房地产法律资讯推送Legal InformationPush第六十期

目录【新规速递】

广州住房公积金管理中心关于印发广州市住房公积金提取管理办法的通知........................................................................................1【实务干货】

土地征收中的残地补偿................................................................... 8【以案说法】

瞒着其他共有人设立居住权，是否有效？.................................31【劳动人事】

除夕安排放假，企业能否用年假冲抵？.....................................37

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Push 【新规速递】1 / 42

广州住房公积金管理中心关于印发广州市住房公积金提取管理办法的通知穗公积金中心规字〔2023〕5 号各住房公积金缴存人：

《广州市住房公积金提取管理办法》已经广州市住房公积金管理委员会审议通过，现予以印发，请遵照执行。广州住房公积金管理中心2023 年12月22日广州市住房公积金提取管理办法第一章总则第一条 为加强住房公积金提取管理，规范住房公积金使用，维护住房公积金缴存人合法权益，实现住房公积金制度良性发展，根据《住房公积金管理条例》等规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于广州住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）管辖范围内住房公积金的提取管理。第二章 提取条件第三条 缴存人符合下列情形之一的，可以申请提取住房公积金账户内的存储余额：

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（一）在本市行政区域内购买自住住房；在缴存人或配偶户籍所在省购买自住住房；本市行政区域内无自有产权住房，在广东省内购买自住住房的。（二）在本市行政区域内建造、翻建、大修自住住房；在缴存人或配偶户籍所在省建造、翻建、大修自住住房；在本市行政区域内无自有产权住房，在广东省内建造、翻建、大修自住住房的。

（三）在本市行政区域内，缴存人、配偶或双方父母拥有所有权的既有住宅增设电梯的。（四）缴存人及配偶、未成年子女在本市行政区域内均无自有产权住房且租房自住的。（五）下岗、失业人员，男性满45 岁、女性满40岁，至申请当月已连续下岗、失业满12 个月的。（六）非本市户籍职工与单位解除或者终止劳动关系，未在异地继续缴存，账户封存满半年的。（七）离休、退休的。

（八）完全丧失劳动能力，并与所在单位终止劳动关系的。

（九）出境定居的。

（十）缴存人死亡或者被宣告死亡，其继承人、受遗赠人可以申请提取缴存人住房公积金账户内存储余额。（十一）国家和广东省、广州市规定的其他情形。

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有以上第（一）至（四）款情形的，缴存人及配偶均可以申请提取。

第四条 缴存人或者配偶同时符合本办法第三条中多项提取条件的，仅可以一种条件申请提取；缴存人或者配偶有多套住房符合同一提取条件的，同一时间段只能选择一套住房用于提取。

第五条 符合本办法第三条第（一）至（三）款提取住房公积金的，当缴存人及配偶不再拥有该房产所有权时，因该房产而产生的提取资格自动丧失。第六条 依照本办法第三条第（五）至（十）款提取住房公积金，未使用或者已结清住房公积金贷款的，提取时注销缴存人住房公积金账户；未结清住房公积金贷款的，缴存人住房公积金账户余额应当用于偿还住房公积金贷款，贷款结清后可以办理销户提取。

第七条 同一人一年内两次以上（含两次）变更婚姻关系购房，或者同一套住房一年内两次以上（含两次）变更产权的，产权人及配偶均不能申请购房提取住房公积金。第三章 提取频次及额度第八条 非按揭购买自住住房的，在实际支付购房款两年内提出申请，每 3 个月可以提取一次，提取总额不超过实际支付的购房款。

第九条 按揭购买自住住房的，可以在购房贷款发放后结清前提出申请，提取总额不超过实际支付的购房本息。

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使用本市住房公积金贷款的，提取人均应办理按月还贷，以缴存账户作为唯一还款账户，按借款合同约定的扣款顺序扣划，直至贷款结清。缴存的住房公积金应当优先偿还住房公积金贷款。

在按月还贷期间，提取人可以提取一次账户余额，提取金额不超过实际支付的首期房款，还可用住房公积金账户余额提前偿还住房公积金贷款。贷款结清后，每3 个月可以提取一次，至累计提取金额达到可提取总额。未办理按月还贷的，每 3 个月可以提取一次，至累计提取金额达到可提取总额。

第十条 房屋共有人为非配偶关系的，若房屋已明确产权份额，提取额度按产权份额计算；房屋未明确产权份额，提取额度按产权人数量平均计算。房屋共有人为配偶关系的，可共享提取额度。

第十一条 建造、翻建、大修拥有所有权的自住住房的，在取得审批文件后两年内提出申请，只可以提取一次，每户所有提取人提取总额不超过建造、翻建、大修自住住房的费用。

第十二条 为本市行政区域内本人、配偶或双方父母拥有所有权的既有住宅增设电梯的，在工程竣工验收后提出申请，只可以提取一次，每户所有提取人提取总额不超过该户因增设电梯所产生的费用。

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第十三条 缴存人连续足额缴存满3 个月后，符合本办法第三条第（四）款提取条件的，可以选择以下任一方式提取：

（一）租赁合同已登记备案的，在租赁期内提出申请，每 3 个月可以提取一次。提取额度不超过实际已支付的租金。月租金超过本市上年度职工月平均工资2 倍的40%，超出部分租金不计入提取额度。

