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目

录 新闻咨询

前言

行业观点

经济学

心理学

管理学

最新！二十条措施发布！推进老旧小区改造，发展智慧商圈，

加强社区便民服务……

上半年物企基本面向好 多家企业重申“独立性”

万科上半年营收 2008.93 亿元 多元业务表现亮眼

杨 萌：红色物业为什么这么红？

新形势下建立物业管理新机制的探索

开拓租赁新赛道，探索行业新模式

数字化虚拟物业研究与创新应用

健康与经济发展的关系

中国经济改善迹象显著

激励不是交易，是用心换心

七大著名心理学效应，读懂自己做好管理！

任正非最新讲话：我们是储备人才，不储备美元

书籍分享：《高效能人士的七个习惯》

也许，茅台比你以为的，更有想象力

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CONTENTS

樊登演讲视频里提出了一个概念，叫“爬山算法”。

他说：一个人人生成长最有效的方法，就是无论命运把你抛在任何一个点上，你就地展开做力

所能及的事情，无论在人生的哪一个阶段，你都要拼尽全力向上，这样的人生才会持续成长。

这里面有两个核心观点：一是你要接受随机的一抛，接受有不确定性的发生；二是无论命运把

你抛到什么地方，你都要尽力做到最好，尽可能地找到最高点。这种心态非常适合当下社会。

物业行业和物业人，正在经历 20 年来最艰难的时刻，在这种情况下，抱怨和焦虑没有用，既然

命运已经把我们抛到了谷底，最重要的是想想如何自救。

无论是企业经营还是个人发展，每个人都需要累积势能，才能在机会来临时，爆发能量。你会发现，

这是一段注定艰难，但充满机会的转型期。

如何累积势能？在学习方面，弘英学苑严格筛选、评审，在众多信息中精选更有价值的内容集

成《弘观》，本期内容涵盖新闻咨询、行业观点以及管理学、经济学、心理学等知识，愿为物业高

层管理者提供参考，让管理更进一步。

-- 弘英学苑

前 言

Preface

弘观·新闻咨询

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样稿

样稿

样稿

最新！二十条措施发布！推进老旧小区改造，发展

智慧商圈，加强社区便民服务……

近日，国务院办公厅转发国家发展改革委关于

恢复和扩大消费措施的通知。其中提出，稳步推进

老旧小区改造，进一步发挥住宅专项维修资金在老

旧小区改造和老旧住宅电梯更新改造中的作用，继

续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装

电梯等自住住房改造。加强社区便民服务，合理布

局养老、托育、餐饮、家政、零售、快递、健身、

美发、维修、废旧物品回收等便民生活服务业态，

推进完整社区建设。通知全文如下：

关于恢复和扩大消费的措施

为深入实施扩大内需战略，充分发挥消费对经

济发展的基础性作用，不断增强高质量发展的持久

动力，按照党中央、国务院决策部署，现就恢复和

扩大消费提出如下措施。

01

总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，

深入贯彻党的二十大精神，坚持稳中求进工作总基

调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建

新发展格局，着力推动高质量发展，把恢复和扩大

消费摆在优先位置，优化就业、收入分配和消费全

链条良性循环促进机制，增强消费能力，改善消费

条件，创新消费场景，充分挖掘超大规模市场优势，

畅通经济循环，释放消费潜力，更好满足人民群众

对高品质生活的需要。

——坚持有效市场和有为政府更好结合。顺应

市场规律和消费趋势，充分发挥市场在资源配置中

的决定性作用，更好发挥政府作用，加快建设全国

统一大市场，提升服务质量，激发市场活力，释放

潜在需求，着力营造推动消费升级的良好生态。

——坚持优化供给和扩大需求更好结合。把实

施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合

起来，增强供给结构对需求变化的适应性和灵活性，

拓展消费新空间，打造消费新场景，丰富消费体验，

以高质量供给引领和创造市场新需求。

——坚持提质升级和创新发展更好结合。突出

体现大众化、普惠性，加快城乡消费基础设施建设，

完善扩大居民消费的长效机制，切实保护消费者权

益，营造便利消费、放心消费环境，不断提升消费

便利度、舒适度、满意度。

02

稳定大宗消费

（一）优化汽车购买使用管理。各地区不得新

增汽车限购措施，已实施限购的地区因地制宜优化

汽车限购措施。着力推动全面取消二手车限迁、便

利二手车交易登记等已出台政策落地见效。促进汽

车更新消费，鼓励以旧换新，不得对非本地生产的

汽车实施歧视性政策。加大汽车消费金融支持力度。

增加城市停车位供给，改善人员密集场所和景区停

车条件，推进车位资源共享利用。

（二）扩大新能源汽车消费。落实构建高质量

充电基础设施体系、支持新能源汽车下乡、延续和

优化新能源汽车车辆购置税减免等政策。科学布局、

适度超前建设充电基础设施体系，加快换电模式推

广应用，有效满足居民出行充换电需求。推动居住

区内公共充电基础设施优化布局并执行居民电价，

研究对充电基础设施用电执行峰谷分时电价政策，

弘观 2 | 弘观 样稿 样稿 样稿 推动降低新能源汽车用电成本。

（三）支持刚性和改善性住房需求。做好保交楼、

保民生、保稳定工作，完善住房保障基础性制度和

支持政策，扩大保障性租赁住房供给，着力解决新

市民、青年人等住房困难群体的住房问题。稳步推

进老旧小区改造，进一步发挥住宅专项维修资金在

老旧小区改造和老旧住宅电梯更新改造中的作用，

继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加

装电梯等自住住房改造。在超大特大城市积极稳步

推进城中村改造。持续推进农房质量安全提升工程，

继续实施农村危房改造，支持 7 度及以上设防地区

农房抗震改造，鼓励同步开展农房节能改造和品质

提升，改善农村居民居住条件。

（四）提升家装家居和电子产品消费。促进家

庭装修消费，鼓励室内全智能装配一体化。推广智

能家电、集成家电、功能化家具等产品，提升家居

智能化绿色化水平。加快实施家电售后服务提升行

动。深入开展家电以旧换新，加强废旧家电回收。

利用超高清视频、虚拟现实、柔性显示等新技术，

推进供给端技术创新和电子产品升级换代。支持可

穿戴设备、智能产品消费，打造电子产品消费应用

新场景。

03

扩大服务消费

（五）扩大餐饮服务消费。倡导健康餐饮消费、

反对餐饮浪费，支持各地举办美食节，打造特色美

食街区，开展餐饮促消费活动。因地制宜优化餐饮

场所延长营业时间相关规定。培育“种养殖基地 +

中央厨房 + 冷链物流 + 餐饮门店”模式，挖掘预制

菜市场潜力，加快推进预制菜基地建设，充分体现

安全、营养、健康的原则，提升餐饮质量和配送标

准化水平。推广透明厨房，让消费者吃得放心。

（六）丰富文旅消费。全面落实带薪休假制度，

鼓励错峰休假、弹性作息，促进假日消费。加强区

域旅游品牌和服务整合，积极举办文化和旅游消费

促进活动。健全旅游基础设施，强化智慧景区建设，

提高旅游服务质量。鼓励各地制定实施景区门票减

免、淡季免费开放等政策。在保障游客自主选择权

的基础上，支持不同区域景区合作推行联票模式，

鼓励景区结合实际实施一票多次多日使用制，更好

满足游客多样化需求。推动夜间文旅消费规范创新

发展，引导博物馆、文化馆、游乐园等延长开放时间，

支持有条件的地区建设“24 小时生活圈”。打造沉

浸式演艺新空间，建设新型文旅消费集聚区。

（七）促进文娱体育会展消费。加快审批等工

作进度，持续投放优秀电影作品和文艺演出。优化

审批流程，加强安全监管和服务保障，增加戏剧节、

音乐节、艺术节、动漫节、演唱会等大型活动供给。

鼓励举办各类体育赛事活动，增加受众面广的线下

线上体育赛事。大力发展智能体育装备，提升科学

健身智慧化水平。实施全民健身场地设施提升行动，

加强体育公园建设，补齐全民健身设施短板。遴选

确定新一批国家体育消费试点城市。鼓励各地加大

对商品展销会、博览会、交易会、购物节、民俗节、

品牌展、特色市集等活动的政策支持力度，进一步

扩大会展消费。开展“老字号嘉年华”等活动，促

进品牌消费。

（八）提升健康服务消费。坚持中西医并重，

推动优质医疗资源下沉，共建城市医疗集团和县域

医共体等医疗联合体，加强基本医疗卫生服务，提

高服务质量和水平，着力增加高质量的中医医疗、

养生保健、康复、健康旅游等服务。发展“互联网

+ 医疗健康”，进一步完善互联网诊疗收费政策，

逐步将符合条件的“互联网 +”医疗服务纳入医保

支付范围。开发面向老年人的健康管理、生活照护、

康养疗养等服务和产品，支持各类机构举办老年大

学、参与老年教育。积极扩大普惠型服务供给，推

动公共消费提质增效。

04

促进农村消费

（九）开展绿色产品下乡。有条件的地区可对

绿色智能家电下乡、家电以旧换新等予以适当补贴，

弘观·新闻咨询

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按照产品能效、水效等予以差异化政策支持。开展

绿色建材下乡活动，鼓励有条件的地区对绿色建材

消费予以适当补贴或贷款贴息。

（十）完善农村电子商务和快递物流配送体系。

大力发展农村直播电商、即时零售，推动电商平台

和企业丰富面向农村的产品和服务供给。完善县乡

村三级快递物流配送体系，加快提升电商、快递进

农村综合水平，支持县级物流配送中心、乡镇物流

站点建设改造，整合邮政、快递、供销、电商等资源，

推行集约化配送，鼓励农村客运车辆代运邮件快件。

建设村级寄递物流综合服务站，在有条件的乡村布

设智能快件箱，增加农村零售网点密度，逐步降低

物流配送成本。

（十一）推动特色产品进城。深入推进农业生

产和农产品“三品一标”，开发具有鲜明地域特点、

民族特色、乡土特征的产品产业，大力发展农村电

子商务和订单农业，拓宽特色农产品上行通道。引

导线上线下各类平台持续加大消费帮扶力度，开设

专馆专区专柜促进脱贫地区特色产品顺畅销售，带

动农民增收致富、增强消费能力。

（十二）大力发展乡村旅游。推广浙江“千万

工程”经验，建设宜居宜业和美乡村。实施文化产

业赋能乡村振兴计划，保护传承优秀乡土文化，盘

活和挖掘乡村文旅资源，提升乡村文旅设施效能。

推动实施乡村民宿服务认证，培育发布一批等级旅

游民宿，打造一批品质民宿。支持经营主体开发森

林人家、林间步道、健康氧吧、星空露营、汽车旅

馆等产品，因地制宜打造一批美丽田园、景观农业、

农耕体验、野外探险、户外运动、研学旅行等新业态，

拓展乡村生态游、休闲游。

05

拓展新型消费

（十三）壮大数字消费。推进数字消费基础设

施建设，丰富第五代移动通信（5G）网络和千兆光

网应用场景。加快传统消费数字化转型，促进电子

商务、直播经济、在线文娱等数字消费规范发展。

支持线上线下商品消费融合发展，提升网上购物节

质量水平。发展即时零售、智慧商店等新零售业态。

鼓励数字技术企业搭建面向生活服务的数字化平台，

推进数字生活智能化，打造数字消费业态、智能化

沉浸式服务体验。加强移动支付等安全监管。升级

信息消费，促进信息消费体验中心建设改造，提升

信息消费示范城市建设水平，高质量举办信息消费

系列特色活动，推动新一代信息技术与更多消费领

域融合应用。推动平台经济规范健康持续发展，持

续推动创新突破，开辟更多新领域新赛道，进一步

完善相关领域服务标准。

（十四）推广绿色消费。积极发展绿色低碳消

费市场，健全绿色低碳产品生产和推广机制，促进

居民耐用消费品绿色更新和品质升级。健全节能低

碳和绿色制造标准体系，完善绿色产品认证与标识

体系，鼓励先行制定团体标准和企业标准。广泛开

展节约型机关、绿色家庭、绿色社区、绿色出行等

创建行动，反对奢侈浪费和过度消费，倡导理性消费，

加快形成简约适度、绿色低碳的生活方式和消费模

式。

06

完善消费设施

（十五）加快培育多层级消费中心。深化国际

消费中心城市建设，科学布局、培育发展一批区域

消费中心和地方特色消费中心。深入推进海南国际

旅游消费中心建设。提升城市商业体系，推动步行

街改造提升，发展智慧商圈，打造“一刻钟”便民

生活圈，构建分层分类的城市消费载体，提高居民

消费便利度。加强社区便民服务，合理布局养老、

托育、餐饮、家政、零售、快递、健身、美发、维修、

废旧物品回收等便民生活服务业态，推进完整社区

建设。

（十六）着力补齐消费基础设施短板。结合推

进城市更新，强化存量片区改造与支持消费新场景

发展的硬件功能衔接。加强县域商业体系建设，建

设改造一批乡镇商贸中心、集贸市场、农村新型便

弘观 4 | 弘观 样稿 样稿 样稿 民商店，推动重点商贸街巷改造升级。稳步推动产

地销地冷链设施建设，补齐农产品仓储保鲜冷链物

流设施短板，推动城乡冷链网络双向融合。

（十七）完善消费基础设施建设支持政策。

实施消费促进专项投资政策，支持消费基础设施建

设、设备更新改造和关键生产线改造升级，将符合

条件的项目纳入地方政府专项债券支持范围。支持

符合条件的消费基础设施发行不动产投资信托基金

（REITs）。支持各地保障消费基础设施建设合理用

地需求。允许企业在符合国土空间规划、不改变用

地结构和性质、确保安全的前提下，严格按文明城

市规范要求和所在地临时建设、规划管理相关规定，

在建设用地上搭建临时简易建筑，拓展消费新场景。

07

优化消费环境

（十八）加强金融对消费领域的支持。引导金

融机构按市场化方式，加大对住宿餐饮、文化旅游、

体育健康、养老托育、家政服务等的综合金融支持

力度。更注重以真实消费行为为基础，加强消费信

贷用途和流向监管，推动合理增加消费信贷。在加

强征信体系建设的基础上，合理优化小额消费信贷

和信用卡利率、还款期限、授信额度。

（十九）持续提升消费服务质量水平。全面开

展放心消费行动，完善重点服务消费领域服务标准。

依法打击假冒伪劣行为，持续推动创建放心市场、

放心商店、放心网店、放心餐饮、放心景区、放心

工厂，加快形成退换货、质量追溯、明码标价、监管、

评价的放心消费制度闭环，营造放心消费环境。

（二十）完善促进消费长效机制。进一步完善

促进消费体制机制。探索建立消费动态大数据监测

平台系统，开展消费前瞻指数研究和编制。加快消

费信用体系建设。持续深化改革，加快清理制约消

费的各种规定和做法，有序破除消费领域的体制机

制障碍和隐性壁垒，促进不同地区和行业标准、规则、

政策协调统一。

各有关部门要充分发挥现有部门间协作机制作

用，强化协同联动，加强督促落实，结合实际细化

出台工作方案和配套政策。各地区要压实属地责任，

完善工作机制，精心组织实施，因地制宜采取有效

举措、探索有效做法，切实推动各项措施落地见效。

笔记

弘观·新闻咨询

 弘观 | 5样稿样稿样稿

上半年物企基本面向好 多家企业重申“独立性”

上市物业服务企业的中报披露步入尾声。

中信证券研报显示，2023 年中期样本物业企业

加权毛利率为 16.5%，同比增加 0.28 个百分点， 仍

然保持高度稳定； 企业管理规模效应开始发挥效果，

即便今年上半年外拓竞争更加激烈， 样本 企业销管

费率依然同比下降 0.68 个百分点至 6.76%。“在毛

利率提升和销管费率下行的多重影响 之下， 上半年

样本企业净利率提升 0.4 个百分点到 7.3%；净利润

增速 24.6%，同比提升 13.7 个百 分点，大于收入端

17.8% 的增速。”

多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采

访时表示， 物业服务企业并没有随着时间推移 而盈

利能力下降， 企业固然需要为了巩固盈利能力而付

出努力， 但行业整体而言足以维持合理可 靠的盈利

水平。此外， 摆脱母公司“依赖”、增强企业独立性，

越来越成为当下物企发展的“高 频词”。

行业基本面回归正常

今年上半年，物企营收能力正在恢复。

据中信证券的研报， 2023 年中期，样本物业企

业（市值大于 100 亿港元）加权毛利率 16.5%， 相

比去年同期增加 0.28 个百分点； 净利率提升 0.4 个

百分点到 7.3%；净利润增速 24.6%，增速比 去年同

期提升 13.7 个百分点，大于收入端 17.8% 的增速。

另据记者不完全统计，截至 8 月 30 日，已有

52 家 A 股和港股上市物企发布 2023 年中期业 绩报

告， 其中碧桂园服务以 207.33 亿元遥遥领先， 万

物云则以 160.2 亿元位居第二。这也是上半 年仅有

的两家营收超百亿元的上市物企；此外，还有 7 家

物企营收超 50 亿元。

归母净利润方面， 上半年仅有 2 家上市物企超

过 10 亿元，分别是碧桂园服务的 23.51 亿元和 华润

万象生活的 14.02 亿元，万物云以 9.98 亿元紧随其

后。

需要注意的是，上半年融创服务净利润扭亏为

盈，达 3.4 亿元。对此融创服务表示，主要原 因是

今年上半年应收款项没有再增加并且在减少。在业

绩会上， 融创服务管理层表示， 不会出现 因关联

方大额计提减值的情况。

“2022 年， 受地产关联方拖累以及疫情影响，

部分物业服务企业出现了亏损现象。然而， 物 业行

业与民生相关的政策支持、弱周期、低风险、现金牛、

成长好的基本属性仍未改变， 物业行 业整体基本面

仍然向好。上半年随着疫情结束， 和物业服务企业

独立性的提升， 物业服务企业逐 步走出了 2022 年

的低迷， 这是回归行业基本面的正常现象。 ”

