他指数都很不错。

【品牌价值】

大华紫樾府是大华地产运气爆棚摘得的地块。作为上海本土开发企业，大华

开发实力比较强劲，但开发项目的品质则相对一般，多个楼盘交付即维权，

有些甚至还未交付就爆出问题。

大华紫樾府的物管公司也是大华物业，这家物业也属于一言难尽类型。

对于这个项目，就是产品地段潜力都不错，就是开发商口碑崩坏。

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虹桥天玺领峯

虹桥天玺领峯处在江桥板块，这里属于北虹桥拓展区，其售价是目前整个虹桥范

围内最低的，也属于热门板块，得以地铁开建以及区域产业规划，前景值得看好。

【板块价值】

交通方面，项目坐拥 14 号线与嘉闵线（在建中）两条黄金大动脉，距 14 号线

乐秀路站直线距离约 250m，同时享有三横四纵立体交通路网。

商业方面，项目规划有约 1.6 万㎡虹桥领峯社区商业及邻里中心；周边还有印象

城、江桥万达、 MAX 未来等商业。

教育方面，周边有黄家花园幼儿园、海波幼儿园、嘉定区卢湾—中心实验小学、

封浜小学、曹杨二中附属江桥实验中学。此外，该区域还将新增 2 所幼儿园、2

所小学、2 所初中、1 所高中。

医疗方面，项目东侧约 900 米为上海市第一人民医院嘉定分院（江桥医院），是

嘉定政府重点打造的二甲医院，已经投入使用；周边还有南翔医院、同翔医院、

上海慈源康复医院、海华医院等多元化完善的医疗配套，

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【产品价值】

虹桥天玺领峯处在保利云上澄光和南山·虹桥领峯中间， 总规划 6 栋 15-18 层

的小高层，共计 418 套房源。

社区景观方面，项目建筑以现代简约风格为主，采用简洁明朗向上线条，纯平直

角玻璃的极简外观。

项目将推约 105-140 ㎡ 2-4 房，精装交付。

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