（二）无租赁合同或者租赁合同未登记备案的，每3个月可以提取一次。生育二孩及以上（至少一个子女未成年）的家庭，缴存人月提取额度可以上浮40%。月提取额度由公积金中心参考本市住房租赁市场发展情况适时调整，经市住房公积金管理委员会批准后执行。（三）租住本市公共租赁住房的，在租赁期内提出申请，每 3 个月可以提取一次，提取额度不超过实际已支付的租金。第四章 提取程序第十四条 缴存人申请提取住房公积金，应当向公积金中心提交相关材料（具体所需材料由公积金中心根据实际情况确定并公布），公积金中心自收到提取申请之日起3个工作日内作出准予提取或者不准予提取的决定；准予提取的，由受委托银行办理支付手续。第十五条 缴存人符合本办法提取条件的，由本人申请提取；缴存人死亡或者被宣告死亡，由其继承人或者受遗赠人申请提取；缴存人确有困难，无法本人申请提取的，可以

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委托单位住房公积金业务经办人、配偶、直系血亲或者公证委托他人申请提取；无民事行为能力人、限制民事行为能力人由其监护人申请提取。

第五章 提取监督第十六条 缴存人申请提取住房公积金，应当符合规定条件并提交真实、有效的材料。对违规提取住房公积金的缴存人，公积金中心将记载其失信记录，并随其个人账户一并转移；对违规提取的资金，责令其限期全额退回；对逾期仍不退回的，依法依规向相关管理部门推送信用信息。机关、事业单位及国有企业缴存人违规提取住房公积金的，还要向其所在单位通报。

第十七条 对违规提取住房公积金的缴存人，5年内不受理其住房公积金提取申请；对已提取资金的，暂停其住房公积金提取资格，直至其将已提取金额全额退回5 年后，且符合提取条件时方可提取。

第十八条 已办理异地住房公积金贷款的缴存人及配偶提取住房公积金，应当优先用于偿还异地住房公积金贷款；如异地住房公积金贷款偿还逾期，经两地公积金中心核实，有权暂停缴存人及配偶住房公积金提取资格。第六章附则第十九条 公积金中心可以根据本办法制定具体实施细则。

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第二十条 本办法自 2024 年1 月1 日起施行，有效期5年。广州住房公积金管理中心2018 年12 月24 日印发的《广州市住房公积金提取管理办法》（穗公积金中心规字〔2018〕5 号）同时废止。

【来源：广州市人民政府】

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土地征收中的残地补偿编者按

本文关注到残地作为未被征收的剩余土地，虽然事实上并未纳入征收范围，但其利用价值却常常受到征收行为影响的问题。对此，本文提出有必要对构成特别牺牲的残地损失予以补偿，并对残地补偿的范围、残地补偿的标准以及超范围征收残地等做了详细阐述。摘 要

地征收中，若只需征收一宗土地的部分地块，未征收的剩余土地被称为“残地”。实践中常出现残地因面积狭小、形状不规整等而利用价值减损的情形。为了让财产权人在被征收前后财产状态相当，有必要对构成特别牺牲的残地损失予以补偿。公益项目导致残地升值或贬值，征收补偿金中不应扣除升值部分，而贬值部分只有属于部分征收导致的“固有损失”，才可以纳入残地补偿范围。对残地“只补不征”时，残地补偿金的计算公式为：整块土地的价值－被征收土地的补偿金＝残地价值＋残地补偿金。公平补偿原则为超范围征收残地提供了合法性基础，但应当将超范围征收残地控制在最小限度内，即当残地用于长期以来的用途变得显著困难时才予以征收。

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Push 【实务干货】9 / 40

关键词：集体土地 征收补偿残地补偿超范围征收

《土地管理法》第 45 条规定：“为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧”这要求征收土地时满足公益要件和“确需”的比例要件，即征收范围限于公共利益所需。如果因公共利益只需征收一宗土地的一部分，则未征收的剩余土地被称为“残地”。残地的称谓在实践中并不一致，残地有时表现为边角地、夹心地、插花地等。残地面积狭小、形状不规整时，其利用价值大减，若仅对被征收的土地进行补偿，财产权人的损失无法得到完全填补。因此，有地方制定了残地补偿的规则，比如《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》第16 条第3 款规定：“拟定征地补偿安置方案时，因为征收土地造成的不具备独立耕作条件，形状不规则，农村集体经济组织确实难以利用或者无法利用的夹心地、边角地、插花地，可以予以货币补偿‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧”其他地方也出台了类似规定。由于《土地管理法》未明确将残地补偿作为单独补偿项目，若干地方立法的残地补偿规定又略显粗疏，在实践中围绕残地补偿产生了许多争议。首先，就征收主体是否对残地损失负有补偿义务存在分歧。例如，某地政府为建

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Push 【实务干货】10 / 40

造高速公路而征收的土地位于原告工厂厂区的中心位置，原告主张应对部分征收后的残地损失进行补偿，法院认为残地因被分割而无法整体利用，若原告继续经营，则存在较大安全隐患，因此，被诉行政机关应启动残地补偿程序。也有法院认为残地位于征收红线外，残地补偿缺乏法律依据。其次，对政府为补偿而征收红线外残地的合法性判断并不一致。有法院认为“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”是基本国策，公益项目应当恪守在征收红线范围之内，避免超范围征收。有法院判决超范围征收属于“少批多征”行为。有法院则认为征收机关就征地批复范围外的土地与村民签订拆迁补偿协议尽管存在程序不当，但并未侵害被征收人的权益。最后，公益项目导致残地升值，是否从征收补偿金中扣除升值部分？或公益项目导致残地贬值，是否给予补偿？法院的表述并不明确。学理上普遍承认残地补偿是征收补偿的独立组成部分，但针对实践中存在的突出问题，理论界尚未作深入与细致的回应。有学者很早就指出征收导致的残地损失不应由被征收人承担，因为征收导致土地被分割后利用效率降低，原有灌概系统遭到破坏后需要额外投入修复，公益项目的烟尘、噪声等会影响农作物的生产。而且征收后土地丧失规整性，规模不经济，无法按照原有方式加以利用，