中指研究院物业总经理牛晓娟 8 月 31 日通过

微信向每经记者表示，全年来看，物业企业的 整体

营收有望维持稳中有升的发展趋势，行业发展前景

可期。

不过相比于融创服务的扭亏， 今年上半年仍有

部分物企处于持续亏损状态， 甚至有部分企业 由盈

转亏。

具体来看，上半年建业新生活实现收入同比减

少 13.5% 至 13.53 亿元，归属股东净亏损 2.99 亿元

（去年同期为 2.89 亿元），出现上市以来首次亏损。

建业新生活解释称“由于房地产行业下 行， 导致房

地产开发商的相关应收账款信用风险上升， 基于审

慎性原则， 对账面的应收账款及金 融资产等资产进

行减值测试并计提合理减值约 6.41 亿元，而去年同

每经记者 陈利

弘观 6 | 弘观 样稿 样稿 样稿 期计提额是 1386 万元，同比 涨幅超过 45 倍”。

再看佳兆业美好， 自 2022 年中报开始， 该企

业就开启了业绩滑坡的序幕， 至今仍未能好转，

今年上半年亏损约 0.969 亿元。亏损原因同样

是“大额金融资产亏损计提”。

值得注意的是， 2022 年中期、 2022 年全年以

及 2023 年中期三期业绩， 佳兆业美好大额金融 亏

损计提分别是 3854 万元、1.25 亿元和 2.63 亿元，

当期同比增速分别是 859.8%、-12% 和 641.1%， 直

接影响着净利润盈亏。

“大额计提减值对物业企业的影响主要来自于

企业的地产关联方， 今年以来这种计提影响虽 然有

所减弱，但依然对部分物业服务企业产生了影响。”

牛晓娟指出， 短期来看， 大额计提减值 肯定会对

物业服务企业的盈利能力产生负面影响；长期来看，

随着物业服务企业独立性的提升， 这种影响将逐渐

减弱， 且物业行业本身的基本面也尚可。提升独立

性， 是当前部分物业企业摆脱 关联方影响、提升盈

利能力的必由之路。

独立性再被重申

越来越多的物企在中报中重申了经营或财务的

独立性。

以恒大物业为例， 由于关联方流动性问题， 近

两年恒大物业持续对关联方进行了应收贸易账 款减

值， 2021 年、 2022 年分别计提了 24.4 亿元、24.56

亿元，而到了今年上半年， 恒大物业对来 自有关连

人士应收贸易账款减值拨备了 23.45 亿元，计提比

例高达 99.5%。

在业绩公告中，恒大物业称， “集团已基本

脱离对关联方业务的依赖。本集团致力于不断为 业

主提供多元化服务， 强化市场化发展，提升公司竞

争水平。”上半年，恒大物业新增合约面积 中有

93.3% 来自第三方， 而来自关联方的收入仅占总收

入约 1.1%；来自第三方的收入占比 98.9%。

同样的，融创服务上半年来自关联方的收入

也从去年同期的 29.0% 下降至 5.7%；相应的， 公

司来自第三方的收入占比从原来的 71.0%，提升至

94.3%，为 32.04 亿元。

不仅是恒大物业和融创服务， 包括万物云、碧

桂园服务等在内的头部物企同样在加速对外拓 展，

寻求独立。

今年上半年，万物云住宅物管业务中，来自万

科集团及其合营公司的在管项目共 1446 个， 在万

物云所有在管项目中占比约四成。从新增项目来看，

上半年万物云共增加 140 个项目， 其中 来自关联方

36 个，来自第三方 104 个，第三方项目已经成为万

物云新增项目的主要来源。

在业绩会上，朱保全针对投资者关心的万物云

独立性问题表示， 万物云 69% 合同来自第三方，

上半年新增合同量接近 86% 与万科无关， 与万科的

关联交易已经逐步降到 13%，未来可能还会逐 步下

降。

事实上，近两年受中国恒大挪用恒大物业 134

亿元存款事件影响， 市场对物管企业与其地产 关联

方是否存在违规资金往来的问题保持高度警惕。时

至今日， 被中国恒大占用的 134 亿元存款， 恒大物

业“仍在追讨损失，但受限于关联方流动性危机，

追回这笔钱尚存在重大不确定性”。

而此前金科服务出借给金科股份的 15 亿元借

款，截至今年 3 月也尚未追回，金科服务不得 不“接

受”此前金科集团以部分物业及股权作担保，该抵

押品的公允价值为 22.82 亿元。

如今， 压力到了碧桂园服务。当前碧桂园正遭

遇“自成立以来的最大困难”，碧桂园服务与 碧桂

园的关联性备受市场关注。在今年的中期业绩会上，

碧桂园服务首席财务官黄鹏就表示， 碧 桂园服务会

做个好乙方， 配合甲方保交楼， 协助兄弟公司化解

风险和舆情； 但公司会严格遵守法 律底线，遵守上

市规则，确保两家公司业务和财务的独立，不会做

任何利益输送行为。

黄鹏强调， “公司不存在将现金存款作为关联

弘观·新闻咨询

 弘观 | 7样稿样稿样稿

兄弟地产公司债务担保方的情况，截至今年上 半年

末， 这样的情况没有发生， 未来也不会发生。公司

的人员、财务、资产、机构、业务与关联 方、控股

股东完全隔离”。

“面对地产关联方拖累， 物业服务企业摆脱依

赖， 独立化发展迫在眉睫， 不论规模拓展还是 业

务发展方面都应该更多地借助市场力量和第三方资

源， 形成独立的良性运营模式。深刻意识到 独立发

展的重要性，加强独立市场拓展。”在牛晓娟看来，

提升独立性，是当前部分物业企业摆 脱关联方影响、

提升盈利能力的必由之路。物企独立性持续增强、

更加冷静和理智的战略布局以 及关联方的“出清”，

都有助于行业开启新的发展周期。

笔记

弘观 8 | 弘观 样稿 样稿 样稿 万科上半年营收 2008.93 亿元 多元业务表现亮眼 8 月 30 日晚间，万科发布 2023 年半年度报告。

数据显示，公司上半年实现营收 2008.93 亿 元，实

现归母净利润 98.7 亿元，各项财务指标继续保持稳

健。

在住宅开发市场景气度承压的情况下， 以物业

服务为代表的存量市场成为各大房企的竞争关 键。

在开发业务稳住基本盘的同时，万科的多元业务上

半年保持增长势头，成为一大亮点。

半年报显示， 上半年万科来自物业服务的营业

收入达到 140.37 亿元，同比增速达到 15.13%， 占

比由 2022 年同期的 5.89% 提升到 7.0%。

国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售

面积达到 5.95 亿平方米，同比下降 5.3%。上 半年

房企住宅施工面积、新开工面积分别同比下降 6.9%

、24.9%。

在房企销售普遍承压的情况下， 万科稳住了规

模， 继续保持行业前三。根据万科公布的销售 简报

显示，上半年公司累计实现合同销售面积 1297.0 万

平方米，同比增长 0.49%。

在利润指标上， 上半年万科出现一定的下降。

公司解释称， 主要系开发业务的结算规模下降 以及

结算利润率下降。半年报显示，上半年万科开发业

务的结算毛利率为 20.3%，较去年上半年 的 21.9%

略有下降。不过，从 2023 年第二季度的单季度情况

来看， 万科该季度毛利率达到 20.63%， 较第一季

度的 15.45% 有所上升。

在行业整体承压之下， 万科以安全为先， 延

续了一贯的财务稳健风格。截至上半年末， 万科

净负债率为 49.5%，位于行业低位； 在手货币资金

1221.81 亿元，对短期债务的覆盖倍数达到 2.7 倍。

从债务结构看， 上半年末万科短期借款较年初

下降 40.55% 至 24.57 亿元， 一年内到期的有息 负

债 457.0 亿元，占有息负债比例降至 14.2% 的历史

低点。

根据万科旗下物业业务主体万物云公布的中期

业绩，上半年万物云实现收入 160.2 亿元， 同 比增

长 12.5%，其中三大业务板块——社区空间居住消费

服务板块、商企和城市空间综合服务板 块、 AIoT

（人工智能物联网） 及 BPaaS（业务流程及服务）

解决方案服务板块， 上半年收入分别 增长 13.0%

、11.3% 、13.9%；毛利达到 24.1 亿元，同比增长

13.4%。

万物云对万科的依赖也在逐渐减轻， 独立拓展

的能力增强。上半年， 万物云住宅物业管理服 务来

自关联方万科的收入为 44.90 亿元，占比 55.07%，

其余近 45% 的收入由独立第三方房地产开 发商贡

献。

万物云董事长朱保全在业绩会上透露， 今年上

半年万物云来自万科集团贡献的持续关联交易 收入

占比下降至 13.6%，未来可能还会持续下降，来自第

三方的项目数量占比达 69%。物业及设 施管理服务

收入中，第三方客户贡献的收入占比达 85.5%。

在万科的合并报表中， 上半年物业服务收入达

到 140.37 亿元， 同比增长 15.13%，占比由 2022 年

同期的 5.89% 提升到 7.0%。

本报记者 李昱丞

弘观·行业观点

 弘观 | 9样稿样稿样稿

杨 萌：红色物业为什么这么红？

7 月以来，有关红色物业的党建活动多了起来。

这让我想到了之前一则新闻的标题——红色物业为

什么这么红 ?

接下来，一起聊聊这个话题。

01

近期与红色物业有关的几件事

7 月 20 日，借着在深圳培训的机会，我参观了

深圳中海鹿丹名苑小区，对其开展的“一核多元”

红色物业模式印象深刻。鹿丹名苑的前身是赫赫有

名的鹿丹村——内地第一个向全社会公开招投标选

聘物业管理公司的项目，也是深圳市首个由政府主

导的旧住宅小区改造项目，目前已成为深圳城市更

新的红色样板工程。

“一核多元”的“一核”指社区基层党组织为

领导核心，“多元”指其他参与社区治理的多元主体，

包括政府组织、居民自治组织、市场组织、社会组

织、社区居民等利益相关主体。“一核多元”的治

理架构强调了党对社区治理工作的引领和协调作用，

其他社区治理主体则在党组织的引领下基于各自职

责开展工作。当天一起参观的代表们感慨不已：鹿

丹名苑，这个曾经因敢为天下先蜚声行业的小区，

因党建引领红色物业再一次让行业瞩目。

此前 1 天，中国物业管理协会推出 2023 年度公

益大讲堂的第五讲——“党建引领红色物业让人民

群众生活更方便、更舒心”，由中国物业管理协会

副会长、新闻发言人余绍元开讲。公益大讲堂是中

国物业管理协会今年推出的免费向会员单位和行业

从业人员开展的公益培训，深受行业欢迎，学习人

数逐期增加，单期超 1.9 万家的企业及个人用户在线

观看。本期党建引领红色物业的题目恰逢红色 7 月，

因而引发业内企业围观，一时间，红色物业成为月

度热词，引发大家热烈的讨论。

稍早前的 7 月 13 日至 15 日，应杂志部分协办

单位的倡议，杂志社与勤好健康管理服务集团共同

主办了一场党建活动——走进延安、重温红色记忆，

考察学习了延安新投物业服务有限公司红色物业建

设情况，与延安市物业管理协会就红色物业座谈交

流。参与此次活动的大多为党员代表，来自十多个

城市的数十家物业服务企业。

从前些年各杂志协办单位热衷于参加项目考察

或业务类交流学习，到当下热情参加党建活动，用

一位参加活动的代表的话来讲，其中的变化源自党

建实实在在带给企业的好处——引领企业在市场风

浪中稳健前行、发展壮大。

此外，近段时间，我先后深入成都、西宁、兰州、

长沙、济南、泰安等地，调研了当地的红色物业开

展情况，杂志社还收到了 40 余篇各地开展红色物业

的案例。

红色物业为什么这么红 ?

02

红色物业的背后

是党建引领物业管理融入基层治理

谈红色物业，必然绕不开武汉市。

2015 年，武汉市委、市政府出台《关于进一步

创新社会治理加强基层建设的意见》等“1+10”系

文 / 杨萌 《中国物业管理》杂志社总编

弘观 10 | 弘观 样稿 样稿 样稿 列文件，一是明确街道办事处职责，将街道职责重

心从抓招商、抓项目向社会管理和民生服务转变 ;

二是在完善社区治理体系方面的具体措施是构建党

组织领导下的多元合作机制，并就此出台《关于进

一步创新社会治理加强基层建设的意见》，其中规

定了“完善社区治理”的三个内容，即“建立健全

社区治理运行机制、深化社区减负增能、推进居民

自治深化发展”，在社区层面，武汉市成立大党委

统一领导居委会、社区工作站，指导和监督业委会，

推荐本社区书记或“两委委员”为业委会主任 ; 建

设“红色物业”，向物业服务企业派驻党建指导员、

建立单独党支部或联合党支部、招聘党员大学生当

物管员，深化社区居委会、业委会和物业服务企业“三

方联动”机制。

2017 年，中共中央、国务院发布《关于加强和

完善城乡社区治理的意见》，指出要加强社区党组织、

社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指

导和监督，建立健全社区党组织、社区居民委员会、

业主委员会和物业服务企业议事协调机制。同年 11

月，珠海市人大常委会审议通过《珠海经济特区物

业管理条例》，提出“在业主组织中，设立党的组织，

开展党的活动，支持业主组织行使职权”。这是全

国首个对党建引领作出规定的物业管理法规。

2018 年 5 月，中共中央组织部提出全域化党建

概念，并在部分省市开展了试点工作。作为中组部

确定的东部地区城市基层党建全域推进试点省份，

山东省开展了三年行动计划，实施“党委统筹力”“社

区组织力”“区域聚合力”“治理引领力”四大提

升工程，健全完善“市、区 ( 县 )、街道、社区”四

级联动推进机制，深入推动街道管理体制改革、社

区工作者职业体系建设、“齐鲁红色物业”品牌创建、

党建引领网格化治理等重点工作。

2019 年，中共中央办公厅《关于加强和改进城

市基层党的建设工作的意见》提出，要健全党组织

领导下的社区居民自治机制，加强社区物业党建联

建，延伸党的工作手臂，充分调动居民参与积极性，

形成社区治理合力。

2021 年，《中共中央、国务院关于加强基层治

理体系和治理能力现代化建设的意见》发布，以加

强基层党组织建设、增强基层党组织政治功能和组

织力为关键，建立健全基层治理体制机制，推动政

府治理同社会调节、居民自治良性互动，提高基层

治理社会化、法治化、智能化、专业化水平。

2022 年，中共中央组织部、中共中央政法委员

会、民政部、住房和城乡建设部共同印发《关于深

化城市基层党建引领基层治理的若干措施 ( 试行 )》，

进一步明确了“强化社区物业党建联建，以高质量

物业服务推进美好家园建设”的具体措施，以社区

物业党建联建和协调共治机制将社会组织引入基层

治理。

在我国，社区是国家组织体系的神经末梢，社

区治理的逻辑深刻反映着国家组织体系的逻辑。同

时，社区治理也是打造社会和谐新格局的关键环节

和重要抓手。由此，随着各地的不断探索实践，在

应对新时期基层治理的问题方面，党建引领、多方

参与的共治共享新格局应运而生。

在多方参与、多元共治的基层治理的大背景下，

物业服务企业在以服务换取经济价值之外，亦需要

平衡自身的经济价值与社会价值，换句话说，需要

在做好物业服务的同时，参与到基层治理工作中去。

而如何更好地融入基层治理工作，近些年各地的探

索已经给出了答案。

03

以民生为出发点，红色物业才能大行其道

近日，山东省泰安市发布《红色物业红色网格

一体运行工作规范》地方标准，以党组织为纽带将

物业、网格和居民群众紧密联结起来，党建引领旗

帜鲜明。

在这个标准发布的前一周，我应邀深入泰安市

弘观·行业观点

 弘观 | 11样稿样稿样稿

调研，了解了当地开展红色物业的工作情况。今年

以来，泰安市聚焦提升城市基层党建引领基层治理

效能，实施“物业融网·红暖万家”工程，出台关

于深化红色物业红色网格一体运行的若干措施，开

展了红色物业提质扩面、红色网格提档升级、物业

网格深度融合、“物业融网”品牌创建 4 大行动，

通过国企举办物业示范引领、社区领办物业兜底管

理、加强物业行业监管、物业网格党建联建、党群

服务迭代升级、健全“民呼我应”机制等一系列举措，

让社区治理更精细、服务更精准、群众更满意。

值得一提的是，山东省住房和城乡建设厅、省

委组织部等 4 部门近日联合印发的《深化提升“齐

鲁红色物业”建设行动方案》提出，到 2025 年，将

培育 100 家“齐鲁红色物业”星级服务企业，打造

200 个“齐鲁红色物业”星级服务项目、30 个“齐

鲁红色物业”党建示范点。

近年来，各地都在积极探索党建引领参与社区

治理的路径和模式。北京出台《关于党建引领街乡

管理体制机制创新实现“街乡吹哨、部门报到”的

实施方案》，意在通过“到基层一线解决问题，统

筹协调、指挥调度政府工作部门及派出机构、承担

公共服务职能的企业事业单位，围绕群众诉求，解

决疑难问题，做好管理服务工作”，实现“加强社

区治理”的目的。

上海市长宁区探索实施“红色物业惠民行动”，

按照“党建引领、行业助推、国企主导、市场协同、

多元融合”的原则，通过做实组织、机制、能力、

项目的载体和内容，不断强化和丰富党建引领的手

段和内涵，有效提高了党在基层的组织力、号召力

和凝聚力。据统计，目前全区 646 个业委会，符合

组建条件成立党组织或党的工作小组 256 个 ( 组建

率 100%)，指派党建指导员 390 个，实现了党的组织

和工作的全覆盖。业委会委员构成中，党员 1393 名，

118 个业委会与居民区“两委”进行交叉任职。

成都发布了全国首个物业管理行业细分领域党

建示范创建导则，通过建立物业管理行业党委，抓

住物业党建“行业端、企业端、项目端”三个维度，

围绕住宅小区、写字楼、商业等细分领域，从组织、

阵地、能力、场景、运行等 5 个方面推进党建标准

化、体系化建设，构建“一核三治、共建共治共享”

的基层治理体系。

江苏省南通启东市把“红色业委会”建设作为“红

色物业”重要内容之一，一方面组织各社区通过线

上、线下多种方式，物色为民服务带头人，积极推

荐和吸纳热心社区事务、肯奉献、有特长的党员依

法依规参选进入业委会 ; 另一方面，业委会、居委

会实行“双向进入、交叉任职”，符合条件的社区

干部通过法定程序兼任业委会主任，挑选优秀的业

委会主任担任社区居委会兼职委员，以人员融合促

进工作融合。目前，启东城区范围内成立业委会 56

个，其中 41 个业委会成立了党支部。

湖南长沙已有 2190 多个小区建立党支部、业委

会、物业服务公司等多方参与的联席会议制度，打

造“邻里中心”1190 多个，搭建了“街道党工委 +

社区党总支 + 小区党支部 + 楼栋党小组”四级架构，

推动“支部建在小区”，力争“小事”不出小区、“大

事”不出社区、“难事”街道统筹调度，主动化解

各类矛盾纠纷。

早在 2002 年 11 月，党的十六大首次明确社区

党建的方向，指出要“高度重视社区党的建设，以

服务群众为重点，构建城市社区党建新格局”。党

的十六大修改的党章，也首次载入了社区党建的内

容。可以说，从党建引领社区治理提出之初，就是

以民生为出发点，而在随后 20 多年的探索和实践中，

依旧秉持为民服务的初心，这也正是党建引领物业

管理一路走过来的根本原因所在。

红色物业为什么这么红 ?

答案显而易见。

弘观 12 | 弘观 样稿 样稿 样稿 新形势下建立物业管理新机制的探索

中央经济工作会议指出要坚持房住不炒，推动

房地产业向 新发展模式平稳过渡。房地产业经过多

年来的高速发展，人均 居住面积得到大幅改善，购

房需求趋于理性， “重前端开发 轻 后期服务”的

模式已不适应“住有所居”向“住有优居”迈进 的

形势，物业管理服务作为满足人民对美好生活向往

的重要内 容，是“住有优居”的重要落脚点，如何

管好物业企业提高物 业服务水平在房地产高质量发

展中显得尤为重要。

1 当前物业管理方面的痛点

物业服务的管理对象为“轻资产”，涉及到政府、

物业企 业（以下简称“物企”）、业委会以及广大

业主等多方参与主 体， 但当下物业管理上矛盾纠

纷较多、物业管理水平参差不齐， 主要痛点在以下

3 个方面。

1.1 对于政府而言，管理物企无抓手

当前物业服务业进入门槛较低，政府主要通过

物业服务资 质的管理来监管物业企业，侧重于事前

监管，但在具体解决业 主与物企的矛盾纠纷上，没

有渠道去深入了解物企的运营情况 及掌握居民对物

企是否满意的相关情况，事中监管、事后监管 较为

乏力。同时，对于物业维修资金的续缴管理无有效

途径。

1.2 对于物企而言，物业费用难收缴

物业费是物企的主要收入来源，普遍存在物业

费收缴不全 的情况。对于目前水、电、燃气智慧管

理的城市，物业费的缴 纳通过物企提高服务能力，

得到居民认可，让居民自觉缴纳物 业费。对于未实

现智能缴费的小区，物企通过水、电、燃气费 的代

收服务，以此“要挟”居民缴纳物业费，实现小区

物业费 的归集。

1.3 对于业主而言，物业服务有差距

随着居民生活水平的提升，居民对居住的满足

感、幸福 感要求越来越高，居住的服务需求，如维修、

门禁、电梯、 公共卫生等，与物业企业提供的服务

之间存在差距，双方协 调不成或是苦于没有相应的

投诉渠道，业主只得通过拒交物 业费的方式来表达。

综上所述，作为物业服务的主体，三者关系极

易陷入不良 循环：居民有诉求—政府无抓手—物企

服务质量难提升—居民 拒交物业费—双方矛盾进一

步深化。

2 探索物业管理的新机制

坚持“把人民对美好生活的向往作为奋斗目标”

的理念， 坚持“以人民为中心”的思想，破解物业

管理中的痛点，通过 法制、行政、金融等方面的联

动， 完善物业管理机制， 形成“居 民安居乐业，

物业服务高质，政府监管高效”的良性循环。

2.1 夯实全周期管理监管机制

物业服务是房地产业的后端服务业，是房地产

全周期管理 的重要组成部分，也是当下较为薄弱的

环节。在持续推进“放 管服”改革道路中，在房地

产领域数字化建设的基础上，应将 房地产监管服务

平台延伸至物业服务企业，实现信息共享，打 通为

居民服务的“最后一公里”，监管平台应包括物业

费缴纳、 维修保修、公共资产管理、物业信息公示、

投诉、信用评价等 物业管理模块。一是业主通过手

机端可接入监管服务平台，反 馈自身需求、便利缴

纳物业费等；二是物业企业通过平台可及 时了解物

陈 斌 谢 涛

弘观·行业观点

 弘观 | 13样稿样稿样稿

业服务情况、业主诉求、物业费缴纳情况等；三是

政 府通过平台可充分了解物业纠纷、房屋空置、房

屋租赁情况等。 平台延伸给三方都带来了便利。

2.2 建立物业费使用监督机制

创新物业费收费权与使用权分离，建立物业费

托管机制， 从根本上解决居民与物企的矛盾。在

物业费缴纳方面，居民通 过指尖将物业费缴交至政

府指定监管的单元房屋号托管专户， 不再到小区物

业服务中心缴交物业费；与此同时，将居民与物 业

相关的费用缴交与否、延迟缴费等行为均纳入个人

信用记录。 基于市场信用约束，其信用记录会影响

到未来个人生活的方方 面面。在物业费使用方面，

物业公司发起申请，综合其服务期 资质、信用评价

等情况，由托管专户拨付至物业企业，实现物 业费

收取到使用的闭环管理，以便于督促物企更好地服

务于小区居民。

2.3 建立金融服务托管机制

充分发挥金融服务的支持作用，促进物业服务

水平提升， 促进社区经济的高质量发展。创新银行

对物业费及居民缴交的 费用进行归集与分类推送

管理，将金融活水注入小区管理，赋 能小区管理，

充分体现“以人民为中心”的服务理念。一是快 捷

便利缴交物业费。为方便居民缴交物业费及与物业

相关的费 用，减少居民下载多个收费 APP 或小程

序，将不同收费渠道融 合至全周期管理平台的费用

缴交模块，一次实名认证即可办理 所有相关服务，

缴交费用可包括物业费、水费、电费、燃气费 等等，

以小区楼栋的单元房屋号进行缴交。二是金融服务

助力。 金融机构提供物业费托管和费用结算功能，

物业费的归集以小 区楼栋号进行归集，再按物企管

理的楼栋群进行归集，根据物 企申请、政府监管部

门意见划拨至物企。居民缴交的与物业相 关的其他

费用，如水、电、燃气等，通过费用缴交模块进行

归 集并分类推送至水费、采暖费、电费、天燃气费、

物业维修资 金等相应的管理单位。同时，提供物业

维修资金续交服务。三 是居民可查询监督。通过信

息平台， 居民可随时查看缴费情况、 使用情况等，

信息真实可靠，业主放心安心。

2.4 建立物企信用评价机制

物企信用评价分级， 是指创建社会信用体系，

让物管中心、 社区管理委员会从个人、物企两个维

度就信用评价方面，实时 收集信息，对小区进行“网

格化”管理、督促物企就存在问题 进行整改， 在

协助物企提高其管理能力增强其自身信誉的同时，

提升居民美丽家园的幸福感。一方面，个人维度涉

及与物业相 关的费用缴交、单元房屋号（即小区居

民房屋的唯一编号）户 内人员申报、评价物企、

遵循垃圾分类、文明停车等。各项月 度费用缴交

的及时性；单元房屋号户内人员申报的真实性；线

上评价物企的公正性、及时性、准确性；遵循垃圾

分类的不乱 分、不乱放、不乱扔；文明停车的不乱

停（消防通道）、不堵车道、车内留置联系电话等。

另一方面， 居民在进行房屋交易、 月缴度费用缴交

时，对物企的服务进行评价或就具体不足的方 面进

行文字性描述， 主要是就物企在小区的保安、保洁、

保绿、 保修及客户服务（简称“四保”）等方面的

满意度。物企信用 评价作为指标纳入物业费托管

拨付、物业企业考核、资质申请 等工作中。对信用

评价连续为优的物企， 可予以倾斜政策支持， 物

业费可申请实施自我管理。

2.5 完善物业管理法制机制

对各地现有的物业管理条例进行修订，主要有：

一是融合 与物业相关的水、暖、电、天燃气等居民

的收费事项，实行与 物业相关费用的月度缴交制；

二是实施物业费的收费权与使用 权相分离；三是推

行物企信用评价分级制，实现物企对物业费 的使用

权，按信用评价分级进行自我管理，并按年度重新

评定 是否保（晋）级；四是政府部门根据某物企在

物业管理市场上 的整体信用评价获得的信誉，对该

物企进行综合监督管理，从 而有效地促进物企提升

服务质效和水平，努力实现获得其服务 居民的更高

满意度。

弘观 14 | 弘观 样稿 样稿 样稿 综合来说，探索物业管理新模式，直击管理中

的痛点难点 问题，要将物业管理融入到房地产全周

期管理中，夯实物业管 理的信息化和数据基础；依

据实际修改物业管理条例，从顶层 设计上规范物业

管理；建立物业费归集与使用分离机制，借助 金融

服务，强化物业费使用监督，实行物企信用评价分

级制， 对于优质企业可实施自我管理模式，全面强

化业主—物企—政 府在物业管理中的联动，促进物

业服务市场的稳健高质发展， 让人民住的安心与舒

心。

（陈斌， 中国建设银行住房金融与个人信贷部； 谢涛， 中国建 设银行长沙华兴支行）

笔记

弘观·行业观点

 弘观 | 15样稿样稿样稿

开拓租赁新赛道，探索行业新模式

发展住房租赁市场，不仅是我国实现“租购并举”

住房制度的重要路径，也是探索房地产新模式的重

要方向。近年来，中央高度重视住房租赁市场发展，

行业顶层设计持续完善，金融、财税、土地等政策

陆续出台。支持政策的不断落地为住房租赁企业提

供了有利的经营条件，优秀企业在积极开拓业务规

模的同时，不断加强品牌建设、优化产品策略、 提

升运营能力，努力构建住房租赁的创新商业模式，

以实现企业的高质量发展。

中指研究院指数研究部研究副总监 徐跃进

“租购并举”格局下住房租赁市场发展趋势展望

趋势一：政策红利持续释放，住房租赁金融闭

环将更加完善

2016 年后随着“租购并举”住房制度的提出，

住房租赁企业开始涌现，租赁市场快速发展。2021

年后，中央提出大力发展保租房，相关支持政策频

繁出台，尤其是金融支持政策。随着保租房公募

REITs、不动产私募投资基金试点、全周期的信贷产

品等政策陆续推出，住房租赁金融闭环已初步形成，

对市场发展起到了重要的推动作用。未来，市场化

长租房也可能被纳入公募 REITs 试点范围，金融闭

环将更加完善。

趋势二：住房租赁需求持续增长，租赁市场规

模有望继续扩大

从流动人口来看，2021 年我国流动人口增加到

3.85 亿，全国租赁市场规模约为 2.5 万亿。未来，随

着社会经济的持续发展，流动人口规模逐步扩大，

住房租赁需求仍有望增长。从租房人口占比来看，

目前我国城市中租房家庭户占比约为 25%，与德国、

美国、日本等发达国家相比占比偏低，仍有提升空

间。从住房观念来看，未来随着租赁市场不断完善，

居民长期租房的意愿可能会提升，这对于市场长远

发展将是重要支撑。

趋势三：住房租赁企业积极进行规模扩张，城

市和板块选择重要性凸显

目前长租房市场正处在快速发展阶段，越来越

多的企业进入租赁市场，整体上企业规模都相对有

限，各家企业都在进行积极的规模扩张。不同城市

的租赁市场投资潜力不同，同一城市不同板块的投

资潜力也有差异。租赁企业扩张过程中，城市和板

块选择的重要性凸显出来。

华润有巢 REIT 资产管理负责人 刘鑫

借助 REITs 平台，有巢战略转型公寓资管商

2018 年 6 月，华润置地积极响应国家号召发展

租赁住房业务，正式发布租赁住房品牌“有巢”，

以行业排头兵之姿大力发展租赁住房，始终以服务

国家战略、践行“住有所居”为品牌使命。2018-

2022 年，有巢作为华润置地旗下独立的市场化专业

租赁住房资管平台，率先参与租赁住房市场发展。

2018 年，在 R4 租赁用地推出的早期，有巢前

瞻性获取了上海的泗泾、东经项目。两项目分别于

2021 年 3、4 月开业，半年即满租，快速达到稳定经

营状态，并于 2022 年 1 月获得保租房认定，成为松

江区 001 号和 002 号纳保项目。在 2022 年上半年疫

情因素影响下，两项目均保持了非常稳定经营业绩

水平，充分体现了租赁住房资产穿越周期的能力和

运管机构高效运营的能力。

2022 年 12 月 9 日华润有巢 REIT 在上交所上

陈 斌 谢 涛

弘观 16 | 弘观 样稿 样稿 样稿 市，成为国内首单市场化机构运营的保障性租赁住

房 REIT，落地金融创新，成功打造租赁住房“投、

融、建、管、退”的资产价值创造闭环，为有巢实

现公寓资管商战略转型打下了坚实基础。

华润有巢 REIT 在发行时无先例可参考，项目

团队攻坚克难，论证并解决了多个难点问题：发行

规模和现金分派率及杠杆率、保租房认定、土地转

让限制解除、项目经营年限、原始权益人的独立性、

配套商业入池、国资交易及上市公司分拆等。

华润有巢 REIT 成功上市，不仅在发行阶段受

到市场投资人的高度认可，更是在行业模式、制度

建设、操作流程、估值定价等方面为租赁住房行业

以及保租房 REITs 的未来发展起到了良好的示范效

应。

未来，随着国家对租赁住房市场的持续大力支

持，预计保租房公募 REITs 将进入常态化发行阶段，

中国保租房公募 REITs 市场规模将进一步增长，租

赁住房资产的流动性溢价和穿越周期的价值将得到

充分释放，行业实现高质量发展。

自如资管重资产投资部副总经理 廖伟翔

盘活多元物业资产，自如资管全链条解决方案

市场存量化是我国房地产市场供给结构的一个

典型发展趋势，在国家政策大力支持下，包括“非

改居”项目和租赁社区在内的集中式物业供给量快

速提升。自如资管一直致力于对业主的存量资产进

行盘活，从数智化、产品力、运营效率三项能力上，

实现项目全链路赋能。

数智化是一场漫长且精细的工作，要不断根据

市场需求变化进行更新迭代。从项目研判阶段开始，

自如资管依托楼盘及客户大数据，用科学的方法支

撑项目研判逻辑，挖掘存量物业价值，切实协助业

主决策。

产品力方面，自如资管旗下全产品矩阵可以匹

配多元的物业形态，长租、中短租以及创新空间的

有机结合，让存量物业实现高效运营；针对不同商

圈客群定位，品质青年公寓到服务式公寓产品一应

俱全。

运营效率方面，自如资管实现了数智系统与精

细化管理高度结合。自如系统具备实时提醒、推送

等功能，从带看到签约聚焦解决房源空置问题；对

于不同的房间精细到一房一价，能够提高运营管理

精细度，提升运营效率。

乐乎集团芷岸事业部 CEO 张国辉

长租公寓客户群体分层与发展趋势

2021 年是住房租赁行业发展的分水岭。房地产

市场下行、房价上涨红利减弱，地产商及资产持有

者纷纷开始关注资产运营的价值。国家对租赁住房

行业的关注力度也持续加大，行业监管、金融扶持

等政策不断完善规范，行业发展路径愈发清晰。

过去几年市场上长租公寓品牌运营高度同质化 ,

但随着行业整体供给资产门类的变化和客户需求端

的变化，运营的内含在变，包括对资产的前期的研策、

产品定位，整个内含都在变。租客的租住需求也变

得更加多元，与被动型租房占据主流、租客更关注

居住功能而非居住品质的时代不同，悄然发生的消

费升级让租赁市场出现分化，中高端消费群体的需

求日益突出。不过，由于此前多数品牌公寓的目标

客户均为白领群体，国内公寓市场中的服务式公寓

市场规模长期低于 10%，且来自国外的服务式公寓

品牌占据主导，本土中高端服务式公寓严重缺位。

针对这一市场缺口及市场的变化，2021 年乐乎

迈出了重要一步：向这群更富裕、更具个性、品味

也更成熟的消费者，提供他们所青睐的高端服务产

品以及更精致的生活方式。乐乎集团打造了旅居型

和安居型两大产品线，其中旅居型产品包括酒店式

公寓和公寓式酒店，含芷岸、怀庭、乐乎公寓三大

品牌；安居型主要是大型租赁社区，包括乐乎青年

社区、乐乎起程等品牌。

从前期的定位、设计，到中后期的营销、运营，

乐乎发挥平台优势，深入研究做不同的产品配比、

弘观·行业观点

 弘观 | 17样稿样稿样稿

做长短租的结合、做 TO B 和 TO C 的组合。把每

一个项目从端到端地做完做好。芷岸系产品入市以

来稳步发展，势头良好，目前包括在营、建设中的

已有 8 个项目，经营坪效均超出预期测算目标，品

牌合作全面开放。

抱家集团副总裁城中村改造和新型租房租赁发

展模式 陈闯

特大城市城乡结合部的乡村振兴是在城中村改

造政策大背景下驱动的一条新赛道。随着保障性租

赁住房和央国企保障房、R4 用地以及集转租用房的

大规模入市，行业供给空间会从房东选租客演变成

房东抢租客。租客的选择性将越来越多，对产品的

要求和居住环境的要求关注度将明显提升，从项目

选址到产品的设计选材、用户的居住服务体验安全

以及相关的配套等精细化的运营管理均至关重要。

投入高、回报慢、自有资金沉淀周期长、融资

渠道窄、退出机制不完善等诸多痛点制约了农民房

代理经租发展业务的扩张。通过与当地政府成立合

资公司，争取金融机构中长期信贷资金支持和地方

财政补贴，住房租赁企业发展根基将更为坚固，独

到的运营模式、行业优先的供应链体系、成熟的运

营团队及运作流程将进一步提升企业竞争优势。抱

家集团联合国企建立合资企业，在国有商业银行专

项支持下，对当地农民房、村镇集体资产集中收储

改建，实现“政府减负、房东增收、租户满意、集

体增效、企业增利”多赢局面。

笔记

弘观 18 | 弘观 样稿 样稿 样稿 数字化虚拟物业研究与创新应用

1. 无物业管理小区治理面临问题分析

1.1 无物业小区特点

无物业小区是指在城市规划建成区内，既无物

业管理， 也无业主管理委员会的住宅小区。主要存

在于上个世纪 80、 90 年代修建的老旧住宅小区以

及近年来单位筹建的集资房 和经济适用房。无物业

小区的主要特点有三个方面 ：

一是基础设施落后。老旧小区的建设年代较早，

缺乏 科学的规划设计。例如，大多数无物业小区为

开放式小区， 不利于封闭式管理。此外， 房屋及配

套设施不全， 缺少停车 位、物业用房等基础设施。

监控设施也不完善， 存在安全隐 患。公共设施老化

破损，需要进行中修、大修甚至更新改造。 [1]

二是居民结构多元化。老旧小区的产权形式复

杂，包 括集资房、经济适用房、房改房、回迁房、

居民承租房等。 老旧小区居民以老年人和租住户为

主要群体， 居民的思想观 念、生活习惯、消费观念

参差不齐， 缺乏物业消费意识， 难 以形成统一化

物业管理。 [2]

三是物业入驻难。老旧小区十几年甚至几十年

未曾进 驻过物业 , 即便引入市场化物业公司，运营

问题也是一大难 题。老旧小区收费标准低， 物业公

司管理人员不足导致服务 质量不能让居民满意， 居

民不愿意缴纳物业费， 物业公司只 能降低服务标准。

这样形成了恶性循环， 物业公司服务质量 持续下降，

最后物业公司陆续退出。 [3]