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Push 【实务干货】11 / 40

从而降低了土地价值。对残地损失予以补偿在化解征收过程中的利益冲突方面能发挥重要作用，但残地损失常常被忽视。对于残地补偿金的计算，有学者提出残地补偿金应基于实际损失，并参照当地正常的土地市场价格来确定。既有研究虽意识到残地补偿的必要性，但未结合实践中存在的争议作更为体系的探讨。首先，残地补偿的依据是什么？这是主张征收机关应支付残地补偿金的前提问题。其次，残地上存在各种类型的损失，哪一种损失可以纳入残地补偿范围？框定残地补偿范围可以公平分配征收机关的补偿义务。最后，残地补偿的实现方式是什么？如何判断征收机关为了补偿而超范围征收残地的合法性？这些问题都需要学界在规范框架内予以回答。一、残地补偿的依据

残地损失是财产权人因公益而承担的特别牺牲，基于公平补偿原则，应当对残地损失予以补偿。残地补偿金的支付将使政府主动内化征收成本，从而提升决策效率，并促进土地资源的合理利用。

（一） 残地上的征收损失构成特别牺牲残地上可能出现两种不同性质的损失：一是部分征收导致残地形状不规整、面积狭小等土地利用价值的减损，被称为“征收损失”

；二是实施公益项目而产生的粉尘、

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Push 【实务干货】12 / 40

噪声、背阴等对残地的损害，被称为“项目损失”。这两类损失中仅有残地上的征收损失明确属于残地补偿范围，因为根据《土地管理法》第48 条第1 款的规定，征收土地应当给予公平补偿。征收补偿的依据在于政府为了公益而强制财产权人承担特别牺牲。残地由于征收这种物权变动方式而利用价值减损，相当于为公益而让个别财产权人承担不公平的负担，换言之，个别财产权人的残地上的征收损失构成特别牺牲。目前，已经有地方立法承认残地上的征收损失的补偿，法院也认为征收机关对被征收人未纳入征收范围的边角地予以补偿是合法地履行补偿义务。即便残地未被纳入征收范围，残地上的征收损失仍然构成特别牺牲，所以应当予以补偿。至于残地上的项目损失是否应予以补偿，则存在较大争议，需留待下文探讨。域外的法律实践也能为上述论证思路提供部分支撑。域外很早就注意到残地损失是一种由土地征收导致的特别牺牲。例如，1874 年普鲁士《土地征收法》第8条第2款规定，“属于同一土地所有人的土地的一部分被征收时，由于被征收的部分土地与整体土地的位置或经济关联而具有更高的价值，以及残地因征收而价值减少，补偿损失时应将这些增加的价值和减少的价值计算在补偿金中”。日本于明治中期大量继受普鲁士（德国）法，1889年日

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Push 【实务干货】13 / 40

本《土地征收法》第 18 条也采用了类似于普鲁士《土地征收法》第 8 条第 2 款的残地补偿构造。1888 年日本内务省《土地征收令（草案）》（日本《土地征收法》的立法草案）提出了残地补偿，其理由是：征收造成土地分割，被征收的土地在地理位置或经济价值上非常重要，导致耕种不便或残地价格降低等，应予以“适当的赔偿”。最终通过的 1889 年日本《土地征收法》第18 条规定：“为了征收而分割土地，造成被征收土地的价格高于残地价格，或残地价格下降的事实，应当将其损失一并计算。”德日虽残地补偿规定历经修正，但残地补偿作为单独补偿项目的定位一直延续至今，未被动摇过。此外，征地补偿通常意味着对被征收人的损失予以全面填补。土地是农民生产与生活赖以持续的物质基础，各种粮食作物与经济作物的产出在一定程度上维持农民的生计，同时给未能在城市扎根的农民提供返乡继续从事农业生产的兜底保障。因而土地除了具有财产价值属性外，还兼具社会保障属性，征地造成的残地可能导致土地上种植粮食作物或经济作物的功能减损或丧失，从而损害农民的财产权益与社会保障权益。根据《土地管理法》第48条第 1 款，应当保障被征地农民原有生活水平不降低。所以征地补偿要尽量使农民的权益恢复至被征收前一样。也

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Push 【实务干货】14 / 40

就是说，征地补偿的目的是让“财产权人与被征收前过得一样好”。为此，在只征收一宗土地的一部分的情形下，除了补偿被征收地块的直接损失，还要补偿未被征收的残地所产生的间接损失。但需要说明的是，如果残地面积较大、形状规整，其利用价值没有减损，则无补偿的必要。（二） 补偿残地损失有助于合理利用土地根据《土地管理法》第 1 条的规定，该法的立法目的包括“合理利用土地”与“切实保护耕地”。土地是最为基础和极为重要的生产资料，是一种有限的资源。为保护珍贵的土地资源，中国确立了“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策。征地也因此受到严格限制，仅在公益必需的情形下才被允许。在评估征地决定是否合理时，征收主体通常会综合考量公共利益与征收成本。只有公共利益大于征收成本时，征地决定才是合理的。然而，如果没有对征地损失予以全面补偿，尤其是忽略被征收人的残地损失，有可能导致征收主体产生“财政幻觉”。这是因为，征地补偿低于土地的机会成本，政府可能超出公益项目所必需的范围征收土地，从而降低社会资源的配置效率。补偿残地损失将使征收主体内化成本，有助于抑制“财政幻觉”，避免土地资源的浪费。