1.2 无物业小区管理模式

目前，各地政府大多按照属地管理、街道牵头

的原则， 开展无物业小区综合整治工作。主要推行

三种管理模式， 包 括：专业化物业管理模式、业主

自治模式、社区管理模式。 [3]

首先， 对具备市场化运作条件的无物业小区，

街道、社 区等管理机构在广泛征询业主意见后， 采

用招投标方式选择 中标的企业接管小区物业管理，

提供专业化物业管理服务。

其次，对不具备市场化运作条件的无物业小区，

由街 道指导组建业主委员会， 业主委员会自聘人员

做好小区保洁 安保物业管理工作，实行业主自治模

式。

最后，对零散楼栋，由社区代收物业管理费，

实行社 区托管兜底， 社区居委会聘请保洁等人员，

确保小区居民享 受到垃圾清运、设施维护等兜底服

务。

这几种模式基本解决了无物业小区无人管、管

理混乱、 管理不到位等问题。为进一步满足人民群

众美好居住生活的 需要，无物业管理小区不仅要求

做到居民自治和社区兜底， 还要充分运用数字化技

术提升物业服务， 增强人民群众的获 得感、幸福感、

安全感。

1.3 无物业小区数字化物业现状及问题

随着智慧社区、O2O 模式的蓬勃发展，传统的

物业管 理通过信息化手段， 实现物业管理的智能化、

高效化和服务 化， 提高了物业管理的质量和效率。

数字化技术也为居民和 服务商提供了更多服务应用

场景，重构了居民的服务体验。 但从无物业管理小

区角度看， 数字化物业管理面临着服务边 界固定、

存在数据安全风险、缺乏可靠的运营手段、信息透

明度低、政府监管缺失等问题。

一是服务边界固定。现有的数字化物业在于提

升物业 公司本身已有的服务质量和效率。但是物业

——以北京市通州区数字化物业管理为例

弘观·行业观点

 弘观 | 19样稿样稿样稿

公司的服务模式 并没有突破， 仍然是居民提出需求，

物业公司提供服务这种 传统的需求侧 - 提供侧模

式，没有模式上的创新。 [6]

二是数据安全风险。数字化物业管理涉及到大

量的居 民个人信息， 比如身份证、家庭地址、车辆

信息、人脸图像 等敏感数据。这些数据一旦泄露或

者被黑客攻击， 将会给居 民带来威胁和隐患。因此，

在物业系统应用的过程中， 如何 保障个人信息安全

以及如何消除居民对于数据安全的顾虑， 已经成为

了数字化建设中亟待解决的问题。

三是缺乏可靠的运营手段。数字化物业管理模

式中， 居 民通过平台参与物业管理和享受物业服务，

如在线报修、在 线预约、在线评价、在线投票等。

传统的物业管理信息化系 统是部署在互联网上的基

于 WEB 的在线应用系统，这带来 了一些信息安全

隐患。数据存在被系统管理员和黑客篡改和 破坏的

风险。 一旦系统遭到黑客攻击， 数据被篡改或者被

恶 意泄漏。这将导致数据的不真实性， 进而影响到

居民和物业 公司之间的信任感。 [4]

四是信息透明度低。在数字化物业管理中，涉

及到公共空间广告、停车等途径获取的经营收益，

以及物业费、维 修基金等费用的收缴和使用。居民

关心物业费用的真实收支 情况， 但是定期公开的收

支数据由物业公司自己提供， 缺乏 公信力。因此，

提高信息透明度显得尤为重要。

五是缺乏政府监管。由于物业平台的运营主要

依赖于 互联网技术， 运营过程中涉及到多参与方，

这些参与方相互 之间存在利益冲突。如果缺乏制约

和监管机制， 会导致平台 运营存在一定的风险。

综上所述，互联网模式下的物业管理既需要场

景驱动 的技术创新， 也需要政府监管模式和协同机

制的创新， 共同 推动物业服务的业务流程重塑和商

业模式再造。

2. 无物业小区数字化治理方案

2.1 数字化虚拟物业模式创新

以“党建引领、多元共治”为抓手，探索搭建

数字化 物虚拟物业平台，形成物业服务从需求到评

价的全流程闭 环、全过程可溯、全周期可监管。这

一创新模式旨在为居民 提供各种数字化公共服务、

生活服务， 也为物业公司提供了 数字化物业管理方

式， 同时引入政府监管打造公信力， 实现 无物业

小区现代化治理的模式创新。

虚拟物业平台的主要目标是打破传统物业服务

的物理 边界， 不再由单一的或者少数几个固定的物

业公司来承担所 有的物业服务。而是通过“数字化

虚拟物业平台”进行业务 整合， 将服务机构、服务

人员、物业公司、电商平台、小区 居民、志愿者、

社区汇集到一个虚拟平台， 促使多元主体在 统一的

平台上共同参与小区管理和服务 ；虚拟物业平台通

过 开放的思维引入物业公司， 使其能够为其管辖范

围外的小区 提供专业化的服务，从而解决服务边界

固定问题。

小区居民通过虚拟物业平台，可以享受到两大

类服务。 一类是基础服务， 其中包括了公区报事、

一键投诉和账单缴 费等内容， 满足无物业小区的基

础服务诉求。另一类是增值服务， 也可称为生态服

务， 融合了社会高品质服务资源。这 些增值服务为

小区居民提供入户维修、社区康养、社区电商 等内

容， 实现服务撮合， 让小区居民享受便捷、实惠、

优质 的服务。

目前，各地政府大多按照属地管理、街道牵头的原则，

开展无物业小区综合整治工作。主要推行三种管理模式， 包

括：专业化物业管理模式、业主自治模式、社区管理模式。 [3]

首先， 对具备市场化运作条件的无物业小区， 街道、社

区等管理机构在广泛征询业主意见后， 采用招投标方式选择

中标的企业接管小区物业管理，提供专业化物业管理服务。

其次，对不具备市场化运作条件的无物业小区，由街

道指导组建业主委员会， 业主委员会自聘人员做好小区保洁

安保物业管理工作，实行业主自治模式。

最后，对零散楼栋，由社区代收物业管理费，实行社

区托管兜底， 社区居委会聘请保洁等人员， 确保小区居民享

受到垃圾清运、设施维护等兜底服务。

这几种模式基本解决了无物业小区无人管、管理混乱、

管理不到位等问题。为进一步满足人民群众美好居住生活的

需要，无物业管理小区不仅要求做到居民自治和社区兜底，

还要充分运用数字化技术提升物业服务， 增强人民群众的获

得感、幸福感、安全感。

1.3 无物业小区数字化物业现状及问题

随着智慧社区、O2O 模式的蓬勃发展，传统的物业管

理通过信息化手段， 实现物业管理的智能化、高效化和服务

化， 提高了物业管理的质量和效率。数字化技术也为居民和

服务商提供了更多服务应用场景，重构了居民的服务体验。

但从无物业管理小区角度看， 数字化物业管理面临着服务边

界固定、存在数据安全风险、缺乏可靠的运营手段、信息透

明度低、政府监管缺失等问题。

一是服务边界固定。现有的数字化物业在于提升物业

公司本身已有的服务质量和效率。但是物业公司的服务模式

并没有突破， 仍然是居民提出需求， 物业公司提供服务这种

传统的需求侧 - 提供侧模式，没有模式上的创新。 [6]

二是数据安全风险。数字化物业管理涉及到大量的居

民个人信息， 比如身份证、家庭地址、车辆信息、人脸图像

等敏感数据。这些数据一旦泄露或者被黑客攻击， 将会给居

民带来威胁和隐患。因此， 在物业系统应用的过程中， 如何

保障个人信息安全以及如何消除居民对于数据安全的顾虑，

已经成为了数字化建设中亟待解决的问题。

三是缺乏可靠的运营手段。数字化物业管理模式中， 居

民通过平台参与物业管理和享受物业服务， 如在线报修、在

线预约、在线评价、在线投票等。传统的物业管理信息化系

统是部署在互联网上的基于 WEB 的在线应用系统，这带来

了一些信息安全隐患。数据存在被系统管理员和黑客篡改和

破坏的风险。一旦系统遭到黑客攻击， 数据被篡改或者被恶

意泄漏。这将导致数据的不真实性， 进而影响到居民和物业

公司之间的信任感。 [4]

四是信息透明度低。在数字化物业管理中，涉及到公

共空间广告、停车等途径获取的经营收益， 以及物业费、维

修基金等费用的收缴和使用。居民关心物业费用的真实收支

情况， 但是定期公开的收支数据由物业公司自己提供， 缺乏

公信力。因此，提高信息透明度显得尤为重要。

五是缺乏政府监管。由于物业平台的运营主要依赖于

互联网技术， 运营过程中涉及到多参与方， 这些参与方相互

之间存在利益冲突。如果缺乏制约和监管机制， 会导致平台

运营存在一定的风险。

综上所述，互联网模式下的物业管理既需要场景驱动

的技术创新， 也需要政府监管模式和协同机制的创新， 共同

推动物业服务的业务流程重塑和商业模式再造。

2. 无物业小区数字化治理方案

2.1 数字化虚拟物业模式创新

以“党建引领、多元共治”为抓手，探索搭建数字化

物虚拟物业平台，形成物业服务从需求到评价的全流程闭

环、全过程可溯、全周期可监管。这一创新模式旨在为居民

提供各种数字化公共服务、生活服务， 也为物业公司提供了

数字化物业管理方式， 同时引入政府监管打造公信力， 实现

无物业小区现代化治理的模式创新。

虚拟物业平台的主要目标是打破传统物业服务的物理

边界， 不再由单一的或者少数几个固定的物业公司来承担所

有的物业服务。而是通过“数字化虚拟物业平台”进行业务

整合， 将服务机构、服务人员、物业公司、电商平台、小区

居民、志愿者、社区汇集到一个虚拟平台， 促使多元主体在

统一的平台上共同参与小区管理和服务 ；虚拟物业平台通过

开放的思维引入物业公司， 使其能够为其管辖范围外的小区

提供专业化的服务，从而解决服务边界固定问题。

小区居民通过虚拟物业平台，可以享受到两大类服务。

一类是基础服务， 其中包括了公区报事、一键投诉和账单缴

费等内容， 满足无物业小区的基础服务诉求。另一类是增值

图 1 业务体系 图1 业务体系

弘观 20 | 弘观 样稿 样稿 样稿 2.2 数字化虚拟物业总体架构

通过物联网、大数据、区块链等数字技术协同

赋能， 以 数据归集为基础， 依托云平台， 打破传

统物业服务边界， 建 立起跨行业跨部门联动机制。

以社区物业场景联动各部门业 务资源参与社区治

理， 实现物业现代化治理、社区精细化治 理和服务

全面化覆盖。

基础设施层：以区块链作为基础支撑， 建立居

民信息库、 服务机构信息库、服务人员信息库、服

务行为信息库、信用 信息库和支付交易信息库等核

心数据库。

虚拟物业链层：通过建立智能合约， 将资质、

服务行为、 评价、居民数据等关键信息上链， 保障

居民数据安全， 实现 评价信息的防篡改 ；通过准

入、退出、评价等各项规则的建 立，构建平台的诚

信体系 ；将实时监控、链上数据统计、位 置服务、

AI 派单服务、聚合支付等平台能力下沉，以支撑 上

层应用。

应用层 ：一是面向居民的基础物业服务应用，

围绕家 政服务展开 ；二是面向居民的物业增值服务

应用，围绕个性 化服务及提升生活品质场景展开 ；

三是业委会或物管会的公 区运维应用，围绕无物业

小区的社区治理展开。

触达层 ：以微信小程序作为主要载体，为居民、

服务 机构、政府监管提供便捷入口。同时， 平台预

留数据授权接 口，为 CIM 及城市运行管理服务平

台提供基层治理数据。

2.3 数字化虚拟物业平台关键技术

区块链技术也被广泛地称之为分布式账本技术，

是一 种互联网数据库技术。它的核心功能是将数据

区块进行分布 式存储， 通过点对点的传输方式进行

信息交换。为了确保数 据的不可伪造和篡改，区块

链技术采用了先进的加密算法 ； 区块链技术的特点

是不可篡改、透明、安全和可追溯。这些特点使得

区块链可以作为一种底层协议或技术方案有效地 解

决信任问题， 实现信息的自由传递。因此， 区块链

种互联网数据库技术。它的核心功能是将数据区块进行分布

式存储， 通过点对点的传输方式进行信息交换。为了确保数

据的不可伪造和篡改，区块链技术采用了先进的加密算法 ；

区块链技术的特点是不可篡改、透明、安全和可追溯。这些

图2 虚拟物业平台整体架构

利用务行为、评价体系。这让平台拥有务订单的明的， 也高质量。

利用务决策以及链技术进行篡改的可能修基金被挪在虚物业管理和管理， 风险、缺服务， 也可称为生态服务， 融合了社会高品质服务资源。这

些增值服务为小区居民提供入户维修、社区康养、社区电商

等内容， 实现服务撮合， 让小区居民享受便捷、实惠、优质

的服务。

2.2 数字化虚拟物业总体架构

通过物联网、大数据、区块链等数字技术协同赋能， 以

数据归集为基础， 依托云平台， 打破传统物业服务边界， 建

立起跨行业跨部门联动机制。以社区物业场景联动各部门业

务资源参与社区治理， 实现物业现代化治理、社区精细化治

理和服务全面化覆盖。

基础设施层：以区块链作为基础支撑， 建立居民信息库、

服务机构信息库、服务人员信息库、服务行为信息库、信用

信息库和支付交易信息库等核心数据库。

虚拟物业链层：通过建立智能合约， 将资质、服务行为、

评价、居民数据等关键信息上链， 保障居民数据安全， 实现

评价信息的防篡改 ；通过准入、退出、评价等各项规则的建

立，构建平台的诚信体系 ；将实时监控、链上数据统计、位

置服务、AI 派单服务、聚合支付等平台能力下沉，以支撑

上层应用。

应用层 ：一是面向居民的基础物业服务应用，围绕家

政服务展开 ；二是面向居民的物业增值服务应用，围绕个性

化服务及提升生活品质场景展开 ；三是业委会或物管会的公

区运维应用，围绕无物业小区的社区治理展开。

触达层 ：以微信小程序作为主要载体，为居民、服务

机构、政府监管提供便捷入口。同时， 平台预留数据授权接

口，为 CIM 及城市运行管理服务平台提供基层治理数据。

2.3 数字化虚拟物业平台关键技术

区块链技术也被广泛地称之为分布式账本技术，是一

种互联网数据库技术。它的核心功能是将数据区块进行分布

式存储， 通过点对点的传输方式进行信息交换。为了确保数

据的不可伪造和篡改，区块链技术采用了先进的加密算法 ；

区块链技术的特点是不可篡改、透明、安全和可追溯。这些

图3 数据上链安全共享

特点使得区块链可以作为一种底层协议或技术方案有效地

解决信任问题， 实现信息的自由传递。因此， 区块链技术在

数字货币、智能合约、数字政务、存证防伪数据服务等领域

具有广阔前景。

在虚拟物业平台中，以区块链技术作为基础支撑，构

建了平台的核心库， 从而杜绝用户隐私泄露。为了保护用户

的个人信息， 系统对所有涉及用户电话、身份证、地址、财

务账户等用户保密信息均采用加密存储。

利用区块链的智能合约技术来处理物业费用的结算和

监管问题。这里的“智能”主要体现在执行上， 也就是说达

到某个预设条件时， 合约会自动执行相应的操作。例如， 自

动派单功能可以根据居民的需求自动分配任务给服务提供

商， 而自动付款则可以在服务提供商完成规定任务后， 根据

合约条款自动发放劳务报酬。

利用区块链技术的不可篡改性和公开性，将资质、服

务行为、评价、居民数据等关键信息上链， 建立防篡改的评

价体系。这样一来，就能够杜绝刷好评、删差评等现象发生，

让平台拥有天然的可信度。通过这样的方式， 确保居民对服

务订单的质量评价以及物业公司的评价反馈真实的、公开透

明的， 也能够倒逼物业服务企业更加重视对居民提供服务的

高质量。

利用区块链技术的透明性，将业主参与物业管理的服

务决策以及物业维修基金的使用情况等重要信息， 通过区块

链技术进行安全透明的记录。通过采用加密算法， 排除单方

图 2 虚拟物业平台整体架构

图 3 数据上链安全共享

技术在 数字货币、智能合约、数字政务、存证防伪

数据服务等领域 具有广阔前景。

在虚拟物业平台中，以区块链技术作为基础支

撑，构 建了平台的核心库， 从而杜绝用户隐私泄露。

为了保护用户 的个人信息， 系统对所有涉及用户电

话、身份证、地址、财 务账户等用户保密信息均采

用加密存储。

利用区块链的智能合约技术来处理物业费用的

结算和 监管问题。这里的“智能”主要体现在执行上，

也就是说达 到某个预设条件时， 合约会自动执行相

应的操作。例如， 自 动派单功能可以根据居民的需

求自动分配任务给服务提供 商， 而自动付款则可以

在服务提供商完成规定任务后， 根据 合约条款自动

发放劳务报酬。

利用区块链技术的不可篡改性和公开性，将资

质、服 务行为、评价、居民数据等关键信息上链，

建立防篡改的评 价体系。这样一来，就能够杜绝刷

弘观·行业观点

 弘观 | 21样稿样稿样稿

区块链技术的不可篡改性和公开性，将资质、服

评价、居民数据等关键信息上链， 建立防篡改的评

这样一来，就能够杜绝刷好评、删差评等现象发生，

有天然的可信度。通过这样的方式， 确保居民对服

质量评价以及物业公司的评价反馈真实的、公开透

也能够倒逼物业服务企业更加重视对居民提供服务的

区块链技术的透明性，将业主参与物业管理的服

及物业维修基金的使用情况等重要信息， 通过区块

行安全透明的记录。通过采用加密算法， 排除单方

能， 让业主更加透明地了解物业决策事项， 避免维

挪用或者滥用。

虚拟数字化物业管理平台中，利用区块链技术进行

费的结算、监管、物业服务评价、维修基金的使用

有效解决了传统信息化物业管理中存在的数据安全

乏可靠的运营手段、信息透明度低等问题。

图 4 平台业务流程

好评、删差评等现象发生， 让平台拥有天然的可信

度。通过这样的方式， 确保居民对服 务订单的质量

评价以及物业公司的评价反馈真实的、公开透 明的，

也能够倒逼物业服务企业更加重视对居民提供服务

的 高质量。

利用区块链技术的透明性，将业主参与物业管

理的服 务决策以及物业维修基金的使用情况等重要

信息， 通过区块 链技术进行安全透明的记录。通过

采用加密算法， 排除单方 篡改的可能， 让业主更

加透明地了解物业决策事项， 避免维 修基金被挪用

或者滥用。

在虚拟数字化物业管理平台中，利用区块链技

术进行 物业管理费的结算、监管、物业服务评价、

维修基金的使用 和管理， 有效解决了传统信息化物

业管理中存在的数据安全 风险、缺乏可靠的运营手

段、信息透明度低等问题。

2.4 数字化虚拟物业商业模式

在互联网企业的商业模式中，“滴滴”通过建

立一个乘客 与司机紧密相连的 O2O 闭环，优化乘

客打车体验，改变出租 车司机的等客方式，从而打

造出一种让双方都受益的经营模 式。“滴滴”的商

业模式具有典型性和代表性。在物业服务中 引入“滴

滴”模式，将专业服务人员和居民联系起来，为两

类人群提供需求匹配，让物业服务变得更加便捷和

安全 [5]。

虚拟物业平台的使用方主要分为三类 ：一类是

需求方， 主要是无物业小区的居民用户 ；一类是供

给方，主要包括企 业公司、挂靠企业的公司员工、

以及无企业的个体用户 ；第 三类是监管方，主要是

政府部门、社区居委会。

（1）服务商入驻

平台建立严格的准入审核机制，确保平台供给

侧的严 谨性、专业性、公平性、安全性。平台委托

专业评审机构或 物业行业协会对申报入围的企业采

取资质预审、公开报价、 服务承诺和质量保证金制

度等措施， 确保了平台供给侧的严 谨性、专业性、

公平性和安全性。入围企业需缴纳承诺性保 证金和

单笔维修质保金。这些资金的缴纳有助于确保企业

在 平台上的经营行为合法合规， 为居民用户提供可

靠、可信赖 的服务环境。

（2）服务人员认证

服务企业的从业人员必须经过指定的培训机构

进行岗 前培训， 培训考核通过后获得平台数字证

书。平台内的从业 人员必须持有数字证书才可开展

服务。

（3）居民需求发布与服务商接单

居民通过微信小程序下单，系统自动为其推荐

附近服 务人员、历史服务人员， 也可自行搜索。服

务商接单， 可通 过查询在线的订单， 选择手动接

单或系统派单。用工需求通 过用工平台传递到市场，

由市场上的公司提供相关的服务。

（4）费用结算与服务评价

虚拟物业平台采用先服务再结算的方式，用户

在选择 服务项时， 清楚的了解收费情况， 服务结

束后， 用户把钱支 付给平台，由平台统一结算给服

务商。

服务商完成订单后，系统会对服务项熟练度进

行升级， 并给予相应等级评分。这种等级评定不仅

可以帮助用户更好 地选择和比较服务商， 也为服务

商之间的竞争提供了直观的 依据。这种新的商业模

式改变了居民使用物业的方式， 使得 物业服务更加

便捷、透明。同时， 它也为物业服务市场带来 了新

的机遇和挑战。 一方面， 由于虚拟物业平台的存在，

2.4 数字化虚拟物业商业模式

在互联网企业的商业模式中，“滴滴”通过建立一个乘客

与司机紧密相连的 O2O 闭环，优化乘客打车体验，改变出租

车司机的等客方式，从而打造出一种让双方都受益的经营模

式。“滴滴”的商业模式具有典型性和代表性。在物业服务中

引入“滴滴”模式，将专业服务人员和居民联系起来，为两

类人群提供需求匹配，让物业服务变得更加便捷和安全 [5]

。

虚拟物业平台的使用方主要分为三类 ：一类是需求方，

主要是无物业小区的居民用户 ；一类是供给方，主要包括企

业公司、挂靠企业的公司员工、以及无企业的个体用户 ；第

三类是监管方，主要是政府部门、社区居委会。

（1）服务商入驻

平台建立严格的准入审核机制，确保平台供给侧的严

谨性、专业性、公平性、安全性。平台委托专业评审机构或

物业行业协会对申报入围的企业采取资质预审公开报价图4 平台业务流程

是公信力的建立。借助虚拟物业服务平台开展政府监管服

务从物业公司的准入资质平台规则制定数据实时监控

弘观 22 | 弘观 样稿 样稿 样稿 服 务商有了更多的订单来源，从而提高了其业务量

和收入 ；另 一方面，服务商也需要不断提升自己的

服务质量和技能水 平，以适应日益激烈的市场竞争。

2.5 基层现代化治理水平的重要抓手

与传统的 O2O 平台相比，虚拟物业平台最大

的特点就是公信力的建立。借助虚拟物业服务平台

开展政府监管服 务， 从物业公司的准入资质、平台

规则制定、数据实时监控 等方面，保障服务品质，

为基层现代化治理提供抓手。

政府监管部门为进入平台的企业设置准入门槛。

门槛 的设定参考了政府采购的模式， 委托专业评审

机构或物业行 业协会对申报入围的企业采取资质预

审、公开报价、服务承 诺和质量保证金制度等措施，

以确保服务提供商具备合法经 营资质和运营能力。

同时， 政府监管部门在平台上制定交易 规则， 明

确平台和用户的权责义务。此外， 为了解决可能出

现的纠纷， 监管机构还建立了纠纷处理机制， 提供

争议解决 的渠道， 确保用户合法权益。监管机构通

过虚拟物业平台对 服务商的经营行为进行监测和评

估， 包括监督服务商的运转 状况、服务质量、管理

水平等方面。通过对这些方面的持续 监控和评估，

监管机构可以及时发现问题，提出改进措施， 从而

保证服务商的正常运作和服务质量。

2.6 数字化虚拟物业的核心价值

通过党建引领、多元共治、科技赋能，虚拟物

业平台 将居民、服务机构、专业的物业公司、政府

部门汇聚融合以一公里为半径， 构建虚拟物业生态

立一个乘客

，改变出租

益的经营模

物业服务中

起来，为两

和安全 [5]

。

类是需求方，

主要包括企

体用户 ；第

供给侧的严

评审机构或

公开报价、

供给侧的严

纳承诺性保

确保企业在

靠、可信赖

机构进行岗

台内的从业

推荐附近服

接单， 可通

用工需求通

关的服务。

用户在选择

用户把钱支

进行升级，

助用户更好

供了直观的

方式， 使得

务市场带来

的存在， 服

和收入 ；另

量和技能水

大的特点就

图4 平台业务流程

是公信力的建立。借助虚拟物业服务平台开展政府监管服

务， 从物业公司的准入资质、平台规则制定、数据实时监控

等方面，保障服务品质，为基层现代化治理提供抓手。

政府监管部门为进入平台的企业设置准入门槛。门槛

的设定参考了政府采购的模式， 委托专业评审机构或物业行

业协会对申报入围的企业采取资质预审、公开报价、服务承

诺和质量保证金制度等措施， 以确保服务提供商具备合法经

营资质和运营能力。同时， 政府监管部门在平台上制定交易

规则， 明确平台和用户的权责义务。此外， 为了解决可能出

现的纠纷， 监管机构还建立了纠纷处理机制， 提供争议解决

的渠道， 确保用户合法权益。监管机构通过虚拟物业平台对

服务商的经营行为进行监测和评估， 包括监督服务商的运转

状况、服务质量、管理水平等方面。通过对这些方面的持续

监控和评估，监管机构可以及时发现问题，提出改进措施，

从而保证服务商的正常运作和服务质量。

2.6 数字化虚拟物业的核心价值

通过党建引领、多元共治、科技赋能，虚拟物业平台

将居民、服务机构、专业的物业公司、政府部门汇聚融合，

图 5 构建“1 公里”虚拟物业生态圈 图5 构建“1公里”虚拟物业生态圈

圈， 创新社区治理形态， 实现社区智慧化治理。

在虚拟物业平台上，服务机构可以发布服务，

接单处 理并获取收益。电商平台则能够进行资源集

成， 有效的获取 小区流量。专业的物业公司不仅可

以在平台上发布服务， 还 可以为其所管理的小区提

供高品质的非自营服务。小区居民 能够享受到有公

信力、高品质的物业服务。同时， 政府部门 对准入

资质进行监管，为基层治理提供数据抓手。

3. 通州区数字化虚拟物业探索实践

3.1 案例背景

北京通州区无物业项目面积有 790 万平米，直

管公房 面积近 38 万平米。这两类资产数量庞大、

产权情况复杂， 而且多为无专业物业公司管理的小

区。通州区住建委作为通 州区无物业小区治理工作

的牵头单位， 以数字化、信息化建 设为抓手， 搭

建政府监管下的集物业管理、公共服务、应急 维修

服务等 22 个功能于一体的社区虚拟物业服务平台，

整 合行业各类服务资源， 延伸传统物业企业服务链，

多维度满 足百姓需求， 进而打造一种基于信息化、

智能化管理与服务 的社区治理新形态。

3.2 应用成效

创新技术支撑，提供精准服务。对通州区 2000

年以前 建成的无物业管理老旧小区的管理现状进行

摸底， 掌握详细 情况， 包括小区建成时间、房屋

产权关系、人口情况等。利 用大数据对居民进行客

户画像，提供精准服务。

创新参与方式，提供专业服务。参与方式包括

通过数 字化虚拟物业平台， 让社会资本参与投资、

物业管理、运营， 为居民提供家政、维修等各种便

民服务， 参与改造、物业管 理和运营的全过程闭环

管理。

创新监管模式，加强政府监管。物业科和物导

中心借助 虚拟物业服务平台开展监管服务。政府部

门严把准入关、严 控服务过程和服务品质，从而提

升小区居民满意率和幸福感。

弘观·行业观点

 弘观 | 23样稿样稿样稿

创新治理模式，实现多元共治。调动各种社会

资源共 同参与建立市场化的物业管理规范和制度，

共同参与物业的 治理、维护和运营。这包括辖区单

位、社会服务机构、企业、 社区志愿者、社区居民

等各方力量。培养居民家园意识与“受 益付费”意识，

通过“先尝后买”方式引入规范化物业服务。

北京通州区虚拟物业平台通过在中仓、葛布店

北里、西 营前街 3 个小区试点应用，利用“社区经

济 + 虚拟物业”模式， 解决基层治理中“最后一公里”

难题。未来还将对接通州区 CIM （城市信息模型）

平台以及通州区城市运行中心的运管 服平台以及大

数据平台， 为无物业小区提供更全面的数据服 务，

构建服务生态体系， 提供更加全面的公共服务和生

活便利服务应用体系，线上线下融合发展。

4. 数字化虚拟物业的发展展望

数字虚拟物业平台在无物业小区的治理中，通

过打破 空间与时间的界限， 以更高效率、更低成本

满足居民多样性 生活服务需求。通过多元共治，实

现城市治理、企业服务、 居民生活的数字化融合。

未来在城市更新的大背景下， 结合 完整社区建设、

绿色社区创建和老旧小区改造等具体工作， 通过试

点带动、逐步推广、分类建设、分步推进的思路，

逐 步提升通州区物业服务数字化、智慧化水平。

提升公共服务效能。充分利用物联网、云计算、

人工 智能等技术， 挖掘物业的使用场景， 实现人、

设备、服务的 互联互通，如 ：无人机巡检、智慧停车、

智慧消防、智能充 电桩等。以居民为中心，将居民、

物业公司、数字化设备、 商业服务和社区管理及服

务有效融合。

拓宽物业服务领域。平台的特征在于开放与多

元参与， 物业服务就要从各参与主体的视角出发。

通过数字化虚拟物 业平台， 为多元主体提供社区服

务、城市运营等服务， 从而 创造新的业态和服务模

式， 以满足社会和居民的不断变化的 需求。

为城市运营全面赋能。探索“CIM+ 物业”模式，

利用 数字孪生技术， 构建片区内无物业小区三维模

型， 包括房屋 建筑、市政部件等三维模型， 接入

一标三实数据、物联设备 数据、服务业务数据，实

现无物业小区数据可视化 [7]。基于 CIM 的智慧物

业管理，使得无物业小区的日常运行态势实 时感知，

为无物业小区治理提供数据支撑， 未来还能成为智

慧城市的基本单元之一，在基层治理中发挥重要作

用。

【参考文献】

[1] 陈天平 . 老旧小区物业管理全覆盖推进问题

及对策研究 [J]. 质量与市场 .2022,(23):196-198.

[2] 陈灏 . 福州无物业小区综合整治和长效管理

的对策 [J]. 福 州党校学报 .2014,(6):74-77.

[3] 梁浩 , 王佳琪 , 龚维科 . 老旧小区改造促

进传统住宅物业 管理转型升级 [J]. 城市发展研究

.2021,(8):1-5.

[4] 邹琼 . 基于区块链技术的 “ 智能化公众

物业 ”运营模式 探索 [J]. 智能建筑与智慧城市

.2020,(8):82-83.

[5] 崔学军 . “ 区块链 + 物业 ”构建行业新生

态 [J]. 城市开 发 .2020,(11):22-23.

[6] 许波 . 互联网下物业运营新模式—— “组

合 式 ” 物 业 的 设 想 与 构 造 [J]. 住 宅 与 房 地 产

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[7] 韩青 , 袁钏 , 牟琼 , 等 . 基于 CIM 基础

平台的老旧小区改 造应用场景 [J]. 上海城市规划

.2022,(5):25-32.

弘观 24 | 弘观 样稿 样稿 样稿 任正非最新讲话：我们是储备人才，不储备美元

9 月 4 日，华为“心声社区”公布了任正非最

新讲话，以总裁办电子邮件的形式群发给员工。任

正非提出要建立自己的高端人才储备库，不拘一格

获取优秀人才。对于如何留住优秀人才，任正非说，

比起物质激励，更重要的是激发人才对岗位的热爱。

他还认为，全才是从专才中产生的，领袖是自然成

长起来的，一定具备解决问题的能力。最后，他强

调华为公司要创造人才成长的土壤和宽容的环境，

让大家畅所欲言，“炸开”思想，让优秀人才涌现，

英雄倍出。

讲话的精彩观点如下：

1. 我们是储备人才，不储备美元，最终储备出

自己的人才库。

2. 如何留住优秀人才？我认为，物质激励不是

最主要的，第一点应该是他能找到自己热爱的岗位，

当他热爱时，就会踏实工作。

3. 我们的专家要识别他特殊能力的一面就行，

也不用全面评价一个人，“不拘一格降人才”。

4. 如果没有专才，就不可能成为全才，没有专

才的“全才”也许没有突破能力，绕着城墙转，找

不到放“炸药包”的地方。

5. 领袖是自然成长起来的，不是我们去找。

6. 华为公司一直贯彻选拔制，因为人才不是靠

培养，而是自我成长，我们要创造人才成长的土壤，

就如“一杯咖啡吸收宇宙能量”。

7. 在人才成长过程中，我们要创造一个宽容的

环境，让大家愿意畅所欲言，互相启发，把思想炸开。

以下为任正非讲话全文：

一、我们要建立一个自己的高端人才储备库，

不拘一格获取优秀人才，但在招聘时要讲清楚公司

的业务边界，允许在边界内研究探索。

公司已经明确，我们要努力在有限的业务范围

内领先世界，不是在全方位领先。所以，我们产品

的边界是收缩的，研究的边界可以适当宽一些，也

不是宽得无边。那么，招聘的时候，首先要划定一

个业务边界，讲清楚我们的理想是什么、边界是什么。

不在我们这个边界内专业的人员，他是否愿意从事

在边界内的工作？如果他愿意，转行是可以的。比

如，孙中山本是学医的，先是医人，后来医国。我

们公司出售的莫贝克电源公司的主力曾是牙科医生，

因为技术是相通的，他虽然学习神经学、蛋白质生

物学等，但计算能力也很强。所以，我们不要对人

才有固定看法。

我们要建立一个自己的高端人才储备库，只要

是优秀人才都可以进来，包括非边界内专业的人才

愿意到边界内来工作，我们就愿意要。我们朝着假

设的方向，不断探索，不断储备。我们是储备人才，

不储备美元，最终储备出自己的人才库。当然，高

端人才全部是指技术方面，管理类或其他行业不在

此列，管理类的干部走垂直循环、在实践中逐步成

长的道路，没有层层的实践成功经验积累，很难有

破格提拔的可能。

二、对优秀人才的激励，最主要是让他们能找

到自己热爱的工作岗位。

如何留住优秀人才？我认为，物质激励不是最

主要的，第一点应该是他能找到自己热爱的岗位，

当他热爱时，就会踏实工作。如果自己的兴趣爱好

与工作机会相结合了，他就会无怨无悔。因此，我

们要重视这些人才在工作岗位的发挥，同时也在贡

文｜任正非

弘观·管理学

 弘观 | 25样稿样稿样稿

献上去评价他。

公司指定了一批高级专家，信任他们对人才的

识别和评价，去入职新员工中寻找合适的人。专家

先把一些题目出在网上，有人回帖，专家就去找他

喝咖啡沟通，判断这个人是否明白了题目，是否有

破题的能力，他适合到哪个部门工作、定多少级，

专家签字就行。新员工在入职时就可以有差异化，

为什么同班同学一定要整齐划一前进呢？我们不要

担心定错级，即使定错也是一个短时间的问题。如

果他确实没本事，过一段时间就会被自然淘汰，也

只拿错了短时间的高工资；如果他确实有本事，就

还会往上升，很快就能超过你的标准线。如果在定

级上有担心，可以有一个主谈人和一个复核人，两

人签字就确定了，不需要强调严丝合缝 100% 准确，

可以适当模糊一些。

其实，集体评议往往会埋没人才。“歪瓜裂枣”