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Push 【实务干货】15 / 40

从维系粮食安全的角度来讲，切实保护耕地也是为了合理利用土地，因而为防止耕地用途丧失，应对残地损失予以补偿。维系粮食安全是重大公共利益，耕地也因此受到严格用途管制，征收法规范对耕地则予以特殊保护。例如，对于征收永久基本农田和永久基本农田之外达到一定数量的耕地的审批权上收集中至国务院。《土地管理法》第 35 条第 1 款要求征地范围应尽量避开永久基本农田，在无法避开的情形下，需由国务院进行征地审批。《土地管理法》第 46 条第 1 款规定，征收永久基本农田以外的耕地超过 35 公顷的也由国务院进行审批。如果一宗耕地被部分征收，其残地可能因形状不规整、面积狭小等而耕种功能减弱或丧失。对残地上的耕种损失予以补偿的预期将使征收主体尽量避免征收耕地，或者调整征收范围以维持残地的耕种功能。因此，残地补偿的限制功能促使征收主体合理地作出征地决定，从而最大限度地实现“切实保护耕地”原则所蕴含的维系粮食安全的价值。此外，补偿残地损失还可以促使征收主体合理划定征收红线。如果征收红线从一宗土地的中间划过，导致其被分割成不同部分，尤其是不规则的征收红线，很容易引起残地损失。例如，部分征收宅基地使用权可能导致残地上难以再建设住宅及附属设施，以及住宅结构部分受损等。

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Push 【实务干货】16 / 40

对于集体经营性建设用地，残地形状、面积等也会影响其上的工业、商业等经营性用途。根据征地的比例原则，征地应尽可能以最小侵害的方式取得被征收人的财产权，具体来说，征收主体应当尽量避免切割一宗完整土地，或者尽量不选择切割会导致残地功能受损甚至丧失的方案。总之，征收红线的划定应当遵循尽可能减少残地损失的原则，这也构成对征收主体裁量权的一种限制。二、残地补偿的范围

如前所述，应予补偿的残地损失通常是征收损失。至于公益项目导致残地升值，升值部分是否应从征收补偿金中扣除？公益项目导致残地受损，是否应予以补偿？这些问题仍需仔细辨析。

（一） 征收补偿金中不应扣除残地升值部分公益项目的实施结果可能导致残地升值。道路等设施建设会给残地带来交通便利与邻近商业地带的区位优势，被征收人的生活因此变得更加便利、居住环境得到改善，残地价值进而抬升。例如，原本废弃的工厂区在部分征收该厂区土地后被改造为生态环境良好、交通方便的公园，从而导致紧邻公园的残地价格跃升。如果将残地升值部分从补偿金中扣除，被征收人将被剥夺开发利益，但附近未被征收的土地财产权人则能享受开发利益，这将产生被征

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Push 【实务干货】17 / 40

收人与附近未被征收的土地财产权人遭不公平对待的问题。附近未被征收的土地财产权人得到开发利益的问题不在征收法的调整范围内，为了不引起被征收人与附近未被征收的土地财产权人的开发利益分配极为不均衡的问题，应当禁止将残地升值部分与补偿金相抵销。换言之，残地补偿不能为负值。

即便将公益项目导致的残地升值部分与征收补偿金进行抵销，也存在现实操作上的障碍。因为公益项目给被征收人带来的升值是很难估算的，土地市场价值预期存在波动，不准确评估和预先扣除补偿金可能损害被征收人的补偿利益，不符合征地的公平补偿原则。由于征收补偿金由财政支出，所以公平补偿原则中的“公平”应当做双向解释：补偿少于损失，对被征收人不公平；补偿大于损失，则对公众不公平。从被征收人与公众的关系的角度来看，并非补偿金支出越少就越能实现公平。在难以准确估算残地升值利益的情形下，通过赋予被征收人不确定的预期升值利益，反而可以激励被征收人与政府进行积极的合作，加速推进征收程序。这有利于增进公益，并不会对公众不公平。

（二）项目损失应有限地纳入残地补偿范围

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公益项目实施导致残地受到损害，是否应予以补偿？问题的关键在于，项目损失是否可以归因于土地征收这种物权变动方式。对此，存在两种截然相反的论点。否定论认为公益项目实施不应视为土地征收，除了土地所有权的剥夺或限制本身产生的损失外，不存在土地征收的结果损失。肯定论认为不能忽视征收目的去考量征收的概念，公益项目与征收之间是密不可分的，土地被征收后必然用于公益项目，这是可以预见的，公益项目导致的残地损失应当与土地征收本身产生的损失被同等对待。上述两种论点基于对“征收”概念的不同解释。否定论将“征收”概念严格定义为“强制所有权变动的行政行为”，由于公益项目实施没有物权变动的效果，所以项目损失不属于土地征收造成的损失。肯定论对“征收”概念的解释更为宽泛，将其视为一系列征收程序的整体，甚至包括全部征收制度。

然而，公益项目实施对周边土地也造成了损失，仅补偿被征收人，是否对附近受到影响的土地财产权人不公平？否定论认为项目损失不仅影响被征收人，也影响附近未被征收的土地财产权人。仅对被征收人进行补偿而不补偿附近的土地财产权人，会导致不公平的结果。肯定论则认为，征收法规范主要关注被征收土地的财产权人的完全

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补偿，而附近的土地财产权人没有获得完全补偿的资格，尽管可能存在一定的不均衡，但也是不得已的结果。那么被征收人未能获得项目损失的补偿，是否导致被征收人承担了不公平的负担？公平负担应区分为两种：第一种公平是被征收人与公众之间的公平，第二种公平是被征收人与附近的土地财产权人之间的公平。明确区分二者是因为征收法规范侧重实现第一种公平，公平补偿通常指对被征收人的合理补偿以及对公众的公平。第二种公平问题不在征收法规范框架内解决，需要诉诸其他涉及补偿的个别法，甚至是宪法中的财产权规范。否定论将被征收人和附近的土地财产权人都遭受项目损失作为前提，但仅有被征收人遭受项目损失而附近的土地财产权人未受影响时，对被征收人进行补偿不会引发第二种公平问题。例如，新建道路与相邻残地间存在髙度差，而其他附近土地未受此影响。所以，关于是否将项目损失纳入残地补偿范围的问题，应重点关注第一种公平。