很多，我们的专家要识别他特殊能力的一面就行，

也不用全面评价一个人，“不拘一格降人才”。比如，

清华大学数学系主任熊庆来让只有初中学历的华罗

庚破格进入清华大学，开启了华罗庚高水平数学的

研究生涯；罗家伦当清华校长时，录取了数学成绩

只有 15 分的钱钟书，成就了一位文学大师。初始职

级，在校园招聘时可以定一次，在与优秀新员工喝

咖啡时也可以再定一次，我们直接授权这批专家。

三、全才是从专才中产生的，领袖是自然成长

起来的。

第一，全才首先一定是专才，全才是从专才中

成长起来的。他在某一项钻研得很透，在其他项就

能理解。如果没有专才，就不可能成为全才，没有

专才的“全才”也许没有突破能力，绕着城墙转，

找不到放“炸药包”的地方。系统性的、阐述性的

和构建性的专家合起来也不行，就如皮蛋粥一样，

皮蛋还是皮蛋，粥还是粥，并没有发生物理和化学

性的转变。

领袖是自然成长起来的，不是我们去找。大家

看到，为什么大领袖、大统帅绝大多数都是小镇上

产生的？因为大都市很重视规矩，约束很多，当然

不仅仅是父母、社会、环境、同时代的小朋友，因

此它们大量产生的是工程师、艺术家；小镇没有那

么多条条框框，小孩也不懂得太多的世界，他们在

某一件事上就容易抓住主要矛盾和矛盾的主要方面，

就容易成长起来，产生历史贡献。例如毛泽东、粟

裕……。他们一定要具有解决问题的能力，才知道

问题是怎么解决的。小孩走路喜欢踩小水坑，只有

他自己摔两次，才知道水坑不能踩，才有自主决策

能力。所以，我们强调要有成功的实践经验，做一

个小项目成功，他就知道什么叫决策；如果他一个

事情都没有成功过，他当高级干部时的决策就是胡

来。我们在选择干部的时候，贯彻没贡献不考核，

节省人力资源。

财经这几年在世界名牌大学里招了很多人，先

派到非洲去做 PFC。PFC 要做核算，核算就一定要

懂业务，就一定要去看基站、板件……是什么，这

样他对业务有一点理解；不理解业务的财经人员，

只能做会计。了解两年以后，从基层 CFO、精算

师……他慢慢循环上升，最后到机关来，机关就没

有了“空军司令”，而是知晓项目的管理者。所以，

现在我们招聘的系统工程科学家、博士，也是先到

产品线，从产品到开发……，再一点点升级上来，

不是一来就能够做规划的。

第二，我们要建立一个高级专家交流平台，便

于跨界交流。比如，光的专家走到交换去，硬件的

走到软件去，软件的走到硬件去……超越现有专业

上面再有这样一个跨界平台。垂直专业是烟囱，跨

界专家交流平台就是在烟囱上面搞一朵云，这样大

家就知道跨界交流、融合创新也是一个很好的出路。

四、我们公司要创造人才成长的土壤和宽容的

环境，让大家畅所欲言，“炸开”思想，让优秀人

才涌现，英雄倍出。

华为公司一直贯彻选拔制，因为人才不是靠培

养，而是自我成长，我们要创造人才成长的土壤，

就如“一杯咖啡吸收宇宙能量”。我们不要给高级

弘观 26 | 弘观 样稿 样稿 样稿 专家担负太多管理人才的责任，不要搞“拉郎配”，

要给他们自由度，他有多大能量就发挥多大能量。

第一，高端技术人才在适合的工作岗位，一定

会显出他的价值来，然后在价值体系去评价他。我

们可以设一个高端投诉平台，大家有问题就写邮件

到这个平台，人力资源去听他倾诉，做成纪要报给

有关部门帮助他调整。我们可以安排一些人际理解

力强、熟悉华为流程、善于沟通、善于团结人的老

员工，到导师部去听群众的声音，调解矛盾。

第二，在人才成长过程中，我们要创造一个宽

容的环境，让大家愿意畅所欲言，互相启发，把思

想炸开。一是，喝咖啡是一种形式，网聊也是“喝

咖啡”，比如 2012 实验室在群里的讨论就很激烈，

关于软件突围方向在心声社区的回帖有 1500 多条，

别看这一片骂声，这就是贵人指点、高僧开光、西

汉张良在桥头获得的天书……。对新员工是多么好

的指引。我为什么不愿意网聊，愿意喝咖啡呢？我

认为讲话互动比文字互动效率高、表述更清楚。二是，

高级专家要用更多精力来读文献，而不是埋头做事。

比如，把一半时间用来读文献，写写感想。三是，

我们“黄大年茶思屋”应该号召所有员工把他认为

好的文献转帖过来，如果涉及知识产权问题，就把

索引贴上来就行，大家再去那个网站上查阅，这也

是一个沟通方式。

今天听了汇报，你们工作的基本思路是清晰的。

历史滚滚向前就会有新陈代谢，有人选择离开就会

有继任上来，但是我们要形成一个良好机制，让优

秀人才涌现，英雄倍出。

笔记

弘观·管理学

 弘观 | 27样稿样稿样稿

书籍分享：《高效能人士的七个习惯》

《高效能人士的七个习惯》是我此生读过的最

好的、也是对我影响最大的一本书，没有之一。可

以说，我工作中的一切成绩，都源于我读完并养成

了这 7 个习惯。这堂课，让我受益终生。但书里除

了这七个习惯，还有 4 件事值得你学习：情感账户、

以原则为中心的思维方式、鹅和鹅蛋、互相依赖，

才是真正的成熟。

01

情感账户

什么是情感账户？

情感账户，是人际关系的一种比喻，这个账户

里存的是信任、价值、情感。情商中所谓的“人际

关系处理”，本质上就是在情感账户里存款和取款

的行为。

我举个例子。1996 年秋天，陕西省某市，有一

家已经连亏 9 年的啤酒厂，正在面临经营困境。今年，

领导终于看不下去了，想要找人接手，让这家厂子

尽快扭亏为盈。

“成立 9 年，亏损 9 年，想要现金流回正，谈

何容易，这是强人所难啊。”

“是啊，这可真是一个烫手山芋，真不知道哪

个倒霉鬼会接手 ...”

“就是大罗神仙来了，怕也是很难扭亏为盈吧。”

当时很多人，心里都这么想着。让谁接谁都不

愿意。突然有一天，组织上找你谈话，让你去接手

这家啤酒厂，做总经理。临危受命。你一惊，但还

是硬着头皮接下了这个差事。不接不知道，一接吓

一跳。你到厂里后，一看财务报表，到 10 月底，啤

酒厂账上显示，当年已经亏损了 3800 万。你双眼一

黑，3800 万啊…这可不是个小数目。怎么办？你很

焦虑，白天到各部门了解内部人员情况，晚上游走

在夜市烧烤摊观察喝酒的人。那段时间，你每晚都

去烧烤摊结交新朋友，吃烧烤喝啤酒，和烧烤摊老

板聊天，和消费者一起喝酒。

有天傍晚，烧烤摊上坐满了人，嬉笑怒骂，笑

声不断。你和几个新认识的朋友围坐在一起，哼着

小曲儿，划拳，撸串，滋滋作响的肉串油脂裹挟着

佐料很快被送进了口，肉汁四溢，在口腔中爆开。

几串烤串，配上甘甜爽口的西瓜，总觉得缺了点什

么。嗯。是酒。古来圣贤皆寂寞，惟有饮者留其名。

撸串怎么能没有酒呢？

你朋友问烧烤摊主：老板，今儿个有冰镇啤酒

吗？老板擦擦手，走上跟前，笑着说：哎，几位真

不好意思，今天生意好，冰镇的酒，都卖光了。常

温的要吗？

你朋友失望的说：上次来，就没有冰镇的。这

次又是。哎，算了算了。先来 5 瓶吧。酒，上来了。

正喝着，你朋友开始抱怨了，你们说现在这市面上

的啤酒吧，要么苦，要么淡，要么酸，怎么就没有

一款酒，不苦、不淡、不酸呢？“哈哈哈，你可真

事儿多，哥几个喝酒喝的是感情，想好喝，你去喝

旺仔牛奶啊。”另一个朋友笑着说。说者无心，听

者有意。你听着烧烤摊不同人的抱怨和交谈，默默

把一些需求和痛点都记在了心里。

考察了几个月后。你回厂了，第一时间召集技

术部门和生产部门开会。让技术部门拿出解决方案。

很快，你们厂的新款啤酒就开发出来了。新产品定

刘润

弘观 28 | 弘观 样稿 样稿 样稿 好了，还要提高周转率。你要求重新去找繁殖力强、

迭代速度快、且不容易衰败的菌种。有的菌种需要

21 天才能发酵成熟，而有的菌种只需要 14 天。这个

周期越短越好。越短周转率就越快，成本就越低。

产品问题解决了，接下来，就是营销问题了。一开始，

没有经销商愿意进货。

开经销商大会，到处招揽经销商，最终，只来

了 10 个人。而好不容易来了的这 10 个人，也没有

一点信心。于是，你拍着胸脯跟这些经销商承诺：

不管这款啤酒最后卖得如何，我保证，绝不让你们

亏钱。赚了钱，算你们的，亏了钱，算我的！有了

保底，经销商们这才放了心。但是，10 个人也不够啊。

工厂亏着 3800 万，也没有广告费，怎么办？你找到

了当地一家刚起步，经营也很艰难的报社老板，双

方一拍即合，开始互相帮卖。你们买了 1000 辆三轮

车，招聘了几百个业务员。业务员穿着统一的小马甲，

胸前印着报社名，背后印着啤酒名，他们骑着三轮车，

开始走街串巷地推销。

为了满足人们撸串时，喜欢喝冰镇啤酒，你把

厂子冷库腾出来，改造成冷链，让啤酒出厂就冰好。

而外地啤酒品牌，当时因为冷链运输成本高昂，很

难做到这点。

就这样，一款不苦不淡不酸的冰镇啤酒，被骑

着三轮车的业务员们，直接送到了大街小巷。一个

月后，你们厂的啤酒就夺回了 50% 的市场份额。到

第二年年底，从未盈利过的啤酒厂，就奇迹般地扭

亏为盈。不但填平了 3800 万的亏损，还多赚了 1200

多万的利润。你以一己之力，让这家连年亏损的啤

酒厂，第一次尝到了赚钱的滋味。

盈利之后，你开了经销商大会，有 1/3 的经销

商赚了钱，有 1/3 的经销商不亏不赚，有 1/3 的经

销商亏了钱。只要亏钱的，你都给补上。不亏不赚

的经销商，也分给一些利润。赚钱的，重赏。赚得

越多，赏得越多。1200 多万的利润，你把零头 200

多万留下，作为企业利润。而剩下的 1000 万，全部

分给经销商。其中，900 万现金，直接发掉。余下的

100万，买拉货的小面包车，几十辆，全部送给经销商。

经销商们又惊又喜，高兴极了。本来，能赚到钱，

他们已经感到满意。现在，额外给他们更多钱，甚

至远超他们自己所赚到的钱，他们感到惊喜。同时，

还送他们车，他们倍受感动。

从满意，到惊喜，到感动。

你们啤酒厂的品牌，从此深深刻入经销商的心

中。到了 1999 年，这家啤酒厂的利润突破 5000 万。

等到你调离时，这家厂子的利润已经突破 1 个亿，

成为公司的重要利润来源。

这是一个真实的故事。这家啤酒厂，就是汉斯

啤酒厂，这个“你”的原型，就是青岛啤酒的前总

裁和董事长，金志国。

我们常说，一切商业的起点，首先来自于让别

人获益。但是，有几个人能够真正做到？面对利益

诱惑，总想着自己拿更多。日复一日的取款，直到

把你在其他合作关系中的情感账户消耗殆尽。员工

分多了？好心疼，年终找个理由，砍掉他们的奖金吧。

经销商分多了？凭什么，明明是我产品好，我找个

理由，提高供货价吧。产品卖得好，但是成本太高？

替换些原材料吧，口感都差不多，但是能省一大笔

利润出来呢。最终，员工，合作伙伴，消费者，都

离你而去了。你一人，把公司所有的利益，几乎独

占了。这时，在所有和你的合作关系之中，你在他

们心中的情感账户存款，就是0，甚至是负数。紧接着，

你就会发现，公司的优秀员工，开始陆续离你而去。

最终，你连最开始的那点钱，也赚不到。

在亲子关系中，也是同理。你经常出差，陪伴

孩子的时间越来越少，回来看到孩子在熬夜玩游戏，

就气不打一处来，说了孩子也不听。你很无奈，这

可能也是你在孩子情感账户存款太少的原因。不是

你说的不对，而是你在孩子的情感账户是负数的时

候，孩子很难接受你的建议。你真的尊重你的孩子

吗？你真的看到孩子内心深处的陪伴需求了吗？

在公司也是，你如果是一个管理者，当你发现

在公司说的话，却没人愿意听的时候，先不要火冒

弘观·管理学

 弘观 | 29样稿样稿样稿

三丈，觉得是员工执行力不行。就算你说的是事实，

你是对的，但你平时对员工太冰冷，你们之间的情

感账户，是负的。员工们都害怕你，见到你都绕着走，

不想和你沟通，你和员工们之间的关系不顺畅，那么，

事情也很难顺利推进下去。当你是个普通员工，遇

见问题时，发现没有人愿意主动帮你，你也要反思

一下自己，在同事情感账户里的储蓄，是不是太少了。

是不是总想让别人帮你，把别人的付出当成理所应

当，而你却从没有想过帮别人。

我们常说，下一个赛道，是情绪。

未来，随着 00 后，10 后步入职场，被看见、

被认可、被尊重的情绪价值，会越来越重要。听话

照做无脑执行的工具人 PUA 管理文化，将越来越寸

步难行。

人是理性的，我们只要结果；

人是感性的，我们也看过程。

但人，终究是感性的。管理，就是通过他人取

得结果。你想要驱动他人，你的情感账户是否富有，

非常关键。有的人的情感账户，比国王还富有；有

的人的情感账户，比乞丐还落魄。在你和公司、同事、

家人、合作伙伴的情感账户里，多存点钱吧。

你可以把每一次人际交往，都看成是在他人情

感账户内存款的一个机会。

你可以学习扎克伯格，试着每天给你的员工写

一张感谢卡，让你的员工，知道你对他们的感激；

你可以在每次客户的项目交付后，感谢每一个

提供过帮助的客户的员工；

你可以在犯了错误后，勇敢地承认错误；

你可以主动在会议结束时，发一份报告给全体

与会人员，省去大家总结时间；

你可以在同事沮丧时，陪他在茶水间喝杯咖啡；

你可以在新员工惶恐焦虑时，给他一些建议，

然后拍拍他的后背，说加油；

你可以翻看朋友圈时，增加一些点赞数；

你可以在朋友遇到困难时，主动问，是不是有

什么我可以帮忙的……

别活成，那个乞丐。

02

以原则为中心的思维方式

什么叫有原则？做事时不问可不可能，但问应

不应该。为什么有原则很重要？因为一个人的思维

方式和原则，决定他的态度和行为。

我举个例子。你朋友是做餐饮行业的，做的很大，

全国有百来家门店，最近，他约你到咖啡馆聊店里

经营情况。到店后，你朋友慢慢地靠到沙发上，整

个身体就像一块软塌塌的棉花糖一样融入了沙发里。

他掏出烟盒，从中拿出一支烟，轻点。

烟雾缭绕中，他抬头，那双原本明亮的眼睛此

刻显得有些沉重。他带着一丝无奈的苦笑，深吸了

一口烟，然后说：“哎，你知道吗，最近我那家小

餐馆压力真的大到不行。”周围的店家都好像蘑菇

似的冒出来，每家都有自己的招牌菜，竞争真的是

太激烈了。每次走在街上，我都能感受到从其他餐

馆传出的香味和欢笑声，心里那个滋味，真是说不

出的复杂。有一天，我坐在店里算账，发现利润真

的是薄得可以。每天辛辛苦苦经营，但钱却赚得不多。

我开始想，是不是应该调整一下策略呢？食材这块，

成本占了好大一部分。如果稍微降低食材的品质，

换个便宜点的供应商，或许利润能上去呢。每当我

想到这，心里就开始纠结。现在人口味越来越重，

天然好食材，有些时候，还真不一定比那些重口味

调料弄出来的菜，更受欢迎。

就拿普普通通的一道“山药丝瓜鸡汤煲”菜来

说吧，我们这边超市有机的丝瓜，一根就要卖 9.9 元，

但人家是坚持自然熟、不催熟，不打药。普通的丝瓜，

一斤多才卖 5.5 元。山药，温县铁棍山药，一斤 14.8 元，

普通脆山药，半斤多 9.9 元。

至于鸡汤，你用的鸡，是普通的鸡、有机土鸡、

黄油母鸡、还是文昌鸡、乌鸡，这价格也相差很多。

弘观 30 | 弘观 样稿 样稿 样稿 别小看这点价格的差距，餐饮就是无数细节的优化，

堆到最后，利润差就出来了。但对于消费者而言，

你用心煲出来的鸡汤，只放一点点盐，还原本来味道，

还真不一定有别的商家一勺浓汤宝或者其他黑科技

熬出来的香。

消费者有时都喝不出来，你的食材比别人好。

我想到以前开店时的初衷，是为了给客人提供真正

的天然好味道，坚持产品主义，让他们吃得开心，

身体健康。

但现实的压力又让我摇摆不定。要知道，利润

上去了，我也可以给员工涨薪，改善店里的设备，

甚至开个分店。

那天，我坐在店里发呆，突然有个老顾客走进来，

笑嘻嘻地对我说：“老板，还是你家的菜有食材天

然的味道，不像其他店里，重油重盐又麻辣，每次

吃完，都觉得口渴。你家的菜每次吃完胃都很舒服！

我家宝宝也特别爱吃。”我看着他一家人开心满足

的样子，心里突然有了答案。

我决定还是坚持自己的原则，不降低食材的品

质。虽然短期内可能会有些压力，但长远看，我相

信只有真心对待客人，提供的每一道菜都是安全的，

才能赢得客人的心。你说呢，我这么做是不是对的？

其实，这就是以原则为中心的思维方式。消费

者吃不吃得出来你的食材更好，这不重要。你知道

自己做的每一道菜，选的每样食材，调料，都过的

了心里的良心关，你敢给自己的家人吃，你也敢自

己吃。你赚的每一分钱，都堂堂正正。不因为不赚钱，

不因为亏损，就动摇自己的原则，就选择向内心的

阴暗妥协。

这就是原则。

没有原则，没有底线的人，也许会走的很快，

也许也能在一时赚到很多钱。但是，很难走远。我

们在社会上行走，会遇到数不清的诱惑，这个时候

你一定要坚持正直诚信，坚守自己的底线和原则，

不该做的事情绝对不做，不该赚的利益一分不拿。

只有这样，你才能走得更远，问心无愧，一生坦然。

03

鹅和鹅蛋

人，是企业最大的资产。

我曾经问一家公司，你的核心竞争力是什么？

他说，是产品。我说，产品，从来不是一家公司的

核心竞争力。

你有一只鹅，每天下一只蛋，把鹅蛋卖了，每

天能赚不少钱。那么，你的鹅每天下的那只蛋，是

核心竞争力吗？当然不是。鹅蛋从来不是核心竞争

力，那只鹅才是。

我们常说，产品的增长，业务的发展，就像鹅蛋。

都是最终的结果。但是，推动增长和发展的，很大

程度上是组织的支持，是人的能力，是因为那只鹅。

下蛋，是鹅的工作。养鹅，是公司的工作。所以，

我们养生，就是要养团队。下蛋，是鹅的工作。养鹅，

是公司的工作。

不要本末倒置。你也可以扪心自问一下：你的

公司，有没有源源不断地培养优秀员工的组织能力？

有没有孕育优秀员工的氛围和土壤？

04

互相依赖，才是真正的成熟

史蒂芬·柯维在《高效能人士的七个习惯》中

说：人有三个时期，依赖期、独立期、互赖期。什

么意思呢？你在小时候，不具备独自生存能力，特

别依赖父母，每个月指望着父母给生活费。赌气时，

吵嚷着说要离家出走。结果刚出门走了 3 圈，想想

身上没有钱，又默默转身回来。你知道，离开“衣

食父母”，你几乎无法生存。吵归吵，饭还是要吃的。

识时务者为俊杰，好汉不吃眼前亏。我们把这个阶段，

叫做“依赖期”（Dependent），以“你”为核心——

你照顾我；你为我的得失成败负责。

后来，你考上了大学，志愿填报时，一心想着

弘观·管理学

 弘观 | 31样稿样稿样稿

报的越远越好。最好是 1000 多公里以外的城市，这

样父母再也没法在眼前唠叨了。你终于可以决定自

己的衣服、发型颜色、交什么类型的朋友了。毕业

后，父母让你回去接手家族生意，你是死活不愿意。

你不想再过被掌控的生活了。这两年，竞争越来越

激烈，生意不好做，你觉得父母的企业经营策略却

越来越偏激独断，近两年投资项目亏损大几千万后，

你想劝一劝，但是你妈说：“这是我的钱，你别管，

有本事自己去赚。”你哭了。自己赚就自己赚。你

独自跑出去，开始租房子，投简历，找工作。你为

拿到第一个月的薪水激动不已，因为那意味着你可

以独立了。

你终于有了自己的话语权，不用再被父母掌控

了。童年被掌控了太久的孩子，成年后总是想摆脱

父母的掌控。你相信，只有抛弃身边的每一根拐杖，

破釜沉舟，依靠自己，才能不被掌控，才能赢得最

后的胜利。虽然比依赖要辛苦，但你知道独立才是

成功之路，所以什么事都自己做，什么事都自己扛，

连生病手术，都不愿意告诉父母。我们把这个阶段，

叫做“独立期”（Independent）。以“我”为核心——

我可以做到；我可以负责；我可以靠自己；我有权

选择。

但你很快就遇到了瓶颈，并渐渐发现，自己一

个人能做的事情，终究是有限的。

你再厉害，也打不过一个团队。你从害怕依赖

别人，到开始小心翼翼尝试和别人合作，甚至把自

己的后背交给信赖的战友。一群各有优势但都不完

美的人，彼此合作，终于成就了一番真正的事业。

我们把这个阶段，叫做“互赖期”（Interdependent），

也就是互相依赖期。以“我们”为核心——我们可

以做到；我们可以合作；我们可以融合彼此的智慧

和能力，共创前程。

依赖期的人靠别人来实现愿望；独立期的人单

枪匹马打天下；互赖期的人，群策群力实现最高成就。

这就是一个人的三个时期：依赖期、独立期、互赖期。

依赖显然不成熟，独立其实也不成熟，只有基于彼

此优势的互相依赖，才是真正的成熟。

05

最后的话

在《高效能人士的七个习惯》中，介绍了积极

主动、以终为始、要事第一、双赢思维、知己解彼、

统合综效、不断更新。这 7 个习惯，都非常重要。

但是除了这七个习惯，还有 4 件事值得你学习：情

感账户、以原则为中心的思维方式、鹅和鹅蛋、互

相依赖，才是真正的成熟。

什么是情感账户？

情感账户，是人际关系的一种比喻，这个账户

里存的是信任、价值、情感。

情商中所谓的“人际关系处理”，本质上就是

在情感账户里存款和取款的行为。

什么叫以原则为中心的思维方式？做事时不问

可不可能，但问应不应该。

为什么有原则很重要？

因为一个人的思维方式和原则，决定他的态度

和行为。如果我赚钱，是建立在你损失的基础之上，

那我就不干。所以，任何一次合作之前，先问问自己，

通过这次合作，我们能够双赢吗？

什么是鹅和鹅蛋？

产品的增长，业务的发展，就像鹅蛋。都是最

终的结果。但是，推动增长和发展的，很大程度上

是组织的支持，是人的能力，是因为那只鹅。下蛋，

是鹅的工作。养鹅，是公司的工作。

为什么互相依赖，才是真正的成熟？

依赖期的人靠别人来实现愿望；独立期的人单

枪匹马打天下；互赖期的人，才能群策群力实现最

高成就。希望你也能养成这七个习惯，学会这 4 件事，

它们将使你受益终身。

弘观 32 | 弘观 样稿 样稿 样稿 也许，茅台比你以为的，更有想象力

你喝到“酱香拿铁”了吗？

周一上午，在朋友圈第一次点开“酱香拿铁”

的图时，我并没有想到，后来会变得那么热闹。

接下来的几个小时里，刷屏一次又一次，热搜

一个接一个。

晚上，我忍不住和瑞幸咖啡的联合创始人杨飞

微信说：祝贺。他的回复是：这周特忙。

第二天，瑞幸咖啡的官微传来“喜报”：酱香

拿铁单品首日销量突破 542 万杯，单品首日销售额

突破 1 亿元。

嗯，忙得真值。品牌的声量，产品的销量，瑞

幸都有了。

和负责“拿铁”的瑞幸一样忙的，还有负责“酱

香”的茅台。

刚看完价值 3000 万元的飞天茅台，被一瓶一瓶

地往咖啡原料里倒的视频，热搜就又跳出了一条新

消息：茅台巧克力，可能也要上线了。

之前有茅台冰淇淋，现在有茅台咖啡，之后还

可能有茅台巧克力…

茅台这么忙，到底为了什么？

为了销量增长？为了品牌出圈？还有吗？

我知道，我知道，这两天只要说到这个，总能

看到这两个词：年轻化，多元化。

茅台玩联名，就是为了占领更多年轻人的心智，

拓展更多新品类的产品。

可是，真的是这样吗？只是这样吗？茅台在做

的事，和我以为的，会不会并不一样？看懂茅台，

对我又有什么帮助？

也许，茅台在做的事，想象空间比很多人以为

的还要大。

也许，看懂茅台在做的事，对你会有不一样的

启发。

什么意思？

不如，我们先简单捋一捋茅台，到底在做一件

什么事。

01

茅台，到底想要什么？

昨天和一个做消费品的朋友聊，他挺感慨，说：

现在做消费品，真卷啊。

我这个行业，大家都在同质化的竞争里抠机会，

在低毛利的生意里找空间，卷就卷了。

可是，怎么以茅台这样的知名度、毛利率和市值，

都要一场又一场地卷营销？

去年是和蒙牛一起做冰淇淋，今年是和瑞幸一

起做咖啡，未来还要出巧克力，

茅台，到底在卷什么？

为了更多销量吗？它往咖啡里倒的，可是飞天

茅台，联不联名，都得排队抢着买。

这次联名倒进去的飞天茅台，价值 3000 万元，

看着很壮观。这批酱香咖啡全部卖光，营收 0.3 亿元。

但是，你翻翻今年上半年贵州茅台的财报，你

会发现，人家半年营收 695.76 亿元，算下来每天的

营收将近 4 亿元。

0.3 亿。4 亿。联名赚的那点销量，和茅台自己

的营收摆在一起看，也就是小数点后几位的小打小

刘润

弘观·管理学

 弘观 | 33样稿样稿样稿

闹。

那，为了品牌出圈吗？茅台，谁还不认识？路

上抓来 10 个人，10 个都知道茅台，还不够吗？

茅台真正在卷的，想要的，到底是什么？

也许，不止是一次联名的销量收入，不止是一

次短暂的品牌出圈，而是这些背后的：增长。

什么？有飞天茅台那样的产品，还担心卖不动

吗？

飞天茅台，确实不愁卖，但要继续增长，卖出

比从前更多的营收，却是茅台不得不面对的一个挑

战。

因为，要想继续增长，就要做到这两件事中的

至少一件：

要么提高产能，多卖点。要么提高价格，卖多点。

可是，飞天茅台的产能，每年就那么多，换个

新地方建厂，换个新工艺提效，就不一定是那个味

道了。

飞天茅台的价格，更是牵一发而动全身，随便

提价，经销商不答应，消费者也不答应。

产能，价格，都很难往上再提。

那，能不能靠行业来拉动呢？行业，也拉不动。

中国的白酒销量，正在逐年下降。国家统计局

数据显示，2022 年，规上白酒企业的产量是 671.2

万千升，同比下降 5.6%。而这，也是近 10 年白酒行

业产量的新低。

白酒行业，正在进入存量竞争的时代。不内卷

都难，更不用说拉动增长了。

那怎么办？供给端发不了力，需求端也借不到

力，茅台要新增，还能往哪增？

换个方向增。

“茅台酒”这三个字，重音可以是“酒”，也

可以是“茅台”。

用“酒”跑不出的增长，还可以用“茅台”来

打开局面。

什么意思？不靠“酒”，靠“茅台”，怎么增长？

两种方式。

一种，是品牌年轻化，把白酒卖给更多人，比

如本来不怎么爱喝白酒的年轻人。

另一种，是品类多元化，卖更多的产品，不但

卖酒，还可以联名、跨界，卖咖啡、冰淇淋……

年轻化和多元化？这些我知道，最近说到茅台，

都在聊这个。

但是，你真的看懂了吗？

昨天，一个自己开咨询公司的朋友，给我发了

一条微信，他说：

很多对茅台“年轻化”和“多元化”的说法，

有问题啊。

什么问题？

02

有问题的“年轻化”和“多元化”

先说“年轻化”。

什么是“年轻化”？

上个月给企业主上课时，讨论到这个词，一位

做白酒生意的学员，一下就打开了话头。

他说，白酒行业，太需要“年轻化”了。

以前那些 60 后、70 后的消费者，慢慢上了年纪，

喝不动了。可是，接下来的 80 后、90 后，却并没有

递补进这个市场。

很多年轻人的饭局，除非是商务宴请，否则要

么还是像年轻时候一样随意点些啤酒，要么就点些

红酒、甚至洋酒。

有次看报告，说在年轻人酒饮选择中，白酒只

占 13%，别说比不过葡萄酒、啤酒了，连威士忌都

比不过。你说难不难受？

我们也知道，年轻人已经成为消费主力，要抓

弘观 34 | 弘观 样稿 样稿 样稿 住年轻人，要年轻化。可是年轻化，到底应该怎么做？

很多声音说，这次茅台和瑞幸一起推出酱香咖

啡，就是一种“年轻化”的打法。

除了茅台 + 咖啡，还有茅台 + 冰淇淋，茅台 +

巧克力…

总之，把“茅台 +”当成一种营销噱头，结合

年轻人喜欢的产品，获得年轻人的注意，就是“年

轻化”的打法。

然后呢？就可以“触达年轻人”，“占领年轻

人的心智”，“把年轻人培养成未来的潜在消费者”。

可是，真的吗？把“茅台 +”当作一个噱头，

一次营销，一场试吃，就能达成“年轻化”吗？

茅台的年轻化战略，真的只是基于这样一个简

单的逻辑吗？

对于很多年轻人来说，尝过酱香的口感，不一

定意味着产生认同，喜欢上这个口感，形成了购买

偏好。

喜欢上这个口感，能复购酱香咖啡，也不意味

着在 20 多岁的年纪里能喝得习惯 53 度的高度酒。

喝得习惯高度酒，也不一定在 996 的快节奏生

活里，有那个消费场景。

有那个消费场景，也不一定有那个购买力，买

得起飞天茅台。

要达成“年轻化”的战略，把更多年轻人培养

成潜在消费者，要解决的问题，除了口感，还有购

买力、消费场景和对高度酒的耐受度。

如果把“茅台 +”当成一种营销策略来看，那

么看到的“年轻化”，很容易变成一个伪命题，变

成一场对增长无效的死局。

同样的情况，也发生在“多元化”。

“酱香咖啡”火了之后，有消息称，茅台巧克

力也可能即将上线。

又是一次新的“茅台 + 新品类”的尝试。茅台

的衍生品，除了更多新的酒，还有了冰淇淋、咖啡、

巧克力……

总之，“茅台 +”的品类拓展得越多元，才能

越大程度地释放“茅台”这两个字的品牌势能，冲

破酒的局限，得到新的增长。

听起来，很有道理。但也要打个问号。

因为，茅台冰淇淋，降价了。

2022 年，茅台 + 冰淇淋的组合刚推出时，价格

一度被炒到 250 元一盒，后来回归到原价 66 元，再

后来，在有些平台上 9.9 元就能买到。

为什么？因为隔行如隔山。在白酒的赛道里领

先，并不代表茅台在别的行业也有足够的产品竞争

力。

冰淇淋的赛道里，有冰淇淋的巨头。巧克力的

赛道里，有巧克力的巨头。

这些先进入行业几十年的巨头，有自己的研发

能力，自己的渠道优势。

什么都自己做，很可能什么都竞争不过。

这样的多元化，能帮助茅台，得到它想要的增

长吗？

只是单纯的把“茅台”当作营销噱头，把能做

的品类全部自己重新做一遍，“多元化”也可能会

被下成一场死局。

按这种说法，茅台的“年轻化”、“多元化”，

好像都有问题？

不，当然不是。

上面的说法，只是茅台的“年轻化”和“多元化”

的一种可能。

如果换个角度，打开思路，重新看这套茅台的

增长打法，可能不但不是死局，还能非常有想象力。

换个什么角度？

03

有想象力的“年轻化”和“多元化”

刚才说的“年轻化”和“多元化”，之所以会

弘观·管理学

 弘观 | 35样稿样稿样稿

走到死局，都基于一个前提：

把“茅台 +”当成一个营销噱头，只用来赚吆喝，

赚品牌溢价。

但是，“茅台 +”的本质，远不止是用茅台来

赚吆喝。

那本质是什么呢？我举个例子，你就知道了。

还记得酱香咖啡刚出来时，大家都在聊的“含

茅量”吗？

很多人在算，一杯咖啡，到底含几滴茅台？

有人算出来是 1.44ml，有人算出来是 2.69ml，

还有人算出来是 3ml 以上。

算法各不相同，动辄精确到小数点的后两位。

但是，这重要吗？

“含茅量”到底是多少，不重要。“含茅”，

最重要。

真正让人感兴趣的，是里面真的有茅台。

是无论是几毫升，只要有 1 滴，都算是喝到了

茅台。

是年轻人喝到了“人生中的第一杯茅台”。

以前，把茅台酒当“酒”卖。一瓶一瓶地分装，

一瓶一瓶地卖。

现在，当茅台酒当“茅台”卖。一滴一滴地分装，

一滴一滴地卖。

“茅台 +”的本质，不是一个用“茅台”割韭

菜的营销噱头，而是一种“把茅台拆成一滴一滴卖”

的商业模式。

基于这个角度，再看茅台的“年轻化”和“多元化”

打法，一个新的局面，突然被打开了。

比如，年轻化。年轻人不倾向买白酒，怎么办？

口感的问题，可以解决。因为被拆分成一滴一

滴卖，产品变成试吃装，一边赚着钱，一边进行着

高效的派样。

购买力的问题，可以解决。因为被拆分成一滴

一滴卖，所以可以做到 19 元就尝到人生第一杯茅台。

度数的问题，可以解决。因为被拆分成一滴一

滴卖，所以可以做到把酒精含量高到 53% 的飞天茅

台，变成酒精含量低于 0.5 度，连算不算酒驾都有

讨论空间的酱香咖啡。

使用场景的问题，也顺手解决。连去上班，赶

地铁都能带上一杯酱香咖啡。

再看，多元化。衍生品越做越多元，还跨行业，

怎么保持竞争，帮助增长？

有一家公司，曾给出过一个很有想象力的答案。

贴着这家公司 logo 的产品，有衣服，玩具，家

居用品，也有美妆，游戏，电动设备。

在它 100 岁时，苹果、徕卡、小米、乐高、哈

根达斯…等都纷纷和它联名。

整个过程中，它只做两件事：审核，授权。

审核，审的是有资质生产出高品质、有竞争力

的产品的合作方。

授权，授的是自己有竞争力的核心产品的版权。

除了自己立足的那个行业，不在任何一个行业

里卷。

2022 年，它的衍生品业务，全年营收超过 52

亿美元，营业利润超过 28 亿美元。

这家公司，叫迪士尼。

它给出的答案，叫“IP+”。

前几天，热搜的视频里，被倒出来的飞天茅台，

在茅台一滴一滴地被添加进酱香咖啡的原材料里。

每一滴，都是一种赋能，一种授权。

不一定要自己研发，从零开始和别的巨头开始

竞争，自己担下所有商业风险。

而是可以授权，和另一个巨头携手共赢，一起

发业绩喜报。

而这，是一个比自己多加一两个业务部门，多

加一两条生产线，更有想象空间的未来。

“茅台 +”，不只是一种营销噱头，本质上还

是一种 “一滴一滴卖”的商业模式。

弘观 36 | 弘观 样稿 样稿 样稿 基于这个角度，打开思路，再看茅台，“年轻化”

战略，有了可以做得更扎实的可能，“多元化”打法，

有了可以做得更稳健的可能。

04

最后的话

茅台酒要增长，不但能从“酒”里要，还能从“茅

台”里要。

怎么要？用“茅台 +”的方式，把品牌年轻化，

把品类多元化。

可是，“茅台 +”的本质是什么？

如果只把“茅台”当成一种营销噱头，会成为

死局。

但是，只要思路打开，把“茅台 +”当成一种

新的商业模式，茅台的增长，还有更多可能性：

年轻化，可以是更全面地解决年轻人的痛点，

更扎实地和年轻人连接。

多元化，可以是变成迪士尼，不止做产品的生意，

也做品牌的生意。

思路打开，原本以为已经见顶的增长空间，也

就打开了。

那天，瑞幸发布酱香拿铁之后，茅台要做巧克

力的消息，也冲上了热搜。

有人看个热闹。有人看到机会。

也许，冰淇淋，咖啡，巧克力，都也仅仅只是

个开始 ......

也许，茅台比你以为的，更有想象力 ......