实践中，一旦发布土地征收公告，人们对被征收土地权属变更、项目开发等的预期，就会影响到土地的价值，所以《土地管理法》第 48 条第1 款规定的“征收土地”应当涵盖一系列征收程序。所以，公益项目实施也属于“征收土地”的一环。但是，项目损失是否需要补偿，仍应根

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据具体情形区别对待。部分征收导致残地原有功能或效用减损，这种损失被称为“固有损失”，只有项目损失属于部分征收导致的“固有损失”时才予以补偿，因为“固有损失”才属于被征收人因公益而承担的特别牺牲，这契合征收法规范旨在实现的第一种公平。“固有损失”的判断方法是：假设这宗土地被全部征收，附近未被征收的地块是否仍会产生当前残地所遭受的损失，如果有同样的损失，那么这类损失不属于“固有损失”，反之则属于“固有损失”。例如，部分征收后建筑物周围带有草地的庭院面积缩小，进而导致防噪声或观赏功能大幅减弱，这种损失可称为“固有损失”

；如果是建造高架桥的公益项目，无论是部分征收还是全部征收，都会对附近土地（无论是残地还是不作为征收标的但邻近公益项目的地块）造成出行不便、噪声、采光差等问题，此类损失不属于“固有损失”。对于不属于“固有损失”的其他损失，如项目实施中的臭气、烟尘、污水排放等情形，无法依据征收法规范进行救济，若妨害超出财产权人合理忍受范围，财产权人可以依据《民法典》请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。

三、残地补偿的方式

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Push 【实务干货】21 / 40

通常情形下，残地补偿采用“只补不征”的方式，在征收程序上与征地补偿一并进行。超范围征收残地仅是实现残地补偿的补充方式。

（一） 对残地“只补不征”征收机关通常不征收残地，只是在补偿程序中一并对残地损失予以补偿。例如，《南京市集体土地征收补偿安置办法》第 38 条规定，“本次征地后‧ ‧ ‧ ‧ ‧ ‧ 剩余土地全部为夹心地、边角地，不具备农业生产条件且面积不足五亩的”，被征地农村集体经济组织符合条件的所有成员均可在征地时得到安置。又如《海南省土地征收补偿安置管理办法》第 21 条规定，征收后的剩余土地不能满足生产需要的，征收主体应当按照便利、就近的原则，安排一定数量的土地给被征地集体来发展农业生产。再如《浙江省铁路建设土地和房屋征收安置工作实施办法（试行）》明确规定了征收红线外的土地范围，包括因铁路建设加以补偿但不改变权属的小面积边角地或夹心地等。司法实践中也认可对残地一并给予货币补偿的做法。从相对人的视角来看，被征收人基于《土地管理法》第48条第1 款的规定享有要求征收机关对其残地损失给予补偿的请求权，这是一项公法上的干扰防御请求权。被征收人可以不通过复议或诉讼而直接向征收机关提出请求，如果征收

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Push 【实务干货】22 / 40

机关不履行补偿义务，被征收人可以依据《行政复议法》第６条的规定提出复议，或者基于《行政诉讼法》第12条第 1 款第 5 项的规定就补偿决定提起诉讼。当然，残地补偿请求权并非被征收人诉权的前置条件，其享有诉权是基于《行政诉讼法》的规定，被征收人是否享有诉权是法院在受案阶段的审查重点，至于被征收人是否有残地损失以及征收机关是否负有补偿义务，则需要法院在实体审査阶段加以解决。

残地价值评估通常采用一般的、抽象的方法，基于普遍适用的土地位置、用途、市场价值、发展潜力等指标，以确保估价的客观性与一致性。例如，被征收人拥有一块10 亩的土地，其中南部 5 亩为肥地，北部5 亩为瘦地。根据这种评估方法，征收南部５亩肥地的补偿金为整块地块价值的 1/2，而不具体评估南部5 亩肥地的价值。如前所述，残地补偿的前提是：整块土地的价值－被征收土地的价值＞残地价值。按照公平补偿的原理，残地补偿金的衡量标准是该财产被征收前后市场价值的差额，因此需要使上述的不等式变为等式。假设残地补偿金为X，则计算公式为：整块土地的价值－被征收土地的补偿金＝残地价值＋X。在这种情形下，补偿义务人只需支付补偿金额X，就可以填补残地损失。例如，某甲拥有价值200 万元的整

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Push 【实务干货】23 / 40

块土地，需征收该地块的 3/4，被征收地块的补偿金为150万元，但残地价格因此而下降至45 万元，根据上述公式，残地补偿金 X 为 5 万元。因此，征收该地块的3/4需要支付 155 万元作为补偿金。

2019 年《土地管理法》修正后，土地征收补偿金与安置补助金的标准由区片综合地价确定。残地补偿标准也应按照区片综合地价确定，其考量因素包括土地原有用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素。尽管区片综合地价与纯粹市场交易价格存在差异，但其所考量的因素与市场交易中买卖双方所考量的相同。随着土地使用权入市改革不断推进，农村集体及其成员的土地财产权受到的管制逐渐减弱，土地经营权、宅基地使用权、集体经营性建设用地使用权的流转等改善了土地财产权的权能结构失衡的状况，片区综合地价将越来越接近于市场交易价格。当交易市场逐渐成熟时，积累的大量交易样本为使用近期类似财产交易数据评估征收的土地以及残地价值的可比销售法提供了可能。