祝你，看懂“茅台 +”，也看懂自己的生意，

打开思路，打开新的增长空间，给自己一个新的开始。

笔记

弘观·经济学

 弘观 | 37样稿样稿样稿

健康与经济发展的关系

健康与经济发展的关系是经济学研究的经典问

题，在当前经济增速放缓、人口结构变化的经济发

展新阶段下，这一问题更是被赋予了新的涵义。

改革开放以来，中国经济保持了 30 多年的高速

增长，成为全球经济增长的重要引擎。随着经济的

高速发展，国民生活水平不断提高，国民对美好生

活的需要日益增长，逐渐从生理和安全需求向更高

层面的精神需求转变。

自 2008 年金融危机爆发，全球经济进入调整阶

段，世界范围内的经济低迷使中国经济受到了重大

的需求冲击，加之贸易保护主义抬头，贸易摩擦增多，

中国出口贸易放缓，经济渐趋下行，中国进入增长

动力转换和发展方式转变的关键时期。至 2018 年，

中国 GDP 增速回落至 6.7%。在经济减速期，传统

比较优势减弱，结构性矛盾加剧，产业升级迫在眉

睫。与此同时，企业效益下滑，就业机会缩紧，国

民工作压力和经济负担加重。根据发达国家的经验，

在经济社会快速转型的时期，国民心理健康问题往

往会凸显出来。

基于 2008 年以来经济增速放缓的背景，本文利

用 2010—2018 年中国家户追踪调查（CFPS）的微观

数据，考察经济增长对国民心理健康的影响，特别地，

我们采用出口增速作为经济增速的工具变量，缓解

可能存在的内生性问题。在研究中，我们主要对下

述问题进行探讨：经济增长对国民心理健康是否有

影响？这一影响的经济意义有多大？背后的传导机

制是什么？这一影响在不同性别、年龄阶段、户籍

和教育水平等群体间是否存在异质性？由此又带来

了哪些政策启示？

我们的研究表明：第一，国民心理健康顺周期

变化，GDP 增长率每上升 1%（此处变化 1% 为绝对

值变化，例如，由 6% 增加至 7%），国民心理健康

平均改善约 4.69% 个标准差。2010—2018 年，中国

GDP 增长率下降了 3.9%，在控制其他因素的情况下，

平均来说，这导致国民心理健康恶化了 18.29% 个标

准差。第二，传导机制分析表明，随着经济增速放

缓，工人的福利水平下降，工作满意度降低，个人

及家庭的经济负担加重，家庭会调整消费支出结构，

发展型消费会挤压享受型消费，不良情绪难以排解；

对经济增长前景的预期趋于负面，加重了国民的心

理压力。第三，异质性分析表明，中老年、农村人口、

低教育水平人群受经济增速放缓的冲击更大。本文

还通过引入新的工具变量、更换心理健康变量及调

整样本等方法，考察了结论的稳健性。

通过对经济发展新阶段下国民心理健康问题的

关注，本文的研究为健康与经济发展相关的传统文

献作出了拓展；从心理健康角度出发，本文的结果

也为经济增速放缓所带来的经济社会影响提供了新

的实证经验和政策启示。

弘观 38 | 弘观 样稿 样稿 样稿 中国经济改善迹象显著

9 月 15 日，国家统计局发布 8 月份宏观经济数

据。从国家相关部委已发布的先行数据和运行数据

来看——经济回升向好，基本面改善显著。

PART.01

先行指标回暖

居民消费价格指数 8 月份同比上涨 0.1%，而上

月同比下降 0.3%；环比上涨 0.3%，涨幅比上月扩大

0.1 个百分点。CPI 同比与环比共同呈现涨势，尤其

是 CPI 同比由降转升，反映消费市场持续恢复，为

经济企稳回升提供坚实支撑。

工业生产者价格指数 8 月份同比下降 3.0%，降

幅比上月收窄 1.4 个百分点；环比上涨 0.2%，而上

月环比为下降 0.2%。受部分工业品需求改善、国际

原油价格上涨等因素影响，PPI 环比由降转涨，同比

降幅收窄。结合 8 月份制造业采购经理指数上升，

反映国内需求复苏动能在增强。

制造业采购经理指数 8 月份为 49.7%，比上月

提升 0.4 个百分点，制造业景气水平进一步改善。

其中，生产指数为 51.9%，比上月上升 1.7 个百分点，

表明制造业生产扩张力度有所增强；新订单指数为

50.2%，比上月上升 0.7 个百分点，表明制造业市场

需求有所改善。

“8 月份先行指数总体上升表明国内经济复苏

向好态势。”国务院发展研究中心宏观经济研究部

研究员张俊伟在接受中国经济时报记者采访时表示，

我们要客观理性地认识经济形势，既要看到严峻复

杂的一面，更要看到蕴含机遇的一面；既要对当前

的经济态势充分估计，也要对长远的经济前景充满

信心。唯有如此，我们才能在新挑战中寻找新机遇，

在新机遇中赢得新业。

PART.02

相关指标趋好

全社会用电量 8 月份同比增长 3.9%，其中，第

一产业用电量同比增长 8.6%；第二产业用电量同比

增长 7.6%；第三产业用电量同比增长 6.6%。前 8 个月，

全社会用电量同比增长 5.0%，其中，第一产业用电

量同比增长 11.7%；第二产业用电量同比增长 5.0%；

第三产业用电量同比增长 9.3%。无论是 8 月当月还

是前 8 个月，第二产业用电量同比增长喜人，进一

步佐证了国内制造业的回暖。

全国铁路货运总发送量 8 月份为 4.11 亿吨，同

比增长 -0.2%。前 8 个月，全国铁路货运总发送量

为 33.22 亿吨，同比增长 0.5%。铁路货运量运行稳

中向好，既有质的有效提升，也有量的合理增长。

人民币贷款 8 月份新增 1.36 万亿元，同比多增

868 亿元，余额同比增长 11.1%；新增社会融资规模

8 月份新增 3.12 万亿元，同比多增 6316 亿元，存量

同比增长 9%。前 8 个月，人民币贷款增量为 17.4 万

亿元，社会融资规模增量为 25.2 万亿元。这些指标

均在去年的高水平上进一步多增，接近于 2020 年的

历史高位，信贷总量增速快于经济指标，表明金融

体系持续加大对实体经济的支持力度。同时，中国

人民银行 9 月 14 日决定，于 9 月 15 日下调金融机

构存款准备金率 0.25 个百分点，进一步释放流动性。

中国民生银行研究院宏观经济研究中心主任王

静文对中国经济时报记者表示，工业用电量保持较

快增长，说明制造业加快恢复速度；货畅其流彰显

经济社会生产加快恢复，人畅其行印证旅游消费市

场火热；货币信贷保持较快增速，与目前国民经济

继续恢复，总体回升向好的经济形势相适应。

弘观·经济学

 弘观 | 39样稿样稿样稿

PART.03

经济将恢复常态化运行

北京大学国民经济研究中心主任苏剑在接受中

国经济时报记者采访时认为，8 月份，社会消费品

零售总额或低位前行，投资增速或小幅走低，进出

口受海外需求趋弱影响下行压力犹存。

2022 年 8 月份社会消费品零售总额同比增长

5.4%，是 2022 年内单月增速次高，对本月增速形成

高基数效应。国内一些地区 8 月上旬出现极端天气，

给物资运输造成了严重影响，一定程度上也抑制了

居民消费上涨。8 月份受文旅、影视演出等服务消

费挤占，反映实物消费的社会消费品零售额增速或

受抑制。苏剑预计，“社会消费品零售总额 8 月份

同比增长 0.8%，较 7 月份下降 1.7 个百分点。”

苏剑认为，固定资产投资因国内房地产投资承

压，叠加外部环境趋紧，有效需求不足，固定资产

增速或小幅走低，预计 1—8 月固定资产投资同比增

长 3.2%，较 1—7 月份下滑 0.2 个百分点。积极因素

也在拉抬固定资产投资。一方面，超预期降息影响，

提振了市场投资。另一方面，政策推动长期利好投资：

7 月 24 日召开的中共中央政治局会议指出“要制定

出台促进民间投资的政策措施”，中共中央、国务

院发布《关于促进民营经济发展壮大的意见》意在

促进民营经济发展和推动民间投资。

苏剑表示，稳外贸政策持续发力，人民币贬值

对出口形成一定支撑，但海外需求仍趋弱，出口管

制实施以及叠加高基数效应，使得出口下行压力犹

在。

笔记

弘观 40 | 弘观 样稿 样稿 样稿 激励不是交易，是用心换心

一个人的工作绩效由三个关键因素决定：个人

能力、工作环境、激励。从这个意义上讲，激励的

重要性非常明显，激励直接关乎到人的价值。

管理者都清楚，激励在组织管理中是一个不可

或缺的技能，也是个体行为研究的核心内容，激励

与员工的工作行为、工作业绩和个人的满意程度有

着直接相关的关系。

激励要符合人性

激励要符合人性，而且要特别注意个性化跟制

度化之间的组合。

1. 注意激励的时效性

激励的时效性很短。因为，从人性上来理解，

人的欲望是无穷的，无论你动用什么样的激励手段，

时效性都非常短。

即使是长期的期权激励，时效性也只有两年。

当你把股权公布出去的时候，第一年第二年是会很

有激励效应。两年过去之后，你就得讨论新的激励

方案。

如果你不讨论新的激励方案，激励效应就会递

减，然后慢慢没有了。

2. 激励制度化会变成保健因素

激励一旦制度化，就会变成保健因素。比如说

制度化地发奖金，奖金就会变成保健因素；制度化

地提供奖励措施，这些措施就会变成保健因素。

举个企业中常见的例子。在两年的工作中，优

秀者才得以晋升，晋升就是激励因素。但是如果大

家觉得只要做满两年，肯定会被提拔，晋升就会变

成保健因素。

3. 领导者个人的激励影响很大

在激励当中，大家记住，领导者个人的激励影

响是会很大的。

我发现珠江三角洲的很多民营企业老板其实蛮

懂激励的，他们常常年底最后亲自发红包。当他们

自己发的时候，影响力非常高。

领导者个人的激励表达影响力是非常高的。这

就是个性化来补足制度的不足。

4. 激励有时代性

不同时代的激励，其实都不太一样。你要根据

这个时代的属性，非常小心去安排激励。

比如今天大部分人会讨论股权激励，但是往回

推五年、十年，就没有太多人谈股权激励，往前推

二十年，几乎没人去谈。但是今天，很多比较强的

人从开始就谈股权激励。

用心的、有创意的激励才有效果

激励是真的需要创意的，是最需要管理者付出

创意和付出心血的一件事情，如果你不能去做创造，

不能去付出心血，我觉得你很难让激励变得有效。

我希望这个案例能够引发你在意激励中的创意：

一家企业绝大部分员工都是女性员工，他们为

每一位女性员工每周都提供一个福利。

这个福利是什么？就是帮女性员工做一天家务。

这个激励措施的时候对于女性员工来讲，重要性、

可见度都非常高。所以这家企业吸引到非常多的中

年女性，而且女性员工都很安心地在这里工作。

这就是有创意的激励效应，跟员工重要的事情

组合在一起，激励效果变得非常明显。

做激励一定要有创意，如果你只是简单地动用

激励措施，可能没有效果。即使是发放股权、发放

弘观·心理学

 弘观 | 41样稿样稿样稿

奖金，也要有一些创意。

因为有了这些创意的时候，激励手段才会表现

得比较好。创意加上个人的部分是很重要的一件事

情。

大家要特别小心一件事情，所有的制度性的激

励都可能会变为保健因素。

换个角度说，激励的体系和制度要经常有创新，

你要经常变。你不能认为这一套激励可以解决永久

的问题。激励要有创意，一定要更新，一定要变。

激励不是交易，是用心换心。最大的激励是是

信任和授权。所以，我希望大家能够把激励的措施

用好，就会看到有团队、有伙伴、有人跟你长期同行。

笔记

弘观 42 | 弘观 样稿 样稿 样稿 七大著名心理学效应，读懂自己做好管理！

心理效应，是社会生活当中较常见的心理现象

和规律，是某种人物或事物的行为或作用，引起其

他人物或事物产生相应变化的因果反应或连锁反应。

同任何事一样，它具有积极与消极两方面的意义。

因此，正确地认识、了解、掌握并利用心理效应，

在人们的日常生活与工作当中具有非常重要的作用

和意义。

1、飞轮效应：启动，动能和势能

假期过后，重新返回工作时总是异常艰难？面

对工作，总觉得提不起精神，效率降低，甚至还会

焦虑和神经衰弱？

有人说，这是万事开头难的体现，“飞轮效应”

的理论正支持了这一点。 为了使静止的飞轮转动起

来，一开始你必须使很大的力气，一圈一圈反复地

推。 达到某一临界点后，飞轮的重力和冲力会成为

推动力的一部分。这时，你无须再费更大的力气，

飞轮依旧会快速转动，而且不停地转动。

飞轮开始转动时需要的能量，其实是每次痛苦

的突破拓展和积累。这是在为了形成属于自己的体

系而做准备。一旦体系能够彼此支撑，那么它的运

作就会变得越来越容易。 正如科学家富兰克林说的，

“如果有什么需要明天做的事，最好现在就开始。”写

作文，最难的是开头；造房子，最难的是打地基；

准备迎接新的挑战，过了心理的难关，之后的问题

总会迎刃而解。 有人不信，说“反正万事开头难，

然后中间难，最后结尾难”。可若是开头不奋力一搏，

连看到中间的机会都没有。 相信“飞轮效应”不是

追求一劳永逸，而是在一开始，和自己打退堂鼓的

心理打个架，别让它拖住你前进的步伐。

2、蘑菇效应：踏出“舒适圈”很难

很多刚刚开始工作的年轻人，总觉得自己不受

重视。打杂跑腿，端茶送水，还会受到很多指责、批评，

甚至代人受过，或者干脆被无视，任其自生自灭。指

导和提携，似乎总是落不到自己头上。这种失落和

碰壁感，如同被放置在阴暗角落里的蘑菇一样。而“蘑

菇定律”说的就是如此：蘑菇生长必须经历这样一

个过程，人的成长也肯定会经历这样一个过程。“前

途茫然”的感觉，会持续在整个蘑菇时期——直到

长得够高够壮，才会被人重视。 只有用现在每一秒

的努力萌生，才能换取未来每一秒的不后悔。

所有的停滞不前和怯懦担忧，都会延长成为“蘑

菇”的时间。终有一日，因为平日的碌碌无为，而

错过一个又一个机会，无法对未来形成改变。

3、鸟笼效应：不要被路径依赖束缚

1907 年，心理学家詹姆斯从哈佛大学退休，同

时退休的还有他的好友——物理学家卡尔森。 两位

学者围绕着一个有趣的赌约争论起来。詹姆斯说：“我

有个办法，一定会让你不久就养上一只鸟。” 卡尔

森不信：“不可能，我压根没想过要养鸟。” 于是，

詹姆斯为卡尔森送上一只精致漂亮的鸟笼。从那天

开始，到卡尔森家里的访客总会在看到空的鸟笼之

后，关切地问他，“你养的鸟去哪里了？” 卡尔森

一次次的解释只能换来客人更加困惑的眼光。

久而久之，卡尔森不胜其烦，无奈只好买了一

只鸟。 他被詹姆斯的“鸟笼”完完全全地控制住了，

自我的意识消失，陷入了被别人操控的结果。 因为

别人送了一只鸟笼，所以养了一只鸟。这就是鸟笼

效应。

弘观·心理学

 弘观 | 43样稿样稿样稿

在我们的生活中，这样无意识被其他事物操控

的情况，也是鸟笼效应的体现。 人们常常说自己要

“剁手”，却仍不停地买着本不需要的东西。为了

凑单买的衣服，却常常要再花费金钱和精力，为了

搭配而大费周折。 鸟笼效应于生活的影响具有双面

性，关键在于如何利用。一位心理学家曾经说过：

敞开的书比合上的书更容易让人想读。 这样一来，

人们看到打开的书页便想拿起来翻翻，就更容易养

成读书的习惯。 不要让“鸟笼”束缚你的生活。 减

少不必要的，增加有效的，这才是鸟笼效应的真正

启迪所在。

4、野马效应：管理情绪管理自己

管理情绪就是管理人生的开始。 学会管理情绪

的人，已经领先了那些容易情绪失控的人一大步。

在非洲草原上，有一种吸血蝙蝠，常叮在野马

的腿上吸血。就像在豹子耳边不停烦扰的蚊子，它

们能吸饱血之后黯然离开，而不少野马却因为它被

生生折磨死。 动物学家说，蝙蝠吸的血量非常少，

远不足致死。而这些野马的真正死因是暴怒和狂奔。

它们的剧烈情绪反应是造成死亡的直接原因，而吸

血蝙蝠只是一种外界的挑战。

因为一件小事而暴跳如雷，大动肝火，这样的

人往往难成大事，也难有大成就。 他们常常用别人

的错误惩罚自己，造成了像这群野马一样伤害自己

的结局。 如果不能学会管理自己的情绪，那么人生

也会变得无法掌控。 当发现所有事情都不如意，先

反思一下自己是否陷入了情绪的困境。 冷静一下，

总没错。

5、凡勃伦效应：让自己更有价值

虽然生活中，一般越贵的东西，购买的人越少，

但美国经济学家托斯丹·凡勃伦曾经提出：商品价

格定得越高，越能畅销。 随着经济的发展和消费观

念的进步，人们更愿意花更贵的价格，购买更加好

的服务和享受。

其实，这一理论在职场中也能体现。如果想要

得到“好价钱”，就要思考如何把自己变得更加“值

得”，放在更合适的地方待价而沽。而自己的“身价”，

有时候却并不是外界的物质赋予的。提升自己真正

的身份感，靠的是内修。 在工作生活中，提升修养

才是拥有好口碑的根本，才能让自己的存在价值得

到提升，从而变得“抢手”。

6、南风效应：沟通方式比技巧更重要

法国作家拉·封丹写了这样一则寓言：北风和

南风比威力，看谁能把行人身上的大衣脱掉。 北风

使出浑身解数，狂风呼啸，试图吹掉行人的衣服。

结果行人为了抵御寒冷，便把大衣裹得更紧了。 而

南风徐徐吹动，使天气温暖起来，行人因为觉得暖

和，相继脱掉大衣。这场比赛，南风获得了胜利。这

就是有名的“南风效应”，也说明了在处理人与人

之间关系时，一旦方法错误，那么不但不会有效果，

反而适得其反。

我们都很清楚“见人下菜”的社交法则。其实，

不仅是在人际关系间，在工作上也是如此。 “世事

洞明皆学问，人情练达即文章”。聪明的人需要拥

有一定的“弹性”，温柔灵活比极端刻板更有效果。允

许别人比自己优秀，是一种聪明的处世法则。 因为

花太多精力在这些看似狂风与暗涌的斗争上，势必

导致工作不精和事业发展缓慢。 但是，如果学会灵

活地和自己的竞争对手相处，各取所长，互相合作，

相处的方法一旦转变，正面的效果就会有所体现。

7、毛毛虫效应：要寻求突破，别在埋头傻干

法国心理学家约翰·法伯做过一个实验：将毛

毛虫首尾相接，围成一圈放在花盆边缘，在不远的

地方撒一些松叶作为它们的食物。　然而，毛毛虫

弘观

44 | 弘观

样稿

样稿

样稿

夜以继日地不停绕着盆转圈，没有因为饥饿转向食

物，最终精疲力竭，相继死亡。

很多人总是用“做了多少”来评价工作质量的

优劣，并不关注结果。他们盲目地跟随着既定的路线，

从未想过重新思考“重生”的方向。这是“埋头拉车”，

一味追求前进，但大多方向不明。终有一天倾尽所

有才发现，做的都是无用功，而满足感全都来自自

我感动。 在新的工作生活来临之际，每个人也需要

寻找到自己的突破口。 如果觉得停滞不前，不要再

埋头苦干，试着抬起头，看看周围是否有更广阔的

天地、更开阔的视野。

个体心理学创始人阿尔弗雷德说，“我们的烦

恼和痛苦都不是因为事情的本身，而是因为我们加

在这些事情上的观念。”全新的开始，认清自己的心，

聪明前行。

笔记