（二） 超范围征收残地为补偿被征收人所遭受的残地损失，实践中有采用征收红线外残地的做法。例如，在某段铁路专线的征收中，

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政府对征收红线外的受影响的边角地和夹心地及环境保护敏感建筑物（距外轨中心线30 米以内的住宅、学校、医院、敬老院等建筑）进行拆迁或功能置换。有法院认为在十分珍惜与合理利用土地的基本国策要求下，公益项目应当限定在征收红线范围内，避免超范围征收。有法院认为超范围征收土地属于“少批多征”行为。有法院认为附带征收红线外的土地违反强制性规定，因为附带征收需要再次履行征地审批程序。有法院认为如果未办理农用地转批程序，则征收主体不得征收超出红线范围的土地。即便被征收人就红线外土地自愿与征收主体签订征收协议，有的法院仍认为征收协议因违反法定程序而无效，有的法院则认为仅存在程序瑕疵，并不影响协议效力。这些分歧指向的问题是：超范围征收残地合法性的判断标准是什么？不能一概认为超范围征收残地就是违法的，而应当赋予被征收人向征收机关主张征收残地的请求权，这种请求权是征收机关合法征收土地从而导致残地上的财产权不能恢复原状时，由被征收人享有的基于公法上的财产权而请求征收机关给予充分、合理补偿的一种干扰防御请求权。与通常的征收方式相比，残地征收将“征收”作为手段，以实现充分补偿的目的。被征收人可以不通过复议或诉讼而直接向征收机关提出请求，如果征收机关不履行相

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关义务，被征收人可以提起复议或诉讼。赋予被征收人以残地征收请求权有多重目的，可以尊重被征收人对长期以来的利用目的的感情，并实现充分的补偿，被征收人保有残地会受到用途限制，允许被征收人提出征收残地的请求解除了这种限制。但无论如何，残地征收请求权都不是为了实现补偿义务人的利益，因为残地征收虽保留“征收”的名称，但实质上是基于补偿的需要，其定位是补偿法体系的一环。所以，判断超范围征收残地的合法性应当具体分析是否以最小侵害被征收人的方式取得残地财产权。首先，拥有残地征收请求权的人仅限于被征收人。被征收人可以通过征收程序协议提出征收残地的请求，而征收主体也可以在征收程序协议中就残地征收与被征收人达成补偿协议。《土地管理法》第47 条第4 款规定征收程序协议仅能对补偿、安置问题进行约定，将残地征收解释为残地补偿的补充手段，从而有可能将征收标的扩张的残地补偿协议纳入现有程序装置当中。但是，如果对残地的归属存在争议，系争当事人的一方请求征收残地，则不予支持。另外，有观点认为应当赋予征收主体同样的残地征收请求权，从而实现扩张征收的目的。然而，这并无必要，因为征收主体可以协商购买残地，而且征收主体亦可以直接行使征收权而取得残地财产权。例如，最高人民法

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院于 2014 年公布的征收拆迁十大案例之一的杨瑞芬案指出，征收主体出于实用性、居住安全性等因素将未纳入规划的部分一并征收，法院认可征收决定的合法性，而非过于片面、机械地理解法律，从而肯定了一定情形下征收主体超范围征收的合法性。

其次，如果残地仍然能用于整块土地长期以来的利用目的，则无征收残地的正当理由。如若征收，反而要为过量征收土地以及日后的土地管理付出太多的财政支出成本，这对于公众不公平，有违公平补偿原则的要求并背离征地公益要件与比例原则。所以，为了合理利用土地资源，避免不必要的财政负担，超范围征收残地应考虑整块土地是否可以用于长期以来的利用目的。长期以来的利用目的应当是具体明确的，而非抽象的。例如，土地被用于耕作水稻，那么长期以来的利用目的是耕作水稻，而非泛指一般的农业用途。长期以来的利用目的应当以尊重土地所有人或使用权人的利用意思为前提，不能以该残地仍有可能用于其他用途为由驳回残地征收请求。如果被征收人以残地不能用于预定用途为由请求征收残地，原则上不予支持。但是，如果基于已经在土地上进行的工程能够客观地推定预定用途，根据残地征收是为了充分保障补偿权利的宗旨来看，应当将预定用途解释为长期以来的利用目的。

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最后，是否要超范围征收残地还应考虑残地用于长期以来的用途是否“变得显着困难”。这不仅包括绝对不可能用于长期以来的用途的情形，也包括用于长期以来的用途成本过于高昂的情形。例如，原本用于耕作水稻的土地，由于周边的灌溉配套设施被征收，如果强行将残地用于耕作水稻，则需重新规划设计和建造配套设施，这给土地所有人或使用权人施加了过重的负担，因此也属于残地用于长期以来水稻耕作的用途变得显着困难的情形。而且还需要判断部分征收后残地是否规整，如果残地形状规整，残地仍可以用于长期以来的用途，被征收人也不享有征收请求权，征收主体也不能径直行使征收权征收残地。如图1所示，残地Ａ的土地面积较大且形状规整，通常仍可以用于长期以来的用途，但残地 B 面积狭小且形状不规整，用于长期以来的用途变得显着困难，那么被征收人仅能就残地 B 享有征收请求权。同样，征收主体也仅能超范围征收残地 B。

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在部分征收情形下（常常涉及点状征收或带状征收），很容易因残地不规整、面积狭小等而土地利用价值减损。相比于征地的公益原则与比例原则，《土地管理法》第48 条第 1 款规定的公平补偿原则在适用上更具优先性，应当更大限度地予以实现。这意味着只有出于完全补偿的目的，才能使超范围征收残地具有合法性，但这并不是说可以无限制地扩张征收范围，征地仍然不能过于偏离公益原则与比例原则，不得已扩张征收的范围应当尽可能地缩小。依据这种解释，超范围征收残地仅在极为有限的情形才具有合法性，也就是说，只有残地用于长期以来的用途变得显着困难时，才予以征收。这符合超范围征收应当以最小损害被征收人的方式实施的要求。在这种有限情形下，公平补偿原则才相较于公益原则与比例原则具有适用上的优先性，并使得超范围征收残地具有合法性。

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此外，被征收人请求超范围征收残地是否会因为与规划相冲突，而被征收机关以“不符合规划”为由拒绝？实际上，超范围征收残地与规划不存在直接关联。《土地管理法》第 45 条第 2 款规定了征收应当符合“四规划一计划”的要求，然而实践中征收范围与用地规划许可证所载范围不一致的情形并不少见，法院并不认为不一致就一律违法，而是结合个案判断超范围征收是否具有合法性。前述探讨的残地征收的前提条件恰恰说明了在残地用于长期以来的用途变得显着困难时，公平补偿原则才在有限情形下为征收趄出用地规划许可范围的残地提供了合法性。至于征收机关在取得残地之后如何使用，可以遵照既有的确定具体地块用途的控制性详细规划等，如果拟变更该残地的用途，但与控制性详细规划等不符，则可以遵循法定程序修改规划。因此，被征收人请求征收其残地并不影响嗣后征收机关使用该残地的合规划性。所以，征收机关不得以“不符合规划”为由拒绝被征收人的残地征收请求。综上，补偿残地损失的常态是“只补不征”。超范围征收残地并非源于征收的需要，其旨在实现公平补偿，因而可以将其视为补偿法体系中的一环。被征收人可以选择性地行使残地补偿请求权和残地征收请求权，但由于超范

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围征收残地只在极为有限的情形下才具有合法性，所以超范围征收残地只是补偿残地损失的补充方式。四、结语

对于残地所遭受的损失如何给予公平补偿，成为土地改革背景下保障农村集体及其成员财产权的重要问题。国内关于残地补偿的相关研究并不充分，相比之下，日本征收法的制度与实践为此提供了丰富的解释资源，是我国处理残地补偿问题的“他山之石”。一方面，域外法的经验不容忽视；另一方面，处理中国法上残地补偿问题时仍应贴合中国独特的土地制度，在土地财产权不断发育的语境下探讨残地补偿的最佳路径。在通常情形下，残地补偿是“只补不征”，只在有限的情形下，公平补偿原则才为超范围征收残地提供合法性，这不同于以往对征收与补偿“唇齿关系”的一般理解，它提供了一种新的解释：为了公平补偿也允许进行征收。这些探讨只是提供了一个关于残地补偿问题的初步解释框架，未来，残地补偿的解释学研究仍需在与征收实践的互动中加以完善。作者：李孟锐（厦门大学法学院博士研究生）

来源：《中国不动产法研究》2023 年第 2 辑（第 198—211 页）、征收法前沿。【来源：微信公众号行政法实务】

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Push 【以案说法】31 / 40

瞒着其他共有人设立居住权，是否有效？我国《民法典》物权编第十四章对居住权做出了专门规定，自此我国正式确立了居住权这一法定用益物权制度。一般而言，居住权需以合同或遗嘱的形式在他人住宅上设立并经登记才能成功设立。现实生活中，房屋共有现象较为普遍，若房屋部分共有权人隐瞒或未经其他共有权人同意，在共有房屋就其所有的房产份额上设置居住权，是否有效呢？

基本案情

张大爷及老伴生前共育有三个孩子，分别为长子张耀、次子张忠、女儿张美（以上均为化名）。在张大爷及其老伴名下有多套房产，其中位于海珠区的涉案房屋一直由其老大张耀一家人居住。后张大爷、老二张忠、张大爷老伴都相继离世。大哥张耀、二哥张忠的妻子及其子女、三妹张美就涉案房屋的继承及权属等问题产生纠纷，后法院判决涉案房屋由张耀、张二嫂及其子女、张美五人按份共有，其中张耀、张美各分得 1/3 房屋产权份额；张二嫂及其子女共分得 1/3 房屋产权份额。

在涉案房屋办理变更登记当日，张耀、张美共同为张耀的配偶及幼子在该房屋产权份额上设定了终身居住

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权，居住权协议仅明确了居住权的登记范围为房屋的2/3产权份额，并未明确居住权具体位置，张二嫂对此并不知情。

后房屋一直由大哥张耀一家占有使用，因张二嫂及其子女无法使用涉案房屋，遂向法院提起析产诉讼，法院认定各共有权人无法共同使用涉案房屋，判令拍卖、变卖涉案房屋后按各自产权份额分配房价款。在对涉案房屋进行析产诉讼的过程中，张二嫂及其子女这才得知张耀及张美在涉案房屋上设定了居住权。张二嫂认为，因涉案房屋设立了居住权，房屋价值客观上存在减损，其拍卖、变卖也将受到影响，遂以该居住权的设立存在恶意串通损害其利益为由，向法院诉请确

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Push 【以案说法】33 / 40

认该居住权设立行为无效，并要求注销登记。因本案居住权争议，执行法院裁定中止析产案的执行。裁判结果

广州市中级人民法院二审判决：确认张耀、张美在涉案房产中设立居住权的行为无效；张耀及其妻儿、张美在判决生效之日起五日内共同注销该居住权的登记。法官说法

广州市中级人民法院刘卉我国立法对于居住权的功能定位是保障弱势群体长期居住的生存利益，进而实现我国住房政策由“居者有其屋”向“住有所居、居有所安”的理念转变。根据《民法典》相关规定，居住权人有权按照合同约定，对他人

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的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权一般为无偿设立，期限可长达终生，但居住权人一般不得出租房屋，亦不得转让、继承该居住权。居住权期限届满或居住权人死亡的，居住权消灭且应及时办理注销登记。

在目前的司法实践中，涉居住权纠纷呈增多态势，出现主张居住权设立行为无效的纠纷。对此，法院认为，应依据居住权的设立目的和条件，审查是否存在虚假意思表示或恶意串通等导致行为无效的情形。若存在恶意串通且损害他人（包括其他共有权人）利益的，应认定该居住权设立行为无效，并应注销该居住权的登记。本案中，一方面，本案继承事实发生在张耀及其配偶婚姻关系存续期间，张耀通过继承所取得的涉案房屋产权份额属于夫妻共同财产，故张耀配偶亦是涉案房屋的共有权人之一，涉案房屋对其而言并不属于“他人之物”。张耀及其配偶对幼子负有法定抚养义务，且其一家人实际共同居住使用涉案房屋，而张耀名下还有其他产权房屋，故目前并无为其配偶及幼子在涉案房屋上设立居住权的必要。

另一方面，设立居住权系在房屋上增加了负担，客观上减少了房屋流通的可能，可能导致房屋交易价值的

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Push 【以案说法】35 / 40

贬损。涉案房屋各共有权人之间系亲属关系且存在多次诉讼，张耀及其妻儿对此理应清楚，却在其妻儿不属于“居无定所”的弱势群体的情况下，隐瞒了张二嫂等共有权人，与张美共同在涉案房屋上以签订合同的方式设立无偿的终身居住权，且不明确具体使用部位，该居住权的设立行为显然对张二嫂等共有权人使用房屋造成障碍，亦将导致涉案房屋流通价值的贬损，不利于析产案的执行。综上，本案居住权的设立行为不符合居住权的立法目的及条件，明显属于滥用居住权制度，恶意串通，且损害其他共有权人利益，该行为应属无效，理应注销登记。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

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Push 【以案说法】36 / 40

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。【来源：微信公众号广州市中级人民法院】

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Push 【劳动人事】37 / 40

除夕安排放假，企业能否用年假冲抵？前言

每年一度的全年放假安排一直是社会公众高度关注的焦点话题，经过统筹协调和综合考虑，国务院办公厅在10月 25 日发布关于 2024 年部分法定节假日安排的通知。其中，春节假期为 2 月 10 日至 17 日放假调休，共8 天，即除夕不放假，但通知中同时提出，鼓励各单位结合带薪年休假等制度落实，安排职工在除夕（2 月9 日）休息。虽然国务院办公厅鼓励企业“能放则放”，但许多企业仍在观望并未下达放假通知，而10 月30 日，字节跳动率先宣布除夕统一放假，消息一出迅速登上热搜，引发关注。据

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Push 【劳动人事】38 / 40

媒体报道，字节跳动员工表示上述消息属实，此外“除夕放假公告”中还指出：

“其中除夕当天为公司额外提供的春节团聚假，并不占用员工的年假额度。”该热搜再次引发网友对除夕不放假的热烈讨论，许多网友不明白，除夕作为中国传统的团圆佳节，为什么国家不直接安排除夕放假？

一、企业统一安排除夕休假能否用员工的年假进行冲抵？

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Push 【劳动人事】39 / 40

带薪年休假是员工法定的休息休假权，根据《企业职工带薪年休假实施办法》第九条的规定“用人单位根据生产、工作的具体情况，并考虑职工本人意愿，统筹安排年休假。”除了员工可以主动提出休年假外，企业也可以依据实际的生产经营情况对年假进行统筹安排，因此企业除夕安排休假可以用员工年假进行冲抵。但需要注意，企业将除夕休假与年假进行冲抵应当事前告知员工，未事先告知便自行冲抵的，冲抵无效，企业也不能据此主张员工已休带薪年假。企业若统筹安排年假，建议统一、公开发送休假通知，通知中应当列明放假期间，并明确告知哪些假期是作为哪一个年度的法定年休假安排，并在结尾写明对年休假安排有异议的，员工可以在规定期限内书面提出，如未提出，即视为无异议。

二、企业统筹安排除夕休假，员工提出异议，如何处理？企业收到员工的书面异议后，应当先向异议员工说明统筹安排的原因，回复已经考虑了员工的异议，但根据经营状况和用工管理安排，并且正处于法定节假日前后，认为仍然可以统一安排年休假。若员工依旧拒绝年休假安排的，可要求员工提交书面的放弃休该年度带薪年假的说明。

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Push 【劳动人事】40 / 40

由于企业已经基于合理理由，统筹安排了年休假，若员工拒绝且在指定的休假期内依旧正常出勤的，属于员工个人原因不愿意休假，可以认定企业已经尽到妥善的安排义务，保障了员工的休假权，虽然不符合员工个人的意愿，但也并无不当，无需支付该员工未休年休假的额外补偿。总结

随着此次国务办发布的官方文件及字节跳动休假热搜，带薪年休假制度的落实也受到更多的关注，企业应充分了解员工年休假相关法律规定及统筹安排员工年休假的具体合规要求，而员工也需在加强维权意识的同时也要注重采用合理的方式，积极配合企业统筹安排的年休假，双方积极协商，寻求最兼顾双方利益的休假方案。【来源：微信公众号广悦律师事务所】免责声明：

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